某區(qū)商業(yè)街策劃案

杭州濱江區(qū)商業(yè)街策劃上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司2004年2月目錄杭州城市研究杭州商業(yè)市場杭州酒店寫字樓市場濱江區(qū)及商業(yè)現(xiàn)狀態(tài)項(xiàng)目介紹及SWOT分析項(xiàng)目定位分段定位設(shè)想第一部分杭州城市研究杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖杭州城市發(fā)展背景三面云山一面城96年杭州市版圖現(xiàn)杭州市版圖杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年前3季度，杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1466億元，同比增長14.3%，增幅比去年同期提高1.6個百分點(diǎn)。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)同比分別增長6.6%，17.9%和10.8%。前三個季度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“高開—低走—快速回升”的“V”字型發(fā)展態(tài)勢，凸顯出杭州市經(jīng)濟(jì)具有較好的抗突發(fā)事件能力和旺盛的內(nèi)在自主增長能力，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)行，整體素質(zhì)提高，需求拉動有力，發(fā)展亮點(diǎn)紛呈的鮮明特點(diǎn)。2003年上半年市區(qū)居民人均可支配收入6832元，同比增長11．8％，其中工薪收入增長12．3％。工業(yè)總產(chǎn)值位居第三2003年1－5月份杭州市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1145．9億元，比去年同期增長29．5％。排在深圳（1644．67億元）、廣州（1394．61億元）之后，在全國15個副省級城市中位居第三。城鎮(zhèn)居民收入和支出排第四

1－5月份我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)5952元，比去年同期增長12．6％。排在深圳（11778元）、廣州（6652元）、寧波（6121元）后；而人均消費(fèi)支出4005元，在十五個城市中排名第四，列深圳（8326元）、廣州（4652元）、廈門（4047元）之后零售額是長三角季軍1－5月份我市社會消費(fèi)品零售總額達(dá)231．22億元，列上海（901．78億元）、南京（242．9億元）之后。在全國15個副省級城市中位居第九。杭州經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比（與全國15個副省級城市）蕭山、余杭撤縣建區(qū)后，杭州開始“從西湖時代走向錢塘江時代”。老城區(qū)的精致、和諧和新城區(qū)的大氣、開放有機(jī)地組成了新杭州的布局。杭州城市發(fā)展杭州“雙市發(fā)展戰(zhàn)略”

戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。工業(yè)立市區(qū)域金融中心：為中小企業(yè)提供全方面金融服務(wù)，形成與上海 差異的金融中心。先進(jìn)制造業(yè)基地：杭州市將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及用高新技術(shù)改 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)兩個方面，從而成為先進(jìn)制造業(yè)基地。國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位國際風(fēng)景旅游城市：杭州是典型的自然風(fēng)景名勝區(qū)與大都市融為一體 的城市，這使杭州具有國際風(fēng)景旅游城市獨(dú)到壟斷性的旅游吸引力。

杭州州城城市市戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展城市市東東擴(kuò)擴(kuò)旅游游西西進(jìn)進(jìn)沿江江開開發(fā)發(fā)北秀西靜南新東動中興跨江江發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變意意義義城市市定定位位城市市競競爭爭力力省會會城城市市國際際旅旅游游城城市市開發(fā)發(fā)的的國國際際化化都都市市長三三角角““副副中中心心城城市市””杭州州新新格格局局演演變變在錢錢塘塘北北岸岸江江濱濱地地區(qū)區(qū)將將建建設(shè)設(shè)杭杭州州市市新行行政政文文化化中中心心————錢錢江江新新城城，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城城市市的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。它它以以開開闊闊的的錢錢塘塘江江為為背背景景，，體體現(xiàn)現(xiàn)自自然然與與人人和和諧諧共共生生的的生生態(tài)態(tài)理理念念，，充充分分延延續(xù)續(xù)杭杭州州的的歷歷史史文文脈脈，，與與秀秀麗麗的的西西湖湖山山水水交交相相輝輝映映，，體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代代、、大大氣氣的的風(fēng)風(fēng)采采，，成成為為新新世世紀(jì)紀(jì)杭杭州州城城市市的的金金名名片片。。成成為為杭杭州州新新的的行行政政商商務(wù)務(wù)中中心心，，錢江江新新城城東東臨臨錢錢塘塘江江，，西西靠靠秋秋濤濤路路，，北北依依錢錢江江二二橋橋、、艮艮山山西西路路，，南南至至姚姚江江路路，，面面積積約約l5平方方公公里里。。其其將將融融行行政政辦辦公公、、商商務(wù)務(wù)貿(mào)貿(mào)易易、、金金融融會會展展、、文文化化娛娛樂樂、、居居住住旅旅游游等等功功能能為為一一體體。。杭州州新新格格局局演演變變促成成未未來來城城市市行行政政中中心心錢江江世世紀(jì)紀(jì)城城規(guī)劃劃區(qū)區(qū)域域在在““杭杭州州市市城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃””中中定定位位為為城城市市發(fā)發(fā)展展用用地地，，是是未來來城城市市中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)（（CBD））的重重要要組組成成部部分分和和城城市市雙雙心心結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的核核心心內(nèi)內(nèi)容容，，區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢極極其其突突出出，，對對杭杭州州大大都都市市未未來來的的整整體體發(fā)發(fā)展展具具有有重重要要的的意意義義。。錢江江世世紀(jì)紀(jì)城城范范圍圍為為：：東東北北到到杭杭甬甬高高速速公公路路，，西西北北至至錢錢塘塘江江濱濱，，西西南南至至錢錢江江三三橋橋，，南南到到前前解解放放河河，，東東至至利利群群河河和和市市心心路路。?？偪傆糜玫氐匾?guī)規(guī)模模為為22.74平方方公公里里，，可可容容納納人人口口12萬人人。。建建成成后后將將具具有有行行政政管管理理、、商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、金金融融貿(mào)貿(mào)易易、、科科技技信信息息、、空空港港服服務(wù)務(wù)、、生生活活居居住住和和商商業(yè)業(yè)文文娛娛等等七七大大功功能能。。杭州州新新格格局局演演變變促成成未未來來城城市市金金融融商商務(wù)務(wù)中中心心杭州州新新格格局局演演變變促促成成城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)板板塊塊的的崛崛起起根據(jù)據(jù)新新一一輪輪杭杭州州城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃（（1996——2010年年）），，濱濱江江區(qū)區(qū)作作為為以以高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為發(fā)發(fā)展展重重點(diǎn)點(diǎn)的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化新新城城，，形形成成城城市市新新的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)板板塊塊。。1996年年12月經(jīng)經(jīng)國務(wù)務(wù)院批批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立，，位于于錢塘塘江南南岸，，西北北與舉舉世聞聞名的的西湖湖隔江江相望望，東東南與與美麗麗富饒饒的蕭蕭紹平平原接接壤。。轄西西興、、長河河、浦浦沿沿三鎮(zhèn)鎮(zhèn)，面面積73平平方公公里，，人口口10．2萬。。濱江江風(fēng)光光旖旎旎，人人文薈薈萃，，是杭杭州南南部以以高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為重重點(diǎn)，，教育育、科科研、、旅游游、商商務(wù)、、居住住協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展的現(xiàn)現(xiàn)代化化新城城，首首先將將在中中心區(qū)區(qū)啟動動地塊塊展開開建設(shè)設(shè)。新中心心形成成比較較上海杭州張江高高科技技園區(qū)區(qū)、松松江大大學(xué)城城錢江新新城行行政、、文化化、商商務(wù)區(qū)區(qū)陸家嘴嘴金融融商務(wù)務(wù)區(qū)濱江高高科高高教區(qū)區(qū)人民廣廣場行行政、、文化化、商商務(wù)區(qū)區(qū)錢江世世紀(jì)城城金融融商務(wù)務(wù)區(qū)1、可可能產(chǎn)產(chǎn)生的的問題題2、高高新、、高教教產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的聚聚集力力量不不足第二部部分杭杭州州商業(yè)業(yè)格局局發(fā)展展及現(xiàn)現(xiàn)狀杭州未未來商商業(yè)格格局根據(jù)2010年年《杭杭州城城市總總體規(guī)規(guī)劃》》杭州州將形形成一一個市市級商商業(yè)中中心、、兩個個市級級商業(yè)業(yè)副中中心和和五個個新商商圈市級商商業(yè)中中心——以以延安安路為為軸，，以湖湖濱商商貿(mào)旅旅游街街區(qū)為為核心心，以以武林林商圈圈、吳吳山商商圈為為兩翼翼的““一軸軸、兩兩翼、、一中中心””的商商貿(mào)區(qū)區(qū)。兩個市市級商商業(yè)副副總心心——江南南城——臨平平城五個新商商圈——慶春春東路區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心——拱寰寰橋區(qū)域域商業(yè)中中心——翠苑苑區(qū)域商商業(yè)中心心——濱江江區(qū)域商商業(yè)中心心——開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域商業(yè)中中心杭州商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀一個核心心商圈，，十一條條商業(yè)特特色街目前商業(yè)業(yè)格局“一個核核心商圈圈”是指指武林廣廣場商圈圈：武林廣場場商圈經(jīng)經(jīng)過近十十年的發(fā)發(fā)展，已已成為杭杭州市規(guī)規(guī)模最大大的市級級綜合性性商業(yè)中中心，是是目前杭杭州商業(yè)業(yè)氛圍最最濃的區(qū)區(qū)域。武武林廣場場容納了了杭州的的幾家頂頂尖商家家，如杭杭州大廈廈、銀泰泰百貨、、杭州百百貨等大大型購物物場所，，2004年3月即將開開業(yè)的連連卡佛也也座落于于此；白白馬大廈廈、華浙浙廣場、、同方財(cái)財(cái)富大廈廈等商務(wù)務(wù)樓林立立，電信信、聯(lián)通通、移動動總部也也坐落在在此，商商貿(mào)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，商商圈輻射射能力強(qiáng)強(qiáng)。武林林廣場商商圈的商商鋪售價(jià)價(jià)約為4萬~8萬元/平方米米，年租租金最高高可達(dá)7000元/平平方米左左右，平平均回報(bào)報(bào)率為6~8%左右。。我們認(rèn)為為：武林林廣場商商圈對本本項(xiàng)目有有重大影影響十一條商商業(yè)特色色街道下城區(qū)————新新華路絲絲綢步行行街、武武林路女女裝街；；上城區(qū)————清清河坊歷歷史街區(qū)區(qū)、湖濱濱商業(yè)旅旅游特色色街；拱墅區(qū)————信信義坊步步行街；；江干區(qū)————四四季青服服裝特色色街；西湖風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)————梅家塢塢茶文化化特色村村落。現(xiàn)正在打打造———文三路路電子信信息街、、延安路路時尚購購物街、、解放路路時代商商業(yè)街較為成功功的商業(yè)業(yè)街：南山路：：南山路路位于西西湖湖畔畔，著名名的“中中國美院院”正位位于這條條路上。。南山路路集“酒酒吧茶樓樓、藝術(shù)術(shù)字畫、、中西餐餐飲、休休閑娛樂樂”四大大功能于于一體，，已經(jīng)成成為杭州州市非常常成功的的休閑一一條街。。河坊街：：河坊街街是一條條仿古街街，位于于杭州吳吳山廣場場側(cè)，主主要經(jīng)營營杭州一一些特色色商品，，如字畫畫、藥鋪鋪、古玩玩玉石、、特色小小吃、絲絲綢、飾飾品等，，針對銷銷售客戶戶群主要要是外地地游客。。杭海路（（四季青青）：杭杭海路位位于鐵路路杭州站站旁側(cè)，，是一條條以服裝裝批發(fā)為為主的商商業(yè)特色色街。武林路：：武林路路是杭州州著名的的時尚女女裝街。。文三路：：文三路路是一條條電子信信息街，，主要以以電子信信息類產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營為主。。信義坊：：信義坊坊位于莫莫干山路路和湖墅墅路上，，信義坊坊商業(yè)街街是杭州州少有的的一條純純屬后天天營造出出來的商商業(yè)街，，是杭州州北面唯唯一的商商業(yè)街，，建筑形形態(tài)以清清朝仿古古建筑和和新天地地建筑混混合形式式為主。。信義坊坊商鋪底底鋪售價(jià)價(jià)約4萬元/平方米，，其余層層面約2萬元/平方米。。信義坊坊商鋪均均出售，，但實(shí)行行售后反反租統(tǒng)一一經(jīng)營，，目前招招商率約約為70％。目前前信義坊坊在人氣氣上還較較弱，經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)主要以以休閑餐餐飲為主主。杭州商業(yè)業(yè)運(yùn)作的的特點(diǎn)商業(yè)投資資開發(fā)以以大型商商廈和沿沿街小型型商鋪為為主。開發(fā)的商商業(yè)項(xiàng)目目通常都都采取分分割出售售的方法法對外銷銷售，以以便開發(fā)發(fā)商盡快快收回投投資，減減輕資金金壓力。。由于杭州州乃至浙浙江民間間投資熱熱情較高高，投資資能力很很強(qiáng)，商商業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷銷售情況況大部分分都良好好。大型商廈廈雖然分分割出售售，但由由于這些些物業(yè)在在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上比比較高檔檔，大部部分開發(fā)發(fā)商又采采用“售售后返租租”方式式來經(jīng)營營，即開開發(fā)商自自己組建建經(jīng)營公公司或引引入外面面的經(jīng)營營公司來來統(tǒng)一招招商經(jīng)營營，小業(yè)業(yè)主按商商鋪投資資額獲得得相應(yīng)回回報(bào)。杭州商業(yè)業(yè)存在的的主要問問題規(guī)劃布局局滯后，，調(diào)控乏乏力商業(yè)開發(fā)發(fā)隨意盲盲目性大大，缺少少必要的的開發(fā)前前論證研研究由于開發(fā)發(fā)商普遍遍面臨較較大的資資金壓力力，杭州州商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營經(jīng)常常性脫節(jié)節(jié)，物業(yè)業(yè)不能形形成商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)落后，，主流業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展緩慢杭州市商商業(yè)未來來發(fā)展?jié)摑摿暧^經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境有有利于商商業(yè)發(fā)展展1）市區(qū)區(qū)擴(kuò)大使使杭州商商業(yè)發(fā)展展能有一一個更為為堅(jiān)實(shí)的的需求基基礎(chǔ)。2）良好的的區(qū)位優(yōu)勢勢和較高的的居民收入入水平使杭杭州具有很很大的消費(fèi)費(fèi)潛力。3）杭州提提出“構(gòu)筑大都市市、建設(shè)新新天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)，，把商貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展的重重點(diǎn)之一加加以大力扶扶持。資本投入足足以保障商商業(yè)的發(fā)展展相關(guān)產(chǎn)業(yè)（（會展業(yè)、、旅游業(yè)））帶動和支支撐商業(yè)發(fā)發(fā)展杭州商業(yè)結(jié)結(jié)論發(fā)達(dá)國家人人均商業(yè)面面積達(dá)1.2平方米/人，上海人人均商業(yè)面面積接近1平方米/人，而杭州州人均商業(yè)業(yè)面積只有有0.7—0.8平方米/人。從這個個角度看，，杭州商業(yè)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)尚有很大大潛力。整體來看，，杭州商業(yè)業(yè)發(fā)展尚處處在一個初初級階段，，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)構(gòu)落后，主主流業(yè)態(tài)、、時尚流行行業(yè)態(tài)發(fā)展展緩慢，其其根本性原原因還在于于杭州居民民消費(fèi)觀念念滯后。盡管如此，，以南山路路為代表的的休閑式現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)模模式的成功功表明杭州州居民消費(fèi)費(fèi)觀念正在在悄然發(fā)生生變化。從深層次看看，杭州市市商業(yè)過剩剩是商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)方面的的過剩，即即傳統(tǒng)的、、簡單的商商業(yè)形態(tài)過過剩。從中中高端市場場看，目前前成功的只只有杭州大大廈、銀泰泰百貨等寥寥寥數(shù)家；；現(xiàn)代以休休閑娛樂為為主的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目前前只在南山山路休閑一一條街上有有所展現(xiàn)；；而綜合性性整體性商商業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目更是幾幾乎就沒有有出現(xiàn)過。?？傮w來看，，杭州商業(yè)業(yè)開發(fā)商實(shí)實(shí)力規(guī)模有有限、開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)匱乏乏、開發(fā)經(jīng)經(jīng)營模式較較為落后、、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)缺乏較為為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)姆治稣撜撟C研究，，大部分新新建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目競爭力力明顯不足足。第三部分杭杭州州酒店寫字字樓市場杭州酒店業(yè)業(yè)市場杭州是一個個國際旅游游城市，2003年全年，杭杭州的境外外游客達(dá)到到80萬人次，外外匯收入3.6億美元；國國內(nèi)游客2700萬人次，旅旅游收入259億元。旅游、度假假、會議、、會展業(yè)的的發(fā)展促進(jìn)進(jìn)了杭州酒酒店業(yè)的發(fā)發(fā)展，統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，杭杭州星級酒酒店2003年的入住率率超過了77％，其中，，四星級以以上酒店的的入住率超超過了85％。目前，杭州州星級酒店店分布格局局與杭州旅旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展和客源源需求有所所不同，二二星和三星星級酒店占占了絕大多多數(shù)，四星星級以上酒酒店不足。。盡管如此此，由于眾眾多投資者者看好杭州州酒店業(yè)的的未來發(fā)展展，酒店投投資劇增，，據(jù)統(tǒng)計(jì)，，目前杭州州正在籌建建新建的星星級酒店36家，其中，，四星級以以上酒店就就達(dá)到了26家。2001和2002年是杭州寫寫字樓處于于供過于求求的狀態(tài)，，但供應(yīng)與與需求之間間的差距明明顯縮小寫字樓發(fā)展展特征突出出：概念性性寫字樓深深受市場歡歡迎；寫字字樓多樣化化發(fā)展明顯顯；租賃式式寫字樓嶄嶄露頭角；；區(qū)域性寫寫字樓向縱縱深化發(fā)展展。目前，杭州州寫字樓主主要分布在在武林廣場場區(qū)、世貿(mào)貿(mào)黃龍區(qū)、、慶春路區(qū)區(qū)、城西高高新區(qū)、城城站區(qū)、湖湖濱延安路路區(qū)、城東東濱江區(qū)等等幾大區(qū)域域。據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，杭州州未來四年年可售的寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)量在220萬平方方米以上，，超過過去去十年杭州州寫字樓的的開發(fā)量。。杭州寫字樓樓市場開發(fā)速度明明顯趨緩區(qū)域市場差差異加大整體銷售趨趨向平穩(wěn)高檔樓盤鎖鎖定大公司司過半客戶需需求小面積積戶型租賃式占據(jù)據(jù)半邊天杭州寫字樓樓發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)第四部分濱濱江區(qū)區(qū)及其商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀濱江區(qū)濱江區(qū)之于于杭州根據(jù)新一輪輪杭州城市市總體規(guī)劃劃（1996—2010年）），濱江區(qū)區(qū)作為以高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展展重點(diǎn)的現(xiàn)現(xiàn)代化新城城，形成城城市新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊。。1996年年12月經(jīng)經(jīng)國務(wù)院批批準(zhǔn)設(shè)立，，位于錢塘塘江南岸，，西北與舉舉世聞名的的西湖隔江江相望，東東南與美麗麗富饒的蕭蕭紹平原接接壤。轄西西興、長河河、浦沿沿三鎮(zhèn)，面面積73平平方公里，，人口10．2萬。。濱江風(fēng)光光旖旎，人人文薈萃，，是杭州南南部以高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)為重點(diǎn)，，教育、科科研、旅游游、商務(wù)、、居住協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)代化新城城，首先將將在中心區(qū)區(qū)啟動地塊塊展開建設(shè)設(shè)。據(jù)杭州市政政府的規(guī)劃劃，濱江板板塊將形成成面積達(dá)73平方公公里，規(guī)劃劃人口至2010年年達(dá)到16萬~21萬，到2020年年達(dá)到50萬人左右右的一個新新區(qū)。其定定位是產(chǎn)業(yè)業(yè)興城，以以城促產(chǎn)，，“產(chǎn)—學(xué)學(xué)—研—住住—商”多多元化結(jié)合合，既是杭杭州的城市市副中心，，又是大杭杭州格局中中城區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)、居住等等功能的分分流中心。。濱江區(qū)之城城市結(jié)構(gòu)一個園區(qū)（（杭州高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)之之江園區(qū)））兩個中心（（東部的區(qū)區(qū)級中心、、西部的高高新園區(qū)中中心）一條旅游觀觀光帶（臨臨江綠化帶帶和濱江大大道）兩個文教區(qū)區(qū)（西南端端的省屬高高教區(qū)和東東南部的文文教科研區(qū)區(qū)）四大居住區(qū)區(qū)。濱江區(qū)屬性性新興、移民民、中高級級人才聚集集地本項(xiàng)目所在在板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目所在在板塊是整整個濱江區(qū)區(qū)率先啟動動地塊該板塊是濱濱江區(qū)乃至至未來杭州州錢塘江南南岸的行政政、商務(wù)、、商業(yè)中心心該板塊是濱濱江區(qū)的CBD濱江區(qū)商業(yè)業(yè)研判目前濱江區(qū)區(qū)商業(yè)幾乎乎處于市場場空白第五部分項(xiàng)項(xiàng)目目介紹及SWOT分析項(xiàng)目概述本項(xiàng)目所在在地塊位于于濱江區(qū)中中興大道以以北，中輝輝路以東，，泰安路以以西，北臨臨錢塘江，，占地300畝.復(fù)興電力雪峰科技項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢一：區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目所在板板塊——濱濱江區(qū)是城城市開發(fā)重重點(diǎn)根據(jù)新一輪輪杭州城市市總體規(guī)劃劃（1996—2010年）），濱江區(qū)區(qū)作為以高高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為發(fā)展展重點(diǎn)的現(xiàn)現(xiàn)代化新城城，形成城城市新的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊。。濱江區(qū)在基基本建設(shè)、、招商引資資、項(xiàng)目審審批、人才引引進(jìn)等方面面享受杭州州市級權(quán)限限和政策。。濱江區(qū)將建成一座座以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為為重點(diǎn)，教教育、科研研、旅游、、商務(wù)、居居住協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的現(xiàn)代代化新城。優(yōu)勢二：本項(xiàng)目屬屬于濱江區(qū)區(qū)的啟動地地塊，是濱濱江城區(qū)的的中心所在在地，是杭杭州南部的的副中心。。啟動地塊規(guī)規(guī)劃總建筑筑面積約94萬平方米，，是濱江城城區(qū)的中心心所在地，，是杭州南南部的副中中心。中心啟動地地塊分為南南北兩大功功能區(qū)，北北部為城市市的公建區(qū)區(qū)，是濱江江城的區(qū)級級中心，同同時又是杭杭州市的副副中心，它它包括行政政辦公中心心、文化娛娛樂中心、、商業(yè)金融融中心及科科技會展中中心、廣播播影視中心心、醫(yī)療中中心及沿江江的旅游觀觀光帶等部部分，是濱濱江城重要要的功能區(qū)區(qū)；南部為為居住用地地。根據(jù)控控規(guī)，中心心小區(qū)屬于于長江路東東居住區(qū)，，中興路以以南居住用用地屬于中中興路居住住區(qū)。優(yōu)勢三：交通便利錢江三橋、、四橋與錢錢塘江北岸岸（舊城區(qū)區(qū)）相連；；距杭州市市區(qū)中心7公里。離蕭山市中中心11公公里，到杭杭州蕭山國國際機(jī)場僅僅20公里里，沿杭甬甬高速直達(dá)達(dá)蕭山國際際機(jī)場。優(yōu)勢四：企業(yè)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)劣勢一：本項(xiàng)目盤量量大、運(yùn)作作周期較長長、資金壓壓力較大劣勢二：對開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營步行街街缺乏認(rèn)識識與經(jīng)驗(yàn)劣勢三：項(xiàng)目所在板板塊還未成成熟濱江區(qū)居住住區(qū)還處于于初級建設(shè)設(shè)時期，交交通配套、、生活配套套還未完善善造成目前前區(qū)域人氣氣不足在濱江區(qū)購購房的消費(fèi)費(fèi)者，大多多屬于二次次購房或投投資型購房房，故已建建成的居住住區(qū)入住率率不高。機(jī)會點(diǎn)一：：本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)正處于城城市發(fā)展時時期，迎合合了城市發(fā)發(fā)展的方向向。城市發(fā)展正正處于“從從西湖時代代走向錢塘塘江時代””的轉(zhuǎn)折時時期；項(xiàng)目開發(fā)處處于“杭州州城市中心心東擴(kuò)”的的如火如荼荼的建設(shè)時時代；本項(xiàng)目的立立基點(diǎn)正是是城市開發(fā)發(fā)重點(diǎn)———將城市建建設(shè)為國際際性旅游休休閑城市。。機(jī)會點(diǎn)二：：濱江板塊的的未來發(fā)展展?jié)摿薮蟠蠼?jīng)濟(jì)引擎：：一個園區(qū)(杭州高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū))、兩個公共中中心(東部的區(qū)級中中心，西部的的高新高園區(qū)區(qū)中心)、旅游引擎：一條旅游觀光光帶(臨江綠化帶和和沿江大道)教育引擎：兩個文教區(qū)(西南端的省屬屬高教區(qū)和東東南部的文教教科研小區(qū))居住引擎：四四大居住區(qū)，，將近20個個全新樓盤機(jī)會點(diǎn)三：濱江發(fā)展形成成了新移民的的大量進(jìn)入濱江區(qū)在基本本建設(shè)、招商商引資、項(xiàng)目目審批、人人才引進(jìn)等方方面享受杭州州市級權(quán)限和和政策；濱江區(qū)的城市市定位是杭州州南部高新區(qū)區(qū)、高教區(qū)、、現(xiàn)代化新城城區(qū)三位一體體的科技新城城。，這樣的的城市定位創(chuàng)創(chuàng)造了大量的的就業(yè)機(jī)會。。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果，有意向向來濱江置業(yè)業(yè)年輕化趨勢勢明顯，30歲以下客群群占了49%，31-45歲客群占占了37%。。他們素質(zhì)較較高，有較高高的收入，對對生活有更高高的要求。機(jī)會點(diǎn)四：杭州市場空白白點(diǎn)杭州目前的商商業(yè)雖然很多多，但沒有一一個是融合購購物、休閑、、娛樂、餐飲飲、文化、旅旅游觀光等多多種需求的有有機(jī)組合體。。威脅點(diǎn)一：杭州傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)飽和對消費(fèi)費(fèi)趨勢的影響響威脅點(diǎn)二：杭州傳統(tǒng)商商業(yè)與本項(xiàng)目目的競爭威脅點(diǎn)三：杭州的中高端端商業(yè)消費(fèi)市市場逐漸向上上海分流問題點(diǎn)：定位目標(biāo)消費(fèi)群核心問題：：關(guān)鍵問題：：第六部分項(xiàng)項(xiàng)目目定位戰(zhàn)略思考本項(xiàng)目的思思考應(yīng)脫離離固有的只只滿足于城城市內(nèi)部單單一消費(fèi)的的市場角度度，而應(yīng)符符合于整個個城市發(fā)展展需求———旅游城市市的市場角角度，它不不僅滿足于于城市內(nèi)部部的消費(fèi)，，更應(yīng)滿足足城市旅游游市場的消消費(fèi)，而使使得來到杭杭州旅游的的消費(fèi)群為為西湖逗留留了一日，，為了本項(xiàng)項(xiàng)目愿意再再逗留一日日。定位依據(jù)項(xiàng)目自身情情況——體量足足夠大——開發(fā)商商期望以本本項(xiàng)目樹立立其企業(yè)的的品牌形象象，促進(jìn)其其在長江三三角洲地區(qū)區(qū)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)步發(fā)展展項(xiàng)目周邊情情況——所在板板塊為未來來的杭州副副中心項(xiàng)目競爭情情況——在板塊塊內(nèi)不存在在競爭——與杭州州傳統(tǒng)中高高端商業(yè)形形成一定競競爭只有在本項(xiàng)項(xiàng)目中超越越單一購物物的初級化化市場，向向購物、旅旅游、休閑閑、娛樂、、會展、文文化等多樣樣性的高級級化市場功功能轉(zhuǎn)變，，并主旨于于讓消費(fèi)者者去體驗(yàn)整整個消費(fèi)過過程，形成成具有多重功能的的一體化高高級商業(yè)形式才能與與杭州目前前的傳統(tǒng)商商業(yè)形成區(qū)區(qū)別。項(xiàng)目定位全新的集購購物、休閑閑、娛樂于于一身的一一站式時尚尚RBD屬性：商商業(yè)、商務(wù)務(wù)、居住高高度復(fù)合發(fā)發(fā)展具有多功能能性、完整整性、文化化性、時尚尚性城市副中心心的RBD濱江區(qū)CBD中的RBD城市RBDRBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫，直直譯為“休休憩商業(yè)區(qū)區(qū)”根據(jù)StephenL.J.Smith的《游憩與與閑暇研究究的概念詞詞典》RBD的定義為：：建立在城城鎮(zhèn)與城市市里，由各各類商店、、休閑旅游游、餐館、、酒吧、咖咖啡館等高高度集中組組成，吸引引周邊人群群集中的一一個特定零零售商業(yè)區(qū)區(qū)甚至可以以吸引大量量的城市旅旅游者思考源RBD與傳統(tǒng)購物物中心的區(qū)區(qū)別：整體設(shè)計(jì)上上講求主題題一致營造的休閑閑環(huán)境不僅僅吸引購物物者、休閑閑者，使旅旅游者也在在此駐足營造獨(dú)特的的文化氛圍圍集中了不容容易在同一一地點(diǎn)購買買的稀有商商品特色的餐飲飲、BAR，有助于整區(qū)區(qū)社交情景景的創(chuàng)造整案目標(biāo)客客戶群定位位項(xiàng)目高度復(fù)復(fù)合性，必必須吸引多重消費(fèi)群群才能使整體體項(xiàng)目運(yùn)作作起來。基礎(chǔ)市場成長市場創(chuàng)造市場板塊所在副副城中高端端消費(fèi)群（江南城———濱江區(qū)區(qū)、蕭山城城區(qū)和江南南臨江地區(qū)區(qū)）基礎(chǔ)市場杭州主城中中高端消費(fèi)費(fèi)群（主城———上、下城城區(qū)和西湖、拱墅、、江干五個個城區(qū)））大杭州概念念的中高端端消費(fèi)群成長市場浙江城市中中高端消費(fèi)費(fèi)群創(chuàng)造市場其他城市旅旅游消費(fèi)群群第五部分本本項(xiàng)目目運(yùn)作的具具體思考RBD運(yùn)營論分段定位+多功能組合合+主題特色+文化內(nèi)涵+整體經(jīng)營本項(xiàng)目分段段定位聚集人氣商業(yè)居住中檔建立品牌商務(wù)、辦公其他商業(yè)中高檔成熟、完整精品商業(yè)休閑高檔旅游、觀光酒店、商務(wù)高檔高檔中高檔中檔本項(xiàng)目多功功能組合購物餐飲休閑文化旅游杭州消費(fèi)者者外地消費(fèi)者者娛樂本項(xiàng)目主題題特色上?；▓@街街本項(xiàng)目文化化內(nèi)涵創(chuàng)造一種將將海派文化化與杭州的的休閑文化化相融的都都市生活、、工作、休休閑新方式式。項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃理理念創(chuàng)造現(xiàn)代的的、綜合的的、新型的的、生態(tài)的的城市空間間形態(tài)引領(lǐng)現(xiàn)代化化生活、工工作的生活活方式進(jìn)行主題分分區(qū)，分為為三大主題題進(jìn)行規(guī)劃劃；每個區(qū)域相相對獨(dú)立但但又相互聯(lián)聯(lián)系；每個區(qū)域自自身都是一一個“Live-Work-Play”模式，但核核心功能不不同；從南至北，，逐漸形成成檔位優(yōu)勢勢空間體驗(yàn)豐豐富。濱江區(qū)生活活館總部辦公區(qū)區(qū)渡假、休閑閑風(fēng)情區(qū)第一區(qū)域———導(dǎo)入引引擎濱江區(qū)生活活館核心功能：：中檔商業(yè)其他功能：：住宅、辦公公、休閑形式：各街區(qū)間走走道相互聯(lián)聯(lián)系，將群群樓有機(jī)結(jié)結(jié)合形成片片狀大型SHOPPINGMALL，而在四層層以上則為為點(diǎn)式高層層或短板式式高層，高高層的低樓樓層為商務(wù)務(wù)辦公區(qū)域域，高樓層層為住宅區(qū)區(qū)域。形態(tài)類似：：辦公與住宅宅——北京京建外SOHO、、商業(yè)——港港匯廣場第一區(qū)域目目標(biāo)消費(fèi)群群定位本區(qū)域必須須導(dǎo)入的消消費(fèi)群屬于于城市中消消費(fèi)能力較較強(qiáng)，走在在時代的前前列，且愿愿意嘗試新新新的人群群，，我們們把他們稱稱為時尚族群第一區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)特色商業(yè)———SHOPPINGMALL+宜家家居停留：量販販KTV、小型電影院院（如永樂樂）、兒童童天地（充充氣城堡））、娛樂城城（如眾誠誠游戲機(jī)房房）購物：各類類服裝專賣賣店（如ESPEER）、各類運(yùn)動服服裝專賣店店（如NIKE））等、書店（（如四季書書屋）、音音響店、各各類專柜餐廳：大眾眾餐廳（大大食代）、、快餐（如如KFC）、、特色餐廳（（如上海人人家）休閑：咖啡啡館（如兩兩岸咖啡））、甜品店店、寵物店店第二區(qū)域———聯(lián)動引引擎總部辦公區(qū)區(qū)核心功能：：較高檔辦公公其他功能：：商業(yè)、休閑閑形式：四個大辦公公樓組團(tuán)圍圍合成一個個商業(yè)內(nèi)廣廣場，每個個大辦公樓樓組團(tuán)既可可分割成兩兩個小辦公公樓組團(tuán)又又可整合，，供中大型型企業(yè)總部部遷入，而而商業(yè)廣場場有休憩、、商務(wù)洽談?wù)?、咖啡店店等商業(yè)空空間形態(tài)類似：：洛克菲洛中中心洛克菲洛中中心本區(qū)域消費(fèi)費(fèi)群屬于城城市中消費(fèi)費(fèi)能力很強(qiáng)強(qiáng)，追求品品位、檔次次人群，我我們把他們們稱為第二區(qū)域目目標(biāo)消費(fèi)群群新貴族群商業(yè)業(yè)態(tài)：：精品咖啡、、特色專賣賣店、特色色餐飲、茶茶館、健身身房、便利利店、汽車車展示廳第二區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)第三區(qū)域———提升引引擎渡假、休閑閑風(fēng)情區(qū)核心功能：精品酒店店及高檔休休閑、娛樂樂、購物形式：高層建筑，，兩側(cè)縱向向高層，低低樓層為辦辦公用房，，高樓層為為酒店式公公寓，中間間橫向高層層為高檔星星級式酒店店。凹型建建筑與濱江江區(qū)環(huán)行公公園有縱向向道路聯(lián)系系，濱江區(qū)區(qū)環(huán)行公園園內(nèi)可設(shè)置置世界特色色高檔餐飲飲。另外設(shè)置高檔的的購物精品品店、酒吧吧、餐飲、、精品小型型酒店、作作為高檔的的休閑娛樂樂場所同時時可作為濱濱江區(qū)星級級酒店及酒酒店式公寓寓的配套。。相似形態(tài)：波特曼酒店店、茂名路路、衡山路路波特曼第三區(qū)域目目標(biāo)消費(fèi)群群杭州本地金金字塔頂端端人群周邊城市高高端人群旅游高端人人群商業(yè)業(yè)態(tài)：：五星級酒店店、濱江特特色餐飲、、高檔購物物、高檔娛娛樂會所第三區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)謝謝謝！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December13,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:44:0521:44:0521:4412/13/20229:44:05PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2221:44:0521:44Dec-2213-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:44:0521:44:0521:44Tuesday,December13,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2221:44:0521:44:05December13,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。13十十二月20229:44:05下午午21:44:0512月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月229:44下下午午12月月-2221:44December13,202216、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/1321:44:0521:44:0513December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；