某廣場商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場報(bào)告

太倉萬達(dá)廣場項(xiàng)目市場研究報(bào)告易居中國·上海克而瑞信息技術(shù)有限公司2011年1月14日謹(jǐn)呈：萬達(dá)集團(tuán)2龍湖騰飛階段（2006--2009）三、太倉商品住宅市場研究及產(chǎn)品建議目錄四、太倉商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議五、太倉寫字樓市場研究及產(chǎn)品建議二、太倉房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究一、項(xiàng)目屬性界定1.項(xiàng)目屬性界定區(qū)位位置及交通情況項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目屬性解讀項(xiàng)目位置及交通狀況：太倉萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于上海東路和婁江路的交界口，在太倉市政府新址旁邊，交通出行便捷，有利于項(xiàng)目形象展示。地理位置距離主城商圈：0.5公里左右距離太倉市政府：0.1公里左右交通樞紐城市干道：上海西路、上海東路、鄭和路、東亭路、人民路、太平路、東倉路、蘇州中路本案太倉市政府主城商圈港城區(qū)主城區(qū)項(xiàng)目屬性解讀利好因素：項(xiàng)目處于太倉市政府的附近，是未來太倉市的核心，地段好，緊鄰一條主干道和婁江，交通便捷、昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象；不利因素：

目前地塊南側(cè)、西側(cè)道路還沒有貫通，且靠著沒搬遷的廠房，人流量有限，商業(yè)價(jià)值較低，有待開發(fā)。地塊四至：地塊地處太倉市政府新址附近，緊鄰一條城市主干道，北至縣府東路，南到上海東路，西臨規(guī)劃八路，東接婁江及婁江南路。北側(cè)：縣府東路南側(cè)：上海東路東側(cè)：婁江南路西側(cè)：規(guī)劃八路2.太倉房地產(chǎn)市場發(fā)展背景研究太倉宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究太倉房地產(chǎn)發(fā)展情況研究宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況研究小結(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)投資情況產(chǎn)業(yè)分布狀況近幾年，太倉市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長，2009年GDP達(dá)到612億元，同比增長15.8%。

2009年以來，太倉市人均GDP為90134元，房地產(chǎn)市場處于發(fā)展期。人口、收入消費(fèi)情況2009年，太倉市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資284.26億元，同比增長14.6%；2005年至今，呈逐年穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。2009年，太倉市房地產(chǎn)投資額達(dá)41.03億元，增幅稍有上漲，上漲4.6%。近年太倉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸縮小，第二、三產(chǎn)業(yè)基本同步發(fā)展。未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向?yàn)?，第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高整體產(chǎn)業(yè)競爭力。

2005年以來，太倉市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，但總體收入水平在蘇州各縣級(jí)市中排名第5位。8房地產(chǎn)發(fā)展情況太倉商品房市場：2005-2010年太倉商品房市場成交價(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，2009年已達(dá)4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，而市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段。2005-2009年太倉商品房銷售面積和價(jià)格走勢(shì)2010年前三季度太倉商品房供求價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計(jì)局

2005年-2009年太倉商品房銷售面積持續(xù)上漲，08年受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響，市場衰退，僅成交52.19萬平方米，09年市場重現(xiàn)繁榮景象，成交商品房面積143.15萬平方米。

從近幾年商品房成交價(jià)格走勢(shì)來看，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從2005年的3556元/平方米，上漲至2009年的4770元/平方米，漲幅為34%，預(yù)計(jì)未來價(jià)格仍有上漲空間。2010年1-3季度新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積108.7萬平方米，商品房銷售面積125.78萬平方米，供求比1：0.85，1-3季度成交價(jià)格5879元/平方米。9房地產(chǎn)發(fā)展情況一級(jí)土地市場：2010年1-12月太倉市土地市場共成交145塊土地，總占地面積435.3萬平方米，總成交建筑面積563.5萬平方米，市場主要成交集中于2月、9月、10月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。2010年1-12月太倉土地市場成交情況走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)2010年1-12月，太倉市土地市場總成交占地面積435.3萬平方米，總成交建筑面積563.5萬平方米，土地類別屬性包括住宅類用地、商業(yè)金融用地、工業(yè)用地。

從各月度土地市場成交情況來看，2月、9月、10月為市場成交高峰期，這3個(gè)月共成交土地占地面積244.4萬平方米，建筑面積315.3萬平方米，占全年的56%。房地產(chǎn)發(fā)展情況小結(jié)土地市場

房地產(chǎn)市場政策調(diào)控情況后期走勢(shì)預(yù)測(cè)2010年1-12月太倉市土地市場共成交145塊土地，總占地面積435.3萬平方米，總成交建筑面積563.5萬平方米，市場主要成交集中于2、9、10月份，占全年供應(yīng)總量的56%左右。成交土地以工業(yè)類用地為主；價(jià)格方面，住宅用地價(jià)格最高，達(dá)2183元/平方米。

2005-2009年太倉商品房市場成交價(jià)格持續(xù)保持上漲勢(shì)頭，2009年已達(dá)4770元/平方米。2010年1-3季度商品房供求比1：0.85，成交價(jià)為5879元/平方米，由于當(dāng)?shù)赜休^強(qiáng)的購買力，市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。2010年江蘇省和太倉市出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)政策來抑制房價(jià)上漲和規(guī)范房地產(chǎn)市場，如銀行執(zhí)行差別化房貸、嚴(yán)控商品房銷售市場秩序及規(guī)范住房公積金管理。

太倉銀行規(guī)定一套房首付至少三成，二套房提至五成，三套房全面停貸，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購房貸款。預(yù)計(jì)太倉市商品房市場供給量將仍持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；而成交量方面短期內(nèi)雖有所下滑，但剛性需求始終存在并且數(shù)量龐大，成交價(jià)格仍有上漲空間。3.太倉倉商商品品住住宅宅市市場場研研究究及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況分分析析典型型競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析商品品住住宅宅市市場場小小結(jié)結(jié)住宅宅客客戶戶定定位位及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議12房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展情情況況太倉倉商商品品住住宅宅市市場場：：2006-2010年太太倉倉商商品品住住宅宅成成交交量量和和價(jià)價(jià)格格持持續(xù)續(xù)保保持持上上漲漲勢(shì)勢(shì)頭頭，，2010年前前3季度度均均價(jià)價(jià)已已達(dá)達(dá)5896元/平方方米米；；2009年住住宅宅成成交交量量達(dá)達(dá)到到高高峰峰，，為為108.56萬平平方方米米，，進(jìn)進(jìn)入入2010年前前3季度度，，成成交交量量達(dá)達(dá)到到62平方方米米2006-2010年前前3季度度太太倉倉商商品品住住宅宅成成交交量量價(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)2010年前前3季度度太太倉倉商商品品住住宅宅成成交交量量價(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：太太倉倉市市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局局?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)來來源源：：太太倉倉市市住住房房和和城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)局局2006年-2009年太太倉倉商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，08年受受金金融融危危機(jī)機(jī)影影響響，，市市場場成成交交下下挫挫，，僅僅成成交交36.33萬平平方方米米，，09年市市場場重重現(xiàn)現(xiàn)繁繁榮榮景景象象，，住住宅宅成成交交面面積積108.56萬平平方方米米；；從近近幾幾年年商商品品房房成成交交價(jià)價(jià)格格走走勢(shì)勢(shì)來來看看，，價(jià)價(jià)格格呈呈現(xiàn)現(xiàn)持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，從從2006年的的3844元/平方方米米，，上上漲漲至至2009年的的4572元/平方方米米；；2010年1-3季度度新新建建商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積62萬平平方方米米，，1-3季度度成成交交價(jià)價(jià)格格5896元/平方方米米。。成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析：：太倉倉市市住住宅宅成成交交各各戶戶型型中中二二房房、、三三房房為為主主，，最最受受歡歡迎迎的的面面積積段段為為80-140平方方米米；；成成交交主主力力總總價(jià)價(jià)段段在在100萬以以下下。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：cric2010年太太倉倉市市住住宅宅成成交交各各戶戶型型中中，，二房房、、三三房房最受受歡歡迎迎。。二房房成交交占占比比42%，三房房成交交占占比比51%，其其他他戶戶型型成成交交占占比比較較小小。。2010年太太倉倉市市住住宅宅成成交交面面積積段段中中，，80-100平方方米米面面積積段段成為為成成交交主主力力，，成成交交占占比比36%，其其次次為為120-140平方方米米面面積積段段，成成交交占占比比29%。再再次次為為100-120平方方米米面面積積段段，成成交交占占比比21%。2010年太太倉倉市市住住宅宅成成交交總總價(jià)價(jià)段段較較為為分分散散，，沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)面面積積段段和和戶戶型型中中成成交交集集中中的的情情況況。。成成交交總總價(jià)價(jià)段段量量較較大大的的為為100萬以以下下段段，，成交交占占比比77%。總價(jià)價(jià)段段面積積段段太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況戶型型太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況在售售住住宅宅價(jià)價(jià)格格分分布布：：太倉倉市在在售售住住宅宅價(jià)價(jià)格格段段主主要要集集中中在在7000-9000元/平方方米米之之間間，，目目前前在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要分分布布在在城城區(qū)區(qū)和和新新區(qū)區(qū)太倉倉市市在在售售住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格多多集集中中在在7000-9000元/平方方米米單價(jià)價(jià)段段。。該該單單價(jià)價(jià)段段內(nèi)內(nèi)的的項(xiàng)項(xiàng)目目占占總總項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量的的77%；目前前在在售售大大部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要集集中中在在城城區(qū)區(qū)及及新新區(qū)區(qū)。。太倉倉市市在在售售住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目價(jià)價(jià)格格分分布布圖圖數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：易易居居市市調(diào)調(diào)單位：元/平米在售項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)和成交面積積段分析：1、選取原則皆皆為銷售較好好，所面對(duì)的的市場環(huán)境對(duì)對(duì)目前借鑒意意義較大；2、選取項(xiàng)目檔檔次相對(duì)較高高、品質(zhì)較好好或者開發(fā)商商實(shí)力強(qiáng)大，，受到購房者者認(rèn)可。從市場整體看看，目前一居居室70-80平方米面積段段是供應(yīng)量和成成交量最多的的面積段，累計(jì)供應(yīng)2.6萬平方米，去去化率為75%；太倉商品住宅宅市場總體情情況一房

60平米以下60-70平米70-80平米合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)224108482717193742681262539379成交2191062621292802004650130801可售52222515909467661248578去化比例98%98%7%8%75%75%80%78%續(xù)上表表從上表表可以以看出出，目目前太太倉二房房戶戶型型房源源比比較較受受歡歡迎迎，其中中80-90和90-100平方方米米面面積積段段市場場供供應(yīng)應(yīng)量量和和成成交交量量最最大大，累累計(jì)計(jì)市市場場供供應(yīng)應(yīng)量量達(dá)達(dá)17.7和21.4萬平平方方米米，，2238和2116套房房源源，成成交交量量達(dá)達(dá)16.9和19.5萬平平方方米米、、2012和2042套，，其去去化化率率為為96%和91%；太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況二房

80-9090-100100-110110-120120-130130-140140平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)21161779452238214333114611485421424496141180081418621724365886553934成交202116985320421959081040103994185211641151468822661318445418507717可售9580921961842510610860293332263320121596459246846217去化比例96%95%91%91%91%91%86%86%82%82%14%14%76%76%92%92%上表表顯顯示示，，120-130平方方米米面面積積段段供供應(yīng)應(yīng)量量位位居居首首位位，，累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)為為25.8平方方米米，累累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)套套數(shù)數(shù)2076套，，這這個(gè)個(gè)面面積積段段的的成成交交情情況況相相對(duì)對(duì)比比較較理理想想，，去化化率率為為94%；130-140平方方米米供供應(yīng)應(yīng)量量為為二二位位，，累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)為為19.4萬平平方方米米，其其去化化率率為為85%；整體體來來看看，，120-130平方方米米和和130-140平方方米米面面積積段段供供應(yīng)應(yīng)及及成成交交占占比比較較大大。。太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況續(xù)上上表表三房

110平米以下110-120120-130130-140140-150150-160160平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)862924222873272320762577501439194069103414989554857381141895833749622成交838898412753134019432411811219161330575832691015902951364889613686可售242581121383133165702203273945966626446983529053944135935去化比例97%97%96%96%94%94%85%83%56%56%19%19%36%36%84%82%從上上表表可可以以看看出出，，四四室室產(chǎn)產(chǎn)品品的的整整體體供供應(yīng)應(yīng)量量相相對(duì)對(duì)較較少少。。200平方方米米以以上上面面積積段段的的供供應(yīng)應(yīng)量量最最大大，，累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)達(dá)達(dá)48417平方方米米，累累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)套套數(shù)數(shù)199套。。從四四室室各各面面段段產(chǎn)產(chǎn)品品去去化化比比例例來來看看，，160-170平方方米米和和160平方方米米面面積積段段以以下下四四居居銷售售情情況況相相對(duì)對(duì)較較好好。。太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況續(xù)上上表表四房

160平米以下160-170170-180180-190190-200200平米以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)527597467586488220397193001994841738479013成交52759739644427461628516800992415924547984可售0071142213604112025001002425813931029去化比例100%100%85%85%56%56%72%72%0%0%50%50%64%61%太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況續(xù)上上表表五房房、、六六房房非非市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品。。五房

230-240450-460合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)493283624124556成交003136931369可售0%0%38%38%25%30%去化比例49325225593187六房

230-240合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)102300102300成交9207092070可售12301230去化比例90%90%90%90%復(fù)式

140-150180-190

220-230

合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)3431236092002142794成交34311180490081512可售0011805110161281去化比例100%100%50%50%44%45%57%54%3.太倉倉商商品品住住宅宅市市場場研研究究及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議太倉倉商商品品住住宅宅市市場場總總體體情情況況分分析析典型型競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目研研究究潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議城區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展情情況況研研究究城區(qū)區(qū)主主要要在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目———目前前城城區(qū)區(qū)在在售售商商品品住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售均均價(jià)價(jià)集集中中在在7000-9000元/平方方米米左左右右，，項(xiàng)項(xiàng)目目多多集集中中于于新新區(qū)區(qū)，，多多數(shù)數(shù)樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)相相對(duì)對(duì)較較高高。。怡和和麗麗景景二二期期主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建筑面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）華源上海城4014197800錦繡新城7463057000南城水岸580677500怡景南園748519000景瑞·榮御藍(lán)灣3673448000綠地城2091327500濱河花園1536008000上海公館649219300金御灣532368000塞納麗舍1250317000華陽星城607286800浙建·太和麗都2700009000典型型競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目供供給給及及成成交交———供求求及及去去化化典型型競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目供供給給及及去去化化分分析析項(xiàng)目名稱所在區(qū)域總建筑面積（萬㎡）開盤時(shí)間供應(yīng)情況成交情況成交價(jià)格（元/平米）累計(jì)銷售率月均去化速度（套）存量去化周期（月）面積（㎡）套數(shù)面積（㎡）套數(shù)浙建太和麗都新城區(qū)272010.9.306684343642063302900069%1001.3華源上海城新區(qū)402009.12.3123207118441707591440780078%1203.4錦繡新城新區(qū)752003.3.3163821060386288995954700099%651.3金御灣城區(qū)5.32009.12.14271844227621295800067%236.4怡景南園城區(qū)7.52009.11.14817237137423292900079%213.8塞納麗舍城區(qū)12.52008.11.79054193080217856700092%352.1景瑞·榮御藍(lán)灣新區(qū)36.72010.4.106995453859767462800086%581.3綠地城新城區(qū)20.92010.1.2114935116186367900750078%753.5濱河花園城區(qū)15.42010.9.171878217710241109800062%361.9華陽星城新區(qū)6.12010.11.102268021610725105680049%532.1從供供求求關(guān)關(guān)系系角角度度來來看看，，銷銷售售率率最最好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目為為錦錦繡繡新新城城、、塞塞納納麗麗舍舍、、景景瑞瑞·榮御藍(lán)藍(lán)灣灣等等，，累累計(jì)計(jì)銷銷售售率率均均在在85%以上。浙建太太和麗都在10年9月份開盤，銷銷售勢(shì)頭較好好。從去化速度看看，浙江太太和麗都、華華源上海城的的去化速度最最快，每月平平均去化在100套以上。從存存量去化周期期來看，金御御灣項(xiàng)目消化化時(shí)間較長，，近7個(gè)月。

一房<5050-6060-70>70合計(jì)供應(yīng)套數(shù)96145280374615成交套數(shù)9412685280500可售套數(shù)21919594115去化比例98%87%30%75%81%典型競爭項(xiàng)目目去化情況分分析——標(biāo)準(zhǔn)型三房、舒適適型二房去化化率較高。從典型項(xiàng)目各各戶型去化比比例來看，一一房戶型中70平方米以上戶戶型去化率最最高；舒適型型80-110二房面積去化化率最高；三三房中120-140平方米戶型去去化率較高。。典型競爭項(xiàng)目目去化分析

二房<7070-8080-9090-100100-110>110合計(jì)供應(yīng)套數(shù)18001825209411861465431成交套數(shù)1800181019201040965046可售套數(shù)001517414650385去化比例100%0%99%92%88%66%93%

三房<100100-110110-120120-130130-140140-150150-160>170合計(jì)供應(yīng)套數(shù)086226320761312103474505671成交套數(shù)08382511943109257517134729可售套數(shù)024121332204595737942去化比例0%97%95%94%83%56%23%26%83%

四房<150150-160160-170170-180180-190200-210>210合計(jì)供應(yīng)套數(shù)255464834080238成交套數(shù)253392725027146可售套數(shù)02711905392去化比例100%60%84%56%73%0%34%61%典型競爭項(xiàng)目目去化分析續(xù)上表從典型項(xiàng)目各各戶型去化比比例來看，四四房戶型、復(fù)復(fù)式戶型市場場供應(yīng)及成交交較少，整體體去化率分別別為61%、42%。

復(fù)式<140150-200200合計(jì)供應(yīng)套數(shù)321419成交套數(shù)3148可售套數(shù)011011去化比例100%50%29%42%典型項(xiàng)目供給給及成交—成交主力戶型型各面積段分分布情況三室華源上海城華陽星城金御灣怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣綠地城浙建太和麗都濱河花園萬鴻大唐時(shí)代錦繡新城90-100100-110123715110-12031416173120-13067325676116447906130-14024482581943861514140-1501626272342150-160107>17013一室金御灣綠地城濱河花園萬鴻大唐時(shí)代<509450-6012560-7011>7021070二室華源上海城華陽星城金御灣怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣綠地城浙建太和麗都濱河花園萬鴻大唐時(shí)代錦繡新城60-7018070-8080-9025352150590-10080245641071971801047100-1102834837672110-1204452188120-1302178>130105二室、三室戶戶型成交占比比較大競品熱銷二室室面積在80-110平米；三室面面積在120-140平方米；四室室、復(fù)式成交交較少。一室面積成交交較好在50-70平方米，主要要成交項(xiàng)目為為綠地城和萬萬鴻大唐時(shí)代代。二室面積成交交最好在80-110平方米，，主要成成交項(xiàng)目目為綠地地城、錦錦繡新城城等。三室面積積成交最最好在120-140平方米，，主要成成交項(xiàng)目目為華源源上海城城和錦繡繡新城等等。四室主要要成交項(xiàng)項(xiàng)目為景景瑞榮御御藍(lán)灣；；復(fù)式主主要成交交項(xiàng)目為為怡景南南園。典型競爭爭項(xiàng)目分分析注：數(shù)據(jù)據(jù)為項(xiàng)目目自開盤盤以來商商品住宅宅成交量量四室華源上海城怡景南園景瑞榮御藍(lán)灣

浙建太和麗都萬鴻大唐時(shí)代140-150213150-1603160-17039>170382813復(fù)式怡景南園140-1503150-2001>2004典型項(xiàng)目目供給及及成交—成交價(jià)格格典型競爭爭項(xiàng)目分分析數(shù)據(jù)來源源：cric數(shù)據(jù)來源源：cric注：成交交價(jià)格為為項(xiàng)目開開盤以來來的平均均價(jià)格從價(jià)格來來看，競競品成交交單價(jià)集集中在7000-9000元/平方米之之間；總總價(jià)基本本在70-100萬之間。。從成交均均價(jià)來看看，浙建建太和麗麗都、怡怡景南園園成交均均價(jià)在競競品中處處于較高高水平。。從成交套套均總價(jià)價(jià)來看，，總價(jià)水水平較為為集中，，主要在在70-100萬水平。。典型項(xiàng)目目未來供供應(yīng)：主要競品品存量較較多，其其中已推推案未售售部分合合計(jì)19.1萬平方米米，未推推案部分分存量為為111.9萬平方米米。本項(xiàng)項(xiàng)目入市市將與這這些競品品產(chǎn)生直直接競爭爭。典型項(xiàng)目目未來供供應(yīng)分析析主要競品品項(xiàng)目上上市存量量與未上上市存量量情況單位：萬萬平方米米目前，競競品項(xiàng)目目的上市市存量為為19.1萬平方米米，未上上市量為為111.9萬平方米米。其中中上市存存量較多多的項(xiàng)目目為華源源上海城城，存量量在6.1萬平方米米。未上上市存量量較多的的項(xiàng)目有有景瑞榮榮御藍(lán)灣灣、浙建建太和麗麗都、華華源上海海城，項(xiàng)項(xiàng)目未上上市存量量均超過過了15萬平方米米。3.太倉商品品住宅市市場研究究及產(chǎn)品品建議太倉商品品住宅市市場總體體情況分分析典型競爭爭項(xiàng)目研研究潛在供應(yīng)應(yīng)量分析析住宅產(chǎn)品品建議已成交未未開工土土地：從市場后后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量來看看，太倉倉市住宅宅未來還還可入市市體量為為94.4萬平方米米，主要要分布在在新區(qū)及及各鎮(zhèn)2010年太倉市市住宅類類用地已已成交未未開工土土地列表表土地位置土地屬性成交總價(jià)（萬元）樓板價(jià)(元/㎡)總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)出讓時(shí)間受讓方沙溪鎮(zhèn)勝利村20、21組住宅用地12000132356681906902010-12-08太倉尼盛置業(yè)有限公司、江蘇五洋房產(chǎn)有限公司雙鳳鎮(zhèn)雙周公路南側(cè)住宅用地3180175515097181162010-12-08周逸新新區(qū)梅花苑、鳳蓮苑小區(qū)住宅用地19603428357457182010-11-29太倉恒通置業(yè)有限公司新區(qū)朝陽路北、四通路東住宅用地400003526453811134522010-10-11蘇州禹海置業(yè)有限公司新區(qū)常勝路西、寧波路南，新區(qū)常勝路西、南京路北住宅用地12000046101859232602922010-09-27蘇州雅鹿置業(yè)有限公司科教新城利民社區(qū)住宅用地476002700881601763202010-09-15佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西、五州路南住宅用地3400114524736296832010-09-15太倉恒通投資集團(tuán)有限公司浮橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)、牌九路西側(cè)住宅用地54023817452226882010-07-21太倉市富橋?qū)崢I(yè)有限公司璜涇鎮(zhèn)文昌街住宅用地6203509846177232010-07-21顧學(xué)成、朱瑞娟城廂鎮(zhèn)204國道西、弇山西路北住宅用地202001716588551177102010-07-21昆山市城南置業(yè)有限公司瀏河鎮(zhèn)鄭和南路住宅用地254023296058109042010-07-15太倉順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙鳳鎮(zhèn)建新路東側(cè)住宅用地9006988598128972010-07-15太倉順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陸渡鎮(zhèn)新瀏河北側(cè)住宅用地3550179111013198232010-06-30太倉市通中置業(yè)有限公司城廂鎮(zhèn)新城區(qū)群星社區(qū)住宅用地1788.24637529804476862010-06-22太倉市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司潛在供應(yīng)應(yīng)量分析析3.太倉商品品住宅市市場研究究及產(chǎn)品品建議太倉商品品住宅市市場總體體情況分分析典型競爭爭項(xiàng)目研研究潛在供應(yīng)應(yīng)量分析析住宅產(chǎn)品品建議戶型配比比建議通過對(duì)太太倉商品品住宅市市場供應(yīng)應(yīng)和成交交結(jié)構(gòu)分分析，暢暢銷產(chǎn)產(chǎn)品集中中在50-60平方米的的一居、、80-100平方米的的二居、、120-140平方米的的三居；；本項(xiàng)目主主要購買買人群定定位為改改善型置置業(yè)人群群及投資資人群，，故舒適適型產(chǎn)品品占比較較大；我們建議議，本項(xiàng)項(xiàng)目以舒適二房房、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三房為主力戶戶型，并并搭配部部分一房產(chǎn)品品。對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)品建建議產(chǎn)品編號(hào)主力戶型主力面積（㎡）面積段中值(㎡)套數(shù)（套）套數(shù)比例面積(㎡)面積比例一房一室一廳（1衛(wèi)）50-6065908%56505%二房二室一廳（1衛(wèi)）80-908529026%2373021%二房一廳（2衛(wèi)）90-1009528025%2599023%三房三室一廳（1衛(wèi)3277029%三室二廳（2衛(wèi)2486022%合計(jì)戶均面積

10111191130004.太倉商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議全市商圈市場概述全市商業(yè)用房市場分析典型競爭項(xiàng)目分析

潛在供應(yīng)量分析商業(yè)產(chǎn)品建議以市區(qū)人人民路和和新華路路為中心心的市區(qū)區(qū)核心商商圈，隨隨著南洋洋廣場、、華旭財(cái)財(cái)富中心心的入駐駐營業(yè)，，將大大大提升核核心商圈圈的輻射射力；市區(qū)中心商圈武陵路電子一條街核心商圈特色商圈次級(jí)商圈人民路綜合商業(yè)街大潤發(fā)商圈北門街裝飾裝潢五洋商城五金建材縣府街品牌專賣街東盛商業(yè)廣場上海廣場五洋廣場寶龍城市廣場在售商業(yè)本案太倉已形形成各種種層級(jí)的的商圈體體系，市市場細(xì)分分明顯，，商業(yè)市市場較為為成熟；；整體商業(yè)業(yè)體量較較大，集集中于市市中心區(qū)區(qū)域，市市區(qū)商業(yè)業(yè)的核心心地位將將在很長長一段時(shí)時(shí)間不會(huì)會(huì)動(dòng)搖；；商業(yè)格局局沿上海海路向東東拓展明明顯，但但短期內(nèi)內(nèi)仍無法法聚集人人氣，當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩竦南M(fèi)費(fèi)偏好依依然在市市中心；；人民路商商業(yè)街以以及大潤潤發(fā)商圈圈，由于于時(shí)代超超市及大大潤發(fā)等等主力店店的引入入，形成成次級(jí)商商圈，輻輻射周邊邊客群；；圍繞核心心商圈周周邊，形形成各種種主題性性特色商商圈，如如裝潢、、家居、、電子等等；在建商業(yè)業(yè)沿上海海路向東東擴(kuò)散的的趨勢(shì)明明顯；太倉商圈圈格局分分析位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?㎡.月）規(guī)模市區(qū)中心商圈人民路與上海西路交匯商場、超市、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等。代表商業(yè)有南洋廣場、新城廣場、華聯(lián)商廈、第五季、新世界百貨、蘇寧電器等。200-300百貨商場20000-30000㎡左右，臨街店鋪100-150㎡次級(jí)商圈人民路商街及太平路與錦州路交匯區(qū)域綜合商業(yè)街、超市為主。代表商業(yè)恒榮泰廣場、大潤發(fā)超市。100-200一層、臨街店鋪50-100㎡特色商圈北門街、武陵街、縣府街建材街、電子街、品牌專賣等。50-100一層、臨街店鋪50-80㎡太倉商業(yè)業(yè)大型主主力店多多集中于于人民路與與上海路路交匯，屬于太太倉市中中心，整整體商業(yè)業(yè)檔偏于于中檔，，太倉商商圈主要要商業(yè)街街租金平平均為200-300元/㎡.月，其他沿沿街商鋪鋪?zhàn)饨鹌狡骄鶠?00-200元/㎡.月，臨街商鋪鋪面積主主要在50-100㎡之間太倉商圈圈格局分分析中心城區(qū)區(qū)商業(yè)：：商業(yè)發(fā)展展基礎(chǔ)較較好，以以人民路路與上海海西路交交匯為中中心點(diǎn)輻輻射多個(gè)個(gè)商業(yè)，，區(qū)域整整體商業(yè)業(yè)檔次偏偏于中檔檔，商業(yè)業(yè)用房主主要是臨臨街底商商；多集集中與城城市中心心區(qū)域，，東部商商圈還相相對(duì)較為為落后。。隨著其其他大型型商業(yè)綜綜合體的的入市，，東部商商業(yè)氛圍圍會(huì)逐漸漸加強(qiáng)，，新商圈圈也將開開始形成成。目前太倉城區(qū)區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展基基礎(chǔ)較好好，以人人民路與與上海路路交匯為為中心點(diǎn)點(diǎn)輻射多多個(gè)商業(yè)業(yè)，區(qū)域域整體商商業(yè)檔次次偏于中中檔。人民路與與上海西西路交匯匯是目前前太倉城城區(qū)主要要的集中中商業(yè)區(qū)區(qū)域；區(qū)區(qū)域內(nèi)集集中了多多個(gè)百貨貨商場和和娛樂設(shè)設(shè)施，區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)多是是以提供供休閑購購物服務(wù)務(wù)的百貨、娛娛樂、餐餐飲等區(qū)域人流流量相對(duì)對(duì)較大，，區(qū)域商鋪鋪?zhàn)饨鹌狡骄?00-300元/㎡.月之間；新天地廣廣場和華華旭財(cái)富富中心為為未來開開業(yè)的商商圈內(nèi)的的集中商商業(yè)體，，也將成成為區(qū)域域商業(yè)升升級(jí)的新新引擎。。太倉商圈圈格局分分析新城廣場場新世界百百貨南洋廣場場第五季百百貨4.太倉商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議

全市商圈市場概述全市商業(yè)用房市場分析典型競爭項(xiàng)目分析

潛在供應(yīng)量分析商業(yè)產(chǎn)品建議商業(yè)用房房市場分分析本表選取取了太倉倉（城區(qū)區(qū)）2009-2010年取得預(yù)預(yù)售許可可證的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行數(shù)據(jù)羅羅列，這這些樓盤盤的共性性是：1、皆為銷銷售較好好項(xiàng)目，，所面對(duì)對(duì)的市場場環(huán)境對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目借鑒意意義較大大；2、物業(yè)類類型包括括底商、、獨(dú)體商商業(yè)。從上表可可以看出出，目前前市場暢暢銷商鋪鋪面積區(qū)區(qū)間在40平方米以以下和40-60平方米之間，其其中40-60平方米之之間供應(yīng)應(yīng)量為34439平方米、、945套，成交量量為26792平方米、、726套，物業(yè)類類型主要要是1層底商商商鋪；100-150平方米面積段商商鋪物業(yè)業(yè)供應(yīng)排排在第一一位，供供應(yīng)量為為47728平方米、、394套；而其成交交面積排排在首位位，約為為31344平方米，成交套套數(shù)排在在第三位位，約為為253套；雖然300平方米以以上的商商鋪供應(yīng)應(yīng)量也比比較大，，但市場場去化一一般，說說明市場場單體面面積過大大的商鋪鋪由于總總價(jià)和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的因因素，客客戶比較較謹(jǐn)慎；；小面積積商鋪比比較受市市場歡迎迎。供求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析：：目前太倉倉城區(qū)在在售商業(yè)業(yè)用房供供應(yīng)量24.6萬平方米米，成交交量13.1萬平方米米，主力力成交商商鋪面積積在40平方米以以下、40-60平方米、、100-150平方米。。

40以下40-6060-8080-100100-150150-200200-250250-300300-500500以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)9453443940520446286204021981757439447728115191974810676236001742611846429582533245539成交7262679226413130135890912511208253313447712293225019615934515399554711658131158可售21976471417316151114937363661411638438690426565717440829107194137487875114381去化比例77%78%65%64%47%44%63%64%64%66%67%64%46%47%26%27%61%59%11%13%65%53%4.太倉商業(yè)業(yè)用房市市場研究究及產(chǎn)品品建議全市商圈圈市場概概述全市商業(yè)業(yè)用房市市場分析析典型競爭爭項(xiàng)目分分析潛在供應(yīng)應(yīng)量分析析商業(yè)產(chǎn)品品建議典型項(xiàng)目目—南洋廣場場典型競爭爭項(xiàng)目分分析南洋廣場場是太倉倉面積最最大（總總面積229400平平米，停停車位1200個(gè)。包包括103630平米米商業(yè)廣廣場區(qū)、、31650平平米酒店店式公寓寓、94200平米商商業(yè)住宅宅區(qū)）、、功能能最多、、停車場場最大、、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃最全全的首家家綜合““歡樂購購物廣場場”。南洋廣場場自開街街以來，，共招商商主力店店、次主主力店、、品牌商商家等共共139戶。就目目前來看看，經(jīng)營營情況并并不是十十分理想想。南洋廣場項(xiàng)目地址太倉市人民南路96號(hào)開發(fā)企業(yè)南洋（太倉）房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司總建面積229400平方米商業(yè)面積121868平方米租售情況招商85%商業(yè)類型廣場建筑以2至4層低層為主業(yè)態(tài)業(yè)種綜合類商鋪面積25.46-137.8平方米標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米銷售形態(tài)70%自營主力商戶沃爾瑪、尖莎咀百貨、國美電器開盤時(shí)間2008年10月商業(yè)廣場區(qū)酒店式公寓住宅區(qū)典型項(xiàng)目目—東盛商業(yè)業(yè)廣場東盛商業(yè)廣場項(xiàng)目地址上海東路南側(cè)、婁江路東側(cè)開發(fā)企業(yè)太倉尼盛置業(yè)有限公司總建面積92106平方米商業(yè)面積50000平方米租售情況出租、出售商業(yè)類型商業(yè)街商鋪商鋪層數(shù)1-4層業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲、休閑、娛樂、購物、酒店、居住多位一體的超大型現(xiàn)代歐陸風(fēng)情商業(yè)休閑廣場報(bào)價(jià)售價(jià)10000-20000元/平米租金3元/㎡?天商鋪面積32-12800平方米主力商戶待定開盤時(shí)間2008年6月項(xiàng)目總建建筑面積積9萬多平米米；其中中5萬多平方方米的商商業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)可售面面積2萬多平米米本項(xiàng)目主主要以餐餐飲休閑閑娛樂為為主，現(xiàn)現(xiàn)有大餐餐飲和數(shù)數(shù)碼港、、兩個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)型賓賓館、一一些銀行行已經(jīng)入入駐。典型競爭爭項(xiàng)目分分析典型項(xiàng)目目—新天地商商業(yè)廣場場新天地商業(yè)廣場項(xiàng)目地址城廂鎮(zhèn)北城河以南、向陽路以北、人民路以東開發(fā)企業(yè)太倉市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司總建面積47000平方米商業(yè)面積20000平方米租售情況出售商業(yè)類型沿街、內(nèi)鋪商鋪層數(shù)局部5層、主題3層層高1層：4.5米；2-3層3.3米業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲、娛樂、數(shù)碼城報(bào)價(jià)2-3萬元/平米商鋪面積主力面積30-60平米開盤時(shí)間2010年11月1~3樓樓為高級(jí)級(jí)餐飲，，購物為為主，小小面積30㎡起起4~5樓為為高級(jí)休休閑，娛娛樂，電電動(dòng)城，，KTV，電影影院，最最大面積積700㎡可按揭，，最高貸貸款50%，最長可可貸10年?？蛇x選擇包租租，包租租5年，前三三年租金金（商鋪鋪價(jià)格21%）一次性性返還。。典型競爭爭項(xiàng)目分分析典型項(xiàng)目目—上海國際際廣場上海國際廣場項(xiàng)目地址太倉市上海東路太平路交匯處開發(fā)企業(yè)蘇州國信集團(tuán)東源建設(shè)投資有限公司總建面積43789平方米商業(yè)面積8440平方米租售情況銷售商業(yè)類型商業(yè)外街和內(nèi)庭商鋪層數(shù)1-3層業(yè)態(tài)業(yè)種金融、證券、展廳、SPA會(huì)所、咖啡、酒店賓館、健身美容美體、商務(wù)中心、及餐飲等便利服務(wù)報(bào)價(jià)待定主力商戶待定開盤時(shí)間2009年5月28日本項(xiàng)目太太倉上海海廣場，，分為A、B兩區(qū)，其其中A區(qū)總建筑筑面積約約44789.81平方米，，包括一一個(gè)地上上3層、地下下一層的的商業(yè)裙裙房（地地下室為為車庫和和設(shè)備用用房）、、一棟18層酒店式式公寓和和一棟19層的辦公公用房，，B區(qū)總建筑筑面積約約25863.15平方米，，包括一一個(gè)地上上3層、地下下一層的的商業(yè)裙裙房（地地下室為為車庫和和設(shè)備用用房）、、一棟19層酒店式式公寓。。本項(xiàng)目為為中高檔檔定位，，商業(yè)部部分主要要定位為為金融、、證券、、展廳、、SPA會(huì)所所、、咖咖啡啡、、酒酒店店賓賓館館、、健健身身美美容容美美體體、、商商務(wù)務(wù)中中心心、、及及餐餐飲飲等等便便利利服服務(wù)務(wù)。。典型型競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析4.太倉商業(yè)用房市場研究及產(chǎn)品建議全市商圈市場概述全市商業(yè)用房市場分析典型競爭項(xiàng)目分析

潛在供應(yīng)量分析商業(yè)產(chǎn)品建議已成成交交未未開開工工土土地地：：從市市場場后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)量量來來看看，，太太倉倉市市商商業(yè)業(yè)未未來來還還可可入入市市體體量量為為40.7萬平平方方米米，，主主要要分分布布在在新新區(qū)區(qū)及及各各鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。2010年太太倉倉市市商商服服類類用用地地已已成成交交未未開開工工土土地地列列表表土地位置土地屬性成交總價(jià)（萬元）樓板價(jià)(元/㎡)總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)出讓時(shí)間受讓方港區(qū)通港東路南側(cè)、滬太新路東側(cè)商服用地144005651592172547472010-12-24蘇州亞盛投資發(fā)展有限公司新區(qū)四通路西、五洲路南商服用地40204412607591132010-11-29太倉市星都房地產(chǎn)有限公司新區(qū)東亭路西側(cè)、規(guī)劃七路北側(cè)商服用地140055511473252412010-10-18蘇州市太倉質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局新區(qū)太平路東、慶陽路南商服用地9101359148866962010-9-15太倉市通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司城廂鎮(zhèn)太平南路西、南園路南側(cè)商服用地430022127777194432010-9-14太倉市教育發(fā)展有限公司新區(qū)毛太路西、橫河南商服用地24502933642683542010-8-20昆山市周市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)街道中樂社區(qū)居民委員會(huì)港區(qū)滬太新路西側(cè)、城地百貨南側(cè)商服用地62029516174210262010-7-21華東環(huán)球商貿(mào)物流城開發(fā)股份有限公司瀏河鎮(zhèn)東港路西側(cè)商服用地11402003406556912010-7-15太倉市瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瀏河鎮(zhèn)市民廣場南側(cè)商服用地2802244800124802010-2-22蘇州高正投資發(fā)展有限公司沙溪鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)中心路西側(cè)商服用地38021712484174782010-2-22蘇州依廠物流有限公司新區(qū)發(fā)達(dá)路西，五洲路北商服用地16009898091161822010-1-11太倉恒通置業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)人民北路西側(cè)商服用地172716926379102062010-1-25江蘇省煙草公司蘇州市公司潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析4.太倉倉商商業(yè)業(yè)用用房房市市場場研研究究及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議全市市商商圈圈市市場場概概述述全市市商商業(yè)業(yè)用用房房市市場場分分析析典型型競競品品案案例例分分析析潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析商業(yè)業(yè)客客產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議商業(yè)業(yè)店店鋪鋪切切割割步行行街街店店鋪鋪面寬（m）進(jìn)深(m)產(chǎn)品形式店鋪面積(㎡)用途沿街商鋪6-1010-15一層、二層60－150服裝、鞋帽、酒吧等住宅宅底底商商面寬（m）進(jìn)深(m)產(chǎn)品形式店鋪面積(㎡)用途住宅底商4-610一層40-60適合各種社區(qū)生活配套商業(yè)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議結(jié)合合太太倉倉商商鋪鋪市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的自自身身?xiàng)l條件件及及客客戶戶調(diào)調(diào)研研狀狀況況，，我我們們建建議議本本產(chǎn)產(chǎn)品品的的商商鋪鋪面面積積不不宜宜過過大大，，商業(yè)業(yè)步步行行街街店店鋪鋪面積積基基本本介介于于60-150平方方米米之之間間；而而社區(qū)區(qū)底底商商店鋪鋪面面積積則則控控制制在在40－60平方方米米之之間間，這這樣樣有有利利于于控控制制總總價(jià)價(jià)，，易易于于短短期期內(nèi)內(nèi)快快速速銷銷售售，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回回款款。。5.太倉倉寫寫字字樓樓市市場場研研究究及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議太倉倉寫寫字字樓樓市市場場格格局局分分析析太倉倉寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)市市場場分分析析典型型寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析太倉倉寫寫字字樓樓市市場場小小結(jié)結(jié)寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議太倉倉寫寫字字樓樓市市場場格格局局分分析析已售售在售售以純寫寫字字樓樓為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，目目前前太太倉倉全全市市純純寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少，，主主要要以以太太倉倉發(fā)發(fā)展展大大廈廈、、華華僑僑大大廈廈、、華華旭旭財(cái)財(cái)富富中中心心等等為為代代表表，，其其他他多多數(shù)數(shù)是是以以辦辦公公立立項(xiàng)項(xiàng)的的商商住住樓樓為為主主；；全市市在在售售寫寫字字樓樓均均位位于于城城區(qū)區(qū);已售售寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目多多數(shù)數(shù)已已投投入入使使用用，，太太倉倉寫寫字字樓樓市市場場整整體體發(fā)發(fā)展展水水平平相相對(duì)對(duì)滯滯后后;太倉倉寫寫字字樓樓分分布布現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：太倉倉市市內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)大大多多數(shù)數(shù)分分布布在在中中心心城城區(qū)區(qū)交交通通要要道道，，主主要要是是由由于于區(qū)區(qū)域域坐坐落落著著多多數(shù)數(shù)政政府府職職能能機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，有有良良好好的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍、、便便利利的的交交通通條條件件。。項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）占地面積（㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）主力面積（㎡）租賃客戶租金（元/月.㎡）銷售價(jià)格(元/㎡)出租率(%)銷售率(%)太倉發(fā)展大廈26975155001400116-238律所，家具，紡織33-36700020%70%華旭財(cái)富中心1600027651136289-2312011年4，5月開盤待定華僑大廈331506669.11011150-255貿(mào)易，機(jī)械，制造60680010%90%萊茵世貿(mào)大廈1000090000170036-71建筑，裝潢——7800——60%五洋廣場23322.590378.11146.592-198————6500——99%上海國際廣場43788.838452905.866-2182011年10月入駐——6800——99%東方財(cái)富大廈32940.1640001022.26-1-3層銀行，另有商業(yè)經(jīng)營——9300——30%世紀(jì)財(cái)富大廈20479.385554.9920.5160貿(mào)易，建筑，運(yùn)輸33800090%100%太倉倉主主要要寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況：：產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)多多數(shù)數(shù)為為小小面面積積分分割割戶戶型型，，整整層層大大開開間間產(chǎn)產(chǎn)品品較較少少：：租租金金水水平平普普遍遍偏偏低低，，多多在在33-36元/月.㎡㎡之間間，，但但出出租租率率較較高高，，多多在在85%以上上。。太倉倉寫寫字字樓樓市市場場格格局局分分析析5.太倉倉寫寫字字樓樓市市場場研研究究及及產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議太倉倉寫寫字字樓樓市市場場格格局局分分析析太倉倉寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)市市場場分分析析典型型寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析太倉倉寫寫字字樓樓市市場場小小結(jié)結(jié)寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議目前前太太倉倉在在售售的的純純寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目較較少少，，位位于于新新區(qū)區(qū)的的太太倉倉發(fā)發(fā)展展大大廈廈和和華華僑僑大大廈廈是是主主要要代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目，，售售價(jià)價(jià)約約為為7000元/平方方米米左左右右。。太倉倉寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)市市場場分分析析樓盤名稱世紀(jì)財(cái)富大廈上海國際廣場太倉發(fā)展大廈華旭財(cái)富中心華僑大廈物業(yè)類別甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓5A甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓規(guī)模㎡2047922000269751762033150產(chǎn)品劃分（㎡）整層1000整層1000整層1200整層1300整層1500租售模式銷售，8000元/平方米待定銷售，6900元/平方米待定銷售，6800元/㎡華僑僑大大廈廈太倉倉發(fā)發(fā)展展大大廈廈上海海國國際際廣廣場場華旭旭財(cái)財(cái)富富中中心心世紀(jì)紀(jì)財(cái)財(cái)富富中中心心寫字字樓樓市市場場分分析析本表表選選取取了了太太倉倉（（城城區(qū)區(qū)））2009-2010年取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證的的項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)羅羅列列，，這這些些樓樓盤盤的的共共性性是是：：1、皆皆為為銷銷售售較較好好項(xiàng)項(xiàng)目目，，所所面面對(duì)對(duì)的的市市場場環(huán)環(huán)境境對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目借借鑒鑒意意義義較較大大；；2、物物業(yè)業(yè)類類型型為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫寫字字樓樓從上上表表可可以以看看出出，，目目前前市市場場暢暢銷銷的的寫寫字字樓樓分分割割面面積積區(qū)區(qū)間間在在100-300平方方米米之間間，，總總供供應(yīng)應(yīng)量量為為87619平方方米米、、507套，成成交交量量為為55568平方方米米、、328套；其次次是是1000-1200平方方米米的面面積積段段，，如如東東方方財(cái)財(cái)富富大大廈廈，，單單層層面面積積在在1030平方米，大部分分都被客客戶整層層購買。。供求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析：：目前太倉倉城區(qū)在在售純寫寫字樓供供應(yīng)量16.8萬平方米米，成交交量約為為9萬平方米米，主力力分割面面積在100-300平方米左左右

100以下100-200200-300300-400400-500500-600800-10001000-12001200以上合計(jì)套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積供應(yīng)2462036030741940200456971135961444423424378719196002130340813168396成交968199212294051162616351732144415664378719196000045489896可售15012161951253584195346186400317760000213034035978500去化比例39%40%69%