廣州琶洲雅郡價格策略方案課件

琶洲●雅郡價格方案【世聯(lián)地產(chǎn)】琶洲●雅郡價格方案【世聯(lián)地產(chǎn)】1一、雅郡周邊關系二、洋房實收均價和價格分布確定三、聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定四、獨立別墅實收均價和價格分布確定五、付款方式與平均付款折扣六、平均優(yōu)惠折扣及公開價目表反算率七、入市策略價格方案\目錄

一、雅郡周邊關系價格方案\目錄2雅郡周邊關系價格方案\第一部分雅郡周邊關系價格方案\第一部分3周邊關系\示意圖萬畝果園周邊關系\示意圖萬畝果園4周邊關系\黃埔涌、萬畝果園、江邊廣場、會展中心、琶洲塔獨立別墅、部分聯(lián)排別墅、較高樓層南向洋房，可縱覽黃埔涌江景和萬畝果園。西望，長水藍天，頗具吸引力。西區(qū)小高層部分南向單位，還可遠眺琶洲塔及會展中心。周邊關系\黃埔涌、萬畝果園、江邊廣場、會展中心、琶洲塔獨5周邊關系\東南環(huán)高速公路高速公路帶給其附近單位相當大的噪音污染。周邊關系\東南環(huán)高速公路高速公路帶給其附近單位相當大的噪6周邊關系\廠房、自然村周邊的雜亂廠房、自然村嚴重影響了小區(qū)片區(qū)形象。東向、西向以及北向景觀也大打折扣。流動人員較多，對小區(qū)安全造成一定威脅。周邊關系\廠房、自然村周邊的雜亂廠房、自然村嚴重影響了小7周邊關系\會所、泳池區(qū)、財富之泉小區(qū)北部會所、泳池是小區(qū)重要的配套設施，同時也是北向單位景觀資源不足的重要補充。音樂大道、財富之泉是小區(qū)中部重要的景點。周邊關系\會所、泳池區(qū)、財富之泉小區(qū)北部會所、泳池是小區(qū)8周邊關系\小結1、雅郡周邊不同的景觀資源，影響內(nèi)部價值的分布。2、江景\自然景觀優(yōu)于內(nèi)部園林景觀南向景觀資源充足，景觀優(yōu)勢需在價格中予以體現(xiàn)。北向單位景觀資源匱乏，小區(qū)內(nèi)部景觀設計在一定程度上給了補充。周邊關系\小結1、雅郡周邊不同的景觀資源，影響內(nèi)部價值9洋房實收均價和價格分布確定價格方案\第二部分洋房實收均價和價格分布確定價格方案\第二部分10洋房基礎數(shù)據(jù)1、兩座連體12層小高層，可售樓層11層，可售單位共308套，可售總建筑面積為34565.96平方米；2、總體位置處于一期北部，南可觀黃埔涌江景，北可觀會所周邊園林、泳池等。5、6樓以上越過周邊建筑后，視野相當開闊；3、一梯四戶，戶型為2*2、3*2和4*2，建筑面積77-135m2。主力為三房，建筑面積區(qū)間為100m2-127m2.洋房基礎數(shù)據(jù)1、兩座連體12層小高層，可售樓層11層，可售單11市場比較法洋房均價區(qū)間\方法選取市場比較法洋房均價區(qū)間\方法選取12洋房均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、會展經(jīng)濟帶來巨大升值潛力作為雅郡最大的價值點，導致在廣州整體市場中具有不可比擬的特殊性，尤其是洋房單位。2、影響洋房單位均價的樓盤主要是琶洲內(nèi)及周邊較小范圍內(nèi)項目，區(qū)域外樓盤價格的可參考意義相當弱。

畔江花園、大家庭花園、珠江帝景洋房均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、會展經(jīng)濟帶來巨大升值潛力作13洋房均價區(qū)間\比準均價操作步驟確定打分項目、比重相對折算率、折算均價雅郡比準均價（市場參考均價）各項目影響雅郡均價權重分項目打分洋房均價區(qū)間\比準均價操作步驟確定打分項目、比重相對折算141、確定影響均價的打分項目、比重三大類16子類，共38項各項不同的權重目標客戶選擇傾向打分表洋房均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重三大類16子類，共38項各項15廣州琶洲雅郡價格策略方案16打分標準：1、打分取值范圍：-0.5~0.5，雅郡與比較對象對比，打出雅郡的相對分值。2、0為雅郡與之相當，正分為雅郡較優(yōu)，負分為雅郡較差。2、完成各個項目打分表因各項目裝修標準不一，故將各項目全部以毛坯價進行打分?；谘趴た赡艿妮^好展示狀態(tài)進行對比打分。洋房均價區(qū)間\比準均價打分標準：2、完成各個項目打分表因各項目裝修標準173、得出洋房與各個項目的相對折算率、折算均價洋房均價區(qū)間\比準均價3、得出洋房與各個項目的相對折算率、折算均價洋房均價區(qū)間\184、確定各個可比項目影響洋房均價的權重5、合成洋房比準均價（市場參考均價）洋房均價區(qū)間\比準均價4、確定各個可比項目影響洋房均價的權重5、合成洋房比準均價（19毛坯價：5700-6000元/㎡300元/㎡裝修價：6000-6300元/㎡500元/㎡裝修價：6200-6500元/㎡可能達到的理想展示效果不健全區(qū)域市場內(nèi)存在的風險發(fā)展商資金迅速回收預期物業(yè)價值點的稀缺性上升力下降力洋房均價區(qū)間\區(qū)間討論毛坯價：5700-6000元/㎡可能達到的理想展示效果不健全20洋房均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅、洋房單位示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位2、體現(xiàn)高度品質感，與周邊項目形成鮮明對比。3、會所展示：完善黑白鞋會所功能，裝修裝飾體現(xiàn)項目形象定位。4、園林展示：會所周邊園林、財富之泉、江邊廣場、小區(qū)分片園林。工程形象進度各均價段總價分布趨勢現(xiàn)場展示效果洋房均價落點洋房均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅、洋房單位示范21洋房分單位實收價格分布\操作步驟朝向調(diào)差層差調(diào)差特殊調(diào)差價格表建模價格表檢驗洋房分單位實收價格分布\操作步驟朝向調(diào)差層差調(diào)差特殊調(diào)差22洋房為小高層樓宇，周邊建筑普遍低于5層，南向聯(lián)排別墅與之間距較小，對高段和低段價格的影響存在較大差異。分別選取低樓層和高樓層進行系統(tǒng)對比打分。以低段打分為基礎確定基本朝向差，進行價格表建模；高段部分打分用于檢驗進行后面特殊跳差給朝向差帶來的影響，保證特殊跳差的結構合理性。低段樓層和高段樓層分別打分洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差洋房為小高層樓宇，周邊建筑普遍低于5層，南向聯(lián)排別墅與之間距23朝向打分選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性(2)目標客戶選房偏好(3)影響小高層價格結構的特殊因素確定各因素權重各朝向單位得分加權求和洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差朝向打分選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性24最大朝向差以￥800元/㎡代入打分體系試算單價橫向分布趨勢及銷售難度常規(guī)最大朝向差浮動范圍洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差最大朝向差以￥800元/㎡代入打分體系試算單價橫向分布趨勢及25低層各單位朝向差示意圖最高最低各朝向單位朝向差（元/㎡）=同樓層各單位朝向得分最大朝向差╳最大得分洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差低層各單位朝向差示意圖最高最低各朝向單位朝向差（元/㎡）=26點對點簡析房號朝向差(/㎡)景觀朝向戶型A-01480小區(qū)園林；5F看江景\會展中心\萬畝果林西南2*2*1（房+衛(wèi)+房）A-040會所\網(wǎng)球場\廠房\自然村西北3*2*1C-02580部分音樂大道；5F江景\萬畝果林東南2*2*1（衛(wèi)+房+房）C-03150會所\部分泳池\廠房\自然村東北2*2*1（房+衛(wèi)+房）D-01800音樂大道\江邊廣場；5F江景\萬畝果林南2*2*1（房+衛(wèi)+房）D-04210會所\泳池\廠房\自然村北3*2*1G-01170小區(qū)園林(非單邊位)東南3*2*1（有暗房）G-02530小區(qū)園林東南2*2*1（衛(wèi)+房+房）G-03400會所/泳池/自然村西北2*2*1（房+衛(wèi)+房）洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差點對點簡析房號朝向差(/㎡)景觀朝向戶型A-01427高段樓層（7層）朝向差打分只用于檢驗后面的特殊跳差在高段部分是否基本合理。洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差高段樓層（7層）朝向差打分只用于檢驗后面的特殊跳差在高段部分28單價豎向分布趨勢及銷售難度常規(guī)層差浮動范圍洋房分單位實收價格分布\層差調(diào)差單價豎向分布趨勢及銷售難度常規(guī)層差浮動范圍洋房分單位實收價格29考慮特殊跳差的幾個單位：F1棟南向在4、5、6層有很明顯變化，每層特再調(diào)高100/㎡；F2棟南向在5、6、7層才有明顯變化，特再調(diào)高100-30/㎡，D到G的變化趨弱。F1北向越過會所、周邊雜亂建筑后，視野、景觀也發(fā)生了一定變化。給予每層20/㎡的調(diào)高。F2北向也有變化，一般層差已經(jīng)可以反映。F2棟南向靠近高速公路方位單位，越過前面建筑物后，高速公路噪音失去屏障，直接影響到這些單位的素質。每層在一般層差上分別給予10-20/㎡的調(diào)減。

各個獨立單位在隨著樓層升高而引起的突變在一般層差中無法給予充分體現(xiàn)。洋房分單位實收價格分布\特殊調(diào)差考慮特殊跳差的幾個單位：各個獨立單位在隨著樓層30基于以上，完成價格表建模。附件：實收6000實收價目表（帶裝修）實收6100實收價目表（帶裝修）實收6200實收價目表（帶裝修）實收6300實收價目表（帶裝修）實收6400實收價目表（帶裝修）實收6500實收價目表（帶裝修）洋房分單位實收價格分布\價格表建?；谝陨希瓿蓛r格表建模。洋房分單位實收價格分布\價格表31畔江花園毛坯均價5600，帶裝修均價5900；雅郡6000-6500帶裝修均價段，單價高于5900單位比例分別為61.7%、73.4%、82.5%、92.2%、96.8%、100%。6300、6400、6500段位單價高于5900單位比例在90%以上，遠高于目前市場心理價位。6000-6200較接近市場心理價位，實現(xiàn)的可能性較大。1、單價分布檢驗洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗畔江花園毛坯均價5600，帶裝修均價5900；1、單價分布檢321、交樓標準維持在300元/㎡左右時能夠保證均價落在6000-6200之間。2、考慮到目標客戶的購房目的，交樓標準也不宜過高。毛坯價：5700-6000元/㎡300元/㎡裝修價：6000-6300元/㎡毛坯價：5700-6000元/㎡500元/㎡裝修價：6200-6500元/㎡裝修價落在6000-6200元/㎡內(nèi)裝修價落在6000-6200元/㎡外洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗1、交樓標準維持在300元/㎡左右時能夠保證均價落在600033畔江花園帶裝修戶均總價58萬，戶均面積98㎡；大家庭花園戶均毛坯總價65萬，戶均面積119㎡；雅郡戶均面積106㎡。雅郡均價6000-6500，總價高于畔江主力總價單位比例分別為65%、68%、72%、74%、78%、81%?？們r高于大家庭主力總價比例分別為42%、46%、52%、57%、60%、65%。均價6200以上的兩項指標都相當高，風險較大。目前大家庭花園貨量相當少，畔江花園后繼貨量相當大。若定價過高，我們的宣傳推廣可能是為他人做嫁衣。2、總價分布檢驗洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗畔江花園帶裝修戶均總價58萬，戶均面積98㎡；大家庭花園戶34聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第三部分聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第三部分35聯(lián)排別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟四層，可售單位共143套，可售總建筑面積為34257.2平方米；2、總體位置處于一期中部，南向黃埔涌江景被獨立別墅阻隔，北向景觀、視野被小高層阻擋。大部分單位視野狹窄，只有區(qū)內(nèi)小面積園林景觀補充。東部部分單位受東南環(huán)高速公路的噪音污染嚴重。3、每戶結構為首層車庫、客廳，二層餐廳、客廳上部中空，三層為三間臥房，四層為主人套房。建筑面積208.2-270m2。功能間設置基本相同，面積差異主要為進深和開間的差異。聯(lián)排別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟四層，可售單位共143套，可售總建筑36聯(lián)排別墅編號東區(qū)西區(qū)聯(lián)排別墅編號東區(qū)西區(qū)37市場比較法聯(lián)排別墅均價區(qū)間\方法選取市場比較法聯(lián)排別墅均價區(qū)間\方法選取38

1、廣州現(xiàn)有聯(lián)排別墅

錦繡香江（聯(lián)排）、江南世家（聯(lián)排）、頤和山莊（聯(lián)排）、麗江花園棕櫚灘2、類似區(qū)域內(nèi)總價區(qū)間重疊較大項目金碧華府、匯景新城（疊加）聯(lián)排別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、廣州現(xiàn)有聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取39操作步驟參照洋房定價過程。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價操作步驟參照洋房定價過程。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價401、確定影響均價的打分項目、比重針對影響聯(lián)排別墅價格因素的變化，適當調(diào)整了打分項目和各個子項的權重。增加了庭院、中央空調(diào)等因素，去除了實用率、電梯等因素。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重針對影響聯(lián)排41廣州琶洲雅郡價格策略方案422、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折算率、折算均價4、確定各個可比項目影響聯(lián)排別墅均價的權重5、合成聯(lián)排別墅比準均價（市場參考均價）聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價2、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折43毛坯價：7000-7300元/㎡1000元/㎡裝修價：8000-8300元/㎡可能達到的理想展示效果不健全區(qū)域市場內(nèi)存在的風險發(fā)展商資金迅速回收預期物業(yè)價值點的稀缺性上升力下降力本區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型認同風險聯(lián)排別墅均價區(qū)間\區(qū)間討論毛坯價：7000-7300元/㎡可能達到的理想展示效果不健全44客戶心理價位1、聯(lián)排別墅示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位2、體現(xiàn)高度品質感，與周邊項目形成鮮明對比。3、會所展示：完善黑白鞋會所功能，裝修裝飾體現(xiàn)項目形象定位。4、園林展示：會所周邊園林、財富之泉、江邊廣場、小區(qū)分片園林。工程形象進度各均價段總價分布趨勢現(xiàn)場展示效果聯(lián)排別墅均價落點聯(lián)排別墅均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位45聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表建模價格表檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表46選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性(2)目標客戶選房偏好(3)影響小高層價格結構的特殊因素確定各因素權重各單元得分加權求和增加安全度因素聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性確定各47最大單價差最大單價差：￥2000元/平方米雅郡聯(lián)排別墅分布范圍廣，差異大所有單價分布趨勢及銷售難度常規(guī)單價差浮動范圍聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差最大單價差最大單價差：￥2000元/平方米雅郡聯(lián)排別墅分布范48最高最低各單元單價差（元/㎡）=各單元調(diào)差得分最大朝向差╳最大得分聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差示意圖最高最低各單元單價差（元/㎡）=各單元調(diào)差得分最大朝49基于以上，完成價格表建模。附件：實收8000實收價目表（帶裝修）實收8100實收價目表（帶裝修）實收8200實收價目表（帶裝修）實收8300實收價目表（帶裝修）聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表建?；谝陨希瓿蓛r格表建模。聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價501、總價分布檢驗四個均價位的主力總價都在200-210萬之間。170萬以下低總價單位，均價8000、8100時占據(jù)了較大比例，有利于銷售起動。聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗1、總價分布檢驗四個均價位的主力總價都在200-210萬之間51(樣本15個，選取標準：主力總價高于100萬。)目前廣州市場總價在100-300萬豪宅項目較多。就總價而言，雅郡上下游的替代性項目分布都相當多。雅郡聯(lián)排別墅在市場中沒有占據(jù)到某個獨特的總價區(qū)間，競爭會比較激烈?？焖賳愉N售，制造市場熱點，顯得更加重要。2、廣州豪宅市場總價分布聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗(樣本15個，選取標準：主力總價高于100萬52各價格段位在本區(qū)都屬領導型價位，具有一定的風險。3、單價分布檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗各價格段位在本區(qū)都屬領導型價位，具有一定的風險。3、單價分布538300段位時，8123元/平方以上占74.8%，高段比例過高（毛坯比準均價+1000元裝修為8123）。8000、8100、8200段位主力單價區(qū)間是8000-8250，8000、8100段位在較低段占比例較大，利于銷售起動。3、單價分布檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗8300段位時，8123元/平方以上占74.8%，高段比例過54獨立別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第四部分獨立別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第四部分55獨立別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟三層，可售單位共9套，可售總建筑面積為3387.6平方米；2、總體位置處于一期南部，南向黃埔涌江景和萬畝果園景觀無遮擋，北向景觀、視野被阻擋。為小區(qū)最優(yōu)素質部分。3、建筑面積365.5-384.4m2。自音樂大道向西依次編號為獨立別墅區(qū)1~9號。獨立別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟三層，可售單位共9套，可售總建筑面積56

匯美景臺、碧海灣、匯景新城（獨立）錦繡香江（獨立）、江南世家（獨立）、新世界棕櫚園廣州市場內(nèi)目前可比項目較少，考慮到客戶選擇時有相當大可能跨越產(chǎn)品類型，而主要考慮總價的承受能力。我們選擇競爭樓盤的主要標準是現(xiàn)正推售總價200萬以上項目。

獨立別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取匯美景臺、碧海灣、匯景新城（獨立）錦繡香江（獨57操作步驟參照洋房操作方法。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價操作步驟參照洋房操作方法。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價581、確定影響均價的打分項目、比重針對影響獨立別墅價格因素的變化，適當調(diào)整了打分項目和各個子項的權重。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重針對影響獨立59廣州琶洲雅郡價格策略方案602、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折算率、折算均價4、確定各個可比項目影響獨立別墅均價的權重5、合成獨立別墅比準均價（市場參考均價）獨立別墅均價區(qū)間\比準均價2、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折61基于洋房和聯(lián)排別墅定價的同樣考慮我們建議獨立別墅的均價應該落在以下區(qū)間：

毛坯價：11000-13000元/平方獨立別墅均價區(qū)間\區(qū)間討論基于洋房和聯(lián)排別墅定價的同樣考慮獨立別墅均價區(qū)間\區(qū)間討621、總價分布態(tài)勢（詳見后面價格表檢驗）。2、工程形象進度及現(xiàn)場展示效果（參見洋房定價部分）。獨立別墅均價\落點討論1、總價分布態(tài)勢（詳見后面價格表檢驗）。獨立別墅均價\落63獨立別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表建模價格表檢驗獨立別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表64參照聯(lián)排別墅方法，得出各單元的單元調(diào)差得分。獨立別墅各單位實收價格分布\各單元調(diào)差參照聯(lián)排別墅方法，得出各單元的單元調(diào)差得分。獨立別墅各單位65最大單價差最大單價差：￥1300元/平方米雅郡獨立別墅分布集中，差異小所有單價分布趨勢及銷售難度常規(guī)單價差浮動范圍獨立別墅各單位實收價格分布\各單元調(diào)差最大單價差最大單價差：￥1300元/平方米雅郡獨立別墅分布集66確定每套單位單價差各單位單價差（元/平方米）=各單元調(diào)差得分最大朝向差╳最大得分獨立別墅各單位實收價格分布\各單元調(diào)差確定每套單位單價差各單位單價差（元/平方米）=最大朝向差╳最67基于以上，完成價格表建模。附件：實收11000實收價目表實收12000實收價目表實收13000實收價目表獨立別墅各單位實收價格分布\價格表建?；谝陨?，完成價格表建模。獨立別墅各單位實收價格分布\價681、總價分布檢驗500萬左右豪宅在廣州目前市場中的存量較少，雅郡獨立別墅的定價可以采取主導型定價。各價位段的總價區(qū)間隨單價提高而相應提升。各單元素質、面積相當接近，影響總價分布的主要是單價的增長趨勢。獨立別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗1、總價分布檢驗500萬左右豪宅在廣州目前市場中的存量較少，69均價12000單價跨越了較多段位，低段位單位可迅速啟動銷售，高段位單位可保證物業(yè)價值的充分實現(xiàn)。2、單價分布檢驗獨立別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗均價12000單價跨越了較多段位，低段位單位70付款方式及平均付款折扣價格方案\第五部分付款方式及平均付款折扣價格方案\第五部分71付款方式考慮到聯(lián)排別墅、獨立別墅的頂級豪宅形象，以及目標客戶的關注點，付款方式選擇小折扣、小優(yōu)惠。洋房按照常規(guī)物業(yè)做法實施，折扣、優(yōu)惠都較大。付款方式考慮到聯(lián)排別墅、獨立別墅的頂級豪宅形象，以及目標客戶72付款方式\別墅付款方式\別墅73付款方式\洋房付款方式\洋房74平均付款折扣參考類似項目目標客戶付款方式選擇，我們預估出洋房客戶：輕松銀行按揭客戶比例：5%銀行按揭客戶比例：85%一次性付款客戶比例：10%雅郡洋房平均付款折扣為96%*5%+95%*85%+94%*10%=94.95%聯(lián)排別墅\獨立別墅客戶：輕松銀行按揭客戶比例：5%銀行按揭客戶比例：35%一次性付款客戶比例：60%雅郡聯(lián)排別墅\獨立別墅平均付款折扣為99%*5%+98%*35%+97%*60%=97.45%平均付款折扣參考類似項目目標客戶付款方式選擇，我們預估出洋房75平均優(yōu)惠折扣/公開價目表反算率價格方案\第六部分平均優(yōu)惠折扣/公開價目表反算率價格方案\第六部分76二、反算價目表價格折扣率別墅反算價目表價格折扣率=平均付款折扣=97.45%一、別墅在付款折扣不設置優(yōu)惠折扣；別墅平均優(yōu)惠折扣及反算率通過以上折算率，確定實收均價后，代入已建立的價格模型，就可得到聯(lián)排別墅、獨立別墅對外公開價目表。二、反算價目表價格折扣率別墅反算價目表價格折扣率=平均付77二、反算價目表價格折扣率一、洋房在付款折扣后預留促銷費用2個點。即98折。促銷費用的額度及使用分配待確定實收均價水平后提交.洋房反算價目表價格折扣率=平均付款折扣*98%=94.95%*98%=93.051%

洋房平均優(yōu)惠折扣及反算率通過以上折算率，確定實收均價后，代入已建立的價格模型，就可得到洋房對外公開價目表。二、反算價目表價格折扣率一、洋房在付款折扣后預留促銷費用2個78入市策略價格方案\第七部分入市策略價格方案\第七部分79啟動價600030%后到610050％后到6200總體均價力爭6110洋房入市策略\價格爬升90％后到6100平均付款折扣平均優(yōu)惠折扣優(yōu)先成交折扣價目表不變，價格調(diào)整通過調(diào)整優(yōu)惠折扣率來實現(xiàn)。平均付款折扣平均優(yōu)惠折扣平均付款折扣平均付款折扣平均優(yōu)惠折扣平均付款折扣=94.75%平均優(yōu)惠折扣=98%增加優(yōu)先成交特別折扣約98.5%。爬升階段爬升方法啟動價600030%后到610050％后到6200總體均價力80啟動價800025%后升到815075％后升到8200總體均價力爭8125聯(lián)排別墅入市策略\價格爬升主推外圍稍差單位主推中部稍好單位主推景觀最好單位爬升階段爬升方法通過房號銷控完成低價啟動和價格爬升。啟動價800025%后升到815075％后升到8200總體均81THANKS！雅郡價格方案THANKS！雅郡價格方案82琶洲●雅郡價格方案【世聯(lián)地產(chǎn)】琶洲●雅郡價格方案【世聯(lián)地產(chǎn)】83一、雅郡周邊關系二、洋房實收均價和價格分布確定三、聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定四、獨立別墅實收均價和價格分布確定五、付款方式與平均付款折扣六、平均優(yōu)惠折扣及公開價目表反算率七、入市策略價格方案\目錄

一、雅郡周邊關系價格方案\目錄84雅郡周邊關系價格方案\第一部分雅郡周邊關系價格方案\第一部分85周邊關系\示意圖萬畝果園周邊關系\示意圖萬畝果園86周邊關系\黃埔涌、萬畝果園、江邊廣場、會展中心、琶洲塔獨立別墅、部分聯(lián)排別墅、較高樓層南向洋房，可縱覽黃埔涌江景和萬畝果園。西望，長水藍天，頗具吸引力。西區(qū)小高層部分南向單位，還可遠眺琶洲塔及會展中心。周邊關系\黃埔涌、萬畝果園、江邊廣場、會展中心、琶洲塔獨87周邊關系\東南環(huán)高速公路高速公路帶給其附近單位相當大的噪音污染。周邊關系\東南環(huán)高速公路高速公路帶給其附近單位相當大的噪88周邊關系\廠房、自然村周邊的雜亂廠房、自然村嚴重影響了小區(qū)片區(qū)形象。東向、西向以及北向景觀也大打折扣。流動人員較多，對小區(qū)安全造成一定威脅。周邊關系\廠房、自然村周邊的雜亂廠房、自然村嚴重影響了小89周邊關系\會所、泳池區(qū)、財富之泉小區(qū)北部會所、泳池是小區(qū)重要的配套設施，同時也是北向單位景觀資源不足的重要補充。音樂大道、財富之泉是小區(qū)中部重要的景點。周邊關系\會所、泳池區(qū)、財富之泉小區(qū)北部會所、泳池是小區(qū)90周邊關系\小結1、雅郡周邊不同的景觀資源，影響內(nèi)部價值的分布。2、江景\自然景觀優(yōu)于內(nèi)部園林景觀南向景觀資源充足，景觀優(yōu)勢需在價格中予以體現(xiàn)。北向單位景觀資源匱乏，小區(qū)內(nèi)部景觀設計在一定程度上給了補充。周邊關系\小結1、雅郡周邊不同的景觀資源，影響內(nèi)部價值91洋房實收均價和價格分布確定價格方案\第二部分洋房實收均價和價格分布確定價格方案\第二部分92洋房基礎數(shù)據(jù)1、兩座連體12層小高層，可售樓層11層，可售單位共308套，可售總建筑面積為34565.96平方米；2、總體位置處于一期北部，南可觀黃埔涌江景，北可觀會所周邊園林、泳池等。5、6樓以上越過周邊建筑后，視野相當開闊；3、一梯四戶，戶型為2*2、3*2和4*2，建筑面積77-135m2。主力為三房，建筑面積區(qū)間為100m2-127m2.洋房基礎數(shù)據(jù)1、兩座連體12層小高層，可售樓層11層，可售單93市場比較法洋房均價區(qū)間\方法選取市場比較法洋房均價區(qū)間\方法選取94洋房均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、會展經(jīng)濟帶來巨大升值潛力作為雅郡最大的價值點，導致在廣州整體市場中具有不可比擬的特殊性，尤其是洋房單位。2、影響洋房單位均價的樓盤主要是琶洲內(nèi)及周邊較小范圍內(nèi)項目，區(qū)域外樓盤價格的可參考意義相當弱。

畔江花園、大家庭花園、珠江帝景洋房均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、會展經(jīng)濟帶來巨大升值潛力作95洋房均價區(qū)間\比準均價操作步驟確定打分項目、比重相對折算率、折算均價雅郡比準均價（市場參考均價）各項目影響雅郡均價權重分項目打分洋房均價區(qū)間\比準均價操作步驟確定打分項目、比重相對折算961、確定影響均價的打分項目、比重三大類16子類，共38項各項不同的權重目標客戶選擇傾向打分表洋房均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重三大類16子類，共38項各項97廣州琶洲雅郡價格策略方案98打分標準：1、打分取值范圍：-0.5~0.5，雅郡與比較對象對比，打出雅郡的相對分值。2、0為雅郡與之相當，正分為雅郡較優(yōu)，負分為雅郡較差。2、完成各個項目打分表因各項目裝修標準不一，故將各項目全部以毛坯價進行打分?；谘趴た赡艿妮^好展示狀態(tài)進行對比打分。洋房均價區(qū)間\比準均價打分標準：2、完成各個項目打分表因各項目裝修標準993、得出洋房與各個項目的相對折算率、折算均價洋房均價區(qū)間\比準均價3、得出洋房與各個項目的相對折算率、折算均價洋房均價區(qū)間\1004、確定各個可比項目影響洋房均價的權重5、合成洋房比準均價（市場參考均價）洋房均價區(qū)間\比準均價4、確定各個可比項目影響洋房均價的權重5、合成洋房比準均價（101毛坯價：5700-6000元/㎡300元/㎡裝修價：6000-6300元/㎡500元/㎡裝修價：6200-6500元/㎡可能達到的理想展示效果不健全區(qū)域市場內(nèi)存在的風險發(fā)展商資金迅速回收預期物業(yè)價值點的稀缺性上升力下降力洋房均價區(qū)間\區(qū)間討論毛坯價：5700-6000元/㎡可能達到的理想展示效果不健全102洋房均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅、洋房單位示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位2、體現(xiàn)高度品質感，與周邊項目形成鮮明對比。3、會所展示：完善黑白鞋會所功能，裝修裝飾體現(xiàn)項目形象定位。4、園林展示：會所周邊園林、財富之泉、江邊廣場、小區(qū)分片園林。工程形象進度各均價段總價分布趨勢現(xiàn)場展示效果洋房均價落點洋房均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅、洋房單位示范103洋房分單位實收價格分布\操作步驟朝向調(diào)差層差調(diào)差特殊調(diào)差價格表建模價格表檢驗洋房分單位實收價格分布\操作步驟朝向調(diào)差層差調(diào)差特殊調(diào)差104洋房為小高層樓宇，周邊建筑普遍低于5層，南向聯(lián)排別墅與之間距較小，對高段和低段價格的影響存在較大差異。分別選取低樓層和高樓層進行系統(tǒng)對比打分。以低段打分為基礎確定基本朝向差，進行價格表建模；高段部分打分用于檢驗進行后面特殊跳差給朝向差帶來的影響，保證特殊跳差的結構合理性。低段樓層和高段樓層分別打分洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差洋房為小高層樓宇，周邊建筑普遍低于5層，南向聯(lián)排別墅與之間距105朝向打分選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性(2)目標客戶選房偏好(3)影響小高層價格結構的特殊因素確定各因素權重各朝向單位得分加權求和洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差朝向打分選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性106最大朝向差以￥800元/㎡代入打分體系試算單價橫向分布趨勢及銷售難度常規(guī)最大朝向差浮動范圍洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差最大朝向差以￥800元/㎡代入打分體系試算單價橫向分布趨勢及107低層各單位朝向差示意圖最高最低各朝向單位朝向差（元/㎡）=同樓層各單位朝向得分最大朝向差╳最大得分洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差低層各單位朝向差示意圖最高最低各朝向單位朝向差（元/㎡）=108點對點簡析房號朝向差(/㎡)景觀朝向戶型A-01480小區(qū)園林；5F看江景\會展中心\萬畝果林西南2*2*1（房+衛(wèi)+房）A-040會所\網(wǎng)球場\廠房\自然村西北3*2*1C-02580部分音樂大道；5F江景\萬畝果林東南2*2*1（衛(wèi)+房+房）C-03150會所\部分泳池\廠房\自然村東北2*2*1（房+衛(wèi)+房）D-01800音樂大道\江邊廣場；5F江景\萬畝果林南2*2*1（房+衛(wèi)+房）D-04210會所\泳池\廠房\自然村北3*2*1G-01170小區(qū)園林(非單邊位)東南3*2*1（有暗房）G-02530小區(qū)園林東南2*2*1（衛(wèi)+房+房）G-03400會所/泳池/自然村西北2*2*1（房+衛(wèi)+房）洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差點對點簡析房號朝向差(/㎡)景觀朝向戶型A-014109高段樓層（7層）朝向差打分只用于檢驗后面的特殊跳差在高段部分是否基本合理。洋房分單位實收價格分布\朝向調(diào)差高段樓層（7層）朝向差打分只用于檢驗后面的特殊跳差在高段部分110單價豎向分布趨勢及銷售難度常規(guī)層差浮動范圍洋房分單位實收價格分布\層差調(diào)差單價豎向分布趨勢及銷售難度常規(guī)層差浮動范圍洋房分單位實收價格111考慮特殊跳差的幾個單位：F1棟南向在4、5、6層有很明顯變化，每層特再調(diào)高100/㎡；F2棟南向在5、6、7層才有明顯變化，特再調(diào)高100-30/㎡，D到G的變化趨弱。F1北向越過會所、周邊雜亂建筑后，視野、景觀也發(fā)生了一定變化。給予每層20/㎡的調(diào)高。F2北向也有變化，一般層差已經(jīng)可以反映。F2棟南向靠近高速公路方位單位，越過前面建筑物后，高速公路噪音失去屏障，直接影響到這些單位的素質。每層在一般層差上分別給予10-20/㎡的調(diào)減。

各個獨立單位在隨著樓層升高而引起的突變在一般層差中無法給予充分體現(xiàn)。洋房分單位實收價格分布\特殊調(diào)差考慮特殊跳差的幾個單位：各個獨立單位在隨著樓層112基于以上，完成價格表建模。附件：實收6000實收價目表（帶裝修）實收6100實收價目表（帶裝修）實收6200實收價目表（帶裝修）實收6300實收價目表（帶裝修）實收6400實收價目表（帶裝修）實收6500實收價目表（帶裝修）洋房分單位實收價格分布\價格表建模基于以上，完成價格表建模。洋房分單位實收價格分布\價格表113畔江花園毛坯均價5600，帶裝修均價5900；雅郡6000-6500帶裝修均價段，單價高于5900單位比例分別為61.7%、73.4%、82.5%、92.2%、96.8%、100%。6300、6400、6500段位單價高于5900單位比例在90%以上，遠高于目前市場心理價位。6000-6200較接近市場心理價位，實現(xiàn)的可能性較大。1、單價分布檢驗洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗畔江花園毛坯均價5600，帶裝修均價5900；1、單價分布檢1141、交樓標準維持在300元/㎡左右時能夠保證均價落在6000-6200之間。2、考慮到目標客戶的購房目的，交樓標準也不宜過高。毛坯價：5700-6000元/㎡300元/㎡裝修價：6000-6300元/㎡毛坯價：5700-6000元/㎡500元/㎡裝修價：6200-6500元/㎡裝修價落在6000-6200元/㎡內(nèi)裝修價落在6000-6200元/㎡外洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗1、交樓標準維持在300元/㎡左右時能夠保證均價落在6000115畔江花園帶裝修戶均總價58萬，戶均面積98㎡；大家庭花園戶均毛坯總價65萬，戶均面積119㎡；雅郡戶均面積106㎡。雅郡均價6000-6500，總價高于畔江主力總價單位比例分別為65%、68%、72%、74%、78%、81%?？們r高于大家庭主力總價比例分別為42%、46%、52%、57%、60%、65%。均價6200以上的兩項指標都相當高，風險較大。目前大家庭花園貨量相當少，畔江花園后繼貨量相當大。若定價過高，我們的宣傳推廣可能是為他人做嫁衣。2、總價分布檢驗洋房分單位實收價格分布\價格表檢驗畔江花園帶裝修戶均總價58萬，戶均面積98㎡；大家庭花園戶116聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第三部分聯(lián)排別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第三部分117聯(lián)排別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟四層，可售單位共143套，可售總建筑面積為34257.2平方米；2、總體位置處于一期中部，南向黃埔涌江景被獨立別墅阻隔，北向景觀、視野被小高層阻擋。大部分單位視野狹窄，只有區(qū)內(nèi)小面積園林景觀補充。東部部分單位受東南環(huán)高速公路的噪音污染嚴重。3、每戶結構為首層車庫、客廳，二層餐廳、客廳上部中空，三層為三間臥房，四層為主人套房。建筑面積208.2-270m2。功能間設置基本相同，面積差異主要為進深和開間的差異。聯(lián)排別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟四層，可售單位共143套，可售總建筑118聯(lián)排別墅編號東區(qū)西區(qū)聯(lián)排別墅編號東區(qū)西區(qū)119市場比較法聯(lián)排別墅均價區(qū)間\方法選取市場比較法聯(lián)排別墅均價區(qū)間\方法選取120

1、廣州現(xiàn)有聯(lián)排別墅

錦繡香江（聯(lián)排）、江南世家（聯(lián)排）、頤和山莊（聯(lián)排）、麗江花園棕櫚灘2、類似區(qū)域內(nèi)總價區(qū)間重疊較大項目金碧華府、匯景新城（疊加）聯(lián)排別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取1、廣州現(xiàn)有聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取121操作步驟參照洋房定價過程。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價操作步驟參照洋房定價過程。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價1221、確定影響均價的打分項目、比重針對影響聯(lián)排別墅價格因素的變化，適當調(diào)整了打分項目和各個子項的權重。增加了庭院、中央空調(diào)等因素，去除了實用率、電梯等因素。聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重針對影響聯(lián)排123廣州琶洲雅郡價格策略方案1242、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折算率、折算均價4、確定各個可比項目影響聯(lián)排別墅均價的權重5、合成聯(lián)排別墅比準均價（市場參考均價）聯(lián)排別墅均價區(qū)間\比準均價2、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折125毛坯價：7000-7300元/㎡1000元/㎡裝修價：8000-8300元/㎡可能達到的理想展示效果不健全區(qū)域市場內(nèi)存在的風險發(fā)展商資金迅速回收預期物業(yè)價值點的稀缺性上升力下降力本區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型認同風險聯(lián)排別墅均價區(qū)間\區(qū)間討論毛坯價：7000-7300元/㎡可能達到的理想展示效果不健全126客戶心理價位1、聯(lián)排別墅示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位2、體現(xiàn)高度品質感，與周邊項目形成鮮明對比。3、會所展示：完善黑白鞋會所功能，裝修裝飾體現(xiàn)項目形象定位。4、園林展示：會所周邊園林、財富之泉、江邊廣場、小區(qū)分片園林。工程形象進度各均價段總價分布趨勢現(xiàn)場展示效果聯(lián)排別墅均價落點聯(lián)排別墅均價\落點討論客戶心理價位1、聯(lián)排別墅示范單位、看樓通道、售樓處等全面到位127聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表建模價格表檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表128選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性(2)目標客戶選房偏好(3)影響小高層價格結構的特殊因素確定各因素權重各單元得分加權求和增加安全度因素聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差選取打分項目各因素獨立打分(1)項目外圍資源的特殊性確定各129最大單價差最大單價差：￥2000元/平方米雅郡聯(lián)排別墅分布范圍廣，差異大所有單價分布趨勢及銷售難度常規(guī)單價差浮動范圍聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差最大單價差最大單價差：￥2000元/平方米雅郡聯(lián)排別墅分布范130最高最低各單元單價差（元/㎡）=各單元調(diào)差得分最大朝向差╳最大得分聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\單元調(diào)差示意圖最高最低各單元單價差（元/㎡）=各單元調(diào)差得分最大朝131基于以上，完成價格表建模。附件：實收8000實收價目表（帶裝修）實收8100實收價目表（帶裝修）實收8200實收價目表（帶裝修）實收8300實收價目表（帶裝修）聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表建?；谝陨?，完成價格表建模。聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價1321、總價分布檢驗四個均價位的主力總價都在200-210萬之間。170萬以下低總價單位，均價8000、8100時占據(jù)了較大比例，有利于銷售起動。聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗1、總價分布檢驗四個均價位的主力總價都在200-210萬之間133(樣本15個，選取標準：主力總價高于100萬。)目前廣州市場總價在100-300萬豪宅項目較多。就總價而言，雅郡上下游的替代性項目分布都相當多。雅郡聯(lián)排別墅在市場中沒有占據(jù)到某個獨特的總價區(qū)間，競爭會比較激烈。快速啟動銷售，制造市場熱點，顯得更加重要。2、廣州豪宅市場總價分布聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗(樣本15個，選取標準：主力總價高于100萬134各價格段位在本區(qū)都屬領導型價位，具有一定的風險。3、單價分布檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗各價格段位在本區(qū)都屬領導型價位，具有一定的風險。3、單價分布1358300段位時，8123元/平方以上占74.8%，高段比例過高（毛坯比準均價+1000元裝修為8123）。8000、8100、8200段位主力單價區(qū)間是8000-8250，8000、8100段位在較低段占比例較大，利于銷售起動。3、單價分布檢驗聯(lián)排別墅各單位實收價格分布\價格表檢驗8300段位時，8123元/平方以上占74.8%，高段比例過136獨立別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第四部分獨立別墅實收均價和價格分布確定價格方案\第四部分137獨立別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟三層，可售單位共9套，可售總建筑面積為3387.6平方米；2、總體位置處于一期南部，南向黃埔涌江景和萬畝果園景觀無遮擋，北向景觀、視野被阻擋。為小區(qū)最優(yōu)素質部分。3、建筑面積365.5-384.4m2。自音樂大道向西依次編號為獨立別墅區(qū)1~9號。獨立別墅基礎數(shù)據(jù)1、每棟三層，可售單位共9套，可售總建筑面積138

匯美景臺、碧海灣、匯景新城（獨立）錦繡香江（獨立）、江南世家（獨立）、新世界棕櫚園廣州市場內(nèi)目前可比項目較少，考慮到客戶選擇時有相當大可能跨越產(chǎn)品類型，而主要考慮總價的承受能力。我們選擇競爭樓盤的主要標準是現(xiàn)正推售總價200萬以上項目。

獨立別墅均價區(qū)間\競爭樓盤選取匯美景臺、碧海灣、匯景新城（獨立）錦繡香江（獨139操作步驟參照洋房操作方法。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價操作步驟參照洋房操作方法。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價1401、確定影響均價的打分項目、比重針對影響獨立別墅價格因素的變化，適當調(diào)整了打分項目和各個子項的權重。獨立別墅均價區(qū)間\比準均價

所有對比打分都假定雅郡處于前期溝通中預計的較理想狀態(tài)。1、確定影響均價的打分項目、比重針對影響獨立141廣州琶洲雅郡價格策略方案1422、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折算率、折算均價4、確定各個可比項目影響獨立別墅均價的權重5、合成獨立別墅比準均價（市場參考均價）獨立別墅均價區(qū)間\比準均價2、參照洋房打分方法，完成各個項目打分表3、得出雅郡的相對折143基于洋房和聯(lián)排別墅定價的同樣考慮我們建議獨立別墅的均價應該落在以下區(qū)間：

毛坯價：11000-13000元/平方獨立別墅均價區(qū)間\區(qū)間討論基于洋房和聯(lián)排別墅定價的同樣考慮獨立別墅均價區(qū)間\區(qū)間討1441、總價分布態(tài)勢（詳見后面價格表檢驗）。2、工程形象進度及現(xiàn)場展示效果（參見洋房定價部分）。獨立別墅均價\落點討論1、總價分布態(tài)勢（詳見后面價格表檢驗）。獨立別墅均價\落145獨立別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表建模價格表檢驗獨立別墅各單位實收價格分布\操作步驟各單元單價調(diào)差價格表146參照聯(lián)排別墅方法，得出各單元的單元調(diào)差得分。獨立別墅各單位實收價格分布\各單元調(diào)差參照聯(lián)排別墅方法，得出各單元的單元調(diào)差得分。獨立別墅各單位147最大單價差最大單價差：￥1300元/平方米雅郡獨立別墅分布集中，差異小所有單價分布趨勢及