淮安著名住宅項(xiàng)目提案課件

淮安·駕校項(xiàng)目專題演示會(huì)XXXX年X月XX日淮安·駕校項(xiàng)目專題演示會(huì)XXXX年X月XX日1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基地情況介紹產(chǎn)品定位及建議宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述2淮安市江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原中心，全境屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，京杭大運(yùn)河、淮河貫穿全境，洪澤湖、白馬湖鑲嵌其中?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，總面積1.01萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?24萬(wàn)，其中市區(qū)建成區(qū)面積85平方公里，市區(qū)人口85萬(wàn)。

地理位置淮安市江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原中心，全境屬黃淮平原與江3經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年淮安市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)淮安市1—9月份居民收入消費(fèi)情況

累計(jì)統(tǒng)計(jì)同比增長(zhǎng)人均可支配收入(元）全市9010.515.10%城鎮(zhèn)居民918817.60%人均消費(fèi)性支出（元）全市5944.711.90%城鎮(zhèn)居民608516.80%市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)103.70%—市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)101.80%—經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年淮安市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)淮安市1—9月份居民收入消費(fèi)4政策法規(guī)出臺(tái)時(shí)間政策內(nèi)容影響2007年1月建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)。這一政策對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。2007年3月16日通過(guò)《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。2007年3—9月央行五次加息自三月份央行第一次上調(diào)利率開(kāi)始，短短7個(gè)月時(shí)間，先后又4次上調(diào)利率。銀行利率的大幅度上調(diào)，對(duì)飛速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的遏制作用，限制了過(guò)度的超前消費(fèi)。2007.9.27央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％。對(duì)于高檔住房和投資客來(lái)說(shuō)，這一規(guī)定無(wú)疑是一劑猛藥，給火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆冷水，但這一規(guī)定能不能使火熱的房產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來(lái)，主要的要看銀行對(duì)第二套住宅的界定。2007.9.28國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理。通知明確，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年。這一規(guī)定對(duì)商業(yè)投資客的影響較大。政策法規(guī)出臺(tái)時(shí)間政策內(nèi)容影響2007年1月建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)5城市規(guī)劃淮安城市的特點(diǎn)可以概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線。四水穿城”。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈；兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連；三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸；四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。規(guī)劃城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。規(guī)劃城市規(guī)模：中期（2010年）100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。楚州區(qū)淮陰區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)清河區(qū)城市規(guī)劃淮安城市的特點(diǎn)可以概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條6淮安市近年來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度年均保持在10%以上，相對(duì)發(fā)達(dá)城市而言整體經(jīng)濟(jì)處于剛起步階段。城市發(fā)展重心“東遷”，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，拓寬了市域范圍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、結(jié)構(gòu)矛盾突出。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，可預(yù)見(jiàn)在之后的一段期間經(jīng)濟(jì)將有較大提高。城鎮(zhèn)居民整體收入還處在較低的水平，人均月收入為1200元/月，對(duì)高檔商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影響了房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。城市交通較為不便，造成城市的外來(lái)人口相對(duì)較少，也在一定程度上影響了其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。城市小結(jié)淮安市近年來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增7

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)全市市區(qū)全市市區(qū)2006年1-6月26499819447016.38%11.65%2007年1-6月48098435636581.50%83.25%

房地產(chǎn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住房其中普通商品住房別墅保障性住房在建施工面積679.5583.84564.76428.194.18132.39其中新開(kāi)工面積257.236.92208.6186.090.7821.73房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)全市市區(qū)全市市81～6月份,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)達(dá)85.06億元，來(lái)源情況是：上年末結(jié)余資金10.92億元，占12.84%，企業(yè)自籌資金27.31億元，占32.11%，國(guó)內(nèi)銀行貸款12.83億元和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款1.13億元，占16.41%，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款等其他資金來(lái)源32.87億元，占38.64%，所占份額較大，由此看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依賴商品房預(yù)售獲取的資金依然很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成1～6月份,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)達(dá)85.06億元，來(lái)源情況9市區(qū)（含淮陰區(qū)、楚州區(qū)）商品房供銷分析表時(shí)間：2007年1-6月

單位：萬(wàn)㎡（除供銷比外）商品房商品住房其

中辦公用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房普通商品住房別墅可預(yù)售面積166.14132.98130.752.234.8825.6可現(xiàn)售面積5.660.350.35005.31實(shí)際預(yù)售面積97.6281.8380.41.432.9112.59實(shí)際現(xiàn)售面積5.20.290.29004.92供應(yīng)總量171.8133.33131.12.234.8830.91銷售總量102.8282.1280.691.432.9117.51供銷比值1.671.621.621.561.681.77商品房供銷情況市區(qū)（含淮陰區(qū)、楚州區(qū)）商品房供銷分析表時(shí)間：2007年1-10淮安上半年土地供應(yīng)量加大，共出讓住宅、商業(yè)性質(zhì)用地95塊，共9510.95畝。分布在70家開(kāi)發(fā)企業(yè)手里，平均每個(gè)企業(yè)擁有土地135.87畝,一個(gè)企業(yè)擁有最多的土地達(dá)850畝，擁有最少的土地2.4畝。其中在總土地面積9510.95畝中，已辦理供地手續(xù)的有5945.19畝，已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的有2084.13畝土地出讓情況淮安上半年土地供應(yīng)量加大，共出讓住宅、商業(yè)性質(zhì)用地95塊，共11月份銷售面積（M2）均價(jià)（元/平方米）套數(shù)7月201984.562778.3617958月213879.22885.4118319月266517.892969.552382淮安市區(qū)（不含楚州級(jí)縣級(jí)市場(chǎng)）房源銷售情況

清河區(qū)清浦區(qū)淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成交套數(shù)3394556741953081剩余套數(shù)13192036813613季度市場(chǎng)供需情況月份銷售面積（M2）均價(jià)（元/平方米）套數(shù)7月201984.12根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表，二季度末全市普通商品住房的平均價(jià)格是2281元/㎡，同比增長(zhǎng)8.21%，比一季度末上漲16.38%；市區(qū)普通商品住房的平均價(jià)格是2563元/㎡，同比增長(zhǎng)1.3%，比一季度末上漲3.22%；縣域普通商品住房的平均價(jià)格是1785元/㎡，同比增長(zhǎng)21.76%，比一季度末上漲20.85%。縣域普通商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，幅度較大，市區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表，二季度末全市普通商品住房的平均價(jià)格是22813淮陰區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)多層最高價(jià)格(元/M2)3559421036422897最低價(jià)格(元/M2)3163325828582350均價(jià)(元/M2)3261383333002680高層、小高層最高價(jià)格(元/M2)3897445044464100最低價(jià)格(元/M2)3226327029582800均價(jià)(元/M2)3500411436503250各板塊房地產(chǎn)價(jià)格淮陰區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)多層最高價(jià)格(元/M2)355914營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)間項(xiàng)目名稱活動(dòng)內(nèi)容07.8-9上海新城中韓新星選秀活動(dòng)07.8.12香格里拉貧困助學(xué)活動(dòng)07.9.22大湖城邦汽車文化節(jié)冠名活動(dòng)07.9-10新世紀(jì)大廈禮品派送活動(dòng)07.10.11凱德生活廣場(chǎng)大運(yùn)河文化廣場(chǎng)文藝演出活動(dòng)07.8-10香榭麗花苑禮品派送活動(dòng)近期部分樓盤營(yíng)銷活動(dòng)情況：營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)間項(xiàng)目名稱活動(dòng)內(nèi)容07.8-9上海新城中韓新星選秀15媒體監(jiān)測(cè)淮安日?qǐng)?bào)、淮安晚報(bào)、淮安廣播電視報(bào)為淮安當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ闹饕獋鞑ッ襟w，其次為揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)的地方版和新殺入當(dāng)?shù)氐拿襟w，如：江蘇廣播電視報(bào)、江南時(shí)報(bào)等。但從權(quán)威性和價(jià)格來(lái)考慮，淮海晚報(bào)性價(jià)比較高，成為當(dāng)?shù)貜V告投放的主要媒體。其次為廣播電視報(bào)。所以本次統(tǒng)計(jì)主要以淮海晚報(bào)、廣播電視報(bào)為主。以9月為監(jiān)測(cè)時(shí)間段，廣告投放共38次，其中淮海晚報(bào)32次，占總數(shù)的84％。廣播電視報(bào)6次，占總數(shù)的16％。媒體監(jiān)測(cè)淮安日?qǐng)?bào)、淮安晚報(bào)、淮安廣播電視報(bào)為淮安當(dāng)?shù)鼐哂杏绊?6區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)17本案香格里拉3800元/m2旺旺家園3000元/m2香謝麗花苑3600元/m2大湖城邦3200元/m2羅馬假日2800元/m2河畔花城3300元/m2東湖望景苑2880元/m2紫荊苑2850元/m2東方凱旋城2800元/m2盛華心港灣售完億鑫花園2800元/m2世襲雅苑3000元/m2淮安開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤分布圖本案香格里拉旺旺家園香謝麗花苑大湖城邦羅馬假日河畔花城東湖望18案名位置物業(yè)類型總建面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率備注盛華·心港灣東臨濟(jì)南路、北接深圳路多層64000一期06/9二齊07/62900100%住宅全售出億鑫花苑深圳路26號(hào)多層、小高層30000已開(kāi)盤280095%戶型范圍100-148㎡兩室60%三室40%東方·凱旋城?？诼放c福州路交界口多層、小高層90000未開(kāi)盤預(yù)計(jì)07/12預(yù)計(jì)2800/3期開(kāi)發(fā)，一期準(zhǔn)備開(kāi)盤紫荊苑深圳路與韓泰路交匯處多層、小高層70000一期已售完二期07/08285085%戶型全面，三室占比重大2/3。多層目前已售完優(yōu)山華庭珠海路與蘇州路交界處多層、小高層13000已開(kāi)盤預(yù)計(jì)310035%一幢多層、一幢小高層組成香榭麗花苑?？诼?7號(hào)疊加、雙拼、聯(lián)排15000007/05月開(kāi)盤疊加3300雙拼6000聯(lián)排30萬(wàn)44%分5期開(kāi)發(fā)。一期最高4層大湖城邦深圳路與淮安路交界疊加、雙拼、聯(lián)排290000一期06/12二期07/01三期10/1806/122800目前5500一、二期100%三期50%前一、二期開(kāi)盤搶購(gòu)香格里拉水渡口大道28號(hào)（缽池山公園北門）多層、小高層、聯(lián)排930000第一期在售3300-4300一期85%項(xiàng)目東西版塊分兩期開(kāi)發(fā)，目前在售是一期西版塊。上海新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廈門路、翔宇大道交叉口高層、小高層270000未開(kāi)盤預(yù)計(jì)年底//價(jià)格差異小東湖·望景苑東臨濟(jì)南路、北接珠海路多層、小高層76900第一期在售288080%第一期在售100多套多層，07/05月價(jià)格2500-2600河畔花城東臨翔宇大道、北接解放東路多層、小高層450000二期08/06月開(kāi)盤3300100%第一期已售完威?；▓@威海路118號(hào)多層50000已開(kāi)盤280090%開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤一覽案名位置物業(yè)類型總建面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率備注盛華·心港灣東19產(chǎn)品分析：開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品以多層為主，但存在較多的聯(lián)排、雙拼、疊加。產(chǎn)品類型多樣化；位于新規(guī)劃的開(kāi)發(fā)區(qū)，在用地上，土地一般很規(guī)整，體量一般也很大；在立面風(fēng)格上，淮安樓盤總體以后現(xiàn)代風(fēng)格為主，其中以地中海、歐、法風(fēng)格居多。眾觀淮安樓盤，在樓盤主題上存在兩個(gè)突出的問(wèn)題；樓盤主題不明確或者樓盤主題概念模糊；小結(jié)：淮安整體樓盤市場(chǎng)主力戶型為120-130㎡的經(jīng)濟(jì)型三室戶型，兩房在市場(chǎng)整體占有量相對(duì)較小,主要作為過(guò)渡房和80后年輕一代自住房為主;且兩房總價(jià)較低，可做投資用房，面積范圍在80-95㎡之間。三房在淮安市場(chǎng)屬于整體主導(dǎo)地位，主要用作居住用房，面積范圍在100-135㎡之間。產(chǎn)品分析：小結(jié)：淮安整體樓盤市場(chǎng)主力戶型為120-130㎡的20價(jià)格分析：開(kāi)發(fā)區(qū)的整體均價(jià)在2800-3700元之間，主力戶型總價(jià)在31.9萬(wàn)-40.7萬(wàn)之間，樓層的差價(jià)在70—100元之間，頂樓復(fù)式也比較難去化；本案的周邊樓盤主力價(jià)位以及主力總價(jià)屬于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)均價(jià)最高的樓盤。小結(jié)：由于本案的地理位置不佳,周邊環(huán)境較差,東北兩側(cè)500米范圍內(nèi)又分布了大小兩個(gè)公墓,對(duì)本案整體形象著實(shí)有著很大的影響,不但拉低了項(xiàng)目的品質(zhì),而且使價(jià)格無(wú)法獲得最大的提升.價(jià)格分析：小結(jié)：由于本案的地理位置不佳,周邊環(huán)境較差,東北兩21去化分析：從去化的速度看，2-4層去化最快，1層和頂層復(fù)式去化較慢地理位置優(yōu)越的，去化的速度快從戶型去化上看，兩房>三房>四房>躍層；從產(chǎn)品類型上看，雙拼>聯(lián)排>疊加；多層>小高層;在景觀上做的比較好，比較精細(xì)的，對(duì)去化的速度也是有積極影響的小結(jié)：對(duì)本案來(lái)說(shuō)，雖然先天條件存在很多不足，但我們可以從其他地方補(bǔ)足，例如通過(guò)景觀與周邊不利環(huán)境進(jìn)行區(qū)隔。產(chǎn)品上，力求在細(xì)部下一些工夫，尋求與其他個(gè)案的差異，以吸引客戶，從而達(dá)到一定的去化效果。去化分析：小結(jié)：對(duì)本案來(lái)說(shuō)，雖然先天條件存在很多不足，但我們22客源特征：淮安的目標(biāo)客戶群及潛在客戶群，消費(fèi)能力在整體上勢(shì)頭強(qiáng)盡。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以得知淮安幾個(gè)主要的樓盤，客戶職業(yè)基本上是：教師，公務(wù)員，政府機(jī)關(guān)以及私營(yíng)業(yè)主。項(xiàng)目周邊的幾個(gè)樓盤客源職業(yè)分布上也基本上是：教師，公務(wù)員，個(gè)體戶。小結(jié)：基于以上分析，本案的目標(biāo)客戶也逃脫不了這些范圍：政府機(jī)關(guān)、教師，公務(wù)員，個(gè)體戶，公司職員，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及在市區(qū)購(gòu)房壓力過(guò)大的一部分分流客源，以及一些二次置業(yè)者，這就要求本案在價(jià)格制定上，產(chǎn)品配套上多做工作?？驮刺卣鳎盒〗Y(jié)：基于以上分析，本案的目標(biāo)客戶也逃脫不了這些范23總結(jié)通過(guò)調(diào)查，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅兩房的面積基本上是在：80—95㎡，三房的面積基本上是在105—135㎡，兩房的或者是三房的處于銷售的主流位置上，且供應(yīng)量偏大，本案如果以小戶型來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺口，有效的控制總價(jià)，銷售難度將大大降低。在規(guī)劃上基本上全部是多層、小高層，可以說(shuō)明這樣一個(gè)問(wèn)題，在本區(qū)域的市場(chǎng)受眾對(duì)高層是不受歡迎的，所以本案對(duì)這種產(chǎn)品應(yīng)以不做或少做為慮。清河區(qū)的整體均價(jià)在3200-4400元之間，主流總價(jià)在35萬(wàn)-48萬(wàn)之間。開(kāi)發(fā)區(qū)的整體均價(jià)在2900-3700元之間，主流總價(jià)在32萬(wàn)-40萬(wàn)之間?？偨Y(jié)24【紫荊苑】產(chǎn)品類型由多層、小高層項(xiàng)目主訴求城市中文化社區(qū)建筑特點(diǎn)建筑簡(jiǎn)潔明快，富有現(xiàn)代特色項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)周邊配套相對(duì)成熟，交通方便，目前已開(kāi)通了4個(gè)公交線路典型樓盤分析總建：7萬(wàn)m2，住宅5.5萬(wàn)m2建筑形態(tài)：多層、小高層總套數(shù)：447套【紫荊苑】產(chǎn)品類型典型樓盤分析總建：7萬(wàn)m2，住宅5.5萬(wàn)m25戶型配比該項(xiàng)目以94-106㎡兩室房、120-126㎡舒適型三室型為主導(dǎo)

，戶型方正實(shí)用。戶型配比該項(xiàng)目以94-106㎡兩室房、120-126㎡舒適26戶型鑒賞戶型鑒賞27淮安著名住宅項(xiàng)目提案28淮安著名住宅項(xiàng)目提案29價(jià)格分析紫荊苑項(xiàng)目在06年12月開(kāi)盤以來(lái)，推出多層、小高層，開(kāi)盤銷售情況良好，在07年8月份開(kāi)始陸續(xù)推出新房源，價(jià)格持續(xù)增高，到目前均價(jià)在2850元/㎡，該項(xiàng)目在淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊配套較好，有一定的代表性。目前多層只剩部分大戶型住宅和商鋪，銷售趨于平穩(wěn)。價(jià)格分析紫荊苑項(xiàng)目在06年12月開(kāi)盤以來(lái)，推出多層、小高層，30【香格里拉】產(chǎn)品類型由多層、小高層、聯(lián)排組成項(xiàng)目主訴求國(guó)際名門、領(lǐng)秀生活建筑特點(diǎn)后現(xiàn)代歐洲風(fēng)格建筑，部分建筑底層架空?qǐng)@林項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)國(guó)際品牌香港招商局物管顧問(wèn)，國(guó)家一級(jí)物管常州中房計(jì)算機(jī)中心，智能管理系統(tǒng)，形成產(chǎn)品的高附加值；總建面：93萬(wàn)m2建筑形態(tài)：小高層、高層、多層、聯(lián)排總套數(shù)：5000余戶【香格里拉】產(chǎn)品類型總建面：93萬(wàn)m231戶型配比該項(xiàng)目以114-139㎡舒適性三室房型為主導(dǎo)；附以84-89㎡經(jīng)濟(jì)型兩室戶型及163-168㎡以上四室戶型，形成全角度的客群圈層覆蓋。戶型配比該項(xiàng)目以114-139㎡舒適性三室房型為主導(dǎo)；附以832戶型鑒賞戶型鑒賞33淮安著名住宅項(xiàng)目提案34價(jià)格分析香格里拉項(xiàng)目在06年10月第一次開(kāi)盤，推出多層、小高層，開(kāi)盤即被搶購(gòu)，在07年8月份開(kāi)始陸續(xù)推出樓盤，價(jià)格持續(xù)增高，到目前均價(jià)在3700元/㎡，該項(xiàng)目在淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，缽池山旁、古黃河畔，作為生態(tài)景觀住宅，有一定的代表性。營(yíng)銷手法該項(xiàng)目采用分批分次的推盤手法，每次推出少量的樓盤，以不產(chǎn)生尾盤的效果，在供需關(guān)系上也起到了很好的推動(dòng)作用。銷售情況分批次推盤，銷售情況都非常好，從2006年10月開(kāi)盤到2007年10月，批次銷售率都達(dá)到98%以上，目前推出樓盤銷售率為85%。價(jià)格分析香格里拉項(xiàng)目在06年10月第一次開(kāi)盤，推出多層、小高35【大湖城邦】產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、疊加項(xiàng)目主訴求創(chuàng)意品位生活建筑特點(diǎn)區(qū)別與淮安其他樓盤，以底密度的花園疊加為主，雙拼、聯(lián)排為輔；形成核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在花園疊加上采用“層層遞進(jìn)”的退臺(tái)式設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)稀缺型產(chǎn)品類型的打造總建面：29萬(wàn)m2建筑形態(tài)：疊加、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層總套數(shù)：1870套【大湖城邦】產(chǎn)品類型總建面：29萬(wàn)m236產(chǎn)品類型配比該項(xiàng)目抓住淮安的房產(chǎn)市場(chǎng)，以市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品“退臺(tái)式花園疊加”為核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品類型配比該項(xiàng)目抓住淮安的房產(chǎn)市場(chǎng)，以市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品“退臺(tái)37戶型鑒賞戶型鑒賞38價(jià)格分析

該項(xiàng)目以區(qū)別與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品類型，從2006年底入市至今價(jià)格上漲15%，目前其花園疊加產(chǎn)品的均價(jià)為3200元/㎡。在淮安具有一定的代表性。

銷售情況該項(xiàng)目在06年底和07年初兩次開(kāi)盤均遭搶購(gòu)，說(shuō)明此種產(chǎn)品類型在淮安市場(chǎng)非常受歡迎，花園疊加采用入戶花園和寬景露臺(tái)的設(shè)計(jì)，使其空間面積上增加，在價(jià)格體現(xiàn)上卻比聯(lián)排的總價(jià)低，使其更具有“親和力“，容易被購(gòu)房者所接受。

價(jià)格分析該項(xiàng)目以區(qū)別與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品類型，從2006年底入市至39綜觀開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃以及房型的情況表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)：個(gè)案規(guī)劃及房型特點(diǎn)評(píng)價(jià)小區(qū)規(guī)模明顯變大，20萬(wàn)方的項(xiàng)目并不鮮見(jiàn)，香格里拉、河畔花苑、大湖城邦均超過(guò)了25萬(wàn)平方米的規(guī)模，其他均在10萬(wàn)平米以內(nèi)；房屋結(jié)構(gòu)多以板式為主，建筑形態(tài)由多層向小高層、高層過(guò)渡中，目前市場(chǎng)上對(duì)多層的偏好略高于小高層；從面積控制上看,開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤面積差異較大，二房面積在80-110平米之間，三房面積在120-140平米之間；從面積配比上看，二房和三房均是市場(chǎng)去化的主力面積，特別是90平米左右的二房和130平米左右的三房，比較受購(gòu)房喜愛(ài)；從戶型設(shè)計(jì)上看，該區(qū)域的戶型都基本比較傳統(tǒng)正氣，但普遍缺乏亮點(diǎn)和賣點(diǎn)；綜觀開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃以及房型的情況表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)：個(gè)案規(guī)40項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇41項(xiàng)目所在位置分析項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)的北面，東面目前是當(dāng)?shù)鼐用竦淖∷?，南面將是香格里拉小區(qū)的四期，西面為淮安市警察學(xué)校，北面為舊黃河。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃情況來(lái)看，南部是大型工廠集中區(qū)，中部及北部則是大量住宅的集中地。淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（紅線內(nèi)）工廠集中區(qū)域住宅集中區(qū)域缽池山公園項(xiàng)目所在位置分析項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)的北面，東面目42項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境東西方向項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境東西方向43項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境南北方向項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境南北方向44項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目紅線范圍香格里拉四期項(xiàng)目南面小路項(xiàng)目目前的小環(huán)境較差，目前主要進(jìn)出干道（如上圖所示）仍未修繕，從周邊的規(guī)劃來(lái)，項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)被住宅小區(qū)所包圍。項(xiàng)目的位置較偏，里兩條主要干道距離較遠(yuǎn)，出行不太便利。警察學(xué)校操場(chǎng)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目紅線范圍香格里拉四期項(xiàng)目南面小路項(xiàng)目目前45項(xiàng)目周邊道路分析南昌路650米在建路1200米在建路630米項(xiàng)目周邊道路分析南在建路1200米在建路4623路23路3路項(xiàng)目周邊公交線路及站點(diǎn)項(xiàng)目周邊的公交線路較多，但是較多線路是走南面的深圳路、廈門路，我們項(xiàng)目前面水渡口大道的線路較少。23路公交車在所標(biāo)的位置有一個(gè)站點(diǎn)。項(xiàng)目位置離主要交通干道和交通站點(diǎn)都較遠(yuǎn)。23路23路項(xiàng)目周邊公交線路及站點(diǎn)項(xiàng)目周邊的公交線路較多，但47項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)500米長(zhǎng)青公墓黃河公墓長(zhǎng)青公墓是一個(gè)新建的公共墓地，每年都有市區(qū)內(nèi)的包車來(lái)這里掃墓。從市區(qū)到公墓，我們前面的道路是其必經(jīng)之路項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)500米長(zhǎng)青公墓黃河公墓長(zhǎng)青公墓是一個(gè)新建的公48駕校辦公樓（4樓高）常青公墓項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)距離分析從照片上可以看出，常青公墓離我項(xiàng)目較近，而且本地人基本都知道這邊有個(gè)公墓，從照片上實(shí)際目測(cè)（假設(shè)我項(xiàng)目建五層且項(xiàng)目東面沒(méi)有建筑物遮擋）項(xiàng)目最東面的4－5層的房間可以直接看到公墓的存在。駕校辦公樓（4樓高）常青公墓項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)距離分析從照片上可49優(yōu)勢(shì)（Strength）地塊所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，3區(qū)合體之間銜接的重要位置，造就了它不可或缺的價(jià)值感和未來(lái)性。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的支持度、及未來(lái)的區(qū)域定位決定來(lái)地塊將來(lái)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)項(xiàng)目靠近缽池山公園和豐收河，擁有較好的買點(diǎn)機(jī)會(huì)(Opportunities)隨著整個(gè)園區(qū)發(fā)展的深入，結(jié)構(gòu)框架的合理化，區(qū)域內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)更多的潛在購(gòu)買力點(diǎn)。本案緊鄰香格里拉項(xiàng)目，該項(xiàng)目可吸引大量的客源進(jìn)入?yún)^(qū)域購(gòu)房，也可為我項(xiàng)目帶來(lái)一定的客源。劣勢(shì)(Weakness)地塊周邊環(huán)境較差地塊周邊配套的不成熟在很大程度上限制了業(yè)主的購(gòu)買成因威脅(Threats)周邊樓盤體量較大，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈城市收入水平和消費(fèi)能力弱，短期經(jīng)濟(jì)較難有大飛躍，整體去化速度較慢客群因素的不穩(wěn)定性造成銷售上的潛在威脅宏觀政策影響造成了市場(chǎng)出現(xiàn)不確定因素，外來(lái)購(gòu)買力出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）機(jī)會(huì)(Opportunities)劣50住宅目前形態(tài)項(xiàng)目周邊目前在售房源較多，香格里拉距離項(xiàng)目較近，其成功的銷售將提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)格預(yù)期。可行形態(tài)和香格里拉形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，打造多元化的社區(qū)規(guī)劃和量身訂制的戶型比例。項(xiàng)目定位分析綜合以上我司認(rèn)為本案仍然應(yīng)該是以特色住宅為主題，從社區(qū)的功能性與服務(wù)性入手貼緊周邊實(shí)際受眾人群和近期可能發(fā)展客群，打造區(qū)域內(nèi)的性價(jià)比較高的社區(qū)。住宅目前形態(tài)項(xiàng)目周邊目前在售房源較多，香格里拉距離項(xiàng)目較近，51小面積、低總價(jià)，在合理控制面積的前提下，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上完善居住功能合理配置。產(chǎn)品呈現(xiàn)“低總價(jià)、高品質(zhì)”，通過(guò)產(chǎn)品的附加價(jià)值和潛在價(jià)值，最大限度的對(duì)目標(biāo)客戶需求進(jìn)行滿足。通過(guò)項(xiàng)目核心價(jià)值的創(chuàng)造來(lái)，滿足目標(biāo)市場(chǎng)“自我實(shí)現(xiàn)”這種較高層次需求的滿足由于銷售對(duì)象基本以市區(qū)客源為主我司建議整體產(chǎn)品應(yīng)遵循如下產(chǎn)品線路：

小面積、低總價(jià)，在合理控制面積的前提下，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)上完善居52客層分析

項(xiàng)目區(qū)域客源定位目標(biāo)客戶年齡分析客層分析項(xiàng)目區(qū)域客源定位目標(biāo)客戶年齡分析53

小戶型90-110m2的二房120-140m2的三房145m2以上復(fù)式和別墅新婚夫婦

工薪階層

普通白領(lǐng)

公務(wù)員

私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶（中高收入人群）

其他（投資客、外來(lái)人員）

各階層段戶型面積需求適合我項(xiàng)目的人群小戶型90-110m2的二房120-140m2的三房14554產(chǎn)品層數(shù)房型單套面積套數(shù)總面積所占比例累計(jì)多層5一房65-7013389245%95%二房85-9010268924450%小三房110-1153984462225%大三房1302062677315%商業(yè)1

50-6016289245%5%合計(jì)

1926178488100%100%項(xiàng)目面積配比產(chǎn)品層數(shù)房型單套面積套數(shù)總面積所占比例累計(jì)多層5一房65-755項(xiàng)目戶型建議

項(xiàng)目戶型建議56項(xiàng)目戶型建議

項(xiàng)目戶型建議57項(xiàng)目戶型建議

項(xiàng)目戶型建議58項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目戶型建議59項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目戶型建議60項(xiàng)目戶型建議

項(xiàng)目戶型建議61多層立面示意多層立面示意62立面示意立面示意63立面示意立面示意64立面示意立面示意65商鋪會(huì)所立面商鋪會(huì)所立面66淮安人對(duì)水有著特殊的感情，一般認(rèn)為“水為財(cái)”，加上淮安水資源豐富，可以用水來(lái)做主題的樓盤很多。但是目前淮安以水為主題的樓盤卻很少，多數(shù)是有水景而無(wú)水境，沿水岸邊環(huán)境處理得很一般，過(guò)于隨意，可以看但不能賞。即使在小區(qū)里做一些水體，也停留在一般的意義上，像什么瀑布、疊泉，多是一汪死水，沒(méi)有把水的文化和內(nèi)涵真正挖掘出來(lái)。

水景組團(tuán)景觀區(qū)域建議淮安人對(duì)水有著特殊的感情，一般認(rèn)為“水為財(cái)”67在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)結(jié)合建筑與其樓前環(huán)境，形成獨(dú)有的環(huán)境單元，加強(qiáng)綠化的層次。環(huán)境設(shè)計(jì)不僅考慮利用地形形成層次俄夫的地面綠化系統(tǒng)，還充分注重了綠色景觀的立體化。中心園林綠地應(yīng)直接融合在住宅組團(tuán)中，建筑的開(kāi)口是格律地得以在視覺(jué)上從西北到東南貫穿，使住宅前后綠地可觀可及。在綠地中不知很多情趣小品，樓臺(tái)亭閣，石板步道等園林設(shè)施，為居民活動(dòng)充分創(chuàng)造條件。環(huán)境設(shè)計(jì)在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)結(jié)合建筑與其樓前環(huán)境，形成獨(dú)有的環(huán)境單元，加68水景組團(tuán)景觀區(qū)域建議水景組團(tuán)景觀區(qū)域建議69組團(tuán)景觀區(qū)域建議組團(tuán)景觀區(qū)域建議70小區(qū)景觀步行道小區(qū)景觀步行道71社區(qū)配套建議社區(qū)配套建議1)自動(dòng)化物業(yè)管理社區(qū)公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)對(duì)配電設(shè)備、照明、給排水設(shè)備、供氣供暖設(shè)備進(jìn)行計(jì)算機(jī)集中控制管理，實(shí)現(xiàn)降低系統(tǒng)成本，保障系統(tǒng)正常工作和提高工作效率的目的。2)便利的通訊網(wǎng)絡(luò)為社區(qū)居民創(chuàng)造初一個(gè)以寬頻網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的全新的網(wǎng)絡(luò)式生活方式，提供高質(zhì)量的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，如internet瀏覽，VOD點(diǎn)播，在線物業(yè)管理，遠(yuǎn)程教學(xué)、遠(yuǎn)程醫(yī)療、數(shù)字圖書管等特色信息服務(wù)。3)社區(qū)安全系統(tǒng)圖像監(jiān)控、周邊防盜系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；室內(nèi)安防系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)；IC卡無(wú)人管理系統(tǒng)。社區(qū)配套建議社區(qū)配套建議72淮安·駕校項(xiàng)目專題演示會(huì)XXXX年X月XX日淮安·駕校項(xiàng)目專題演示會(huì)XXXX年X月XX日73宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)介區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目基地情況介紹產(chǎn)品定位及建議宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述74淮安市江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原中心，全境屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，京杭大運(yùn)河、淮河貫穿全境，洪澤湖、白馬湖鑲嵌其中?，F(xiàn)轄漣水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)，總面積1.01萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?24萬(wàn)，其中市區(qū)建成區(qū)面積85平方公里，市區(qū)人口85萬(wàn)。

地理位置淮安市江蘇省省轄市，地處江蘇北部平原中心，全境屬黃淮平原與江75經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年淮安市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)淮安市1—9月份居民收入消費(fèi)情況

累計(jì)統(tǒng)計(jì)同比增長(zhǎng)人均可支配收入(元）全市9010.515.10%城鎮(zhèn)居民918817.60%人均消費(fèi)性支出（元）全市5944.711.90%城鎮(zhèn)居民608516.80%市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)103.70%—市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)101.80%—經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年淮安市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)淮安市1—9月份居民收入消費(fèi)76政策法規(guī)出臺(tái)時(shí)間政策內(nèi)容影響2007年1月建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)。這一政策對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。2007年3月16日通過(guò)《物權(quán)法》10月1日起執(zhí)行這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。2007年3—9月央行五次加息自三月份央行第一次上調(diào)利率開(kāi)始，短短7個(gè)月時(shí)間，先后又4次上調(diào)利率。銀行利率的大幅度上調(diào)，對(duì)飛速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的遏制作用，限制了過(guò)度的超前消費(fèi)。2007.9.27央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于４０％。對(duì)于高檔住房和投資客來(lái)說(shuō)，這一規(guī)定無(wú)疑是一劑猛藥，給火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆了一盆冷水，但這一規(guī)定能不能使火熱的房產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來(lái)，主要的要看銀行對(duì)第二套住宅的界定。2007.9.28國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)27日共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理。通知明確，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年。這一規(guī)定對(duì)商業(yè)投資客的影響較大。政策法規(guī)出臺(tái)時(shí)間政策內(nèi)容影響2007年1月建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)77城市規(guī)劃淮安城市的特點(diǎn)可以概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線。四水穿城”。一個(gè)高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個(gè)高速公路圈；兩大組團(tuán)：指中心城區(qū)主城區(qū)組團(tuán)和古城組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)，兩組團(tuán)以生態(tài)綠地相連；三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸；四水穿城：指貫穿城市的鹽河、古黃河、里運(yùn)河、大運(yùn)河。規(guī)劃城市性質(zhì)：國(guó)家歷史文化名城，江蘇省重要的交通樞紐，蘇北腹地能夠輻射2000萬(wàn)人口的中心城市。規(guī)劃城市規(guī)模：中期（2010年）100萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2020年）120萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模：規(guī)劃遠(yuǎn)期（2020年）城市建設(shè)用地約120平方公里，城市化水平為55%。遠(yuǎn)景城市人口180萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模為200平方公里。楚州區(qū)淮陰區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)清河區(qū)城市規(guī)劃淮安城市的特點(diǎn)可以概括為“一個(gè)高速圈、兩大組團(tuán)、三條78淮安市近年來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度年均保持在10%以上，相對(duì)發(fā)達(dá)城市而言整體經(jīng)濟(jì)處于剛起步階段。城市發(fā)展重心“東遷”，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)推動(dòng)了城市建設(shè)的步伐，拓寬了市域范圍。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱、結(jié)構(gòu)矛盾突出。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，可預(yù)見(jiàn)在之后的一段期間經(jīng)濟(jì)將有較大提高。城鎮(zhèn)居民整體收入還處在較低的水平，人均月收入為1200元/月，對(duì)高檔商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影響了房地產(chǎn)的消費(fèi)能力。城市交通較為不便，造成城市的外來(lái)人口相對(duì)較少，也在一定程度上影響了其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。城市小結(jié)淮安市近年來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，生產(chǎn)總產(chǎn)值及人均生產(chǎn)總值增79

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)全市市區(qū)全市市區(qū)2006年1-6月26499819447016.38%11.65%2007年1-6月48098435636581.50%83.25%

房地產(chǎn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住房其中普通商品住房別墅保障性住房在建施工面積679.5583.84564.76428.194.18132.39其中新開(kāi)工面積257.236.92208.6186.090.7821.73房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)全市市區(qū)全市市801～6月份,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)達(dá)85.06億元，來(lái)源情況是：上年末結(jié)余資金10.92億元，占12.84%，企業(yè)自籌資金27.31億元，占32.11%，國(guó)內(nèi)銀行貸款12.83億元和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款1.13億元，占16.41%，定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款等其他資金來(lái)源32.87億元，占38.64%，所占份額較大，由此看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依賴商品房預(yù)售獲取的資金依然很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成1～6月份,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)達(dá)85.06億元，來(lái)源情況81市區(qū)（含淮陰區(qū)、楚州區(qū)）商品房供銷分析表時(shí)間：2007年1-6月

單位：萬(wàn)㎡（除供銷比外）商品房商品住房其

中辦公用房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房普通商品住房別墅可預(yù)售面積166.14132.98130.752.234.8825.6可現(xiàn)售面積5.660.350.35005.31實(shí)際預(yù)售面積97.6281.8380.41.432.9112.59實(shí)際現(xiàn)售面積5.20.290.29004.92供應(yīng)總量171.8133.33131.12.234.8830.91銷售總量102.8282.1280.691.432.9117.51供銷比值1.671.621.621.561.681.77商品房供銷情況市區(qū)（含淮陰區(qū)、楚州區(qū)）商品房供銷分析表時(shí)間：2007年1-82淮安上半年土地供應(yīng)量加大，共出讓住宅、商業(yè)性質(zhì)用地95塊，共9510.95畝。分布在70家開(kāi)發(fā)企業(yè)手里，平均每個(gè)企業(yè)擁有土地135.87畝,一個(gè)企業(yè)擁有最多的土地達(dá)850畝，擁有最少的土地2.4畝。其中在總土地面積9510.95畝中，已辦理供地手續(xù)的有5945.19畝，已經(jīng)開(kāi)發(fā)使用的有2084.13畝土地出讓情況淮安上半年土地供應(yīng)量加大，共出讓住宅、商業(yè)性質(zhì)用地95塊，共83月份銷售面積（M2）均價(jià)（元/平方米）套數(shù)7月201984.562778.3617958月213879.22885.4118319月266517.892969.552382淮安市區(qū)（不含楚州級(jí)縣級(jí)市場(chǎng)）房源銷售情況

清河區(qū)清浦區(qū)淮陰區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成交套數(shù)3394556741953081剩余套數(shù)13192036813613季度市場(chǎng)供需情況月份銷售面積（M2）均價(jià)（元/平方米）套數(shù)7月201984.84根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表，二季度末全市普通商品住房的平均價(jià)格是2281元/㎡，同比增長(zhǎng)8.21%，比一季度末上漲16.38%；市區(qū)普通商品住房的平均價(jià)格是2563元/㎡，同比增長(zhǎng)1.3%，比一季度末上漲3.22%；縣域普通商品住房的平均價(jià)格是1785元/㎡，同比增長(zhǎng)21.76%，比一季度末上漲20.85%?？h域普通商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)較快，幅度較大，市區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表，二季度末全市普通商品住房的平均價(jià)格是22885淮陰區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)多層最高價(jià)格(元/M2)3559421036422897最低價(jià)格(元/M2)3163325828582350均價(jià)(元/M2)3261383333002680高層、小高層最高價(jià)格(元/M2)3897445044464100最低價(jià)格(元/M2)3226327029582800均價(jià)(元/M2)3500411436503250各板塊房地產(chǎn)價(jià)格淮陰區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)多層最高價(jià)格(元/M2)355986營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)間項(xiàng)目名稱活動(dòng)內(nèi)容07.8-9上海新城中韓新星選秀活動(dòng)07.8.12香格里拉貧困助學(xué)活動(dòng)07.9.22大湖城邦汽車文化節(jié)冠名活動(dòng)07.9-10新世紀(jì)大廈禮品派送活動(dòng)07.10.11凱德生活廣場(chǎng)大運(yùn)河文化廣場(chǎng)文藝演出活動(dòng)07.8-10香榭麗花苑禮品派送活動(dòng)近期部分樓盤營(yíng)銷活動(dòng)情況：營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)間項(xiàng)目名稱活動(dòng)內(nèi)容07.8-9上海新城中韓新星選秀87媒體監(jiān)測(cè)淮安日?qǐng)?bào)、淮安晚報(bào)、淮安廣播電視報(bào)為淮安當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ闹饕獋鞑ッ襟w，其次為揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)的地方版和新殺入當(dāng)?shù)氐拿襟w，如：江蘇廣播電視報(bào)、江南時(shí)報(bào)等。但從權(quán)威性和價(jià)格來(lái)考慮，淮海晚報(bào)性價(jià)比較高，成為當(dāng)?shù)貜V告投放的主要媒體。其次為廣播電視報(bào)。所以本次統(tǒng)計(jì)主要以淮海晚報(bào)、廣播電視報(bào)為主。以9月為監(jiān)測(cè)時(shí)間段，廣告投放共38次，其中淮海晚報(bào)32次，占總數(shù)的84％。廣播電視報(bào)6次，占總數(shù)的16％。媒體監(jiān)測(cè)淮安日?qǐng)?bào)、淮安晚報(bào)、淮安廣播電視報(bào)為淮安當(dāng)?shù)鼐哂杏绊?8區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤點(diǎn)評(píng)89本案香格里拉3800元/m2旺旺家園3000元/m2香謝麗花苑3600元/m2大湖城邦3200元/m2羅馬假日2800元/m2河畔花城3300元/m2東湖望景苑2880元/m2紫荊苑2850元/m2東方凱旋城2800元/m2盛華心港灣售完億鑫花園2800元/m2世襲雅苑3000元/m2淮安開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤分布圖本案香格里拉旺旺家園香謝麗花苑大湖城邦羅馬假日河畔花城東湖望90案名位置物業(yè)類型總建面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率備注盛華·心港灣東臨濟(jì)南路、北接深圳路多層64000一期06/9二齊07/62900100%住宅全售出億鑫花苑深圳路26號(hào)多層、小高層30000已開(kāi)盤280095%戶型范圍100-148㎡兩室60%三室40%東方·凱旋城海口路與福州路交界口多層、小高層90000未開(kāi)盤預(yù)計(jì)07/12預(yù)計(jì)2800/3期開(kāi)發(fā)，一期準(zhǔn)備開(kāi)盤紫荊苑深圳路與韓泰路交匯處多層、小高層70000一期已售完二期07/08285085%戶型全面，三室占比重大2/3。多層目前已售完優(yōu)山華庭珠海路與蘇州路交界處多層、小高層13000已開(kāi)盤預(yù)計(jì)310035%一幢多層、一幢小高層組成香榭麗花苑?？诼?7號(hào)疊加、雙拼、聯(lián)排15000007/05月開(kāi)盤疊加3300雙拼6000聯(lián)排30萬(wàn)44%分5期開(kāi)發(fā)。一期最高4層大湖城邦深圳路與淮安路交界疊加、雙拼、聯(lián)排290000一期06/12二期07/01三期10/1806/122800目前5500一、二期100%三期50%前一、二期開(kāi)盤搶購(gòu)香格里拉水渡口大道28號(hào)（缽池山公園北門）多層、小高層、聯(lián)排930000第一期在售3300-4300一期85%項(xiàng)目東西版塊分兩期開(kāi)發(fā)，目前在售是一期西版塊。上海新城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廈門路、翔宇大道交叉口高層、小高層270000未開(kāi)盤預(yù)計(jì)年底//價(jià)格差異小東湖·望景苑東臨濟(jì)南路、北接珠海路多層、小高層76900第一期在售288080%第一期在售100多套多層，07/05月價(jià)格2500-2600河畔花城東臨翔宇大道、北接解放東路多層、小高層450000二期08/06月開(kāi)盤3300100%第一期已售完威?；▓@威海路118號(hào)多層50000已開(kāi)盤280090%開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤一覽案名位置物業(yè)類型總建面積開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率備注盛華·心港灣東91產(chǎn)品分析：開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品以多層為主，但存在較多的聯(lián)排、雙拼、疊加。產(chǎn)品類型多樣化；位于新規(guī)劃的開(kāi)發(fā)區(qū)，在用地上，土地一般很規(guī)整，體量一般也很大；在立面風(fēng)格上，淮安樓盤總體以后現(xiàn)代風(fēng)格為主，其中以地中海、歐、法風(fēng)格居多。眾觀淮安樓盤，在樓盤主題上存在兩個(gè)突出的問(wèn)題；樓盤主題不明確或者樓盤主題概念模糊；小結(jié)：淮安整體樓盤市場(chǎng)主力戶型為120-130㎡的經(jīng)濟(jì)型三室戶型，兩房在市場(chǎng)整體占有量相對(duì)較小,主要作為過(guò)渡房和80后年輕一代自住房為主;且兩房總價(jià)較低，可做投資用房，面積范圍在80-95㎡之間。三房在淮安市場(chǎng)屬于整體主導(dǎo)地位，主要用作居住用房，面積范圍在100-135㎡之間。產(chǎn)品分析：小結(jié)：淮安整體樓盤市場(chǎng)主力戶型為120-130㎡的92價(jià)格分析：開(kāi)發(fā)區(qū)的整體均價(jià)在2800-3700元之間，主力戶型總價(jià)在31.9萬(wàn)-40.7萬(wàn)之間，樓層的差價(jià)在70—100元之間，頂樓復(fù)式也比較難去化；本案的周邊樓盤主力價(jià)位以及主力總價(jià)屬于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)均價(jià)最高的樓盤。小結(jié)：由于本案的地理位置不佳,周邊環(huán)境較差,東北兩側(cè)500米范圍內(nèi)又分布了大小兩個(gè)公墓,對(duì)本案整體形象著實(shí)有著很大的影響,不但拉低了項(xiàng)目的品質(zhì),而且使價(jià)格無(wú)法獲得最大的提升.價(jià)格分析：小結(jié)：由于本案的地理位置不佳,周邊環(huán)境較差,東北兩93去化分析：從去化的速度看，2-4層去化最快，1層和頂層復(fù)式去化較慢地理位置優(yōu)越的，去化的速度快從戶型去化上看，兩房>三房>四房>躍層；從產(chǎn)品類型上看，雙拼>聯(lián)排>疊加；多層>小高層;在景觀上做的比較好，比較精細(xì)的，對(duì)去化的速度也是有積極影響的小結(jié)：對(duì)本案來(lái)說(shuō)，雖然先天條件存在很多不足，但我們可以從其他地方補(bǔ)足，例如通過(guò)景觀與周邊不利環(huán)境進(jìn)行區(qū)隔。產(chǎn)品上，力求在細(xì)部下一些工夫，尋求與其他個(gè)案的差異，以吸引客戶，從而達(dá)到一定的去化效果。去化分析：小結(jié)：對(duì)本案來(lái)說(shuō)，雖然先天條件存在很多不足，但我們94客源特征：淮安的目標(biāo)客戶群及潛在客戶群，消費(fèi)能力在整體上勢(shì)頭強(qiáng)盡。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以得知淮安幾個(gè)主要的樓盤，客戶職業(yè)基本上是：教師，公務(wù)員，政府機(jī)關(guān)以及私營(yíng)業(yè)主。項(xiàng)目周邊的幾個(gè)樓盤客源職業(yè)分布上也基本上是：教師，公務(wù)員，個(gè)體戶。小結(jié)：基于以上分析，本案的目標(biāo)客戶也逃脫不了這些范圍：政府機(jī)關(guān)、教師，公務(wù)員，個(gè)體戶，公司職員，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及在市區(qū)購(gòu)房壓力過(guò)大的一部分分流客源，以及一些二次置業(yè)者，這就要求本案在價(jià)格制定上，產(chǎn)品配套上多做工作?？驮刺卣鳎盒〗Y(jié)：基于以上分析，本案的目標(biāo)客戶也逃脫不了這些范95總結(jié)通過(guò)調(diào)查，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)住宅兩房的面積基本上是在：80—95㎡，三房的面積基本上是在105—135㎡，兩房的或者是三房的處于銷售的主流位置上，且供應(yīng)量偏大，本案如果以小戶型來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺口，有效的控制總價(jià)，銷售難度將大大降低。在規(guī)劃上基本上全部是多層、小高層，可以說(shuō)明這樣一個(gè)問(wèn)題，在本區(qū)域的市場(chǎng)受眾對(duì)高層是不受歡迎的，所以本案對(duì)這種產(chǎn)品應(yīng)以不做或少做為慮。清河區(qū)的整體均價(jià)在3200-4400元之間，主流總價(jià)在35萬(wàn)-48萬(wàn)之間。開(kāi)發(fā)區(qū)的整體均價(jià)在2900-3700元之間，主流總價(jià)在32萬(wàn)-40萬(wàn)之間。總結(jié)96【紫荊苑】產(chǎn)品類型由多層、小高層項(xiàng)目主訴求城市中文化社區(qū)建筑特點(diǎn)建筑簡(jiǎn)潔明快，富有現(xiàn)代特色項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)周邊配套相對(duì)成熟，交通方便，目前已開(kāi)通了4個(gè)公交線路典型樓盤分析總建：7萬(wàn)m2，住宅5.5萬(wàn)m2建筑形態(tài)：多層、小高層總套數(shù)：447套【紫荊苑】產(chǎn)品類型典型樓盤分析總建：7萬(wàn)m2，住宅5.5萬(wàn)m97戶型配比該項(xiàng)目以94-106㎡兩室房、120-126㎡舒適型三室型為主導(dǎo)

，戶型方正實(shí)用。戶型配比該項(xiàng)目以94-106㎡兩室房、120-126㎡舒適98戶型鑒賞戶型鑒賞99淮安著名住宅項(xiàng)目提案100淮安著名住宅項(xiàng)目提案101價(jià)格分析紫荊苑項(xiàng)目在06年12月開(kāi)盤以來(lái)，推出多層、小高層，開(kāi)盤銷售情況良好，在07年8月份開(kāi)始陸續(xù)推出新房源，價(jià)格持續(xù)增高，到目前均價(jià)在2850元/㎡，該項(xiàng)目在淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊配套較好，有一定的代表性。目前多層只剩部分大戶型住宅和商鋪，銷售趨于平穩(wěn)。價(jià)格分析紫荊苑項(xiàng)目在06年12月開(kāi)盤以來(lái)，推出多層、小高層，102【香格里拉】產(chǎn)品類型由多層、小高層、聯(lián)排組成項(xiàng)目主訴求國(guó)際名門、領(lǐng)秀生活建筑特點(diǎn)后現(xiàn)代歐洲風(fēng)格建筑，部分建筑底層架空?qǐng)@林項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)國(guó)際品牌香港招商局物管顧問(wèn)，國(guó)家一級(jí)物管常州中房計(jì)算機(jī)中心，智能管理系統(tǒng)，形成產(chǎn)品的高附加值；總建面：93萬(wàn)m2建筑形態(tài)：小高層、高層、多層、聯(lián)排總套數(shù)：5000余戶【香格里拉】產(chǎn)品類型總建面：93萬(wàn)m2103戶型配比該項(xiàng)目以114-139㎡舒適性三室房型為主導(dǎo)；附以84-89㎡經(jīng)濟(jì)型兩室戶型及163-168㎡以上四室戶型，形成全角度的客群圈層覆蓋。戶型配比該項(xiàng)目以114-139㎡舒適性三室房型為主導(dǎo)；附以8104戶型鑒賞戶型鑒賞105淮安著名住宅項(xiàng)目提案106價(jià)格分析香格里拉項(xiàng)目在06年10月第一次開(kāi)盤，推出多層、小高層，開(kāi)盤即被搶購(gòu)，在07年8月份開(kāi)始陸續(xù)推出樓盤，價(jià)格持續(xù)增高，到目前均價(jià)在3700元/㎡，該項(xiàng)目在淮安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越，缽池山旁、古黃河畔，作為生態(tài)景觀住宅，有一定的代表性。營(yíng)銷手法該項(xiàng)目采用分批分次的推盤手法，每次推出少量的樓盤，以不產(chǎn)生尾盤的效果，在供需關(guān)系上也起到了很好的推動(dòng)作用。銷售情況分批次推盤，銷售情況都非常好，從2006年10月開(kāi)盤到2007年10月，批次銷售率都達(dá)到98%以上，目前推出樓盤銷售率為85%。價(jià)格分析香格里拉項(xiàng)目在06年10月第一次開(kāi)盤，推出多層、小高107【大湖城邦】產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、疊加項(xiàng)目主訴求創(chuàng)意品位生活建筑特點(diǎn)區(qū)別與淮安其他樓盤，以底密度的花園疊加為主，雙拼、聯(lián)排為輔；形成核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在花園疊加上采用“層層遞進(jìn)”的退臺(tái)式設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)稀缺型產(chǎn)品類型的打造總建面：29萬(wàn)m2建筑形態(tài)：疊加、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層總套數(shù)：1870套【大湖城邦】產(chǎn)品類型總建面：29萬(wàn)m2108產(chǎn)品類型配比該項(xiàng)目抓住淮安的房產(chǎn)市場(chǎng)，以市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品“退臺(tái)式花園疊加”為核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品類型配比該項(xiàng)目抓住淮安的房產(chǎn)市場(chǎng)，以市場(chǎng)稀缺型產(chǎn)品“退臺(tái)109戶型鑒賞戶型鑒賞110價(jià)格分析

該項(xiàng)目以區(qū)別與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品類型，從2006年底入市至今價(jià)格上漲15%，目前其花園疊加產(chǎn)品的均價(jià)為3200元/㎡。在淮安具有一定的代表性。

銷售情況該項(xiàng)目在06年底和07年初兩次開(kāi)盤均遭搶購(gòu)，說(shuō)明此種產(chǎn)品類型在淮安市場(chǎng)非常受歡迎，花園疊加采用入戶花園和寬景露臺(tái)的設(shè)計(jì)，使其空間面積上增加，在價(jià)格體現(xiàn)上卻比聯(lián)排的總價(jià)低，使其更具有“親和力“，容易被購(gòu)房者所接受。

價(jià)格分析該項(xiàng)目以區(qū)別與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品類型，從2006年底入市至111綜觀開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃以及房型的情況表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)：個(gè)案規(guī)劃及房型特點(diǎn)評(píng)價(jià)小區(qū)規(guī)模明顯變大，20萬(wàn)方的項(xiàng)目并不鮮見(jiàn)，香格里拉、河畔花苑、大湖城邦均超過(guò)了25萬(wàn)平方米的規(guī)模，其他均在10萬(wàn)平米以內(nèi)；房屋結(jié)構(gòu)多以板式為主，建筑形態(tài)由多層向小高層、高層過(guò)渡中，目前市場(chǎng)上對(duì)多層的偏好略高于小高層；從面積控制上看,開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤面積差異較大，二房面積在80-110平米之間，三房面積在120-140平米之間；從面積配比上看，二房和三房均是市場(chǎng)去化的主力面積，特別是90平米左右的二房和130平米左右的三房，比較受購(gòu)房喜愛(ài)；從戶型設(shè)計(jì)上看，該區(qū)域的戶型都基本比較傳統(tǒng)正氣，但普遍缺乏亮點(diǎn)和賣點(diǎn)；綜觀開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案規(guī)劃以及房型的情況表現(xiàn)出以下幾點(diǎn)：個(gè)案規(guī)112項(xiàng)目篇項(xiàng)目篇113項(xiàng)目所在位置分析項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)的北面，東面目前是當(dāng)?shù)鼐用竦淖∷?，南面將是香格里拉小區(qū)的四期，西面為淮安市警察學(xué)校，北面為舊黃河。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃情況來(lái)看，南部是大型工廠集中區(qū)，中部及北部則是大量住宅的集中地?；窗步?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（紅線內(nèi)）工廠集中區(qū)域住宅集中區(qū)域缽池山公園項(xiàng)目所在位置分析項(xiàng)目所在位置項(xiàng)目位于淮安開(kāi)發(fā)區(qū)的北面，東面目114項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境東西方向項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境東西方向115項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境南北方向項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境南北方向116項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目紅線范圍香格里拉四期項(xiàng)目南面小路項(xiàng)目目前的小環(huán)境較差，目前主要進(jìn)出干道（如上圖所示）仍未修繕，從周邊的規(guī)劃來(lái)，項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)被住宅小區(qū)所包圍。項(xiàng)目的位置較偏，里兩條主要干道距離較遠(yuǎn)，出行不太便利。警察學(xué)校操場(chǎng)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目紅線范圍香格里拉四期項(xiàng)目南面小路項(xiàng)目目前117項(xiàng)目周邊道路分析南昌路650米在建路1200米在建路630米項(xiàng)目周邊道路分析南在建路1200米在建路11823路23路3路項(xiàng)目周邊公交線路及站點(diǎn)項(xiàng)目周邊的公交線路較多，但是較多線路是走南面的深圳路、廈門路，我們項(xiàng)目前面水渡口大道的線路較少。23路公交車在所標(biāo)的位置有一個(gè)站點(diǎn)。項(xiàng)目位置離主要交通干道和交通站點(diǎn)都較遠(yuǎn)。23路23路項(xiàng)目周邊公交線路及站點(diǎn)項(xiàng)目周邊的公交線路較多，但119項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)500米長(zhǎng)青公墓黃河公墓長(zhǎng)青公墓是一個(gè)新建的公共墓地，每年都有市區(qū)內(nèi)的包車來(lái)這里掃墓。從市區(qū)到公墓，我們前面的道路是其必經(jīng)之路項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)500米長(zhǎng)青公墓黃河公墓長(zhǎng)青公墓是一個(gè)新建的公120駕校辦公樓（4樓高）常青公墓項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)距離分析從照片上可以看出，常青公墓離我項(xiàng)目較近，而且本地人基本都知道這邊有個(gè)公墓，從照片上實(shí)際目測(cè)（假設(shè)我項(xiàng)目建五層且項(xiàng)目東面沒(méi)有建筑物遮擋）項(xiàng)目最東面的4－5層的房間可以直接看到公墓的存在。駕校辦公樓（4樓高）常青公墓項(xiàng)目周邊不利點(diǎn)距離分析從照片上可121優(yōu)勢(shì)（S