2016中南財房地產(chǎn)估價復習資料

一、二章1、?簡述房地產(chǎn)估價的內涵基本內涵：房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。2、?簡述房地產(chǎn)估價的必要前提獨一無二，價值量大3、簡述房地產(chǎn)狀況描述的主要內容（一）基本狀況描述1、名稱2、坐落3、四至4、規(guī)模5、用途6、權屬（二）區(qū)位狀況描述1、位置2、交通3、周圍環(huán)境和景觀4、外部配套設施（三）實物狀況描述1、土地實物狀況2、建筑物實物狀況（四）權益狀況描述1、土地權益狀況2、建筑物權益狀況4、①抵押價值的內涵與計算p91-92內涵：是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押貸款額度=抵押價值*貸款成數(shù)(V*k)抵押價值=V未設法下價值–Z已抵押債權數(shù)–T拖欠工程款–V其他法定款再次抵押價值=V未設法下價值–Y已抵押貸款余額/k貸款成數(shù)–T拖欠工程款–V其他法定款②樓面地價的含義與計算p102-103樓面地價：是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格（樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。）樓面地價=土地總價/總建筑面積=土地單價/容積率；容積率=總建筑面積/總占地面積【2006年真題】某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800㎡，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2．0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/㎡，則理論上應補地價的數(shù)額為（）萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D【解析】變更為商業(yè)用地的土地單價=2000元/㎡×2．0=4000元/㎡某倉庫房地產(chǎn)土地面積=800㎡/0.8=1000㎡應補地價的數(shù)額=（4000元/㎡-850元/㎡）×1000㎡=315萬元③期房的內涵與價格的計算p104-105人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房。期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償【2006年真題】某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/㎡，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/㎡（年末收到），出租運營費用為每年50元/㎡．假設折現(xiàn)率為5%，風險補償為200元/㎡，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/㎡．A.3300B.3324C.3335D.3573解析：該期房目前的價格=4000-【250/（1+5％）^2+250/（1+5％）^1】-200【答案】C5、?比較價值、收益價值、成本價值根據(jù)不同的評估方法，評估價值有不同的稱謂：收益法－收益價值，成本法－成本價值，市場法－比較價格收益法測算出的傾向于最高買價，趨向于理論價格成本法測算出的傾向于最低賣價市場法測算出的傾向于成交價格，趨向于市場價格三種價格之間的關系：正常市場情況下：比較價格與收益價格基本一致；房地產(chǎn)泡沫情況下：比較價格大大高于收益價格；市場不景氣情況下：成本價格大大高于比較價格或收益價格。6、無租約限制價值、出租人權益價值、承租人權益價值無租約限制價格是指，房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響下情況下的價值，其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。出租人權益價格是指，出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價值。承租人權益價值是指，承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價值。7、?估價中的房地產(chǎn)含義p43，?房地產(chǎn)實物、權益、區(qū)位含義p46-51,p56嚴謹意義上的房地產(chǎn)是指：土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區(qū)位的結合體。實物：房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利、利益和好處。區(qū)位：原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的位置不可移動而成為房地產(chǎn)的重要組成部分。三、四章1、?簡述房地產(chǎn)估價的原則內涵及內容房地產(chǎn)估價原則：人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，并在此基礎上總結和提煉出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價活動應依據(jù)的法則或標準。這些法則或標準版就是房地產(chǎn)估價原則。內容：①、獨立客觀公正原則②、合法原則③、價值時點原則④、替代原則⑤、最高最佳利用原則⑥、謹慎原則2、?簡述房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則的含義合法原則，要求估價結果是在依法判定的估價對象權益上的價值。最高最佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用，是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。估價時點原則，要求估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值，這個由估價目的決定的某個特定時間就為估價時點。替代原則，要求估價結果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。3、?簡述房地產(chǎn)估價最高最佳使用原則的三大經(jīng)濟理論基礎收益遞增遞減原理---確定估價對象的最佳集約度和規(guī)模均衡原理---確定估價對象的最佳集約度和規(guī)模均衡原理是以估價對象內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。適合原理---確定估價對象的最佳用途是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。五章1、?簡述比較法（市場法）的含義、?理論依據(jù)、?適用對象、操作步驟含義：就是選取一定數(shù)量、符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比準價格。理論依據(jù)：替代原理同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格大數(shù)法則（大數(shù)定律）在隨機現(xiàn)象中，大量重復測量結果的平均值會接近一個確定的數(shù)市場法適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地不適用市場法的對象：數(shù)量很少的房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)、可比性很差的房地產(chǎn)。操作步驟：搜集交易實例選取可比實例對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚砬笕”葴蕛r格2?、簡述選取可比實例的數(shù)量與質量要求數(shù)量：一般選取3個以上（含3個）10個以下（含10個）可比實例質量（四要求）：①、可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)②、可比實例的交易類型應與估價目的吻合③、可比實例的成交日期應盡量接近估價時點④、可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格3?、簡述建立比較基礎（準）的內容(例題和計算)p178-184統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式(具體方法通過折現(xiàn)計算P=F/(1+i)^n)、統(tǒng)一稅費負擔（計算方法如4）、統(tǒng)一價格單位【2006年真題】某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/㎡．（）【答案】√【解析】不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種按算之前已進行了市場狀況調整的話，則采用估價時點的市場匯價500×（1-0.7%）∧8×7.95=3757.78【2006年真題】某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/㎡．A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A第一步，統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一到成交日第二步，統(tǒng)一面積內涵和單位建筑面積＝套內建筑面積＋公攤建設面積，設建筑面積為xx＝100＋10%xx＝111.11建筑面積單價＝28.81132萬/111.11＝25934?、交易稅費非正常負擔的修正計算解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的（成交價，買方負擔少，賣方負擔多）（買方負擔—賣方實得，反之）正常成交價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的金額正常成交價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實際付出的金額買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格＝應由買賣雙方繳納的稅費應由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率正常成交價格＝賣方實際得到的金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)正常成交價格＝買方實際得到的金額/(1+應由買方繳納的稅費比率)【典型例題】某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元／平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元／平方米。A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49【答案】D【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買方實際支付的還是賣方實際支出的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得的一定比這個少，因此3000元是賣方的實際得到的?！?006年真題】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/㎡．A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D第一步，計算出正常的市場價格，買方付給賣方2385，稅費由買方負擔，因此2385是賣方實得第二步，重新約定后，稅費由賣方負擔，要求買方實付金額買方實際付出的價格＝正常成交價格×（1＋應由買方繳納的稅費比率）＝2559×（1＋3.9%）＝26595?、簡述交易情況修正的含義、偏離因素、修正方法含義：如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常價格，稱為交易情況修正。偏離因素：①強迫出售或強迫購買的交易②利害關系人之間的交易③交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易④急于出售或急于購買的交易⑤交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易稅費非正常負擔的交易⑨受迷信影響的交易方法（兩種）百分率法可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格差額法可比實例的成交價格±交易情況修正額=可比實例正常價格6?、簡述市場狀況調整的含義和方法含義：可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化應將可比實例在其成交日期時的價格調整到在估價時點的價格，這種調整稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整市場狀況調整的方法（一）調整通用公式可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲跌的百分率為±T，則有：可比實例在其成交日期的價格×（1±T%）＝可比實例在估價時點的價格市場狀況調整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格/可比實例在成交日期的價格＝（1±T%）（二）?市場狀況調整的價格指數(shù)法定基價格指數(shù)（尾首相比，尾/首）采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調整的公式：估價時點的價格＝可比實例成交日期的價格×（估價時點時的價格指數(shù)/成交日期時的價格指數(shù)）環(huán)比價格指數(shù)（連乘）采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調整的公式：估價時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×………×估價時點時的價格指數(shù)7?、房地產(chǎn)狀況調整的內容區(qū)位狀況調整：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施實物狀況調整：權益狀況調整8?、求取比準價格的公式百分率法比準價格=可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)比準價格=可比實例的成交價格×〔1/(1±s%)〕×（1±T%）×〔1/（1±R%）〕差額法比準價格=可比實例的成交價格±交易情況修正額±市場狀況調整額±房地產(chǎn)狀況調整額六章1?、簡述收益法的含義、理論依據(jù)、適用對象、操作步驟含義：是根據(jù)估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推本金，稱為資本化。理論依據(jù)：預期原理---決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益。適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。操作步驟：搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數(shù)據(jù)資料預測估價對象的未來收益（凈收益）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計算收益價格2?、根據(jù)將未來收益轉換為價值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法可分為報酬資本化法和直接資本化法。報酬資本化法含義：報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值或價格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。直接資本化法含義：是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。（一）報酬資本化法凈收益每年不變的公式:(P214-218例題)（1）、收益期為有限年的公式：V=凈收益，Y-報酬率且Y≠0，n-收益年限（2）、收益期為無限年的公式：V=（二）凈收益每年按一定數(shù)額遞增與遞減的公式：遞增：（1）收益期為有限年的公式：V=b——凈收益逐年遞增的數(shù)額公式原型：V=（2）、收益期為無限年的公式：V=遞減：V=（三）凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同（前變后不變）的公式：（1）收益期為有限年的公式：V=t——凈收益變化的期限公式原型：V=（2）收益期為無限年的公式：V=（四）預知未來若干年后的價格的公式：V=公式原型：V=3？、收益期的計算有三種情況：（一）建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權剩余期限兩者同時結束：以其共同的期限作為收益期限（二）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束：房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值（三）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束：1、出讓合同中未約定不可續(xù)期的房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值2、出讓合同中已約定不可續(xù)期的以土地使用權剩余期限為收益期限確定房地產(chǎn)的價值。4？、基于租賃收入測算凈收益的原理有效毛收入=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入凈收益=有效毛收入－運營費用5?、運營費用的構成與排除運營費用的構成：房地產(chǎn)稅、保險費、員工工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉的成本（維護維修費）、為承租人提供服務的費用排除：不包含抵押貸款還本付息額、不包含折舊、不包含改擴建費用、不包含所得稅6?、求取凈收益應注意的問題（一）有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益（提高信譽、知名度、融資能力等）在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無形收益（二）實際收益和客觀收益實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)7?、帶租約限制的收益法例題(p250-251)計算租賃期間的年凈收益、租約滿后的年凈收益用“凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同（前變后不變）的公式”，前——租約內，后——租約滿后，計算估計價值，t為“前”變化價格持續(xù)的時間。8、?投資報酬率含義與求取方法p254-258、凈收益乘數(shù)p260、?資本化率p259投資報酬率：報酬率=投資利息/投資總額投資報酬率與風險成正相關求取方法：（一）累加法報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率（二）市場提取法（已知可比實例的價格，凈收益）1、無限年期，利用公式Y=A/V，求多個實例的Y，再對其求平均數(shù)2、有限年期，利用公式：V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]，求Y3、收益按一定比例遞增且收益期限無限時，利用公式：V=A/(Y-g)，求Y凈收益乘數(shù)：是類似房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。凈收益=有效毛收入-運營費用房地產(chǎn)價值＝某一年的凈收益×凈收益乘數(shù)(V=NOI×NIM)（凈收益乘數(shù)是資本化率的倒數(shù)）資本化率：是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。（R=NOI9?、比較資本化率與報酬率p262，比較直接資本化法與報酬資本化法p263-264資本化率和報酬率都是講房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率；報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預期收益轉換為價值的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力；報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。（一）直接資本化法優(yōu)點不需要預測未來許多年的收益，只需測算第一年的收益資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上收益與價格的對比關系，能較好地反映市場實際情況計算過程較為簡單缺點要求有較多與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例依賴強（二）報酬資本化法優(yōu)點邏輯嚴密，理論性強每期的凈收益或現(xiàn)金流量都明確，直觀且容易理解不必直接依靠與估價對象的凈收益模式相同的類似房地產(chǎn)來求取經(jīng)，而可以通地具有同等風險的投資就可以獲得報酬率缺點需預測未來各期的凈收益，較多地依賴估價師的主觀判斷各種簡化的收益流模式不一定符合實際情況選用條件當市場存在大量可比信息時，直接資本化法會相當可靠，當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估值七章1、?簡述成本法的含義、?理論依據(jù)、?適用對象、?操作步驟含義：是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。理論依據(jù)：生產(chǎn)費用理論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的賣方角度價格不能低于他為開發(fā)建設所付出的代價，包括必要支出和利潤買方角度房地產(chǎn)的價格基于社會上的生產(chǎn)費用，買方愿意支付的最高價格不能高于買方預計重新開發(fā)建設該房地產(chǎn)所付出的代價，包括必要支出和利潤，如果高于，則購買不合適而不如自己開發(fā)。均衡點賣方出價不低于開發(fā)建設已花費的代價，買方是不高于預計的重新開發(fā)建設的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設代價，包括必要支出及應得利潤適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)在建工程計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)（公益類）有獨特設計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)（化工、鋼、油田等）單純的建筑物或者其裝修部分房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償（局部損害）房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目不適用的對象建筑物過于老舊的房地產(chǎn)成本法估價的操作步驟1、弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構成2、測算估價對象重新購建價格3、測算建筑物折舊4、求取估價對象積算價格2?、簡述房地產(chǎn)價格構成p278-289，投資利息計息構成p284房地產(chǎn)價格構成包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤七項。投資利息：是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費用，都應計算利息：包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用（四項）。3?、直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率含義及比較p287-289直接成本利潤率：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）投資利潤率：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）成本利潤率：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）銷售利潤率：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值銷售利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）開發(fā)利潤=【（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）×銷售利潤率】/（1－銷售利潤率）四種利潤率的關系：直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。4、?成本法最基本的公式、新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、舊的房地產(chǎn)的基本公式p289-292成本法最基本的公式房地產(chǎn)價值=重新購建價格－折舊（分為新開發(fā)的房地產(chǎn)和舊的房地產(chǎn)兩種情況）5、?何謂建筑物重置價格（成本）、建筑物重建價格（成本）p294-295重建價格（成本）：原址+與估價對象相同的材料、配件、設備＋相同的技術＋估價時點的價格體系，重新建造與原物完全相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤，相當于復制。適用于有歷史或美學價值的建筑物。重置價格（成本）：用估價時點材料、配件、設備＋估價時點技術＋估價時點的價格體系，重新建造與原物同等效用的全新建筑物的必要支出和應得利潤，相當于替代。適用于一般項目。一般情況下重置價格低于重建價格（技術進步降低成本）6?、建筑物折舊的含義p300，物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的含義，比較物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。p301-303含義：是指各種原因造成的建筑物價值的減損其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值物質折舊：也稱為有形損耗，是建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損功能折舊：也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值的減損。經(jīng)濟折舊：是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價值減損。7、?年限法含義p303，?經(jīng)濟壽命、有效年齡、剩余經(jīng)濟壽命p303-304，比較建筑物自然壽命、經(jīng)濟壽命和剩余經(jīng)濟壽命p303-304含義：也稱為年齡－壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。經(jīng)濟壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。有效年齡：指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡剩余經(jīng)濟壽命：剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命－有效年齡8?、直線法原理和公式、計算p304-306，成新法原理和公式p306-307假設：在建筑物