海口羅牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想課件

0?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想2012.020?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊目錄一、關(guān)于匯峻 二、開發(fā)戰(zhàn)略思考 （一）市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場 （二）項目審視：發(fā)展與曲折并存 （三）項目開發(fā)三大困難 （四）戰(zhàn)略抉擇方法論 三、執(zhí)行策略思考 （一）項目定位的思考 （二）項目功能定位的思考 （三）物業(yè)產(chǎn)品定位的思考 （四）匯峻的價值所在 1目錄一、關(guān)于匯峻 1前言2綜合海口市桂林洋開發(fā)區(qū)的商業(yè)市場、區(qū)域價值、項目條件及開發(fā)商期望等，匯峻認為，項目實現(xiàn)最大價值的路徑是“三個必須”：項目成功的關(guān)鍵，必須制定切實可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場競爭中突圍，項目必須打造經(jīng)營主題個性化商業(yè)項目！項目有好的戰(zhàn)略與規(guī)劃，在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)還必須進行超前的、到位的執(zhí)行！價值最大化，關(guān)鍵在定位與執(zhí)行！前言2綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場、區(qū)域價值、項目條件及

匯峻認為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點與困難并存，“發(fā)展與曲折并存”：羅牛山公司的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢非常明顯，擁有堅實的農(nóng)產(chǎn)品精加工產(chǎn)業(yè)資源，然而潛藏風(fēng)險的缺點也顯露無遺，在例如，項目的商業(yè)規(guī)模較大、?？诠鹆盅箝_發(fā)區(qū)的整體商業(yè)市場極不成熟、項目背靠農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園進行開發(fā)與傳統(tǒng)商業(yè)操作模式與消費模式大不相同等等。在項目開發(fā)之前，一定要預(yù)先把項目開發(fā)的危險和困難進行充分考量。3提前充分預(yù)估困難，

才能充分化解風(fēng)險—— 匯峻認為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點與困難并存，戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競爭力——4

開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否正確和準確：項目贏利模式定位，選擇開發(fā)什么產(chǎn)品，特別是開發(fā)什么類型的商業(yè)物業(yè)，直接決定了羅牛山公司的資金運作，更制約著物業(yè)的銷售或招商效果，乃至項目整體開發(fā)效益水平！ 操作團隊的執(zhí)行能力是否夠強：創(chuàng)新的產(chǎn)品和概念一定要有，操作團隊更要有戰(zhàn)略執(zhí)行和概念深化的超強能力！執(zhí)行團隊要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對產(chǎn)業(yè)園商業(yè)有深刻的理解，并有豐富的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗與實操的成功案例。戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競爭力——4 開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否只有“正確的戰(zhàn)略+超強的執(zhí)行”，

才能實現(xiàn)項目的最大價值！——匯峻只有“正確的戰(zhàn)略+超強的執(zhí)行”，

廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業(yè)地產(chǎn)市場，實施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)商。匯峻以中國商業(yè)之都廣州為總部，面向全國，重點為中國二、三線城市各類商業(yè)地產(chǎn)項目與商業(yè)物業(yè)項目提供以項目投資咨詢、商業(yè)定位、商業(yè)策劃、招商代理、物業(yè)銷售、開業(yè)策劃、后期經(jīng)營與管理等服務(wù)為核心的商業(yè)地產(chǎn)全程運營服務(wù)。一、關(guān)于匯峻 廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業(yè)一、關(guān)于匯峻

匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，憑借敏銳的市場觸角、精準的項目定位與高效的操盤執(zhí)行，全程為包括購物中心ShoppingMall、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、寫字樓等各種商業(yè)物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。匯峻成員曾成功策劃、招商或運營超過數(shù)十個商業(yè)項目，服務(wù)地區(qū)范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟南、青島，湖南長沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個城市，累計服務(wù)面積超過200萬平方米，備受各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商好評。一、關(guān)于匯峻 匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，憑借敏銳的市場觸角、1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力2、眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源3、到位的市場把握能力4、豐富的商業(yè)信息資源5、高效的招商執(zhí)行能力6、實效的商業(yè)運營手段匯峻核心優(yōu)勢1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力匯峻核心優(yōu)勢 商業(yè)地產(chǎn)項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè)開發(fā)商）、投資商（物業(yè)業(yè)主）、經(jīng)營商（物業(yè)使用者）、消費者與運營管理機構(gòu)，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)多方共贏。匯峻從專業(yè)的角度，完成商業(yè)項目從前期策劃、招商策劃、經(jīng)營策劃等全程策劃，從而為項目創(chuàng)造利潤最大化制定到位的全程運營戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力 商業(yè)地產(chǎn)項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè) 匯峻與國內(nèi)外眾多品牌商戶與多個行業(yè)商會或協(xié)會建立了緊密的合作關(guān)系，可以協(xié)助開發(fā)商迅速完成主力商戶的招商引進工作，順利完成商業(yè)地產(chǎn)項目的招商、運營、推廣等工作。眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源 匯峻與國內(nèi)外眾多品牌商戶與多個行業(yè)商會或協(xié)會建立了緊密的合 匯峻核心團隊參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場磨煉、積集數(shù)十個各地、各類商業(yè)地產(chǎn)項目的服務(wù)經(jīng)驗，能為每個商業(yè)地產(chǎn)項目，在不同區(qū)域的不同市場階段提供專業(yè)、準確的市場策略及操作手段。

到位的市場把握能力

匯峻核心團隊參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場 匯峻“以才·智匯中國”的服務(wù)理念，建立了若干個地方商業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，掌握最新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動向及各類實效的商業(yè)地產(chǎn)項目招商與經(jīng)營模式，從而幫助發(fā)展商在項目開發(fā)、招商、經(jīng)營決策中，提供相關(guān)的參考和借鑒，以便及時做出正確的決策。豐富的商業(yè)信息資源 匯峻“以才·智匯中國”的服務(wù)理念，建立了若干個地方商業(yè)地產(chǎn) 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項目操作的最前沿，整合成為強大的招商執(zhí)行平臺，匯峻積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及物業(yè)招商與銷售代理的經(jīng)驗，形成了一套高效的招商執(zhí)行與管理體系，可以幫助商業(yè)地產(chǎn)項目迅速完成主力商戶的引進與項目招商工作。高效的招商執(zhí)行能力 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項目操作的最前沿，整合成 商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實現(xiàn)經(jīng)營旺，只有實現(xiàn)“三旺”的商業(yè)地產(chǎn)項目才是真正的成功。匯峻始終堅持，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須“以經(jīng)營為先”的理念，幫助商業(yè)物業(yè)項目完成商業(yè)制度建設(shè)、商業(yè)流程設(shè)計、商業(yè)營銷策劃、商業(yè)推廣策劃、商業(yè)管理診斷等工作，促使項目火爆開業(yè)并持續(xù)旺場。實效的商業(yè)運營手段 商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實現(xiàn)經(jīng)營旺，只有實凌峻地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)：全國10強

凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司下設(shè)凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創(chuàng)投資咨詢有限公司，是國內(nèi)最杰出、最具實力的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)之一。公司1994年成立以來，成功地為國內(nèi)500多個房地產(chǎn)項目、200多家開發(fā)商、50個城市提供了優(yōu)質(zhì)的、專業(yè)全面的策劃、推廣、銷售代理服務(wù)，在國內(nèi)同行首屈一指。凌峻地產(chǎn)連續(xù)多年榮獲“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”頒發(fā)的“中國房地產(chǎn)策劃代理10強企業(yè)”，被譽為“中國房地產(chǎn)贏家的專業(yè)合作伙伴”。匯峻策略聯(lián)盟凌峻地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)：全國10強匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

產(chǎn)業(yè)格局——旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)：

桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于?？谑袞|部近郊，是海口市保留的“三大開發(fā)區(qū)”之一，也是海南省重點開發(fā)的“六大開發(fā)區(qū)”之一，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃分為旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)。?？谑姓寻压鹆盅蠊I(yè)區(qū)確定為海南（?？冢┧a(chǎn)品出口加工區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展水產(chǎn)品加工、機械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業(yè)。同時配套發(fā)展居民住宅、商貿(mào)、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)以及文化教育等設(shè)施，桂林洋開發(fā)區(qū)將建成綜合功能和外向型的工業(yè)小城鎮(zhèn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)功能，無論是從整個桂林洋開發(fā)區(qū)的發(fā)展來看，還是從羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園項目自身的發(fā)展來看，商貿(mào)業(yè)都只是配套性的產(chǎn)業(yè)，而不是支柱性產(chǎn)業(yè)。匯峻觀點 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

商業(yè)市場——區(qū)域只有基本的生活配套：

桂林洋片區(qū)是在農(nóng)場的基礎(chǔ)上發(fā)展而成，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展時間很短，沒有形成較具影響力的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)主要輻射桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)居民、廠區(qū)員工及大學(xué)城學(xué)生。從集中度上來看，桂林洋片區(qū)商業(yè)主要為沿街散鋪，商鋪多以業(yè)主自營或出租給商戶經(jīng)營，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業(yè)項目進駐，因此桂林洋的商業(yè)集中度較低、檔次較差、商業(yè)氛圍散漫，僅能滿足區(qū)內(nèi)市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能無法滿足市民更高層次的消費需求，基本難以形成一站式消費。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考桂林洋開發(fā)區(qū)遠離?？谑兄行?，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)市場，基本上仍然上傳統(tǒng)的零售經(jīng)營模式，未來區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝谝矁H為三幾萬人，必然難以支撐一個大型的零售商業(yè)物業(yè)，因此，本項目不可能開發(fā)零售類商業(yè)物業(yè)，應(yīng)開發(fā)與三大功能區(qū)具有緊密關(guān)聯(lián)度的主題性商業(yè)物業(yè)。匯峻觀點桂林洋開發(fā)區(qū)遠離海口市中心，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營的市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——零售物業(yè)空白，批發(fā)物業(yè)租售冷淡：

據(jù)我們初步考察，在桂林洋片區(qū)基本沒有新建的零售商業(yè)物業(yè)推出市場，也鮮有商貿(mào)物流業(yè)項目在營或在建，目前上規(guī)模的商貿(mào)物流項目僅有海南藍海水產(chǎn)投資公司開發(fā)的“海南水產(chǎn)物流交易中心”項目一個，通過了解，該中心雖然貴為國家級的水產(chǎn)交易中心，但目前市場對其物業(yè)商鋪的銷售與租賃均反應(yīng)比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區(qū)無論是零售商業(yè)物業(yè)市場還是商貿(mào)流通物業(yè)市場的都有待拓展，桂林洋片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場缺乏大型項目作龍頭帶動，仍未能成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)市場的熱點板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考

桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，現(xiàn)階段仍沒有成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的熱點板塊，既有政府推動與宣傳力度不足、市場認同度低的因素，也有開發(fā)商各自審時度勢、沒有合力推動園區(qū)發(fā)展的因素，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)如果只有政府規(guī)劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長，是難以成氣候的。匯峻觀點桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處海口市江東組團的核心區(qū)域，是海文高速進入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國一流、五星級、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于?？谑忻捞m區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處?？谑薪瓥|組團的核心區(qū)域，是海文高速進入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國一流、五星級、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

本項目是羅牛山產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)服務(wù)與后勤服務(wù)功能板塊，土地使用性質(zhì)為“工業(yè)用地”，總建筑面積達17.43萬平方米，產(chǎn)品將包括商務(wù)公寓、酒店及會議會展中心、旅游商貿(mào)街區(qū)（共157800㎡）、體驗式商業(yè)街（16500㎡）等。項目建成后將成為桂林片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的旅游購物中心，并將由此形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場。 開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目條件： 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)可以獨立于社會環(huán)境，即使在偏遠的山區(qū)都能自成一派，而商業(yè)地產(chǎn)則必須依存于社會環(huán)境，必須形成完善的商業(yè)體系，包括商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、商品與服務(wù)的供應(yīng)商戶、購物與消費的顧客群體等，而核心是商品與服務(wù)的供應(yīng)鏈和所輻射的區(qū)域群體數(shù)量。因此，本項目商務(wù)板塊的開發(fā)，必須依托與整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，形成整個片區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)功能。從產(chǎn)業(yè)資源來看，羅牛山公司產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了農(nóng)產(chǎn)品的養(yǎng)殖、種植深加工、物流與銷售等環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)源頭到銷售終端構(gòu)成“百姓放心食品”產(chǎn)業(yè)鏈。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項目審視：發(fā)展與曲折并存項目條件：從區(qū)域價值來看，項目所處區(qū)域是?？诮瓥|組團的中心點，屬于新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，隨著桂林洋產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國際機場為基礎(chǔ)，項目打造工業(yè)旅游特色商業(yè)，可建設(shè)成為東海岸觀光旅游經(jīng)濟帶的重要組成部分。 不過，項目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場配套設(shè)施、公共設(shè)施的發(fā)展還有待改善，周邊區(qū)域的旅游設(shè)施與商業(yè)氛圍的成熟度與人氣還需要一定時間的培育，將對大量商鋪的銷售與經(jīng)營有一定的壓力，我們需要有足夠的準備，提前做好項目規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營規(guī)劃。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 根據(jù)《?？谑薪瓥|組團片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，江東組團片區(qū)按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進行功能布局?！皟蓭А敝副泵婧０稁б?guī)劃國家級旅游度假區(qū)，西面濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)；“一區(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高等教育產(chǎn)業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主。目前，桂林洋片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，路網(wǎng)系統(tǒng)基本完成，工業(yè)區(qū)已形成一定的規(guī)模；桂林洋片區(qū)依托大學(xué)城與美蘭機場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，重點發(fā)展工業(yè)研發(fā)基地、臨空綜合服務(wù)區(qū)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國際旅游島”，這是海南加速發(fā)展的重要使命和機遇；“建設(shè)國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”成為國際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發(fā)展機遇。桂林洋地處美蘭區(qū)，根據(jù)?？谑忻捞m區(qū)“十一五”規(guī)劃，美蘭區(qū)未來將建設(shè)成為全國著名的以海島高爾夫運動、游艇運動和國家級熱帶鄉(xiāng)村主題公園為品牌的熱帶濱海運動休閑度假區(qū)；在東海岸及桂林洋片區(qū)等地建設(shè)高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發(fā)展集海上運動、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業(yè)；桂林洋開發(fā)區(qū)則建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品出口加工區(qū)，重點發(fā)展海產(chǎn)品加工、熱帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考毫無疑問，地塊所在區(qū)域是海口未來新的經(jīng)濟增長點，但項目絕非城市中心的傳統(tǒng)商業(yè)，其開發(fā)如能與桂林洋片區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點與羅牛山企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢結(jié)合起來，將是一個具有很大挖掘潛力的商業(yè)地產(chǎn)項目，但如何更好地增強項目的工業(yè)旅游與商業(yè)氣氛、聚集人氣、輻射更大區(qū)域，將是我們研究項目商業(yè)價值的重要課題。匯峻觀點：毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟增長點，但項項目開發(fā)三大困難困難一：戰(zhàn)略抉擇——市場細分化，是做傳統(tǒng)零售商業(yè)還是做創(chuàng)新的工業(yè)旅游商業(yè)？項目定位、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營模式的確定？困難二：商業(yè)定位抉擇——在遠離傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍的情況下，項目如何向綜合性旅游商業(yè)突圍：商業(yè)街區(qū)或ShoppingMall?功能定位、經(jīng)營策略、配套策略、經(jīng)營主題設(shè)計策略、項目開發(fā)贏利模式?困難三：執(zhí)行團隊——綜觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，制約商業(yè)地產(chǎn)項目成功的因素主要是開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營，開發(fā)商與服務(wù)商團隊的專業(yè)操作能力,特別是商業(yè)招商能力、商業(yè)經(jīng)營能力是否能配合項目的超前理念？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目開發(fā)三大困難開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 項目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，超前開發(fā)的機遇、創(chuàng)新經(jīng)營模式的風(fēng)險都同時擺在面前，如何進行戰(zhàn)略的抉擇呢？ 匯峻認為，項目的開發(fā)戰(zhàn)略選擇可采用“三維市場定位法”進行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點——交集點（想做∩可做∩能做=該做），才能規(guī)避項目開發(fā)的風(fēng)險。開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做能做三者的重合點——該做戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做三者的重合點——該做戰(zhàn)略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！海口農(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司是我國首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國家授予農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)，經(jīng)過20年的發(fā)展，羅牛山集團已發(fā)展成為一家以畜牧業(yè)為主，食品、房地產(chǎn)、教育、金融投資等多業(yè)并舉的大型集團公司，擁有海南省最大的商品豬生產(chǎn)基地、雞蛋飼養(yǎng)基地、海口市設(shè)備最先進規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場和海南省唯一的放心食品連鎖店營銷網(wǎng)絡(luò)。 羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)板塊，致力于打造"大生態(tài)、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產(chǎn)"的系列復(fù)合地產(chǎn)模式，現(xiàn)已成功開發(fā)建筑面積達5017.43的文化復(fù)合在盤錦地·翰城項目。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園是?？谑惺逵媱澋闹攸c項目，是羅牛山集團產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級的標桿項目，羅牛山公司計劃以農(nóng)產(chǎn)品加工為主導(dǎo)，以商務(wù)服務(wù)為支撐，以旅游展示為特色的整體戰(zhàn)略，整合農(nóng)產(chǎn)品加工的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)生產(chǎn)加工、研發(fā)創(chuàng)新、物流配送、關(guān)貿(mào)商務(wù)等各相關(guān)功能的有序發(fā)展。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將項目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。羅牛山公司對項目物業(yè)初步規(guī)劃方案為酒店大廈（研發(fā)中心）、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗中心）。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考

通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī)模最大的工業(yè)旅游主題商業(yè)項目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農(nóng)產(chǎn)品與食品的加工展示、體驗、購銷一體的商貿(mào)中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場上建立鮮明的、獨特的主題形象，取得市場的認同實現(xiàn)招商成功與經(jīng)營成功。開發(fā)戰(zhàn)略思考 通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī) 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對項目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發(fā)一個創(chuàng)新的、高素質(zhì)、高價值的經(jīng)典項目，實現(xiàn)地塊的最大價值。在遠離人群的非城市中心區(qū)開發(fā)17.43萬平方米超大規(guī)模的綜合性旅游商業(yè)項目，對于項目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營壓力都是十分明顯的，項目必須通過合理并貼近市場需求的規(guī)劃、實現(xiàn)招商與經(jīng)營的成功，才能力爭實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值。開發(fā)戰(zhàn)略思考 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對項目本身的期望兩開項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！ 我們從以下指標分析： 項目指標：建筑面積達17.43萬平方米；

土地性質(zhì)：工業(yè)用地；

地段環(huán)境：項目地處新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

交通環(huán)境：機場、高速公路近在咫尺，貨運物流渠道暢通；

商業(yè)環(huán)境：商業(yè)配套與商業(yè)資源落后，商業(yè)氛圍嚴重缺乏；

人口規(guī)模：至2020年整個區(qū)域規(guī)劃居住人口3.8萬人，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較小，不足以支撐大型購物中心；

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

目前在整個桂林洋片區(qū)還沒有出現(xiàn)大型購物中心，項目規(guī)模確有空間開發(fā)成為桂林洋片區(qū)的商業(yè)中心或商貿(mào)中心，然而地塊的基本條件均不支持項目開發(fā)大型購物中心等零售類商業(yè)，如果依托工業(yè)園區(qū)的地段環(huán)境，或可將項目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的專業(yè)市場，但專業(yè)市場同樣面臨著“土地轉(zhuǎn)性”的問題，專業(yè)市場由于經(jīng)營檔次較低，與羅牛山公司為產(chǎn)業(yè)園制定的“中國一流、五星級”定位背道而馳。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

【項目條件總結(jié)】目前整個桂林洋片區(qū)沒有一個大型商場，就地塊的開發(fā)條件和提升區(qū)域整體居住價值而言，項目可開發(fā)大型購物中心或?qū)I(yè)市場；但從區(qū)域發(fā)展方向和實現(xiàn)地塊價值最大化的角度考慮，項目不具備開發(fā)零售商業(yè)中心或大規(guī)的傳統(tǒng)專業(yè)市場的基礎(chǔ)條件。項目規(guī)模巨大，簡單地開發(fā)商場商鋪顯然無法形成具有遠達全國的強大輻射力，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化也就無從說起。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：海南是一個國際旅游島，以海島風(fēng)光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰(zhàn)略出臺后，圍繞如何建設(shè)“國際旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風(fēng)光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟的新亮點，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場與商業(yè)市場的一個創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認識“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營理念與建設(shè)意義，在項目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項目自身社會價值，才能實現(xiàn)促進城市發(fā)展、促進旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點：桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計劃”的發(fā)展重點，江東組團擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項目開發(fā)以兩大重點產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢項目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)資源、旅游業(yè)資源與商業(yè)資源等，各方面產(chǎn)業(yè)資源缺一不可，這決非一般房地產(chǎn)開發(fā)商或旅游業(yè)經(jīng)營商能力所及。項目開發(fā)實現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，是物業(yè)的商業(yè)價值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發(fā)“中國一流的五星級創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園”，具有整合眾多產(chǎn)業(yè)資源的實力，在項目開發(fā)過程通過各大產(chǎn)業(yè)的融合將項目商業(yè)價值的最大化發(fā)揮出來。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考

從市場角度出發(fā)思考！

【市場分析總結(jié)】從市場角度而言，本項目“能做”的選擇：從項目所在區(qū)位及發(fā)展商自身的素質(zhì)來看，項目開發(fā)獨特的以工業(yè)旅游、工業(yè)體驗為特色的“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”勢在必行。 但我們必須清醒地認識到，項目要解決關(guān)鍵的三大問題，一是如何設(shè)計工業(yè)旅游的營運模式、如何與整個旅游市場實現(xiàn)有機連接；二是如果整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源、如何整合海南眾多知名產(chǎn)品品牌將項目打造成為極具特色的工業(yè)旅游景點；三是如何確定項目開發(fā)的贏利模式、持有經(jīng)營與物業(yè)銷售的比例的如何控制。開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷從開發(fā)風(fēng)險角度看，開發(fā)適度大規(guī)模的零售商業(yè)項目，難以取得市場突破。對本項目而言，在一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)模達17.43萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，必須徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，引入主題化、個性化的經(jīng)營策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時間及資源來爭取市場。從商業(yè)經(jīng)營的角度，項目要經(jīng)營興旺，必須在經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗展示類業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例，弱化購物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業(yè)旅游Mall”,才能對購物中心物業(yè)的銷售與經(jīng)營產(chǎn)生拉動作用。開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現(xiàn)高品質(zhì)、高價值開發(fā)

可做：項目條件地塊具備開發(fā)大型的條件能做：市場角度整合農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)獨特的工業(yè)旅游商貿(mào)中心該做：戰(zhàn)略抉擇以工業(yè)旅游為主題、以體驗消費為特色的商貿(mào)中心開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現(xiàn)高海南旅游新體驗休閑消費新中心關(guān)于“海南旅游新體驗”：工業(yè)旅游在歐美發(fā)達國家最先興起，一些歐美大企業(yè)，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時促使企業(yè)產(chǎn)品家喻戶曉。旅客通過參觀工業(yè)企業(yè)，既增長了見識，也體驗了產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的樂趣，在我國，有越來越多的現(xiàn)代化企業(yè)開始注重工業(yè)旅游，如青島海爾、云南白藥等企業(yè)，通過工業(yè)旅游展示企業(yè)與產(chǎn)品品牌，取得了輝煌的業(yè)績。羅牛山公司提出發(fā)展工業(yè)旅游的設(shè)想，以羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園為核心，形成海南全新的旅游消費模式，既符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，也可以讓游客直接體驗羅牛山品牌理念、促進產(chǎn)品銷售，更可以在旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產(chǎn)業(yè)園的影響擴展到全國，真正實現(xiàn)大旅游、大商業(yè)、大平臺。執(zhí)行策略思考海南旅游新體驗休閑消費新中心執(zhí)行策略思考基于三方面考慮，我們認為，項目應(yīng)按照“工業(yè)旅游”的開發(fā)理念，打造海南特色的旅游商業(yè)，推動桂林洋片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善與整體商業(yè)氛圍的成熟，從而實現(xiàn)項目商業(yè)價值的提升。（一）項目定位的思考 項目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營，必定是桂林洋片區(qū)發(fā)展過程中里程碑式的進程，項目必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成跨越式的差異，除了在經(jīng)營主題、經(jīng)營特色上超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，更要以超前的規(guī)劃，在經(jīng)營理念、經(jīng)營檔次、消費環(huán)境、經(jīng)營方式、消費模式等方面超越傳統(tǒng)商場，建議將羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項目定位為：海南旅游新體驗休閑消費新中心執(zhí)行策略思考執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團自行策劃建設(shè)，博物館作為云南白藥集團工業(yè)旅游之組成部分。場館集成多媒體技術(shù)和新穎的布展規(guī)劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設(shè)備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團勵精圖治把民族品牌做大做強走向世界的百年發(fā)展之路，營造了一個本土民族企業(yè)歷經(jīng)百年風(fēng)雨的成長歷程，為觀眾演繹了一個神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營銷的利器。執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館執(zhí)行策略思考項目功能定位的思考 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊涵蓋了旅游接待中心、會議中心、商務(wù)中心商業(yè)、商業(yè)貿(mào)易中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)功能定位，能清晰界定商場的經(jīng)營定位，讓目標消費者明確項目的經(jīng)營特色與經(jīng)營優(yōu)勢，解決“顧客為什么會到此消費”的核心問題。 制定商業(yè)項目的商業(yè)功能定位，必須通過從消費者的角度出發(fā)，分析顧客消費行為的不同屬性，有針對性地為目標消費者量身定制與其消費心理需求相吻合的商業(yè)場所。 建議項目的總體商業(yè)功能定位為：海南制造博覽會——海南制造業(yè)品牌館執(zhí)行策略思考項目功能定位的思考執(zhí)行策略思考今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關(guān)鍵詞是：游客被宰、強迫消費等，一時間海南旅游成了全國人民討論的話題。通過對海南旅游購物消費市場的初步分析，我們認為項目的商業(yè)經(jīng)營，必須突破傳統(tǒng)旅游經(jīng)營觀念與旅游消費觀念，將海南眾多名優(yōu)特產(chǎn)網(wǎng)羅在一起，形成產(chǎn)業(yè)集群、資源集約、人力集中的全新產(chǎn)業(yè)園運營模式，形成海南制造業(yè)知名品牌“全年無休”的博覽會，以“企業(yè)品牌館”或showroom形式實現(xiàn)海南制造業(yè)品牌個性化展示，讓游客直接體驗與品味各種海南名優(yōu)商品，以“工廠直供”商品、“出廠價”銷售為賣點，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游購物消費模式，引導(dǎo)游客在體驗與品味中自覺、自主地消費，徹底顛覆游客心目中海南旅游消費的“宰客”形象，從而創(chuàng)新出獨具特色的“旅游消費”商業(yè)模式。 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園將以特有的經(jīng)營理念、舒適的生態(tài)購物環(huán)境、鮮明的市場定位，成為海南地區(qū)個性鮮明的旅游商業(yè)中心，更為?？谑忻裉峁┝艘粋€特色的休閑消費空間。海南制造博覽會——海南制造業(yè)品牌館今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關(guān) 舉世矚目的2010年上海世博會共吸引了超過7000萬游客參觀，在上海世博會里，共展出了18個企業(yè)館：上海企業(yè)聯(lián)合館、太空家園館、日本產(chǎn)業(yè)館、中國人保館、中國鐵路館、可口可樂館、石油館、國家電網(wǎng)館、思科館、韓國企業(yè)聯(lián)合館、震旦館、萬科館、上汽集團-通用汽車館、中國航空館、中國船舶館、民營企業(yè)聯(lián)合館、遠大館、信息通信館，這些企業(yè)館以各自獨特的主題和理念，向世人展示了各自的風(fēng)采。中國人保館以“保險，護航美好生活”為主題，向人們展現(xiàn)了保險行業(yè)服務(wù)、保障人類城市生活，以及文明發(fā)展的宗旨和實踐；民企聯(lián)合館以“無限活力”為主題，展館以“細胞”為設(shè)計理念，象征眾多民營企業(yè)的無限活力以及蘊藏在其內(nèi)部的能量。上海世界博覽會——企業(yè)館 舉世矚目的2010年上海世博會共吸引了超過7000上海世界博覽會——企業(yè)館上海世界博覽會——企業(yè)館咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

——都是showroom營銷的佼佼者咀香園與美珍香的店面制作過程展示澳門咀香園與新加坡美珍香

— 項目四大功能：將項目打造成為海南首個創(chuàng)新消費模式“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”，項目集觀光旅游、休閑娛樂、購物消費與商務(wù)貿(mào)易四大功能板塊于一體，匯聚海南名優(yōu)特新產(chǎn)品，以富于個性的品牌形象店和特色展示體驗贏得龐大的海南旅游消費群。執(zhí)行策略思考購物消費休閑娛樂商務(wù)貿(mào)易旅游觀光工業(yè)旅游商貿(mào)中心 項目四大功能：執(zhí)行策略思考購物消費休閑商務(wù)貿(mào)易旅贏利模式的思考： 項目開發(fā)的贏利模式主要有兩種：一是即時變現(xiàn)：銷售物業(yè)，回籠資金；二是延時變現(xiàn)，暫時持有物業(yè)，經(jīng)營物業(yè)，持續(xù)增值，再銷售物業(yè)或抵押物業(yè)。不同類型物業(yè)建議執(zhí)行不同的贏利模式： 1、酒店及會議中心（研發(fā)中心）：持有經(jīng)營； 2、商務(wù)公寓（研發(fā)中心）：銷售為主； 3、商貿(mào)業(yè)街區(qū)——海南制造企業(yè)品牌館（中小企業(yè)孵化基地）：部分持有經(jīng)營、部分招商后銷售。無數(shù)的經(jīng)驗告訴我們，商業(yè)物業(yè)銷售比例越大，物業(yè)后續(xù)經(jīng)營的難度則越大，商貿(mào)街區(qū)可由開發(fā)商持有部分物業(yè)，用作羅牛山系列產(chǎn)品的展示銷售中心，以帶動其他海南名優(yōu)特新產(chǎn)品進駐展示與經(jīng)營，從而擦亮“海南制造”品牌。 4、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗中心）：招商后銷售。執(zhí)行策略思考贏利模式的思考：執(zhí)行策略思考項目的產(chǎn)品定位： 產(chǎn)品定位要按照項目開發(fā)的贏利模式進行，設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品類型。各類產(chǎn)品建議定位為： 1、酒店大廈（研發(fā)中心）：桂林洋地標性高層建筑，裙樓作國際會議中心； 2、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）：桂林洋地標性高層建筑，裙樓作休閑餐飲娛樂中心； 3、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）：4層情景式商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)品可選用商墅式獨棟、雙拼或聯(lián)排建筑，是海南制造博覽會“品牌館”名優(yōu)特產(chǎn)品的展示體驗中心；情景式街區(qū)更能讓消費者體驗到休閑、娛悅的感受，更能巧妙地延長消費者在街內(nèi)的停留時間，為商家創(chuàng)造更多的營商機會。 4、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗中心）：1—3層商墅式獨棟或雙拼建筑，特色休閑娛樂餐飲街。執(zhí)行策略思考項目的產(chǎn)品定位：執(zhí)行策略思考羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊執(zhí)行策略思考商貿(mào)街區(qū)：品牌館觀光商業(yè)場公寓酒店羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊執(zhí)行策略思考商貿(mào)街區(qū)：品牌館觀北京三里屯village——經(jīng)典情景式街區(qū) 三里屯設(shè)計靈感沿自“北京胡同”。從主入口進入，一眾品牌旗艦店奪目耀眼，到了南庭廣場感覺豁然開朗，向四面八方延伸的胡同小道，方便到達街區(qū)各個區(qū)域。北京三里屯village——經(jīng)典情景式街區(qū) 三里屯設(shè)計靈感沿企業(yè)公園倡導(dǎo)“新都市主義”，讓城市回歸自然，營造宜業(yè)、宜商、宜居的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。天津財富興園企業(yè)公園——經(jīng)典商墅企業(yè)公園倡導(dǎo)“新都市主義”，讓城市回歸自然，營造宜業(yè)、宜商、“概念+細節(jié)”將是本項目與市場競爭的兩大王牌！ 匯峻公司是一家針對中國商業(yè)地產(chǎn)市場，實施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)商，作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理公司，匯峻對本項目，最大的價值就是為項目量身打造極具競爭力的“概念+細節(jié)”體系。匯峻近年來參與了國內(nèi)多個二三線城市綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃，如中山星光豐澤廣場、南海金融城地鐵公司項目、南海獅山中恒海暉園、北海北投企業(yè)總部基地、天津財富興園企業(yè)公司、廣寧商業(yè)步行街、韶關(guān)風(fēng)度名城等項目，在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與執(zhí)行有著獨特的見解。匯峻的價值所在“概念+細節(jié)”匯峻的價值所在 萬達集團以“訂單式”模式在全國多個城市成功地開發(fā)萬達廣場，“訂單式”的核心則我們所說的“以經(jīng)營為先”策略，在項目前期策劃階段，則透徹研究項目開發(fā)條件與市場資源，從項目經(jīng)營的角度，為開發(fā)商量身度造力所能及開發(fā)方案。匯峻擁有豐富商業(yè)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗與品牌商戶資源，可以在精準到位的開發(fā)戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，提供與其他本地商業(yè)地產(chǎn)項目所不同的開發(fā)理念、產(chǎn)品概念、營銷概念，更可以在這些概念的基礎(chǔ)上，提供大量的開發(fā)細節(jié)、產(chǎn)品細節(jié)、營銷細節(jié)、招商細節(jié)，力爭在項目規(guī)劃階段則完成大商戶招商工作。 通過“概念+細節(jié)”，匯峻將有力地支持羅牛山公司在更深層面上開發(fā)本項目，使羅牛山公司的團隊執(zhí)行能力大幅提高，最終實現(xiàn)項目開發(fā)遠景！匯峻價值所在 萬達集團以“訂單式”模式在全國多個城市成功地開發(fā)萬我們接觸羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項目僅短短數(shù)天，由于時間關(guān)系，在此我們僅對項目進行策略性的思考，具體的執(zhí)行細節(jié)容日后有機會深入研究。 對于本項目的整體戰(zhàn)略規(guī)劃、項目定位、招商執(zhí)行以及銷售策劃，我們認為絕不能將其等同于一般商業(yè)項目對待，必須在掌握充分、嚴謹、精確的市場數(shù)據(jù)和依據(jù)后，才能確定該項目的整體策劃思路。 有戰(zhàn)略有整合、有概念有執(zhí)行，才能夠打造一個真正的領(lǐng)先市場的標桿項目。希望通過本次戰(zhàn)略思考溝通，能夠為項目實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值提供有益的啟發(fā)！結(jié)語我們接觸羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項目僅短65?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊開發(fā)戰(zhàn)略構(gòu)想2012.020?？诹_牛山產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊目錄一、關(guān)于匯峻 二、開發(fā)戰(zhàn)略思考 （一）市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場 （二）項目審視：發(fā)展與曲折并存 （三）項目開發(fā)三大困難 （四）戰(zhàn)略抉擇方法論 三、執(zhí)行策略思考 （一）項目定位的思考 （二）項目功能定位的思考 （三）物業(yè)產(chǎn)品定位的思考 （四）匯峻的價值所在 66目錄一、關(guān)于匯峻 1前言67綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場、區(qū)域價值、項目條件及開發(fā)商期望等，匯峻認為，項目實現(xiàn)最大價值的路徑是“三個必須”：項目成功的關(guān)鍵，必須制定切實可行的定位與清晰的贏利模式！要在市場競爭中突圍，項目必須打造經(jīng)營主題個性化商業(yè)項目！項目有好的戰(zhàn)略與規(guī)劃，在開發(fā)過程的各個環(huán)節(jié)還必須進行超前的、到位的執(zhí)行！價值最大化，關(guān)鍵在定位與執(zhí)行！前言2綜合?？谑泄鹆盅箝_發(fā)區(qū)的商業(yè)市場、區(qū)域價值、項目條件及

匯峻認為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點與困難并存，“發(fā)展與曲折并存”：羅牛山公司的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢非常明顯，擁有堅實的農(nóng)產(chǎn)品精加工產(chǎn)業(yè)資源，然而潛藏風(fēng)險的缺點也顯露無遺，在例如，項目的商業(yè)規(guī)模較大、海口桂林洋開發(fā)區(qū)的整體商業(yè)市場極不成熟、項目背靠農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園進行開發(fā)與傳統(tǒng)商業(yè)操作模式與消費模式大不相同等等。在項目開發(fā)之前，一定要預(yù)先把項目開發(fā)的危險和困難進行充分考量。68提前充分預(yù)估困難，

才能充分化解風(fēng)險—— 匯峻認為，羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的優(yōu)點與困難并存，戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競爭力——69

開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否正確和準確：項目贏利模式定位，選擇開發(fā)什么產(chǎn)品，特別是開發(fā)什么類型的商業(yè)物業(yè)，直接決定了羅牛山公司的資金運作，更制約著物業(yè)的銷售或招商效果，乃至項目整體開發(fā)效益水平！ 操作團隊的執(zhí)行能力是否夠強：創(chuàng)新的產(chǎn)品和概念一定要有，操作團隊更要有戰(zhàn)略執(zhí)行和概念深化的超強能力！執(zhí)行團隊要擁有眾多知名品牌商戶資源，更要對產(chǎn)業(yè)園商業(yè)有深刻的理解，并有豐富的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗與實操的成功案例。戰(zhàn)略決定成敗，

執(zhí)行決定競爭力——4 開發(fā)戰(zhàn)略方向的抉擇是否只有“正確的戰(zhàn)略+超強的執(zhí)行”，

才能實現(xiàn)項目的最大價值！——匯峻只有“正確的戰(zhàn)略+超強的執(zhí)行”，

廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業(yè)地產(chǎn)市場，實施全程、系統(tǒng)化整合服務(wù)的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)商。匯峻以中國商業(yè)之都廣州為總部，面向全國，重點為中國二、三線城市各類商業(yè)地產(chǎn)項目與商業(yè)物業(yè)項目提供以項目投資咨詢、商業(yè)定位、商業(yè)策劃、招商代理、物業(yè)銷售、開業(yè)策劃、后期經(jīng)營與管理等服務(wù)為核心的商業(yè)地產(chǎn)全程運營服務(wù)。一、關(guān)于匯峻 廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司成立于廣州，是一家針對中國商業(yè)一、關(guān)于匯峻

匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，憑借敏銳的市場觸角、精準的項目定位與高效的操盤執(zhí)行，全程為包括購物中心ShoppingMall、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、寫字樓等各種商業(yè)物業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。匯峻成員曾成功策劃、招商或運營超過數(shù)十個商業(yè)項目，服務(wù)地區(qū)范圍覆蓋廣東的廣州、深圳、東莞、佛山、肇慶、江門，廣西的南寧、柳州、北海、梧州，山東的濟南、青島，湖南長沙、永州、郴州以及昆明、南京、大連、沈陽等多個城市，累計服務(wù)面積超過200萬平方米，備受各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商好評。一、關(guān)于匯峻 匯峻以不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念，憑借敏銳的市場觸角、1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力2、眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源3、到位的市場把握能力4、豐富的商業(yè)信息資源5、高效的招商執(zhí)行能力6、實效的商業(yè)運營手段匯峻核心優(yōu)勢1、商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力匯峻核心優(yōu)勢 商業(yè)地產(chǎn)項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè)開發(fā)商）、投資商（物業(yè)業(yè)主）、經(jīng)營商（物業(yè)使用者）、消費者與運營管理機構(gòu)，成功的商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)多方共贏。匯峻從專業(yè)的角度，完成商業(yè)項目從前期策劃、招商策劃、經(jīng)營策劃等全程策劃，從而為項目創(chuàng)造利潤最大化制定到位的全程運營戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的全程運營能力 商業(yè)地產(chǎn)項目涉及了多個訴求不同的客戶群體，包括發(fā)展商（物業(yè) 匯峻與國內(nèi)外眾多品牌商戶與多個行業(yè)商會或協(xié)會建立了緊密的合作關(guān)系，可以協(xié)助開發(fā)商迅速完成主力商戶的招商引進工作，順利完成商業(yè)地產(chǎn)項目的招商、運營、推廣等工作。眾多業(yè)態(tài)的品牌商戶資源 匯峻與國內(nèi)外眾多品牌商戶與多個行業(yè)商會或協(xié)會建立了緊密的合 匯峻核心團隊參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場磨煉、積集數(shù)十個各地、各類商業(yè)地產(chǎn)項目的服務(wù)經(jīng)驗，能為每個商業(yè)地產(chǎn)項目，在不同區(qū)域的不同市場階段提供專業(yè)、準確的市場策略及操作手段。

到位的市場把握能力

匯峻核心團隊參與了廣州商業(yè)輝煌的發(fā)展歷程，經(jīng)歷十余年的市場 匯峻“以才·智匯中國”的服務(wù)理念，建立了若干個地方商業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)庫，掌握最新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展動向及各類實效的商業(yè)地產(chǎn)項目招商與經(jīng)營模式，從而幫助發(fā)展商在項目開發(fā)、招商、經(jīng)營決策中，提供相關(guān)的參考和借鑒，以便及時做出正確的決策。豐富的商業(yè)信息資源 匯峻“以才·智匯中國”的服務(wù)理念，建立了若干個地方商業(yè)地產(chǎn) 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項目操作的最前沿，整合成為強大的招商執(zhí)行平臺，匯峻積累了豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程策劃及物業(yè)招商與銷售代理的經(jīng)驗，形成了一套高效的招商執(zhí)行與管理體系，可以幫助商業(yè)地產(chǎn)項目迅速完成主力商戶的引進與項目招商工作。高效的招商執(zhí)行能力 匯峻核心團隊一直以來扎根在商業(yè)地產(chǎn)項目操作的最前沿，整合成 商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實現(xiàn)經(jīng)營旺，只有實現(xiàn)“三旺”的商業(yè)地產(chǎn)項目才是真正的成功。匯峻始終堅持，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須“以經(jīng)營為先”的理念，幫助商業(yè)物業(yè)項目完成商業(yè)制度建設(shè)、商業(yè)流程設(shè)計、商業(yè)營銷策劃、商業(yè)推廣策劃、商業(yè)管理診斷等工作，促使項目火爆開業(yè)并持續(xù)旺場。實效的商業(yè)運營手段 商業(yè)地產(chǎn)項目必須實現(xiàn)銷售旺、招商旺，更要實現(xiàn)經(jīng)營旺，只有實凌峻地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)：全國10強

凌峻地產(chǎn)（中國）有限公司下設(shè)凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司、凌峻廣告有限公司、凌創(chuàng)投資咨詢有限公司，是國內(nèi)最杰出、最具實力的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu)之一。公司1994年成立以來，成功地為國內(nèi)500多個房地產(chǎn)項目、200多家開發(fā)商、50個城市提供了優(yōu)質(zhì)的、專業(yè)全面的策劃、推廣、銷售代理服務(wù)，在國內(nèi)同行首屈一指。凌峻地產(chǎn)連續(xù)多年榮獲“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”頒發(fā)的“中國房地產(chǎn)策劃代理10強企業(yè)”，被譽為“中國房地產(chǎn)贏家的專業(yè)合作伙伴”。匯峻策略聯(lián)盟凌峻地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)：全國10強匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟匯峻策略聯(lián)盟市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

產(chǎn)業(yè)格局——旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)：

桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于海口市東部近郊，是海口市保留的“三大開發(fā)區(qū)”之一，也是海南省重點開發(fā)的“六大開發(fā)區(qū)”之一，開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃分為旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)三大功能區(qū)。?？谑姓寻压鹆盅蠊I(yè)區(qū)確定為海南（?？冢┧a(chǎn)品出口加工區(qū)，工業(yè)區(qū)規(guī)劃發(fā)展水產(chǎn)品加工、機械、制藥、電子、食品、印刷、工藝品、飲料等無污染工業(yè)。同時配套發(fā)展居民住宅、商貿(mào)、房產(chǎn)、服務(wù)業(yè)以及文化教育等設(shè)施，桂林洋開發(fā)區(qū)將建成綜合功能和外向型的工業(yè)小城鎮(zhèn)。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)功能，無論是從整個桂林洋開發(fā)區(qū)的發(fā)展來看，還是從羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園項目自身的發(fā)展來看，商貿(mào)業(yè)都只是配套性的產(chǎn)業(yè)，而不是支柱性產(chǎn)業(yè)。匯峻觀點 從政府的規(guī)劃來看，桂林洋開發(fā)區(qū)具有旅游、工業(yè)與綜合農(nóng)業(yè)三大市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

商業(yè)市場——區(qū)域只有基本的生活配套：

桂林洋片區(qū)是在農(nóng)場的基礎(chǔ)上發(fā)展而成，區(qū)域的商業(yè)發(fā)展時間很短，沒有形成較具影響力的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)主要輻射桂林洋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)居民、廠區(qū)員工及大學(xué)城學(xué)生。從集中度上來看，桂林洋片區(qū)商業(yè)主要為沿街散鋪，商鋪多以業(yè)主自營或出租給商戶經(jīng)營，目前尚沒有稍有名氣的品牌直營或品牌加盟店鋪，更無大型零售商業(yè)項目進駐，因此桂林洋的商業(yè)集中度較低、檔次較差、商業(yè)氛圍散漫，僅能滿足區(qū)內(nèi)市民基本的生活需求，其他的功能如休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能無法滿足市民更高層次的消費需求，基本難以形成一站式消費。開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考桂林洋開發(fā)區(qū)遠離海口市中心，區(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營的商業(yè)市場，基本上仍然上傳統(tǒng)的零售經(jīng)營模式，未來區(qū)內(nèi)規(guī)劃總?cè)丝谝矁H為三幾萬人，必然難以支撐一個大型的零售商業(yè)物業(yè)，因此，本項目不可能開發(fā)零售類商業(yè)物業(yè)，應(yīng)開發(fā)與三大功能區(qū)具有緊密關(guān)聯(lián)度的主題性商業(yè)物業(yè)。匯峻觀點桂林洋開發(fā)區(qū)遠離?？谑兄行模瑓^(qū)內(nèi)基本未形成規(guī)模經(jīng)營的市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場

區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——零售物業(yè)空白，批發(fā)物業(yè)租售冷淡：

據(jù)我們初步考察，在桂林洋片區(qū)基本沒有新建的零售商業(yè)物業(yè)推出市場，也鮮有商貿(mào)物流業(yè)項目在營或在建，目前上規(guī)模的商貿(mào)物流項目僅有海南藍海水產(chǎn)投資公司開發(fā)的“海南水產(chǎn)物流交易中心”項目一個，通過了解，該中心雖然貴為國家級的水產(chǎn)交易中心，但目前市場對其物業(yè)商鋪的銷售與租賃均反應(yīng)比較冷淡，銷售率與出租率均不甚理想，表明桂林洋片區(qū)無論是零售商業(yè)物業(yè)市場還是商貿(mào)流通物業(yè)市場的都有待拓展，桂林洋片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場缺乏大型項目作龍頭帶動，仍未能成為海口商業(yè)地產(chǎn)市場的熱點板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考市場審視：直擊桂林洋商業(yè)市場開發(fā)戰(zhàn)略思考

桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，現(xiàn)階段仍沒有成為?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的熱點板塊，既有政府推動與宣傳力度不足、市場認同度低的因素，也有開發(fā)商各自審時度勢、沒有合力推動園區(qū)發(fā)展的因素，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)如果只有政府規(guī)劃中的政策、沒有眾多商家博采眾長，是難以成氣候的。匯峻觀點桂林洋開發(fā)區(qū)作為海南省重點發(fā)展的“六大開發(fā)區(qū)”之一，項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處海口市江東組團的核心區(qū)域，是海文高速進入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國一流、五星級、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園位于海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)靈桂路，地處?？谑薪瓥|組團的核心區(qū)域，是海文高速進入桂林洋片區(qū)的門戶地帶，距離美蘭機場約2.5公里。

羅牛山產(chǎn)業(yè)園總占地761畝，總建筑面積約50萬平方米，將建設(shè)成為“中國一流、五星級、創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園產(chǎn)業(yè)園，是集農(nóng)產(chǎn)品精深加工、高低溫冷鏈存儲、物流配送、交易展覽、觀光及體驗于一體的大型綜合產(chǎn)業(yè)園項目。產(chǎn)業(yè)園整體包括五大功能：生豬屠宰及深加工、調(diào)味品深加工、力神咖啡廠、冷鏈物流園及商務(wù)后勤板塊。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目屬性：

本項目是羅牛山產(chǎn)業(yè)園的商務(wù)服務(wù)與后勤服務(wù)功能板塊，土地使用性質(zhì)為“工業(yè)用地”，總建筑面積達17.43萬平方米，產(chǎn)品將包括商務(wù)公寓、酒店及會議會展中心、旅游商貿(mào)街區(qū)（共157800㎡）、體驗式商業(yè)街（16500㎡）等。項目建成后將成為桂林片區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的旅游購物中心，并將由此形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的終端市場。 開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存項目條件： 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)可以獨立于社會環(huán)境，即使在偏遠的山區(qū)都能自成一派，而商業(yè)地產(chǎn)則必須依存于社會環(huán)境，必須形成完善的商業(yè)體系，包括商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、商品與服務(wù)的供應(yīng)商戶、購物與消費的顧客群體等，而核心是商品與服務(wù)的供應(yīng)鏈和所輻射的區(qū)域群體數(shù)量。因此，本項目商務(wù)板塊的開發(fā)，必須依托與整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，形成整個片區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)功能。從產(chǎn)業(yè)資源來看，羅牛山公司產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋了農(nóng)產(chǎn)品的養(yǎng)殖、種植深加工、物流與銷售等環(huán)節(jié)，從生產(chǎn)源頭到銷售終端構(gòu)成“百姓放心食品”產(chǎn)業(yè)鏈。

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項目審視：發(fā)展與曲折并存項目條件：從區(qū)域價值來看，項目所處區(qū)域是海口江東組團的中心點，屬于新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)，隨著桂林洋產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展日益成熟，未來以便捷的城市交通體系與美蘭國際機場為基礎(chǔ)，項目打造工業(yè)旅游特色商業(yè)，可建設(shè)成為東海岸觀光旅游經(jīng)濟帶的重要組成部分。 不過，項目的位置稍偏離主城市中心，目前該地段的市場配套設(shè)施、公共設(shè)施的發(fā)展還有待改善，周邊區(qū)域的旅游設(shè)施與商業(yè)氛圍的成熟度與人氣還需要一定時間的培育，將對大量商鋪的銷售與經(jīng)營有一定的壓力，我們需要有足夠的準備，提前做好項目規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營規(guī)劃。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考

項目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 根據(jù)《?？谑薪瓥|組團片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，江東組團片區(qū)按照“兩帶一區(qū)五片”結(jié)構(gòu)進行功能布局?！皟蓭А敝副泵婧０稁б?guī)劃國家級旅游度假區(qū)，西面濱江帶開發(fā)沿江居住區(qū)；“一區(qū)”指桂林洋科教及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、高等教育產(chǎn)業(yè)和風(fēng)情小鎮(zhèn)為主。目前，桂林洋片區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，路網(wǎng)系統(tǒng)基本完成，工業(yè)區(qū)已形成一定的規(guī)模；桂林洋片區(qū)依托大學(xué)城與美蘭機場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，重點發(fā)展工業(yè)研發(fā)基地、臨空綜合服務(wù)區(qū)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存區(qū)域發(fā)展前景： 2010年中央正式將海南確立的“國際旅游島”，這是海南加速發(fā)展的重要使命和機遇；“建設(shè)國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”成為國際旅游島的六大定位之一，這是羅牛山公司的發(fā)展機遇。桂林洋地處美蘭區(qū)，根據(jù)海口市美蘭區(qū)“十一五”規(guī)劃，美蘭區(qū)未來將建設(shè)成為全國著名的以海島高爾夫運動、游艇運動和國家級熱帶鄉(xiāng)村主題公園為品牌的熱帶濱海運動休閑度假區(qū)；在東海岸及桂林洋片區(qū)等地建設(shè)高品位的游艇碼頭，建立游艇旅游中心，發(fā)展集海上運動、休閑、度假、觀光于一體的綜合性游艇旅游業(yè)；桂林洋開發(fā)區(qū)則建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品出口加工區(qū)，重點發(fā)展海產(chǎn)品加工、熱帶農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目審視：發(fā)展與曲折并存開發(fā)戰(zhàn)略思考毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟增長點，但項目絕非城市中心的傳統(tǒng)商業(yè)，其開發(fā)如能與桂林洋片區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點與羅牛山企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢結(jié)合起來，將是一個具有很大挖掘潛力的商業(yè)地產(chǎn)項目，但如何更好地增強項目的工業(yè)旅游與商業(yè)氣氛、聚集人氣、輻射更大區(qū)域，將是我們研究項目商業(yè)價值的重要課題。匯峻觀點：毫無疑問，地塊所在區(qū)域是?？谖磥硇碌慕?jīng)濟增長點，但項項目開發(fā)三大困難困難一：戰(zhàn)略抉擇——市場細分化，是做傳統(tǒng)零售商業(yè)還是做創(chuàng)新的工業(yè)旅游商業(yè)？項目定位、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營模式的確定？困難二：商業(yè)定位抉擇——在遠離傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍的情況下，項目如何向綜合性旅游商業(yè)突圍：商業(yè)街區(qū)或ShoppingMall?功能定位、經(jīng)營策略、配套策略、經(jīng)營主題設(shè)計策略、項目開發(fā)贏利模式?困難三：執(zhí)行團隊——綜觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，制約商業(yè)地產(chǎn)項目成功的因素主要是開發(fā)商重開發(fā)、輕經(jīng)營，開發(fā)商與服務(wù)商團隊的專業(yè)操作能力,特別是商業(yè)招商能力、商業(yè)經(jīng)營能力是否能配合項目的超前理念？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目開發(fā)三大困難開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 項目作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工業(yè)旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，超前開發(fā)的機遇、創(chuàng)新經(jīng)營模式的風(fēng)險都同時擺在面前，如何進行戰(zhàn)略的抉擇呢？ 匯峻認為，項目的開發(fā)戰(zhàn)略選擇可采用“三維市場定位法”進行分析，羅牛山公司必須要在想做、可做、能做三個思路中尋找重合點——交集點（想做∩可做∩能做=該做），才能規(guī)避項目開發(fā)的風(fēng)險。開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做能做三者的重合點——該做戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考想做可做三者的重合點——該做戰(zhàn)略抉擇方法論通過本地塊，羅牛山公司想做什么？想做——從發(fā)展商主觀愿望角度出發(fā)思考！?？谵r(nóng)工貿(mào)（羅牛山）股份有限公司是我國首家菜籃子股份制上市公司，2002年被國家授予農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點龍頭企業(yè)，經(jīng)過20年的發(fā)展，羅牛山集團已發(fā)展成為一家以畜牧業(yè)為主，食品、房地產(chǎn)、教育、金融投資等多業(yè)并舉的大型集團公司，擁有海南省最大的商品豬生產(chǎn)基地、雞蛋飼養(yǎng)基地、?？谑性O(shè)備最先進規(guī)模最大的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場和海南省唯一的放心食品連鎖店營銷網(wǎng)絡(luò)。 羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)板塊，致力于打造"大生態(tài)、大文化、大體育、大教育、大旅游、大地產(chǎn)"的系列復(fù)合地產(chǎn)模式，現(xiàn)已成功開發(fā)建筑面積達5017.43的文化復(fù)合在盤錦地·翰城項目。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園是海口市十二五計劃的重點項目，是羅牛山集團產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略升級的標桿項目，羅牛山公司計劃以農(nóng)產(chǎn)品加工為主導(dǎo)，以商務(wù)服務(wù)為支撐，以旅游展示為特色的整體戰(zhàn)略，整合農(nóng)產(chǎn)品加工的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)生產(chǎn)加工、研發(fā)創(chuàng)新、物流配送、關(guān)貿(mào)商務(wù)等各相關(guān)功能的有序發(fā)展。 因此，就產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊而言，羅牛山公司從主觀愿望出發(fā)，擬整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源與區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將項目開發(fā)成為工業(yè)旅游與商務(wù)展示相結(jié)合的典范。羅牛山公司對項目物業(yè)初步規(guī)劃方案為酒店大廈（研發(fā)中心）、商務(wù)公寓大廈（研發(fā)中心）、商貿(mào)業(yè)街區(qū)（中小企業(yè)孵化基地）、觀光商業(yè)街（農(nóng)產(chǎn)品體驗中心）。開發(fā)戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略抉擇方法論開發(fā)戰(zhàn)略思考

通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī)模最大的工業(yè)旅游主題商業(yè)項目，打造集休閑、旅游、觀光一站式農(nóng)產(chǎn)品與食品的加工展示、體驗、購銷一體的商貿(mào)中心，通過良好的包裝與操作，有望在市場上建立鮮明的、獨特的主題形象，取得市場的認同實現(xiàn)招商成功與經(jīng)營成功。開發(fā)戰(zhàn)略思考 通過溝通，發(fā)現(xiàn)貴司對產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊的期望值很高，開發(fā)海南規(guī) 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對項目本身的期望兩重主觀愿望分析，顯然羅牛山公司期待開發(fā)一個創(chuàng)新的、高素質(zhì)、高價值的經(jīng)典項目，實現(xiàn)地塊的最大價值。在遠離人群的非城市中心區(qū)開發(fā)17.43萬平方米超大規(guī)模的綜合性旅游商業(yè)項目，對于項目的贏利模式的制定及招商與經(jīng)營壓力都是十分明顯的，項目必須通過合理并貼近市場需求的規(guī)劃、實現(xiàn)招商與經(jīng)營的成功，才能力爭實現(xiàn)最大化的商業(yè)價值。開發(fā)戰(zhàn)略思考 【開發(fā)商期望總結(jié)】從企業(yè)發(fā)展及對項目本身的期望兩開項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！ 我們從以下指標分析： 項目指標：建筑面積達17.43萬平方米；

土地性質(zhì)：工業(yè)用地；

地段環(huán)境：項目地處新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；

交通環(huán)境：機場、高速公路近在咫尺，貨運物流渠道暢通；

商業(yè)環(huán)境：商業(yè)配套與商業(yè)資源落后，商業(yè)氛圍嚴重缺乏；

人口規(guī)模：至2020年整個區(qū)域規(guī)劃居住人口3.8萬人，區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模較小，不足以支撐大型購物中心；

開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

目前在整個桂林洋片區(qū)還沒有出現(xiàn)大型購物中心，項目規(guī)模確有空間開發(fā)成為桂林洋片區(qū)的商業(yè)中心或商貿(mào)中心，然而地塊的基本條件均不支持項目開發(fā)大型購物中心等零售類商業(yè)，如果依托工業(yè)園區(qū)的地段環(huán)境，或可將項目規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的專業(yè)市場，但專業(yè)市場同樣面臨著“土地轉(zhuǎn)性”的問題，專業(yè)市場由于經(jīng)營檔次較低，與羅牛山公司為產(chǎn)業(yè)園制定的“中國一流、五星級”定位背道而馳。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？可做——從地塊條件出發(fā)思考！

【項目條件總結(jié)】目前整個桂林洋片區(qū)沒有一個大型商場，就地塊的開發(fā)條件和提升區(qū)域整體居住價值而言，項目可開發(fā)大型購物中心或?qū)I(yè)市場；但從區(qū)域發(fā)展方向和實現(xiàn)地塊價值最大化的角度考慮，項目不具備開發(fā)零售商業(yè)中心或大規(guī)的傳統(tǒng)專業(yè)市場的基礎(chǔ)條件。項目規(guī)模巨大，簡單地開發(fā)商場商鋪顯然無法形成具有遠達全國的強大輻射力，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化也就無從說起。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊可做什么？開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：海南是一個國際旅游島，以海島風(fēng)光旅游而著稱，旅游是海南核心的支柱產(chǎn)業(yè)，與此形成鮮明對比的海南省的工農(nóng)業(yè)發(fā)展極不平衡，特別是工業(yè)旅游與農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展仍然沒有得到有效的重視。在“國際旅游島”戰(zhàn)略出臺后，圍繞如何建設(shè)“國際旅游島”的問題在島內(nèi)外已成為討論的熱門話題，純粹海島風(fēng)光旅游必然無法滿足海南旅游業(yè)突破發(fā)展瓶頸的需要，近年來博鰲的會議旅游成為了海南旅游經(jīng)濟的新亮點，無論是旅游業(yè)的創(chuàng)新、還是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都促使海南旅游業(yè)向多元化、多主題方向發(fā)展，都給旅游地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)者提出了更高的要求。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?能做——從市場角度出發(fā)思考！工業(yè)旅游主題商業(yè)市場是商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新：依托產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢發(fā)展以工業(yè)旅游為主題的商貿(mào)中心，將是海南旅游市場與商業(yè)市場的一個創(chuàng)舉，發(fā)展商要站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度認識“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”的經(jīng)營理念與建設(shè)意義，在項目發(fā)展中，必須著力在提升海南的旅游品質(zhì)與商業(yè)品質(zhì)、打造海南旅游新品牌、滿足國內(nèi)外旅游者不斷創(chuàng)新的需求等諸多方面充分體現(xiàn)項目自身社會價值，才能實現(xiàn)促進城市發(fā)展、促進旅游業(yè)與商業(yè)繁榮的目標。開發(fā)戰(zhàn)略思考項目地塊能做什么?開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！發(fā)展大型零售商業(yè)缺乏市場條件，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)的發(fā)展重點：桂林洋開發(fā)區(qū)前身是桂林洋農(nóng)場，由于歷史原因，桂林洋片區(qū)近些年逐步發(fā)展起農(nóng)漁產(chǎn)品加工業(yè)，片區(qū)的人口規(guī)模較小，城市功能不夠完善，商業(yè)網(wǎng)點呈現(xiàn)散、小、弱的局面，相信在桂林洋發(fā)展的短、中期內(nèi)，仍不足以支持發(fā)展要求城市配套完善、周圍常住人口眾多的大型零售商業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與旅游業(yè)是桂林洋片區(qū)“十二五計劃”的發(fā)展重點，江東組團擁有豐富的生態(tài)旅游資源，項目開發(fā)以兩大重點產(chǎn)業(yè)為核心的商貿(mào)中心，吸引全國龐大旅游消費者為項目的目標消費群體，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！羅牛山具有整合工業(yè)、旅游、商業(yè)、地產(chǎn)資源的優(yōu)勢項目以工業(yè)旅游為主題的開發(fā)大型商貿(mào)中心，關(guān)鍵是項目的開發(fā)除了有充裕的資金投入、成熟的開發(fā)技術(shù)外，需要擁有整合多種產(chǎn)業(yè)資源的能力，包括農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)資源、旅游業(yè)資源與商業(yè)資源等，各方面產(chǎn)業(yè)資源缺一不可，這決非一般房地產(chǎn)開發(fā)商或旅游業(yè)經(jīng)營商能力所及。項目開發(fā)實現(xiàn)利益最大化的關(guān)鍵，是物業(yè)的商業(yè)價值能否得到有效提升，羅牛山公司致力開發(fā)“中國一流的五星級創(chuàng)新型食品產(chǎn)業(yè)及冷鏈物流園”，具有整合眾多產(chǎn)業(yè)資源的實力，在項目開發(fā)過程通過各大產(chǎn)業(yè)的融合將項目商業(yè)價值的最大化發(fā)揮出來。開發(fā)戰(zhàn)略思考從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考

從市場角度出發(fā)思考！

【市場分析總結(jié)】從市場角度而言，本項目“能做”的選擇：從項目所在區(qū)位及發(fā)展商自身的素質(zhì)來看，項目開發(fā)獨特的以工業(yè)旅游、工業(yè)體驗為特色的“工業(yè)旅游商貿(mào)中心”勢在必行。 但我們必須清醒地認識到，項目要解決關(guān)鍵的三大問題，一是如何設(shè)計工業(yè)旅游的營運模式、如何與整個旅游市場實現(xiàn)有機連接；二是如果整合羅牛山的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源、如何整合海南眾多知名產(chǎn)品品牌將項目打造成為極具特色的工業(yè)旅游景點；三是如何確定項目開發(fā)的贏利模式、持有經(jīng)營與物業(yè)銷售的比例的如何控制。開發(fā)戰(zhàn)略思考 從市場角度出發(fā)思考！開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷從開發(fā)風(fēng)險角度看，開發(fā)適度大規(guī)模的零售商業(yè)項目，難以取得市場突破。對本項目而言，在一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)規(guī)模達17.43萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，必須徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)模式，引入主題化、個性化的經(jīng)營策略，在這種情況下，更需要投入足夠的精力、時間及資源來爭取市場。從商業(yè)經(jīng)營的角度，項目要經(jīng)營興旺，必須在經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要增加觀光旅游、休閑娛樂、餐飲文化、體驗展示類業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例，弱化購物功能，突出旅游休閑功能，打造特色的“工業(yè)旅游Mall”,才能對購物中心物業(yè)的銷售與經(jīng)營產(chǎn)生拉動作用。開發(fā)戰(zhàn)略思考綜合判斷開發(fā)戰(zhàn)略思考開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現(xiàn)高品質(zhì)、高價值開發(fā)

可做：項目條件地塊具備開發(fā)大型的條件能做：市場角度整合農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)資源，開發(fā)獨特的工業(yè)旅游商貿(mào)中心該做：戰(zhàn)略抉擇以工業(yè)旅游為主題、以體驗消費為特色的商貿(mào)中心開發(fā)戰(zhàn)略思考想做：開發(fā)商期望——最大限度挖掘地塊價值，實現(xiàn)高海南旅游新體驗休閑消費新中心關(guān)于“海南旅游新體驗”：工業(yè)旅游在歐美發(fā)達國家最先興起，一些歐美大企業(yè)，利用自己的品牌影響力吸引游客，同時促使企業(yè)產(chǎn)品家喻戶曉。旅客通過參觀工業(yè)企業(yè)，既增長了見識，也體驗了產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的樂趣，在我國，有越來越多的現(xiàn)代化企業(yè)開始注重工業(yè)旅游，如青島海爾、云南白藥等企業(yè)，通過工業(yè)旅游展示企業(yè)與產(chǎn)品品牌，取得了輝煌的業(yè)績。羅牛山公司提出發(fā)展工業(yè)旅游的設(shè)想，以羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園為核心，形成海南全新的旅游消費模式，既符合企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢，也可以讓游客直接體驗羅牛山品牌理念、促進產(chǎn)品銷售，更可以在旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)之間架起融合的橋梁，通過旅游的輻射將產(chǎn)業(yè)園的影響擴展到全國，真正實現(xiàn)大旅游、大商業(yè)、大平臺。執(zhí)行策略思考海南旅游新體驗休閑消費新中心執(zhí)行策略思考基于三方面考慮，我們認為，項目應(yīng)按照“工業(yè)旅游”的開發(fā)理念，打造海南特色的旅游商業(yè)，推動桂林洋片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善與整體商業(yè)氛圍的成熟，從而實現(xiàn)項目商業(yè)價值的提升。（一）項目定位的思考 項目的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營，必定是桂林洋片區(qū)發(fā)展過程中里程碑式的進程，項目必須與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成跨越式的差異，除了在經(jīng)營主題、經(jīng)營特色上超越傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，更要以超前的規(guī)劃，在經(jīng)營理念、經(jīng)營檔次、消費環(huán)境、經(jīng)營方式、消費模式等方面超越傳統(tǒng)商場，建議將羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊項目定位為：海南旅游新體驗休閑消費新中心執(zhí)行策略思考執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館 云南白藥博物館由云南白藥集團自行策劃建設(shè)，博物館作為云南白藥集團工業(yè)旅游之組成部分。場館集成多媒體技術(shù)和新穎的布展規(guī)劃，集成了文物、史料、視頻、歷史設(shè)備等豐富的館藏，展示了云南白藥集團勵精圖治把民族品牌做大做強走向世界的百年發(fā)展之路，營造了一個本土民族企業(yè)歷經(jīng)百年風(fēng)雨的成長歷程，為觀眾演繹了一個神秘的白藥故事，成為云南白藥品牌營銷的利器。執(zhí)行策略思考工業(yè)旅游典范——云南白藥博物館執(zhí)行策略思考項目功能定位的思考 羅牛山農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)園商務(wù)板塊涵蓋了旅游接待中心、會議中心、商務(wù)中心商業(yè)、商業(yè)貿(mào)易中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、休閑娛樂中心等多種功能，商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)功能定位，能清晰界定商場的經(jīng)營定位，讓目標消費者明確項目的經(jīng)營特色與經(jīng)營優(yōu)勢，解決“顧客為什么會到此消費”的核心問題。 制定商業(yè)項目的商業(yè)功能定位，必須通過從消費者的角度出發(fā)，分析顧客消費行為的不同屬性，有針對性地為目標消費者量身定制與其消費心理需求相吻合的商業(yè)場所。 建議項目的總體商業(yè)功能定位為：海南制造博覽會——海南制造業(yè)品牌館執(zhí)行策略思考項目功能定位的思考執(zhí)行策略思考今年春節(jié)過后海南旅游成了媒體報道的熱門話題，關(guān)鍵詞是：游客被宰、強