房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

房地產(chǎn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告集團(tuán)戰(zhàn)略要回答清楚以下問(wèn)題企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責(zé)分配？業(yè)務(wù)定位和商業(yè)模式企業(yè)使命、愿景產(chǎn)品戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略（管控模式、核心資源和關(guān)鍵能力培養(yǎng)）未來(lái)集團(tuán)是個(gè)什么樣的公司？集團(tuán)未來(lái)的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進(jìn)行選擇？集團(tuán)商業(yè)模式是什么？在確定的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)定位基礎(chǔ)上，集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計(jì)？如何改善流程以提高工作效率？如何改善集團(tuán)的薪酬制度和用人機(jī)制？區(qū)域戰(zhàn)略階段性戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個(gè)市場(chǎng)，哪個(gè)地域競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)：價(jià)值定位、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源？戰(zhàn)略規(guī)劃框架-我們將按照以下步驟來(lái)規(guī)劃集團(tuán)戰(zhàn)略愿景使命經(jīng)營(yíng)策略第一步

確定使命、愿景定位和商業(yè)模式第二步

分階段發(fā)展目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)策略第三步

產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃第四步

區(qū)域戰(zhàn)略第五步

職能戰(zhàn)略支撐現(xiàn)有產(chǎn)品和新產(chǎn)品評(píng)估分析產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域聚焦戰(zhàn)略區(qū)域選擇基于集團(tuán)自身資源和能力的戰(zhàn)略規(guī)劃分階段戰(zhàn)略目標(biāo)管控模式圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所需的核心資源和能力培養(yǎng)定位和商業(yè)模式基于對(duì)集團(tuán)地產(chǎn)外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力分析及標(biāo)桿企業(yè)借鑒分析，確定集團(tuán)地產(chǎn)總體戰(zhàn)略思想是適度聚焦，并側(cè)重體現(xiàn)在以下三方面區(qū)域聚焦：產(chǎn)品聚焦：專業(yè)化：立足XX、XX，聚焦珠三角面向中高層收入人群的產(chǎn)品規(guī)劃，發(fā)展2-3個(gè)具有復(fù)制功能的產(chǎn)品線以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，專注住宅及商業(yè)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)做精做專隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和集中度的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向?qū)I(yè)化發(fā)展方向產(chǎn)品決策規(guī)劃設(shè)計(jì)施工組織營(yíng)銷管理物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)銷售策劃項(xiàng)目策劃取得土地建筑設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析各階段的價(jià)值活動(dòng)，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值活動(dòng)價(jià)值鏈集成整合市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策、投資和對(duì)各階段價(jià)值活動(dòng)的資源整合和控制上報(bào)批/審核辦理規(guī)劃證投資計(jì)劃竣工驗(yàn)收物業(yè)出租物業(yè)服務(wù)出租服務(wù)從行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，資金和能夠決定產(chǎn)品品質(zhì)服務(wù)的環(huán)節(jié)將成為價(jià)值鏈中最大的增值環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)樓盤銷售15%

10%5%土地運(yùn)作土地運(yùn)作營(yíng)銷策劃建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)前期策劃設(shè)計(jì)前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計(jì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度土地雖然依然重要，但當(dāng)前大量沒(méi)有實(shí)際開(kāi)發(fā)的土地資源在等待資金使其價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，國(guó)家地根緊縮政策導(dǎo)致土地價(jià)格不斷升高，從土地獲取溢價(jià)在不斷減少。買方需求主要表現(xiàn)為追求更低的產(chǎn)品價(jià)格，更高的產(chǎn)品質(zhì)量和更多更好的售后服務(wù)20%

25%

30%

35%

40%

資金：在緊縮性金融政策下，資金成為完成整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵，因而成為整體價(jià)值鏈的核心在賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，決定產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)資金開(kāi)發(fā)商在整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條中依然占主導(dǎo)地位，但對(duì)于發(fā)達(dá)城市和先進(jìn)企業(yè)而言，其他各種業(yè)務(wù)形態(tài)已得到快速的發(fā)展房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)施工工程監(jiān)理全程質(zhì)量成本監(jiān)控地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)開(kāi)發(fā)咨詢土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體勘察設(shè)計(jì)市政工程設(shè)計(jì)興建融資管理/銷售管理投資管理直接投入項(xiàng)目入股項(xiàng)目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券項(xiàng)目管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/出租酒店經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)寫字樓租售經(jīng)營(yíng)公寓經(jīng)營(yíng)工業(yè)用房租售經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理房地產(chǎn)中介/評(píng)估/咨詢服務(wù)策劃/銷售相關(guān)服務(wù)在產(chǎn)業(yè)周期演變、國(guó)家宏觀調(diào)控、行業(yè)加速集中等因素的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資等新興商業(yè)模式開(kāi)始出現(xiàn)由于中國(guó)幅員遼闊、地區(qū)梯級(jí)差異明顯、大量的住房需求仍未得到滿足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里占據(jù)主導(dǎo)地位在國(guó)家緊縮性的財(cái)政金融政策下，資金變的越來(lái)越重要的前提下，已有部分房地產(chǎn)公司利用資金優(yōu)勢(shì)在進(jìn)行轉(zhuǎn)型。例如保利地產(chǎn)持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)比重在逐年增加、上海中凱地產(chǎn)和國(guó)外地產(chǎn)基金合作，利用資金優(yōu)勢(shì)去主導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)輔助和配套業(yè)務(wù)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要存在三大類可能的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)金融服務(wù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)持有投資基金投資信托按揭貸款業(yè)務(wù)財(cái)產(chǎn)管理中介代理房地產(chǎn)債權(quán)投資房地產(chǎn)股權(quán)投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)辦公開(kāi)發(fā)廠房/會(huì)展/旅游等開(kāi)發(fā)定制化服務(wù)商業(yè)開(kāi)發(fā)需要等待中國(guó)地產(chǎn)金融相對(duì)成熟目前還是配套輔助業(yè)務(wù)在中國(guó)，房產(chǎn)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合緊密，沒(méi)有明確分開(kāi)內(nèi)外部客戶的共同作用才能創(chuàng)造房地產(chǎn)的利潤(rùn)和價(jià)值公司利潤(rùn)與顧客價(jià)值客戶購(gòu)買外部客戶人力資源部門財(cái)務(wù)部門行政部門營(yíng)銷策劃部門營(yíng)造部門前期策劃部門人員引進(jìn)、培養(yǎng)、激勵(lì)服務(wù)資金計(jì)劃、使用服務(wù)信息溝通、調(diào)節(jié)服務(wù)物有所值開(kāi)發(fā)商信譽(yù)品牌物業(yè)服務(wù)水平物業(yè)公司價(jià)格品質(zhì)戶型配套周邊交通環(huán)境人文土地部門政府部門設(shè)計(jì)院施工企業(yè)建材企業(yè)配套商園藝公司利潤(rùn)創(chuàng)造過(guò)程為外部客戶提供服務(wù)為外部客戶提供服務(wù)位置滿意內(nèi)部客戶內(nèi)部客戶間提供服務(wù)因此，在開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位的開(kāi)發(fā)鏈條中，開(kāi)發(fā)商對(duì)外部資源利用的對(duì)接和掌控能力已經(jīng)逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇設(shè)計(jì)院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)確定材料供應(yīng)驗(yàn)收銷售實(shí)現(xiàn)購(gòu)買市場(chǎng)調(diào)查潛在需求市場(chǎng)調(diào)查策劃設(shè)計(jì)組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強(qiáng)化客戶分析購(gòu)買方案實(shí)現(xiàn)購(gòu)買售后服務(wù)賣方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式：以“拋過(guò)墻”作為表現(xiàn)形式買方市場(chǎng)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式：以溝通互動(dòng)作為表現(xiàn)形式除土地運(yùn)作之外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)（包括房地產(chǎn)商內(nèi)部各部門以及各個(gè)企業(yè)）之間的相互協(xié)作已成為房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵所在；當(dāng)土地利潤(rùn)有所下降時(shí)，對(duì)整個(gè)價(jià)值鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行整合，從而削減成本創(chuàng)造利潤(rùn)將成為房地產(chǎn)公司的必然選擇從現(xiàn)狀看，集團(tuán)面臨著一系列挑戰(zhàn)短期內(nèi)，行業(yè)有1-2年的緊縮發(fā)展，市場(chǎng)持續(xù)低迷，對(duì)中小型房地產(chǎn)公司的生存構(gòu)成一定的威脅集團(tuán)地產(chǎn)現(xiàn)有的中低檔產(chǎn)品面臨保障性住房的沖擊；買方市場(chǎng)的逐步到來(lái)，使開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品的特色變的越來(lái)越重要，但集團(tuán)地產(chǎn)目前沒(méi)有形成在市場(chǎng)上具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)品；行業(yè)資源向強(qiáng)者集聚，行業(yè)集中度加強(qiáng)，加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；并購(gòu)、合作成為未來(lái)趨勢(shì)；在行業(yè)整合階段，像集團(tuán)這樣的中小地產(chǎn)商拓展空間在縮小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)向前期策劃設(shè)計(jì)、品牌、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)移，而集團(tuán)地產(chǎn)在產(chǎn)品的前期策劃和設(shè)計(jì)上相對(duì)比較薄弱，品牌影響力基本局限在XX地區(qū)面臨的主要挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)的不同階段特點(diǎn)初創(chuàng)期成長(zhǎng)期成熟期平穩(wěn)期下一周期：

再興或衰退初級(jí)組織以個(gè)人能力為主導(dǎo)集權(quán)型組織,高層集權(quán)的團(tuán)隊(duì)權(quán)力趨向分散按職能集權(quán)

優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制行業(yè)分散

人員背景多樣行業(yè)集中

專業(yè)化團(tuán)隊(duì)人員結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)現(xiàn)狀但集團(tuán)作為在一線城市成長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)的地產(chǎn)公司，也有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)組織管理能力組織管理（硬件建設(shè)）的基礎(chǔ)很好，有個(gè)清晰的管控思路，有與之相配的組織體系；制度、流程、權(quán)責(zé)體系建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)；開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力業(yè)務(wù)領(lǐng)域沿價(jià)值鏈延伸，對(duì)各環(huán)節(jié)有完全控制權(quán)，利于整合資源優(yōu)勢(shì)；工程施工能力較強(qiáng)，可有效支持經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；能力優(yōu)勢(shì)外部資源（包括土地、資金）土地儲(chǔ)備充足，盈利能力較好；資產(chǎn)保持增長(zhǎng)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力、盈利能力都保持較好狀態(tài)；現(xiàn)在的資金能力可以保證現(xiàn)有開(kāi)發(fā)能力在一定時(shí)期內(nèi)的需要；內(nèi)部資源（人力資源、無(wú)形資源）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)人均效能高，集團(tuán)整體人均效能也還可以；公共關(guān)系基礎(chǔ)好，與政府關(guān)系良好；有一定的品牌影響力，個(gè)別項(xiàng)目品牌推廣很出色；資源優(yōu)勢(shì)雖然和全國(guó)性知名地產(chǎn)公司相比有一定差距，但相對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)公司，集團(tuán)在一線城市發(fā)展所培養(yǎng)和鍛煉的能力和眼界、思想、前瞻性都有一定的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定集團(tuán)的使命、愿景、定位及商業(yè)模式集團(tuán)的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見(jiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式集團(tuán)戰(zhàn)略集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對(duì)集團(tuán)的定位和期望？集團(tuán)以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功？公司高管層對(duì)集團(tuán)的理解和期望？公司員工對(duì)集團(tuán)的期望？對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)集團(tuán)的戰(zhàn)略有什么啟示？通過(guò)訪談和研討會(huì)，公司領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)集團(tuán)的未來(lái)都提出了很高的期望集團(tuán)應(yīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)商為中產(chǎn)階級(jí)打造品位之家有行業(yè)創(chuàng)新力和領(lǐng)導(dǎo)力、打造有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品成為受尊重的公眾性的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)穩(wěn)健發(fā)展的、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的、全國(guó)知名的（或中國(guó)最好的）中型的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)公司未來(lái)發(fā)展不同點(diǎn)，主要體現(xiàn)在：是否做綜合性開(kāi)發(fā)商是否只專注于開(kāi)發(fā)，是否應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)持有經(jīng)營(yíng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層和員工對(duì)未來(lái)愿景較大的共通點(diǎn)在于：依賴創(chuàng)新能力，開(kāi)發(fā)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，做中國(guó)最好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商？問(wèn)卷調(diào)查，也反映了全體員工的相同愿望1-3、您了解集團(tuán)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展愿景嗎（集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)未來(lái)想成為什么樣的公司）？58.9%47.5%37.3%31.6%15.2%3.80%項(xiàng)目組將從三個(gè)方面確定集團(tuán)的使命、愿景、定位及商業(yè)模式集團(tuán)的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見(jiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)公司商業(yè)模式集團(tuán)戰(zhàn)略集團(tuán)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對(duì)集團(tuán)的定位和期望？集團(tuán)以何種模式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更易成功？公司高管層對(duì)集團(tuán)的理解和期望？公司員工對(duì)集團(tuán)的期望？對(duì)標(biāo)企業(yè)的發(fā)展對(duì)集團(tuán)的戰(zhàn)略有什么啟示？商業(yè)模式：地產(chǎn)業(yè)原有的商業(yè)模式正在被新的商業(yè)模式所取代買地開(kāi)發(fā)建造銷售這種模式，單調(diào)而且雷同，同質(zhì)化產(chǎn)品泛濫市場(chǎng)處于火熱階段，誰(shuí)有土地都希望自己開(kāi)發(fā)然后銷售，沒(méi)有整合的動(dòng)力基本上只要擁有土地或擁有資本就可以隨意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，依靠攫取土地資源價(jià)值來(lái)盈利。依靠品牌影響力啟動(dòng)新項(xiàng)目整合社會(huì)資源依靠項(xiàng)目控制能力創(chuàng)造價(jià)值新的政策導(dǎo)向引起行業(yè)整合，房地產(chǎn)三種最主要的資源：土地、資金和開(kāi)發(fā)能力在不同企業(yè)之間的分布是不均衡的，需要重新整合才能體現(xiàn)效率。金融體系的變化使社會(huì)資金的融通變得更廣闊，善于利用資本市場(chǎng)和其他融資渠道獲取資金直接影響發(fā)展的規(guī)模和速度土地、資本、專業(yè)開(kāi)發(fā)能力、客戶資源、品牌影響都將成為不可或缺的資源。舊的模式：開(kāi)發(fā)商新模式：開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商根據(jù)客戶需求驅(qū)動(dòng)的價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)有五種主要商業(yè)模式：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型、物業(yè)持有型、金融投資型、綜合開(kāi)發(fā)型運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型（陸家嘴）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型（萬(wàn)科）物業(yè)持有型（國(guó)貿(mào)）金融投資型（凱德置地）綜合開(kāi)發(fā)型（金融街）客戶需求規(guī)劃設(shè)計(jì)施工組織營(yíng)銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備各種模式的條件和能力要求不同，其中開(kāi)發(fā)模式最為成熟典型代表盈利模式關(guān)鍵能力優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)萬(wàn)科中海通過(guò)拿地、設(shè)計(jì)、建造、銷售等一系列環(huán)節(jié)，獲得銷售或出租收益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)能力多項(xiàng)目管理資本實(shí)力國(guó)內(nèi)最成熟的模式目前盈利相對(duì)較高自身掌控能力強(qiáng)，易形成品牌影響力環(huán)節(jié)較多，需要較長(zhǎng)時(shí)間積累，對(duì)組織資源依賴高，需要投入相對(duì)多的人力資源擴(kuò)張速度慢摩根士丹利收購(gòu)成熟物業(yè)/項(xiàng)目，獲得投資收益發(fā)行房地產(chǎn)基金、開(kāi)展按揭貸款業(yè)務(wù)等投資評(píng)估/管理能力資本實(shí)力金融運(yùn)作能力組織、人員精簡(jiǎn)易迅速做大目前政策還不明朗對(duì)業(yè)務(wù)掌控力不強(qiáng)，在終端缺乏品牌影響力存在投資風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)國(guó)貿(mào)自主開(kāi)發(fā)/收購(gòu)物業(yè)，持有、經(jīng)營(yíng)，獲得租金收益招商/運(yùn)營(yíng)/服務(wù)能力資金實(shí)力穩(wěn)定的租金收益升值空間占有較多財(cái)務(wù)資源，需要極強(qiáng)的資金融通能力

嘉德置地荷蘭ING以上三種盈利模式的綜合以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力組合三種業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，易消除業(yè)績(jī)波動(dòng)更易形成規(guī)模效應(yīng)綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式金融投資模式綜合模式持有經(jīng)營(yíng)模式（地產(chǎn)和房產(chǎn)合并）物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)模式：一方面需要專業(yè)策劃、招商和運(yùn)營(yíng)能力，另一方面需要長(zhǎng)期投入大量資金，大規(guī)模操作不適宜當(dāng)前的集團(tuán)專業(yè)策劃招商和運(yùn)營(yíng)能力項(xiàng)目選址能力項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力招商能力租戶管理能力物業(yè)管理能力物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功要素長(zhǎng)期大量資金投入單個(gè)項(xiàng)目一般需要投入3-10億元由于不出售而是取得運(yùn)營(yíng)租賃收益，平均投資回收期約在10年左右，需要一定的資金投入能力國(guó)內(nèi)目前可供持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)也不足，收益率不高外部環(huán)境內(nèi)部因素競(jìng)爭(zhēng)加?。和赓Y基金加速進(jìn)入，目前資金過(guò)剩而優(yōu)質(zhì)物業(yè)少收益率下降：從前幾年的12%降到目前的8%目前持有業(yè)務(wù)只能作為輔助，主要是持有自主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的高檔物業(yè)部分，而且規(guī)模要控制行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇自身能力不足持有、經(jīng)營(yíng)管理能力風(fēng)險(xiǎn)控制和投資決策技能培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)由于現(xiàn)在各路基金越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此外資基金被迫從純粹的物業(yè)買賣，更多參與到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段。前些年通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有物業(yè)，可以得到12%左右的收益，但現(xiàn)在這種收益已經(jīng)降到了8%左右，如果想獲得更高的收益，只有介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)才行房地產(chǎn)金融模式：純粹的房地產(chǎn)金融模式所需的發(fā)展環(huán)境目前也還不具備外部環(huán)境內(nèi)部因素市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展周期利潤(rùn)率房地產(chǎn)金融所需的內(nèi)外部條件還不充分但要密切注意市場(chǎng)及政策變化，同時(shí)適當(dāng)培養(yǎng)自身能力金融政策未定國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚不明朗，發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金等的環(huán)境不具備行業(yè)趨勢(shì)不明朗自身能力要求風(fēng)險(xiǎn)控制和投資決策技能培養(yǎng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)缺乏內(nèi)外比較內(nèi)部投資與外部投資的收益比較產(chǎn)業(yè)基金尚待試點(diǎn)：《產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)管理辦法》已在制訂當(dāng)中，規(guī)模200億的渤海產(chǎn)業(yè)基金已獲得國(guó)務(wù)院特批，但是帶有政府色彩，在短時(shí)間內(nèi)只有試點(diǎn)的可能，大規(guī)模開(kāi)展須待以時(shí)日制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的主要瓶頸：政府不希望房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)：擔(dān)心產(chǎn)業(yè)基金大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金法尚沒(méi)有出臺(tái)，REITS還不能在國(guó)內(nèi)公開(kāi)發(fā)行，形成政策壁壘社會(huì)信用體制和機(jī)制還未建立：開(kāi)發(fā)商、社會(huì)公眾及參與基金的各方面的信用都有一些問(wèn)題國(guó)內(nèi)基金管理水平低，存在明顯的投資風(fēng)險(xiǎn)但從業(yè)內(nèi)同行發(fā)展看：對(duì)行業(yè)發(fā)展有一定敏感性的公司則正在進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為核心，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大力發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，注重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)同時(shí)積極持有高收益性物業(yè)，以平衡行業(yè)周期的風(fēng)險(xiǎn)資本經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與持有經(jīng)營(yíng)同步發(fā)展進(jìn)入房地產(chǎn)投資信托和投資基金領(lǐng)域鴻榮源的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路之三：從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)金地：和瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)（UBSGlobalAM）達(dá)成了協(xié)議，決定共同發(fā)起建立針對(duì)中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資平臺(tái)。保利地產(chǎn)：保利地產(chǎn)04年便制定百分之七十的住宅產(chǎn)品和百分之三十的商業(yè)產(chǎn)品比例，在堅(jiān)持住宅產(chǎn)品為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上，開(kāi)始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、深國(guó)投：專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，在全國(guó)多個(gè)一線二線城市建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和深國(guó)投商業(yè)中心，建設(shè)數(shù)量和規(guī)模處于全國(guó)領(lǐng)先地位中凱開(kāi)發(fā)：中凱開(kāi)發(fā)以項(xiàng)目管理為切入點(diǎn)，攜手房地產(chǎn)投資商和建筑商，成功集合各種資源開(kāi)發(fā)完成“中凱錦湖豪庭”等項(xiàng)目集團(tuán)應(yīng)在以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的同時(shí)，適度考慮自主開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)集團(tuán)地產(chǎn)在業(yè)務(wù)運(yùn)作上已邁出了可喜的第一步，公司資源逐步聚焦在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力的提升上在當(dāng)前開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)的時(shí)代，集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)目前已逐步剝離了房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)擔(dān)保業(yè)務(wù)，正在把資源集中到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上。已邁出了可喜的一步。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)建筑施工物業(yè)管理資產(chǎn)管理投資擔(dān)保營(yíng)銷、策劃等中介業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)公司建筑施工物業(yè)管理資產(chǎn)管理投資擔(dān)保營(yíng)銷、策劃等中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變過(guò)去現(xiàn)在但目前的商業(yè)模式還需要逐步有所取舍和整合建議：從當(dāng)前集團(tuán)涉及的業(yè)務(wù)范圍看，建筑、物業(yè)和資產(chǎn)管理公司還緊緊依附在開(kāi)發(fā)上，形成“大鍋飯”業(yè)務(wù)。造成集團(tuán)管理協(xié)調(diào)成本的加大，不利于對(duì)開(kāi)發(fā)、建造、服務(wù)責(zé)、權(quán)、利的劃分，從而不利于對(duì)其業(yè)務(wù)的考核和工作促進(jìn)及能力提升。出現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)認(rèn)為是建造質(zhì)量問(wèn)題，建筑工程公司認(rèn)為是開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題；從集團(tuán)全局來(lái)看，不利于集團(tuán)地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)能力的提升，從發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)看，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所形成的優(yōu)勢(shì)小于其對(duì)開(kāi)發(fā)能力提升所形成的阻礙作用；物業(yè)公司應(yīng)注重在售后服務(wù)上，重在提升集團(tuán)品牌維護(hù)上，將開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)捆綁的更加緊密，通過(guò)服務(wù)提升，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)價(jià)值在業(yè)務(wù)整合的同時(shí)，人才資源、資金資源逐步整合到開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作中來(lái)集團(tuán)應(yīng)成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的專業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑施工物業(yè)管理投資擔(dān)保營(yíng)銷、策劃等中介業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理和資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)同關(guān)系未來(lái)，資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)對(duì)集團(tuán)發(fā)展有重要意義隨著城市中心區(qū)可供給土地的逐步減少，現(xiàn)有物業(yè)的增值潛力將越來(lái)越大產(chǎn)品形式價(jià)值表現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)辦公樓物業(yè)酒店物業(yè)工業(yè)物業(yè)高檔公寓或別墅物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入土地及不動(dòng)產(chǎn)的溢價(jià)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀資本運(yùn)作的載體分析：對(duì)集團(tuán)的戰(zhàn)略意義：向“服務(wù)和做產(chǎn)品附加值”延伸已成為競(jìng)爭(zhēng)重要手段，服務(wù)和產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新成為房地產(chǎn)的主要競(jìng)爭(zhēng)力。這種創(chuàng)新主要來(lái)自于項(xiàng)目周邊商業(yè)、教育配套等產(chǎn)品附加值的持有經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作；由持有經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，將平衡開(kāi)發(fā)波動(dòng)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)解決集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)融資渠道單一，融資困難具有更大戰(zhàn)略意義；同時(shí)，一旦中國(guó)地產(chǎn)金融環(huán)境成熟，為后續(xù)集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型贏得主動(dòng)權(quán)從時(shí)間上看，未來(lái)1-2年不適宜大規(guī)模開(kāi)展資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)，但當(dāng)前應(yīng)注重培養(yǎng)和積累資產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)有較強(qiáng)的增值效應(yīng)全國(guó)商業(yè)物業(yè)售價(jià)趨勢(shì)單位：千元/平方米上海新天地帶動(dòng)的周邊房?jī)r(jià)

與上海市平均房?jī)r(jià)對(duì)比單位：千元/平方米“上海新天地”周邊物業(yè)年平均增長(zhǎng)率超過(guò)50%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海市12%的年平均增長(zhǎng)率,良好的物業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生超常規(guī)的價(jià)值增值全國(guó)商業(yè)物業(yè)價(jià)格自20XX年持續(xù)上漲,年均增長(zhǎng)10%,土地增值空間大,通過(guò)持有物業(yè)，可以獲取相應(yīng)的收益另外，集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上沉淀下來(lái)的物業(yè)資產(chǎn)越來(lái)越大，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)提到日程上來(lái)項(xiàng)目名稱建筑面積麗沙花都自有商鋪8156.03好旺角一期、二期6726.20集團(tuán)城一期繽紛世界7101.10

二期碧海集團(tuán)城3811.10財(cái)富中心泰豐大廈5441.04XX0769C9棟2928.20

C10棟10218.00散鋪富盈門600.56

富瑰園1647.34

蟠龍居1171.78

天駿A棟、78/219商鋪8328.22合計(jì)

56129.57分析：目前經(jīng)營(yíng)沉淀下來(lái)的物業(yè)資產(chǎn)并不是通過(guò)主動(dòng)經(jīng)營(yíng)留下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而是從開(kāi)發(fā)鏈條上被動(dòng)留下的資產(chǎn)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如果作為獨(dú)立業(yè)務(wù)運(yùn)作，對(duì)能力和資源要求相對(duì)較高，不適宜目前集團(tuán)的資產(chǎn)管理公司，同時(shí)由于集團(tuán)并沒(méi)有沉淀一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外部可供運(yùn)作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也相對(duì)有限，因此，當(dāng)前不適宜大規(guī)模開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作，但集團(tuán)地產(chǎn)需要逐步將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理提到戰(zhàn)略層面上來(lái)，以適應(yīng)未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)作的需要集團(tuán)資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)（截止20XX年3月）綜合以上分析，短期來(lái)看，集團(tuán)應(yīng)專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展角度，建議集團(tuán)地產(chǎn)形成開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)鏈的戰(zhàn)略協(xié)同，以獲取房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的核心價(jià)值營(yíng)銷策劃建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計(jì)資金土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作業(yè)務(wù)將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來(lái)，獲取更大的資產(chǎn)增值和資本運(yùn)作收益支撐集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所需要的資本，同時(shí)平衡開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)生戰(zhàn)略協(xié)同，為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的融資戰(zhàn)略提供支撐。物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，由于其開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力和資金要求相對(duì)較高，起步發(fā)展應(yīng)更多采用合作與聯(lián)盟的方式獨(dú)立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運(yùn)作資源，和國(guó)際上有實(shí)力的酒店、公寓、商業(yè)街以及地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)合作，或委托經(jīng)營(yíng)或獨(dú)立上市融資3獨(dú)立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運(yùn)作資源，和國(guó)際上有實(shí)力的酒店、公寓、商業(yè)街運(yùn)營(yíng)商以及地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)合作，或委托經(jīng)營(yíng)或獨(dú)立上市融資3松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項(xiàng)目附加值的配套開(kāi)發(fā)為合作基點(diǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)1緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作2緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作2緊密聯(lián)合：合資合作進(jìn)行整體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作2通過(guò)以上分析：建議集團(tuán)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，在開(kāi)發(fā)能力得到提升同時(shí)，主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作集團(tuán)的未來(lái)定位是什么？集團(tuán)的商業(yè)模式是什么？集團(tuán)的管控模式是什么？集團(tuán)的產(chǎn)品線如何構(gòu)建？在哪些區(qū)域發(fā)展相應(yīng)的產(chǎn)品目前以加強(qiáng)和培養(yǎng)開(kāi)發(fā)能力為主的開(kāi)發(fā)商并逐步向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)化住宅開(kāi)發(fā)和適度的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)由業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)組合我們是什么我們做什么我們?cè)趺醋觯I(yè)務(wù)運(yùn)作上）我們?cè)趺醋觯ü芾砩希┊a(chǎn)品戰(zhàn)略、區(qū)域戰(zhàn)略管控模式及核心資源和能力培養(yǎng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商內(nèi)涵：通過(guò)整合內(nèi)外部資源，以住宅及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)為主，適當(dāng)開(kāi)發(fā)并主動(dòng)沉淀部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)及資本運(yùn)作帶動(dòng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值提升及整體項(xiàng)目運(yùn)作水平不斷提高集團(tuán)的使命、愿景愿景提升人居價(jià)值，筑造上善生活做中國(guó)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商指導(dǎo)使命企業(yè)存在的價(jià)值和意義可持續(xù)追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系（承上啟下）經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略根據(jù)發(fā)展模式的不斷提升，集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)從資源－機(jī)會(huì)型階段向資源－能力型，價(jià)值擴(kuò)張型階段轉(zhuǎn)移第一階段第二階段前期資源－機(jī)會(huì)型資源－能力型價(jià)值擴(kuò)張型19XX20XX20XX時(shí)間發(fā)展

模式第一階段第二階段目標(biāo)保持在XX地區(qū)主流品牌開(kāi)發(fā)商的地位珠三角地區(qū)知名開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略

重點(diǎn)依托積累的資源和自身能力，聚焦在核心的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，以提升開(kāi)發(fā)能力為重點(diǎn)，通過(guò)整合運(yùn)營(yíng)能力的提升來(lái)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，并注重對(duì)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的培育以開(kāi)發(fā)為核心，資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作業(yè)務(wù)逐步提升，形成特色產(chǎn)品線支撐開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠相輔相成。出發(fā)點(diǎn)奠定價(jià)值提升基礎(chǔ)價(jià)值提升和創(chuàng)造，而不在于規(guī)模擴(kuò)張20XX實(shí)力擴(kuò)張型逐步由單純開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變第一階段，積累資源能力，提升管理和運(yùn)作水平，為后續(xù)價(jià)值擴(kuò)張奠定良好基礎(chǔ)20XX-20XX：資源能力型階段業(yè)務(wù)重點(diǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)年銷售收入15-20億元，凈利潤(rùn)率高于行業(yè)平均水平管理目標(biāo)：建立與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的管控體系，理清管控責(zé)權(quán)關(guān)系；調(diào)整關(guān)鍵制度和流程，建立計(jì)劃預(yù)算、監(jiān)督考核相連貫的績(jī)效管理體系；規(guī)范投資決策的過(guò)程，提升投資決策的能力，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)；整合運(yùn)營(yíng)能力提升，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)資源向價(jià)值貢獻(xiàn)高的環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移；建立完善的人力資源管理體系，營(yíng)造人才環(huán)境，推動(dòng)人力資本的升值；啟動(dòng)品牌文化建設(shè)，打造集團(tuán)持久競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)域選擇：立足XX、XX，重點(diǎn)發(fā)展珠三角，將XX培養(yǎng)成為下一個(gè)重要的戰(zhàn)略點(diǎn)；產(chǎn)品：戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想是開(kāi)發(fā)“精品”，將理想系列產(chǎn)品完善發(fā)展，作為本階段的成熟產(chǎn)品，主要貢獻(xiàn)現(xiàn)金流，形成集團(tuán)第一個(gè)產(chǎn)品線，培育高檔小戶型公寓和高檔商住綜合體產(chǎn)品；品牌：開(kāi)發(fā)成功1個(gè)高檔精品，能夠成為集團(tuán)里程碑式的標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)在業(yè)內(nèi)能夠有一定影響力。達(dá)到項(xiàng)目的運(yùn)作水平、品牌的溢價(jià)能力、區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng)、企業(yè)成長(zhǎng)都上一個(gè)新臺(tái)階。第二階段，通過(guò)價(jià)值擴(kuò)張型發(fā)展模式，成為產(chǎn)品極具特色的的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商20XX-20XX：價(jià)值擴(kuò)張型階段業(yè)務(wù)重點(diǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)年收入30-40億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6-8億元管理目標(biāo)：根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展，集團(tuán)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略管理中心，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重心逐漸向區(qū)域開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)移；實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理公司的實(shí)體化，培育資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力，使之逐步成為核心業(yè)務(wù)；研發(fā)設(shè)計(jì)能力更上臺(tái)階，一方面注重提升產(chǎn)品品質(zhì)，另一方面兼顧不同地域開(kāi)發(fā)的共性與個(gè)性；拓展融資，推動(dòng)上市，解決戰(zhàn)略發(fā)展的資金瓶頸；針對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域，儲(chǔ)備人才、土地，為戰(zhàn)略擴(kuò)張做好準(zhǔn)備；區(qū)域選擇：立足珠三角，有選擇性進(jìn)入國(guó)內(nèi)2-3個(gè)二三線城市，并發(fā)展成為集團(tuán)地產(chǎn)的戰(zhàn)略核心區(qū)域；業(yè)務(wù)：開(kāi)發(fā)依然是集團(tuán)地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)逐步得到提升和加強(qiáng)，為未來(lái)國(guó)家地產(chǎn)金融政策變化做好準(zhǔn)備產(chǎn)品：繼續(xù)走高品質(zhì)產(chǎn)品之路，以住宅為核心，發(fā)展成熟理想系列和高檔小戶型公寓系列兩條產(chǎn)品線，積極發(fā)展商住綜合體系列品牌：成為珠三角地區(qū)主流品牌開(kāi)發(fā)商第三階段，20XX年以后，集團(tuán)在適度聚焦，奠定發(fā)展實(shí)力和品牌影響力后，在新臺(tái)階上重新開(kāi)始實(shí)力擴(kuò)張20XX年及以后：實(shí)力擴(kuò)張型階段業(yè)務(wù)重點(diǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，年開(kāi)發(fā)面積達(dá)到100萬(wàn)平方米產(chǎn)品：以高檔小戶型公寓、商住綜合體為核心，發(fā)展成熟2-3條產(chǎn)品線戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張到全國(guó)，成為全國(guó)知名的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商財(cái)務(wù)目標(biāo)：10年內(nèi)達(dá)到年銷售收入100億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10-15億元管理目標(biāo)：隨著管控模式的成熟完善，集團(tuán)轉(zhuǎn)向服務(wù)型的政策中心、投資中心，集團(tuán)總部規(guī)模收縮；建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理的觀念，提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力；公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略總體戰(zhàn)略思路產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略根據(jù)公司所處的成長(zhǎng)階段和未來(lái)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，集團(tuán)目前適宜先強(qiáng)后大，在產(chǎn)品和發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行聚焦初創(chuàng)期成長(zhǎng)期成熟期平穩(wěn)期下一周期：

再興或衰退集團(tuán)現(xiàn)狀時(shí)間行業(yè)規(guī)模市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期趨勢(shì)集團(tuán)的成長(zhǎng)期行業(yè)成長(zhǎng)期適度聚焦從發(fā)展規(guī)模上看，集團(tuán)是一家中型房地產(chǎn)公司，異地項(xiàng)目管控和運(yùn)作能力還需要培養(yǎng)和加強(qiáng)，盲目擴(kuò)張將會(huì)導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)從行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)看，發(fā)展前景良好，但短期存在發(fā)展緊縮的的趨勢(shì)由”開(kāi)發(fā)速度+財(cái)務(wù)杠桿“到”開(kāi)發(fā)速度+財(cái)務(wù)杠桿+產(chǎn)品品質(zhì)“，并著重處理好產(chǎn)品品質(zhì)提升和速度之間的平衡市場(chǎng)成熟度的提升和客戶收入水平的提高，要求產(chǎn)品高質(zhì)量、高舒適度、環(huán)保和節(jié)能。過(guò)去以快速開(kāi)發(fā)為先，甚至部分犧牲產(chǎn)品品質(zhì)的做法將會(huì)使集團(tuán)逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。外圍資金的緊縮，產(chǎn)品品質(zhì)要求的提升，及結(jié)合集團(tuán)地產(chǎn)當(dāng)前的規(guī)模和市場(chǎng)地位，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在關(guān)注速度、品質(zhì)和資金三者中找到平衡。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，是產(chǎn)品品質(zhì)的追求與開(kāi)發(fā)速度均衡發(fā)展，開(kāi)發(fā)速度的提升主要在于內(nèi)部管理效率的提升和決策執(zhí)行流程的簡(jiǎn)潔、暢通、高效快遞滾動(dòng)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)品品質(zhì)快遞滾動(dòng)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)品品質(zhì)客戶對(duì)品質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略核心體現(xiàn)的是專業(yè)化和差異化，重在通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)支持集團(tuán)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的品牌提升專業(yè)化戰(zhàn)略專注于住宅開(kāi)發(fā)和與住宅相配套的少量商業(yè)物業(yè)差異化戰(zhàn)略集中于高檔住宅細(xì)分市場(chǎng)，追求卓越的產(chǎn)品功能、產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)區(qū)域化戰(zhàn)略憑借本地區(qū)的發(fā)展機(jī)會(huì)積累資源能力目的：集中力量創(chuàng)造專業(yè)化的品牌形象目的：通過(guò)高品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立產(chǎn)品自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目的：通過(guò)核心戰(zhàn)略城市的發(fā)展機(jī)會(huì)培育相關(guān)能力，在積累實(shí)力的基礎(chǔ)之上，向周邊地區(qū)延伸專業(yè)化：建議以住宅開(kāi)發(fā)及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施為主，其它物業(yè)形態(tài)為輔住宅占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的80%以上，發(fā)展前景最好；因此建議重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中高檔住宅業(yè)務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)配套商業(yè)樓及其他服務(wù)設(shè)施商業(yè)用房市場(chǎng)近期有所萎縮，同時(shí)開(kāi)發(fā)難度大，對(duì)資金和開(kāi)發(fā)能力要求高，不宜介入小小大開(kāi)發(fā)難度商品住宅辦公樓商業(yè)用房配套商業(yè)樓市場(chǎng)吸引力大辦公寫字樓市場(chǎng)供給量大，投資收益處于下降趨勢(shì)，回收周期過(guò)長(zhǎng)，只有高等級(jí)的寫字樓有相對(duì)較好的前景，因此建議慎重開(kāi)發(fā)從房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，大規(guī)模開(kāi)發(fā)中高檔產(chǎn)品為主的企業(yè)仍占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位專業(yè)性體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上專注于開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)方向上以住宅為重點(diǎn)根據(jù)細(xì)分市場(chǎng)需求和企業(yè)已建立的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，住宅開(kāi)發(fā)定位于所在區(qū)域的中高端市場(chǎng)，走高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)展之路客戶購(gòu)買力不斷提高，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求也不斷提升，因此建議重點(diǎn)開(kāi)發(fā)所在區(qū)域市場(chǎng)上購(gòu)買力較強(qiáng)的中高檔普通住宅保障性住房市場(chǎng)需求大，政策支持性強(qiáng)，但是壟斷程度高，進(jìn)入壁壘高，保障性住房的價(jià)值在于提升企業(yè)規(guī)模，其對(duì)于集團(tuán)價(jià)值提升作用較小別墅市場(chǎng)購(gòu)買群體小，對(duì)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力要求很高，政策限制型強(qiáng),開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，目前不宜進(jìn)入公寓受特定區(qū)域市場(chǎng)的功能發(fā)展限制，土地獲取難度大，市場(chǎng)定位較難，只有在更細(xì)分化的特定客戶群中尋找機(jī)會(huì)，在特定市場(chǎng)可選擇謹(jǐn)慎進(jìn)入小小大普通住宅別墅市場(chǎng)吸引力大保障性住房公寓消費(fèi)者需求：個(gè)性化適中價(jià)位品牌從XX0769項(xiàng)目模式的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住宅業(yè)務(wù)應(yīng)定位于區(qū)域市場(chǎng)的高收入、高地位階層建設(shè)大型社區(qū)，注重環(huán)境、交通、商業(yè)金融、醫(yī)療服務(wù)、學(xué)校等配套設(shè)施以及物業(yè)管理，滿足客戶對(duì)住宅的功能、質(zhì)量、安全、文化的全面要求；具有較高性價(jià)比的產(chǎn)品；以規(guī)模經(jīng)濟(jì)保持成本優(yōu)勢(shì)，并確保住宅具有較高的品質(zhì)與服務(wù)，借此打造“集團(tuán)”的中高檔品牌形象開(kāi)發(fā)難度差異化的核心是資源整合和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織管理，做好產(chǎn)品差異化和服務(wù)差異化集團(tuán)房地產(chǎn)的差異化戰(zhàn)略主要體現(xiàn)在出色的產(chǎn)品和卓越的服務(wù)：產(chǎn)品差異化：在設(shè)計(jì)方面，提供優(yōu)異的質(zhì)量—價(jià)格—功能組合，滿足中高端客戶需求；在技術(shù)方面，實(shí)現(xiàn)建材科技化和裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品的核心差異點(diǎn)在戶型和高檔次服務(wù)差異化：開(kāi)發(fā)差異化服務(wù)產(chǎn)品，滿足客戶合理需求，體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)精神；在品牌形象方面，體現(xiàn)責(zé)任、創(chuàng)新、誠(chéng)信的文化內(nèi)涵。實(shí)現(xiàn)差別化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃與物業(yè)管理。在前期策劃環(huán)節(jié)，應(yīng)注重市場(chǎng)調(diào)查和客戶消費(fèi)行為分析，充分了解客戶需求，并根據(jù)項(xiàng)目環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確定位，明確規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要參數(shù)；在物業(yè)管理環(huán)節(jié)，注重業(yè)主的職業(yè)、年齡、家庭構(gòu)成、消費(fèi)偏好信息調(diào)查和客戶關(guān)系管理，有針對(duì)性開(kāi)發(fā)差異化服務(wù)和體現(xiàn)服務(wù)的專業(yè)性。物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)土地獲取市場(chǎng)策劃房地產(chǎn)專業(yè)策劃顧問(wèn)公司相關(guān)單位專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)工程建設(shè)公司工程監(jiān)理公司建材設(shè)備商專業(yè)廣告公司銷售代理公司專業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)公司作為開(kāi)發(fā)商，集團(tuán)房地產(chǎn)的定位是做好資源整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的組織管理工作區(qū)域化：聚焦珠三角，建議以經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的有一定產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的中等城市為重點(diǎn)S優(yōu)勢(shì)O機(jī)會(huì)集團(tuán)地產(chǎn)有一定的資金實(shí)力，但相對(duì)大城市項(xiàng)目，資金實(shí)力無(wú)法支撐較大規(guī)模、較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目集團(tuán)地產(chǎn)已擁有在一線城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將此經(jīng)驗(yàn)推廣到中小城市，有較大優(yōu)勢(shì)集團(tuán)現(xiàn)有的理想系列產(chǎn)品已具備在中等城市發(fā)展立足的要素，綜合性價(jià)比相對(duì)高相對(duì)于大城市，中等城市商品住宅市場(chǎng)較大城市具有起步晚、起點(diǎn)低等特點(diǎn)隨著近年中等城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、中高收入家庭不斷增多以及舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，使中等城市居民改善居住條件的要求也愈加強(qiáng)烈大城市由于存在大量的投資型購(gòu)房者，對(duì)房屋保值增值及投機(jī)的要求較高，對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度較高。因此，目前較適中的價(jià)格水平和以自住型為絕對(duì)主流的旺盛購(gòu)房需求使中等城市的房?jī)r(jià)上升潛力相對(duì)較大珠三角地區(qū)因經(jīng)濟(jì)起飛較早，過(guò)去主要以加工貿(mào)易生產(chǎn)為主，目前正在從低端制造業(yè)向高端制造業(yè)、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，主要吸引高技術(shù)行業(yè)進(jìn)入珠三角因此，集團(tuán)房地產(chǎn)在珠三角地區(qū)獨(dú)特產(chǎn)業(yè)型城市面臨著較多的機(jī)遇：有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持的城市，造就了較高的就業(yè)率、人均可支配收入及居民儲(chǔ)蓄，產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)更多高端客戶群;擁有產(chǎn)業(yè)支持型城市，吸引外來(lái)人口就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，城市化發(fā)展要求迫切，對(duì)集團(tuán)發(fā)展理想系列產(chǎn)品提供了發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展路徑：一旦選定一個(gè)核心區(qū)域，適宜在此區(qū)域進(jìn)行深耕細(xì)作，采取相對(duì)穩(wěn)健的區(qū)域延伸策略面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的中心城市，由點(diǎn)帶面發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域運(yùn)行軌跡XXXXXX某戰(zhàn)略城市XX某戰(zhàn)略城市XXXX從集團(tuán)地產(chǎn)現(xiàn)有的資金和項(xiàng)目運(yùn)作管理能力看，不適宜多點(diǎn)同時(shí)推進(jìn)發(fā)展，管控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大發(fā)展策略：發(fā)展“精品工程”，在中高檔住宅細(xì)分市場(chǎng)，現(xiàn)階段以積累開(kāi)發(fā)能力、鍛煉人才隊(duì)伍為主，同時(shí)達(dá)到提升集團(tuán)市場(chǎng)影響力和打造企業(yè)品牌的目的功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量深入了解客戶需求完善項(xiàng)目的前期策劃工作創(chuàng)造新概念、引領(lǐng)新風(fēng)格適當(dāng)采用新技術(shù)、新材料完善工程管理與采購(gòu)管理，建立國(guó)際通用的質(zhì)量管理體系作為置業(yè)顧問(wèn)向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，同客戶建立互信互利關(guān)系完善物業(yè)管理解決客戶的后顧之憂以專業(yè)人才為主體的人力資源隊(duì)伍以人為本、以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，提倡人人對(duì)集團(tuán)的品質(zhì)負(fù)責(zé)，通過(guò)管理、產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)推行“精品集團(tuán)”文化系統(tǒng)、規(guī)范的管理模式做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的積累和推廣工作，現(xiàn)代建筑、建材的研發(fā)成果跟蹤和應(yīng)用措施基礎(chǔ)工作物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)土地獲取市場(chǎng)策劃根本做精品項(xiàng)目創(chuàng)項(xiàng)目品牌借助項(xiàng)目品牌在區(qū)域市場(chǎng)樹(shù)立企業(yè)品牌依托品牌在區(qū)域市場(chǎng)的影響力跨區(qū)域滲透提升品牌的溢價(jià)能力，為價(jià)值擴(kuò)張打開(kāi)局面，為集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展提供保障融資模式：多種融資渠道的組合，搭建融資平臺(tái)融資平臺(tái)自有資本銀行貸款股市融資債券金融工具創(chuàng)新買殼借殼上市開(kāi)發(fā)貸款個(gè)人貸款結(jié)算資金IPO上市資本市場(chǎng)－資本運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金市場(chǎng)－資金融通產(chǎn)業(yè)投資基金地產(chǎn)信托內(nèi)部積累吸收權(quán)益性投資項(xiàng)目債券企業(yè)債券工程墊款預(yù)售房款融資平臺(tái)老項(xiàng)目新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備項(xiàng)目資金資金資金培育融資平臺(tái)的搭建：加強(qiáng)資金融通能力，通過(guò)銀行貸款以及利用結(jié)算資金保證開(kāi)發(fā)資金需求密切關(guān)注房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新、債券、股市融資的發(fā)展?fàn)顩r，努力實(shí)現(xiàn)融資多元化融資平臺(tái)的利用：提高土地資源開(kāi)發(fā)能力通過(guò)合理安排，分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)短、中、長(zhǎng)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展配合適當(dāng)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，各種融資策略在不同發(fā)展階段組合使用第一階段第二階段第三階段主要融資策略銀行信貸配合融資戰(zhàn)略開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作配合融資戰(zhàn)略開(kāi)展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作以項(xiàng)目合作融資模式為主要手段以項(xiàng)目合作融資模式為主要手段以項(xiàng)目合作融資模式為主要手段爭(zhēng)取項(xiàng)目快速回籠資金引入戰(zhàn)略合作伙伴銀行信貸信托產(chǎn)品融資考慮上市融資：外部監(jiān)管體系的壓力將迫使公司實(shí)施相對(duì)規(guī)范化運(yùn)作，有利于公司長(zhǎng)期融資基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展資本市場(chǎng)股票、債券融資爭(zhēng)取項(xiàng)目快速回籠資金做信托產(chǎn)品銀行信貸公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略主要解決以下問(wèn)題我們當(dāng)前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理？我們應(yīng)該側(cè)重于哪些產(chǎn)品？我們是否應(yīng)該開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品/服務(wù)？我們業(yè)務(wù)的地域分布是否合理？我們今后發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該在哪里？產(chǎn)品地域示意價(jià)值選擇價(jià)值定位通過(guò)對(duì)客戶群的梳理，我們定位集團(tuán)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)品支付能力生命周

期年老年輕低高借鑒普爾特客戶分類方法，將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的客戶劃分為八類首次置業(yè)常年工作流動(dòng)人士（高級(jí)商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅣⅢⅠⅡ各個(gè)不同細(xì)分市場(chǎng)，二、四象限客戶需求市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，在產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)代，還沒(méi)有得到充分重視產(chǎn)品位于城市中心外圍或城郊，多為大戶型，適于家庭居住。市場(chǎng)代表作品：各種文化或主題的中高檔普通住宅首次置業(yè)常年工作流動(dòng)人士（高級(jí)商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ產(chǎn)品多為小戶型，位于城市中心、產(chǎn)品品質(zhì)高檔，高科技、高智能，周圍配套環(huán)境要求高、居住人群素質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)要求高。市場(chǎng)代表產(chǎn)品：小戶型公寓、酒店式公寓、螞蟻工房產(chǎn)品多為大戶型，位于遠(yuǎn)郊或獨(dú)特風(fēng)景區(qū)、產(chǎn)品品質(zhì)高檔，居住人群素質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)要求高。市場(chǎng)代表產(chǎn)品：山、水、海景別墅、山莊或城市繁華商業(yè)中心高檔公寓社區(qū)周圍配套要求高：市場(chǎng)代表產(chǎn)品：有部分老年公寓，但基本空缺大部分房地產(chǎn)公司提供的產(chǎn)品主要服務(wù)于一、三象限客戶，同質(zhì)化時(shí)代，產(chǎn)品多以仿制為主，產(chǎn)品創(chuàng)新將為公司贏得巨大的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力以萬(wàn)科為例：針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系。由于其有“萬(wàn)創(chuàng)產(chǎn)品研發(fā)中心”的支撐，萬(wàn)科的產(chǎn)品“設(shè)計(jì)含量”高，就是這一點(diǎn)點(diǎn)之差，成就了萬(wàn)科在房地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)的地位從集團(tuán)內(nèi)部能力提升、價(jià)值擴(kuò)張的發(fā)展模式出發(fā)，結(jié)合外部市場(chǎng)規(guī)模及成長(zhǎng)性等因素考慮，三、四象限客戶群所需求的產(chǎn)品較適宜集團(tuán)這是一個(gè)目前正在不斷高速增長(zhǎng)的客戶群，市場(chǎng)規(guī)模大，客戶需求剛性增長(zhǎng)首次置業(yè)常年工作流動(dòng)人士（高級(jí)商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ人群購(gòu)買力水平高，價(jià)值提升空間大，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，市場(chǎng)成長(zhǎng)性也較好，同時(shí)產(chǎn)品體量不大，對(duì)資金總量的要求不高，但對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的要求相對(duì)較高人群購(gòu)買力水平高，但需求人群相對(duì)有限，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，同時(shí)國(guó)家政策控制比較嚴(yán)，尤其是土地供給方面已停止審批，而且產(chǎn)品開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求非常高，對(duì)企業(yè)資源和能力的要求高，難以和集團(tuán)相匹配市場(chǎng)規(guī)模小，中國(guó)老齡化趨勢(shì)明顯，但到2030年左右中國(guó)才出現(xiàn)人口老齡化高峰期，目前考慮開(kāi)發(fā)這部分客戶需求產(chǎn)品為時(shí)尚早我國(guó)居民已從單純的消費(fèi)變成消費(fèi)和投資并存，投資已正逐步變成居民的常態(tài)。在這一過(guò)程中，投資的保值增值要求高，選擇的物業(yè)需要具備地段（區(qū)位）、業(yè)態(tài)、客戶群、回報(bào)預(yù)期等比較優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)兼?zhèn)涞膶?duì)象基本鎖定在“高端物業(yè)”，其中的的酒店服務(wù)式公寓因穩(wěn)定的投資回報(bào)和良好的進(jìn)出機(jī)制成為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。并且在環(huán)境、景觀和物業(yè)服務(wù)上可以提供更高的附加值。綜合各類客戶群的需求特點(diǎn)和發(fā)展時(shí)機(jī)，第三象限和第四象限客戶群需求產(chǎn)品較適宜集團(tuán)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒尤其是面向第四象限客戶群需求的高端小戶型公寓對(duì)集團(tuán)有一定的吸引力根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)更多的商務(wù)活動(dòng)，高級(jí)商務(wù)人士階層不斷壯大，這一階層擁有非?？捎^的收入水平和商務(wù)消費(fèi)能力，同時(shí)也具有較高的生活品位和快節(jié)奏的生活方式，出于維護(hù)公司和自身形象的需要，這些高級(jí)商務(wù)人士都希望擁有或租用的物業(yè)具有高水平的環(huán)境設(shè)施以及相適應(yīng)的專業(yè)服務(wù)，高端公寓成為他們的最佳選擇；貧富差距拉大，適用購(gòu)買高檔公寓的成熟富足家庭、成熟家庭和單身貴族、高級(jí)商務(wù)人士的財(cái)富發(fā)展速度更快；收入水平提高促進(jìn)投資需求上升，高檔公寓抗跌性、保值增值效應(yīng)吸引更多的投資者，其中小型公寓總價(jià)相對(duì)低，因此能吸引更多的投資者；國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游快速發(fā)展，帶動(dòng)更多的人外出短期旅游，需要租住服務(wù)和設(shè)施相對(duì)完善的高檔公寓；小型公寓的每平方米售價(jià)一般都會(huì)高于普通公寓。641367220XX年20XX年年均復(fù)合增長(zhǎng)率34%滿足高階層人群需求的別墅、公寓銷售面積（萬(wàn)平方米）121694841420XX年20XX年年均復(fù)合增長(zhǎng)率26%滿足一般人群住宅銷售面積（萬(wàn)平方米） * 按1-10分排序，10分為最重要集團(tuán)發(fā)展此產(chǎn)品差異化方向體現(xiàn)在戶型更小，品質(zhì)更高，應(yīng)著重提高配套服務(wù)和硬件設(shè)施水平戶型趨向小型化，總價(jià)位控制在50-100萬(wàn)之內(nèi)高質(zhì)量的配套設(shè)施和服務(wù)水平是項(xiàng)目整體品質(zhì)的突出表現(xiàn)高智能、高科技、環(huán)保和安全設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，位于商務(wù)中心區(qū)集團(tuán)所規(guī)劃的小戶型高端公寓產(chǎn)品核心要素關(guān)鍵購(gòu)買因素1. 區(qū)位2. 公寓硬件設(shè)施3. 公寓配套服務(wù)4. 產(chǎn)品品質(zhì)5. 周圍居住人群的檔次6. 品牌7. 價(jià)格重要性排序*高級(jí)商務(wù)旅行人士單身貴族中產(chǎn)上層投資客集團(tuán)所規(guī)劃的公寓產(chǎn)品面向的客戶群第三象限客戶群目前依然是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，為此我們側(cè)重分析了集團(tuán)現(xiàn)有產(chǎn)品理想系列產(chǎn)品核心要素：郊區(qū)、大盤、中高檔住宅產(chǎn)品以集團(tuán)城和理想0769為代表：是當(dāng)前公司最重要的收入來(lái)源，同時(shí)也是公司現(xiàn)在的支柱產(chǎn)品。在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中雖然積累了一定經(jīng)驗(yàn)，但是卻沒(méi)有沉淀出自己的特色產(chǎn)品，未來(lái)還需要通過(guò)項(xiàng)目來(lái)培養(yǎng)產(chǎn)品特色和發(fā)展實(shí)力另外，從集團(tuán)已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核心要素看，以前開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品均屬于這一系列其他系列：公司隨機(jī)發(fā)展的項(xiàng)目，將不作為戰(zhàn)略產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展，例如龍崗工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和部分酒店別墅項(xiàng)目。商住綜合系列（即將開(kāi)發(fā)）產(chǎn)品核心要素：位于城市中心區(qū)、集高檔商業(yè)物業(yè)和高檔住宅于一體處在公司培養(yǎng)發(fā)展階段的產(chǎn)品，但是近期將不會(huì)給公司帶來(lái)很大的業(yè)務(wù)收益。該產(chǎn)品未來(lái)?yè)碛袕V闊的市場(chǎng)，考慮到集團(tuán)目前的資源能力，將是今后發(fā)展的重點(diǎn)，是公司未來(lái)的核心產(chǎn)品之一以規(guī)劃中的圍仔項(xiàng)目為代表集團(tuán)現(xiàn)有主要產(chǎn)品分析經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，集團(tuán)主要形成以下三類產(chǎn)品通過(guò)產(chǎn)品要素比對(duì)分析，集團(tuán)理想系列產(chǎn)品可歸屬于中高檔產(chǎn)品，比較適于第三象限客戶群，這一客戶群數(shù)量龐大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購(gòu)買力正在逐步增強(qiáng)首次置業(yè)常年工作流動(dòng)人士（高級(jí)商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅣⅢⅠⅡ?qū)Ρ纫蛩刂懈邫n高檔價(jià)格（元/平方米）（以XX為例）5000-8000市場(chǎng)普通標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)元以上（市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)主要設(shè)計(jì)參數(shù)容積率4.0綠化率40%容積率3.0，綠化率50%裝修程度毛坯精裝項(xiàng)目位置城郊結(jié)合部城市中心區(qū)物業(yè)服務(wù)開(kāi)發(fā)商自行管理國(guó)際性物業(yè)管理公司如第一太平洋戴維斯，仲量聯(lián)行等并且，集團(tuán)在此產(chǎn)品上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累，自集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目集團(tuán)苑開(kāi)始直至最近的集團(tuán)城和理想0769，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累，目前已接近成熟產(chǎn)品項(xiàng)目品牌認(rèn)可，尤其是XX理想0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過(guò)合作積累了一定大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn)這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低，綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)個(gè)性化不足產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建設(shè)品質(zhì)還需要提升產(chǎn)品的后續(xù)服務(wù)還需要加強(qiáng)WT威脅政府保障性住房政策對(duì)此類產(chǎn)品有一定的影響，部分中等偏下收入的客戶將更會(huì)被保障性住房所吸引理想系列面臨的客戶群主要是中青年、中等收入家庭，首次置業(yè)人群，這一群體需求巨大，同時(shí)這一群體在不斷擴(kuò)展，購(gòu)買力在不斷增強(qiáng)，未來(lái)市場(chǎng)依然看好對(duì)于首次置業(yè)人群，存在較大比例的“暫時(shí)過(guò)度性購(gòu)房“，因首次夠買力相對(duì)較低，比較傾向于城郊結(jié)合部的住房O機(jī)會(huì)長(zhǎng)期資源和經(jīng)驗(yàn)有積累，自集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目集團(tuán)苑開(kāi)始直至最近的集團(tuán)城和理想0769，其產(chǎn)品在不斷改進(jìn)和積累，目前已接近成熟產(chǎn)品項(xiàng)目品牌認(rèn)可，尤其是XX理想0769產(chǎn)品在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高知名度公司在項(xiàng)目營(yíng)銷和策劃上通過(guò)合作積累了一定大規(guī)模合作開(kāi)發(fā)的能力和經(jīng)驗(yàn)這一產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)偏低，綜合性價(jià)比有一定的優(yōu)勢(shì)012345678910建議集團(tuán)延續(xù)現(xiàn)有理想系列產(chǎn)品所體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品改進(jìn)，重點(diǎn)在于提高產(chǎn)品品質(zhì)提高產(chǎn)品質(zhì)量提升產(chǎn)品附加值（配套、景觀、服務(wù)等方面）對(duì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及管理進(jìn)行提升集團(tuán)需要采取的改善措施關(guān)鍵購(gòu)買因素1. 價(jià)格2. 產(chǎn)品附加值3. 區(qū)位4. 交通5. 戶型6. 服務(wù)重要性排序集團(tuán)的表現(xiàn)114997665針對(duì)后續(xù)發(fā)展階段資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)對(duì)集團(tuán)從開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)移所體現(xiàn)的戰(zhàn)略意義，項(xiàng)目組還分析了商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品

說(shuō)明：商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品分析見(jiàn)后附件二單純商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品不宜進(jìn)入單體商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，配套在綜合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目獲取難度大，同時(shí)資金需求量大獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目側(cè)重的是整體開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境的成熟和營(yíng)造，商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理難度非常大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)中小型地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，沒(méi)有較高的承受風(fēng)險(xiǎn)能力將帶來(lái)致命的后果相對(duì)于集團(tuán)，單純商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是明智選擇…商住綜合體發(fā)展的必要性和可能性：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化組合的適當(dāng)需要：選擇性的結(jié)合住宅和商業(yè)地產(chǎn)綜合發(fā)展，以適度調(diào)整公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力保值、增值是高檔小戶型公寓產(chǎn)品的價(jià)值支撐點(diǎn)，而活躍的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為公寓的可持續(xù)發(fā)展注入了持久的生命力。例如新天地的“獨(dú)立商業(yè)內(nèi)街”集團(tuán)的產(chǎn)品需要持續(xù)創(chuàng)新和演進(jìn)，不斷提高價(jià)值空間，單純?cè)谧≌I(lǐng)域進(jìn)行提升的空間相對(duì)有限。高端的商住綜合產(chǎn)品比較符合價(jià)值擴(kuò)張的要求奠定在第一階段能力和品牌提升基礎(chǔ)之上，商住綜合系列產(chǎn)品采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式可以減低開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也符合能夠支撐價(jià)值擴(kuò)張定位的產(chǎn)品要求，更重要的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作所帶來(lái)的戰(zhàn)略意義結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，逐步進(jìn)行產(chǎn)品演進(jìn)，發(fā)展集團(tuán)的商住綜合體，不但拓展了產(chǎn)品新領(lǐng)域，同時(shí)也承接了集團(tuán)住宅產(chǎn)品中的優(yōu)秀元素，改進(jìn)的跨度不大，風(fēng)險(xiǎn)也可以承受，商住綜合體發(fā)展初期目的是增加住宅高端產(chǎn)品的附加值，后期則更側(cè)重在產(chǎn)品創(chuàng)新，拓展價(jià)值升值空間，同時(shí)為未來(lái)培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。總體看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度大，風(fēng)險(xiǎn)高，我們認(rèn)為，集團(tuán)地產(chǎn)不宜單純發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，但奠定在前期資源能力提升和產(chǎn)品發(fā)展基礎(chǔ)之上，后續(xù)可適當(dāng)培育商住綜合系列產(chǎn)品根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要，有效結(jié)合長(zhǎng)、中、短三個(gè)時(shí)間層面的產(chǎn)品規(guī)劃，是集團(tuán)持續(xù)成長(zhǎng)的關(guān)鍵第一層面產(chǎn)品：理想系列產(chǎn)品第二層面產(chǎn)品：高檔小戶型公寓產(chǎn)品第三層面產(chǎn)品：商住綜合體（或類似城市綜合體）時(shí)間指企業(yè)現(xiàn)階段的核心產(chǎn)品，這一層面產(chǎn)品是企業(yè)近期主要的利潤(rùn)來(lái)源，它們提供現(xiàn)金，也培育技能，為其它業(yè)務(wù)的發(fā)展提供支持包括正在崛起中的產(chǎn)品,這些產(chǎn)品帶有快速發(fā)展和開(kāi)創(chuàng)性的特質(zhì),并且具有高成長(zhǎng)性第二層面產(chǎn)品在現(xiàn)階段是現(xiàn)有產(chǎn)品的拓展方向或者公司產(chǎn)品發(fā)展的新方向第三層面產(chǎn)品是未來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展選擇的種子。它們是集團(tuán)的研究課題、市場(chǎng)試點(diǎn)、少量投資的嘗試和為加深對(duì)市場(chǎng)了解所作的努力利潤(rùn)需要在不同發(fā)展階段合理進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃第一階段第二階段資源－能力型價(jià)值擴(kuò)張型20XX20XX時(shí)間發(fā)展

模式20XX實(shí)力擴(kuò)張型逐步由單純開(kāi)發(fā)商向開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變第三階段延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)，成為第一階段的主力產(chǎn)品線培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品培育商住綜合系列產(chǎn)品積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品，并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模形成理想系列、高檔小戶型公寓系列、商住綜合系列三個(gè)產(chǎn)品線，并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張一條產(chǎn)品線兩條產(chǎn)品線三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線兩條產(chǎn)品線三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線兩條產(chǎn)品線公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略珠三角城市選擇全國(guó)城市選擇綜合各種因素分析，項(xiàng)目組對(duì)區(qū)域內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行了綜合評(píng)定經(jīng)過(guò)綜合評(píng)定，佛山綜合得分超過(guò)3分，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景最為樂(lè)觀；廣州、XX、XX、中山和XX房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好；珠海、肇慶、江門三市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在珠三角地區(qū)相對(duì)要落后。

經(jīng)濟(jì)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)增長(zhǎng)供求平衡市場(chǎng)潛力購(gòu)買力增長(zhǎng)率綜合得分佛山232.343.04.03.05廣州441.721.53.52.78惠州124.033.03.02.67深圳431.723.51.02.53中山123.032.53.02.42東莞223.013.02.52.25珠海123.013.02.02.00肇慶112.022.03.01.83江門122.011.52.51.67說(shuō)明：各城市定位因素分析詳見(jiàn)附件三當(dāng)前珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，給各城市房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了不同的機(jī)遇過(guò)去20年的發(fā)展中，珠三角以外向型的高新技術(shù)制造業(yè)和勞動(dòng)密集的加工型產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)在資源約束、勞動(dòng)力價(jià)格上升和本幣升值三重效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本不斷上升，珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行廣州、XX：側(cè)重其高端服務(wù)和創(chuàng)新中心功能，經(jīng)濟(jì)集約化發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)的聚集作用逐漸轉(zhuǎn)為擴(kuò)散作用。佛山、XX、珠海和中山：將面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)優(yōu)化的任務(wù)。XX將轉(zhuǎn)移某些勞動(dòng)密集型行業(yè)的制造業(yè)部分，減少人口壓力，提高人口素質(zhì)，大力發(fā)展資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，最終形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、特色產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)格局。XX、江門和肇慶：將承接區(qū)域中心制造業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的區(qū)域。從發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化的進(jìn)程看，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升是一種必然趨勢(shì)，大體上都遵循著從輕加工工業(yè)---重化工業(yè)---高加工---知識(shí)經(jīng)濟(jì)和知識(shí)技術(shù)密集型發(fā)展這樣一個(gè)模式。整個(gè)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式由外延式向內(nèi)涵式、勞動(dòng)密集型向資本和技術(shù)密集型、粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)、傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代化工業(yè)、城鄉(xiāng)分離向城鄉(xiāng)一體化轉(zhuǎn)型，形成了高起點(diǎn)的知識(shí)、技術(shù)密集型工業(yè)體系，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)以及競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的主體產(chǎn)業(yè)群。此外，在交通、通訊、金融、信息咨詢、高科技、旅游、文化和對(duì)外交流等方面，也形成了比較優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì)。把珠三角建設(shè)成為全球高技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、國(guó)際高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心，國(guó)際航運(yùn)、物流和貿(mào)易中心?！獓?guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市配套服務(wù)功能的要求不斷提高，大量產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，對(duì)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求也會(huì)快速膨脹。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為未來(lái)的發(fā)展方向隨著珠三角城市間交通體系完善，將促進(jìn)外圍XX、肇慶和江門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)按照廣東省綜合運(yùn)輸體系的有關(guān)規(guī)劃，珠三角城際快速軌道交通規(guī)劃形成以廣州為中心，廣州至XX、廣州至珠海為主軸，放射與環(huán)狀結(jié)合的珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目線路全長(zhǎng)約６００公里，建成后可以將珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)９個(gè)城市“一網(wǎng)打盡”：以廣州為中心，１小時(shí)內(nèi)９個(gè)城市可以互相通達(dá)，形成真正意義上的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。軌道交通為其經(jīng)過(guò)地區(qū)帶來(lái)高度能達(dá)性，吸引各種生活、商務(wù)、文化、娛樂(lè)等設(shè)施向軌道站點(diǎn)周圍集中，刺激站點(diǎn)周圍土地高密度開(kāi)發(fā)，沿線經(jīng)濟(jì)繁榮，房地產(chǎn)增值。打破了人流、物流、資金流在不同城市之間流通的地域上的阻隔?！耙恍r(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的形成為沿線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了難得的良機(jī)。資料來(lái)源：《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城際快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》總體看，XX可以作為集團(tuán)立足珠三角區(qū)域發(fā)展所考慮的下一個(gè)目標(biāo)城市

5、產(chǎn)品特點(diǎn)XX6、資源能力

4、戰(zhàn)略發(fā)展2、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)3、地理位置1、綜合評(píng)定依據(jù)集團(tuán)地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展思路，在第一階段應(yīng)該集中力量完成局部區(qū)域的深化開(kāi)發(fā)根據(jù)集團(tuán)地產(chǎn)理想系列產(chǎn)品特點(diǎn)、目標(biāo)客戶定位于XX的發(fā)展特點(diǎn)相適應(yīng)就這一階段集團(tuán)的資源能力而言，尚不具備跳躍式的城市發(fā)展實(shí)力，選擇與XX、XX相鄰的XX與集團(tuán)的資源能力是相匹配的XX在珠三角九城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的綜合評(píng)定中得2.67分，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景樂(lè)觀城市由于珠三角地區(qū)正面臨整體產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段，勞動(dòng)力密集型的制造業(yè)將向XX等城市轉(zhuǎn)移，這勢(shì)必?cái)U(kuò)大該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總量并提高居民購(gòu)買力珠三角交通體系的完善，縮短了XX與珠三角中心區(qū)的距離，增加了XX、XX乃至香港人過(guò)來(lái)旅游、度假、投資的機(jī)會(huì)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略目標(biāo)體系經(jīng)營(yíng)策略產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略珠三角城市選擇全國(guó)城市選擇綜合幾方面因素對(duì)各城市進(jìn)行綜合評(píng)分，評(píng)分結(jié)果可以反映出未來(lái)一段時(shí)間該城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。由評(píng)分結(jié)果看，成都、天津和XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，北京、廈門等城市也有較好的發(fā)展前景，寧波的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)差些。結(jié)合集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，產(chǎn)品特點(diǎn)和資源能力，建議在第二階段可以將成都、天津和XX作為首選拓展城市，綜合評(píng)定：成都、天津和XX后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，應(yīng)作為集團(tuán)后續(xù)發(fā)展密切關(guān)注的重點(diǎn)城市說(shuō)明：全國(guó)各城市定位因素分析詳見(jiàn)附件四結(jié)合不同階段產(chǎn)品選擇不同，地域發(fā)展重心應(yīng)不同繼續(xù)在XX、XX的業(yè)務(wù)拓展基于集團(tuán)目前在各城市市場(chǎng)的培育成熟度，可以考慮將XX作為重要戰(zhàn)略城市點(diǎn)階段一資源能力提升期階段二價(jià)值擴(kuò)張期階段三實(shí)力擴(kuò)張期關(guān)注成都、天津、廈門、青島、濟(jì)南等城市發(fā)展，作為小戶型高檔公寓產(chǎn)品拓展、復(fù)制的目標(biāo)城市，并適時(shí)在其中的城市中培育商住綜合系列產(chǎn)品在前期重點(diǎn)布局的城市群，有點(diǎn)帶面進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張延續(xù)發(fā)展理想系列產(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)上改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)，成為第一階段的主力產(chǎn)品線培育高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品培育商住綜合系列產(chǎn)品積極發(fā)展高檔小戶型公寓系列形成理想系列和高檔小戶型公寓系列產(chǎn)品線積極發(fā)展商住綜合系列產(chǎn)品，并逐步在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心區(qū)擴(kuò)張規(guī)模形成理想系列、高檔小戶型公寓系列、商住綜合系列三個(gè)產(chǎn)品線，并可以在區(qū)域和規(guī)模上進(jìn)行擴(kuò)張兩條產(chǎn)品線三條產(chǎn)品線一條產(chǎn)品線兩條產(chǎn)品線產(chǎn)品區(qū)域公司職能戰(zhàn)略不同戰(zhàn)略發(fā)展階段管控模式、核心資源和能力的培養(yǎng)根據(jù)集團(tuán)三步走戰(zhàn)略確定各發(fā)展階段不同的核心資源和能力要求步驟1：20XX～20XX年內(nèi)部整合，提升能力步驟2：20XX～20XX年價(jià)值擴(kuò)張階段步驟3：20XX～20XX年實(shí)力擴(kuò)張階段關(guān)鍵核心在提升開(kāi)發(fā)能力，重點(diǎn)是內(nèi)部整合運(yùn)營(yíng)能力加大技術(shù)投入，擺脫困境；提升設(shè)計(jì)和營(yíng)銷能力，爭(zhēng)取獲得更有力的市場(chǎng)地位；營(yíng)造人才發(fā)展環(huán)境，各方面人才配備更加到位；服務(wù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力提升品牌的樹(shù)立；內(nèi)部管理體系和基本制度形成體系。關(guān)鍵在提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)作能力；外部資源的整合和運(yùn)營(yíng)能力提升核心資源在于資金、資本積累。以提升市場(chǎng)反應(yīng)和靈活度為主導(dǎo)的相對(duì)分權(quán)式管控體系注重風(fēng)險(xiǎn)控制能力的增強(qiáng)戰(zhàn)略發(fā)展第一階段：管理目標(biāo)：建立與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的管控體系，理清管控責(zé)權(quán)關(guān)系；調(diào)整關(guān)鍵制度和流程，建立計(jì)劃預(yù)算、監(jiān)督考核相連貫的績(jī)效管理體系；規(guī)范投資決策的過(guò)程，提升投資決策的能力，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)；整合運(yùn)營(yíng)能力，加強(qiáng)營(yíng)銷策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)資源向價(jià)值貢獻(xiàn)高的環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)移；建立完善的人力資源管理體系，營(yíng)造人才環(huán)境，推動(dòng)人力資本的升值；啟動(dòng)品牌文化建設(shè)，打造集團(tuán)持久競(jìng)爭(zhēng)力。管理目標(biāo)一：完善與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的管控結(jié)構(gòu)，理清管控責(zé)權(quán)關(guān)系在集團(tuán)管控要求下，區(qū)域開(kāi)發(fā)公司相匹配的組織構(gòu)型？對(duì)不同業(yè)務(wù)類型下屬公司的管控模式選擇？對(duì)于核心業(yè)務(wù)的管控操作，集團(tuán)職能中心的定位及職權(quán)、功能？完善與業(yè)務(wù)發(fā)展相適應(yīng)的管控結(jié)構(gòu)需回答的三個(gè)問(wèn)題：借鑒萬(wàn)科集團(tuán)總部定位專業(yè)化中心的管控模式萬(wàn)科集團(tuán)公司地區(qū)開(kāi)發(fā)公司城市開(kāi)發(fā)公司投資決策中心、管理控制中心、資源配制中心、信息整合中心、品牌管理中心、技術(shù)服務(wù)中心、客戶服務(wù)中心、文化輸出中心財(cái)務(wù)部營(yíng)銷部工程管理部綜合部經(jīng)營(yíng)中心、利潤(rùn)中心萬(wàn)科特點(diǎn)：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理；管理比較規(guī)范；集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜；各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)控制；分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡(jiǎn)單，總部提供支持和監(jiān)約功能；人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人才的輪崗和晉升，職業(yè)生涯開(kāi)發(fā)。集團(tuán)辦公室人力資源部產(chǎn)品研究部產(chǎn)品品類部規(guī)劃設(shè)計(jì)部工程管理部市場(chǎng)營(yíng)銷部客戶服務(wù)中心物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理部資金管理中心企業(yè)策劃部審計(jì)法務(wù)部項(xiàng)目管理部萬(wàn)科集團(tuán)總部、一線公司、項(xiàng)目部的集權(quán)分權(quán)特征金地正在逐步完善專業(yè)中心管理的管控模式行政管理部人力資源部計(jì)劃財(cái)務(wù)部資本管理部經(jīng)營(yíng)管理部技術(shù)管理部金地集團(tuán)公司職能管理中心業(yè)務(wù)管理中心資本管理中心地區(qū)開(kāi)發(fā)公司城市開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)工程部客服品牌部市場(chǎng)營(yíng)銷部行政人事部財(cái)務(wù)管理部成本管理部運(yùn)營(yíng)管理中心金地集團(tuán)“玻璃墻”、“四條線”“四個(gè)組織”的管控模式值得集團(tuán)借鑒學(xué)習(xí)。玻璃墻-----基于戰(zhàn)略、人力資源、財(cái)務(wù)管控建立基礎(chǔ)運(yùn)作平臺(tái)。四條線----總裁議事規(guī)則線、產(chǎn)品線、監(jiān)察線、管理線四個(gè)組織---管理中心、推模小組、審計(jì)與稽核小組、職能派駐根據(jù)集團(tuán)下屬公司所在的業(yè)務(wù)層面的不同采取不同的管控模式，旨在降低管理成本，提升管理效率核心業(yè)務(wù)層配套業(yè)務(wù)層無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)層集團(tuán)抓緊核心業(yè)務(wù)層，采用操作型的管控模式，強(qiáng)化對(duì)核心業(yè)務(wù)鏈上的公司的管理；集團(tuán)看好配套業(yè)務(wù)公司，通過(guò)業(yè)務(wù)對(duì)接指引其發(fā)展方向，實(shí)施戰(zhàn)略型管控，為核心業(yè)務(wù)發(fā)展提供服務(wù)與支持；集團(tuán)放手無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)公司，通過(guò)財(cái)務(wù)管控的模式，督促發(fā)展；建筑工程公司開(kāi)發(fā)公司物業(yè)公司制藥廠學(xué)校城市策略資產(chǎn)管理公司擔(dān)保公司核心業(yè)務(wù)層配套業(yè)務(wù)層無(wú)關(guān)業(yè)務(wù)層戰(zhàn)略支撐意義高中低效益貢獻(xiàn)度高低低管控難度、管理成本低中高適宜的管控模式操作型管控戰(zhàn)略型管控財(cái)務(wù)型管控

管控目的：提升經(jīng)營(yíng)效率；提高決策水平；降低管理成本；控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；更有效的整合資源；在集團(tuán)模式下三類管控類型的具體差異，其包含的業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略、信息、財(cái)務(wù)以及人力資源管理的管控要點(diǎn)管控模式操作型管控戰(zhàn)略型管控財(cái)務(wù)型管控業(yè)務(wù)管理開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的全過(guò)程規(guī)劃、策劃以及計(jì)劃預(yù)算，監(jiān)控工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工和成本控制；處理工程建筑公司、物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)事務(wù)，監(jiān)督下屬公司的業(yè)務(wù)協(xié)作與往來(lái)；定期審核監(jiān)督下屬公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況，提供業(yè)務(wù)發(fā)展的支持與指導(dǎo)；基本不插手下屬公司的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略管理信息管理戰(zhàn)略的制定、執(zhí)行以及經(jīng)營(yíng)決策的審批；全面運(yùn)營(yíng)信息的監(jiān)控；戰(zhàn)略規(guī)劃審批與戰(zhàn)略執(zhí)行監(jiān)督，重大經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的裁決；關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)信息的監(jiān)控；提供戰(zhàn)略支持服務(wù)財(cái)務(wù)信息的監(jiān)控；財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)集中管理財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)控高級(jí)財(cái)務(wù)人員的委派財(cái)務(wù)審計(jì)與財(cái)務(wù)監(jiān)督人力資源管理人力資源規(guī)劃等戰(zhàn)略性工作集中管理；事務(wù)性工作下放執(zhí)行；人力資源管理體系、制度以及流程的制定高級(jí)管理人員的委派提供人力資源服務(wù)支持要點(diǎn)說(shuō)明通過(guò)細(xì)致的計(jì)劃預(yù)算、監(jiān)督考核實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管控；通過(guò)簡(jiǎn)單集中實(shí)現(xiàn)對(duì)職能的管控；通過(guò)全局的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、預(yù)算、審計(jì)、考核等實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)的監(jiān)控；通過(guò)制度實(shí)現(xiàn)對(duì)職能的管控；僅關(guān)注其財(cái)務(wù)成本，不關(guān)注經(jīng)營(yíng)過(guò)程。為推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展的靈活性，集團(tuán)業(yè)務(wù)管理權(quán)責(zé)需要有選擇下放，集團(tuán)控制定位核心在業(yè)務(wù)發(fā)展監(jiān)督，而不是直接插手操作，職能管理上，集團(tuán)繼續(xù)加大集中管理力度，建立核心資源管理平臺(tái)集團(tuán)投資發(fā)展中心行政人力中心財(cái)務(wù)管理中心設(shè)計(jì)工程中心成本管理中心企業(yè)管理中心營(yíng)銷策劃中心下屬公司業(yè)務(wù)管理線職能管理線集團(tuán)業(yè)務(wù)線定位：業(yè)務(wù)監(jiān)控中心，包括研發(fā)設(shè)計(jì)控制，成本控制，營(yíng)銷控制定位：職能管理中心，包括財(cái)務(wù)控制、人力資源控制、計(jì)劃預(yù)算控制。定位：投資決策中心戰(zhàn)略規(guī)劃中心集團(tuán)定位： 集業(yè)務(wù)監(jiān)督、職能管理的控制中心管控模式： 強(qiáng)化職能管理，適度下放業(yè)務(wù)管理的操作型管控模式適度下放部分權(quán)限繼續(xù)強(qiáng)化集團(tuán)關(guān)鍵核心資源的集團(tuán)掌控根據(jù)戰(zhàn)略需要，重新定位管控職能，業(yè)務(wù)管控關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)連貫，職能管控關(guān)鍵在于功能完善，形成全方位的管控體系投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工營(yíng)銷管理物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略管理財(cái)務(wù)管理人力資源管理信息管理投資決策：投資決策必定是集團(tuán)的業(yè)務(wù)范疇，對(duì)于資源獲取和投資要有總體把握；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尋求資源，對(duì)產(chǎn)品策略、競(jìng)爭(zhēng)策略深入研究，落實(shí)總體發(fā)展戰(zhàn)略。研發(fā)管理：研究開(kāi)發(fā)功能在于產(chǎn)品的不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)理念的轉(zhuǎn)化，技術(shù)工藝的應(yīng)用等等；其功能發(fā)揮以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，但又脫離于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之外，與設(shè)計(jì)管理有區(qū)別。整合運(yùn)營(yíng)管理：設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷三個(gè)環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)緊密，并需要協(xié)作互助；整合運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)在于此三個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全面掌控的核心。戰(zhàn)略管理：戰(zhàn)略管理旨在監(jiān)督戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，監(jiān)測(cè)戰(zhàn)略環(huán)境的變化；作為核心參謀職能，其功能在于匯報(bào)戰(zhàn)略執(zhí)行情況，建議戰(zhàn)略規(guī)劃的調(diào)整。財(cái)務(wù)管理：集權(quán)的財(cái)務(wù)管理一方面要管好金流，另一方面要提供支持服務(wù)；作為資源管理職能，其目標(biāo)是集中財(cái)務(wù)資源，提高利用效率，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。人力資源管理：人力資源管理旨在為業(yè)務(wù)發(fā)展提供人力資源保障，提升人均效能；作為資源管理職能，其功能在于保持人力資源結(jié)構(gòu)的合理性，為發(fā)展儲(chǔ)備人才。信息管理：信息管理旨在為建立信息環(huán)境，為決策提供充分依據(jù)，提升信息資源的效率；作為次要資源管理職能，其功能在于信息環(huán)境的維護(hù)與升級(jí)，信息資源的發(fā)掘與利用整合運(yùn)營(yíng)管理根據(jù)管控要求，優(yōu)化集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，明確集團(tuán)各職能中心責(zé)權(quán)，并建立與之相匹配的下屬公司構(gòu)型集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)投資發(fā)展中心設(shè)計(jì)工程中心成本管理中心營(yíng)銷策劃中心財(cái)務(wù)管理中心行政人力中心企業(yè)管理中心研發(fā)管理設(shè)計(jì)管理工程管理營(yíng)銷策劃管理品牌管理戰(zhàn)略管理信息管理整合運(yùn)營(yíng)管理中心下屬公司經(jīng)營(yíng)層財(cái)務(wù)部綜合部營(yíng)銷部工程業(yè)務(wù)部門成本管理部集團(tuán)業(yè)務(wù)線開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理線下屬公司職能管理線管控范圍：核心業(yè)務(wù)，包括開(kāi)發(fā)公司、建筑工程公司的業(yè)務(wù)監(jiān)管與協(xié)調(diào)；管控范圍：各下屬公司的戰(zhàn)略實(shí)施、經(jīng)營(yíng)監(jiān)督，以及相關(guān)財(cái)務(wù)、人力行政職能；財(cái)務(wù)管理人力資源管理行政事務(wù)管理企業(yè)文化管理管控范圍：集團(tuán)的資源調(diào)配；資源獲取戰(zhàn)略投資完善對(duì)非核心業(yè)務(wù)子公司的管控手段，把握住配套業(yè)務(wù)層子公司的集團(tuán)戰(zhàn)略支持作用，同時(shí)提供其發(fā)展空間，激發(fā)其與集團(tuán)同步成長(zhǎng)集團(tuán)角色下屬公司角色配套業(yè)務(wù)公司核心業(yè)務(wù)公司發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃者、實(shí)施者；投資決策的制定者；經(jīng)營(yíng)決策的制定者、監(jiān)督人；土地、資金的獲取者與管理者；人力資源等內(nèi)部資源的管理者；開(kāi)發(fā)收益的分配決策人、收益享有者；戰(zhàn)略計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)施者；開(kāi)發(fā)過(guò)程的執(zhí)行者；投資收益的創(chuàng)造者；發(fā)展戰(zhàn)略的建議者、實(shí)施者；經(jīng)營(yíng)決策的建議者、執(zhí)行者；業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理者；資源的管理者；人力資源等內(nèi)部資源的管理者；投資收益的創(chuàng)造者；戰(zhàn)略規(guī)劃的制定者；經(jīng)營(yíng)決策的審批人；資源利用、業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督者；投資收益的分配決策人、收益享有者；管理目標(biāo)二：根據(jù)管控要求，完善管控手段，建立計(jì)劃預(yù)算、監(jiān)督審計(jì)、考核激勵(lì)相連貫的績(jī)效管理體系計(jì)劃預(yù)算監(jiān)督審計(jì)考核激勵(lì)由“人”治變“法”治計(jì)劃預(yù)算功能建立：以企業(yè)管理中心為主導(dǎo)，其他職能中心配合，組織計(jì)劃預(yù)算的編制，建立與計(jì)劃預(yù)算相關(guān)聯(lián)的目標(biāo)責(zé)任制體系，督導(dǎo)計(jì)劃預(yù)算的落實(shí)，并跟蹤監(jiān)督，及時(shí)匯報(bào)，建議調(diào)整；監(jiān)督審計(jì)功能建立：以集團(tuán)決策層為主，各職能中心提供監(jiān)督情況匯報(bào)，或組成臨時(shí)審計(jì)小組，監(jiān)督審查各下屬公司的經(jīng)營(yíng)情況；由集團(tuán)決策層對(duì)監(jiān)督設(shè)計(jì)情況作出判斷，進(jìn)行決議，采取相應(yīng)措施；考核激勵(lì)功能建立：以企業(yè)管理中心、行政人力中心為主，對(duì)下屬公司的監(jiān)督審計(jì)結(jié)果提出獎(jiǎng)懲辦法；（包括對(duì)公司和個(gè)人兩個(gè)層面）或?qū)嵤?duì)目標(biāo)責(zé)任制的考核，提出獎(jiǎng)懲，甚至職務(wù)調(diào)整；在計(jì)劃預(yù)算基礎(chǔ)薄弱的情況下，可以由“粗”到“細(xì)”，可以由“模糊”到“精確”，逐步滾動(dòng)，漸進(jìn)完善；但必須要維護(hù)計(jì)劃預(yù)算的合理性與嚴(yán)肅性，才能實(shí)現(xiàn)計(jì)劃預(yù)算功能建立的目的。監(jiān)督審計(jì)必須建立完善的機(jī)制，借助于信息化手段等，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督，同時(shí)建立自己的分析