某地產(chǎn)商業(yè)模式2

從新鴻基到帕爾迪

——萬科商業(yè)模式解析

無疑，萬科是按照成為未來商界主流開發(fā)商的道路在前進(jìn)。如今的萬科已經(jīng)被行業(yè)喻為標(biāo)桿企業(yè)，為什么萬科會(huì)成為企業(yè)學(xué)習(xí)的標(biāo)桿呢？原因也是在于經(jīng)過23年的探索，萬科形成了可引領(lǐng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于萬科創(chuàng)造的業(yè)績，業(yè)界名人馮侖的一句評(píng)論極為精辟：“有些公司80%時(shí)間關(guān)注的是機(jī)會(huì)和突破，只有不到20%時(shí)間抓管理，而萬科恰恰相反，80%精力投入管理性決策上，20%是投資性的決策”。一、適時(shí)而變的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略萬科發(fā)展史上的四個(gè)階段階段時(shí)間主要事件戰(zhàn)略規(guī)劃11988-1991介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)，股份制改造，A股在深圳證券交易所掛牌交易。確定綜合商社發(fā)展模式21992-2002確立了城市居民住宅開發(fā)為公司的核心業(yè)務(wù)，B股在深圳證券交易所上市，成為專一的房地產(chǎn)公司。完成專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整32003-2006動(dòng)用資金36億，持有80%浙江南都股權(quán)，100%上海南都股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤橋股權(quán)，100%鎮(zhèn)江潤中股權(quán)和70%蘇州南都股權(quán)，后期增資配股募集資金人民幣41.967億元，主要用于購買土地，支付土地開發(fā)工程款及并購其它公司所需費(fèi)用基本完成珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局42007-以后與大型國企的合作，發(fā)展出萬科公司管理輸出的新發(fā)展模式；簽訂多家戰(zhàn)略合作協(xié)議，儲(chǔ)備制造業(yè)人才，為住宅產(chǎn)業(yè)化打下基礎(chǔ)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略試點(diǎn)與實(shí)踐2004年底，完成了第三個(gè)十年戰(zhàn)略規(guī)劃的制定：精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)化，1000億和100億2005年底，完成了戰(zhàn)略策略的內(nèi)部梳理和對(duì)美國帕爾迪公司的學(xué)習(xí)總結(jié)，形成了一整套策略實(shí)施的方法和工具，并調(diào)整了流程，為大規(guī)模高速擴(kuò)張?zhí)峁┝似脚_(tái)：標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品復(fù)制2006年5月，開始調(diào)整組織架構(gòu)，做實(shí)區(qū)域總部，專業(yè)管理職能下放，正在建立“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、操作一線”的組織架構(gòu)：職能集權(quán)、專業(yè)放權(quán)近年來萬科內(nèi)部演變的主要行動(dòng)2004－2014戰(zhàn)略目標(biāo)

1.凈利潤從2003年的5.4億元增長到100億元，增長18倍；

2.銷售額從2003年的63億元增長到1000億元，增長15倍；

3.占全國住宅市場(chǎng)的份額從目前的1％增長到3％。2005-2008戰(zhàn)略目標(biāo)

1.年均復(fù)合增長超過40％;2.凈利潤從2005年的13.5億增長到40億；

3.銷售額從2005年的140億元增長到400億元；

從萬科的發(fā)展戰(zhàn)略說起萬科前二十年的業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化利潤第二階段：專業(yè)化作“減法”以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務(wù)第三階段：精細(xì)化（作“乘法”）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)時(shí)間安排第一階段：多元化（作“加法”）工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化傳播和股權(quán)投資五大業(yè)務(wù)80年代200490年代04年萬科規(guī)劃的未來十年業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)變化時(shí)間安排利潤第二層面（增長業(yè)務(wù)區(qū)域）三大地帶集約化發(fā)展與精細(xì)化運(yùn)營(30-40個(gè)城市)第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）新興城市圈(40-60個(gè)城市)住宅金融業(yè)務(wù)第一層面（現(xiàn)金流業(yè)務(wù)）三大地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部的系列化精品與城市精品住宅(18個(gè)城市)200420142009按照04年萬科的十年規(guī)劃，2014年達(dá)到1000億的銷售目標(biāo)，則每年的復(fù)合增長率至少達(dá)到30%1999年-2014年房地產(chǎn)行業(yè)與萬科銷售額對(duì)比2004年-2014年，行業(yè)銷售額根據(jù)建設(shè)部科技信息研究所預(yù)測(cè)，萬科年銷售額按復(fù)合增長率30%計(jì)算。行業(yè)CAGR=25.7%萬科CAGR=34.1%行業(yè)CAGR=13.1%萬科CAGR=30.0%（單位：億元）規(guī)劃的10年目標(biāo)07年銷售收入就超過500億,按照30%的復(fù)合增長率，2010年可實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來自萬科年報(bào)，08年按照最保守的增長速度50%估算萬科CAGR=50.0%萬科CAGR=30.0%按照30%的復(fù)合增長率，最遲在2010年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)按照50%的復(fù)合增長率，最遲在2009年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)2007年萬科共銷售住宅4.8萬套，位居世界首位。2006年，該記錄保持者是美國四大開發(fā)企業(yè)之一的Horton，2007年Horton僅銷售約3.4萬套。數(shù)據(jù)顯示，萬科的業(yè)績也跑贏了大市。過去三年，全國商品住宅銷售金額的復(fù)合增長率為33.7%，而萬科銷售收入的復(fù)合增長率則達(dá)到93.7%。市場(chǎng)占有率從2005年的不足1%，提高到2.07%。實(shí)際的發(fā)展情況從萬科近年年來的發(fā)展展戰(zhàn)略來看看，其發(fā)展展軌跡越來來越類似帕帕爾迪（詳詳情見后續(xù)續(xù)分析）無論是私下下還是公開開場(chǎng)合，萬萬科都表示示美國房地地產(chǎn)巨頭帕帕爾迪是其其學(xué)習(xí)標(biāo)桿桿，那么從從最初的學(xué)學(xué)習(xí)標(biāo)桿新新鴻基到近近年來的帕帕爾迪，兩兩種截然不不同發(fā)展模模式，萬科究竟在在演繹一種種什么樣的的商業(yè)邏輯輯？僅僅是因因?yàn)橐?guī)模的的擴(kuò)大使得得萬科無需需再仰視新新鴻基，從從而尋找下下一個(gè)超越越目標(biāo)使然然？還是因因?yàn)檠诓卦谠诒澈蟮姆康禺a(chǎn)行業(yè)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的獨(dú)獨(dú)特規(guī)律的的必然要求求？50年起家于底底特律，同同時(shí)建造住住宅和商用用物業(yè)第一次業(yè)務(wù)務(wù)整合，專專注住宅建建設(shè)；啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域擴(kuò)張張步伐；1969年上市上市后加速速全國性擴(kuò)擴(kuò)張；79年進(jìn)入到10主要區(qū)域市市場(chǎng)80年并購ICM公司，在產(chǎn)產(chǎn)融結(jié)合的的模式下實(shí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)翻翻番公司轉(zhuǎn)向注注重于質(zhì)量量管理和客客戶細(xì)分，，制定系列列產(chǎn)品；收收購或結(jié)盟盟上游建筑筑建材企業(yè)業(yè)公司在25個(gè)州、40個(gè)地區(qū)開展展業(yè)務(wù)07年出現(xiàn)公司司58年來首次虧虧損行業(yè)進(jìn)入快快速發(fā)展期期，供不應(yīng)應(yīng)求，住房房擁有率提提升至61.9%60-61年行業(yè)陷入入蕭條，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激激烈，區(qū)域域擴(kuò)張顯著著加快，誕誕生世界首首個(gè)REITS60年代末行業(yè)業(yè)又入低谷谷，貸款支支持政策后后行業(yè)回暖暖并至新高高行業(yè)進(jìn)入買買方市場(chǎng)，，大型房產(chǎn)產(chǎn)商開始進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)金融領(lǐng)域域行業(yè)持續(xù)繁繁榮，但競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已逐步步轉(zhuǎn)向內(nèi)涵涵式增長的的比拼，關(guān)關(guān)注二次置置業(yè)，同時(shí)時(shí)呈現(xiàn)前端端價(jià)值鏈進(jìn)進(jìn)一步整合合房價(jià)不斷走走高，刺激激金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款房價(jià)自高位位持續(xù)回落落，銷售萎萎縮次貸危機(jī)低利率新經(jīng)濟(jì)形成成后美國整整體經(jīng)濟(jì)的的擴(kuò)張83年解除抵押押貸款利率率限制，成成為可調(diào)整整的ARMs，解決了消消費(fèi)者按揭揭利率波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)70年房地美成成立，政府府通過第三三方金融機(jī)機(jī)構(gòu)促進(jìn)地地產(chǎn)發(fā)展，，居民購買買力得到提提升50年代末美國國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)第一輪快快速增長結(jié)結(jié)束，地區(qū)區(qū)市場(chǎng)開始始趨向飽和和戰(zhàn)后：1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇；2）城市化重重新上升；；3）政府“HousingAct”支持地產(chǎn)建建設(shè)1950-19601960-19701970-19801980-19901990-20002001-20052007-帕爾迪發(fā)展展歷程行業(yè)景氣程程度宏觀背景奠定專業(yè)化化路線全國性擴(kuò)張張客戶細(xì)分策策略、產(chǎn)品品系列化起先，萬科科選擇新鴻鴻基作為標(biāo)標(biāo)桿可能主主要是看中中新鴻基的的風(fēng)險(xiǎn)控制制能力區(qū)域標(biāo)桿企企業(yè)新鴻基是香香港乃至整整個(gè)東南亞亞房地產(chǎn)企企業(yè)的標(biāo)桿桿，其成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)吸引大大批國內(nèi)外外房產(chǎn)企業(yè)業(yè)學(xué)習(xí)；風(fēng)險(xiǎn)控制能能力新鴻基的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制能能力非常強(qiáng)強(qiáng)，并且能夠充分地地運(yùn)用資本本市場(chǎng)的金金融杠桿應(yīng)應(yīng)對(duì)企業(yè)所所面臨的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是萬萬科最為看看中的成本控制能能力新鴻基對(duì)成成本的控制制意識(shí)萬科也許更更為注重的的是一個(gè)企業(yè)內(nèi)在的的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。這與房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的周期性與與波動(dòng)性有有關(guān)。幾乎乎所有房地地產(chǎn)企業(yè)所所要面臨的的共同問題題都是如何讓企業(yè)業(yè)能夠避免免受到房地地產(chǎn)市場(chǎng)周周期性的傷傷害。作為專業(yè)業(yè)住宅開發(fā)發(fā)商的萬科科顯然并不不像新鴻基基那樣，會(huì)會(huì)更加注重重多元化的的業(yè)務(wù)構(gòu)成成。事實(shí)上上在整個(gè)90年代，萬科科一直在為為自己做減減法。新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)物業(yè)業(yè)銷售和物物業(yè)租賃的的收入幾乎乎各近一半半，且租賃賃業(yè)務(wù)盈利利較穩(wěn)定資料來源：：申銀萬國國研究風(fēng)險(xiǎn)控制能能力對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)應(yīng)對(duì)惡劣外外部環(huán)境以以及行業(yè)周周期性時(shí)尤尤為重要郎咸平在其其《標(biāo)本》一書中說：：“香港這些公公司之所以以在競(jìng)爭(zhēng)中中脫穎而出出，重要的的一點(diǎn)就是是運(yùn)用了恰恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策策略。這些策略略最終都可可以表現(xiàn)為為一點(diǎn)，那那就是維持持較高的現(xiàn)金金流和較低低的負(fù)債率率。面對(duì)像亞亞洲金融危危機(jī)、宏觀觀調(diào)控、外外國投機(jī)性性資金融入入這樣不可可控的外在在風(fēng)險(xiǎn)，唯唯一能做的的就是通過過恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理策策略減少或或者抵消這這些風(fēng)險(xiǎn)給給公司帶來來的負(fù)面影影響。香港港地產(chǎn)公司司均資本負(fù)負(fù)債率（而而不是資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率））基本維持持在20%左右，而現(xiàn)現(xiàn)金占總資資產(chǎn)比例高高達(dá)5%以上，這可可以看作是是這個(gè)行業(yè)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管管理標(biāo)準(zhǔn)。。”但是新鴻基基多元化的的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避戰(zhàn)略模式式顯然與萬萬科專業(yè)化化的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略格格不不入新鴻基降低低負(fù)債及提提高現(xiàn)金流流動(dòng)性的做做法是多元化業(yè)務(wù)務(wù)的組合。這種組合合所要達(dá)到到的目的是是希望企業(yè)業(yè)在面臨房房地產(chǎn)周期期調(diào)整的時(shí)時(shí)候有足夠夠的資金進(jìn)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，，換句話說說，新鴻基是在在采用其他他相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)來彌補(bǔ)房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)缺點(diǎn)的方方式來防范范風(fēng)險(xiǎn)，多多元化是新新鴻基的選選擇，但這這顯然是與與萬科專業(yè)業(yè)化戰(zhàn)略相相悖的。新鴻基依然然沒有解決決房地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)的流動(dòng)性性弱的問題題。因而在周周期性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范上，，新鴻基依依然要謹(jǐn)慎慎地投資。。新鴻基注重重拿地成本本與業(yè)務(wù)利利潤，但萬萬科選擇的的是高成本本的方式，，包括拿地地以及建筑筑成本。尤尤其是住宅宅產(chǎn)業(yè)化的的口號(hào)提出出之后，成成本亦將提提高，萬科科節(jié)省成本本的優(yōu)勢(shì)在在于其管理理效率。因而萬科沒沒有在房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)本本身尋找防防范風(fēng)險(xiǎn)的的道路，他他們最終選擇的的標(biāo)桿是帕帕爾迪。萬科選擇美美國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)帕爾爾迪作為標(biāo)標(biāo)桿可能最最主要的是是學(xué)習(xí)其資資金運(yùn)轉(zhuǎn)能能力跨區(qū)域開發(fā)發(fā)模式在美國二十十幾個(gè)州做做跨地域的的住宅開發(fā)發(fā)，與萬科科的全國擴(kuò)擴(kuò)張不謀而而合，也是是做大做強(qiáng)強(qiáng)的必經(jīng)之之路；因而而學(xué)習(xí)跨區(qū)區(qū)域開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)萬科科很有必要要持續(xù)盈利能能力連續(xù)50年以上的盈盈利記錄，，平均凈資資產(chǎn)回報(bào)率率在16％以上，并并能長期保保持在18％以上，持持續(xù)的盈利利能力是一一個(gè)強(qiáng)大的的公司所追追求的重要要目標(biāo)成熟的開發(fā)發(fā)模型產(chǎn)品定型和和開發(fā)模型型成熟，比比如市場(chǎng)分分析工具‘‘城市地圖圖’、客戶戶的‘終身身服務(wù)’，，值得借鑒鑒萬科最終終選擇的的是專業(yè)業(yè)化的住住宅生產(chǎn)產(chǎn)。因而而萬科不不可避免免行業(yè)流流動(dòng)性差差的天然然屬性。。萬科希希望做的的是如何何在此基基礎(chǔ)之上上最大限度度地提升升企業(yè)資資金的流流動(dòng)性，因而萬萬科看中中的資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，及及住宅產(chǎn)產(chǎn)品的建建設(shè)、開開發(fā)、銷銷售周期期決定的的資金回回籠速度度以及資資本市場(chǎng)場(chǎng)上的融融資能力力，看中的的是每一一分錢的的使用效效率。超強(qiáng)的資資金運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能力帕爾迪能能將資金金周轉(zhuǎn)率率維持在在1.2的水平，，這個(gè)水水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬萬科的0.56。如此之之高的資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率決定定了帕爾爾迪本身身的盈利利模式：：即提高高經(jīng)營效效率回過頭來來看萬科科近年來來的發(fā)展展，可以以說是帕帕爾迪的的中國翻翻版第一個(gè)十十年第一個(gè)十十年收縮縮業(yè)務(wù)，，集中于于住宅，，培養(yǎng)住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)營營能力，，開始走走住宅專業(yè)業(yè)化；第二個(gè)十十年第二個(gè)十十年在美美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)增長率率達(dá)到高高峰時(shí)，，適應(yīng)市市場(chǎng)變化化，開始始區(qū)域性地地域擴(kuò)張張；第三個(gè)十十年第三個(gè)十十年通過過上市重塑公司司治理結(jié)結(jié)構(gòu)與組組織管理理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步步加快區(qū)區(qū)域性擴(kuò)擴(kuò)張第四個(gè)十十年第四個(gè)十十年分為為兩個(gè)階階段，前前一階段段抓住金金融變革革機(jī)會(huì)，，打造產(chǎn)融結(jié)合合的經(jīng)營營模式；后一階階段，第第二代開開始登場(chǎng)場(chǎng)：通過過現(xiàn)代化化管理方方式與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)方式式，開始始全國性戰(zhàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張張第五個(gè)十十年第五個(gè)十十年開始始圍繞客戶細(xì)分分培育核心心競(jìng)爭(zhēng)力力，展開開產(chǎn)業(yè)鏈整整合與國國際化戰(zhàn)戰(zhàn)略，進(jìn)入新新一輪增增長12345帕爾迪發(fā)發(fā)展史上上的十年年戰(zhàn)略經(jīng)過二十十多年的的發(fā)展，，萬科已已經(jīng)步入入第三個(gè)個(gè)十年的的發(fā)展階階段，每每一個(gè)十十年里，，萬科都都會(huì)根據(jù)據(jù)不同的的發(fā)展情情況制定定相應(yīng)的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略。1984年萬科從從經(jīng)營貿(mào)貿(mào)易起家家，很快快業(yè)務(wù)拓拓展到出出口、廣廣告、房房地產(chǎn)、、股票投投資等13個(gè)領(lǐng)域。。對(duì)于萬萬科的發(fā)發(fā)展方向向，王石石先是提提出了一一個(gè)具有有信息、、交易、、投資、、融資、、制造等等多種功功能的“綜合商商社”模模式；后來又又提出了了“以房房地產(chǎn)為為主導(dǎo)，，以貿(mào)易易為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以股股權(quán)投資資為支柱柱，以文文化經(jīng)營營為門面面，以工工業(yè)經(jīng)營營為補(bǔ)充充”的發(fā)發(fā)展模式式。（1）第一個(gè)個(gè)十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃：做“加法”（多元化化）萬科的十十年戰(zhàn)略略第一個(gè)十十年多元化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略第二個(gè)十十年專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略第三個(gè)十十年精細(xì)化戰(zhàn)戰(zhàn)略萬科發(fā)展展戰(zhàn)略經(jīng)歷了1994年改革的的陣痛后后，為了了迅速做做大房地地產(chǎn)主業(yè)業(yè)，王石石帶領(lǐng)萬萬科開始始做“減法”：萬科實(shí)際際戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整包括括：①從多多元化經(jīng)經(jīng)營向?qū)I房地地產(chǎn)集中中；②從多多品種經(jīng)經(jīng)營向住住宅集中中；③投放放資源由由12個(gè)城市向向北京、、上海、、深圳、、天津集集中。萬科發(fā)展展示意圖圖專業(yè)化戰(zhàn)戰(zhàn)略還使使得萬科科的投資資擴(kuò)張開開始理性性回歸，，從地域域上從12個(gè)城市收收縮至1999年的5個(gè)城市，，集中力力量在上上海、北北京、天天津、沈沈陽等經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人口口眾多的的地域經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心進(jìn)行規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)，形成成“點(diǎn)—線”開發(fā)戰(zhàn)略略（指在在重要交交通干線線沿線選選擇開發(fā)發(fā)住宅的的城市））。（2）第二個(gè)個(gè)十年戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃：做“減法”（專業(yè)化化）（3）萬科發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略未來10年：做“乘法”(精細(xì)化)萬科在完完成“專業(yè)化”調(diào)整之后后，從2000年開始第第二輪擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)略略，由“專業(yè)化”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。從過去去的“點(diǎn)一線”戰(zhàn)略，調(diào)整到到現(xiàn)在的“點(diǎn)—線一片”戰(zhàn)略(指在中心城市市向周圍200公里半徑拓展展市場(chǎng))。以珠三角、長三三角、環(huán)渤海海三大城市圈圈和幾個(gè)內(nèi)陸核核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，先后在在16個(gè)城市進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)，力力求在一個(gè)特特定的區(qū)域內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)各種資資源的集約化化經(jīng)營，形成成“全國性思思維、本土化化運(yùn)作”的開開發(fā)格局。

相關(guān)鏈接

精細(xì)化，是針對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，特別是在開發(fā)過程中力求做到精細(xì)，使產(chǎn)品都一樣，盡量減少人為因素的影響，使其標(biāo)準(zhǔn)化，以保證住宅的品質(zhì)。實(shí)際上，精細(xì)化，屬于房產(chǎn)工業(yè)化的一個(gè)部分，是工業(yè)化的初期階段。

對(duì)于萬科來說，精細(xì)化就是在其專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，追求有質(zhì)量的增長，這也可看作是萬科的第二次專業(yè)化。

◆九大中心“變法”四條主線萬科體制管理理模式在九大大中心的基礎(chǔ)礎(chǔ)上“變法”為四條主線：：產(chǎn)品線、運(yùn)營營線、管理線線、監(jiān)控線。（4）精細(xì)化具體體措施持續(xù)重視戰(zhàn)略略先行持續(xù)重視客戶戶忠誠度提升升持續(xù)重視品牌牌并細(xì)分品牌牌持續(xù)重視人才才持續(xù)重視投資資者、股東回回報(bào)持續(xù)重視網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源績效化化持續(xù)重視社會(huì)會(huì)關(guān)注實(shí)效化化持續(xù)重視海內(nèi)內(nèi)外融資渠道道持續(xù)重視樹立立對(duì)標(biāo)企業(yè)精細(xì)化戰(zhàn)略◆有質(zhì)量的增長長三個(gè)方面第一，企業(yè)占占有資源的回回報(bào)水平要上上升：一是運(yùn)運(yùn)用錢的能力力上升，第二二就是人力資資源回報(bào)要上上升。第二，萬科的的客戶忠誠度度要不斷上升升。讓客戶不不斷的買萬科科的產(chǎn)品，這這也是從萬科科的標(biāo)桿普爾爾特那里學(xué)來來的。第三，萬科的的產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)的創(chuàng)新。萬萬科要有屬于于萬科的自主主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，，關(guān)成立專門門的研究部門門，負(fù)責(zé)產(chǎn)品品的創(chuàng)新?！魪漠a(chǎn)品導(dǎo)向到到客戶導(dǎo)向萬科對(duì)整個(gè)集集團(tuán)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)做了調(diào)整整，一方面加加大了產(chǎn)品本本身研究的力力度，另一方方面加深了對(duì)對(duì)客戶的研究究。專門成立立了一個(gè)部門門叫客戶品類類部，專門來來研究客戶的的需求。（4）精細(xì)化具體體措施二、精準(zhǔn)有效效的實(shí)施策略略從戰(zhàn)略到策略略戰(zhàn)略突破口——均好中加速，，有質(zhì)量增長長1.產(chǎn)品研發(fā)——前置2.產(chǎn)品生產(chǎn)——復(fù)制戰(zhàn)略實(shí)施策略略1.客戶細(xì)分——?jiǎng)?chuàng)造客戶價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)終生生鎖定2.城市聚焦——三大城市圈、、核心城市、、中心城市3.產(chǎn)品創(chuàng)新——標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品品庫、工廠化化萬科精細(xì)化戰(zhàn)戰(zhàn)略三大措施施客戶細(xì)分以客戶價(jià)值為為中心的運(yùn)營營方式；從客戶內(nèi)在價(jià)價(jià)值出發(fā)，按按客戶不同生生命周期，建建立梯度產(chǎn)品品體系；為客戶創(chuàng)造價(jià)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)客客戶的終身鎖鎖定。城市圈聚焦以珠三角、長長三角、環(huán)渤渤海城市圈和和幾個(gè)內(nèi)陸核核心城市為重重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域；先后在16個(gè)城市開發(fā)。。產(chǎn)品創(chuàng)新在細(xì)分客戶價(jià)價(jià)值的基礎(chǔ)上上，形成住宅宅產(chǎn)品體系，，建立萬科住住宅標(biāo)準(zhǔn)；工廠化生產(chǎn)，，提高住宅品品質(zhì)及性價(jià)比比。◆客戶細(xì)分萬科運(yùn)營機(jī)制制將從目前以以項(xiàng)目為核心心的運(yùn)營方式式，轉(zhuǎn)向以客客戶價(jià)值為中中心的運(yùn)營方方式。在客戶戶細(xì)分策略下下，萬科將不不局限于以職職業(yè)、收入、、年齡等“物理”方式去把握客客戶，而將從從客戶的內(nèi)在在價(jià)值出發(fā)，，按客戶的不不同生命周期期，建立梯度度產(chǎn)品體系，，通過為客戶戶創(chuàng)造價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)客戶的的終身鎖定。。在變化的市市場(chǎng)環(huán)境中，，從粗放走向向精細(xì)，走到到市場(chǎng)前面去去把握客戶價(jià)價(jià)值，建立自自己的核心能能力，這是萬萬科第二次專專業(yè)化的關(guān)鍵鍵。1、精細(xì)化具體體措施之客戶戶細(xì)分家庭結(jié)構(gòu)、生命周期、購房資源家庭價(jià)值、生活方式房屋特征需求房屋價(jià)值認(rèn)同、購房動(dòng)機(jī)

消費(fèi)行為

消費(fèi)動(dòng)機(jī)

價(jià)值觀/價(jià)值取向

社會(huì)生存狀態(tài)萬科從客戶的的內(nèi)在價(jià)值出出發(fā)，按客戶戶的不同生命命周期，從而而建立獨(dú)特的的客戶細(xì)分體體系客戶細(xì)分方案案對(duì)中國目前住住宅消費(fèi)者行行為的聚類分分析家庭生命周期期家庭收入房屋價(jià)值彰顯地位的成成功家庭注重自我享受受的職業(yè)新銳銳關(guān)心健康的老老齡化家庭注重家庭的望望子成龍家庭庭價(jià)格敏感的務(wù)務(wù)實(shí)家庭通過三個(gè)維度度的指標(biāo)，得得到五類人群群劃分。資料來源：華華通市場(chǎng)調(diào)查查公司《房屋消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分研究報(bào)報(bào)告2004》細(xì)分市場(chǎng)和規(guī)模核心房屋價(jià)值對(duì)房產(chǎn)的需求特征

（相對(duì)需求特征top3）家庭生活形態(tài)特征

(top3)家庭和人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征

（高收入成員及家庭情況）彰顯地位的成功家庭9%社會(huì)標(biāo)志－體現(xiàn)社會(huì)地位，爭(zhēng)得面子能夠體現(xiàn)身份和實(shí)力的房屋和小區(qū)小區(qū)居民經(jīng)濟(jì)和文化背景和我家接近足夠的停車位和良好的停車管理到健身房健身國內(nèi)其他省市旅游國外旅游學(xué)歷最高，69％大專及以上學(xué)歷67％企業(yè)業(yè)主51％非常忙，經(jīng)常加班66％開車上下班年收入25萬元66％有汽車，41％計(jì)劃買車注重自我享受的職業(yè)新銳25%獨(dú)立空間和品味體現(xiàn)－獨(dú)立和個(gè)性空間，享受生活；

社交娛樂－釋放工作壓力，朋友聚會(huì)有名氣的開發(fā)商有升值潛力好的戶型靠近城市中心商業(yè)區(qū)外出吃飯去酒吧泡吧親友聚會(huì)學(xué)歷其次，48％大專及以上學(xué)歷42％經(jīng)常加班21％開車上下班年收入7.7萬元20％有汽車，26％計(jì)劃買車注重家庭的望子成龍家庭18%小孩成長－孩子健康成長的地方，獲得安全感高質(zhì)量的幼兒、小學(xué)和中學(xué)教育距離父母近周邊道路順暢，不堵車外出購物打乒乓球、或踢足球、或打籃球、或打網(wǎng)球做家務(wù)47％大專及以上學(xué)歷29％經(jīng)常加班年收入6.3萬16％有汽車，26％計(jì)劃買車關(guān)心健康的幸福晚年家庭22%照顧老人－老人安享晚年，方便照顧老人靠近公園附近有大型超市或購物中心附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市在家看VCD，DVD等電影做家務(wù)散步44％大專及以上學(xué)歷26％經(jīng)常加班年收入6.5萬15％有汽車，19％計(jì)劃買車價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭26%生活保障－留給后代的財(cái)產(chǎn)，未來生活的保障房屋質(zhì)量好價(jià)格便宜的物業(yè)費(fèi)用小區(qū)里有良好的綠化在家看電視散步去公園或附近鍛煉學(xué)歷低，37％大專及以上學(xué)歷30％經(jīng)常加班年收入6.4萬12％有汽車，18％計(jì)劃買車資料來源：華華通市場(chǎng)調(diào)查查公司《房屋消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分研究報(bào)報(bào)告2004》細(xì)分人群特征征萬科客戶細(xì)分分戰(zhàn)略四大步步建立在客戶細(xì)細(xì)分基礎(chǔ)上的的運(yùn)營解決方方案第一步：按目目前客戶細(xì)分分模型對(duì)現(xiàn)有有項(xiàng)目的客戶戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)應(yīng)的調(diào)研分析析第二步：按支支付意愿與購購買能力建立立消費(fèi)者行為為模式第三步：建立立中國消費(fèi)者者生命周期下下特定的客戶戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)產(chǎn)品（項(xiàng)目））標(biāo)準(zhǔn)化，市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土土地投資回報(bào)報(bào)率，客戶滿滿意建立客戶戶細(xì)分基礎(chǔ)上上的解決方案案找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為找到合適角度度理解消費(fèi)者者行為運(yùn)營解決方案案第一步：按目目前客戶細(xì)分分模型對(duì)現(xiàn)有有項(xiàng)目的客戶戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)應(yīng)的調(diào)研分析析四季花城系列城市花園系列，花園新城系列金色家園系列其它精品系列不成體系系列彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家（26%）示意第二步：按支支付意愿與購購買能力建立立消費(fèi)者行為為模式社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)社交娛樂照顧老人孩子成長棲身之所支付能力支付能力中支付能力強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭庭（18%）務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福晚年家庭（22%）支付意愿（需需求遞進(jìn)）支付能力弱第三步：建立立中國家庭生生命周期下的的特定價(jià)值其他中老年核心家庭中年三口之家與老人生活的青年家庭小太陽家庭自由青年支付能力弱支付能力中支付能力強(qiáng)成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭庭（18%）務(wù)實(shí)家庭（26%）幸福福晚晚年年家庭庭（22%）家庭庭生生命命周周期期支付付能能力力第四四步步：：從從產(chǎn)產(chǎn)品品（（項(xiàng)項(xiàng)目目）），，市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，土土地地投投資資回回報(bào)報(bào)率率，，客客戶戶滿滿意意建建立立客客戶戶細(xì)細(xì)分分基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的運(yùn)運(yùn)營營解解決決方方案案產(chǎn)品贏利與創(chuàng)新市場(chǎng)機(jī)會(huì)土地投資客戶滿意彰顯地位的成功家庭（9%）注重自我享受的職業(yè)新銳（25%）注重家庭的望子成龍家庭（18%）關(guān)心健康的幸福晚年家庭（22%）價(jià)格敏感的務(wù)實(shí)家庭（26%）我們們當(dāng)當(dāng)前前的的產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)滿滿足足了了哪哪些些客客戶戶的的要要求求我們們應(yīng)應(yīng)該該側(cè)側(cè)重重于于哪哪些些產(chǎn)產(chǎn)品品？？應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)如如何何改改善善我們們是是否否應(yīng)應(yīng)該該開開發(fā)發(fā)新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品/服務(wù)務(wù)？？我們們是是否否足足夠夠把把握握了了客客戶戶變變化化創(chuàng)創(chuàng)造造的的贏贏利利機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)我們們是是否否有有重重點(diǎn)點(diǎn)地地選選擇擇客客戶戶？？我們們是是否否具具備備把把握握未未來來客客戶戶的的能能力力？？我們們是是否否根根據(jù)據(jù)客客戶戶需需求求選選擇擇土土地地?我們們選選取取的的土土地地是是否否創(chuàng)創(chuàng)造造了了最最大大價(jià)價(jià)值值？？我們們今今后后選選擇擇土土地地的的重重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在哪哪里里？？我們們當(dāng)當(dāng)前前的的客客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)是是否否合合理理?我們們向向這這些些客客戶戶群群提提供供服服務(wù)務(wù)的的吸吸引引力力多多大大？？我們們應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)側(cè)側(cè)重重于于哪哪些些客客戶戶？？以以及及客客戶戶的的哪哪些些需需求求?所以以,要將將客客戶戶細(xì)細(xì)分分當(dāng)當(dāng)成成一一個(gè)個(gè)過過程程看看待待,根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)成成熟熟程程度度逐逐步步細(xì)細(xì)化化第二二層層面面：：四四個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)分分市市場(chǎng)場(chǎng)第三三層層面面：：五五個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)分分市市場(chǎng)場(chǎng)職業(yè)業(yè)新新銳銳（（２２００％％））望子子成成龍龍家家庭庭（（２２５５％％））成功功家家庭庭（（２２００％％））幸福福晚晚年年家家庭庭（（１１５５％％））務(wù)實(shí)實(shí)家家庭庭（（２２００％％））第一一層層面面：：三三個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)分分市市場(chǎng)場(chǎng)綜合合性性價(jià)價(jià)家家庭庭（（６６６６％％））職業(yè)業(yè)新新銳銳（（２２５５％％））成功功家家庭庭（（９９％％））2004(需求求旺旺盛盛期期)2014(需求求飽飽合合期期)2009(需求求理理性性期期)萬科科核核心心能能力力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)場(chǎng)成成熟熟程程度度利潤潤綜合合性性價(jià)價(jià)比比家家庭庭望子子成成龍龍家家庭庭成成為為新新增增長長點(diǎn)點(diǎn)幸福福晚晚年年家家庭庭成成為為新新增增長長點(diǎn)點(diǎn)◆城市市圈圈聚聚焦焦萬科科在在未未來來十十年年，，將將把把業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)聚聚焦焦在在城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈，，特特別別是是長長江江-三角角洲洲，，珠珠江江三三角角洲洲，，環(huán)環(huán)渤渤海海區(qū)區(qū)域域三三大大城城市市圈圈。。萬萬科科將將集集中中資資源源，，在在這這些些地地區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集集約約型型的的擴(kuò)擴(kuò)張張，，成成為為三三大大區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者。。2、精精細(xì)細(xì)化化具具體體措措施施之之城城市市圈圈聚聚焦焦萬科科確確定定了了到到2008年的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)是是利利潤潤每每年年增增長長30%，在在全全國國各各地地實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售約約500萬平平方方米米。。這這些些面面積積將將來來自自于于全全國國30—35個(gè)城市市的60—70個(gè)項(xiàng)目目。選選擇并并進(jìn)入更更多具具備房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿αΦ男滦鲁鞘惺?，成為為萬科科實(shí)現(xiàn)現(xiàn)這一一目標(biāo)標(biāo)的必必然選選擇。。“點(diǎn)—線—片”的“沃爾瑪瑪”式擴(kuò)張張?jiān)诟鞯氐仨?xiàng)目目中，，遵循循以大大規(guī)模模開發(fā)發(fā)為主主的原原則，，提供供完善善的配配套和和無微微不至至的物物業(yè)管管理服服務(wù)，，營造造富有有活力力和魅魅力的的社區(qū)區(qū)文化化。改改跳躍躍性投投資為為密集集性投投資，，改隨隨機(jī)性性投資資為計(jì)計(jì)劃性性投資資，把把目標(biāo)標(biāo)盯在在中心心城市市群帶帶。（1）全國國性思思維，，本土土化運(yùn)運(yùn)作在新一一輪的的擴(kuò)張張中，，萬科科形成成了全全國性性思維維模式式，在在整個(gè)個(gè)全國國性的的發(fā)展展中，，萬科科的核核心就就是堅(jiān)堅(jiān)持全全國性性的思思維和和本土土化的的運(yùn)作作。全國性性的思思維指指的是是統(tǒng)一一的價(jià)價(jià)值觀觀念、、管理理方式式和公公司品品牌。。本土化化運(yùn)作作就是是能夠夠融入入當(dāng)?shù)氐?，培培養(yǎng)本本土的的人脈脈，將將員工工隊(duì)伍伍本土土化，，既熟熟悉本本土市市場(chǎng)，，也要要切合合本土土客戶戶需求求。（2）“沃爾瑪瑪”式擴(kuò)張張所謂的的“沃爾瑪瑪”式擴(kuò)張張就是是象沃沃爾瑪瑪在全全球開開店一一樣把把產(chǎn)品品進(jìn)行行規(guī)模模化復(fù)復(fù)制。萬科科在不不同城城市郊郊區(qū)大大規(guī)模模的拷拷貝，，產(chǎn)品品單一一化，，目標(biāo)標(biāo)客戶戶極其其準(zhǔn)確確，體體制上上采取取一個(gè)個(gè)總部部強(qiáng)勢(shì)勢(shì)控制制，有有計(jì)劃劃地在在郊區(qū)區(qū)“連鎖開開店”，如今今萬科科生產(chǎn)產(chǎn)房子子就象象沃爾爾瑪開開店一一樣，，已經(jīng)經(jīng)形成成大規(guī)規(guī)模復(fù)復(fù)制的的能力力?！包c(diǎn)—線—片”的“沃爾瑪瑪”式擴(kuò)張張萬科的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)或擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)戰(zhàn)略圍圍繞城城市群群經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈而而不是是行政政區(qū)中中心城城市,這是萬萬科24年房地地產(chǎn)全全國戰(zhàn)戰(zhàn)略中中重要要的一一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略思思想北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺(tái)南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L沙南昌大同以深圳圳,廣州為為龍頭頭的珠珠三角角經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈以上海海為中中心的的長江江三角角洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈以京津津地區(qū)區(qū)和遼遼東半半島為為重點(diǎn)點(diǎn)的環(huán)環(huán)渤海海灣經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈90年代初初萬科科的首首次全全國性性擴(kuò)張張以全全面收收縮而而告終終，廣廣泛進(jìn)進(jìn)入異異地城城市造造成的的管理理高成成本、、資金金分散散和缺缺乏統(tǒng)統(tǒng)一成成熟的的產(chǎn)品品是其其主要要原因因成都廈門北海深圳武漢北京上海青島石家莊天津鞍山沈陽大連立足深深圳,實(shí)施””跨地地域發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略””,擴(kuò)張到到全國國13個(gè)城市市實(shí)行““地域域收縮縮戰(zhàn)略略”,將房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)完完全回回調(diào)至至到5個(gè)區(qū)域域性經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心城城市深圳深圳北京上海天津沈陽1988-19901990-19941995-2000以機(jī)會(huì)會(huì)為主主導(dǎo),選擇了了一些些發(fā)展展規(guī)模模和經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展程程度不不高的的城市市及地地區(qū)產(chǎn)品多多元化化,缺少核核心產(chǎn)產(chǎn)品以項(xiàng)目目為核核心管理跨跨度大大資金分分散缺少戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面上上的考考慮20世紀(jì)90年代初初期萬萬科在在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的首次次擴(kuò)張張由于于擴(kuò)張張以機(jī)機(jī)會(huì)為為主導(dǎo)導(dǎo)，缺缺少戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面上上的考考慮，，給公公司的的資金金運(yùn)做做帶來來了壓壓力；；從1995年開始始，萬萬科開開始實(shí)實(shí)施收收縮，，到2000年之前前房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)基基本上上完全全調(diào)回回幾個(gè)個(gè)區(qū)域域性中中心城城市從2000年開始始萬科科陸續(xù)續(xù)開始始了第第二次次擴(kuò)張張：在在一些些經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人人口眾眾多的的內(nèi)地地大城城市進(jìn)進(jìn)行住住宅開開發(fā)建建設(shè)，，并根根據(jù)自自身成成熟的的產(chǎn)品品線開開拓市市場(chǎng)成都深圳武漢北京上海天津鞍山沈陽大連長春南昌南京廣州東莞佛山中山無錫昆山深圳北京上海天津沈陽自2000年開始始，陸陸續(xù)在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、人人口眾眾多的的內(nèi)地地大城城市進(jìn)進(jìn)行第第二次次擴(kuò)張張核心城城市二線城城市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備業(yè)務(wù)拓拓展進(jìn)行一一些個(gè)個(gè)性化化產(chǎn)品品的實(shí)實(shí)踐根據(jù)以以往經(jīng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)對(duì)成熟熟產(chǎn)品品進(jìn)行行深入入推廣廣有意識(shí)識(shí)地由由區(qū)域域中心心向外外擴(kuò)張張聚焦區(qū)區(qū)域中中心城城市2002年以后后萬科科的發(fā)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入?yún)^(qū)區(qū)域集集約化化階段段，實(shí)實(shí)施“點(diǎn)—線—面”的全國國化發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：：業(yè)務(wù)務(wù)聚焦焦珠江江三角角洲、、長江江三角角洲、、環(huán)渤渤海灣灣三大大區(qū)域域，由由區(qū)域域中心心城市市向周周圍200km半徑拓展市市場(chǎng)環(huán)渤海灣區(qū)區(qū)域：以天天津—北京—沈陽為中心心，向長春春、大連、、鞍山拓展展長江三角洲洲區(qū)域：以以上海為中中心，向南南京、無錫錫和昆山拓拓展珠江三角洲洲區(qū)域：以以深圳為中中心,向佛山、東東莞、中山山和廣州拓拓展北京天津沈陽鞍山南京無錫昆山上海深圳東莞廣州佛山中山武漢成都武漢萬科3+X區(qū)域發(fā)展模模型：3大區(qū)域：長長江三角洲洲、珠江三三角洲、環(huán)環(huán)渤海灣武漢、成都都等區(qū)域中中心城市+近年來萬科科的結(jié)算面面積及收入入占比可以以說是三大大區(qū)域三分分天下，但但利潤占比比長三角遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如珠三三角

開工計(jì)劃竣工計(jì)劃地區(qū)年初目前增幅年初目前增幅珠三角247214-13.40%204171-16.20%長三角310234-24.50%222213-4.10%環(huán)渤海204154-24.50%163146-10.4其他8781-6.90%10056-44.00%合計(jì)848683-19.50%689586-14.90%08年萬科調(diào)整整后的開竣竣工計(jì)劃單單位：萬萬平方米08年下半年的的計(jì)劃調(diào)整整表明萬科科在短期內(nèi)內(nèi)最不看好好珠三角（（竣工計(jì)劃劃降幅最大大）萬科的收益益模式是當(dāng)年投資，，當(dāng)年銷售售，把所有前前期的成本本都透明化化。它解決決了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)異地地開發(fā)中的的三個(gè)問題題：產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、異地地控制、異異地管理。這種開發(fā)發(fā)模式使萬萬科目標(biāo)顧顧客定位精精準(zhǔn)，優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌得以以完全彰顯顯，高質(zhì)量量的人才資資源和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)高效的管管理制度，，使得萬科科能夠以最最小的開發(fā)發(fā)成本最快快地占領(lǐng)異異地市場(chǎng)。。品牌產(chǎn)品材料采購產(chǎn)品復(fù)制品牌產(chǎn)品營銷創(chuàng)造產(chǎn)值“沃爾瑪”式式價(jià)值鏈“沃爾瑪”式式價(jià)值鏈促促進(jìn)萬科快快速異地?cái)U(kuò)擴(kuò)張萬科過去及及未來幾年年的區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)張結(jié)構(gòu)路路線第二層面（（增長業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）杭州、蘇州州、常州等等長三角城城市群珠海、江門門、肇慶、、長沙、福福州等珠三三角城市群群大連、青島島、唐山、、保定、石石家莊等環(huán)環(huán)渤海城市市圈第三層面（（種子業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）沿長江城市市圈、沿隴隴海鐵路城城市圈、哈哈長沈大城城市圈、沿沿京廣鐵路路城市圈、、濟(jì)青煙威威城市圈、、成渝沿線線城市圈、、沿南昆鐵鐵路城市圈圈第一層面（（現(xiàn)金流動(dòng)動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域域）長三角：上上海、南京京、無錫、、南昌、昆昆山珠三角：深深圳、廣州州、東莞、、佛山、中中山200420142009利潤時(shí)間安排聚焦工具——城市地圖17151314142544202354322423332116141510宏觀市場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)逐步聚焦過過程：城市市圈聚焦－－城市聚焦焦－市場(chǎng)聚聚焦－客戶戶聚焦，對(duì)對(duì)城市深耕耕細(xì)作的過過程城市地圖宏觀市場(chǎng)子市場(chǎng)居民區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)小區(qū)市場(chǎng)針對(duì)目標(biāo)客客戶，鎖定定A＋土地研究子市場(chǎng)場(chǎng)適宜人群群各類客戶的的分布狀況況深入分析市市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)機(jī)會(huì)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手驗(yàn)證主要客客戶類型深入分析客客戶需求了解土地資資源分布決定是否進(jìn)進(jìn)行開發(fā)并并明確主要要客戶類型型判斷市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)城市是否有有機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)在在哪里各子市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)大小拆分城市子子市場(chǎng)“城市地圖”流程城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場(chǎng)劃分重點(diǎn)片區(qū)選擇重點(diǎn)片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)適宜人群確定重點(diǎn)片區(qū)可可利用土地地資源分析析組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展策略城市地圖流流程逐步聚焦：：城市圈聚聚焦－城市市聚焦－市市場(chǎng)聚焦－－客戶聚焦焦客戶導(dǎo)向重重視競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手尋找A＋地塊解決城市布布局和項(xiàng)目目獲取盲目目性建立較完整整的市場(chǎng)研研究體系客戶和產(chǎn)品品研究及定定位工作前前置城市地圖的的作用以客戶為導(dǎo)導(dǎo)向﹢戰(zhàn)略指導(dǎo)拿拿地＝提高項(xiàng)目發(fā)發(fā)展質(zhì)量縮短項(xiàng)目開開發(fā)周期城市地圖的的作用◆產(chǎn)品創(chuàng)新萬科將在細(xì)細(xì)分客戶價(jià)價(jià)值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，形成成住宅產(chǎn)品品體系，建建立萬科住住宅標(biāo)準(zhǔn)；；通過工廠廠化生產(chǎn)，，提高住宅宅的品質(zhì)和和性價(jià)比；；以和諧、、自然、生生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行未來來可能住宅宅的研發(fā)，，為住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更更多的自主主知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)。3、精細(xì)化具具體措施之之產(chǎn)品創(chuàng)新新——從首次置業(yè)業(yè)到終身鎖鎖定房屋價(jià)值層層次論社會(huì)標(biāo)志品味體現(xiàn)社社交娛樂樂照顧老人孩孩子成長長

工作場(chǎng)場(chǎng)所獨(dú)立空間生生活保障障棲身居住情感性需求求功能性需求求安全性需求求生理性需求求房屋價(jià)值層層次價(jià)值需求向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之一:細(xì)分客戶的的不同需求求,目的在于找找到不同客客戶不同的的最大價(jià)值值點(diǎn)SingleparentfamilyWithkid（s）支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsEmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流流動(dòng)人士首次置業(yè)單人工作丁丁克家庭有嬰兒的夫夫婦單親家庭富足成熟家家庭空巢家庭活躍老年人人住宅成熟家庭雙人工作丁丁克家庭大齡單身貴貴族PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之一:客戶細(xì)分關(guān)鍵是針對(duì)對(duì)每一個(gè)市市場(chǎng)展開綜綜合的需求求分析：發(fā)發(fā)現(xiàn)供需之之間最大差差距理解消費(fèi)者者群體兩個(gè)有力的的指標(biāo)：需需求（愿望望）與能力力前者是隨著著人生命的的不同階段段而變化。。住房需求求對(duì)一個(gè)學(xué)學(xué)生和一個(gè)個(gè)成年人或或者一個(gè)家家庭而言是是大不相同同的。后者就是收收入能力。。人們總是是希望能買買他們能夠夠負(fù)擔(dān)得起起的任何住住房。在任任何情況下下，人們也也不可能去去買他們無無能力購買買的房子。。根據(jù)客戶群群的不同特特征，結(jié)合合其具體的的生活和行行為、感情情需要，為為消費(fèi)者設(shè)設(shè)計(jì)不同的的定位的產(chǎn)產(chǎn)品。針對(duì)每一個(gè)個(gè)市場(chǎng)展開開綜合的需需求分析：：發(fā)現(xiàn)供需需之間最大大的差距是是什么在同一個(gè)社社區(qū)中建設(shè)設(shè)面向不同同客戶群的的住房，更更大限度地地發(fā)揮社區(qū)區(qū)的有效空空間。將客戶細(xì)分分過程融入入精細(xì)化生生產(chǎn)過程中中，保證客客戶需求的的滿足。確定主要的的生命階段段以更好地地了解特定定的購買者者的需求包括：單身未婚丁克家庭有嬰兒的夫夫婦至少有一個(gè)個(gè)12歲以下兒童童的家庭成年人家庭庭（最小的的孩子已經(jīng)經(jīng)超過12歲）單親家庭大齡單身人人士常年工作流流動(dòng)人士大齡夫婦第一步第二步第三步向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之二:戰(zhàn)略指導(dǎo)下下的本地化化在市場(chǎng)份額額最高的前20個(gè)市場(chǎng),地域不同,目標(biāo)客戶各有有不同,從而產(chǎn)品也也不同PulteHomes公司產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略之二:本地化戰(zhàn)略指導(dǎo)下下的本地化化:在地域市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)與客客戶定位基基礎(chǔ)上,建立運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃(OperationStrategicPlanning),進(jìn)而拿地與與設(shè)計(jì)產(chǎn)品品將對(duì)目標(biāo)客客戶群的研研究融入生生產(chǎn)規(guī)劃的的流程中去去！宏觀市場(chǎng)指指標(biāo)客戶細(xì)分地域市場(chǎng)研研究供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析OSP運(yùn)營戰(zhàn)略規(guī)劃持續(xù)改進(jìn)流流程FloorPlan設(shè)計(jì)流程土地獲取過過程要素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方方陣設(shè)計(jì)流程信息更更新多元化社區(qū)區(qū)規(guī)劃向PulteHomes學(xué)習(xí)產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之三:通過客戶戶細(xì)分,本地化運(yùn)運(yùn)營,實(shí)現(xiàn)客戶戶終身鎖鎖定重復(fù)購買/推薦購買客戶比例重復(fù)購買買/推薦購買買的前提提是基于于客戶價(jià)價(jià)值的產(chǎn)產(chǎn)品解決決方案支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12MaturefamilyWithkidsSingleparentfamilyWithkid（s）EmptyNesterActiveAdults低中高常年工作流動(dòng)人士首次置業(yè)單人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦單親家庭富足成熟家庭空巢家庭活躍老年人住宅成熟家庭雙人工作丁克家庭大齡單身貴族客戶細(xì)分分本地化終身鎖定定PulteHomes公司產(chǎn)品品戰(zhàn)略之之三:終身鎖定定客戶群產(chǎn)品和服服務(wù)價(jià)值定位位職業(yè)新銳銳首次置業(yè)業(yè)的職業(yè)業(yè)系列出租公寓寓望子成龍龍首次或二二次置業(yè)業(yè)的望子子成龍系系列幸福晚年年二次或三三次置業(yè)業(yè)的幸福福晚年系系列務(wù)實(shí)家庭庭放棄技術(shù)、產(chǎn)產(chǎn)品、服服務(wù)、渠渠道小戶型,圖書館,職業(yè)學(xué)校校設(shè)計(jì)前衛(wèi)衛(wèi)新穎高層好幼兒園園好學(xué)校公共活動(dòng)動(dòng)設(shè)施便利生活活購物公共空間間產(chǎn)品創(chuàng)新新的起點(diǎn)點(diǎn)與歸宿宿：在最最大客戶戶價(jià)值處處耕耘，，在最大大客戶回回報(bào)中收收獲成功家庭庭多次置業(yè)業(yè)的成功功家庭系系列會(huì)所,容積率綠化環(huán)保保建立消費(fèi)費(fèi)者終身身鎖定模模式類1自由青年類2小太陽家庭類3后小太陽家庭類4中年家庭類5更新家庭類6三代大家類7老年家庭類8富貴家庭高中低)首次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列一一，如青青青家園園）二次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列二二，城市市花園））二次或三三次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列三三，如四四季花園園）三次或四四次置業(yè)業(yè)（產(chǎn)品品系列四四，如金金色家園園或不成成系列的的精品））支付能力力不同生命命周期的的支付意意愿職業(yè)新稅稅(流動(dòng)的職職業(yè)群體體結(jié)婚沒沒有小孩孩的家庭庭望子成龍龍:子女教育育務(wù)實(shí)家庭庭幸福晚年年:)成功家庭庭:城郊外別別墅，城城市精品品從完整生生命周期期來看，，存在兩兩種終身身鎖定模模式：順順序式發(fā)發(fā)展和跳跳躍式發(fā)發(fā)展家庭生命命周期（（重大節(jié)節(jié)點(diǎn)事件件）支付能力力高中低結(jié)婚生子養(yǎng)老職業(yè)新銳銳望子成龍龍幸福晚年年成功家庭庭務(wù)實(shí)家庭庭第二種終終身鎖定定模式：：跳躍式式發(fā)展，，從結(jié)婚婚到養(yǎng)老老（父母母），再再到生子子；第一種終終身鎖定定模式:順序式發(fā)發(fā)展，從從結(jié)婚到到生子，，再到養(yǎng)養(yǎng)老；萬科的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新是要通通過產(chǎn)品品線設(shè)計(jì)計(jì)來建立立自己的的客戶終終身鎖定定模式順序式終終身鎖定定模式：：沿著家庭庭生命周周期，結(jié)結(jié)婚的時(shí)時(shí)候進(jìn)入入職業(yè)新新銳系列列，生子子的時(shí)候候進(jìn)入望望子成龍龍序列，，退休養(yǎng)養(yǎng)老的時(shí)時(shí)候進(jìn)入入幸福晚晚年序列列，最后后進(jìn)入成成功家庭庭序列；；跳躍式終終身鎖定定模式：：根據(jù)家庭庭重心不不同,或者進(jìn)入入以父母母為中心心幸福晚晚年系列列，或者者進(jìn)入以以子女為為中心的的望子成成龍系列列,或者進(jìn)入入以自我我為中心心的職業(yè)業(yè)系列，，最后進(jìn)進(jìn)入成功功家庭系系列；結(jié)論：萬萬科的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新是要通通過以細(xì)細(xì)分客戶戶價(jià)值為為中心的的產(chǎn)品線線設(shè)計(jì),從而建立立客戶終終身鎖定定模式?。‘a(chǎn)業(yè)化產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新:重要的是是在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化之前前明確細(xì)細(xì)分客戶戶價(jià)值的的差異化化空間尺度度功能組織織部品性能能物理指標(biāo)標(biāo)設(shè)備要求求………使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)性能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)部品模塊塊化功能模塊塊化戶型模塊塊化組團(tuán)模塊塊化標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系系居住要求求技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊塊客戶行為為職業(yè)新銳銳系列細(xì)分價(jià)值值職業(yè)發(fā)展展獨(dú)立空間間和品味味體現(xiàn)社交娛樂樂萬科未來來十年的的產(chǎn)業(yè)化化產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新路線線利潤第二層面：幸福晚年\務(wù)實(shí)家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第三層面：望子成龍,成功家庭客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列第一層面：職業(yè)新銳客戶居住要求模塊化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)模塊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列200420142009萬科核心能力萬科曾經(jīng)經(jīng)在2002年推行“福特計(jì)劃劃”，準(zhǔn)備像像福特公公司制造造汽車一一樣“制造”住宅。這這是萬科科正在推推進(jìn)的住住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化工工作的理理想。萬萬科標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化工作作會(huì)涉及及到產(chǎn)品品規(guī)劃、、戶型設(shè)設(shè)計(jì)、材材料選擇擇等方面面，萬科科希望通通過標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化途徑徑建立相相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和體系系，以進(jìn)進(jìn)行全國國化復(fù)制制。萬科開發(fā)發(fā)的產(chǎn)品品系列萬科核心心競(jìng)爭(zhēng)力力是以主主流產(chǎn)品品線為核核心，萬萬科產(chǎn)品品已經(jīng)形形成了穩(wěn)穩(wěn)定的主主產(chǎn)品、、副產(chǎn)品品線，產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化程度度高、規(guī)規(guī)模效益益好，且且有利于于品牌認(rèn)認(rèn)知。萬萬科鮮明明的產(chǎn)品品線特點(diǎn)點(diǎn)：以白白領(lǐng)為主主的中高高檔城市市住宅，，形成萬萬科強(qiáng)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品力力。單一一產(chǎn)品、、固定區(qū)區(qū)位、目目標(biāo)客戶戶群非常常集中——中產(chǎn)階級(jí)級(jí)。4、標(biāo)準(zhǔn)化化可復(fù)制制產(chǎn)品打打造擴(kuò)張張基因鏈鏈迄今為止止，萬科科的住宅宅產(chǎn)品已已經(jīng)歷了了三代，，其已經(jīng)經(jīng)形成了了一套比比較成熟熟的品牌牌運(yùn)作模模式：第一代產(chǎn)產(chǎn)品第二代產(chǎn)產(chǎn)品第三代產(chǎn)產(chǎn)品起步階段段成長階段段創(chuàng)造階段段從最早的的天景花花園，到到榮獲““魯班獎(jiǎng)獎(jiǎng)”的荔荔景大廈廈從圍合式式、人車車分流的的城市花花園，到到四季花花城、金金色家園園、水榭榭花都、、西山庭庭院等從金域藍(lán)藍(lán)灣、東東海岸、、17英里，到到萬科城城、第五五園等產(chǎn)產(chǎn)品更為為成熟，，風(fēng)格日日趨細(xì)致致，多是是不能重重復(fù)的精精品產(chǎn)品線特點(diǎn)目標(biāo)客戶群代表樓盤城市花園系列花園新城系列中高檔郊區(qū)低密度住宅金領(lǐng)、白領(lǐng)北京城市花園、上海城市花園、成都城市花園四季花城系列大規(guī)模中檔效區(qū)住宅向住郊區(qū)生活的白領(lǐng)等中產(chǎn)階級(jí)深圳四季花城、上海四季花城、武漢四季花城金色家園系列市內(nèi)高密度高層住宅城市白領(lǐng)深圳金色家園、南京金色家園自然人文系列特色地塊、特別處理城市白領(lǐng)、金領(lǐng)深圳金域藍(lán)灣、萬科東海岸、17英里、天津水晶城、北京西山庭院四條主產(chǎn)產(chǎn)品線漸漸成體系系金色家園園系列深圳萬科科金色家家園、成成都萬科科金色家家園、沈沈陽萬科科金色家家園、南南京萬科科金色家家園城市花園園系列上海萬科科城市花花園、深深圳萬科科城市花花園、成成都萬科科城市花花園、天天津萬科科城市花花園、沈沈陽萬科科城市花花園、長長春萬科科城市花花園四季花城城系列深圳萬科科四季花花城、武武漢萬科科四季花花城、沈沈陽萬科科四季花花城、上上海萬科科四季花花城、南南昌萬科科四季花花城自然人文文系列深圳萬科科17英里花園園、深圳圳萬科東東海岸、、深圳萬萬科金域域藍(lán)灣、、深圳萬萬科第五五園、上上海萬科科蘭喬圣圣菲、上上海萬科科藍(lán)山小小城、天天津萬科科水晶城城、北京京萬科西西山庭院院社會(huì)新銳銳——即工作3到5年，關(guān)注注時(shí)尚，，教育程程度較高高，有一一定的積積蓄和經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的青年年人，認(rèn)認(rèn)可品牌牌并且關(guān)關(guān)注、講講究生活活細(xì)節(jié)；；核心家庭庭——家庭有一一個(gè)生活活核心，，后代或或者長者者，所有有的家庭庭抉擇均均優(yōu)先考考慮核心心人物的的生活，，以“望望子成龍龍型”為為主，更更注重配配套上的的因素；；健康養(yǎng)老老——不為工作作羈絆，，有一定定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的中中老年人人，他們們關(guān)注健健康，注注重生活活中的休休閑娛樂樂活動(dòng)，，也是社社區(qū)里的的活躍人人群；富貴之家家——經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)強(qiáng)，要要求享受受生活，，需要彰彰顯社會(huì)會(huì)地位，，更中意意豪宅、、別墅等等產(chǎn)品；；經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)實(shí)——主要考慮慮經(jīng)濟(jì)適適用性，，以拆遷遷后需要要新的房房子生活活的人為為主。4條產(chǎn)品線逐步豐富：五類客戶基本明確：萬科已經(jīng)經(jīng)完成基基于產(chǎn)品品復(fù)制的的系列化化開發(fā)在系列產(chǎn)產(chǎn)品的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中，萬萬科形成成了堅(jiān)持持以住宅宅產(chǎn)品開開發(fā)為主主體，品品牌建設(shè)設(shè)為導(dǎo)向向，產(chǎn)品品創(chuàng)新為為核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌運(yùn)營體體系。依依托于精精品項(xiàng)目目的全國國化復(fù)制制，萬科科奠定了了在全國國范圍內(nèi)內(nèi)，其作作為中國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)第第一品牌牌的地位位。萬科城市花園園、萬科四季季花城等產(chǎn)品品系列精品的的全國化復(fù)制制給萬科企業(yè)業(yè)品牌帶來了了巨大的效應(yīng)應(yīng)。未來，萬萬科還將繼續(xù)續(xù)走全國化復(fù)復(fù)制的路線，，可能性的會(huì)會(huì)把類似于萬萬科城、萬科科藍(lán)山等之類類項(xiàng)目進(jìn)行全全國化復(fù)制，，而萬科水晶晶城、西山庭庭院等項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行部分性的的有選擇的城城市復(fù)制。品牌復(fù)制萬科是第一個(gè)個(gè)取得國家住住宅產(chǎn)品專利利的房地產(chǎn)企企業(yè)。產(chǎn)品是是萬科品牌體體系的核心之之一。房地產(chǎn)產(chǎn)是個(gè)產(chǎn)品同同質(zhì)化十分嚴(yán)嚴(yán)重的行業(yè)，，市場(chǎng)中的產(chǎn)產(chǎn)品只注重產(chǎn)產(chǎn)品形式而忽忽略內(nèi)涵。萬萬科通過自建建的建筑研究究中心不斷地地創(chuàng)造與實(shí)踐踐，在產(chǎn)品中中導(dǎo)入自己的的建筑觀，始始終站在建筑筑風(fēng)格的前沿沿，其這一產(chǎn)產(chǎn)品運(yùn)作方式式和對(duì)消費(fèi)者者的居住關(guān)懷懷得到了消費(fèi)費(fèi)者的廣泛認(rèn)認(rèn)同和贊許，，進(jìn)而鞏固了了萬科在中國國地產(chǎn)行業(yè)的的品牌地位。。5、萬科產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范與開開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范1994年，萬科設(shè)立立了一個(gè)與設(shè)設(shè)計(jì)單位密切切溝通的平臺(tái)臺(tái)——萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)顧問有限公公司。直接負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的初初步規(guī)劃、材材料把關(guān)、樣樣板間裝飾裝裝修等，開始始從規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上提煉更高高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。1998年，萬科成立立建筑研究中中心，專責(zé)研研究與建筑、、住宅、生活活密切相關(guān)的的前瞻性課題題。萬科從2001年開始啟動(dòng)““合金計(jì)劃””，把各地公公司各個(gè)階段段比較優(yōu)秀的的開發(fā)操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)熔合在一一起，煅取出出一套性能穩(wěn)穩(wěn)定、廣泛覆覆蓋的執(zhí)行規(guī)規(guī)范，提出“要做沒有質(zhì)量量問題的房子子”的目標(biāo)。從2002年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范文件陸陸續(xù)出臺(tái)，為為建造優(yōu)質(zhì)住住宅產(chǎn)品打下下了基礎(chǔ)。（2）產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)公司產(chǎn)品因因地而異不同同的是，萬科科現(xiàn)有的幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目品牌已已形成了成熟熟的產(chǎn)品開發(fā)發(fā)模式，每一一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品品走的都是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化路線，，形成了產(chǎn)品品異地復(fù)制、、大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)的能力，產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——保證產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和持續(xù)創(chuàng)新新的能力◆建立《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》◆建造標(biāo)準(zhǔn)化住住宅樣品◆引領(lǐng)行業(yè)的的結(jié)構(gòu)形式、、施工工藝、、制作流程標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在差異化的前前提下建立起起萬科住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化體系住宅的標(biāo)準(zhǔn)化就是建立一個(gè)個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的基準(zhǔn)平臺(tái)空間尺度功能組織部品性能物理指標(biāo)設(shè)備要求……國家規(guī)范職業(yè)新銳標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)習(xí)PulteHomes的產(chǎn)品過程產(chǎn)品目錄4個(gè)工廠選擇產(chǎn)品研發(fā)中心項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品研發(fā)：由研發(fā)中心負(fù)責(zé)完成公司司所有的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和升升級(jí)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化程度高，包包括圖紙、部部品、造價(jià)價(jià)等必要內(nèi)內(nèi)容，分類存存放于產(chǎn)品目目錄中。項(xiàng)目操作：不做產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)，只做規(guī)劃劃，從產(chǎn)品目錄錄中選擇產(chǎn)品品，訂單發(fā)送送到相應(yīng)的工工廠。資料來源：萬萬科·標(biāo)桿學(xué)習(xí)巡講講PulteHomes的產(chǎn)品目錄形形成過程研發(fā)中心產(chǎn)品研發(fā)部市場(chǎng)和銷售部部實(shí)施部部門