物權(quán)法講義一

第一編總則第一章導(dǎo)論一、物權(quán)法的基本情況（一）、立法過程及通過情況：立法過程：1、2002年12月九屆全國人大第31次會議，李鵬擔(dān)任委員長主持第一次審議。這次審議的重點(diǎn)是在法律上明確保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)，明確了物權(quán)的相關(guān)的概念。2、2004年10月，物權(quán)法草案接受首次單獨(dú)審議，即第二次審議。這次審議重點(diǎn)在于如何完善保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)。由于2005年反分裂國家法通過在即，物權(quán)法暫被擱置。3、 2005年6月，第三次審議。這次會議強(qiáng)調(diào)的立法重點(diǎn)是私有財(cái)產(chǎn)與公有財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。另外，特別強(qiáng)調(diào)對于民眾遇到在征地和拆遷補(bǔ)償方面的物權(quán)保護(hù)。4、 2005年10月，第四次審議。此次審議重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)方面的三大變化，第一小區(qū)的道路、綠地、車庫倒底應(yīng)該歸誰所有；第二對侵害業(yè)主的共同權(quán)益的行為能否起訴；第三住宅的建設(shè)用地使用權(quán)能否在到期以后順利的順延。5、 2006年8月，第五次審議。這次會議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了要加強(qiáng)對國有資產(chǎn)保護(hù)的力度。另外，刪除了關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。6、 2006年10月，第六次審議。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)農(nóng)村的建設(shè)用地的嚴(yán)格控制，防止濫占耕地，侵害百姓的基本農(nóng)田。7、第七次審議是強(qiáng)調(diào)宅基地使用權(quán)給予如何的保障。通過過程：2007年3月16日，十屆全國人大五次會議高票通過《物權(quán)法》。其中2799票贊成，52票反對，37票棄權(quán).共5編、19章、247條.07年的10月1日開始施行.被民法學(xué)者王利明謂為“立法非常復(fù)雜”的物權(quán)法歷時(shí)13年,連破六審、七審紀(jì)錄，經(jīng)歷了不同尋常的波折，在艱難中作出抉擇。（二）、物權(quán)法的結(jié)構(gòu)（5編、19章、247條）1、第一編：總則共3章（第1—38條，共38條）第一章基本原則；第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅；第三章物權(quán)的保護(hù)2、 第二編：所有權(quán)共6章（第39—116條，共78條）第四章一般規(guī)定；第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)；第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章相鄰關(guān)系；第八章共有；第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定。3、 第三編：用益物權(quán)共5章（第117—169條，共53條）第十章一般規(guī)定；第十一章土地承包經(jīng)營權(quán)；第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)；第十四章地役權(quán)。4、 第四編：擔(dān)保物權(quán)共4章（第170—240條，共71條）第十五章一般規(guī)定；第十六章抵押權(quán)；第十七章質(zhì)權(quán)；第十八章留置權(quán)。5、 第五編：占有共1章（第241—245條，共5條）第十九章占有6、 附則兩條（第246—247條）（三） 立法的爭議1、違憲之爭2005年8月，北大法理學(xué)教授鞏獻(xiàn)田上書中共中央、全國人大，這封名為《一部違背憲法和背離社會主義基本原則的〈物權(quán)法〉草案》的信沒有得到高層回應(yīng)，鞏于是將信件在網(wǎng)上公布，引發(fā)了社會各界對物權(quán)立法的大討論。鞏獻(xiàn)田指責(zé)物權(quán)法違憲：草案對“社會主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”只字不提，妄圖以“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的精神和原則取而代之。他還指責(zé)物權(quán)法會加速私有化進(jìn)程，促使兩極分化。原本爭議不大的“平等保護(hù)”也成為熱議話題，他提出“窮人打狗棍不能和富人寶馬別墅一樣保護(hù)”的著名論斷。2005年9月26日，人大常委會委員長吳邦國召開座談會，提出修改物權(quán)法草案需要把握的三點(diǎn)原則。一是要堅(jiān)持正確的政治方向；二是要立足于中國實(shí)際；三是重點(diǎn)解決現(xiàn)實(shí)生活中迫切需要規(guī)范的問題，不必求全。2、體系之爭王利明教授提出，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)類型化，體現(xiàn)平等原則、實(shí)現(xiàn)一體保護(hù)。孟勤國教授指出，所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)與占有的傳統(tǒng)物權(quán)體系毫無邏輯性。用益物權(quán)種類少，擔(dān)保物權(quán)其實(shí)不是物權(quán)，不應(yīng)與所有權(quán)并列。說占有是事實(shí)，但又給占有之訴以保護(hù)，違背法律不保護(hù)純粹事實(shí)的常識。他主張以占有權(quán)的名義改造用益物權(quán)，使之與所有權(quán)并列，讓擔(dān)保物權(quán)回到擔(dān)保法或債權(quán)法中，占有權(quán)作為事實(shí)放在物權(quán)法的一般規(guī)定之中，占有只推定占有人享有占有權(quán)，不推定占有人享有所有權(quán)。（四） 物權(quán)法的評價(jià)1、 地位：1）未來民法典的重要組成部分；2）規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的一部重要法律；3）是一部私權(quán)法，是民事權(quán)利中最根本的權(quán)利。2、 優(yōu)劣：優(yōu)一一融合實(shí)用。融合意味著兼收并蓄，博采眾長；實(shí)用意味著為我所用，解決問題。第一，物權(quán)法第15條規(guī)定的“原因行為和物權(quán)變動的區(qū)分原則”就是對德國物權(quán)行為理論進(jìn)行分解，吸納獨(dú)立性，否定無因性，形成了契合中國國情的物權(quán)法規(guī)則。第二，物權(quán)法第192條所規(guī)定的抵押物處分制度，融合了法國法和日本民法的模式規(guī)則，以抵押物轉(zhuǎn)讓價(jià)金物上代位主義為主導(dǎo)、以抵押權(quán)追及效力和滌除權(quán)制度為補(bǔ)充的，既充分貫徹了“物盡其用”原則，又實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，實(shí)現(xiàn)了制度規(guī)則的最優(yōu)組合。第三，第181條、第189條和第196條所規(guī)定的動產(chǎn)浮動抵押制度，就是對英格蘭法上的浮動擔(dān)保制度和日本民法上的企業(yè)擔(dān)保制度進(jìn)行融合而來的，意在解決抵押權(quán)實(shí)行時(shí)所產(chǎn)生的影響企業(yè)經(jīng)營、導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)、大批工人失業(yè)、銀行信用下降等一系列社會經(jīng)濟(jì)問題。第四，第226條規(guī)定的應(yīng)收賬款質(zhì)押制度，明顯是移植美國《統(tǒng)一商法典》第九編的動產(chǎn)擔(dān)保制度，從而使物權(quán)法上的一般債權(quán)質(zhì)押帶有濃厚的權(quán)利抵押之色彩。劣一一制度規(guī)則的沖突與適用難題；介入了公法因素，政治色彩較濃（如根據(jù)憲法，制定本法）。3、得失：物權(quán)法的“得”表現(xiàn)在：（1）建立了物權(quán)法的基本體系；（2）明確了物權(quán)的平等保護(hù)；（3）確立了一些新的物權(quán)制度；（4）改變了過去一些不合理的規(guī)定；（5）為將來立法保留了一定的空間。物權(quán)法的“失”表現(xiàn)在：（1）若干重要物權(quán)規(guī)則沒有規(guī)定；（2）整體規(guī)定過于原則：（3）有的規(guī)定存在錯(cuò)誤；（4）有的規(guī)定不及過去規(guī)定的合理；（5）有的規(guī)定表述不明。二、 物權(quán)法與其它相關(guān)法律沖突及適用問題（一） 、物權(quán)法適用原則：法不溯及既。（二） 、如何處理之前的民法通則、擔(dān)保法、合同法、房地產(chǎn)管理法等法律中關(guān)于擔(dān)保物權(quán)規(guī)則的沖突問題。首先，凡是發(fā)生在物權(quán)法施行之前的擔(dān)保物權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)適用擔(dān)保法及其司法解釋的規(guī)定。其次，物權(quán)法實(shí)施后，在處理擔(dān)保法等法律與物權(quán)法的沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照立法法第83條與物權(quán)法第178條規(guī)定的原則和精神，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”的原則解決法律沖突問題。1、 民法通則（舊法）一一物權(quán)法（新法）。2、 擔(dān)保法（下位法）——物權(quán)法（上位法）。3、 海商法、民用航空法（特別法）一一物權(quán)法（一般法）。三、 關(guān)于物的基本問題（一） 、物的概念和屬性1、 物的概念物，作為民事權(quán)利的客體,是指除人身以外的獨(dú)立存在并能為民事主體所支配的有體物。物權(quán)法中的物的定義：本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。（物權(quán)法第二條第二款）。2、 屬性第一、物是民事權(quán)利的客體。第二、物是不包括人身的。傳統(tǒng)民法學(xué)認(rèn)為人死后的遺體以及人的器官不是物；與身體分離的毛發(fā)、牙齒屬于物；血液在正統(tǒng)學(xué)說中不是物，但血液制品（制成藥品）是物）第三、物須為有體物。關(guān)于虛擬財(cái)產(chǎn)問題：2003年，全國首例的''虛擬網(wǎng)財(cái)〃失竊案由北京市朝陽區(qū)人民法院作出判決，該判決將游戲玩家在游戲中的虛擬''道具〃、“裝備”視為無形財(cái)產(chǎn)的一種，并判決支持玩家對該虛擬物品的賠償請求。這一判決引起了如潮的爭議：''虛擬財(cái)產(chǎn)〃是法定''財(cái)產(chǎn)〃嗎？''紅月〃案。原告網(wǎng)絡(luò)游戲玩家李宏晨在兩年時(shí)間里，共花費(fèi)幾千個(gè)小時(shí)的精力和上萬元的現(xiàn)金，在一個(gè)名叫''紅月〃的游戲中積累和購買了虛擬的''生物武器〃幾十種，但卻在2003年初都不翼而飛了。后經(jīng)查證，這些''裝備〃被另外一個(gè)玩家盜走了，但游戲運(yùn)營商拒絕將盜號者真正資料交給李宏晨。于是，李宏晨以游戲運(yùn)營商未履行對其虛擬財(cái)產(chǎn)的安全保障義務(wù)，造成他的私人財(cái)產(chǎn)損失為由，將北極冰科技發(fā)展有限公司告上了法庭。原告的這一請求得到法院的支持。法院判令被告將李宏晨在紅月游戲服務(wù)器內(nèi)丟失的虛擬裝備予以恢復(fù)。第四、物須為獨(dú)立存在的。指的是物應(yīng)能獨(dú)立地滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。第五、物能為民事主體所支配。（二） 、物的分類根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn),可以將物區(qū)分為如下幾類：第一、不動產(chǎn)與動產(chǎn)，這是根據(jù)物能否移動以及移動后會否損害物的價(jià)值，對物進(jìn)行的分類。區(qū)分意義：物權(quán)變動條件不一。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一一交付；不動產(chǎn)所有權(quán)一一登記。第二、特定物與種類物，這是根據(jù)是否依民事主體的意見加以具體指定而進(jìn)行的分類。區(qū)分意義：特定物滅失，債務(wù)人不需作替代履行，交付標(biāo)的物的義務(wù)免除；種類物滅失，債務(wù)人須替代履行。第三、主物與從物，這是根據(jù)兩個(gè)物之間的依賴關(guān)系對物進(jìn)行的分類?！景咐?—97年司考題】根據(jù)民法中物的分類標(biāo)準(zhǔn)，哪些屬于主物與從物的關(guān)系？1、鎖與鑰匙；2）上衣與褲子；3）電視機(jī)與遙控器；4）房屋與窗戶?！敬鸢浮?）與3）解析說明：相互獨(dú)立；在使用價(jià)值上存在依附關(guān)系。第四、原物與孳息，這是根據(jù)兩個(gè)物之間的產(chǎn)生關(guān)系對物進(jìn)行的分類?！景咐?—05年司考題】下列各選項(xiàng)中，哪些屬于民法上的孳息？1）出租柜臺所得租金；2）果樹上已成熟的果實(shí)；3）動物腹中的胎兒；4）彩票中獎所得獎金。【答案】1）與4）解析說明：互相獨(dú)立；在產(chǎn)生上具有，出產(chǎn)”關(guān)系。2）與3）如果與原物脫離才構(gòu)成孳息，否則只是原物的組成部分。第五、流通物與不流通物，這是根據(jù)能否作為商品交換的客體進(jìn)行的分類。區(qū)分意義：合同標(biāo)的物為流通物的，具備了合同的其他生效要件，合同即可生效；合同標(biāo)的物為限制流通物的，除須具備合同的一般生效要件外，還應(yīng)辦理批準(zhǔn)或登記手續(xù)，合同方可完全生效；合同標(biāo)的物為禁止流通物的，合同無效。第六、單一物、結(jié)合物和集合物單一物是指形態(tài)上能獨(dú)立成為個(gè)體而存在的物，如寶石；結(jié)合物，又稱合成物，是指由數(shù)個(gè)物結(jié)合而成的獨(dú)立物，如房屋；集合物，又稱聚合物，是指由多數(shù)的單一物或結(jié)合物而成，名物仍保持其獨(dú)立存在的物，如工廠、圖書館等區(qū)分意義：對于單一物或結(jié)合物，原則上權(quán)利應(yīng)存在于物的整體，在物的組成部分上，不應(yīng)存在獨(dú)立的權(quán)利，但是現(xiàn)代民法上的建筑物區(qū)分所有權(quán)為其例外。對于集合物，其整體不應(yīng)作為一個(gè)權(quán)利的客體，權(quán)利應(yīng)存在于各個(gè)獨(dú)立的單一物或結(jié)合物上，但現(xiàn)代民法上的財(cái)團(tuán)抵押為其例外（三） 特殊的物 貨幣1、 貨幣，是物的一種，是可以用票面金額來表現(xiàn)其價(jià)值的一種特殊的物。2、 特征：高度流轉(zhuǎn)性；種類物；可消耗物。3、 貨幣的占有與貨幣所有權(quán)的關(guān)系（1） 貨幣只能借貸而不能借用（2） 對貨幣的占有推定為所有權(quán)占有，貨幣的所有權(quán)和占有權(quán)合二為一。（3） 對貨幣占有的喪失推定為對貨幣所有權(quán)的喪失；不能返還原物，僅請求不當(dāng)?shù)美颠€。（4） 喪失或取得貨幣所有權(quán)的行為是事實(shí)行為而非法律行為，即使無行為能力人也可以單獨(dú)取得貨幣的所有權(quán)和占有權(quán)。（5） 貨幣原則上不能成立間接占有，因?yàn)樗袡?quán)隨著占有而轉(zhuǎn)移。（6） 對貨幣的占有不發(fā)生時(shí)效取得，因此不適用時(shí)效取得的規(guī)定。（四） 特殊的物一一有價(jià)證券1、 概念：是設(shè)立并證明某種財(cái)產(chǎn)權(quán)的書面憑證，是物的一種。2、 種類1） 不記名證券一一國庫券2） 記名證券——記名股票3） 指定人證券一一背書3、 類型1） 票據(jù)——匯票、本票、支票；2） 股票3） 公司債券4） 國庫券四、關(guān)于物權(quán)的基本問題（一）、物權(quán)概念和特征1、物權(quán)的概念物權(quán)，是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。（物權(quán)法第二條第三款）2、 問題：根本屬性是支配性還是排他性？3、 物權(quán)的法律特征物權(quán)的法律特征主要包括：第一、物權(quán)是絕對權(quán)。這是指物權(quán)的義務(wù)主體是權(quán)利人之外的不特定的一切人。第二、物權(quán)屬于支配權(quán)。這是指物權(quán)的權(quán)利人不必依賴他人的幫助就能行使其權(quán)利，從而實(shí)現(xiàn)自己的利益。第三、物權(quán)是法定的，物權(quán)的設(shè)定采用法定主義。第四、物權(quán)的客體一般為物。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。行為、智力成果和人身利益均不能成為物權(quán)的客體。第五、物權(quán)具有優(yōu)先權(quán)和追及力。物權(quán)的優(yōu)先權(quán)即指在存在于同一物上的物權(quán)和債權(quán)之間，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。物權(quán)的追及力是指物權(quán)的標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)流向何處，權(quán)利人均得追及于物之所在行使其權(quán)利，依法請求不法占有人返還。第六、物權(quán)的保護(hù)方法大多偏重于“物上請求權(quán)”的方法，如返還原物、排除妨礙等?！景咐?—00司考】下列案件中，哪些適用返還原物？1） 張某借了王某的手表并把它賣給劉某，劉某以為是張某自己的手表而買之，王某要求劉某返還。2） 宋某偷了李某的金項(xiàng)鏈送給女友王某，王某在不知情的情況下，李某要求王某返還。3） 賀某借給宋某一支金筆，宋某謊稱丟失，賀某要求宋某返還。4） 趙某向錢某購羊兩只，錢某將羊交付趙某后，趙又將羊賣給孫某，趙某得款后遲遲不付錢某的羊款，錢無奈要求趙某返還兩只羊?！敬鸢浮?）與3）。（二）、物權(quán)的類型1、自物權(quán)和他物權(quán)（1） 自物權(quán)，即指權(quán)利人對自己所有的標(biāo)的物依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)。（2） 他物權(quán)，是指權(quán)利人在他人所有的標(biāo)的物享有的被限定于某一特定方面或某一特定期間的物權(quán)。它是在所有權(quán)權(quán)能與所有人發(fā)生分離的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的、由非所有人對物享有的一定程度的支配權(quán)。2、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)一一他物權(quán)用益物權(quán)，指以標(biāo)的物的使用和收益為目的而設(shè)立的他物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)，指為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的他物權(quán)。兩者區(qū)別：第一、設(shè)立的目的不同，用益物權(quán)的目的在于實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，擔(dān)保物權(quán)的目的則是以物的交換價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。第二、權(quán)利的性質(zhì)不同，用益物權(quán)多為獨(dú)立性的主權(quán)利；擔(dān)保物權(quán)則是從權(quán)利，以所擔(dān)保的債權(quán)作為其主權(quán)利。第三、標(biāo)的物不同，用益物權(quán)的主要標(biāo)的物為不動產(chǎn)，擔(dān)保物權(quán)則不限于此。第四、用益物權(quán)的標(biāo)的價(jià)值形態(tài)如發(fā)生變化，會對權(quán)利人的使用收益權(quán)產(chǎn)生影響，甚至導(dǎo)致權(quán)利消滅；而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物價(jià)值形態(tài)發(fā)生變化并不影響擔(dān)保物權(quán)以變化后的物為標(biāo)的而繼續(xù)存在。第二章物權(quán)法總則第一節(jié)物權(quán)法的基本原則一、 物權(quán)法定原則（一）《物權(quán)法》第5條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定，第8條規(guī)定：其他相關(guān)法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。物權(quán)法定，即指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力、得喪變更及其保護(hù)的方法均源自法律的直接規(guī)定，當(dāng)事人不得自由的創(chuàng)設(shè)。物權(quán)法定原則的具體內(nèi)容包括：第一、物權(quán)種類法定化。非經(jīng)法律準(zhǔn)許，當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)新類型的物權(quán)。第二、物權(quán)內(nèi)容法定化。物權(quán)制度的所有內(nèi)容均是由法律直接加以規(guī)定的。第三、物權(quán)效力法定化。即物權(quán)的法律后果源自法律的直接規(guī)定。？第四、物權(quán)的變更規(guī)則法定化。非經(jīng)法定程序，不得取得、變更和消滅物權(quán)。？第五、物權(quán)保護(hù)方法法定化。物權(quán)保護(hù)方法和債權(quán)保護(hù)方法均為法定的物權(quán)保護(hù)方法。？爭議問題：1、物權(quán)法定與物權(quán)法定緩和？曾經(jīng)表述為：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定；法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)特征的權(quán)利，視為物權(quán)?！獥盍⑿陆淌谥鲝埦徍蜋z視物權(quán)法定原則所具有的局限性，主要源于這一原則本身的僵化和剛性。為了克服這一局限性，學(xué)界提出了種種理論對其加以探討，主要有物權(quán)法定無視說、習(xí)慣法包含說、習(xí)慣物權(quán)有限承認(rèn)說以及物權(quán)法定緩和說等。2、物權(quán)法定僅指內(nèi)容和種類法定？是否包括其它方面也須法定？（二）各種學(xué)說：1、 物權(quán)法定無視說：主張應(yīng)根本無視物權(quán)法定原則的規(guī)定，從而根本上否認(rèn)該原則的存在必要性。2、 習(xí)慣法包含說：主張習(xí)慣法也是民法的淵源，所以物權(quán)法定原則應(yīng)不以成文法為限，物權(quán)的創(chuàng)設(shè)只要符合習(xí)慣法，就不構(gòu)成對該原則的違反。3、 習(xí)慣法物權(quán)有限承認(rèn)說。盡管物權(quán)法定原則所指的法律固然不包括習(xí)慣法在內(nèi)，但是，如果依社會習(xí)慣所發(fā)生的物權(quán)，與物權(quán)體系的建立無礙，而且又無礙于公示時(shí)，那么物權(quán)法定原則就失去了其適用的基礎(chǔ)，該種根據(jù)習(xí)慣法所成立的物權(quán)就應(yīng)該予以承認(rèn)。4、 物權(quán)法定緩和說：認(rèn)為，應(yīng)對物權(quán)法定原則從寬解釋，新產(chǎn)生的物權(quán)，只要不違反物權(quán)法定主義的立法旨趣，而且又有恰當(dāng)?shù)墓绞侄危阋跃S護(hù)交易的安全，那么就應(yīng)該予以承認(rèn)。（楊立新為代表）二、 物權(quán)公示原則《物權(quán)法》第6條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。物權(quán)公示原則，即指民事主體對物權(quán)的享有與變動均應(yīng)采取可取信于社會公眾的外部表現(xiàn)方式的原則。一是物權(quán)變動的要求；二是維護(hù)物權(quán)權(quán)利人的要求。（即物權(quán)公信問題）。物權(quán)公示原則的具體內(nèi)容包括：第一、物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定。目前各國的立法普遍采取不動產(chǎn)登記、動產(chǎn)交付的公示方法。物權(quán)法第六條:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立/變更/轉(zhuǎn)讓/和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記.動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付.第二、物權(quán)公示的效力必須由法律規(guī)定。依照我國法律的規(guī)定，普通的動產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果；不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓一經(jīng)辦理登記手續(xù)，便發(fā)生該不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果。三、一體承認(rèn)、平等保護(hù)原則物權(quán)法第四條：國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。受法律保護(hù)的對象是國家，集體，私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán).禁止任何單位和個(gè)人侵犯國家，集體私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán).第二節(jié)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（物權(quán)的變動）一、物權(quán)的變動與原因（一）、物權(quán)的變動，指物權(quán)的取得（設(shè)立）、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的一種方式。1、 物權(quán)的取得，是指民事主體依法創(chuàng)設(shè)一個(gè)原來不存在的物權(quán)。2、 物權(quán)的變更有廣義、狹義之分。狹義的變更，是指物權(quán)的標(biāo)的、內(nèi)容等部分的改變。廣義的變更，是指物權(quán)的主體、標(biāo)的或內(nèi)容發(fā)生改變。主體的變更或標(biāo)的、內(nèi)容的徹底改變，結(jié)果是發(fā)生物權(quán)的取得或消滅。故一般從物權(quán)的取得或終止的角度來理解，物權(quán)的變更主要指狹義的變更。3、物權(quán)的消滅，是指某一物權(quán)歸于消滅。物權(quán)的消滅，主要有兩種情況：第一、因物權(quán)主體的原因而消滅，如權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或拋棄物權(quán)或作為權(quán)利人的公民死亡等。第二、因物權(quán)客體的原因而消滅，如標(biāo)的物毀損或滅失導(dǎo)致原物權(quán)的終止。（二）物權(quán)變動的原因1、基于事實(shí)行為而變動（1） 方式：1）無主物先占；2）生產(chǎn)與制造；3）時(shí)效取得（未規(guī)定）；4）添附（已刪除）。（2） 因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的變動，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法（不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付）即生效力?！景咐?8—司考題】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？A中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)；B中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)；C中州公司因?yàn)榉尚袨槎〉昧朔课菟袡?quán)；D中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)。答案B。理由是物權(quán)法第30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。2、基于法律行為而變動（1）方式：1）繼承；2）遺贈；3）買賣；4）互易。（2）、基于法律行為的物權(quán)變動一一須公示A、公示的內(nèi)容：不動產(chǎn)的方式為登記動產(chǎn)的方式為占有和交付我國的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，不是從物權(quán)法的角度出發(fā)，而是以便于行政管理的角度出發(fā)。B、公示的效力對抗主義一一主要適用于日本、法國。要件主義一一主要適用于瑞士?！景咐?8—司考題】甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。丙受丁脅迫將房屋出賣給丁，并完成了移轉(zhuǎn)登記。丁旋即將房屋出賣并移轉(zhuǎn)登記于戊。請回答問題：在辦理繼承登記前，關(guān)于甲對房屋的權(quán)利狀態(tài)，下列選項(xiàng)正確的是：A。甲已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)；B。甲對該房屋的所有權(quán)不能對抗善意第三人;C。甲出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力；D。甲可以出租該房屋。答案A/C/D.注意取得所有權(quán)依照法律規(guī)定，物權(quán)變動公示的目的在于對抗第三人或生效要件。我國物權(quán)變動采意思主義。關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，下列選項(xiàng)正確的是：A。甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效；B乙對房屋的占有是合法占有；C。 乙可以訴請法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效；丙已取得該房屋的所有權(quán)。答案B/D。關(guān)于戊的權(quán)利狀態(tài)，下列選項(xiàng)正確的是：A戊享有該房屋的所有權(quán)；B戊不享有該房屋的所有權(quán)；C戊原始取得該房屋的所有權(quán)；D戊繼受取得該房屋的所有權(quán)。答案A/D.【案例一08司考】甲將自己收藏的一幅名畫賣給乙，乙當(dāng)場付款，約定5天后取畫。丙聽說后，表示愿出比乙高的價(jià)格購買此畫，甲當(dāng)即決定賣給丙，約定第二天交貨。乙得知此事，誘使甲8歲的兒子從家中取出此畫給自己。該畫在由乙占有期間，被丁盜走。此時(shí)該名畫的所有權(quán)屬于下列哪個(gè)人？A甲；B乙；C丙；D丁。答案A。交付要具備兩個(gè)條件：一是要有直接占有或間接占有的移轉(zhuǎn)(客觀要件)；二是要有交付的合意(主觀要件)。3、基于特殊原因而發(fā)生物權(quán)變動、法院、仲裁生效的裁決。 須公式、政府征收、征用的決定。一一不須公式。二、物權(quán)變動的原則1、區(qū)分原則：發(fā)生物權(quán)變動時(shí)，物權(quán)變動的原因與物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，它們的成立生效依據(jù)不同的法律根據(jù)原則。(物權(quán)法第15條：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力)主要是合同效力與物權(quán)變動的公示效力之間區(qū)分。德國區(qū)分原則：是對債的發(fā)生與債的履行進(jìn)行區(qū)分負(fù)擔(dān)行為 引起物權(quán)變動的原因 債權(quán)行為; 債權(quán)債務(wù)關(guān)系請求權(quán)受德國民法典法433條調(diào)整。處分行為引起物權(quán)變動的后果 物權(quán)行為。物權(quán)合意+轉(zhuǎn)移物占有；受德國法民法典物權(quán)篇929條、873條調(diào)整。我國不同于德國法上的區(qū)分，僅就債權(quán)意思與債權(quán)形式作了區(qū)分，但仍一個(gè)債權(quán)合同,借用了區(qū)分概念，沒有承認(rèn)物權(quán)行為及物權(quán)效力。關(guān)于無因性問題，德國把無因性與不當(dāng)?shù)美贫冉Y(jié)合起來，無因性產(chǎn)生了不當(dāng)?shù)美畟?，不?dāng)?shù)美麖浹a(bǔ)了無因制度的缺陷。我國對于合同無效與被撤銷，登記仍能有效，是否認(rèn)為我國承認(rèn)物權(quán)變動的無因性。一一我國沒有無因性，沒有物權(quán)合同，導(dǎo)致沒有物權(quán)行為。2、各國關(guān)于物權(quán)變動的模式：法國：債權(quán)意思主義，登記-對抗作用。德國：債權(quán)合同+［物權(quán)合意+登記］—二分!!債權(quán)行為 + 物權(quán)行為我國：債權(quán)形式主義（債權(quán)合同、物權(quán)變動合意點(diǎn)）+登記形式（債的發(fā)生及物權(quán)變動）-生效。行為T法律行為（成立時(shí)當(dāng)事人有行為能力）+事實(shí)行為（交付履行時(shí)當(dāng)事人無行為能力）；？？解釋有些困難。物權(quán)法規(guī)定：債權(quán)形式主義-登記生效債權(quán)意思主義-登記對抗利：實(shí)用、方便、經(jīng)濟(jì)，適合我國的國情，特別是農(nóng)村。弊：解釋困難，理論上出現(xiàn)矛盾，實(shí)踐中出現(xiàn)權(quán)利分離情況?！景咐?7司考題】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價(jià)20萬元。丁某支付房屋價(jià)款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。丁某接收房屋作了裝修，于2007年5月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記?；卮鹣铝腥}（1） 如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項(xiàng)正確的是：A王某無權(quán)請求 B杜某有權(quán)請求丁某返還房屋C杜某無權(quán)請求葉某返還房屋D杜某有權(quán)請求葉某返還房屋。【答案】A/C.（2） 如果杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列正確的選項(xiàng)是：A杜某無權(quán)請求丁某返還房屋 B杜某有權(quán)請求丁某返還房屋C杜某無權(quán)請求葉某返還房屋 D杜某有權(quán)請求葉某返還房屋【答案】B/C.理由：一是房屋所有人，登記產(chǎn)生效力；二是買賣不破租賃。（3）關(guān)于小王和杜某間的房屋買賣，下列選項(xiàng)正確的是：A交付標(biāo)的物是房屋買賣合同的有效要件B小王須將繼承的房屋登記在自己的名下，才能將其所有權(quán)轉(zhuǎn)移給杜某C房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移自己載于不動產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力D該房屋的利害關(guān)系人可以申請查詢該房屋登記資料【答案】B/C/D.關(guān)于物權(quán)變動總結(jié)如下：一、 因法律行為引起的物權(quán)變動須公示：1、 不動產(chǎn)的物權(quán)變動須依法登記，不登記，物權(quán)變動不生效，法律另有規(guī)定的除外。2、 動產(chǎn)物權(quán)的變動自交付時(shí)起發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。3、經(jīng)公示的物權(quán)產(chǎn)生善意保護(hù)的作用（第106條善意取得制度）二、 因法律行為以外的原因產(chǎn)生的物權(quán)變動（特殊原因與事實(shí)行為），如屬于國家的自然資源、征收等，權(quán)利生效不必公示。三、 物權(quán)變動須注意區(qū)分物權(quán)變動的原因（債權(quán)合同）與物權(quán)變動的結(jié)果（登記）兩個(gè)法律事實(shí)，如果合同成立生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。四、 法律另有規(guī)定的，依照法律規(guī)定。（如土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)變動含抵押），未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第三節(jié)物權(quán)的民法保護(hù)自32條一一38條，共7條，第32條解決物權(quán)爭議的方式；第33—37條規(guī)定了保護(hù)物權(quán)的具體方式；第38條規(guī)定了物權(quán)法律保護(hù)的責(zé)任形式。一、 解決物權(quán)的爭議方式：第32條：物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。二、 保護(hù)物權(quán)的具體方式：1、 基于物權(quán)歸屬和內(nèi)容的請求權(quán)，即物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)；（33條）2、 基于物權(quán)行使的請求權(quán)，包括原物返還請求權(quán)（34條），消除危險(xiǎn)請求權(quán)、排除妨害請求權(quán)（第35條）；3、 基于對物的毀損或損害的請求權(quán)，如修理、重作、更換請求權(quán)（第36條），損害賠償請求權(quán)（37條）.注意問題：1、 債權(quán)方法的內(nèi)容主要以賠償財(cái)產(chǎn)損失為主，但也不排除其他方法，如恢復(fù)原狀、返還不當(dāng)?shù)美取?、 在賠償損失時(shí)，應(yīng)確定損失的范圍，即現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減少和可得財(cái)產(chǎn)的失去，但不包括精神損失。3、 在適用這些物權(quán)保護(hù)方法時(shí)，一定要嚴(yán)格依照法律的規(guī)定進(jìn)行，不得創(chuàng)設(shè)法律沒有規(guī)定的保護(hù)方法，也不得將法律規(guī)定的保護(hù)方法任意擴(kuò)大化。4、 物權(quán)請求權(quán)是否使用訴訟時(shí)效肯定說與否定說兩種，物權(quán)法沒有規(guī)定三、 物權(quán)保護(hù)的責(zé)任形式：（第38條）1、責(zé)任方式：可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。2、責(zé)任形式：民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任?！景咐治鲆荒M】原告李某提起訴訟主張，其父生前收藏著一幅中堂畫。被告王某愛好美術(shù)，知道原告家有此名畫。原告父親去世后，被告以欣賞為名，到原告手中借走此書畫。原告多次向被告追要，被告聲稱已經(jīng)遺失，并出具遺失證明。故原告訴諸法院，請求法院判令返還，否則要求損害賠償。法院判決：如果被告交不出原物，自本判決生效后1個(gè)月內(nèi)，被告賠償原告齊白石名畫的損失20萬元。點(diǎn)評：可采用物權(quán)和債權(quán)兩種保護(hù)方法同時(shí)使用。【案例分析一00司考題】下列案件，哪些適用返還原物？A張某借了王某的手表并把它賣給劉某，劉某以為是張某自己的手表而買之，王某要求劉某返還；B宋某偷了李某的金項(xiàng)鏈送給女友王某，王某在不知情的情況下收下，李某要求王某返還；C賀某借給宋某一支金筆，宋某謊稱丟失，賀某要求宋某返還；D趙某向錢某購羊兩只，錢某將羊交付趙某后，趙又將羊賣給孫某，趙某得款后遲遲不付錢某的羊款,錢無奈要求趙某返還兩只羊。答案：B/C.第二編所有權(quán)第一章所有權(quán)的一般規(guī)定第一節(jié)所有權(quán)的概念、特征與內(nèi)容一、 所有權(quán)的概念所有權(quán)，是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能。所有權(quán)制度構(gòu)成了民事法律制度的基石。我國《物權(quán)法》對財(cái)產(chǎn)所有權(quán)作出了明確的規(guī)定。其中，所有權(quán)的類型主要包括：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)。二、 所有權(quán)的特征所有權(quán)的法律特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一、獨(dú)占性。第二、全面性。所有人對所有物享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利，是最完整、全面的一種物權(quán)形式。第三、整體性。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)并非占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利的簡單相加，而是一個(gè)整體的權(quán)利。第四、存續(xù)性。法律不限制各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的存續(xù)期限。第五、彈力性。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以通過法定的方式或合同約定的方式同作為整體的所有權(quán)相分離。例如設(shè)定他物權(quán)。第40條：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。三、 所有權(quán)的內(nèi)容一、占有占有是指所有人對物的實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)。占有權(quán)即對所有物加以實(shí)際管領(lǐng)或控制的權(quán)利。所有權(quán)的占有權(quán)既可以由所有人自己行使，也可以由他人行使。在民法理論和司法實(shí)踐中通常把占有分成不同的種類，以區(qū)分不同的占有狀態(tài)。第一、所有人占有和非所有人占有。第二、合法占有和非法占有。第三、善意占有和惡意占有。這是對非法占有的再分類。善意占有是指非法占有人在占有時(shí)不知道或不應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法。惡意占有則指非法占有人在占有時(shí)已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道其占有為非法。二、 使用使用權(quán)是指依照物的屬性及用途對物進(jìn)行利用從而實(shí)現(xiàn)權(quán)利人利益的權(quán)利。所有人對物的使用是所有權(quán)存在的基本目的，人們通過對物的使用來滿足生產(chǎn)和生活的基本需要。所有人在法律上享有當(dāng)然的使用權(quán)，另外，使用權(quán)也可依法律的規(guī)定或當(dāng)事人的意思移轉(zhuǎn)給非所有人享有。三、 收益收益是指民事主體通過合法途徑收取物所生的物質(zhì)利益。收益權(quán)即民事主體收取物所生利益的權(quán)利。在民法上，物所生利益主要指物的孳息。孳息包括天然孳息和法定孳息兩類。天然孳息是指因物的自然屬性而生之物，如母牛所生牛仔；法定孳息是指依一定的法律關(guān)系而生之利益，如股票的股息。天然孳息在沒有與原物分離之前，由原物所有人所有；法定孳息的取得則需依據(jù)一定的法律規(guī)定進(jìn)行。四、 處分處分權(quán)是指所有人依法處置物的權(quán)利。處分包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。事實(shí)上的處分是指通過一定的事實(shí)行為對物進(jìn)行處置，如消費(fèi)、加工、改造、毀損等。法律上的處分是指依照法律的規(guī)定改變物的權(quán)利狀態(tài)。如轉(zhuǎn)讓、租借等。處分權(quán)是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是擁有所有權(quán)的根本標(biāo)志，是決定物之命運(yùn)的一項(xiàng)權(quán)能。因此，在通常情況下，處分權(quán)均由所有人來行使，但在特殊情況下，處分權(quán)可以基于法律的規(guī)定和所有人的意志而與所有權(quán)分離。如國有企業(yè)依法處分國有財(cái)產(chǎn)。第二節(jié)所有權(quán)的取得一、原始取得原始取得是指所有權(quán)首次產(chǎn)生或不依賴于原所有人的意志而取得物的所有權(quán)。根據(jù)法律的規(guī)定，原始取得的方式主要有：（一） 、生產(chǎn)。（二） 、先占。這是指民事主體以所有的意思占有無主動產(chǎn)而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)。先占應(yīng)具備以下構(gòu)成要件：（1）標(biāo)的須為無主物；（2）標(biāo)的須為動產(chǎn)；（3）行為人須以所有的意思占有無主物。【案例分析一03年司考】私營企業(yè)主王某辦公室的一臺電腦損壞,遂囑秘書張某扔到垃圾站。張某將電腦搬到垃圾站后想，與其扔了不如拿回家給兒子用，便將電腦搬回家，經(jīng)修理后又能正常使用。王某得知電腦能夠正常使用后，要求張某返還。下列哪些說話是錯(cuò)誤的？A張某違反委托合同，不能取得電腦的所有權(quán)；B張某基于先占取得電腦的所有權(quán)；C王某有權(quán)要回電腦，但應(yīng)當(dāng)向張某予以補(bǔ)償；D因拋棄行為尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回對電腦的所有權(quán)。答案：A/C/D.（三） 善意取得。又稱即時(shí)取得，是指不法占有他人財(cái)產(chǎn)的人將其無權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，如果該受讓人取得財(cái)產(chǎn)是出于善意，則可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得的構(gòu)成要件包括：（第106條規(guī)定）1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。4、讓與人無權(quán)處分該動產(chǎn)。【案例一08司考題】甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時(shí)價(jià)出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。對此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？A.買賣合同有效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移；B買賣合同無效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移；C買賣合同有效，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移；D買賣合同無效，房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移。答案：B。基于物權(quán)法第106條規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得制度。【案例一07司考題】下列哪一種情況下，善意第三人不能依據(jù)善意取得制度取得相應(yīng)物權(quán)？A保留所有權(quán)的動產(chǎn)買賣中，尚未付清全部價(jià)款的買方將其占有的標(biāo)的物賣給不知情的第三人；B電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權(quán)人設(shè)定質(zhì)權(quán)；C動產(chǎn)質(zhì)權(quán)人擅自將質(zhì)物轉(zhuǎn)質(zhì)于不知情的第三人；D受托代為轉(zhuǎn)交某一物品的人將該物品贈與不知情的第三人。答案D。沒有支付對價(jià)。（四） 、拾得遺失物：第109-113條；加上107條遺失物善意取得問題。1、 條款的變化：《民法通則》第79條規(guī)定：拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此而支出的費(fèi)用由失主償還。《物權(quán)法》第109條：拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。2、 拾得人的權(quán)利與義務(wù)：1）通知并歸還的義務(wù)或轉(zhuǎn)交公安等有關(guān)部門；2）妥善保管遺失物的義務(wù)；3）因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，負(fù)有賠償義務(wù)；4）獲得保管遺失物所支出的必要費(fèi)用的權(quán)利。3、 遺失人的權(quán)利與義務(wù)：1）受領(lǐng)遺失物的權(quán)利；2）支付必要的保管費(fèi)用；3）承諾懸賞的義務(wù)。4、 相關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù)：1）接收遺失物的義務(wù)；2）通知義務(wù)及發(fā)布招領(lǐng)公告的義務(wù)；3）妥善保管遺失物的義務(wù)；4）因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，負(fù)有賠償義務(wù)；5）獲得保管遺失物所支出的必要費(fèi)用的權(quán)利。5、 無人認(rèn)領(lǐng)的后果：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。6、 遺失物善意取得情況：第107條。如果該遺失物已經(jīng)通過轉(zhuǎn)讓而被他人合法取得占有的，所有人有兩種選擇，其一，要求無權(quán)處分人賠償其損失;其二，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人受讓的一定期間（物權(quán)法規(guī)定兩年）內(nèi)向受讓人主張其回復(fù)請求權(quán)，即向受讓人請求返還其原物?但是，如果該遺失物是受讓人通過拍賣或者從具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者處購買的，那么所有權(quán)人等權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向受讓人支付其所支付的費(fèi)用,才能回復(fù)其物??！景咐治鲆?7司考題】某招領(lǐng)處將招領(lǐng)期已過的一塊瑞士羅馬表以拍賣的方式賣給公民甲，公民乙將表盜走并以較低的價(jià)格賣與公民丙。公民丙又將表丟失，被人撿到送到招領(lǐng)處。經(jīng)查，該表原為公民丁所有。現(xiàn)公民甲、丙、丁都向招領(lǐng)處主張?jiān)摫淼乃袡?quán)，該表歸誰所有？A應(yīng)歸公民甲所有B應(yīng)歸公民丙所有C應(yīng)歸公民丁所有D應(yīng)由公民甲、丙、丁共有。答案：A?！景咐治鲆?6司考題】杜某上班途中拾到一個(gè)皮包，內(nèi)裝提貨單、現(xiàn)金等財(cái)物。杜某在現(xiàn)場等了一會，未見失主。就攜包上班。次日杜某見報(bào)紙上登了一則啟事。寫明“如有拾到者，酬謝2000元”杜某見失主所尋找的正是自己拾到的皮包，便將皮包返還給失主。但在杜某向失主請求酬金時(shí)，被失主拒絕。杜某當(dāng)享有哪些權(quán)利、負(fù)有哪些義務(wù)？A無償返還拾得物。因?yàn)槲覈晌匆?guī)定拾得人有獲得報(bào)酬的權(quán)利B無償返還拾得物，有權(quán)要求失主償還因此而支出的費(fèi)用，但無僅獲得報(bào)酬。C歸還拾得物，有權(quán)要求失主給予報(bào)酬D歸還拾得物，有權(quán)要求失主支付2000元的酬金。答案D.（五）、拾到漂流物，發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物。1、 《物權(quán)法》第114條的規(guī)定，準(zhǔn)用遺失物的相關(guān)規(guī)定?即拾到漂流物，發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的,參照拾到遺失物的有關(guān)規(guī)定。文物保護(hù)法等法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定.2、 《民法通則》第79條規(guī)定：所有人不明的埋藏物、隱藏物歸國家所有。接收單位應(yīng)當(dāng)對上繳的單位或個(gè)人，給予表揚(yáng)或者物質(zhì)獎勵。拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)歸還失主，因此而支出的費(fèi)用由失主歸還。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第九十七條規(guī)定，公民、法人對于挖掘、發(fā)現(xiàn)的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據(jù)現(xiàn)行的法律、政策又可以歸其所有的，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。【案例分析一04年司考題】甲有天然奇石一塊，不慎丟失。乙誤以為無主物撿回家，配以基座，陳列于客廳。乙的朋友丙十分喜歡，乙遂以之相贈。后甲發(fā)現(xiàn)，向丙追索。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？A奇石屬遺失物，乙應(yīng)返還給甲；B奇石屬無主物，乙取得其所有權(quán)；C乙因加工行為取得奇石的所有權(quán)；D丙可以取得奇石的所有權(quán)。答案：A。奇石應(yīng)屬于遺失物，而非無主物。【案例分析一97年司考題】995年韓玉生因蓋房挖地基發(fā)現(xiàn)一個(gè)瓦罐，內(nèi)有500塊銀元及一張綿布，上面寫著“為防日寇搜查，特埋此。王天民，1938年7月5日”王天民為王大水的爺爺，1938年7月8日被日寇殺害。王大水一家解放后定成份為中農(nóng)。該500塊銀元：A應(yīng)歸韓玉生所有，因?yàn)槭撬l(fā)現(xiàn)的；B應(yīng)歸王大水所有；C應(yīng)由韓玉生與王大水平分；D屬無主財(cái)產(chǎn)，應(yīng)上繳國家。答案：Bo（六）、征收1、法律規(guī)定：《物權(quán)法》第42條規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。2、 征收是國家以行政權(quán)取得集體、單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門。在物權(quán)法上，征收是物權(quán)變動的一種特殊的情形。征收屬于行政關(guān)系，不屬于民事關(guān)系。3、 征收的問題主要集中在公共利益的目的和征收補(bǔ)償兩個(gè)方面。二、 繼受取得繼受取得，又稱傳來取得，是指通過一定的法律行為或基于法定的事實(shí)從原所有人處取得所有權(quán)。根據(jù)法律的規(guī)定，所有權(quán)繼受取得的原因主要包括：1、 因一定的法律行為而取得所有權(quán)。法律行為具體包括買賣合同、贈與、互等；【案例分析一07司考題】乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付了1/3價(jià)款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一項(xiàng)是正確的？A合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款并承擔(dān)締約過失責(zé)任B合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價(jià)款C合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同D合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，甲賠償乙的損失。答案C。2、 因法律行為以外的事實(shí)而取得所有權(quán)。【案例分析一07司考題】甲將其父去世時(shí)留下的畢業(yè)紀(jì)念冊贈與其父之母校，贈與合同中約定該紀(jì)念冊只能用于收藏和陳列，不得轉(zhuǎn)讓。但該大學(xué)在接受乙的捐款時(shí)，將該紀(jì)念冊饋贈給乙。下列哪一項(xiàng)是正確的？A該大學(xué)對乙的贈與無效，乙不能取得紀(jì)念冊的所有權(quán)；B該大學(xué)對乙的贈與無效，但乙已取得紀(jì)念冊的所有權(quán)；C只有經(jīng)甲同意后，乙才能取得紀(jì)念冊的所有權(quán)；D該大學(xué)對乙的贈與有效，乙已取得紀(jì)念冊的所有權(quán)。答案D。3、 因其他合法原因取得所有權(quán)。如合作經(jīng)濟(jì)組織的成員通過合股集資的方式形成新的所有權(quán)形式?！景咐?8年司考題】下列哪一項(xiàng)屬于所有權(quán)的繼受取得？A甲通過遺囑繼承其兄房屋一間；B乙的3萬元存款得利息1000元；C丙購來木材后制成椅子一把；D丁拾得他人搬家時(shí)丟棄的舊電扇一臺。答案A。三、 應(yīng)值得完善的幾個(gè)問題：1、應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)關(guān)于“先占”的規(guī)定2、 應(yīng)增補(bǔ)“貨幣與有價(jià)證券所有權(quán)取得與喪失”的特殊規(guī)則如以封金形式特定化的貨幣、某些專用資金帳戶（如保證金帳戶、信托資金帳戶）中的錢款等，即不適用占有與所有一致的規(guī)則。3、 應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于“添附”的規(guī)定并完善其規(guī)則4、 應(yīng)當(dāng)規(guī)定“取得時(shí)效”制度第二章國家所有權(quán)、集體所有權(quán)及私人所有權(quán)（自學(xué)）第一節(jié)國家所有權(quán)（第45條---第69條）一、 所有權(quán)及其行使機(jī)構(gòu)1、 國家所有即全民所有.2、 行使機(jī)構(gòu)----國務(wù)院（國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)，法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定）二、 內(nèi)容1、 礦藏，水流，海域（第46條）2、 歸國家所有的土地（第47條）3、 森林，山嶺，草原，荒地，灘涂等自然資源?（但法律規(guī)定屬于集體所有的除外）一48條4、 野生動物資源（第49條）5、 文物（51條）和無線電頻譜資源（50條）5、法律規(guī)定的鐵路，公路，電力設(shè)施一52條三、 國有資產(chǎn)的管理1、 國家機(jī)關(guān)2、 國家舉辦的事業(yè)單位3、 國家出資的企業(yè)----由國務(wù)院，地方人民政府享有出資者權(quán)利四、 國有資產(chǎn)的保護(hù)（第56.57條）第二節(jié)集體所有權(quán)一、 集體所有權(quán)的客體范圍（第58條規(guī)定）1、 法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；2、 集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；3、 集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；4、 集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。二、 集體所有權(quán)的行使（第59條60條）1、農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。（59條）下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：（1） 土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（2） 個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3） 土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（4） 集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項(xiàng)；（5） 法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。2、對集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)（60條）：（1）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（2） 分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代 表集體行使所有權(quán)；（3） 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。三、集體所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)保護(hù)（63條）集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷第三節(jié)私人所有權(quán)一、財(cái)產(chǎn)范圍：合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)。二、財(cái)產(chǎn)保護(hù)1、 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。（第65條）國家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益2、 私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞。（第66條）第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)一、 建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念德國法上稱“住宅所有權(quán)”、法國法中稱“住宅分層所有權(quán)”、瑞士法上稱“樓層所有權(quán)”、英美法中稱“公寓所有權(quán)”。日本和臺灣稱“區(qū)分所有權(quán)”，我國稱“建筑物區(qū)分所有”1、建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物與結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的對其專有部分的專有權(quán)與對共有部分的共有權(quán)的結(jié)合。建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，因此權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。專有部分經(jīng)分割后方可成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，它必須具備以下的條件：第一、具有獨(dú)立的建筑結(jié)構(gòu)。第二、具有獨(dú)立的使用功能。第三、通過登記后，具有法律上的獨(dú)立性。二、 建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容《物權(quán)法》第70條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本內(nèi)容，分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)，采取的立場是三元論。建筑物區(qū)分所有權(quán)所包含的法律關(guān)系，可以表述為“4+1”，也就是在四個(gè)基本的法律關(guān)系之外，還有一個(gè)附帶的法律關(guān)系：即建筑物區(qū)分所有關(guān)系，區(qū)域所有關(guān)系，相鄰關(guān)系，共有關(guān)系，以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。1、業(yè)主的專有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，有權(quán)對專有部分占有、使用、收益和處分。2、業(yè)主的共有權(quán)。即本條規(guī)定的，業(yè)主的共有部分如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利；建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)。共有權(quán)具有以下的法律特征：（1） 這種共有權(quán)與專有權(quán)密不可分。（2） 這種共有權(quán)是法定的權(quán)利，無需當(dāng)事人的約定。（3） 這種共有權(quán)是為了共有人的共同利益而設(shè)定的，由共有人共同行使。3、業(yè)主的共同管理權(quán)。本法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！景咐治鲆?8司考題】王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設(shè)置了一個(gè)商業(yè)廣告牌。后王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項(xiàng)是正確的？A張某無權(quán)要求王某拆除廣告牌；B張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系C張某對樓頂享有共有和共同管理的權(quán)利D張某有權(quán)要求與王某分享其購房后的廣告收益。答案：ABCD.三、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)（第76條）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。本條第二款規(guī)定，決定第5、6項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。須具備兩個(gè)條件：第一，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主的同意；第二，必須獲得占業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上的業(yè)主的同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。須同時(shí)符合兩個(gè)條件：一是必須獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主的同意；二是必須獲得占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第四章相鄰關(guān)系關(guān)于相鄰關(guān)系共有9個(gè)條文（84—92條），主要包括相鄰關(guān)系的處理原則以及具體的相鄰關(guān)系。一、 相鄰關(guān)系的概念和特征1、相鄰關(guān)系：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動產(chǎn)的所有人或使用人，因?qū)Σ粍赢a(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。不動產(chǎn)的所有人或使用人及占有人又稱相鄰人；相鄰方享有的要求他人給予方便的權(quán)利又稱相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是為調(diào)節(jié)在行使不動產(chǎn)所有權(quán)中的權(quán)益沖突而產(chǎn)生的一種權(quán)利。不動產(chǎn)指土地，也包括附著于土地的建筑物。2、相鄰關(guān)系具有以下的特征：第一、相鄰關(guān)系的主體是不動產(chǎn)的所有人，而且包括不動產(chǎn)的用益物權(quán)人和占有人。第二、相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)權(quán)利時(shí)所體現(xiàn)的利益。第三、相鄰關(guān)系的內(nèi)容主要是一方有權(quán)要求另一方給與必要的便利，而另一方的權(quán)利因此受到限制。二、 相鄰關(guān)系的處理原則我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失”《物權(quán)法》第84條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。1、有利生產(chǎn)、方便生活。 2、團(tuán)結(jié)互助、公平合理。三、 相鄰關(guān)系制度的基本原則1、土地通行和占用產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第87條）調(diào)整土地通行和占用的相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)遵循以下基本法律要求：第一、相鄰一方因生產(chǎn)和生活的需要必須臨時(shí)或長期通過另一方使用的土地上的，另一方應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。因此而給另一方造成損失的，通行一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。第二、相鄰一方因修建施工、架設(shè)電線、埋設(shè)管道等需要臨時(shí)占用他方使用的土地的，他方應(yīng)當(dāng)允許。占用的一方如果未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其及時(shí)清理現(xiàn)場，排除妨礙，恢復(fù)原狀，賠償損失。第三、發(fā)生矛盾在經(jīng)過調(diào)解無效時(shí)可向法院提出訴訟。2、建筑物內(nèi)通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第88條）調(diào)整建筑物內(nèi)通行的相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)遵循以下基本法律要求：第一、對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必須通道，所有權(quán)人或者使用權(quán)人不得堵塞。第二、因堵塞而影響他人生產(chǎn)、生活，他人要求排除妨礙或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)予以支持。但如果有條件另開通道的，也可以另開通道。三、用水與排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第92條）調(diào)整用水與排水的相鄰關(guān)系時(shí)應(yīng)遵循以下基本法律要求：第一、相鄰多方共臨同一水源時(shí)，各方均可以自由使用水源，但不得影響相鄰方的用水。第二、相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，但排水一方應(yīng)當(dāng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施。如果因此而給另一方造成損失的，受益人應(yīng)當(dāng)給受害人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。第三、相鄰一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。四、 開挖土地產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第91條）相鄰一方在自己的土地上挖水溝、水池、地窖、水井和地基時(shí)，應(yīng)注意他方房屋、地基以及其他建筑物的安全。如果因此而影響他方建筑物的安全和正常使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)分別情況，責(zé)令其消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。五、 因排污產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第90條）不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)?！景咐治鲆荒M題】甲某所居住的小區(qū)對面有一家商場，該商場為了招攬顧客，音響器材終日放著節(jié)奏強(qiáng)烈的高分貝音樂。尤其到了夏天，該商場播放的音樂一直延續(xù)到該商場營業(yè)時(shí)間結(jié)束才會停止。甲某與該小區(qū)的其他居民多次與商場協(xié)商，商場認(rèn)為自己在商場內(nèi)播放音樂是自己的自由，甲某以及該小區(qū)居民沒有權(quán)利禁止，商場方的說法是否成立？該小區(qū)居民是否有權(quán)要求商場停止其播放行為？六、 采光與通風(fēng)產(chǎn)生的相鄰關(guān)系（物權(quán)法第89條）相鄰各方建造房屋或其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光。相鄰一方違反有關(guān)規(guī)定修建建筑物，影響他方通風(fēng)采光的，受害人有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀或賠償損失。【案例分析一模擬題】甲某與乙某是鄰居，兩家住的都是平房。甲某家平房位于乙某家平房的正南方。后來，甲某將自家平房拆掉，建成一棟六層樓房。由于兩家之間的距離較接近，甲某家樓房的高度遮擋住了乙某家的光線。兩家為此反目，乙某將甲某告到法院?！景咐治鲆?0年司考】在下列民事糾紛中，哪些應(yīng)按相鄰關(guān)系處理？A甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基礎(chǔ)下沉，墻體裂縫，引起糾紛。B甲村為了取水澆地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起糾紛。C甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起糾紛D甲村在河流上流修建攔河壩，使乙村用水量驟減，引起糾紛。答案：ACD。第五章共有本章共13個(gè)條文（第93—105條），內(nèi)容包括共有的類型（93條），共有人的權(quán)利（94、95條）；共有物的管理、處分以及管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)（96—98條）；共有物的分割權(quán)以及分割方法（99、100條）；共有的內(nèi)、外部關(guān)系（第102條）；按份共有及其應(yīng)有份額的確定方法（103條、104條）；準(zhǔn)共有（第105條）。一、共有的概念和特征1、概念：共有是指多個(gè)權(quán)利主體對一物共同享有所有權(quán)。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財(cái)產(chǎn)或共有物。各共有人之間因財(cái)產(chǎn)共有形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為共有關(guān)系。根據(jù)“一物一權(quán)”的基本物權(quán)原則，共有權(quán)是單獨(dú)的物權(quán)，并非在一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)上的兩個(gè)以上所有權(quán)。2、共有的特征共有的法律特征包括：第一、主體的多數(shù)性。第二、客體的統(tǒng)一性。即共有物是特定的財(cái)產(chǎn)，共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，共有人的所有權(quán)及于整個(gè)共有物。第三、內(nèi)容的共通性。即全體共有人的共同利益制約和影響著各共有人對共有物享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)二、共同的類型（一）、共同共有1、概念：共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體基于某種共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。2、 特征：第一、共同共有以一定的共同關(guān)系的存在為前提。例如夫妻關(guān)系是夫妻共有的前提。第二、共同共有的財(cái)產(chǎn)不分份額。第三、各共同共有人對整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。第四、共有財(cái)產(chǎn)在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共同共有人無權(quán)要求分割共有財(cái)產(chǎn).第五、共有關(guān)系終止時(shí)，可依協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，沒有協(xié)議的，應(yīng)按等分原則處理.通常認(rèn)為，共同共有的形式包括：夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)分割前的共有3、 共同共有人的權(quán)利和義務(wù)共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有平等地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。關(guān)于共同共有人的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)當(dāng)把握以下幾點(diǎn)：第一、共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)平等地享有權(quán)利，平等地承擔(dān)義務(wù)。（96條）第二、共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。（103條）第三、對共同共有財(cái)產(chǎn)的處分，一般須經(jīng)全體共有人的同意。部分共同共有人擅自處分財(cái)產(chǎn)的行為無效。（97條）第四、共有財(cái)產(chǎn)在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共同共有人一般無權(quán)要求分割共有財(cái)產(chǎn)。（99條）第五、共有關(guān)系終止時(shí)，可依協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，沒有協(xié)議的，應(yīng)按等分原則處理。第六、共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一共有人出賣其分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如該財(cái)產(chǎn)與其他原共有人的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，則其他共有人在同等條件下可以主張優(yōu)先購買權(quán)。（第101條）【案例分析一06年司考題】甲、乙共同繼承平房兩間，一直由甲居住。甲未經(jīng)乙同意，接該房右墻加蓋一間房，并將3間房屋登記于自己名下，不久又將其一并賣給了丙。下列哪種說法是正確的？A甲、乙是繼承房屋的按份共有人；B加蓋的房屋應(yīng)歸甲所有C加蓋的房屋應(yīng)歸甲、乙共有；D乙有權(quán)請求丙返還所購3間房屋。答案B.對此答案保留態(tài)度【案例分析一05年司考題】甲、乙按20%和80%的份額共有一間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉(zhuǎn)租給丁?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項(xiàng)表述是正確的？A乙、丙有優(yōu)先購買權(quán)，丁無優(yōu)先購買權(quán)B乙、丁有優(yōu)先購買權(quán)，丙無優(yōu)先購買權(quán)C乙、丙、丁都有優(yōu)先購買權(quán)D丙、丁有優(yōu)先購買權(quán)，乙無優(yōu)先購買權(quán)。答案：C。（二）、按份共有1、 概念按份共有，是指數(shù)人按照各自的份額，對共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。按份共有的主體須為二人以上，稱為共有人；客體須為物，稱為共有物；共有人所享有的權(quán)利，為所有權(quán)。但此處的所有權(quán)不是數(shù)個(gè)，而是一個(gè)。即數(shù)個(gè)所有權(quán)人對一個(gè)物共同享有一個(gè)所有權(quán)。2、 按份共有人的權(quán)利和義務(wù)按份共有人按照特定的份額分別對共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)也按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。對按份共有人的權(quán)利，主要應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：第一、按份共有人雖然按其份額行使權(quán)利，并享有利益，但共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人。第二、共有財(cái)產(chǎn)歸屬于全體共有人所有，按份共有人處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。第三、按份共有人有權(quán)分出或轉(zhuǎn)讓其份額。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。對按份共有人的義務(wù)，主要應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：第一、按份共有人按其份額分擔(dān)經(jīng)營共有財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的義務(wù)。第二、全體按份共有人對外應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任?！景咐治觥考?、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3。為提高房屋的價(jià)值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列選項(xiàng)哪一個(gè)是正確的？A因沒有經(jīng)過全體共有人的同意，甲乙不得鋪木地板B因甲乙的應(yīng)有部分合計(jì)已過半數(shù)，故甲乙可以鋪木地板C甲乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板D若甲乙堅(jiān)持鋪木地板，則需先分割共有房屋。答案：B第三編用益物權(quán)本編共57個(gè)條文，分5章。第10章一般規(guī)定；第11章一14章是四種典型的用益物權(quán)。用益物權(quán)是我國《物權(quán)法》中最能反映中國實(shí)際情況，并最能體現(xiàn)中國特色的物權(quán)制度。一、用益物權(quán)的一般規(guī)定共7個(gè)條文，主要包括用益物權(quán)的內(nèi)容；用益物權(quán)的客體；國家對自然資源的有償使用制度；用益物權(quán)人及所有權(quán)人所負(fù)的義務(wù)；用益物權(quán)的客體被征收、征用而引起的補(bǔ)償制度以及幾種特殊用益物權(quán)。（一）、含義和特征1、 含義：權(quán)利人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。2、 特征第一、用益物權(quán)是由所有權(quán)派生的物權(quán)；第二、用益物權(quán)是受限制的物權(quán)；第三、用益物權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)。用益物權(quán)具有對物的直接支配性和排他性，可以對抗所有權(quán)人的干涉。同時(shí)，用益物權(quán)的義務(wù)人包括任何第三人，用益物權(quán)可以對抗所有第三人的侵害，包括干預(yù)、占有和使用客體物等。第四、用益物權(quán)一般以不動產(chǎn)為客體。（二） 、意義1、 促進(jìn)資源的有效利用。2、 維護(hù)資源的有序利用。一一四個(gè)層次：首先：確定所有權(quán)人與用益物權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)，以達(dá)到權(quán)利人之間的利益平衡。其次：所有權(quán)人與用益物權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)，是法定的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人不得隨意變更。再次：通過公示來保障用益物權(quán)人的權(quán)利不為他人所侵害，并保障交易的安全。最后：用益物權(quán)制度同時(shí)賦予了權(quán)利人對土地等資源的占有、使用和收益的權(quán)利以及承擔(dān)保護(hù)和合理開發(fā)利用資源的義務(wù)。（三） 我國物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)的類型1、 土地承包經(jīng)營權(quán)；2、建設(shè)用地使用權(quán)；3、宅基地使用權(quán)；4、地役權(quán)。（四） 、準(zhǔn)用益物權(quán)一一特殊類型（物權(quán)法第122條,123條）1、海域使用權(quán)；2、探礦權(quán)；3、采礦權(quán)；4、取水權(quán)；5、使用水域權(quán)6、使用灘涂權(quán)；7、從事養(yǎng)殖和捕撈權(quán)。二、土地承包經(jīng)營權(quán)（一）、概念與特征1、 概念：土地承包經(jīng)營權(quán)，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地從事生產(chǎn)活動，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。2、 法律特征：第一、承包經(jīng)營合同是確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的主要依據(jù)。第二、主體具有特定性，即原則上是必須具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的公民或集體組織。第三、權(quán)利客體的特定性，即為全民所有或集體所有的土地等自然資源，具體包括耕地、林地、草地及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。第四、土地承包經(jīng)營權(quán)的方式為家庭承包和其他方式承包。（二） 、農(nóng)村土地承包經(jīng)營的雙層經(jīng)營層次1、家庭分散經(jīng)營層次（為主）。 2、集體統(tǒng)一經(jīng)營層次（三） 、土地承包經(jīng)營權(quán)的方式1、家庭承包：指以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的每一個(gè)農(nóng)戶家庭全體成員為一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營單位,作為承包人與發(fā)包人建立承包關(guān)系，承包耕地、林地、草地等用于農(nóng)業(yè)的土地。家庭承包中的承包人是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶或農(nóng)民。發(fā)包方是集體經(jīng)濟(jì)組織。一“按戶承包，按人分地”，也叫“人人有份”，通過合同的設(shè)立取得承包經(jīng)營權(quán)。2、 其他方式的承包（以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的承包）：承包主體不限于農(nóng)戶，承包經(jīng)營權(quán)的客體主要是四荒地（荒山、荒丘、荒溝、荒灘等。承包經(jīng)營權(quán)的取得是通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式。（四）性質(zhì)1、物權(quán)或新型物權(quán)說；2、土地承包經(jīng)營權(quán)債權(quán)說；3、承包經(jīng)營權(quán)用益物權(quán)說4、債權(quán)物權(quán)混合體說；5、債權(quán)物權(quán)化過程說；6、社會保障說7、附加土地所有權(quán)（五）土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容主要是由承包經(jīng)營合同具體規(guī)定的，具體包括權(quán)利和義務(wù)兩個(gè)方面。1、土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利主要有：第一、自主經(jīng)營權(quán)。第二、占有、使用、收益權(quán)利。第三、流轉(zhuǎn)權(quán)。包括物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn),如轉(zhuǎn)讓，互換和具有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)非讓渡的流轉(zhuǎn)，如出租。轉(zhuǎn)讓是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人在承包經(jīng)營期限內(nèi),將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有償?shù)爻鲎尳o他人?互換是土地承包經(jīng)營權(quán)相互交換土地承包經(jīng)營權(quán)第四、承包地被征收后的補(bǔ)償權(quán).第五、土地承包經(jīng)營權(quán)的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30—50年。林地的承包期為30—70年；第六、承包期內(nèi)，發(fā)包人不得收回承包地。第七、承包期內(nèi)，發(fā)包人不得調(diào)整承包地。2、土地承包經(jīng)營權(quán)人的義務(wù)主要有（略）：第一、必須依照國家法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定從事承包經(jīng)營活動，不得損害國家和集體的利益。第二、必須按合同規(guī)定上繳國家稅收和集體提留，履行承包義務(wù)。第三、必須保證土地的保值和增值和可持續(xù)發(fā)展，不得進(jìn)行掠奪式的開發(fā)和經(jīng)營，也不得破壞自然資源和生態(tài)環(huán)境。第四、未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。（六） 土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立條件及確認(rèn)1、設(shè)立條件：自土地承包經(jīng)營權(quán)生效時(shí)而設(shè)立（取得）合同的生效，除了附條件、附期限的合同，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的以外，在通常情況下，與合同的成立是一致的。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，承包合同自成立之日起生效。本法對承包合同的生效做出的規(guī)定與合同法、農(nóng)村土地承包法的規(guī)定是一致的，即承包合同自成立之日起生效。可見，土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，不以登記為生效的要件。2、縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)積極地向承包人頒發(fā)相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，是承包人享有土地承包經(jīng)營權(quán)的法律憑證。3、對土地承包經(jīng)營權(quán)中的互換和轉(zhuǎn)讓采取登記對抗主義（第129條）。（七） 關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押問題1、流轉(zhuǎn)問題爭議。持肯定說與否定說兩種意見。肯定說認(rèn)為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性差，會顯著地降低其價(jià)值；不利于物盡其用，提高土地利用效率；土地的細(xì)碎化降低經(jīng)濟(jì)效率，增加生產(chǎn)成本；阻礙農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)換，拖累城市化進(jìn)程。否定說認(rèn)為土地作為生存保障手段的喪失；土地兼并盛行，流民威脅社會穩(wěn)定；耕地流失，不利糧食安全。2、抵押問題：物權(quán)法只允許四荒地可以抵押，其它農(nóng)地不允許。三、建設(shè)用地使用權(quán)共17條。本章節(jié)內(nèi)容主要是規(guī)定當(dāng)事人如何通過出讓和劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，以及取得建設(shè)用地使用權(quán)后的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也對集體土地作為建設(shè)用地的問題做出了原則性規(guī)定。（—）、概念和特征1、 概念：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國有所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。2、 法律特征：第一、是一種民事權(quán)利并且具有物權(quán)特性。權(quán)利的內(nèi)容具有特定性，只能用于建造建筑物,構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。構(gòu)筑物主要是指不具有居住或者生產(chǎn)經(jīng)營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀(jì)念碑等；附屬設(shè)施主要是指附屬于建筑物、構(gòu)筑物的一些設(shè)施。第二、主體具有特定性。主體為國家機(jī)關(guān)，企業(yè)法人（全民所有制、和三資企業(yè)），事業(yè)單位等經(jīng)過批準(zhǔn)的使用者。第三、具有長期的穩(wěn)定性。第四、建設(shè)用地的客體只能是國家所有或者集體所有而被征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械耐恋亍＃ǘ?、建設(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式主要有以下幾種：1、 有償出讓。是指出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用，建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金。有償出讓的方式主要包括拍賣、招標(biāo)。2、 無償劃撥。是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給建設(shè)用地使用權(quán)人使用的行為。劃撥土地沒有期限的規(guī)定。通過無償劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承，國家可以隨時(shí)根據(jù)需要收回其土地使用權(quán)。3、 取得條件：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。我國目前的建設(shè)用地使用權(quán)是由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書。（三）、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容主要包括權(quán)利和義務(wù)兩個(gè)方面。1、權(quán)利主要有：第一、占有權(quán)。這是指土地使用權(quán)人享有對依法取得的土地的直接支配和控制權(quán)。第二、使用權(quán)。這是指土地使用權(quán)人可以依照土地的用途和性質(zhì)對國有土地進(jìn)行開發(fā)、利用和經(jīng)營，也可以在符合法定的條件的前提下將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，但必須得到縣、市以上人民政府的批準(zhǔn)。第三、收益權(quán)。這是指土地使用權(quán)人可以通過對土地的直接利用或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押獲得一定的利益。第四、有限處分權(quán)能。其范圍一般包括轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。1、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。（第146條）2）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。（第147條）2、義務(wù)主要有：第一、遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定從事土地的開發(fā)、利用和經(jīng)營活動，并不得損害社會公共利益。第二、依照法律規(guī)定的程序行使國有土地使用權(quán)，取得、變更、延長或終止土地使用權(quán)均應(yīng)履行登記手續(xù)。第三、合理有效的利用土地。第四、按照法律的規(guī)定繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)或土地使用稅。（四） 、建設(shè)用地使用權(quán)期間問題1、 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（第149條）2、 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。（第148條）（五） 、集體土地作為建設(shè)用地的問題集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。（第151條）。我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。除耕地外，農(nóng)民集體所有的土地只能用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事