武夷山商業(yè)策劃報告

商業(yè)策劃報告世界文化與自然遺產(chǎn)-武夷山海洋公園目錄2市場分析1項目定位2項目分析3項目定價及發(fā)展策略建議4旅游市場分析商業(yè)市場分析市場分析11.1旅游市場分析》武夷山擁有得天獨厚的旅游資源武夷山自然資源極具優(yōu)勢、文化內(nèi)涵魅力獨特。1999年12月，武夷山被聯(lián)合國教科文組織批準列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為我國第4處，世界23處世界文化與自然“雙遺產(chǎn)”地之一總面積為999.75平方公里，其中核心區(qū)面積635.75平方公里；核心次區(qū)面積364平方公里；緩沖區(qū)面積278.88平方公里。包括武夷山風(fēng)景名勝區(qū)、武夷山自然保護區(qū)、武夷山古漢城遺址和九曲溪上游保護地帶4部分41.1旅游市場分析年份接待人數(shù)（萬人）比增（%）2005335.89102006372.84112007428.214.852008446.834.35200949510.785近5年來，除因金融海嘯影響，武夷山的游客增長量較大，增長比例達10%以上預(yù)計隨著武夷山度假區(qū)的整體素質(zhì)提升，未來游客的年增長量仍能保持10%以上的增長率》武夷山游客年增長量較大1.1旅游市場分析》武夷山旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃先進，未來前景發(fā)展良好武夷山旅游定位：大武夷旅游圈的重要旅游目的地和旅游集散地，以休閑、度假為主要特色的旅游活動區(qū)與旅游服務(wù)基地政府通過功能規(guī)劃、城市景觀設(shè)計和建設(shè)，樹立武夷山新形象未來武夷山將向集旅游、商業(yè)、文化、居住、娛樂、休閑多功能為一體的旅游度假區(qū)的方向發(fā)展61.1旅游市場分析》航空、公路和鐵路規(guī)劃，使武夷山突破發(fā)展瓶頸武夷山機場開通有武夷山至北京、上海、廣州、香港、澳門、深圳、廈門、珠海、等27條國內(nèi)和地區(qū)航線，航線布局以大中城市為軸心，輻射周邊地帶，東南形成網(wǎng)絡(luò)，西北向縱深發(fā)展2009年12月，浦南高速通車，武夷山正式接入國家高速公路網(wǎng)。武邵高速公路、寧武高速公路預(yù)計將在近兩年建成通車武夷山還有2條鐵路列入新一輪海西鐵路建設(shè)規(guī)劃，京福高速鐵路、南三龍鐵路已進行線路勘測和方案優(yōu)化武夷山將成為閩北乃至全省的航空、鐵路、高速公路的立體交通樞紐71.1旅游市場分析》武夷山目前旅游產(chǎn)品開發(fā)一直處于初級營銷階段武夷山旅游面臨問題：旅游資源品位高，但產(chǎn)品開發(fā)層次低目前旅游產(chǎn)品開發(fā)層次不高，大多都是最初層次的觀光產(chǎn)品，有的甚至還處于完全未開發(fā)狀態(tài)旅游產(chǎn)品還不豐富，山水產(chǎn)品開發(fā)較多，而文化內(nèi)涵挖掘少還沒有養(yǎng)生、創(chuàng)意等產(chǎn)品，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于發(fā)展初級階段主要原因：旅游項目建設(shè)投入不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善81.1旅游市場分析》武夷山處于長三角與珠三角的腹地，是多個省市居民自駕車旅游的可達范圍，同時也在面臨眾多的旅游競爭半徑300公里內(nèi)，可覆蓋省市包括浙江的紹興、金華、麗水、溫州；江西的南昌、九江、宜春；廣東梅州及福建省大部分區(qū)域武夷山需要面對周邊眾多旅游城市和旅游景點競爭，紹興和金華具有良好的城市旅游資源、九江的廬山也是山岳旅游的經(jīng)典項目之一9以武夷山為中心，半徑300公里內(nèi)（車程約3.5小時）可覆蓋范圍1.1旅游市場分析小結(jié)武夷山具有較好的旅游基礎(chǔ)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃實施及交通條件的不斷改善，未來旅游自然增長率必將顯著提升目前旅游市場在產(chǎn)品開發(fā)和配套服務(wù)方面仍有大量的市場空白，本項目的建設(shè)在宏觀大勢上是順勢而為相比武夷山現(xiàn)有和未來待建旅游產(chǎn)品，本項目以“飛禽、走獸、極地海洋動物”為主題，具有相當?shù)莫毺匦裕瑫r也要應(yīng)對相當?shù)娘L(fēng)險性10旅游市場分分析商業(yè)市場分分析市場分析11.2商業(yè)市場分分析——宏觀環(huán)境》海西建設(shè)上上升為國家家發(fā)展策略略，為閩北北建設(shè)帶來來重大的發(fā)發(fā)展機會2009年，國務(wù)院院常務(wù)會議議原則通過過了《關(guān)于支持福福建省加快快建設(shè)海峽峽西岸經(jīng)濟濟區(qū)的若干干意見》(以下簡稱《意見》)，海峽西岸岸經(jīng)濟區(qū)(以下簡稱海海西區(qū))定位為“兩兩岸人民交交流合作先先行先試區(qū)區(qū)域”《海西建設(shè)綱綱要》指出，該經(jīng)經(jīng)濟區(qū)以福福建為主體體，涵蓋浙浙江、廣東東、江西3省的部分地地區(qū)，人口口約為6000萬~8000萬人，預(yù)計計建成后的的經(jīng)濟區(qū)年年經(jīng)濟規(guī)模模在17000億元以上提前布局，，央企撲向向海西區(qū)。。中鋁、中中石化、中中國遠洋等等國字號企企業(yè)紛紛投投資福建121.2商業(yè)市場分分析——宏觀環(huán)境》南平政府將將實施搬遷遷，有利用用促進武夷夷山經(jīng)濟、、文化等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)發(fā)展南平市的進進一步發(fā)展展越來越受受到空間的的制約，2008年1月，南平市市三屆人大大三次會議議批準的市市政府工作作報告中對對謀劃新興興中心城市市工作提出出具體要求求。新興中心城城市將成為為海峽西岸岸經(jīng)濟區(qū)新新興增長極極與山海協(xié)協(xié)作的戰(zhàn)略略窗口，是是海西重要要的產(chǎn)業(yè)聚聚集區(qū)和山山水生態(tài)新新城。預(yù)計計到2020年，總?cè)丝诳跒?0萬人左右，，整體空間間采用組團團的結(jié)構(gòu)模模式，形成成“一河河兩岸、三三大組團、、多軸發(fā)展展”的空間間格局。131.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———商圈圈分分析析》武夷夷山山商商圈圈大大體體可可分分為為老老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)和和度度假假區(qū)區(qū)商商圈圈老城城區(qū)區(qū)：：傳統(tǒng)統(tǒng)零零售售行行業(yè)業(yè)集集中中區(qū)區(qū)，，主主要要滿滿足足城城區(qū)區(qū)居居民民日日常常生生活活所所需需，，最最能能體體現(xiàn)現(xiàn)本本地地商商業(yè)業(yè)檔檔次次和和資資源源的的區(qū)區(qū)域域代表表性性商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域/業(yè)態(tài)態(tài)：：生生活活超超市市、、和和平平南南路路、、大大同同路路度假假區(qū)區(qū)本地地特特產(chǎn)產(chǎn)及及旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品集集中中區(qū)區(qū)，，主主要要面面對對旅旅游游和和異異地地市市場場代表表性性商商業(yè)業(yè)：：紅紅袍袍商商業(yè)業(yè)街街、、武武夷夷印印象象、、海海峽峽風(fēng)風(fēng)情情、、旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品超超市市14超市名稱華榕超市超市地址溫嶺街中山路口超市層數(shù)（包括地下）共

1層超市總面積1200平方米超市各層面積1200平方米營業(yè)時間上午

7

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20分————晚上

23

點

00

分非賣場店鋪/柜臺位置數(shù)量租金無無超市經(jīng)營狀況較好，設(shè)有三個收銀臺超市總評位于武夷山城市中心，商業(yè)旺地。以經(jīng)營日常用品為主，沒有生鮮部門。經(jīng)營年代較長，硬件水平落后。1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)老城城區(qū)區(qū)代代表表性性超超市市：：品牌名稱經(jīng)營類型位置平均人消費德克士西式快餐溫嶺街中山路口15-30元佳客來牛排西式正餐溫嶺街30-50元盛世經(jīng)典牛排西式正餐溫嶺街38-58元鼎泰豐大酒樓中式正餐溫嶺街30-50元1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)老城城區(qū)區(qū)餐餐飲飲業(yè)業(yè)情情況況：：街區(qū)/店鋪名稱租金售價/轉(zhuǎn)手費溫嶺街70-80元/㎡/月住宅4300-4400，商鋪16000溫嶺街中山路口樂可思冰激凌125元/㎡/月轉(zhuǎn)手費6萬元（兩層96㎡）大同街卡卡虎童裝60元/㎡/月轉(zhuǎn)手費3.2萬元（50㎡）西林街中山路口寶島眼鏡150元/㎡/月

和平南路Homoma170元/㎡/月

和平南路利郎160元/㎡/月

老城城區(qū)區(qū)主主要要街街道道租租售售情情況況：：1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)近期期開開發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)文公公苑苑商商場場位置置：：環(huán)環(huán)島島西西路路（（云云清清大大酒酒店店對對面面））建筑筑面面積積：：2萬㎡商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)：：商商場場式式銷售售方方式式：：帶帶租租約約銷銷售售，，年年回回報報率率4%銷售售價價格格：：約約5萬元元/㎡項目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：位位于于西西林林街街尾尾端端，，商商業(yè)業(yè)核核心心的的邊邊緣緣，，可可借借勢勢發(fā)發(fā)揮揮項目目劣劣勢勢：：商商場場需需要要給給菜菜市市場場先先使使用用2年，，再再給給租租戶戶使使用用對本本項項目目的的借借鑒鑒返租租銷銷售售在在武武夷夷山山具具有有較較好好的的號號召召力力目前前市市場場可可接接受受的的回回報報率率約約4%左右右18老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)分分析析小小結(jié)結(jié)：：老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)以以步步行行街街的的形形態(tài)態(tài)為為主主，，缺缺少少百百貨貨等等現(xiàn)現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)模模式式，，整整體體消消費費能能力力和和消消費費意意識識較較差差。。其其主主要要原原因因是是老老城城區(qū)區(qū)人人口口少少，，且且旅旅游游人人口口基基本本不不經(jīng)經(jīng)過過老老城城區(qū)區(qū)，，因因此此老老城城區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不夠夠活活躍躍部分分特特色色餐餐飲飲居居于于老老城城區(qū)區(qū)，，將將是是本本項項目目未未來來的的目目標標客客戶戶之之一一1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———老城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)20紅袍袍商商業(yè)業(yè)街街業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———度假假區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)》大紅紅袍袍步步行行街街大紅紅袍袍商商業(yè)業(yè)街街位位于于三三姑姑核核心心地地段段，，是是目目前前三三姑姑經(jīng)經(jīng)營營情情況況最最好好、、商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛最最濃濃的的商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)一樓樓租租金金及及售售價價售價價1.8萬元元/㎡—2.2萬元元/㎡，，且且基基本本處處于于有有價價無無市市的的狀狀態(tài)態(tài)；；租金金100-120元/月/㎡，，空空置置鋪鋪位位極極少少；；住宅宅售售價價：：曦曦園園小小區(qū)區(qū)市市場場均均價價6000元/㎡。。大紅紅袍袍步步行行街街簡簡評評本地地特特產(chǎn)產(chǎn)及及旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)品品集集中中區(qū)區(qū)，，主主要要面面對對旅旅游游和和異異地地市市場場大紅紅袍袍步步行行街街的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合很很好好的的反反映映了了度度假假區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：茶茶葉葉、、零零售售、、根根雕雕占占據(jù)據(jù)最最大大的的市市場場份份額額，，其其中中茶茶葉葉及及相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品品超超過過50%。武夷印象業(yè)態(tài)比例1.2商業(yè)業(yè)市市場場分分析析———度假假區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)》武夷夷印印象象武夷夷印印象象位位于于項項目目斜斜對對面面，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍較較弱弱一樓樓租租金金及及售售價價商鋪鋪售售價價1萬元元/㎡—1.2萬元元/㎡；；商鋪鋪租租金金20-30元/㎡/月；；住宅宅售售價價市市場場均均價價5000元/㎡。。武夷夷印印象象簡簡評評武夷夷印印象象引引入入了了茗茗正正緣緣順順、、北北京京同同仁仁堂堂、、東東方方紅紅慢慢搖搖吧吧等等主主力力店店，，使使得得該該項項目目的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合相相較較其其他他街街區(qū)區(qū)有有一一定定差差異異，，但但茶茶類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)仍仍占占有有50%的比例。1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)》海峽風(fēng)情街位于武夷山度度假區(qū)玉女大大酒店前，商商鋪銷售與出出租均不成功功一樓租金及售價臨街商鋪售價價：1萬—1.2萬臨街商鋪租金金：10-20元/㎡/月海峽風(fēng)情街簡簡評項目銷售后缺缺乏統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營和管理，，導(dǎo)致目前僅僅有1樓臨街商鋪經(jīng)經(jīng)營中，內(nèi)街街和2樓全部空置前期經(jīng)營不善善，致使再次次招商和內(nèi)鋪鋪銷售困難惡性循環(huán)，目目前該項目成成為度假區(qū)第第一個不成功功的商業(yè)項目目22超市名稱順天旅游商店超市地址三姑天游峰路超市層數(shù)（包括地下）共

1層超市總面積1000平方米超市各層面積1000平方米營業(yè)時間上午

7

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分非賣場店鋪/柜臺位置數(shù)量租金無無超市經(jīng)營狀況一般，設(shè)有兩個收銀臺超市總評以經(jīng)營當?shù)靥厣唐凡枞~、根雕、點心、地方酒為主，輔以日常生活用品1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)代表性性超市：名稱地址層數(shù)面積㎡超市簡評華榕超市長亨店三姑大紅袍商業(yè)街1700經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品好鄰居超市三姑武夷大道、星村路口等地1900好鄰居超市是三姑地方連鎖超市，擁有6家門店，覆蓋面積最廣但缺乏現(xiàn)代化的經(jīng)營理念及管理方式。經(jīng)營內(nèi)容以日常用品為主，輔以少量旅游產(chǎn)品好再來量販超市三姑武夷大道1900經(jīng)營日常用品為主，少量旅游產(chǎn)品1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)其他超超市：品牌名稱經(jīng)營類型位置包房費花樣年華量販式KTV溫嶺街中山路口180-380元華晟酒店KTV量販式KTV華晟酒店180-380元東方紅慢搖吧武夷印象大廳380元起，包間1280元1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)休閑娛娛樂業(yè)情況：：1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)餐飲業(yè)業(yè)情況餐飲業(yè)主要由由酒店配套餐餐飲和街邊土土菜館構(gòu)成餐飲種類少，，主要是本地地菜，其它風(fēng)風(fēng)味菜系基本本沒有餐飲沿街分布布，缺少檔次次和規(guī)模1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)度假區(qū)商業(yè)環(huán)環(huán)境小結(jié)商業(yè)核心：度度假區(qū)的商業(yè)業(yè)核心為三姑姑，酒店、餐餐飲及少量的的酒吧、KTV幾乎全在三姑姑，該區(qū)域已已經(jīng)形成度假假區(qū)的綜合服服務(wù)中心主要業(yè)態(tài)：茶茶葉、根雕等等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)已已在度假區(qū)形形成規(guī)模化經(jīng)經(jīng)營，其業(yè)態(tài)態(tài)比例已占度度假區(qū)商業(yè)的的60-70%，由于競爭激激烈，市場已已經(jīng)開始出現(xiàn)現(xiàn)茶葉品質(zhì)混混亂現(xiàn)象銷售方式：度度假區(qū)商業(yè)基基本采取硬賣賣的形式，而而且基本都是是商連住一起起賣，銷售后后無后期管理理、無市場推推廣，僅靠茶茶葉市場本身身的發(fā)展動力力市場空白：酒酒吧、KTV、美食廣場等等休閑娛樂經(jīng)經(jīng)營商少、種種類單一、分分散經(jīng)營271.2商業(yè)市場分析析——市場供應(yīng)近2年來，度假區(qū)區(qū)幾乎沒有新新的商業(yè)項目目投放，形成成目前商鋪的的空置率極低低，轉(zhuǎn)售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租也較少的的局面近期陸續(xù)進行行建設(shè)的旅游游項目較多，，但基本不在在三姑（度假假區(qū)的核心商商圈），對本本項目的競爭爭性較小281.2商業(yè)市場分析析——市場供應(yīng)附表：近期將將開發(fā)/正在開發(fā)的旅旅游項目（部部分）29項目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項目進展情況濱江景觀大道綜合農(nóng)場段全長的旅游景觀大道，連接中心城區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)和杜壩會展經(jīng)濟區(qū)、建成集防洪、排澇、休閑為一體的濱江景觀大道。2008-2010度假區(qū)段2010年建成武夷柳永湖旅游綜合開發(fā)旅游綜合開發(fā)2008-2012征地、規(guī)劃武夷山體育運動中心建設(shè)國家舉重訓(xùn)練康復(fù)中心（占地60畝）、A級賽事場地、綜合競技體育館、標準田徑場、水上運動中心等。2008-2011完成270畝征地、規(guī)劃和立項。武夷論壇國際會展中心占地1940畝。建筑面積57萬平方米。建設(shè)會展會議酒店區(qū)、異國風(fēng)情商業(yè)文化街區(qū)、企業(yè)公館區(qū)及停車場、配套住宅服務(wù)區(qū)。2008-2011完成征地和規(guī)劃設(shè)計天下茶博園展示館、展覽場茶葉展示館、展覽場等2008-2012完成征地和規(guī)劃設(shè)計陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施烈士陵園及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2009-2010完成70%建設(shè)武夷山香榭麗舍建設(shè)集旅游度假、溫泉保健、國際會議、保健療養(yǎng)等多功能于一體的綜合景區(qū)。2009-2012進行景區(qū)道路建設(shè)大紅袍五星酒店項目位于南源嶺，占地1297畝，建筑面積7.47萬平方米。建設(shè)綜合性接待區(qū)、五星級酒店和會所別墅等。2009-2011完成規(guī)劃設(shè)計，綜合接待區(qū)1-3號樓和綜合樓開工建設(shè)。1.2商業(yè)市場分析析——市場供應(yīng)附表：近期將將開發(fā)/正在開發(fā)的旅旅游項目30項目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項目進展情況角亭公館農(nóng)家旅游新村占地462畝，總投資25000萬元，分五年實施逐步建成農(nóng)家旅游新村模式。2009年計劃投資5000萬。2008-2011完成拆遷山水實景演出占地，由著名導(dǎo)演張藝謀導(dǎo)演的大型印象類山水實景演出項目。2009-2010營業(yè)九曲溪上游景點改擴建景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2008-2010改擴建基本完成南源嶺自駕車旅游生活小區(qū)自駕車旅游生活小區(qū)2008-2010基本建成朱子文化保護開發(fā)及農(nóng)業(yè)生態(tài)保護開發(fā)院擴建、朱子巷、朱熹故居修繕、“百畝荷花、蓮田”建設(shè)、休閑農(nóng)莊及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2008-2010建設(shè)中賽格威休閑旅游度假村果園生態(tài)旅游2007-2010年底營業(yè)洋莊鄉(xiāng)大安街紅軍舊（遺）址紅色旅游2004-2009建成茶言精舍茶莊為旅游者提供茶葉交流、銷售中心2009營業(yè)想當年夜總會娛樂休閑設(shè)施旅游娛樂2009營業(yè)武夷山仙店游客服務(wù)中心項目位于新區(qū)，占地200畝，建筑面積11萬平米，分三期建設(shè)，主要建設(shè)游客服務(wù)中心、自駕車綜合服務(wù)中心和商業(yè)廣場等，日接待游客1萬人。2009-2011完成土地平整，動工建設(shè)1.2商業(yè)市場分析析——市場供應(yīng)附表：近期將將開發(fā)/正在開發(fā)的旅旅游項目31項目名稱建設(shè)內(nèi)容建設(shè)年限項目進展情況五夫古鎮(zhèn)藝術(shù)創(chuàng)作基地旅游寫生、創(chuàng)作基地2009-2010營業(yè)華福酒店及錢柜音樂會所娛樂設(shè)施建設(shè)2005-2009營業(yè)連氏閩臺生態(tài)旅游開發(fā)有限公司閩臺水果樣品區(qū)和珍稀藥材種植區(qū)建設(shè)2009-2012完成征地及規(guī)劃市區(qū)至吳屯佛教旅游公路建設(shè)禪文化旅游開發(fā)有限公司2009-2010年底完成高爾夫球場及酒店建設(shè)高爾夫球場及酒店建設(shè)2003-2010營業(yè)九曲花街旅游綜合開發(fā)集旅游觀光、餐飲、購物一體的旅游健身2006-2010建設(shè)中1.2商業(yè)市場分析析——專業(yè)人士訪談?wù)勎湟纳铰眯行行袠I(yè)協(xié)會會長長武夷山的旅游游產(chǎn)業(yè)還處于于起步階段，，遠沒來達到到飽和階段，，現(xiàn)在開發(fā)旅旅游項目還是是大有可為的的目前武夷山的的旅游企業(yè)在在異地有300處以上的辦事事處或分公司司，具備相當當?shù)穆糜稳丝诳诮M織能力中旅老總旅行社與景區(qū)區(qū)的合作模式式較多，主要要體現(xiàn)在門票票收入方面，，主要形式有有包銷制、傭傭金制，具體體門票分配比比例需要針對對項目實際情情況確定聚福緣休閑會會所老板江江家文武夷山人最近近做茶葉生意意發(fā)了財，未未來再做商業(yè)業(yè)項目一定要要有規(guī)模，讓讓后來者難以以超越希望項目周邊邊有酒店，以以吸引更多的的游客消費者者321.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析調(diào)研技術(shù)說明明調(diào)研對象：老老城區(qū)經(jīng)營戶戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：服服裝、皮具、、珠寶、眼鏡鏡、餐飲、鞋鞋業(yè)、網(wǎng)吧、、足浴等百貨貨、休閑、娛娛樂業(yè)態(tài)調(diào)查方法：面面對面問卷訪訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：和和平南路、大大同路331.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析1、請問貴店是是以下何種性性質(zhì)？342、請問貴店主主要客戶群是是？個體經(jīng)營遠多多于代理形式式，占市場的的主導(dǎo)位置，，說明老城區(qū)區(qū)經(jīng)營戶整體體實力較弱，，同時個體經(jīng)經(jīng)營的靈活性性大，易于轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型老城區(qū)的商業(yè)業(yè)主要服務(wù)于于本地消費者者1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析353、請問您在武武夷山已開店店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店店鋪是買的還還是租的？大多數(shù)經(jīng)營戶戶只開一家店店鋪，說明老老城區(qū)商業(yè)容容量有限，且且異地商業(yè)資資源較難進入入老城區(qū)大多數(shù)經(jīng)營戶戶是租賃商鋪鋪經(jīng)營1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析365、請問您一般般簽幾年的租租賃合同？6、請問您商鋪鋪經(jīng)營一般需需要多大面積積？（實用面面積）市場上3年期的租賃期期是主要形式式，租金遞增增的速度慢經(jīng)營戶希望有有較好的展示示形象，因此此對未來商鋪鋪的面積需要要比較大，大大部分選擇為為81-120㎡1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析377、我們將在武武夷廣場對面面興建大型旅旅游商業(yè)中心心，您希望項項目中有哪些些商業(yè)類型？？（多選）老城區(qū)經(jīng)營戶戶普遍認為本本地缺乏一個個綜合百貨商商場，以實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)?；?guī)范范化經(jīng)營對餐飲及休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)均大力認可可1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析389、請問您會購購買本項目的的商鋪經(jīng)營嗎嗎？10、您能接受本本項目的臨街街商鋪售價是是？老城區(qū)經(jīng)營戶戶對本項目的的開發(fā)認同度度較高，如果果條件合適即即會認租、認認購在售價方面，，老城區(qū)經(jīng)營營戶認為本項項目的未來售售價將略高于于目前市場行行情，但不接接受4萬元/㎡及以上的價格格8、您是否去本本項目租賃？？1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析3911、您日常獲知知商業(yè)信息的的渠道是：？？12、如果你看電電視，一般會會看哪個臺？？13、如果你看報報紙，一般會會看哪個報紙紙？戶外廣告和電電視是武夷山山最受關(guān)注的的傳播方式除央視外，本本地臺和東南南衛(wèi)視最受本本地經(jīng)營戶關(guān)關(guān)注本地報紙的傳傳播更有效1.2商業(yè)市場分析析——老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析老城區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析小小結(jié)老城區(qū)商業(yè)多多為服裝、皮皮具類的中小小型經(jīng)營者，，經(jīng)營實力和和能力較為有有限對本項目的認認可度及關(guān)注注度較高，特特別是餐飲、、休閑等行業(yè)業(yè)的經(jīng)營者，，對本項目的的開發(fā)有一定定的期待經(jīng)營戶對未來來商鋪面積需需求較高，本本項目的商鋪鋪用于出租于于應(yīng)注意面積積分割的合理理性401.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析調(diào)研技術(shù)說明明調(diào)研對象：度度假區(qū)經(jīng)營戶戶、品牌商業(yè)態(tài)類別：茶茶葉、根雕、、餐飲、休閑閑會所調(diào)查方法：面面對面問卷訪訪問樣本數(shù)量：20份調(diào)研地點：紅紅袍商業(yè)街、、武夷印象、、海峽風(fēng)情街街411.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析1、請問貴店是是以下何種性性質(zhì)？422、請問貴店主主要客戶群是是？茶葉、根雕等等經(jīng)營者的品品牌意識和現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)營理念念相對落后，，以公司形式式經(jīng)營越少于于個體經(jīng)營者者茶葉、根雕的的主要消費群群體已面對全全面市場，能能在本地經(jīng)營營此類行業(yè)的的經(jīng)營戶基本本都有固定的的客戶資源1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析433、請問您在武武夷山已開店店數(shù)量？4、您現(xiàn)在的店店鋪是買的還還是租的？大多數(shù)經(jīng)營戶戶只開一家店店鋪，度假區(qū)區(qū)的商業(yè)資源源較少，在一一定程度上限限制了商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)模大多數(shù)經(jīng)營戶戶是租賃商鋪鋪經(jīng)營1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析445、請問您一般般簽幾年的租租賃合同？6、請問您商鋪鋪經(jīng)營一般需需要多大面積積？（實用面面積）市場上3年期的租賃期期是主要形式式，租金遞增增的速度慢經(jīng)營戶希望有有較好的展示示形象，因此此對未來商鋪鋪的面積需要要比較大，大大部分選擇為為81-120㎡1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析457、我們將在武武夷廣場對面面興建大型旅旅游商業(yè)中心心，您希望項項目中有哪些些商業(yè)類型？？（多選）經(jīng)營戶認為茶茶葉、根雕等等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)需需要有一定的的規(guī)模才能有有經(jīng)營效果對餐飲及休閑閑娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)均大力認可可1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析469、請問您會購購買本項目的的商鋪經(jīng)營嗎嗎？10、您能接受本本項目的臨街街商鋪售價是是？經(jīng)營戶對本項項目的開發(fā)認認同度較高，，如果條件合合適即會認租租、認購在售價方面，，經(jīng)營戶認為為本項目的未未來售價將略略高于目前市市場行情，但但不接受4萬元/㎡及以上的價格格8、您是否去本本項目租賃？？1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析4711、您日常獲知知商業(yè)信息的的渠道是：？？12、如果你看電電視，一般會會看哪個臺？？13、如果你看報報紙，一般會會看哪個報紙紙？戶外廣告、電電視是武夷山山最受關(guān)注的的傳播方式除央視外，本本地臺和東南南衛(wèi)視最受本本地經(jīng)營戶關(guān)關(guān)注本地報紙和閩閩北日報的傳傳播更有效1.2商業(yè)市場分析析——度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析度假區(qū)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶分析小小結(jié)對本項目的認認可度及關(guān)注注度較高，期期待本項目有有休閑、娛樂樂、餐飲等綜綜合業(yè)態(tài)對于遠遠超出出目前市場水水平的售價不不接受對武夷山旅游游前景及商業(yè)業(yè)前景非常有有信心，認為為目前市場還還沒有飽和的的跡象經(jīng)營戶對未來來商鋪面積需需求較高，本本項目的商鋪鋪用于出租于于應(yīng)注意面積積分割的合理理性481.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析49調(diào)研技術(shù)說明明調(diào)研對象：本本地居民調(diào)查方法：面面對面問卷訪訪問樣本數(shù)量：110份調(diào)研地點：和和平南路、大大同路1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析50受訪者年齡受訪者職業(yè)本次調(diào)查選擇擇的對象主要要是具有一定定經(jīng)濟條件，，能有相當消消費能力的人人群1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析51受訪者家庭人口結(jié)構(gòu)三口之家的小小型家庭成為為社會主流形形態(tài)，孩子的的消費意向成成為家庭消費費的重要參考考因素2500—4500元/月是武夷山最最高的收入水水平，武夷山山整體收入水水平有限1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析52受訪者月平均支出受訪者是否會去本項目游玩武夷山居民敢敢于消費對本項目的認認同度較高，，超過90%的受訪人表示示會去或考慮慮去本項目游游玩1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析53受訪者希望的購物內(nèi)容受訪者希望的休閑場所本地居民在服服裝、飾品方方面的需求較較大重視家庭生活活，希望本項項目開發(fā)適合合全家特別是是兒童的休閑閑產(chǎn)品1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析54受訪者希望的娛樂場所受訪者希望的餐飲具有新鮮感（（4D影院）和互動動性的娛樂項項目最受歡迎迎多樣化的餐飲飲種類選擇，，顯示本地人人對新鮮事物物的接受度較較高1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析55受訪者常看的報紙戶外廣告、電電視是武夷山山最受關(guān)注的的傳播方式除央視外，本本地臺和東南南衛(wèi)視最受本本地經(jīng)營戶關(guān)關(guān)注本地報紙和福福建日報的傳傳播更有效1.2商業(yè)市場分析析——本地消費者分分析本地消費者分分析對本項目的海海洋主題接受受度高重視家家庭生生活，，在本本地游游玩需需求有有適合合全家家，特特別是是兒童童游玩玩的項項目對于有有新鮮鮮感的的休閑閑、娛娛樂及及餐飲飲有較較大的的接受受度本地人人的消消費能能力較較為有有限，，本項項目需需要設(shè)設(shè)置不不同檔檔次的的業(yè)態(tài)態(tài)，以以滿足足不同同層次次消費費的需需求561.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析57調(diào)研技技術(shù)說說明調(diào)研對對象：：景區(qū)區(qū)游客客調(diào)查方方法：：面對對面問問卷訪訪問樣本數(shù)數(shù)量：：235份調(diào)研地地點：：南次次路口口、北北次路路口、、茶博博園1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析58來武夷夷山旅旅游的的游客客年齡齡層次次比較較平均均，相相對比比較集集中的的年齡齡段為為21-25歲和41歲以上上，16歲以下下群體體較少少身份為為職員員的占占游客客的最最大比比例游客年齡游客職業(yè)構(gòu)成1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析59本省游游客及及長三三角地地區(qū)是是武夷夷山主主要的的游客客來源源，隨隨著交交通條條件的的不斷斷改善善，遠遠自新新疆、、黑龍龍江的的游客客也有有增長長趨勢勢大部分分游客客是私私人旅旅游和和公司司組織織，商商務(wù)活活動較較少游客來源游客旅游原因1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析60游客對對休閑閑、娛娛樂及及餐飲飲方面面有強強烈的的要求求，越越年青青的游游客對對休閑閑和娛娛樂的的要求求越高高對本項項目及及海洋洋主題題比較較認可可，86%的人會會去或或考慮慮去游客消費需求游客對本項目興趣1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析61對體驗驗性和和互動動性的的休閑閑、娛娛樂活活動較較有興興趣游客休閑需求游客娛樂需求1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析62具有本本地特特色的的餐飲飲和小小吃最最受游游客歡歡迎本地特特產(chǎn)是是游客客最有有興趣趣的購購物內(nèi)內(nèi)容游客餐飲需求1.2商業(yè)市市場分分析——景區(qū)消消費者者分析析景區(qū)消消費者者分析析對本項項目的的海洋洋主題題接受受度高高對有互互動性性和體體驗性性的休休閑娛娛樂活活動有有強烈烈的要要求對本地地特色色餐飲飲和小小吃最最有興興趣在購物物方面面，本本地特特產(chǎn)和和小吃吃是最最受歡歡迎的的63市場分分析總總結(jié)隨著武武夷山山旅游游市場場的不不斷擴擴張，，武夷夷山的的游客客人數(shù)數(shù)將不不斷增增長，，給本本地的的商業(yè)業(yè)帶來來新一一輪的的發(fā)展展機會會旅行社社占據(jù)據(jù)了旅旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的上游游，各各旅游游項目目和商商業(yè)在在初期期均需需要與與有實實力的的旅行行社合合作，，以爭爭取相相當?shù)牡挠慰涂腿藬?shù)數(shù)以海洋洋為主主題的的旅游游項目目在武武夷山山獨樹樹一幟幟，本本地消消費者者和景景區(qū)消消費者者的接接受度度都比比較高高，具具有相相當?shù)牡陌l(fā)展展?jié)摿αξ湟纳缴降穆寐糜闻渑涮啄磕壳斑€還比較較落后后，給給本項項目的的發(fā)展展提供供良好好的機機會，，未來來休閑閑、娛娛樂、、餐飲飲等方方面將將是各各類旅旅游產(chǎn)產(chǎn)品的的必備備項目目之一一，市市場將將出現(xiàn)現(xiàn)井噴噴武夷山山的游游客以以成人人為主主，16歲以下下群體體較少少，其其主要要原因因是本本地市市場缺缺少適適應(yīng)性性的產(chǎn)產(chǎn)品，，對培培養(yǎng)游游客意意識不不強武夷山山的商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)在三三姑，，商業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)功能能較豐豐富，，檔次次較低低，本本項目目可利利用現(xiàn)現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)氛圍圍，大大力發(fā)發(fā)展中中高檔檔商業(yè)業(yè)，樹樹立市市場標標桿；；與旅旅游產(chǎn)產(chǎn)品相相比較較，本本項目目的商商業(yè)部部分有有機會會獨立立操作作，不不完全全依賴賴于旅旅游產(chǎn)產(chǎn)品的的帶動動效應(yīng)應(yīng)64項目本本體條條件分分析與與目標標解讀讀項目商商業(yè)定定位案例借借鑒商業(yè)價價值梳梳理經(jīng)營管管理項目定位2扼守商商業(yè)主主軸：項目目前臨臨武夷夷大道道路商商貿(mào)主主軸，，是度度假區(qū)區(qū)的商商業(yè)中中心地地帶；；雄踞交交通要要道：度假假區(qū)連連接市市區(qū)、、機場場、火火車站站必經(jīng)經(jīng)之路路，交交通優(yōu)優(yōu)勢得得天獨獨厚；；坐擁高高爾夫夫資源源：共享享高爾爾夫景景區(qū)帶帶來的的休閑閑高消消費人人群。。項目位位于大大武夷夷景區(qū)區(qū)中心心主軸軸上，，坐享享城市市與景景觀資資源2.1項目本本體條條件分分析與與目標標解讀讀——項目區(qū)區(qū)位武夷大大道北北段：武夷夷山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)北入入口、、武夷夷山機機場、、武夷夷山市市區(qū)；；武夷大大道南南段：武夷夷山風(fēng)風(fēng)景區(qū)區(qū)南入入口、、印象象大紅紅袍、、茶博博園、、三姑姑酒店店商業(yè)業(yè)區(qū)；；項目南南側(cè)支支路：高爾爾夫入入口。。項目北北連市市區(qū)、、重要要交通通設(shè)施施，南南接度度假區(qū)區(qū)風(fēng)景景區(qū)，，背靠靠高爾爾夫，，通達達性極極好2.1項目本本體條條件分分析與與目標標解讀讀——交通狀狀況武夷山山風(fēng)景景區(qū)每每年150萬游客客群體體；高爾夫夫景區(qū)區(qū)商務(wù)務(wù)接待待的高高消費費人群群；武夷山山本地地22萬戶籍籍人口口。項目未未來主主要客客戶群群體由由三部部分人人組成成：普普通游游客、、商務(wù)務(wù)（政政府））接待待客戶戶、本本地居居民2.1項目本本體條條件分分析與與目標標解讀讀——客戶群群體北連規(guī)規(guī)劃中中商業(yè)業(yè)區(qū)、、角庭庭風(fēng)景景區(qū)，，東靠靠高爾爾夫景景區(qū)，，西鄰鄰武夷夷印象象、武武夷廣廣場，，南連連綜合合服務(wù)務(wù)區(qū)北：商商業(yè)區(qū)區(qū)（規(guī)規(guī)劃中中）西：武武夷印印象、、武夷夷廣場場東：高高爾夫夫景區(qū)區(qū)南：綜綜合服服務(wù)區(qū)區(qū)2.1項目本體條條件分析與與目標解讀讀——項目四至項目片區(qū)規(guī)規(guī)劃為“文文化公園區(qū)區(qū)”，海洋洋主題公園園是主要載載體政府規(guī)劃：：包含虎山廟廟與舊石器器遺址公園園、極地海海洋館，是是地方悠久久歷史與獨獨特文化的的體現(xiàn)。限制因素：：必須是海洋洋主題公園園；必須保留虎虎山廟；2.1項目本體條條件分析與與目標解讀讀——項目規(guī)劃武夷山整體的旅游氛圍及環(huán)境，能帶來龐大游客消費群體；項目位于商業(yè)主軸及交通要道上，通達性好，展示面佳；發(fā)展商的資源優(yōu)勢及專業(yè)程度武夷山深居內(nèi)陸，沒有天然海洋資源，加大了項目成本；城市規(guī)模小，消費能力弱，項目發(fā)展需更多依靠游客資源。“大武夷”景區(qū)的規(guī)劃有助于吸引更多游客；項目動工時間早，有助于在今后競爭中取得先手。未來項目周邊別墅、商鋪的供應(yīng)量較大，競爭較激烈；“大武夷”從規(guī)劃到成熟需要一個漫長的過程。SWOT2.1項目本體條條件分析與與目標解讀讀——SWOT分析核心屬性區(qū)域性旅游中心海洋主題公園附加屬性風(fēng)情商業(yè)街區(qū)風(fēng)情別墅項目是建設(shè)設(shè)區(qū)域性旅旅游中心為為目標，以以海洋主題題公園為核核心，以風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)與風(fēng)情情別墅區(qū)位位有益補充充的綜合型型旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目2.1項目本體條條件分析與與目標解讀讀——屬性界定項目是建設(shè)設(shè)區(qū)域性旅旅游中心為為目標，以以海洋主題題公園為核核心，以風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)與風(fēng)情情別墅區(qū)位位有益補充充的綜合型型旅游地產(chǎn)產(chǎn)項目政府目標提高武夷山山旅游市場場競爭力，，彌補武夷夷山商業(yè)空空白，打造造全新的旅旅游體驗，，實現(xiàn)武夷夷山旅游市市場的升級級轉(zhuǎn)變。形象目標充分發(fā)揮海海洋公園的的特性，完完美的搭配配風(fēng)情商業(yè)業(yè)街區(qū)，使使本項目不不僅是武夷夷山新的旅旅游名片，，也是武夷夷山新的商商業(yè)中心。。利潤目標風(fēng)險可控的的前提下，，充分實現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)、別別墅類產(chǎn)品品的價值。。2.1項目本體條條件分析與與目標解讀讀——開發(fā)目標項目本體條條件分析與與目標解讀讀項目商業(yè)定定位案例借鑒商業(yè)價值梳梳理經(jīng)營管理項目定位2特色綜合型以自然人文景觀為主，突出特點是同質(zhì)化競爭，缺乏成熟合理的規(guī)劃；娛樂項目型資源主導(dǎo)型以溫泉、滑雪、游樂場、主題公園等目的性項目為主，競爭特點是檔次化競爭，具備對整體規(guī)劃要求較高；以會議、休閑、療養(yǎng)等高質(zhì)量高檔次為主，競爭特點是差異化競爭，對整體規(guī)劃的要求極高。觀光旅游娛樂體驗休閑旅游旅游功能總總體上分為為三種，第第一層次的的觀光旅游游，第二層層次的娛樂樂體驗性旅旅游，第三三層次的專專門性旅游游2.2宏觀環(huán)境對對項目開發(fā)發(fā)的影響觀光旅游娛樂項目休閑旅游旅游市場分分類武夷山迪斯尼博鰲武夷山目前前仍屬于較較低的層次次，隨著市市政府規(guī)劃劃的出臺，，整體升級級勢在必行行2.2宏觀環(huán)境對對項目開發(fā)發(fā)的影響旅游市場的的升級勢必必需要更豐豐富的更高高級商業(yè)服服務(wù)配套以以滿足增多多的消費需需求觀光旅游娛樂項目旅游休閑旅游旅游市場的提升消費者：單純的景觀游客資源；旅游主題：山水等自然景觀；商業(yè)設(shè)施：酒店、地方餐飲、土產(chǎn)賣店消費者：景觀游客、純玩游客；旅游主題：自然景觀、主題公園；商業(yè)設(shè)施：酒店、連鎖品牌餐飲、連鎖品牌零售、娛樂休閑場所消費者：普通游客、商務(wù)政府會議人士、專項目的人士；旅游主題：自然景觀、主題公園、會議場所；商業(yè)設(shè)施：酒店、高檔品牌連鎖餐飲零售休閑2.2宏觀環(huán)境對對項目開發(fā)發(fā)的影響旅游功能的的提高：新興項目不不能局限于于自然景觀觀資源，而而是以娛樂樂休閑、商商務(wù)會議等等高附加值值的旅游功功能為主；；商業(yè)檔次的的提高：新興項目的的商業(yè)種類類與檔次相相較現(xiàn)有市市場有所拔拔高，給游游客以更多多的消費選選擇空間；；服務(wù)配套的的提高：新興項目贏贏提供更豐豐富的娛樂樂休閑等服服務(wù)配套，，使游客從從單純旅游游轉(zhuǎn)變?yōu)樾菪蓍e旅游；；項目形象的的提高：更多的旅游游功能、更更高的商業(yè)業(yè)檔次、更更完善的服服務(wù)配套勢勢必對項目目的整體形形象有較高高的要求。。隨著旅游市市場的整體體升級，對對新興大型型項目的產(chǎn)產(chǎn)品功能規(guī)規(guī)劃上勢必必有更高的的要求2.2宏觀環(huán)境對對項目開發(fā)發(fā)的影響打造主題概念商業(yè)景觀與商業(yè)的充分互動商業(yè)檔次的要求游客的匯集作用主題公園本主題公園將成為武夷山的旅游新熱點，將吸引大批游客到此觀光消費利用公園特色打造差異化主題商業(yè)，吸引消費者利用公園景觀打造特色風(fēng)情商業(yè)商業(yè)檔次與定位須與公園整體氛圍相協(xié)調(diào)通過特色、、高端的商商業(yè)與主題題公園帶來來的游客消消費者充分分互動2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響主題公園商商業(yè)模式度假型登別海洋公公園主題公園商業(yè)配套傳統(tǒng)型綜合型成都極地海海洋世界大連老虎灘灘海洋公園園2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響傳統(tǒng)型商業(yè)業(yè)模式:——日本登別海海洋公園位于日本北北海道。北北海道是日日本旅游旺旺地，該公公園是北海海道唯一的的海洋主題題公園擁有餐飲、、特色產(chǎn)品品店及游樂樂場，兼顧顧餐飲、零零售、休閑閑娛樂三項項功能2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響綜合型商業(yè)模式式——成都極地海海洋公園是集公園、、酒店、住住宅、購物物、休閑、、娛樂于一一身大型綜綜合型主題題公園項目目主要功能組組成及概念念極地海洋公公園polaroceanworldjustfellgoodYOHO街（商業(yè)街））慢慢游物質(zhì)質(zhì)街，有24小時都開的的店海平面moonlightofcalmsea.懶散交際區(qū)區(qū)（休閑場地地）清吧、咖啡啡、紅酒、、雪茄、私私膳、音樂樂、會所及及其它海立方offshorehouse（公寓）海拔6.5米，縱容個個人行為海洋文化廣廣場oceancultureplaza可以看、可可以讀、可可以玩、可可以大吃的的海文化化中央活動場場inthemovement連臺好戲。。有人晚上上8、9點都舍不得得走熱帶季風(fēng)主主題酒店monsoonhotel2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響成都海洋公園風(fēng)情商業(yè)街區(qū)文化廣場公寓酒店特色餐飲街區(qū)綜合型不僅僅強化了購購物餐飲休休閑娛樂的的功能，同同時引入了了酒店、文文化、住宅宅的新元素素，使之充充分的融合合強化商業(yè)功功能：綜合型主題題公園擁有有更大的商商業(yè)體量，，全面的強強化了購物物、餐飲、、休閑、娛娛樂的功能能，使之與與主題公園園充分互動動；引入全新要要素：引入了酒店店、文化廣廣場、住宅宅等要素，，全方位的的支撐項目目收益。2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響度假型商業(yè)業(yè)模式——大連老虎灘灘海洋公園園老虎灘海洋洋公園平面面圖大連老虎灘灘海洋公園園整體以休休閑旅游為為主，商業(yè)業(yè)包括4D影院、歡樂樂劇場等游游樂設(shè)施，，及餐飲等等業(yè)態(tài)；總體來看，，老虎灘走走的是傳統(tǒng)統(tǒng)公園模式式，即強調(diào)調(diào)游樂、休休閑，商業(yè)業(yè)規(guī)劃不鮮鮮明；該類型商業(yè)業(yè)模式中，，餐飲、休休閑娛樂仍仍是商業(yè)部部分的主體體。主題公園由由于其“休休閑、旅游游”的特性性，使其基基礎(chǔ)商業(yè)配配套均以餐餐飲、休閑閑、娛樂為為主。在此此基礎(chǔ)上，，可規(guī)劃一一些延伸產(chǎn)產(chǎn)品作為有有益補充。。項目類別：：住宅；功能：賦予予生活氛圍圍；意義：增加加項目收益益項目類別：：零售、餐餐飲、休閑閑、娛樂；；功能：滿足足游客的休休閑消費需需求；意義：完善善項目功能能項目類別：：酒店；功能：商務(wù)務(wù)、普通接接待功能；；意義：增多多游客選擇擇范圍；必備項目附屬項目可選項目2.2海洋主題公公園對項目目商業(yè)的影影響本項目定位位的方針是是針對項目目市場空白白，拔高項項目商業(yè)檔檔次，打造造度假區(qū)的的商業(yè)中心心茶葉根雕等占度假區(qū)60%以上市場市場現(xiàn)狀定位影響項目可以引引入少量作作為有益補補充缺乏中高檔檔餐飲場所所項目可填補補這部分市市場空白休閑娛樂數(shù)數(shù)量少，分分布不均勻勻，難以形形成規(guī)模項目可借勢勢打造度假假區(qū)的餐飲飲休閑娛樂樂中心度假區(qū)零售售業(yè)態(tài)單一一，檔次低低，形象差差項目適時打打造度假區(qū)區(qū)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街區(qū)2.2武夷山市場場分析本項目缺乏乏奧特萊斯斯必要的經(jīng)經(jīng)營條件STOP人口硬傷：：武夷山總總?cè)丝诩案吒叨巳巳合嘞鄬W萊來來說，其人人口基數(shù)及及消費力很很難以支撐撐奧特萊斯斯的生存和和發(fā)展；城市硬傷傷：武夷夷山市為為三四線線城市，，城市影影響力及及輻射力力相對不不大，單單靠本項項目吸引引周邊城城市的消消費群來來本項目目消費，，在短期期內(nèi)較難難實現(xiàn)；；體量硬傷傷：本項項目總體體量4.5萬平方米米，體量量上達不不到規(guī)模模優(yōu)勢，，而北京京和上海海的奧萊萊，體量量均在10萬平方米米以上；；2.2奧特萊斯斯分析后期運營營的難題題：如果果國際品品牌達不不到集群群效應(yīng)，，在國內(nèi)內(nèi)品牌相相對接受受度較低低的情況況下，后后期運營營勢必出出現(xiàn)不確確定因素素。2.2客戶群分分析客戶端分分析：本地消費費者分析析對本項目目的海洋洋主題接接受度高高重視家庭庭生活，，在本地地游玩需需求有適適合全家家，特別別是兒童童游玩的的項目對于有新新鮮感的的休閑、、娛樂及及餐飲有有較大的的接受度度本地人的的消費能能力較為為有限，，本項目目需要設(shè)設(shè)置不同同檔次的的業(yè)態(tài)，，以滿足足不同層層次消費費的需求求景區(qū)消費費者分析析對本項目目的海洋洋主題接接受度高高對有互動動性和體體驗性的的休閑娛娛樂活動動有強烈烈的要求求對本地特特色餐飲飲和小吃吃最有興興趣在購物方方面，本本地特產(chǎn)產(chǎn)和小吃吃是最受受歡迎的的通過針對對本地消消費者及及游客的的綜合分分析可知知，最受受兩者歡歡迎的業(yè)業(yè)態(tài)是““餐飲、休休閑、娛娛樂”。88武夷山宏宏觀環(huán)境境旅游市場場的整體體升級需需要更高高檔次的的新型旅旅游中心心主題公園園商業(yè)模模式項目適宜宜發(fā)展零零售、購購物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂等相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)市場情況況項目商業(yè)業(yè)方針是是搶占市市場空白白，但不不具備發(fā)發(fā)展奧特特萊斯的條條件小結(jié)項目商業(yè)業(yè)定位是是檔次上上有提高高、特色色上有創(chuàng)創(chuàng)新、品品質(zhì)上有深深化的““三有””商業(yè)中中心。同同時，針針對一期期商業(yè)規(guī)劃，應(yīng)應(yīng)以餐飲飲、休閑閑、娛樂樂為為主主，零售售及其他他業(yè)態(tài)為輔助。。定位依據(jù)據(jù)小結(jié)2.2市場分析析總結(jié)項目本體體條件分分析與目目標解讀讀項目商業(yè)業(yè)定位案例借鑒鑒商業(yè)價值值梳理經(jīng)營管理理項目定位22.3案例分析析—成都極地地海洋世世界91對比項目成都極地海洋世界本項目城市環(huán)境內(nèi)陸城市，不臨海內(nèi)陸城市，不臨海城市性質(zhì)區(qū)域中心城市，對外輻射力強著名旅游城市，游客眾多項目區(qū)位成都新城市中心，重點規(guī)劃區(qū)域緊鄰三姑核心商圈，武夷山重點發(fā)展地段，城市主干道項目產(chǎn)品主題公園、酒店、公寓、商業(yè)街、城市廣場主題公園、商業(yè)街、別墅經(jīng)營情況好未開業(yè)通過上述述對比可可知，成成都極地地海洋世世界從城城市、區(qū)區(qū)位、產(chǎn)產(chǎn)品上都都與本項項目非常常相似，，充分借借鑒其成成功意義義是非常常必要的的。2.3案例分析析—成都極地地海洋世世界92項目名稱項目情況開發(fā)商大連海昌集團占地面積240，000㎡建筑面積180，000㎡容積率0.6公園面積約40，000㎡商鋪售價1.6-2.7萬元/㎡周邊商鋪售價1-1.2萬元/㎡本項目是是非常典典型的旅旅游推動動地產(chǎn)的的項目，，主題公公園只占占項目總總面積的的22%，通過主主題公園園的宏觀觀規(guī)劃，，帶旺住住宅、商商鋪等產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售。2.3案例分析析—成都極地地海洋世世界93經(jīng)營時間間表：2006-10銷售團隊隊進場2007-4住宅一期期開盤2008-8招商團隊隊進場2009-3第一組團團完工，，第二組組團開動動2009-122010-7開園完成80%招商面積積街鋪二期期發(fā)賣2010-8從其經(jīng)營營時間表表上看，，該項目目的操盤盤思路是是：環(huán)境造勢住宅先行招商開始商鋪銷售整體開業(yè)2.3案例分析—借鑒意義94成熟商圈內(nèi)主題公園的附屬產(chǎn)品，具備提前銷售的條件；先行銷售可保證項目初期回籠大批資金，用于后期建設(shè)需要；為實現(xiàn)項目的整體開業(yè)，項目商業(yè)部分必須先于公園部分運作，及早招商及銷售；成都極地海洋世界的成功運營，證明了內(nèi)地城市具備發(fā)展海洋主題公園的條件；2.3案例分析—東部華僑城東部華僑城，，位于中國深深圳大梅沙，，山地面積近近9平方公里，由由華僑城集團團精心打造的的國家生態(tài)旅旅游示范區(qū)和和世界級度假假旅游目的地地。主要包括括：大俠谷生生態(tài)樂園、茶茶溪谷度假公公園、云海谷谷體育公園、、大華興寺、、八家度假酒酒店、天麓地地產(chǎn)等項目。。2.3案例分析—東部華僑城封閉主題公園園商業(yè)：商業(yè)街位置：公園內(nèi)；租售情況：只租不售；；消費者群體：游客；租賃情況：良好；租金水平：120-150元/㎡/月。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：咖啡西餐、、中西快餐；；商業(yè)街華僑城商業(yè)屬屬于封閉式公公園商業(yè)，主主要客戶群體體面向游客，，由于封閉式式管理導(dǎo)致物物業(yè)不能出售售2.3案例分析—東部華僑城東部華僑城七七大主題酒店店，包括因特特拉根、火車車營地、房車車酒店、城堡堡酒店、菩提提酒店、黑森森林酒店、溫溫泉酒店等，，是東部華僑僑城的有一大大特色。豐富的酒店功功能，便于延延長顧客在公公園的逗留時時間，增加潛潛在消費需求求。98華僑城位于深深圳市南山區(qū)區(qū)，是復(fù)合了了居住、旅游游和高端產(chǎn)業(yè)業(yè)功能的城市市組團地理位置：深圳南山區(qū)區(qū)規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅旅游用地約130公頃，城區(qū)功能：是復(fù)合城市資資源與生態(tài)環(huán)環(huán)境，以居住住、旅游和高高端產(chǎn)業(yè)為主主要功能的、、相對獨立的的城市組團；；規(guī)劃狀況：總建筑面積約約為218.96萬㎡，其中高高層住宅92.85萬㎡，多層住住宅45.48萬㎡，別墅3.38萬㎡，市政41.60萬㎡，商業(yè)及及工廠占地34.56萬㎡，寫字樓樓占地1.08萬㎡，旅游配配套設(shè)施占地地250萬㎡。深圳關(guān)內(nèi)4km居住區(qū)商業(yè)區(qū)旅游區(qū)文教體育居住區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)2.3案例分析產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)發(fā)展時間1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建設(shè)錦繡中華華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院華僑城菜市場郵電局海景酒店世界之窗華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館人文雕塑建立社區(qū)標識系統(tǒng)OCT廣場沃爾瑪食街、酒吧街歡樂谷在建燕棲湖燕晗山歡樂谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店益田假日廣場地鐵1號線代表樓盤海景花園桂花苑錦繡花園二、三期波托菲諾純水岸價格變化2500500080009000~70000產(chǎn)業(yè)配套居住住區(qū)普通居住區(qū)高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)2.3案例分析——華僑城2.3案例分析—華僑城借鑒意意義華僑城充分說說明了旅游主主題對產(chǎn)品售售價的推動作作用“以華僑城旅旅游地產(chǎn)的開開發(fā)經(jīng)驗，主主題公園對房房價的支撐大大約是2000元/㎡?！?-華僑城董事會會秘書兼副總總裁肖德中2.3案例分析—借鑒意義101通過上述三個個案例，我們們分析得出：：旅游商業(yè)對地地產(chǎn)有很大的的推動作用，，主題公園的的大作對售價價有較大的促促進作用；封閉式的公園園的商業(yè)，受受限于管理方方式，無法對對外出售，不不能利用主題題公園帶來的的價格優(yōu)勢；；現(xiàn)有公園模式式將游客與消消費者進行了了分離，不利利于公園與商商業(yè)的人氣互互通；所有的大型主主題公園均具具備住宿功能能，便利游客客留宿，有利利于拓展消費費潛力。綜上，現(xiàn)有的的公園模式都都沒能充分發(fā)發(fā)揮商業(yè)與公公園的互相推推動作用，為為了進一步提提高項目物業(yè)業(yè)價值，獲得得更高收益，，本項目可采采取：采用開放式公公園模式，商商業(yè)與公園連連在一起，實實現(xiàn)商業(yè)與公公園人氣的充充分聯(lián)動，以以增加商業(yè)價價值；為延長游客在在本項目的逗逗留時間，可可引入具備住住宿功能的商商業(yè)，如SPA會所等；項目本體條件件分析與目標標解讀項目商業(yè)定位位案例借鑒商業(yè)價值梳理理經(jīng)營管理項目定位2項目通過前期期炒作商業(yè)概概念、后期推推高住宅售價價的方式獲得得高額回報低價拿地環(huán)境營造商鋪銷售借助項目營造造的大盤氛圍圍，搶先推出出商鋪產(chǎn)品，，獲得較高回回報公園營業(yè)住宅開建住宅銷售利用主題公園園特質(zhì)及成熟熟的商業(yè)配套套，推高住宅宅，獲得超額額利潤二期建設(shè)與銷銷售借助成熟氛圍圍進一步推高高商業(yè)售價及及未來住宅售售價2.4項目盈利模式式項目盈利第一一步2.4提前銷售商業(yè)業(yè)的必然性綜合各方面條件，商業(yè)具備先期發(fā)售的能力及必要條件項目的的區(qū)位優(yōu)勢具備商鋪單獨銷售的條件先期發(fā)售項目要求項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢借助項目的整整體規(guī)劃及氣氣勢，項目具具備成為市場場熱點的條件件海洋公園運營營同時，配套套商業(yè)需同步步運營，以顯顯示整體開業(yè)業(yè)的效果商業(yè)先期發(fā)售售，既能早期期回籠大量資資金，又能對對后續(xù)產(chǎn)品的的售價起到一一定的支撐作作用商業(yè)市場售價價現(xiàn)狀：大紅袍商業(yè)街街與武夷印象象一層街鋪單單價在1.5-2萬元之間，二二層售價僅為為4000-6000元；現(xiàn)狀分析：造成這種現(xiàn)象象的原因是二二層作為一層層鋪位的附屬屬品，不能獨立經(jīng)營營，不能獨立立銷售缺乏商商業(yè)價值。價值改進思路路：引入“雙首層層”概念，是是二層商鋪可可以獨立經(jīng)營營，具備獨立立銷售的能力力。“雙首層”概概念有助于提提高項目二層層部分商業(yè)價價值2.4銷售思路市場情況：目前武夷山僅僅有文公苑商商場實行銷售售返租。年回回報僅4%；度假區(qū)商業(yè)基基本是采取直直接發(fā)售的方方式，缺乏整整體招商及后后期管理，部部分項目商業(yè)業(yè)運營情況不不理想；項目分析：通過海洋公公園帶來的龐龐大游客消費費群體，是項項目得天獨厚厚的資源，項目完全具備備獨立招商、、運營的能力力；其他要求：為了項目的的整體形象，，勢必在商業(yè)業(yè)檔次及形象象上有一定要要求，如果交交由小業(yè)