某集團投資決策流程調(diào)研

項目投資決策評審流程研究

總裁辦2013-8-21前言

投資項目涉及到資金、周期、社會資源等多渠道、多層面、多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，項目投資的成敗，與項目前期大量細(xì)致、準(zhǔn)確和有深度的調(diào)研分析工作有著密切和重要的聯(lián)系。提高項目調(diào)研分析的水平，規(guī)范投資決策評審行為，提升科學(xué)決策的能力，是項目投資決策評審需要高度重視的問題。1.行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)投資決策評審流程龍湖萬科萬達

投資決策流程上會資料準(zhǔn)備地區(qū)公司發(fā)展部地區(qū)公司PMO會議地區(qū)公司總經(jīng)理審批集團投融資中心集團投融資決策委員會地區(qū)公司發(fā)展部龍湖企業(yè)投資決策評審流程龍湖企業(yè)投資決策分析模型萬科投資決策評審流程萬科投資決策評審流程準(zhǔn)備階段立項階段基礎(chǔ)研究土地信息收集、甄別立項報告合作意向書或框架協(xié)議萬科投資決策評審流程可研階段規(guī)劃設(shè)計成本測算財務(wù)測算市場分析、客戶定位合同法律風(fēng)險分析萬科投資決策評審流程決策階段通過決策與土地方簽署協(xié)議移交階段項目經(jīng)理部、項目事務(wù)部萬達投資決策評審流程萬達項目獲取管理辦法項目投投資決決策評評審流流程思思考1.項目投投資決決策需需要考考慮的的因素素項目特特征是是否符符合企企業(yè)的的主營營產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)域域項目地地域是是否符符合企企業(yè)的的戰(zhàn)略略布局局規(guī)劃劃項目經(jīng)濟財財務(wù)指指標(biāo)是是否可可行項目法法律風(fēng)風(fēng)險是是否可可控項目所所在區(qū)區(qū)域政政策、、經(jīng)濟濟、社社會環(huán)環(huán)境、、人文文是否否良好好2.項目投投資決決策評評審流流程需需要考考慮的的因素素項目信信息渠渠道、、所有有資料料的可可靠性性項目是是否實實地考考察項目業(yè)主方方是否否充分分接觸觸溝通通項目可可行性性分析析深度度、完完整性性和準(zhǔn)準(zhǔn)確程程度參與項項目可可行性性分析析的單單位和和人員員的構(gòu)構(gòu)成及及分析析方法法是否否可行行提交投投資決決策評評審的的資料料完備備程度度是否存存在先先入為為主的的假設(shè)設(shè)準(zhǔn)備階階段項目信信息收收集、、甄別別立項階階段內(nèi)部立立項報報告、、簽訂訂合作作意向向書或或框架架協(xié)議議可研階階段項目定定位、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、成本測測算、財務(wù)測測算、市場分分析、、客戶戶定位位、合同法法律風(fēng)風(fēng)險分分析決策階階段投委會會評審審決策策、與與項目目方簽簽訂正正式協(xié)協(xié)議項目投投資決決策流流程不管是是什么么類型型的項項目，，招拍拍掛、、招商商引資資、收收并購購項目目等，，從項項目信信息收收集到到項目目決策策通過過，都都必須須要經(jīng)經(jīng)歷這這四個個階段段。每每個階階段必必須要要開展展的相相應(yīng)的的工作作內(nèi)容容和形形成的的必要要的工工作成成果以以備決決策評評審。。法務(wù)部部門投資發(fā)發(fā)展中中心財務(wù)管管理部部門設(shè)計部部門工程管管理部部門成本管管理部部門營銷部部門決策層項目信息收收集項目信息歸歸檔項目初判是否符合集集團產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃？是否符合集集團地域戰(zhàn)戰(zhàn)略布局？？是否符合集集團三年經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃？是否符合集集團項目儲儲備要求？？項目獲取的的方式填寫：《項目信息市市調(diào)表》；《項目立項建建議書》項目準(zhǔn)備階階段：項目目信息收集集、初判項目信息評評估會實地考察項目實地調(diào)調(diào)研考察定期或不定定期匯總所所有項目信信息，由總裁組織項目信信息評估會會進行綜合合評估，確確定項目是是否立項。。法務(wù)部門投資發(fā)展中中心財務(wù)管理部部門設(shè)計部門工程管理部部門成本管理部部門營銷部門決策層項目立項項目科研階階段：項目目可行性分分析編制項目信息評評估會制定可行性性研究計劃劃組織召開《項目可行性性研究啟動動會》，啟動可行行性研究報報告編制工工作。同意立項組織現(xiàn)場勘勘查、盡職職調(diào)查法律風(fēng)險分分析市場調(diào)研、、項目及產(chǎn)產(chǎn)品定位規(guī)劃草案設(shè)設(shè)計工程技術(shù)分分析項目成本測測算經(jīng)濟效益測測算擬訂合同草草案編制可行性性分析報告告如涉及酒店店，需酒店店集團參與與調(diào)研和定定位并出意意見總裁審批同同意啟動編編制項目存檔不同意立項項法務(wù)部門投資發(fā)展中中心財務(wù)管理部部門設(shè)計部門工程管理部部門成本管理部部門營銷部門決策層項目決策階階段：項目目投資決策策評審可行性分析析報告內(nèi)部評審（（書面OA發(fā)給參與的的各個部門門負(fù)責(zé)人進進行審查，，提出修改改意見，并并調(diào)整修改改意見）投委會集體體評審合同談判簽簽訂參加招拍掛掛結(jié)束申請投委會會決策評審審?fù)顿Y發(fā)展中中心主要就就項目及產(chǎn)產(chǎn)品定位、、規(guī)劃草案案、經(jīng)濟投投資測算、、法律及政政策風(fēng)險、、項目交易易方式、項項目和集團團發(fā)展戰(zhàn)略略關(guān)聯(lián)五個個方面形成成匯報PPT，由投委會會成員進行行評審。評審?fù)ㄟ^存檔項目選擇關(guān)關(guān)注的幾大大因素看區(qū)位看地塊的場場地條件看項目規(guī)劃劃條件看交易方式式項目選擇關(guān)關(guān)注的幾大大因素看區(qū)位區(qū)位不僅僅僅是一個自自然地理位位置的概念念，還應(yīng)包包括經(jīng)濟地地理狀況與與交通地理理狀況。不不同的區(qū)位位適于建造造不同的房房地產(chǎn)。我我們的投資資戰(zhàn)略區(qū)位位是什么？？看地塊的場場地條件如果說地段段是大前提提，那么場場地則是小小前提。場場地條件通通常包括地地塊的大小小、形狀、地質(zhì)地地形條件、、臨街狀況況、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施水平及及分區(qū)限制制等。不同同地塊周圍圍的市政基基礎(chǔ)設(shè)施往往往存在較較大差異。。場地是否拆拆遷完畢，，如果未拆拆遷完畢，，項目開發(fā)發(fā)會因拆遷遷而存在不不定因素。。地塊的高差差情況。高高差較大，，即會影響響建筑布局局，還會增增加土石方方和邊坡支支護工程，增加加項目成本本項目選擇關(guān)關(guān)注的幾大大因素看項目規(guī)劃劃條件通常城市規(guī)規(guī)劃管理部部門出于對對整個城市市和區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的考慮，對對每個地塊塊都會提出出具體的規(guī)規(guī)劃要求。。開發(fā)企業(yè)業(yè)必須遵守守這些要求求，而不同同的要求對對項目的影影響很大。。如用途。不不同的地塊塊適合建造造的物業(yè)是是不一樣的的，不同的的物業(yè)開發(fā)發(fā)對資金需需求也不一一樣。如建筑密度、、高度、容容積率。不不同的容積積率構(gòu)成不不同的產(chǎn)品品。還要關(guān)注設(shè)設(shè)計條件的的可行性。。有時政府府給出設(shè)計計條件，對對項目開發(fā)發(fā)限制較大大。項目選擇關(guān)關(guān)注的幾大大因素看交易方式式從獲取土地地使用權(quán)的的途徑和方方式來看，，有通過政府出出讓和當(dāng)前前土地使用用者轉(zhuǎn)讓兩兩種途徑。。政府土地出出讓的途徑徑操作比較較簡單，法法律關(guān)系清清楚。從當(dāng)當(dāng)前土地使使用者手中中獲、取土土地則有許許多種操作作方式，如如買斷土地地過名，收收購公司股股權(quán)。不同同的操作方方式，對項項目運作影影響不同。。項目選擇關(guān)關(guān)注的幾大大因素看交易方式式從獲取土地地使用權(quán)的的途徑和方方式來看，，有通過政府出出讓和當(dāng)前前土地使用用者轉(zhuǎn)讓兩兩種途徑。。政府土地出出讓的途徑徑操作比較較簡單，法法律關(guān)系清清楚。從當(dāng)當(dāng)前土地使使用者手中中獲取土地則有有許多種操操作方式，，如買斷土土地過名，，收購公司司股權(quán)。不不同的操作作方式，對對項目運作作影響不同同。買斷土地過過名，除了了要關(guān)注土土地是否可可以無條件件使用和法法律關(guān)系清清楚外，土土地收購費費用全額進進成本，如如同政府出出讓一樣操操作簡單。。通過收購公公司股權(quán)的的形式來獲獲取土地，，面臨的問問題較多，，一是土地地的合法性性，二是公公司的債務(wù)務(wù)，三是原原有員工的的處理，四四是土地溢溢價后稅務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)。前前面三個問問題通過設(shè)設(shè)置付款條條件和要求求提供有效效擔(dān)保加以以化解，但但土地溢價價后的稅務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)將對對項目產(chǎn)生生重大影響響。項目投資決決策分析要要素市場分析房地產(chǎn)投資資三要素：：時機、地地段、質(zhì)量量。政策、政治治環(huán)境分析析。經(jīng)濟環(huán)境分分析。社會環(huán)境分分析。市場供求關(guān)關(guān)系分析人口數(shù)量和和結(jié)構(gòu)。家庭收入。。城市化進程程。消費者預(yù)期期。市場供求數(shù)數(shù)量對比。。項目投資決決策分析要要素項目本體和和競爭項目目分析競爭項目的的實際成交交價格。競爭項目的的銷售周期期。結(jié)合本項目目的投資規(guī)規(guī)模和經(jīng)營營計劃。社會環(huán)境分分析。財務(wù)分析成本分析：：土地成本、、前期費用用、工程建建設(shè)、政策策收費、不不可預(yù)見費費、三項費費用六大部部分。收入測算：：一般包括銷銷售收入和和租金收入入或物業(yè)價價值，如果果是持有自自營物業(yè)，，一般按內(nèi)內(nèi)部收益法法來測算?，F(xiàn)金流分分析。盈利分析析：關(guān)注注稅前成成本利潤潤率、年年投資回回報率。。項目投資資決策分分析要素素風(fēng)險分析析法律風(fēng)險險。價格下跌跌風(fēng)險。。成本上漲漲風(fēng)險。。政策風(fēng)險險。財務(wù)風(fēng)險險。管理風(fēng)險險。決策分析析投資決策策應(yīng)履行行嚴(yán)格的的決策程程序，應(yīng)應(yīng)該召集集經(jīng)營班班子和全全體相關(guān)關(guān)人員進進行集體體研究，，議定后后再報董董事會或或上級公公司審批批。要對上報應(yīng)應(yīng)保持一一種“健健康的懷懷疑”態(tài)態(tài)度來對對待前期期獲得的的專業(yè)意意見應(yīng)保持一一種“健健康的懷懷疑”態(tài)態(tài)度來對對待前期期獲得的的專業(yè)意意見。項目可行行性分析析把握的的關(guān)鍵要要點問題清單單調(diào)查和和市政條條件調(diào)查查（掛牌項項目）待項目合合同原則則條件已已基本達達成一致致后，項項目所涉涉及前期期相關(guān)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)問題，，由投資發(fā)展展中心和技術(shù)部門門落實問題題清單。。投資發(fā)展展中心形成落實實后的““前期技技術(shù)事項項落實成成果說明明”，主主要對問問題清單單落實情情況加以以說明，，作為項目掛牌文件件等相關(guān)關(guān)文件會會簽時的的附件，，對于逐逐步深化化落實的的情況，，在每個個階段可可予以更更新。轉(zhuǎn)讓項目目盡職調(diào)調(diào)查審計計對于轉(zhuǎn)讓讓項目，，在簽訂訂合同前前需對項項目和對對方公司司進行項項目盡職職調(diào)查審審計，投資發(fā)展中心、法律事事務(wù)部、、財務(wù)部部門參加，必要時時可以聘聘請專業(yè)業(yè)機構(gòu)。。項目可行行性分析析把握的的關(guān)鍵要要點前期規(guī)劃劃設(shè)計條條件交底底在項目通通過立項項、取得得初步紅紅線圖等相關(guān)資資料后，投資發(fā)展展中心報報集團設(shè)設(shè)計分管發(fā)展展副總裁裁同意，，規(guī)劃設(shè)計計中心開始進行行項目規(guī)規(guī)劃方案案設(shè)計。。在進行項項目規(guī)劃劃方案設(shè)設(shè)計前，，投資發(fā)展展中心應(yīng)按要求求整理相相關(guān)資料料文件與與規(guī)劃設(shè)計計中心進行前期期規(guī)劃交交底，介介紹說明明有關(guān)項項目情況況并移交交資料文文件，交交底文件件需投資發(fā)展展中心總總經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計計中心總總經(jīng)理簽字確認(rèn)認(rèn)。設(shè)計計條件和和資料發(fā)發(fā)生變化化或更新新的，發(fā)發(fā)展部應(yīng)應(yīng)及時與與商業(yè)規(guī)規(guī)劃研究究院更新新和交底底。交底和補補充交底底流程為為：投資發(fā)展展中心提交交底底→投資發(fā)展展中心總經(jīng)理審審批→規(guī)規(guī)劃設(shè)計中心心總經(jīng)理理審批→規(guī)劃設(shè)計計中分管管副總裁裁審批→規(guī)劃設(shè)計中心心。在進行項項目規(guī)劃劃設(shè)計前前，規(guī)劃設(shè)計計中心應(yīng)進行項項目現(xiàn)場場考察和和調(diào)研，，投資發(fā)展展中心協(xié)調(diào)配合合項目可行行性分析析把握的的關(guān)鍵要要點規(guī)劃設(shè)計計草案成果交底底規(guī)劃設(shè)計計中心形成的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計草案成果（圖圖紙和指指標(biāo)），，應(yīng)由規(guī)劃設(shè)計計中心總總經(jīng)理簽字后及及時交底底給投資發(fā)展展中心，以作為為項目評評估和談?wù)勁械囊酪罁?jù)。設(shè)設(shè)計成果果發(fā)生更更新的，，規(guī)劃設(shè)計計中心應(yīng)及時與與投資發(fā)展展中心交底。項目前期期規(guī)劃方方案匯報報根據(jù)需要要并經(jīng)過過總裁同同意，項項目前期期規(guī)劃方方案可以以與政府府或?qū)Ψ椒竭M行正正式溝通通匯報。。投資發(fā)展展中心應(yīng)協(xié)調(diào)組組織策劃劃好有關(guān)關(guān)匯報會會議安排排，提前前做好計計劃和相相關(guān)準(zhǔn)備備工作。。規(guī)劃設(shè)計計中心負(fù)責(zé)按計計劃要求求完成有有關(guān)匯報報規(guī)劃文文本和規(guī)規(guī)劃演示示文件的的準(zhǔn)備工工作。項目可行行性分析析把握的的關(guān)鍵要要點項目經(jīng)濟濟測算立項通過過后，由由投資發(fā)展展中心填寫測算算需求單并附落實實后的問問題清單單，由總總裁簽批批后，交交成本部部門、財務(wù)務(wù)部門進行測算算。經(jīng)濟測算算流程：：投資發(fā)展展中心提出測算算需求單→總裁簽批→財務(wù)部門門、成本部門進行測算算。酒店集團意見根據(jù)需要要項目要要征詢酒酒店集團意見的，，由投資發(fā)展中心提供項目目信息和和資料給給酒店集團團并交底，，酒店集團在十日內(nèi)內(nèi)負(fù)責(zé)給給予反饋饋意見和和酒店設(shè)設(shè)計要求求以供決決策。置業(yè)集團團意見根據(jù)需要要項目要要征求銷銷售指標(biāo)標(biāo)意見的的，由置業(yè)集團團組織營銷部組組織人力力進行現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)研研，并在在十日內(nèi)內(nèi)給出書書面意見見，以供供領(lǐng)導(dǎo)決決策。各部門參參與的深深度，和和研究的的細(xì)致程程度，以以及自身身對項目目的把控控能力，，是決定定可行性性分析報報告的真真實性、、準(zhǔn)確性性的關(guān)鍵鍵因素。。項目可行行性分析析報告的的必要內(nèi)內(nèi)容項目決策背景景及摘要第一部分：項項目概況第二部分：法法律及政策性性風(fēng)險分析第三部分：市市場分析第四部分：規(guī)規(guī)劃設(shè)計初步步分析第五部分：工工程、銷售計計劃及后期物物業(yè)管理第六部分：投投資收益分析析第七部分：管管理資源配置置第八部分：綜綜合分析與建建議全程分析概況描述結(jié)論建議項目可行性分分析的內(nèi)容外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位

項目本身的特殊性對集團總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項目在集團發(fā)展規(guī)劃中的定位

項目的利潤貢獻項目決策背景景及摘要房地產(chǎn)項目可可行性分析－第一部分：：項目概況項目概況內(nèi)容容及框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點點土地價格土地升值潛力評估土地儲備優(yōu)缺點比較（土地的自然然質(zhì)素和屬性性）要點：項目的的基本情況要要詳盡、真實實、清楚房地產(chǎn)項目可可行性分析－宗地現(xiàn)狀調(diào)查查1、四至范圍圍；2、地勢平坦坦?fàn)顩r，自然然標(biāo)高，與周周邊地勢比較較；3、地面現(xiàn)狀狀，包括宗地地內(nèi)是否有水水渠、較深的的溝壑（小峽峽谷）、池塘塘及高壓線等等對開發(fā)有較較大影響的因因素，并計算算因此而損失失的實際用地地面積；4、地面現(xiàn)有有居民情況，，包括具體居居住人數(shù)、戶戶數(shù)，工廠數(shù)數(shù)量、規(guī)模、、產(chǎn)品性質(zhì)、、開工狀況等等，并說明對對拆遷及項目目開發(fā)進度的的影響；5、地下情況況，包括管線線、地下電纜纜、暗渠、地地上建筑物原原有樁基及地地下建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地上上地下都要注注意有沒有受受保護的歷史史文物古跡、、可利用的構(gòu)構(gòu)建；6、土地的完完整性，有否否市政代征地地、市政綠化化帶、市政道道路、名勝勝古跡、江河河湖泊等因素素分割土地；7、地質(zhì)情況況，包括土地地結(jié)構(gòu)、承載載力、地下水水位和抗震性性要求。房地產(chǎn)項目可可行性分析－周邊環(huán)境1、治安情況況2、空氣狀況況3、噪聲情況況4、污染情況況（化工廠、、河流湖泊污污染等）5、危險源情況（（如高壓線、、放射性、易易燃易爆物品品生產(chǎn)或倉儲儲基地等）6、周邊景觀觀7、風(fēng)水情況況8、近期或規(guī)規(guī)劃中周邊環(huán)環(huán)境的主要變變化，如道路路的拓寬、工工廠的搬遷、、大型醫(yī)院、、學(xué)校、購物物中心/超市市的建設(shè)等。。房地產(chǎn)項目可可行性分析－大市政配套1、道路現(xiàn)狀狀及規(guī)劃發(fā)展展包括現(xiàn)有路幅幅、規(guī)劃路幅幅，規(guī)劃實施施的時間，與與宗地的關(guān)系系（影響）。。2、供水狀況況：現(xiàn)有管線線、管徑及未未來規(guī)劃和實實施時間。3、污水、雨雨水排放：現(xiàn)現(xiàn)有管線、管管徑及未來規(guī)規(guī)劃和實施時時間。4、通訊（有有線電視、電電話、網(wǎng)絡(luò)））：現(xiàn)有管線線、上源位置置、距宗地距距離、涉及線線路成本等5、永久性供供電和臨時施施工用電：現(xiàn)現(xiàn)有管線、上上源位置、距距宗地距離、、涉及線路成成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)現(xiàn)有管線、管管徑、上源位位置、距宗地地距離、接口口位置。7、供熱及生生活熱水：現(xiàn)現(xiàn)有管線、管管徑、上源位位置、距宗地地距離、接口口位置。附圖：說明上上述配套設(shè)施施的管線走向向、容量和接接口位置，及及未來規(guī)劃擴擴容和增加的的情況。房地產(chǎn)項目可可行性分析－第二部分：法法律政策風(fēng)險險項目用地取得得土地使用權(quán)權(quán)的法律手續(xù)續(xù)現(xiàn)狀描述1.項目立項項2.項目用地地現(xiàn)狀3.項目用地地規(guī)劃4.項目用地地取得土地使使用權(quán)程序評評估5.項目用地地土地性質(zhì)變變更的評估6.政策性風(fēng)風(fēng)險評估房地產(chǎn)項目可可行性分析－第二部分：法法律政策風(fēng)險險合作方式及風(fēng)風(fēng)險評估（合同控制））1.合作方基基本情況：2.合作方式式：3.主要合作作條件：4.合作風(fēng)險險評估：對各項法律手手續(xù)和程序的的可操作性、、合法性，風(fēng)風(fēng)險的可控性性進行評價。。房地產(chǎn)項目可可行性分析－第三部分：市市場分析思考三個問題題：1.賣什么？產(chǎn)品品定位2.賣給誰？項目目定位、目標(biāo)標(biāo)群體定位3.賣多少錢？價價格定位。銷售策率：1.銷售周期、節(jié)節(jié)奏如何安排排2.銷售價格策率率。3.營銷主題定位位。房地產(chǎn)項目可可行性分析－第四部分：規(guī)規(guī)劃設(shè)計初步步分析規(guī)劃設(shè)計的可可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初初步概念1.設(shè)計概念念2.技術(shù)概念念3.可持續(xù)發(fā)發(fā)展概念。房地產(chǎn)項目可可行性分析－第五部分：工工程、銷售計計劃項目前期報批批報建計劃、、取得建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可證、、開工許可證證、銷售許可可證等的時間間。項目設(shè)計計計劃的時間間安排。工程計劃：開開竣工時間及及工期計劃、、各期開工面面積、開竣工工時占當(dāng)?shù)爻浅鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占占有率。（按按季列示）