某地產(chǎn)項目策劃思路

郊區(qū)大盤開發(fā)模式探討中國城市化進程中的一種新模式由房地產(chǎn)商來經(jīng)營城市發(fā)展商角色變了，帶來一系列問題，也帶來一系列商機問題一萬科四季花城案例一整體規(guī)模開發(fā)商地理位置占地近38萬平方米總建筑面積53萬平方米、數(shù)十個街區(qū)組團構(gòu)成、擬分7期開發(fā)總戶數(shù)近5000戶深圳梅林關(guān)外約2公里處萬科企業(yè)股份有限公司1999年起開發(fā)，1-4期已全部售罄，2800多戶人家入住，6、7期正在開發(fā)建設(shè)中。開發(fā)現(xiàn)狀

規(guī)劃特色建筑風(fēng)格：奧地利歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情物業(yè)形態(tài)：多層住宅為主，兼有Townhouse、別墅交通組織：人車共存主題--人車水平分離交通體系組團方式：街區(qū)式社區(qū)概念、空間講求圍合效果社區(qū)配套

四季花城商業(yè)街的主題是引進歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)內(nèi)廊開放式商場的先河，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等；近期針對四季花城美食街招商。會所功能商業(yè)配套設(shè)有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等主題休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設(shè)施。教育功能

深圳市中心醫(yī)院與萬科合作在四季花城開辦"深圳市中心醫(yī)院四季花城醫(yī)療中心"為業(yè)主提供服務(wù)醫(yī)療設(shè)施引進的教育配套包括：深圳實驗四季花城學(xué)校、海麗達幼兒園現(xiàn)已全面開學(xué)。交通功能先期開通社區(qū)巴士通往市中心，出關(guān)免檢；大市政公交5條成功經(jīng)驗

1、先建配套后建房屋，提前兌現(xiàn)承諾，解決居民生活所需。2、利用醫(yī)院、學(xué)校、交通等社會資源，實現(xiàn)資源共享互補。3、先進的開發(fā)理念：“新市鎮(zhèn)規(guī)劃”、“造城運動”。4、經(jīng)驗豐富、實力雄厚的“品牌”開發(fā)商。5、營建溫馨和諧的社區(qū)氛圍、豐富多元的社區(qū)文化。案例二上海奧林匹克花園

九亭鎮(zhèn)，南瀕滬松公路，東臨淶亭路。整體規(guī)模開發(fā)商地理位置上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司

總占地1005畝，67萬方規(guī)劃建筑面積70萬平方米，擬分五期開發(fā)。奧園總戶數(shù)6183戶。

開發(fā)現(xiàn)狀一期建成50%，運動城已已投入運營營，商業(yè)街街正式落成成并對外招招商。后期期項目尚未未動遷。建筑風(fēng)格組團規(guī)劃簡潔明快的立面、現(xiàn)代感極強五大主題分期構(gòu)造，分別為亞洲雄風(fēng)、歐洲集錦、美洲風(fēng)情、大洋彼岸、海灣古韻奧林匹克運動城物業(yè)形態(tài)以4~5層多層為主、少量小高層標(biāo)志性建筑規(guī)劃特色商業(yè)配套奧林匹克商商業(yè)步行街街臨街的小型型獨立式商商業(yè)店鋪，，小型超市市及對外餐餐飲建筑，，還有四層層對外服務(wù)務(wù)性旅館和和小區(qū)物業(yè)業(yè)管理中心心。各種世世界品牌的的體育用品品和世界品品牌的連鎖鎖店將入住住步行街。生活配套郵政、銀行行、學(xué)校、、醫(yī)院、幼幼兒園、托托兒所、車車庫、24小時便利利商店、圖圖書館、餐餐廳、美容容美發(fā)、洗洗衣服務(wù)、、西點房、、服裝店、、電腦店、、寵物店、、多種先進進設(shè)備的體體適能檢測測中心社區(qū)配套超大型的體體育場所內(nèi)內(nèi)擁有的設(shè)設(shè)施完備的的網(wǎng)球場、、羽毛球場場、籃球場場、迷你高高爾夫、乒乒乓球館、、壁球館、、射箭館、、健身房、、氧吧，現(xiàn)現(xiàn)已投入使使用。交通配套上海奧林匹匹克花園提提供私家社社區(qū)巴士，，共兩條線線路在建的地鐵鐵R4線將將設(shè)站于小小區(qū)門口。。特色配套成功經(jīng)驗2、會所、樣板示范組團的率先建成，提前預(yù)視未來生活客戶充分的信心和保證。1、“奧林匹克花園”的全國連鎖品牌效應(yīng)。3、跨行業(yè)（將房產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合）的“泛地產(chǎn)”概念運作。

案例三上海莘城開發(fā)商

占地近89.2公頃總建筑面積160萬平方米總戶數(shù)8000多戶

位于莘莊鎮(zhèn)，東起外環(huán)線，南至春申路，西自滬閔路，北臨地鐵莘莊站。

整體規(guī)模莘城實業(yè)地理位置開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)進度遲遲緩，建成成部分與規(guī)規(guī)劃已有很很大差別。。承諾的60萬公建建配套基本本都未兌現(xiàn)現(xiàn)，目前仍仍是荒地。。住宅部分現(xiàn)現(xiàn)建成的是是名城苑、、名貴苑，，共有金鉆鉆閣、銀鉆鉆閣、巴黎黎座、紐約約座四座小小高層，人人氣明顯不不足。規(guī)劃特征建筑風(fēng)格：：歐式立面面造型物業(yè)形態(tài)：：多層、小小高層、高高層結(jié)合組團方式：：以商業(yè)配配套為中心心，四周分分布住宅社區(qū)配套商業(yè)配套規(guī)劃建有閔閔行第一個個五星級酒酒店、70000平平方米超級級ShoppingMall、40000平平方文化博博覽中心、、50000平方中中央公園會所功能基本依靠商商業(yè)中心來來滿足居民民娛樂休閑閑的需要。。住宅組團團中會所功功能未做考考慮，僅簡簡單設(shè)立網(wǎng)網(wǎng)球場、健健身苑等簡簡單的康體體設(shè)備。交通功能教育功能創(chuàng)建九年一一貫制學(xué)校校、劉海粟粟藝術(shù)幼兒兒園，后者者現(xiàn)已對外外招生。主要依賴地地鐵一號線線，步行至至莘莊站南南廣場5分分鐘，失敗原因資本實力、融資實力不足。無序的經(jīng)營方式。

狹隘、短淺的開發(fā)模式。？市場爆發(fā)力力市市場突破破力市市場整合力力速度創(chuàng)創(chuàng)新整整合成功樓盤共共性特征解決生活問問題是基礎(chǔ)礎(chǔ)郊區(qū)大盤成成功要素一一市區(qū)項目可以充分的“借市”，對于配套不用過多考慮1、郊區(qū)項目具有鮮明的優(yōu)劣勢郊區(qū)居住的優(yōu)勢

郊區(qū)居住的劣勢

2、客戶的生活方式工薪階層是郊區(qū)大盤的主要客戶，這決定他們：對生活成本的敏感性高

生活的范圍小清新的空氣，優(yōu)美的景色更出色的規(guī)劃創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境

不便的交通不便的購物、娛樂；不便的就學(xué)、就醫(yī)……

兌現(xiàn)是關(guān)鍵，實力是根本郊區(qū)大盤成成功要素二二1、大盤不不是“大騙騙”整盤概念炒炒作是必要要的，但它它頂多帶來來一期的熱熱銷。只停留在概概念炒作是是危險的，，它將導(dǎo)致致整盤的崩崩潰。2、盡快兌兌現(xiàn)配套，，比一切廣廣告都有效效解決可持續(xù)續(xù)發(fā)展問題題郊區(qū)大盤成成功要素三三1、沒有人人能精確的的描繪十年年后的世界界整盤概念設(shè)設(shè)計必須保保留適當(dāng)?shù)牡膹椥?，與與時俱進例：中遠的的開發(fā)策略略2、形成““社區(qū)”內(nèi)內(nèi)部的有機機聯(lián)系，是是真正的可可持續(xù)發(fā)展展。第一代大盤盤的問題：：“內(nèi)外兩兩重天”、、過于內(nèi)向向、生活機機能過于單單一。新新城市市主義的主主張例：DPZ與濱海城成本控制的的不變法寶寶郊區(qū)大盤成成功要素四四１、大盤帶帶來了規(guī)模模，規(guī)?？煽梢援a(chǎn)生效效益例：碧桂園園形成了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團２、貨真價價實是目標(biāo)標(biāo)消費者的的消費特征征３、低成本本也能出好好產(chǎn)品例：奧林匹匹克花園大盤形形成探探討由“市”所想到到的……“市”的形成成帶來了城城市的形成成城市的形成成是漫長而而散漫的，，而大盤是是城市形成成的濃縮和和加速版問題二大盤形成的的兩大矛盾盾配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾配套的形成需要大規(guī)模的資本超額利潤需要配套所帶來的土地升值當(dāng)配套的義務(wù)從政府轉(zhuǎn)向開發(fā)商時，這成為開發(fā)商在成本、風(fēng)險、利潤三者中需要平衡的棘手問題

有規(guī)模的配套才能快速的吸引人氣，形成社區(qū)規(guī)模有規(guī)模的社區(qū)，才能支撐大型配套

大盤開發(fā)是一場和速度、規(guī)模賽跑的游戲一些值得總總結(jié)的規(guī)律律先突破配套瓶頸

四季花城崛起于死盤之中形成造血機制，形成自我發(fā)展的良性循環(huán)引導(dǎo)區(qū)的建設(shè)關(guān)鍵要解決“人口問題”當(dāng)人口數(shù)量上了一定規(guī)模，配套建設(shè)便進入了良性周期社區(qū)建設(shè)也突破了它的危險期加快引導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，突破規(guī)模瓶頸以地養(yǎng)地的模式不失為快速融資和降低風(fēng)險的量方例：上海聯(lián)洋模式案例四東起羅山路路、西至民民生路、南南至錦繡路路、北至楊楊高路，南南靠世紀公園園，西有地地鐵二號線線經(jīng)由，是是浦東花木木行政中心心的最佳位置。聯(lián)聯(lián)洋新社區(qū)區(qū)總規(guī)劃用用地189萬平方米米，規(guī)劃建建面294萬平方米，為為上海最大大的共享生生態(tài)居住區(qū)區(qū)，規(guī)劃用用五年時間間建成。聯(lián)洋社區(qū)社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有住宅項目目（建成包包括在售））預(yù)計在今后后五年內(nèi)，，每年可向向市場推出出40－50萬平方方米的高品品質(zhì)住宅。。上實御景園天安花園華麗家族聯(lián)洋天合苑苑聯(lián)洋新苑金色維也納納水清木華當(dāng)代清水園園聯(lián)洋新社區(qū)區(qū)成功經(jīng)驗驗“土地經(jīng)營營者+開發(fā)發(fā)商”雙重重身份運營營模式。統(tǒng)一規(guī)劃、、統(tǒng)一配套套，避免重重復(fù)投資。。規(guī)劃理念的的前瞻性、、創(chuàng)新性。。大盤的產(chǎn)品品周期問題題問題三中小盤的產(chǎn)產(chǎn)品周期上升期：品品牌快速上上升，銷售售快速上升升持續(xù)期：品品牌基本定定型，產(chǎn)品品問題暴露露，銷售進進入穩(wěn)定期期尾聲期：剩剩余問題產(chǎn)產(chǎn)品，清盤盤首尾上升期持續(xù)期尾聲期大盤是一系系列“小盤盤”的組合合大盤由于長長開發(fā)周期期，產(chǎn)品適適應(yīng)市場在在做不斷的的調(diào)整，其其實是由一一系列“小小盤”構(gòu)成成的組合體體上升期穩(wěn)定期淡出期上升期：整整盤概念推推向市場概念逐步明明確、快速速兌現(xiàn)同時與首期期樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品前期暗暗合穩(wěn)定期：整整盤概念基基本兌現(xiàn)，，個案的運運作成為關(guān)關(guān)鍵淡出期：開開發(fā)基本完完畢，整盤盤概念淡出出市場主副品牌策策略成為大大盤常用的的操作手法法主品牌：整盤概念念副品牌：根據(jù)不同同階段產(chǎn)品品的特點，，目標(biāo)客戶戶定位制定定的個個案品牌牌如何管理品品牌，長期期運作大盤開發(fā)商商的重要課課題由一般規(guī)律律到特殊問問題常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的四四大特征特征一常州房地產(chǎn)市場盤子較?。?000年達到高峰，銷售149萬平方米），這樣的市場在供給體系與需求體系上都缺乏完善的結(jié)構(gòu)體系，因而對經(jīng)濟形式、國家政策、市政建設(shè)等不可見因素更具有敏感性。這與上海、北京、廣州等1000萬平方米去化量的“大盤”市場是有本質(zhì)區(qū)別的。這是我司提請每個欲在常州投資、開發(fā)的房產(chǎn)公司第一需要重視的。波動性大的“小盤”特征大盤市場：：年去化1000萬平方米以以上，如上上海、北京京、深圳、、廣州中盤市場：：年去化400-800萬平方米杭杭州、南京京、青島、、大連等省省會城市或或沿海發(fā)達達城市小盤市場：：年去化100-300萬平方米寧寧波、蘇州州、無錫、、常州等中中小城市大盤市場特特征穩(wěn)定，受個個別因素的的波動較小小市場細分明明確，需求求結(jié)構(gòu)豐富富開發(fā)商多為為“參與者者”，難以以左右市場場受個別因素素的影響較較大，波動動性較強市場難以細細分，停留留在“共性性化”需求求階段容易形成““市場寡頭頭”，左右右市場發(fā)展展小盤市場特特征特征二內(nèi)需為主的的“封閉”特征常州本地的的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)以及區(qū)域域位置、自自然資源都都決定了常常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需需求必定是是以內(nèi)需為為主。常州州在江蘇省省內(nèi)的經(jīng)濟濟地位并不不突出，同同時距離上上海、南京京經(jīng)濟圈都都較遠，以以及自身自自然旅游資資源不足等等原因，其其房地產(chǎn)市市場的輻射射能力非常常有限。因因而形成了了常武地區(qū)區(qū)內(nèi)需為主主的“封閉”特征。啞鈴型的居民收入入形態(tài)是常常州內(nèi)需的的主要特征征根據(jù)常州的的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)特征——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟與與城市經(jīng)濟濟并存的二二元結(jié)構(gòu)，，常州居民民的收入形形態(tài)成明顯顯的紡錘形形分布。既既擁有以武武進私營廠廠主、常州州貿(mào)易等行行業(yè)私營業(yè)業(yè)主為主的的大量富人人，更擁有有大量人均均收入13108元/年（2001年10月數(shù)據(jù)）的的工薪階層層，而屆于于兩者之間間的所謂“白領(lǐng)”較少。根據(jù)這種居居民收入形形態(tài)，我司司認為整個個常州的房房地產(chǎn)供給給情況也應(yīng)應(yīng)該是“走兩頭”的模式。我我司今年運運做的“美林國際村村”項目正是抓抓住了“一頭”——高端客源，，而取得成成功的。職工人均收收入較高，，而且就業(yè)業(yè)率較高，，使常州擁擁有大量的的工薪階層層私營企業(yè)主主接近16萬人，這這批私營業(yè)業(yè)主年平均均年收入在在30萬元元左右。特征三投資開發(fā)的的“盲目”特征常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息息較為封閉閉、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資資的盲目性性很大。尤尤其從2001年下半年看看，項目立立項快速增增加，僅10月份房地產(chǎn)產(chǎn)投資較上上年同期增增加20.3%，而且投資資相對集中中，2500——3000元/平方米的樓樓盤成為市市場投資的的主要對象。常州市在售樓盤價格抽樣5%20%40%35%大于31002500－31001800－2500小于1800這樣的市場場特征造成成最大一個個弊病就是是“看到某一一物業(yè)形態(tài)態(tài)有市場大大家都上某某種物業(yè)形形態(tài)、看到到什么區(qū)域域銷售良好好就都去某某區(qū)域開發(fā)發(fā)……”這種盲目的的“羊群心理式式開發(fā)”導(dǎo)致了供求求結(jié)構(gòu)的嚴嚴重失衡。。今天金色色新城、銀銀河灣的滯滯銷，不就就是因為昨昨天怡康花花園、懷德德苑的熱銷銷嗎？自從御花園園的成功銷銷售、美林林國際村的的價格快速速攀升后，，明年新區(qū)區(qū)的別墅供供給量將大大大增加；；此外明年年新區(qū)的商商鋪、市場場項目也是是“層出不窮”……如此狹小的的市場，如如此盲目的的“羊群式開發(fā)發(fā)”結(jié)果只有一一個——先來的賺錢錢，后到的的跳樓。這這樣，常州州2000年底累計77.7萬平方米的的空置面積積，并且年年平均15%的空置增長長就不足奇奇了。供給結(jié)構(gòu)失失衡特征四產(chǎn)品規(guī)劃的的“大路”特征常州樓市的的產(chǎn)品大部部分屬于“大路貨”，精品不多多。常州雖雖然距離上上海很近，，但產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃水平至至少相差兩兩個等級。。行列式的布布局，底層層盡量多的的做商鋪。。成為常州州低檔小區(qū)區(qū)的一大““特色”這為品質(zhì)樓樓盤留下了了契機，比比如我公司司今年成功功代理的“美林國際村村”項目，在地地理位置上上與競爭對對手并不具具優(yōu)勢，就就是憑“品質(zhì)牌”打贏的。在常州開發(fā)發(fā)大盤所應(yīng)應(yīng)注意的特特殊問題本案與大城城市大盤之之不同市場地位不同同營銷課題不同同決定策略不同同大城市沒有市市場主導(dǎo)者，，房地產(chǎn)是沒沒有壟斷的行行業(yè)。在常州州做大盤決定定必須做市場場的主導(dǎo)者我們將遷移常常州市區(qū)人口口的5-6%，年供給量將將占常州市場場銷售量的10%。這是大城市市里任何一個個大盤都做不不到的。開發(fā)策略必須須從企業(yè)戰(zhàn)略略的角度加以以考慮本案與大城市市大盤之不同同需求結(jié)構(gòu)不同同，“大盤””靠誰撐起來來？大城市大盤客客源特征外來人口的強強勁支撐解決型的人口口外遷充足的特定目目標(biāo)客戶常州居住水平平現(xiàn)狀常州經(jīng)過80年代起的新村村建設(shè)，在國國內(nèi)已經(jīng)率先先進入“小康康”標(biāo)準(zhǔn)戶均建筑面積積67.2平平方米戶均使用面積積為49.4平方米人均建筑面積積為23.3平方米人均使用面積積已達17.2平方米，，超過了12平方米這個個我國城鎮(zhèn)小康生活活水平的住房房標(biāo)準(zhǔn)。住宅成套率達達到93.5%“小康”的現(xiàn)現(xiàn)狀，為常州州大盤客源的的組織帶來新的課題房地產(chǎn)需求來源

人口自然增長所帶來的需求人口機械增長所帶來的需求居住升級及替換帶來的需求這對本案的產(chǎn)產(chǎn)品組合是致致關(guān)重要的常州市場需求求判斷1、自然增長人口自然增長率近零，不會帶來強大的住房需求需求2001年末全市總?cè)丝?41.48萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口147.31萬人，人口的自然增長率僅0.24%

家庭結(jié)構(gòu)變動所帶來的需求我國70年代末80代初隨知青返城帶來一波人口出生高峰（babygroomer），隨他們的生理周期從出生到就業(yè)對我國的社會經(jīng)濟產(chǎn)生了排浪式?jīng)_擊，現(xiàn)在他們已經(jīng)進入獨立成立家庭的離巢階段。是大盤開發(fā)必須重視的需求源2、機械增長長舊城改造及城城市發(fā)展帶來來的人口外遷遷常州市從制定定特大型城市市的發(fā)展思路路之后，加大大了城市改造造的力度，將將直接刺激房房地產(chǎn)需求。。2001年政政府拆遷1500戶。預(yù)計2002年改造2000戶，這將直接接產(chǎn)生16萬平方米的需需求。經(jīng)濟發(fā)展帶來來的外來人口口涌入以制造業(yè)為主主的城市定位位，基本10%以上的平穩(wěn)增增長，將帶來來大量的外來來人口。按照政府規(guī)劃劃設(shè)想，到2010年市市區(qū)人口將達達到115萬萬人，常住人人口95萬。。較現(xiàn)在的80萬人增加15萬人，這這將創(chuàng)造5萬萬—7萬戶的的住房需求，，將創(chuàng)造400—600萬平方米的的住宅需求。。常州政府已經(jīng)經(jīng)放開人口政政策，外來人人口已經(jīng)開始始涌入。3、替換居住住居住方式的改改變住宅質(zhì)素的提提升面積、功能、、結(jié)構(gòu)、環(huán)境境、材料、智智能等多方面面的提升由多層住宅別墅、聯(lián)排由多層住宅小高層、高層層居住條件的改改善1、在城市大大規(guī)劃中的地地位處于老城與新新城的之間，，大型居住區(qū)區(qū)之內(nèi)2、自然資源源自然資源優(yōu)厚厚，良好的宜宜居之地3、基礎(chǔ)設(shè)施外環(huán)路打好了了與城市各功功能塊的連接接基礎(chǔ)，小配配套需要完善善4、人文地理理翠竹、藻江已已經(jīng)成型，市市民無認同感感障礙原農(nóng)地屬性，，適合居住開開發(fā)地塊研判開發(fā)策略我們對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的理解解房地產(chǎn)開發(fā)就就是研究在特特定的時間空間里，在合合理控制風(fēng)險險的基礎(chǔ)上，，最大限度的發(fā)揮土地價值值開發(fā)的定位之江在常州開開發(fā)的兩大項項目本身就是是在替政府完完成部分職能能確立“城市運運營商”的經(jīng)經(jīng)營定位，樹樹立公司品牌牌不只著眼“房房地產(chǎn)”開發(fā)發(fā)的利益點，，開發(fā)完成后后做好“服務(wù)體系””的建設(shè)將是更更為持久、更更大的一塊市市場做城市運營商商只做二級市場場還是間做一一級半市場？房地產(chǎn)企業(yè)利利潤構(gòu)成中，，土地升值已已經(jīng)成為最大大的一塊。上上市房地產(chǎn)公公司主營業(yè)務(wù)務(wù)普遍達到30%的利潤率，而而成本收益率率僅7—8%，這里面隱藏藏了房地產(chǎn)開開發(fā)的秘密武武器——土地地增值。優(yōu)點：利潤通吃，，最大化缺點：滾動周期長長，時間風(fēng)險險大公建配套完成成時間長，社社區(qū)形成慢。。資金要求高，，完全靠自由由資金以及開開發(fā)利潤完成成配套。模式一只做二級市場場，通過土地地升值后獲取取最大利潤的的佳途。上海聯(lián)洋、碧碧云新社區(qū)等等項目就是基基本采取此種種模式進行開開發(fā)的。在此此種模式中，，發(fā)展商更主主要的是進行行土地運作，，通過完成公公建配套而增增加土地增值值，以出賣土土地獲得利潤潤。優(yōu)點：開發(fā)周期短短，社區(qū)快速速形成操作相對簡單單，利潤實現(xiàn)現(xiàn)容易缺點：對項目的控控制能力相對對較弱做好整體控制制性規(guī)劃難度度高，隨市場場變化調(diào)整的的彈性較小。。利潤相對薄模式二完成土地增值值，主做一級級半市場我們的建議模模式以二級市場為主兼做一級半市場快速建成啟動區(qū)完成服務(wù)體系

配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾

有利于解決大社區(qū)形成過程中的兩大矛盾前期間做一級半市場，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動區(qū)。減少房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性?！巴瓿煞?wù)體系”是我們提請之江在由“開發(fā)商”到“城市經(jīng)營商”角色轉(zhuǎn)變后的重要課題這可能是比房房地產(chǎn)開發(fā)利利潤更大的一一塊“持久產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”制定好控制性的規(guī)劃，同時保持對市場變化的彈性。使以后的分期靈活可變?！捌放乒芾恚歉拍畛醋鳌碧ぬ崒嵉倪\作，是保證整盤完全兌現(xiàn)的要點。做好控制性規(guī)劃、保持適當(dāng)彈性做好品牌管理

聯(lián)洋模式，是本案較為適合的借鑒模式結(jié)合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套。否