大二下-稅法課件章

第九章房產(chǎn)稅法HousePropertyTax

本章重點、難點

本章重點

1.計稅依據(jù)的確定

2.應(yīng)納稅額的計算

3.稅收優(yōu)惠政策

注意：小稅種的稅收優(yōu)惠政策均為重點內(nèi)容，尤其是與企業(yè)所得稅相關(guān)的小稅種，要求掌握！

房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅的關(guān)系房產(chǎn)稅納稅人繳納的房產(chǎn)稅，計入“管理費用”科目，在計算企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額時準予直接扣除。知識體系構(gòu)建：本稅種與其他稅種的關(guān)系房產(chǎn)稅

是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

一、納稅義務(wù)人與征稅范圍（熟悉）

（一）納稅義務(wù)人以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅義務(wù)人。

產(chǎn)權(quán)所有人是指擁有房產(chǎn)的單位和個人，即房產(chǎn)的使用、收益、出賣、贈送等權(quán)利歸其所有，也就是通常所說的“產(chǎn)權(quán)人”、“業(yè)主”或“房東”。具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或使用人。

計稅規(guī)則：產(chǎn)權(quán)明晰的，產(chǎn)權(quán)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)不明晰的，誰使用誰受益誰納稅。（與城鎮(zhèn)土地使用稅相同）

注意：房產(chǎn)出典的，由承典人按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

特別提示：自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)狀態(tài)納稅人產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的經(jīng)營管理單位產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的集體單位和個人產(chǎn)權(quán)出典的承典人產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的房產(chǎn)代管人或者使用人產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的房產(chǎn)代管人或者使用人無租使用其他房產(chǎn)的納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

【案例9-1】以下關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（）。

A.外籍個人不繳納房產(chǎn)稅

B.房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人

C.房屋產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的，集體單位為納稅人

D.房屋產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，代管人或使用人為納稅人答案：BCD

解析：選項A錯誤：自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

【案例9-2】下列情形中，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅的有（）。

A.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的

B.房屋租典糾紛未解決的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的答案：ABCD

解析：房屋產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的以及產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，均應(yīng)由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅。

（二）征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。

房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窯菜窯、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，均不屬于房產(chǎn)的范圍。

注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

【判斷】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，一律不征收房產(chǎn)稅。

答案：×

房產(chǎn)稅的征稅范圍包括：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。

提示：房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍在地域范圍上是一致的。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。

【判斷】農(nóng)民王某，1998年將他在本村價值20萬元的樓房出租，取得租金收入3000元。按照房產(chǎn)稅從租計征的規(guī)定計算，王某當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅360元。

答案：×

解析：房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，因此王某出租地處農(nóng)村樓房的租金收入不繳納房產(chǎn)稅。

二、稅率、計稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計算（重點掌握）

（一）稅率現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率：從價計征：以房產(chǎn)計稅余值為計稅依據(jù)，年稅率1.2％；從租計征：以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，年稅率12％。

注意：從價計征的需要分解到每個月；而從租計征的則不需要分解到每個月，租金收入直接乘以12％計算稅款即可。

特別提示：自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

（二）計稅依據(jù)計稅依據(jù)：房產(chǎn)的計稅余值（從價計征）或房產(chǎn)的租金收入（從租計征）

1.從價計征——計稅余值對納稅人經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計稅余值為計稅依據(jù)。

計稅余值是指依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％的損耗價值以后的余額。（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應(yīng)以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則，并參照同類房屋確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備以及一般不單獨計算價值的配套設(shè)施，主要包括：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水管、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管算起，確定計稅原值；電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結(jié)管算起，確定計稅原值。①以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給水排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。②對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，應(yīng)相應(yīng)增加房產(chǎn)原值。

房產(chǎn)余值是房產(chǎn)的原值減除規(guī)定比例后的剩余價值。

需要注意的兩個問題：

①聯(lián)營投資的房產(chǎn)以房產(chǎn)對外聯(lián)營投資的，無論采用何種投資形式，均需計征房產(chǎn)稅，計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別以下兩種情形：

★以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅——視同自營房產(chǎn)處理

★以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅——視同出租房產(chǎn)處理【案例9-3】某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，2013年1月1日將其中的30％用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當?shù)卣?guī)定的扣除比例為20％，該企業(yè)2013年度應(yīng)納房產(chǎn)稅為（）。

A.24萬元B.22.8萬元

C.30萬元D.16.8萬元

答案：B

解析：納稅人以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔聯(lián)營風險，只收取固定收入的，房產(chǎn)稅應(yīng)由出租方按租金收入計繳；未投資的房產(chǎn)仍按房產(chǎn)余值計繳房產(chǎn)稅。本年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝50×12％＋2500×70％×（1－20％）×1.2％＝6＋16.8＝22.8（萬元）。

【案例9-4】某公司2011年購進一處房產(chǎn)，2013年5月1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險），投資期3年，當年取得固定收入160萬元。該房產(chǎn)原值3000萬元，當?shù)卣?guī)定的減除幅度為30％，該公司2013年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（）。

A.21.2萬元B.27.6萬元

C.29.7萬元D.44.4萬元

答案：B

解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝160×12％＋3000×（1－30％）×4/12×1.2％＝27.6（萬元）。

②融資租賃的房產(chǎn)融資租賃房屋的租賃費與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方。是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

財稅[2009]128號：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（注意掌握）

【案例9-5】下列各項中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是（）。

A.房產(chǎn)售價B.房產(chǎn)余值

C.房產(chǎn)原值D.房產(chǎn)租金

答案：B

（4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅.

自營的：從價計征；

出租的：從租計征。

【案例9-6】下列各項中，應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有（）。

A.融資租賃的房產(chǎn)

B.產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)

C.無租使用其他單位的房產(chǎn)

D.用于自營的居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)

答案：ABCD

（5）具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的問題：（新增。掌握）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。（財稅〔2009〕128號）

自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50~60％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10％~30％）]×1.2％

例：某企業(yè)完全建于地下的一工業(yè)用途地下建筑，原值1200萬元，當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的應(yīng)稅房產(chǎn)原值的折算比為60％，計算房產(chǎn)余值的扣除比例為20％。則該地下建筑應(yīng)納房產(chǎn)稅為：應(yīng)稅房產(chǎn)原值＝1200×60％＝720（萬元）應(yīng)納房產(chǎn)稅＝720×（1－20％）×1.2％＝6.91（萬元）②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70~80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10％~30％）]×1.2％

房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

2.從租計征——租金收入對于出租的房屋，以房產(chǎn)的租金收入為計稅依據(jù)。

房產(chǎn)的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。

注意以下兩個問題：

（1）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

（2）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（掌握）

【判斷】房產(chǎn)出租時，如果以勞務(wù)為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝悇趧?wù)的平均價格折算為房租收入，據(jù)此計征房產(chǎn)稅。

答案：×

解析：房屋出租時，如果以勞務(wù)報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

【判斷】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

答案：√

【案例9-7】甲公司2013年年初房產(chǎn)原值為8000萬元，3月與乙公司簽訂租賃合同，約定自2013年4月起將原值500萬元房產(chǎn)租賃給乙公司，租期3年，月租金2萬元，2013年4～6月為免租使用期間。甲公司所在地計算房產(chǎn)稅余值減除比例為30％，甲公司2013年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（）。

A.65.49萬元B.66.21萬元

C.66.54萬元D.67.26萬元答案：C

解析：從價計征房產(chǎn)稅＝8000×（1－30％）×1.2％×1／2＋7500×（1－30％）×1.2％×1／2＝33.6＋31.5＝65.1（萬元），從租計征房產(chǎn)稅＝2×6×12％＝1.44（萬元）；甲公司2013年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝65.1＋1.44＝66.54（萬元）。計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)計稅余值1.2％全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2％從租計征房屋租金12％（個人4％）

全年應(yīng)納稅額＝租金收入×12％（個人為4％）

（三）應(yīng)納稅額的計算

房產(chǎn)稅的兩種計稅方法

1.從價計征的計算

年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2％

【案例9-8】某企業(yè)坐落在某市郊區(qū)，其生產(chǎn)經(jīng)營用房，會計賬簿記載房產(chǎn)原值8000萬元，包括冷暖通風等設(shè)備150萬元。該企業(yè)還建有一所職工學校、一座內(nèi)部職工醫(yī)院和一所幼兒園，房產(chǎn)原值分別為300萬元、200萬元和100萬元。另外該企業(yè)在郊區(qū)以外的農(nóng)村還建有一個倉庫，房產(chǎn)原值300萬元。當?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30％。則該企業(yè)全年應(yīng)納房產(chǎn)稅為：應(yīng)納稅額＝8000×（1－30％）×1.2％＝67.2（萬元）

解析：冷暖通風等設(shè)備應(yīng)記入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；企業(yè)自辦的學校、醫(yī)院、幼兒園自用的房產(chǎn)以及設(shè)在農(nóng)村的倉庫，均可免征房產(chǎn)稅。

2.從租計征的計算

年應(yīng)納稅額＝租金收入×12％

【案例9-9】某市某居民自有樓房1棟共8間，其中家庭生活居住2間；出租給外地一企業(yè)作辦事處使用3間，每月租金1500元；另外3間開辦一小賣部經(jīng)營百貨用品（經(jīng)核定房屋原值60000元）。當?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為20％。則該居民當年應(yīng)納房產(chǎn)稅為：應(yīng)納稅額＝1500×12×12％＋60000×（1－20％）×1.2％＝2736（元）

【案例9-10】某企業(yè)2013年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20％后的余值計稅。該企業(yè)當年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（）。

A.4.8萬元B.24萬元

C.27萬元D.28.8萬元

答案：C

解析：自身經(jīng)營用房的房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余值從價計征，臨街房4月1日出租，1至3月仍從價計征。自營用房應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（3000－1000）×（1－20％）×1.2％＋1000×（1－20％）×1.2％÷12×3＝19.2＋2.4＝21.6萬元；出租的房產(chǎn)按本年租金從租計征＝5×9（月）×12％＝5.4萬元，企業(yè)當年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝21.6＋5.4＝27萬元。應(yīng)納房產(chǎn)稅計算舉例

【案例9-11】某公司2012年末結(jié)轉(zhuǎn)到2013年度的固定資產(chǎn)原值共計5200萬元，其中：房產(chǎn)原值3200萬元，機器設(shè)備原值2000萬元。簽訂租賃合同1份，7月1日將房產(chǎn)原值200萬元的倉庫出租給某商場存放貨物，出租期限2年，共計租金48萬元。簽訂合同時預(yù)收半年租金12萬元，其余的在租用期的當月收取。

計算該公司2013年度應(yīng)納房產(chǎn)稅。

答案：從價計征房產(chǎn)稅＝（3200－200）×（1－25％）×1.2％＋200×（1－25％）×1.2％×50％＝27.9（萬元）

從租計征房產(chǎn)稅＝12×12％＝1.44（萬元）

當年應(yīng)納房產(chǎn)稅合計＝27.9＋1.44＝29.34（萬元）

【案例9-12】某公司辦公大樓原值30000萬元，2013年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產(chǎn)原值5000萬元，租金每年1000萬元，當?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20％，2013年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬元。

A.288B.340C.348D.360

答案：C

解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（30000－5000）×（1－20）×1.2％（自營房產(chǎn)）＋（1000÷12）×（12－2）×12％（出租房產(chǎn)出租后）＋5000×（1－20）×1.2％×（2÷12）（出租房產(chǎn)出租前）＝348（萬元）

【案例9-13】某上市公司2012年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新建一露天游泳池，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬元的照明設(shè)施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2012年年底改建完畢并對外營業(yè)。當?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值扣除比例為30％，2013年該會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。

A.42萬元B.48.72萬元

C.50.4萬元D.54.6萬元答案：B

解析：露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象；納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)需要繳納房產(chǎn)稅；對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值，因此支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)在計入房產(chǎn)原值的同時，可扣減拆除200萬元的照明設(shè)施的價值。2012年該會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅＝[5000＋500＋（500－200）]×（1－30％）×1.2％＝48.72（萬元）。

【案例9-14】設(shè)在某市區(qū)的甲企業(yè)，系國有綜合性集團公司。2014年1月份，稅務(wù)機關(guān)對該企業(yè)2013年度房產(chǎn)稅納稅情況進行稽查，獲得如下資料：（1）甲企業(yè)2013年初固定資產(chǎn)賬面顯示，所有房屋及建筑物原值共計6000萬元，其中：管理部門及生產(chǎn)部門用房原值4600萬元；企業(yè)內(nèi)部自辦的幼兒園用房原值200萬元、醫(yī)務(wù)室用房原值300萬元；圍墻原值40萬元；其余閑置用房有A、B、C、D共4座，原值分別為300萬元、180萬元、250萬元和130萬元。（2）3月15日，對剛建成的一座生產(chǎn)車間辦理竣工決算，并于當月投入使用，原值320萬元。同年4月20日，企業(yè)因資金緊張，將這座車間抵押給某銀行取得貸款200萬元，抵押期間該房屋仍由甲企業(yè)使用。（3）6月1日，將原值為300萬元的A閑置用房向乙企業(yè)投資，協(xié)議約定，甲企業(yè)每月向乙企業(yè)收取固定收入2萬元，乙企業(yè)經(jīng)營盈虧與甲無關(guān)。當年取得收入14萬元。

（4）6月22日，將原值為180萬元的B閑置用房出典給某金融機構(gòu)，獲得資金100萬元，出典期間該房屋空置。

（5）6月25日，將原值為250萬元的C閑置用房融資租賃給丙企業(yè)，當月已交付該出租房產(chǎn)，租期自2013年7月1日至2021年6月30日共8年，每年收取租金60萬元，租金于每期期初支付。當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定該房屋在租賃期間由承租方繳納房產(chǎn)稅。

（6）6月30日，將原值為130萬元的D閑置用房出租給丁企業(yè)，簽訂的租賃合同約定，7、8兩個月免收租金，自9月份開始每月租金2萬元，本年度實收租金8萬元。

要求：根據(jù)稅法規(guī)定，計算相關(guān)企業(yè)2013年度應(yīng)納的房產(chǎn)稅（當?shù)卣?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例均為30％）。

答案：（1）甲企業(yè)管理部門及生產(chǎn)部門用房應(yīng)納房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額＝4600×（1－30％）×1.2％＝38.64（萬元）（2）甲企業(yè)自建房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額＝320×（1－30％）×1.2％÷12×9＝2.02（萬元）（3）甲企業(yè)用于對外投資的A閑置房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額＝300×（1－30％）×1.2％÷12×5＋14×12％＝2.73（萬元）

（4）甲企業(yè)出典給某金融機構(gòu)的B閑置房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅：

1～6月甲企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝180×（1－30％）×1.2％÷12×6＝0.76（萬元）

7～12月該金融機構(gòu)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝180×（1－30％）×1.2％÷12×6＝0.76（萬元）

（5）甲企業(yè)融資租賃的C閑置房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅：

1～6月甲企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝250×（1－30％）×1.2％÷12×6＝1.05（萬元）

7～12月丙企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝250×（1－30％）×1.2％÷12×6＝1.05（萬元）（6）甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓D閑置房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅：應(yīng)納稅額＝130×（1－30％）×1.2％÷12×8＋8×12％＝1.69（萬元）（7）2013年度甲企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝38.64＋2.02＋2.73＋0.76＋1.05＋1.69＝46.89（萬元）

三、稅收優(yōu)惠（掌握）（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位，如學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術(shù)這些實行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（四）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（五）中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。與城鎮(zhèn)土地使用稅減免稅規(guī)定的口徑一致教材第237頁

（六）天然林資源保護二期工程有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策

政策依據(jù)：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于天然林保護工程（二期）實施企業(yè)和單位房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知（財稅[2011]90號）自2011年1月1日至2020年12月31日，對天然林二期工程實施企業(yè)和單位有關(guān)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策規(guī)定如下：

1.對長江上游、黃河中上游地區(qū)，東北、內(nèi)蒙古等國有林區(qū)天然林二期工程實施企業(yè)和單位專門用于天然林保護工程的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對上述企業(yè)和單位用于其他生產(chǎn)經(jīng)營活動的房產(chǎn)、土地按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.對由于實施天然林二期工程造成森工企業(yè)房產(chǎn)、土地閑置一年以上不用的，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；閑置房產(chǎn)和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之外其他生產(chǎn)經(jīng)營的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.用于天然林二期工程的免稅房產(chǎn)、土地應(yīng)單獨劃分，與其他應(yīng)稅房產(chǎn)、土地劃分不清的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

（七）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)

重點掌握以下政策規(guī)定：

1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門批準，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

2.納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除。

3.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。

4.

非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

5.老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)。

6.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

8.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。

9.對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。與城鎮(zhèn)土地使用稅的處理辦法一致教材第241頁【案例9-15】某供熱企業(yè)2013年度擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬元，全年取得供熱總收入2500萬元，其中直接向居民供熱的收入800萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30％，該企業(yè)2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為（）萬元。

A.13.44B.28.56C.42D.60答案：B

解析：對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝5000×（1－30％）×1.2％×（2500－800）÷2500＝28.56（萬元）。10.對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（財稅[2011]94號）注意掌握以下稅收優(yōu)惠政策：自2013年1月1日至2015年12月31日，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。

注意：上述優(yōu)惠政策均同時涉及城鎮(zhèn)土地使用稅，參見教材P239

【案例9-16】下列各項中，應(yīng)當征收房產(chǎn)稅的是（）。

A.行政機關(guān)所屬的招待所使用的房產(chǎn)

B.自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有房屋

C.施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時辦公用房

D.郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房產(chǎn)

答案：A

【案例9-17】下列各項中，關(guān)于房產(chǎn)稅的免稅規(guī)定表述正確的有（）。

A.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅

B.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

C.房管部門向居民出租的公有住房免征房產(chǎn)稅

D.應(yīng)稅房產(chǎn)大修停用三個月以上的，在大修期間可免征房產(chǎn)稅

答案：AC

【案例9-18】某企業(yè)擁有A、B兩棟房產(chǎn)，A棟自用，B棟出租。A、B兩棟房產(chǎn)在2013年1月1日時的原值分別為1200萬元和1000萬元，2013年4月底B棟房產(chǎn)租賃到期。自2013年5月1日起，該企業(yè)由A棟搬至B棟辦公，同時對A棟房產(chǎn)開始進行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的月租金為10萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20％的余值計稅。該企業(yè)當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。

A.15.04萬元B.16.32萬元C.18.24萬元D.22.72萬元

答案：A

解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1200×（1－20％）×1.2％×4/12＋1000×（1－20％）×1.2％×8/12＋10×12％×4＝15.04（萬元）房產(chǎn)A房產(chǎn)B2013.5.12013.1.1自用從價計征2013.12.31大修停用超過6個月免稅AB搬遷出租從租計征自用從價計征①①②②③③

【案例9-19】某企業(yè)2013年2月委托一施工單位新建廠房，9月對建成的廠房辦理驗收手續(xù)，同時接管基建工上價值100萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計1100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30％。2013年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。

A.2.10萬元B.2.31萬元

C.2.80萬元D.3.08萬元

答案：B

解析：應(yīng)納房產(chǎn)稅＝1100×（1－30％）×1.2％×3/12＝2.31（萬元）。施工企業(yè)將材料棚交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接受的次月起照章納稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。

【案例9-20】某供熱企業(yè)2013年擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬元，全年取得供熱總收入2500萬元，其中直接向居民供熱的收入800萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為30％，該企業(yè)2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。A.13.44萬元B.28.56萬元C.42萬元D.60萬元

答案：B

解析：對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝5000×（1－30％）×1.2％×1700÷2500＝28.56（萬元）。

【案例9-21】下列各項中，符合房產(chǎn)稅法有關(guān)規(guī)定的有（）。A.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅

B.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后免征房產(chǎn)稅C.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚等臨時性房屋，在施工期間免征房產(chǎn)稅

D.因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，經(jīng)向稅務(wù)部門申報，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅

答案：ABCD

【案例9-22】某企業(yè)2013年房產(chǎn)原值共計9000萬元，其中該企業(yè)所屬的幼兒園和子弟學校用房原值分別是300萬元、800萬元，當?shù)卣_定計算房產(chǎn)稅余值的扣除比例為25％。該企業(yè)2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為（）。A.71.1萬元B.73.8萬元C.78.3萬元D.81.0萬元

答案：A

解析：企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。當年應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（9000－300－800）×（1－25％）×1.2％＝71.1（萬元）。

【案例9-23】下列各項中，符合房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策規(guī)定的有（）。A.個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

B.宗教寺廟、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅C.國家機關(guān)附屬招待所使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅

D.在基建工地為基建服務(wù)的臨時性工棚在施工期間免征房產(chǎn)稅

答案：ABD

解析：國家機關(guān)附屬的招待所使用的房產(chǎn)屬于營