某房地產(chǎn)項(xiàng)目專案報(bào)告

專案研究報(bào)告2010.10項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析客戶分析營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃及配套項(xiàng)目交通狀況項(xiàng)目周邊環(huán)境建筑類別：高層、塔樓占地面積：16.7萬(wàn)㎡建筑面積：56.59萬(wàn)㎡容積率：3.44綠化率：35%總戶數(shù)：3032戶總車位：2869個(gè)區(qū)位：寶安龍華二線拓展區(qū)人民南路和布龍路交匯處東南（體育中心旁）項(xiàng)目基本指標(biāo)園林景觀設(shè)計(jì)——Mr.ScottHostetler（豪斯泰勒·張）代表作品：香港迪士尼酒店、澳門文華東方酒店。雙大堂設(shè)計(jì)——HLA莫尼卡代表作品：倫敦君悅酒店、文萊蘇丹皇宮。建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：香港華藝建筑公司開(kāi)發(fā)商：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司代表作品：香蜜湖·水榭花都、萊蒙·水榭山。萊蒙·水榭春天開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)建筑施工：中國(guó)建筑第二工程局

代表作品：上海環(huán)球金融中心、北京奧運(yùn)射擊館、深圳市民中心、深圳地王大廈等。物業(yè)管理：萊蒙物業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)：第一太平戴維斯1棟2B棟2A棟7棟6棟5棟3棟一期二期水榭春天一期推出1、2A棟，2B棟3棟18層單位，臨街，共501套。水榭春天二期推出3、5、6、7棟4棟33層高層單位，屬于中心樓王組團(tuán)，景觀素質(zhì)好于一期，總戶數(shù)為818戶。項(xiàng)目分4個(gè)地塊，共分6期開(kāi)發(fā)。先期啟動(dòng)區(qū)域?yàn)闁|南地塊，分三期開(kāi)發(fā)。先期啟動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：約8.5萬(wàn)㎡建筑面積：約29萬(wàn)㎡住宅建筑面積：約26萬(wàn)㎡容積率：≦3.44總戶數(shù)：2500戶

三期沃爾瑪匹及CBD的區(qū)域配套：2條軌道交通、10余條市政道路1個(gè)亞洲最大的客運(yùn)站6所九年制學(xué)校22所幼兒園4所小學(xué)3個(gè)綜合性醫(yī)院大型電影院、圖書(shū)館2個(gè)綜合體育中心將座落于此；羊臺(tái)山森林公園紅木山水庫(kù)……居住用地商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地政府社團(tuán)用地綠地區(qū)域規(guī)劃未來(lái)利好地鐵4號(hào)線紅山站距離水榭春天約500米，步行約10分鐘，6站出入福田CBD；南坪快速、新區(qū)大道、福龍路15分鐘到達(dá)福田CBD。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建成亞洲最大客運(yùn)站，龍華新城北客站2011年落成啟用，將取代羅湖火車站成為深圳交通核心，連接深圳與其他各省市交通。地鐵4號(hào)線+快速路網(wǎng)連接龍華與福田CBD地鐵4號(hào)線+廣深港高鐵連接龍華與香港深圳新客運(yùn)站使龍華成未來(lái)深圳交通核心123三重交通網(wǎng)催升區(qū)域交通價(jià)值廣深港高鐵2014年全部落成啟用,即時(shí)30分鐘高速出入龍華與香港。地鐵4號(hào)線廣深港高速鐵路南坪快速北環(huán)大道新區(qū)大道地鐵四號(hào)線2011年的通車，項(xiàng)目緊鄰紅山站，是目前吸引客戶的最大交通利好因素；目前項(xiàng)目周邊公交線路較少，最近的公交站臺(tái)為錦繡江南站，距離項(xiàng)目約10分鐘，項(xiàng)目附近公交站臺(tái)在建；隨著周邊住宅項(xiàng)目的建成，公交系統(tǒng)會(huì)進(jìn)一步完善。交通狀況分析市政綠地人民南路項(xiàng)目中央原著七里香榭松仔園小區(qū)日出印象民治中學(xué)農(nóng)田布龍公路民塘路城投·七里香榭布龍路中央原著民治中學(xué)項(xiàng)目周邊較為干凈純粹，多為住宅區(qū)：七里香榭，中央原著、幸福楓景以及中航、鵬潤(rùn)達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目。目前布龍路以東片區(qū)公共配套尚不成熟，多為各小區(qū)內(nèi)部配套，公共配套成熟度尚需一定時(shí)間。日出印象松仔園小區(qū)周邊環(huán)境中航項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析客戶分析營(yíng)銷策略分析項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目大堂設(shè)計(jì)項(xiàng)目園林景觀項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套售樓處/看樓通道精裝樣板房/藝術(shù)樣板房產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)及銷售狀況戶型點(diǎn)評(píng)超現(xiàn)代濱海簡(jiǎn)簡(jiǎn)約建筑設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，大面面積玻璃運(yùn)用用，營(yíng)造通透透居住體驗(yàn)。。5、陽(yáng)臺(tái)欄桿桿為不銹鋼雙雙層鋼化夾膠膠玻璃欄桿4、客廳、臥臥室裝有全雙雙層LOW-E中空玻璃璃幕墻13241、建筑效果果圖2、建筑外立立面實(shí)景圖53、智能家居居可視系統(tǒng)地上一樓大堂堂地下車庫(kù)大堂堂地下車庫(kù)為第第一大堂，方方便業(yè)主直接接停車入戶；；花園平臺(tái)架空空層為第二大大堂，為禮儀儀型大堂。雙大堂設(shè)計(jì)，，地下車庫(kù)設(shè)設(shè)有大堂，一一定程度上提提升項(xiàng)目“豪豪宅性”五大主題景區(qū)區(qū)︱下沉式道路設(shè)設(shè)計(jì)︱2000㎡草草坪︱冬青樹(shù)、大紅紅花、木棉等等珍貴品種︱地上零車化13241、園林景觀觀效果圖2、水公公園3、道路路鋪設(shè)4、園林林植被園林景觀：大大師設(shè)計(jì)/56000㎡·無(wú)邊邊界·水公園園【目前實(shí)際園園林尚不成熟熟，檔次尚未未顯現(xiàn)?！克看禾靸?nèi)部部有20000㎡商業(yè)配配套，包括大大型集中式的的沃爾瑪商場(chǎng)場(chǎng)和沿路的風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街；；生活配套包含含9班幼兒園園、籃球場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)、疊疊水泳池等。。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套套萊蒙水榭春天天社區(qū)配套最最引以為豪的的是引入沃爾爾瑪，提供一一站式的商業(yè)業(yè)服務(wù)。幼兒園商業(yè)街全玻璃圓弧形形立面售樓處采用全全玻璃圓弧形形立面，內(nèi)部部軟裝以白色色基調(diào)為主，，較為規(guī)矩，，整體風(fēng)格和和濱海簡(jiǎn)約保保有一致性。。售樓處/看看樓通道設(shè)有施華洛世世奇水晶吊燈燈及展品，但但對(duì)提升檔次次效果不佳。。內(nèi)部設(shè)計(jì)看樓通道精裝樣板房裝修單價(jià)8000元/㎡㎡，有一定檔檔次，但并不不驚艷。優(yōu)點(diǎn)：制造噱頭，吸吸引眼球成本較低藝術(shù)樣板房手繪涂鴉，再再現(xiàn)生活場(chǎng)景景缺點(diǎn)：戶型展示性不不強(qiáng)引導(dǎo)性較差產(chǎn)品組合及銷銷售狀況水榭春天一期期推出單位為為1棟及2棟，兩棟18F的高層層，房管局錄錄入套數(shù)為534套，實(shí)實(shí)際合拼戶型型后為501套。一期房源主要要有67㎡-70㎡的2房，83-88㎡的小小3房、116㎡-125㎡的大3房以及合拼拼4房。一一期于2010年1月17日開(kāi)盤，，成交均價(jià)為為18000元/㎡，截止2010年10月14日，共售售出495套套，銷售率為為99%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：：深圳市房管管局，截止日日期：2010年10月月14日）一期產(chǎn)品組合合設(shè)計(jì)及銷售售狀況一期產(chǎn)品以83-89㎡㎡的小3房為為主，幾乎售售罄。二期產(chǎn)品組合合設(shè)計(jì)及銷售售狀況水榭春天二期期推出單位為為3#、5#、6#、7#4棟33層的高層單單位，房管局局錄入套數(shù)為為1128套套，實(shí)際合拼拼戶型后為818套。二期房源主要要有77㎡的的2房，85-89㎡的的3房、118㎡-120㎡的4房房、140㎡㎡的合拼四房房、165㎡㎡的合拼5房房以及200㎡-270㎡的頂層花花園合院。主主力戶型為4房單位，共共496套，，占據(jù)61%。二期于2010年5月17日開(kāi)盤，，成交均價(jià)為為20000元/㎡，截止2010年10月14日，房管管局顯示共售售出710套套，銷售率為為87%。其其中合拼5房房戶型房源以以及銷售較差差，共62套套，售出20套，銷售率率為32%。。二期產(chǎn)品組組合設(shè)計(jì)及及銷售狀況況（數(shù)據(jù)來(lái)源源：深圳市市房管局，，截止日期期：2010年10月14日日）二期產(chǎn)品以以120-140㎡㎡的4房為為主力；合合拼5房及及頂層花園園合院由于于大面積、、戶型以及及價(jià)格等因因素存在一一定的消化化難度。項(xiàng)目戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)戶型優(yōu)點(diǎn)：入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積；入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然過(guò)渡陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高；廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好。戶型缺點(diǎn)：進(jìn)門過(guò)道狹長(zhǎng)，過(guò)于浪費(fèi)；餐廳空間不夠獨(dú)立，通行不順暢；主臥門正對(duì)衛(wèi)生間，不夠雅致私密；客廳陽(yáng)臺(tái)過(guò)小，降低整體效果。70㎡2房2廳1衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型方正緊湊，通透實(shí)用；入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送面積；入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然過(guò)渡；陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高；廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好。戶型缺點(diǎn)：進(jìn)門過(guò)道過(guò)于狹長(zhǎng)，過(guò)于浪費(fèi)；餐廳空間不夠獨(dú)立，通行不順暢；主臥不帶洗手間，不夠大氣；客廳陽(yáng)臺(tái)過(guò)小，降低整體效果85㎡3房2廳1衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型方正緊湊，通透實(shí)用；露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積；陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高；主臥帶陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，華麗大氣，觀景效果佳戶型缺點(diǎn)：餐廳空間不夠獨(dú)立，餐廳客廳不夠分離；主臥過(guò)道浪費(fèi)；客廳面積過(guò)小。89㎡3房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型方正緊湊，通透實(shí)用；陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積；陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高；客廳帶大陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)好，觀景效果佳。戶型缺點(diǎn)：公共洗手間設(shè)置偏內(nèi)，不夠方便；客廳面積比例略小，不夠大氣。120㎡3房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：南北通透，最大化南向采光效果；入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然過(guò)渡陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積；陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高。戶型缺點(diǎn)：為合拼戶型，2個(gè)房產(chǎn)證；主臥無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間，不夠大氣；主臥僅靠客廳，不夠私密安靜；公共洗手間設(shè)置偏內(nèi)，不夠方便。150㎡4房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型方正緊湊，通透實(shí)用;入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然過(guò)渡陽(yáng)臺(tái)可改成臥室或書(shū)房，利用率高。戶型缺點(diǎn)：為合拼戶型，2個(gè)房產(chǎn)證；餐廳面積過(guò)于浪費(fèi)；140㎡4房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：大廚房面積，大氣豪華；戶型缺點(diǎn)：為合拼戶型，2個(gè)房產(chǎn)證；戶型迂回，不夠緊湊；內(nèi)陽(yáng)臺(tái)利用率不高，實(shí)用性不強(qiáng)；露臺(tái)、外陽(yáng)臺(tái)面積過(guò)小。160㎡5房2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：：雙主臥設(shè)置置，大氣奢奢華；獨(dú)享大尺度度花園；戶型缺點(diǎn)：：廚房設(shè)置偏偏內(nèi)，潔污污不夠分離離；室內(nèi)過(guò)道面面積過(guò)于浪浪費(fèi)；衛(wèi)生間設(shè)置置偏內(nèi)，不不夠方便；；客廳陽(yáng)臺(tái)露露臺(tái)開(kāi)間錯(cuò)錯(cuò)位，露臺(tái)臺(tái)功能大大大降低；200-250㎡頂頂層花園園合院項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析客戶分析營(yíng)銷策略分析析一期客戶置業(yè)業(yè)目的分析一期客戶付款款方式分析一期客戶區(qū)域域來(lái)源分析二期客戶區(qū)域域來(lái)源分析二期客戶基本本信息分析客戶分析總結(jié)結(jié)一期成交客戶戶置業(yè)目的及及付款方式分分析一期成交客戶戶中，自住比比例為41%，純投資客客戶為28%，自住兼投投資客戶占31%。其中中純自住客戶戶中改善自住住比例最高，，為21%。。付款方式中，，首付2成具具有壓倒性的的比例，占據(jù)據(jù)85%。一期成交客戶戶區(qū)域來(lái)源分分析客戶區(qū)域來(lái)源源中，最大比比例區(qū)域?yàn)楦Ｌ?，占?jù)56%，其次次為龍華，占占24%。關(guān)內(nèi)客戶占66%；關(guān)外客戶占29%。(數(shù)據(jù)來(lái)源源截止于2010年5月月30日)二期成交客戶戶區(qū)域來(lái)源分分析二期項(xiàng)目客戶戶區(qū)域來(lái)源主主要是福田、、龍華兩片區(qū)區(qū)；羅湖、坂坂田、南山兩兩片區(qū)也占有有一定比例。。福田成交客戶戶主要以香蜜蜜湖片區(qū)、中中心區(qū)為主；；坂田成交客戶戶主要以四季季花城、萬(wàn)科科城、華為客客戶為主。福田、坂田片片區(qū)成交客戶戶區(qū)域細(xì)分龍華片區(qū)成交交客戶區(qū)域細(xì)細(xì)分龍華片區(qū)成交交客戶區(qū)域細(xì)細(xì)分中，項(xiàng)目目周邊小區(qū)占占據(jù)半壁江山山；其次為龍龍華老城，占占有28%的的比例；其他他較為分散的的區(qū)域?yàn)樽匀蝗淮?、龍華關(guān)關(guān)口及大浪。。各產(chǎn)品線成交交客戶區(qū)域細(xì)細(xì)分165㎡產(chǎn)品品成交客戶全全部來(lái)自于福福田、龍華及及羅湖三片區(qū)區(qū)，福田占有有一半的份額額；140㎡產(chǎn)品品成交客戶區(qū)區(qū)域中主要有有福田、龍華華兩片區(qū)，分分別占據(jù)33%、31%；其次為羅羅湖、南山；；120㎡產(chǎn)品品成交客戶區(qū)區(qū)域主要還是是來(lái)自于福田田龍華兩地，，坂田也占有有較多比例，，為16%；；88㎡產(chǎn)品成成交客戶區(qū)域域依次為福田田、龍華、羅羅湖；77㎡產(chǎn)品成成交客戶區(qū)域域大部門來(lái)自自于福田、坂坂田，都占有有4成，其次次為龍華?？蛻糁饕?0歲-35歲客群為主主，比例為28%，30歲以下客戶戶也占有極大大比例，整體體客群較為年年輕化；家庭結(jié)構(gòu)方面面，近8成客客戶有小孩，，教育程度分分布較為松散散平均，小學(xué)學(xué)階段比例稍稍大，為24%；客戶獲知途徑徑依次是朋友友介紹、戶外外廣告、地盤盤廣告、水榭榭業(yè)主的口碑碑以及中原客客戶資源的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介；置業(yè)次數(shù)主要要是首次置業(yè)業(yè)及2次置業(yè)業(yè)，共占據(jù)75%；置業(yè)目的方面面，7成自住住，2成自住住兼投資，1成純投資，，自住比例較較一期有提升升；客戶購(gòu)買因因素依次為為：區(qū)域規(guī)規(guī)劃、發(fā)展展商品牌、、地鐵便利利交通、升升值潛力、、航母級(jí)大大盤。成交客戶基基本情況分分析165㎡產(chǎn)產(chǎn)品線客戶戶基本信息息分析165㎡產(chǎn)產(chǎn)品主要是是46-50歲客戶戶為主，多多為三口之之家，小孩孩多已成年年；客戶來(lái)訪獲獲知的途徑徑主要是通通過(guò)戶外廣廣告，其它它為地盤廣廣告和水榭榭業(yè)主的口口碑；成交客戶中中60%具具有3次置置業(yè)次數(shù)，，以自住為為主，純自自住比例高高達(dá)80%；客戶看重購(gòu)購(gòu)買的因素素依次為：：區(qū)域規(guī)劃劃、航母級(jí)級(jí)大盤、地地鐵交通便便利、發(fā)展展商品牌。。140㎡產(chǎn)產(chǎn)品主要是是30-40歲客戶戶為主，多多為三口之之家；客戶來(lái)訪獲獲知的途徑徑主要是通通過(guò)地盤廣廣告、朋友友介紹、戶戶外廣告；；客戶中50%具有2次置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷，首次次置業(yè)客戶戶占據(jù)23%；成交客戶仍仍以自住為為主，純自自住比例高高達(dá)67%，投資比比例較165㎡產(chǎn)品品成交客戶戶有所上升升，占有33%的比比重；客戶看重購(gòu)買買的因素依次次為：區(qū)域規(guī)規(guī)劃、發(fā)展商商品牌、地鐵鐵交通便利。。140㎡產(chǎn)品品線客戶基本本信息分析120㎡產(chǎn)品品線客戶基本本信息分析120㎡產(chǎn)品品主要是30-40歲客客戶為主，客客戶群較年輕輕，多為三口口之家；客戶來(lái)訪獲知知的途徑主要要是通過(guò)戶外外廣告、朋友友介紹以及水水榭業(yè)主口碑碑；客戶群主要以以1、2次客客戶置業(yè)為主主，分別占據(jù)據(jù)42%、32%；成交客戶仍以以自住為主，，純自住客戶戶比例為66%，但隨著著戶型的減小小，投資比例例進(jìn)一步上升升；客戶看重購(gòu)買買的因素仍然然依次為：區(qū)區(qū)域規(guī)劃、發(fā)發(fā)展商品牌、、地鐵交通便便利。88㎡產(chǎn)品客客群仍舊以35歲以下客客戶為主，35歲以下客客戶占據(jù)比例例70%，首首次出現(xiàn)單身身購(gòu)房客戶，，但仍以三口口之家為主，，小孩也主要要處于小學(xué)階階段；來(lái)訪獲知的途途徑主要是通通過(guò)朋友介紹紹、戶外廣告告，中原轉(zhuǎn)介介、地盤廣告告以及水榭業(yè)業(yè)主口碑也具具有較大影響響力；客戶群主要以以1、2次客客戶置業(yè)為主主，共占據(jù)78%；自住住比例為70%；客戶看重購(gòu)買買的因素仍然然依次為：區(qū)區(qū)域規(guī)劃、發(fā)發(fā)展商品牌、、地鐵交通便便利。88㎡產(chǎn)品線線客戶基本信信息分析75㎡產(chǎn)品客客群更加偏向向年輕化，全全部為35歲歲以下客戶，，單身購(gòu)房客客戶比例高達(dá)達(dá)33%，兩兩口之家占據(jù)據(jù)50%，三三口之家也有有17%的比比重，小孩也也相應(yīng)年齡段段偏小；來(lái)訪獲知的途途徑主要是通通過(guò)朋友介紹紹、水榭業(yè)主主以及短信發(fā)發(fā)布；客戶群主要以以首次客戶置置業(yè)為主，共共占據(jù)78%；自住比例例為70%；；客戶看重購(gòu)買買的因素仍然然依次為：區(qū)區(qū)域規(guī)劃、發(fā)發(fā)展商品牌、、地鐵交通便便利。75㎡產(chǎn)品線線客戶基本信信息分析客戶分析小結(jié)結(jié)項(xiàng)目以35歲歲以下客戶群群為主，呈年年輕化態(tài)勢(shì)，，多為三口之之家；項(xiàng)目客戶主要要區(qū)域來(lái)源為為福田、龍華華、羅湖及坂坂田，其中福福田及龍華占占據(jù)大比重；；項(xiàng)目置業(yè)目的的中自住比例例大于投資比比例，由于二二期推出的產(chǎn)產(chǎn)品戶型較一一期更大、素素質(zhì)更高，價(jià)價(jià)格也更高的的因素影響，，二期的投資資比例大大減減少；付款方式以首首付2成為主主；獲知途徑以朋朋友介紹、戶戶外廣告、地地盤廣告為主主；吸引客戶購(gòu)買買的因素依次次為：片區(qū)規(guī)規(guī)劃、發(fā)展商商品牌、地鐵鐵便利交通以以及航母級(jí)大大盤。項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析客戶分析營(yíng)銷策略分析析營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析析品牌策略分析析客戶策略分析析定價(jià)策略分析析推售策略分析析促銷策略分析析項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分析2009-10-24香蜜湖展廳開(kāi)放2009-12-052009-12-122010-01-012010-01-142010-01-17正式開(kāi)放營(yíng)銷中心誠(chéng)意登記開(kāi)始新品發(fā)布會(huì)2009-12-13樣板房開(kāi)放獲得預(yù)售許可證，算價(jià)升級(jí)福田香格里拉大酒店盛大開(kāi)盤一期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安排二期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安排2010-05-02沃爾瑪簽約盛典暨春天專場(chǎng)音樂(lè)會(huì)新品發(fā)布會(huì)2010-05-15樣板房開(kāi)放公開(kāi)發(fā)售2010-05-222010-04-10誠(chéng)意登記開(kāi)始民塘路停車場(chǎng)區(qū)營(yíng)銷中心區(qū)域人民路商業(yè)街區(qū)泳池展示區(qū)四工程區(qū)域配合到位2010-05-21內(nèi)部關(guān)系戶品牌推廣策略略：豪宅專家家+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手來(lái)訪客戶關(guān)注注點(diǎn)的訪談?wù){(diào)調(diào)研結(jié)果對(duì)于來(lái)訪客戶戶的訪談?wù){(diào)研研顯示：水榭榭品牌是消費(fèi)費(fèi)者對(duì)萊蒙··水榭春天最最認(rèn)可的因素素，對(duì)水榭品品牌的宣傳因因此成為項(xiàng)目目的推廣重點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目推廣重點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)對(duì)水榭花花都、水榭山山的分析，梳梳理出水榭的的品牌價(jià)值是是豪宅專家地段：選擇香香蜜湖先天優(yōu)優(yōu)越地段開(kāi)發(fā)理念：超超前的產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)理念建筑規(guī)劃：澳澳大利亞柏濤濤大堂裝修設(shè)計(jì)計(jì)：香格里拉拉酒店御用設(shè)設(shè)計(jì)大師承建商：華西西公司承建地段：選擇CBD中央別別墅區(qū)優(yōu)越地地段開(kāi)發(fā)理念：與與自然融合的的美式純別墅墅建筑設(shè)計(jì)：浙浙江綠城東方方景觀設(shè)計(jì)：香香港易道園林林設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)：港港督府STEPHENJAMES承建商：江蘇蘇華建水榭花都深圳中心區(qū)二二手價(jià)格最高高的樓盤成就水榭花都都香蜜湖標(biāo)桿桿樓盤地位水榭山深圳中心區(qū)品品質(zhì)最高的別別墅項(xiàng)目成就水榭山中中央別墅區(qū)標(biāo)標(biāo)桿樓盤地位位品牌價(jià)值梳理理根據(jù)客戶調(diào)查查，得出項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：品牌×（規(guī)模模＋區(qū)位+地地鐵+商業(yè)配配套）并根據(jù)不同訴訴求重點(diǎn)選擇擇不同賣點(diǎn)組組合品牌×規(guī)模豪宅專家在造城品牌×區(qū)位從來(lái)只聚焦中心，水榭十年布局最具價(jià)值土地在新中心，再造3個(gè)水榭花都，7個(gè)水榭山品牌×（地段+規(guī)模）水榭系非凡品用超越水榭花都和水榭山的苛求，打造水榭春天品牌×品質(zhì)第一輪廣告沖沖擊品牌×規(guī)?！昂勒瑢＜以谠谠斐恰?，最最大化凸顯水水榭品牌價(jià)值值1地盤圍板戶外形象整版報(bào)紙廣告告半版報(bào)紙廣告告第二輪廣告沖沖擊“品牌×（地地段+規(guī)模））”2用水榭花都和和水榭山的豪豪宅歷程喚起起品牌記憶配合闡述豪宅宅專家在造城城的核心命題題之下的價(jià)值值解構(gòu)戶外廣告海報(bào)航空雜志廣告告整版報(bào)紙廣告告地盤停車場(chǎng)廣廣告第三輪廣告沖沖擊品牌×品質(zhì)3階段時(shí)間：2009年12月—2010年1月月（開(kāi)盤前一一個(gè)月）“豪宅專家在在造城”為主主題，“水榭榭系非凡品品”為階段性性推廣語(yǔ)打擊擊市場(chǎng)。戶外廣告海報(bào)廣告告整版廣告商報(bào)報(bào)眼客戶策略：““春天精神””營(yíng)造口口徑應(yīng)變80年代，羅羅湖是屬于深深圳的春天人人物90年代，福福田是屬于深深圳的春天人人物00年代，南南山是屬于深深圳的春天人人物21世紀(jì)之交交，CBD中中央?yún)^(qū)是屬于于深圳的春天天人物案名-萊蒙水水榭春天一、案名設(shè)計(jì)計(jì)：提出“春天精精神”的概念念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目與客戶精神神層面的對(duì)位位二、項(xiàng)目LOGO設(shè)計(jì)由市民中心大大鵬展翅中衍衍變而來(lái)；象征、對(duì)位00年代來(lái)深深圳的目標(biāo)客客群未來(lái)展翅翅高飛的寓意意。三、廣告語(yǔ)設(shè)設(shè)計(jì)：徐千雅：深圳圳三屆最佳女女歌手四、宣傳歌曲曲：《我和春春天有個(gè)約》》口徑應(yīng)變一、常見(jiàn)客戶戶猶疑點(diǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)說(shuō)辭口徑應(yīng)變二、“樣板房房”事件應(yīng)對(duì)對(duì)說(shuō)辭統(tǒng)一說(shuō)辭：1、買房子的的核心，還是是買地段、選選大盤、認(rèn)品品牌。2、豪宅不是是靠贈(zèng)送率取取勝的。3、現(xiàn)在貴一一點(diǎn)，以后會(huì)會(huì)更貴。4、一期小戶戶是水榭豪宅宅入門級(jí)產(chǎn)品品，稀缺難再再得。5、大社區(qū)首首期，潛力肯肯定無(wú)限。6、買品質(zhì)房房子肯定比一一般住房升值值更大。7、奔馳與夏夏利，LV與與一般包包，，區(qū)別點(diǎn)就在在身份象征、、圈層認(rèn)同。?！白龇孔幼隽肆?0年，但但設(shè)計(jì)戶型比比10年前還還差”“戶型太垃圾圾，120的的象100的的，80的象象60的，還還沒(méi)我現(xiàn)在住住的大”“水榭、水榭榭，越做越縮縮水”口徑應(yīng)變所有好的機(jī)會(huì)會(huì)都不是出現(xiàn)現(xiàn)“哄搶”時(shí)時(shí)候，在市場(chǎng)看不清清時(shí)候，入手手才是最好的的機(jī)會(huì)。現(xiàn)在買是首付2成的末末班車，你要投資，，肯定現(xiàn)在買買，房地產(chǎn)整整個(gè)行業(yè)都是是持續(xù)看好的的，歷史告訴訴未來(lái)。中央政策的調(diào)調(diào)子是保持適當(dāng)?shù)呢泿艑拰捤烧?，未未?lái)房?jī)r(jià)肯定定是平穩(wěn)向上上。片區(qū)發(fā)展是持持續(xù)看好，深圳市剛成成立龍華辦，基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施進(jìn)程速度度很快。今年8月，深圳客運(yùn)站投投入使用，片區(qū)基礎(chǔ)配配套設(shè)施很快快。只有在這這個(gè)時(shí)候入手手，才是最佳時(shí)機(jī)機(jī)，不用等?！，F(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)挺好，打壓壓房地產(chǎn)可能能性非常小，，只是抑制過(guò)快增長(zhǎng)長(zhǎng)而已。如果您還要再再等等看，就就錯(cuò)過(guò)了這么么好的房子（56萬(wàn)平米米大盤首期、、水榭級(jí)入門門級(jí)產(chǎn)品）。。2010年通脹是肯定的。物物價(jià)上漲，意意味著人民幣幣貶值，肯定定是把錢投資資物業(yè)，通過(guò)過(guò)物業(yè)的保值值、升值抵御御通脹。三、“國(guó)十一一條”政策出出臺(tái)，客戶口口徑統(tǒng)一說(shuō)辭辭其它措施：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)增加信心心展板定價(jià)策略：定定價(jià)精準(zhǔn)，量量?jī)r(jià)齊出一期價(jià)格策略略制定一期定價(jià)結(jié)果果總結(jié)75㎡2房85㎡3房