房地產(chǎn)估價師比較法及其應用

比較法及其應用（二）（總分:100.00，做題時間：90分鐘）一、{{B}}多項選擇題{{/B}}（總題數(shù)：17,分數(shù)：34.00）下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有。A.標準廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.VE.解析：［解析］本題考核的是市場法適用的估價對象。市場法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用市場法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價；（2）寫字樓；（3）商鋪；（4）標準廠房；（5）房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房（分數(shù)：2.00）A.TOC\o"1-5"\h\zVVD.V解析：［解析］本題考核的是難以采用市場法估價的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價：（1）數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；（2）很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；（3）可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權利性質(zhì)D.總價E.外觀（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVVD.E.解析：［解析］本題考核的是相似的房地產(chǎn)應滿足的條件。相似的房地產(chǎn)應該滿足的條件：與估價對象的區(qū)位相近；與估價對象的用途相同；與估價對象的權力性質(zhì)相同；與估價對象的檔次相當；與估價對象的規(guī)模相當；與估價對象的建筑結構相同。市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的。A.區(qū)位相近B.權利性質(zhì)相同C.面積相等D.檔次相當E.建成年份相同（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.VE.解析：［解析］本題考核的是選取的可比實例應滿足的要求。選取可比實例時，應滿足：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價對象的用途相同；（3）與估價對象的權利性質(zhì)相同；（4）與估價對象的檔次相當；（5）與估價對象的規(guī)模相當；（6）與估價對象的建筑結構相同。市場法中權益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權設立（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.D.V解析：［解析］本題考核的是權益狀況調(diào)整的內(nèi)容。由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質(zhì)與估價對象的權利性質(zhì)相同，所以在這種前提下，權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件（如容積率）、出租情況、地役權設立情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素主要是。A.通貨膨脹或國家政策B.利害關系人之間的交易C.被迫出售或被迫購買的交易D.對交易對象有特殊偏好的交易E.人為哄抬價格的交易（分數(shù)：2.00）A.TOC\o"1-5"\h\zVVVV解析：比較法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括A.環(huán)境B.地質(zhì)條件C.外部配套設施D.地形地勢E.裝飾裝修（分數(shù)：2.00）A.TOC\o"1-5"\h\zVC.VV解析：運用比較法估價的操作步驟一般可分為A.搜集交易實例B.選取可比實例C.對可比實例的市場價格進行適當處理D.對可比實例成交價格進行處理E.求取比較價值（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.VV解析：估價對象的類似房地產(chǎn)是指與估價對象的等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.權利性質(zhì)C.檔次D.建筑結構E.價格（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVVVE.解析：搜集交易實例搜集的內(nèi)容一般必須包括A.交易雙方基本情B.交易實例房地產(chǎn)基本狀況C.成交日期、成交價格、交易情況D.交易期限長短E.辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)的情況（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVVD.E.解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有等。A.百分比調(diào)整B.減法調(diào)整C.加法調(diào)整D.總價調(diào)整E.直接比較調(diào)整（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVB.VVV解析：建立比較基準一般要做的工作有A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一計價單位D.統(tǒng)一采用總價E.統(tǒng)一采用單價（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVVD.E.解析：房地產(chǎn)權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容有A.基礎設施完備程度B.用益物權設立情況C.規(guī)劃條件D.環(huán)境景觀E.土地使用期限（分數(shù)：2.00）A.TOC\o"1-5"\h\zVVD.V解析：統(tǒng)一計價單位包括。A.統(tǒng)一價格表示單位B.統(tǒng)一幣種和貨幣單位C.統(tǒng)一價值表示單位D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位E.統(tǒng)一體積內(nèi)涵和單位（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.VE.解析：財產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有A.帶有債權債務的房地產(chǎn)B.含有非房地產(chǎn)成分C.含有房地產(chǎn)成分D.房地產(chǎn)區(qū)位范圍不同E.房地產(chǎn)實物范圍不同（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.D.V解析：對于交易稅費非正常負擔的修正，下列計算公式正確的有。A.正常負擔下的價格-應由買方繳納的稅費=買方實付金額B.正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=賣方實得金額C.應由買方繳納的稅戶場iTOC\o"1-5"\h\z費=正常負擔下的價格X應由買方繳納的稅費比率D.IE.-（分數(shù)：2.00）A.B.VVV解析：市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用。A.價格指數(shù)B.價格變動率C.價格百分率D.時間序列分析E.價格差額（分數(shù)：2.00）TOC\o"1-5"\h\zVVC.VE.解析：二、{{B}}判斷題{{/B}}（總題數(shù)：19,分數(shù)：38.00）在估價中選擇4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2,首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次性付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。巳知折現(xiàn)率10%，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：［解析］本題考核的是實際單位的計算。本題中，甲的實際單位=［24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）］：100=0.4653萬元，乙的實際單位=［24+36/（1+10%）0.5】&120=0.4860萬元，丙的實際單位=0.4700萬元，丁的實際單價=［20+32.36/（1+10%）］：110=0.4493萬元，故有乙〉丙〉甲〉丁。當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格+債務-債權。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：［解析］本題考核的是市場法的理論依據(jù)。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。選取可比實例應除了符合可比實例房地產(chǎn)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)外，還應符合可比實例的交易類型應與估價目的吻合、可比實例的成交日期應盡量接近價值時點和可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格的條件。在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：市場法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現(xiàn)。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：［解析］本題考核的是市場法的應用。市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，可以采用比較法估價。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：市場狀況調(diào)整的方法主要是差額法。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應向政府或政府授權的部門確定，公布的基準地價、標準定價、房屋重量價格及房地產(chǎn)市場價格資料。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：對于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權重應有所不同；對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權重應有所不同。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：可比實例的成交價格應盡量為正常成交價格。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：估價機構或估價師之間可以建立某種協(xié)作關系，相互提供所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：比較法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951,其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況得97分。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：在實際的交易日期調(diào)整中，最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，不是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整，經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，可比實例在成交日期的價格就變成了在價值時點的價格。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。（分數(shù)：2.00）正確V錯誤解析：權益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素的狀況。權益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中。遇到最多的是城市規(guī)劃限制條件調(diào)整。（分數(shù)：2.00）正確錯誤V解析：三、{{B}}計算題{{/B}}（總題數(shù)：5,分數(shù)：28.00）某建設用地使用權于2010年4月15日以出讓方式取得，土地面積為200000m2，規(guī)劃容積率為2.0,其中配建20%的限價房，限定價格為4800元/m2,其余80%為商品房。該項目建筑安裝工程費用為1500元/m2,前期工程費、管理費分別為建筑安裝工程費用的10%和6%；至2011年10月15日完成了主體結構，預計至建成尚需1.5年，還需投入40%的建設費用，費用均勻投入。目前產(chǎn)權人因資金問題擬轉(zhuǎn)讓該在建工程，該轉(zhuǎn)讓行為將會使工程停滯0.5年后再開始續(xù)建。當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中，買方需繳納的稅費為購買價的3%，同類商品房的售價為7000元/m2,銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在建成前半年開始均勻投入，假設項目在建成時可全部售出。請根據(jù)上述資料測算該在建工程2011年10月15日的市場價值。（折現(xiàn)率為10%）（分數(shù)：8.00）正確答案：（（1）［*］=174016.53萬元（2）［*］（3）［*］（4）［*］（5）該在建工程取得稅費總額=VX3%=0.03V（6）V=174016.53萬元+31735.54萬元-0.03V-5687.64萬元-24713.17萬元V=170243.94萬元。）解析：為評估某寫字樓2011年5月1日的市場價值，在該寫字樓附近選取了3個與其相似的寫字樓的交易實例為可比實例，有關資料見下表?？杀葘嵗?可比實例2可比實例3成交價格8000元/m21300美元/m28800元/m2成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日交易日期+2%+3%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-5%+6%在表中的交易情況中，正（負）值表示可比實例成交價格高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例狀況優(yōu)（劣）于估價對象狀況導致的價格差異幅度。人民幣匯率中間價，2011年3月1日為1美元對人民幣6.5706元，2011年5月1日為1美元對人民幣6.499元；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%,2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。請利用上述資料測算該寫字樓2011年5月1日的市場價值。（分數(shù)：5.00）正確答案：（根據(jù)計算公式：比較價值=可比實例成交價格X交易情況修正系數(shù)X市場狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)（1）比較價值［*］。⑵比較價值［*］。⑶比較價值［*］。因此，估價對象的市場價值（單價）=（8609.76+8642.39+8515.85）元而2：3=8589.33元/m2。）解析：39.評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地，土地總面積為1500m2。收集有關資料：共調(diào)查了A、B、C三宗土地買賣實例作為比較實例?？杀葘嵗某山粌r格如下表所示。實例可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(元/m2)120011501380成交日期2008年2月20日2008年4月20日2008年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%(3)該類土地2008年1月至9月的價格變動情況如下表所示。月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100。(4)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果，如下表所示。房地產(chǎn)狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運用上述資料估算該土地2008年9月20日的正常市場價格。(分數(shù)：5.00)正確答案：((1)計算公式：比較價值=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況修正系數(shù)為：可比實例A=100/100；可比實例B=100/97；可比實例C=100/105。交易狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實例A=0.985X1.026X1.013X1.028X1.035X1.033X1.038=1.168；可比實例B=1.013X1.028X1.035X1.033X1.038=1.156；可比實例C=1.033X1.038=1.072。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：可比實例A=100/(95X0.4+105X0.35+110X0.25)=100/102.25；可比實例B=100/(92X0.4+96X0.35+98X0.25)=100/94.9；可比實例C=100/(106X0.4+109X0.35+97X0.25)=100/104.8。計算比較價值：比準價格A=1200元/m2X(100/100)X1.168X(100/102.25)=1370.76元/m2；比準價格B=1150元/m2X(100/97)X1.156X(100/94.9)=1444.17元福；比準價格C=1380元/m2X(100/105)X1.072X(100/104.8)=1344.38元福。將上述三個比較價值的簡單算術平均數(shù)作為比較法的估算結果，則有：估價對象價格(單價)=(1370.76+1444.17+1344.38)元/m2/3=1386.44元/m2；估價對象價格(總價)=1386.44元/m2X1500m2=207.97萬元。)解析：為評估某寫字樓2008年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下?？杀葘嵗某山粌r格與成交日期如下。實例可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(元/m2)600058006120成交日期2008年4月1日2008年2月1日2008年5月1日⑵交易情況分析判斷如下。實例可比實例A可比實例B可比實例C交易情況3%-1%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。(3)調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2007年11月1日到2008年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2008年6月1日至2008年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷如下。實例可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2008年10月1日的正常市場價格(如需計算平均值采用簡單算術平均法)。(分數(shù)：5.00)正確答案：((1)計算公式：比較價值=可比實例價格X交易情況修正系數(shù)X交易狀況調(diào)整系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況修正系數(shù)：可比實例A=100/(100+3)=100/103；可比實例B=100/(100-1)=100/99；可比實例C=100/(100+2)=100/102。交易狀況調(diào)整系數(shù)：可比實例A=(1+1.2%)2X(1+1.8%)4=1.0999；可比實例B=(1+1.2%)4X(1+1.8%)4=1.1265；可比實例C=(1+1.2%)X(1+1.8%)4=1.0869。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：因素權重值的計算：因素1的權重=4/(1+1.67+4)=60%；因素2的權重=1.67/(1+1.67+4)=25%；因素3的權重=1/(1+1.67+4)=15%。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的計算：可比實例A=100/[(100+2)X60%+(100-3)X25%+(100+6)X15%]=100/101.35：可比實例B=100/[(100+4)X60%+(100-1)X25%+(100+2)X15%]=100/102.45；可比實例C=100/[(100+0)X60%+(100+5)X25%+(100-3)X15%]=100/100.8。計算比較價值：比準價格A=6000元/m2X(100/103)X1.0999X(100/101.35)=6321.84元/m2；比準價格B=5800元/m2X(100/99)X1.1265X(100/102.45)=6441.87元/m2；比準價格C=6120元/m2X(100/102)X1.0869X(100/100.8)=6469.64元/m2。估價對象價格(單價)=(6321.84+6441.87+6469.64)元/m2/3=6411.12元/m2。)解析：為評估某寫字樓2008年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下?？杀葘嵗某山粌r格與成交日期如下。實例可比實例A可比實例B可比實例C成交價格(兀/m2)600061405890成交日期2008年3月1日2008年5月1日2008年2月1日⑵交易情況分析判斷如下。實例可比實例A可比實例B可比實例C交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負