某大學(xué)城項(xiàng)目策劃報(bào)告提案

利海大學(xué)城含浦項(xiàng)目策劃報(bào)告提案?20070326利海的實(shí)踐重新想象意大利與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對(duì)利海集團(tuán)以及大學(xué)城項(xiàng)目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作方案。界定開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目本體分析（區(qū)位、規(guī)劃、交通、景觀、配套、地塊分析）市場(chǎng)分析長沙宏觀市場(chǎng)分析高端大盤市場(chǎng)分析市府區(qū)域市場(chǎng)分析客戶分析長沙中端、高端客戶分析形成定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略市場(chǎng)定位形象定位客戶定位發(fā)展建議規(guī)劃建議其他建議（建筑風(fēng)格、園林、配套等）開發(fā)周期和入市產(chǎn)品建議商業(yè)建議價(jià)格預(yù)測(cè)利海大學(xué)城項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告提綱是迅速回收資金是利潤最大化是銷售的持續(xù)增長是品牌和知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通經(jīng)過和利海集團(tuán)長沙項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長沙大學(xué)城項(xiàng)目的主要目標(biāo)是：穩(wěn)健開發(fā)，贏得合理的銷售價(jià)格和銷售速度通過本項(xiàng)目的操作在長沙建立一定品牌知名度，為利海在長沙的進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。PURPOSE1:PURPOSE2:問題界定經(jīng)過和利海集團(tuán)長沙項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長沙大學(xué)城項(xiàng)目目前需解決的核心問題是：07年高端大盤云集，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒坷＜瘓F(tuán)在廣州的成功開發(fā)項(xiàng)目托斯卡納已經(jīng)在長沙被原封不動(dòng)的抄襲，在營銷立意上如何重新打造一個(gè)新概念？QUESTION1:QUESTION2:0101020304054項(xiàng)目本體項(xiàng)目由湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)；長沙利海項(xiàng)目位于望城縣含浦區(qū)學(xué)士路聯(lián)絡(luò)線以南、連豐路以北、象嘴路以東、車塘河路以西；項(xiàng)目占地面積總占地約583畝，其中代征城市道路面積為52.75畝；地塊用地性質(zhì)為居住用地。利海大學(xué)城項(xiàng)目項(xiàng)目概況根據(jù)《長沙市總體規(guī)劃（2001－2010）》，長沙市將發(fā)展成“一主兩次四”組團(tuán)的多中心分散組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌背鞘兄黧w指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬人。其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)?！皟纱巍焙游餍鲁菛|至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至勒江河，規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級(jí)行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。含浦組團(tuán)規(guī)劃為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。含浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)—居住區(qū)為主，規(guī)劃建設(shè)用地9平方公里，到2020年居住人口控制在9萬人左右區(qū)位分析－整體規(guī)劃和區(qū)域定位含浦區(qū)位于湘江以西的南部，東臨湘江，北臨大學(xué)城，西至長潭高速西線，南至火星大道延長線，用地范圍包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，其規(guī)劃面積為76．61平方公里，屬望城縣管轄。根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃》對(duì)該區(qū)的定位，含浦分區(qū)將作為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地。其中，含浦鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展高教園區(qū)，坪塘鎮(zhèn)作為配套生活居住用地。含浦區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一園、一心、二區(qū)、四軸、二帶的結(jié)構(gòu)模式”，一園即含浦科教產(chǎn)業(yè)園，一心即行政商貿(mào)中心，二區(qū)即傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展區(qū)，四軸即四條交通軸線：含浦大道、三環(huán)線、坪塘大道和蓮坪大道，二帶即湘江風(fēng)光帶和靳江河風(fēng)光帶。含浦分區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和建設(shè)，是實(shí)施“科教興湘”戰(zhàn)略的一項(xiàng)重大措施，對(duì)于推進(jìn)長沙河西開發(fā)，促進(jìn)長沙市“西文東市”格局的形成也具有重要意義區(qū)位分析－區(qū)域前景西三環(huán)南二環(huán)

西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國際新城岳麓山公館項(xiàng)目地塊塊周圍路路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá),道路路狀況良良好,交交通通達(dá)達(dá)性好。。但是目前項(xiàng)目目周邊的公共共交通缺乏,只有912路公交車途途經(jīng)項(xiàng)目,對(duì)對(duì)普通消費(fèi)者者到達(dá)項(xiàng)目有有一定的阻力力。原生態(tài)的自然然景觀保留較較好,城市的的污染少.周周圍有白鶴生生態(tài)自然保護(hù)護(hù)區(qū)、洋湖垸垸森林公園等等生態(tài)綠肺，，自然風(fēng)景良良好。項(xiàng)目交通體系系和景觀概況況周邊配套分析析——生活配配套缺乏，生生活氛圍不濃濃厚湖南工業(yè)職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)院位于長沙岳麓麓山大學(xué)城含含博科教園，，面積978畝。學(xué)院現(xiàn)現(xiàn)有教師和各各類專業(yè)技術(shù)術(shù)人員350余人，其中中具有教授、、副教授以上上高級(jí)技術(shù)職職務(wù)和博士、、碩士學(xué)歷的的教師100余人，教授授15人。湖南中醫(yī)藥大大學(xué)前身是1934年創(chuàng)辦的的湖南國醫(yī)專?？茖W(xué)校，是是一所以教學(xué)學(xué)為主體，集集科研、醫(yī)療療、校辦產(chǎn)業(yè)業(yè)綜合發(fā)展的的高等中醫(yī)藥藥學(xué)府，為湖湖南省重點(diǎn)本本科高校。學(xué)學(xué)?，F(xiàn)有專任任教師657人，外聘教教師156人人，學(xué)生約約6000人人。含浦校區(qū)區(qū)占地1130多畝。傍南二環(huán)、西西三環(huán)，道路路通暢；僅有912路路公交車與城城東相連；屬于城郊區(qū)域域，周邊生活活配套嚴(yán)重缺缺乏；周邊為高校區(qū)區(qū)，生活氛圍圍不濃厚。項(xiàng)目周邊用地地狀況地塊呈長條L形分布，地地勢(shì)較為平坦坦。東面、西面、、南面三面臨臨馬路。在北向和地塊塊中有部分山山體和坡地。。西向是湖南中中醫(yī)藥大學(xué)，，南邊有部分分安置房。地塊本身景觀觀資源相對(duì)缺缺乏，無明顯顯水系資源可可利用。項(xiàng)目地塊現(xiàn)況況分析項(xiàng)目所處區(qū)域域目前屬于城城郊區(qū)域，并并未處于長沙沙城市主發(fā)展展軸線上；項(xiàng)目所處片區(qū)區(qū)前景良好，，規(guī)劃定位為為高尚生活片片區(qū)；項(xiàng)目周邊交通通路網(wǎng)完備，，交通通達(dá)性性好，但目前前公交系統(tǒng)尚尚不發(fā)達(dá)。周邊目前缺乏乏必備的生活活配套設(shè)施，，生活氛圍不不濃厚；項(xiàng)目地塊自身身無景觀資源源優(yōu)勢(shì)，但具具備一定可塑塑性。項(xiàng)目本體分析析小結(jié)項(xiàng)目為城郊非非資源型大盤盤02市場(chǎng)分析01020304055長沙市場(chǎng)12005年長長沙市場(chǎng)成交交面積首次大大于竣工面積積，房?jī)r(jià)穩(wěn)定上上升，基本消消化了市場(chǎng)前前幾年的市場(chǎng)場(chǎng)積壓；2003年、、2004、、2005年年商品房銷售售均價(jià)分別比比上一年上漲漲3.9％、、7.61%、10.6%，價(jià)格上上揚(yáng)幅度逐年年遞增；其中住宅均價(jià)價(jià)2005年年為2539元/m2；項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域開福區(qū)均均價(jià)為2060元/m2；2005年商商品房增長幅幅度（10.6%）低于于可支配收入入增長（12.8%），，房?jī)r(jià)有較大大的上漲空間間資料來源：調(diào)調(diào)研資料2000-2005長沙沙商品房?jī)r(jià)格格走勢(shì)圖2001-2005長沙沙銷售面積圖圖商品住宅價(jià)格格商品房成交面面積近年大幅幅度增長，供供求關(guān)系趨于于平衡，價(jià)格格平穩(wěn)上揚(yáng)施工面積逐年年大幅增加一方面說明新新開工面積逐逐年增加，另另一方面說明明土地放量逐逐年增加；后期退出市市場(chǎng)的供應(yīng)量量將大幅增加加；市場(chǎng)存在在不確定性因因素；預(yù)計(jì)2007年推向市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)量在在1000萬萬平方米左右右，市場(chǎng)發(fā)展展受到考驗(yàn)。。2000~2005年長長沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)竣工面積積與施工面積積情況資料來源：調(diào)調(diào)研資料成交量逐年增增加，施工面面積逐年放量量增長，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展存在不不確定因素長沙非市場(chǎng)化化運(yùn)作的商品品房有三種：：經(jīng)濟(jì)適用房公務(wù)員小區(qū)參照公務(wù)員小小區(qū)定向開發(fā)發(fā)的商品房長沙經(jīng)濟(jì)適用用房放量較大大，自1998年以來，長沙沙市共建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房1037.36萬平方米自2004年年5月18日日辦理第一起起經(jīng)濟(jì)適用房房審查，迄今今共辦理20626起；；06年1月月1日至6月月22日，共共完成經(jīng)濟(jì)適適用房資格審審查2000起.長沙各機(jī)關(guān)、、事業(yè)單位幾幾乎均擁有自自建的安置房房，以甚至低低于成本的價(jià)價(jià)格對(duì)內(nèi)銷售售，嚴(yán)重分流流了市場(chǎng)購房房的主力群體體。2004-2005經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房面積積供應(yīng)情況20042005資料來源：調(diào)調(diào)研資料長沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)化程度不不高，經(jīng)濟(jì)適適用房大量存存在，商品住住宅價(jià)格上漲漲受限2004-2005長沙沙商品房供應(yīng)應(yīng)面積比例情情況商品住宅商業(yè)用房辦公用房2004年批批準(zhǔn)住宅預(yù)售售面積361.67萬平平方米,辦公用房預(yù)售售面積21.45萬平方方米,商業(yè)業(yè)用房預(yù)售面面積36.35萬平方米米2005年批批準(zhǔn)住宅預(yù)售售面積459.84萬平平方米,辦公用房房預(yù)售面積31.78萬萬平方米,商商業(yè)用房預(yù)預(yù)售面積86.36萬平平方米資料來源：調(diào)調(diào)研資料長沙商品房供供應(yīng)以住宅為為主，商業(yè)、、辦公用房供供應(yīng)比例較小小2004年2005年各數(shù)據(jù)均以2006年12月份為參參考開福區(qū)開福區(qū)大盤比比較多，聚集集效應(yīng)很強(qiáng)，，銷售情況較較好，但銷售售量集中在經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和定向開發(fā)住住宅，價(jià)格處處于中低水平平2006年在在售樓盤約47個(gè)芙蓉區(qū)：芙蓉區(qū)是傳統(tǒng)統(tǒng)城市中心，，銷售價(jià)格最最高2006年在在售樓盤約101個(gè)雨花區(qū)雨花區(qū)集中了了較多經(jīng)濟(jì)適適用房，價(jià)格處于于較低水平，，是長沙的置業(yè)熱熱點(diǎn)區(qū)域2006年在在售樓盤約84個(gè)天心區(qū)天心區(qū)是新的的政務(wù)中心，，且區(qū)北靠近近芙蓉區(qū)，配配套比較完善善，價(jià)格處于于較高水平2006年在在售樓盤約64個(gè)岳麓區(qū)岳麓區(qū)亦屬新新政務(wù)區(qū)，但但由于交通配配套尚未完善善2006年在在售樓盤約71個(gè)2542岳麓區(qū)3166雨花區(qū)2627開福區(qū)3224芙蓉區(qū)3380天心區(qū)1222127512122333764各區(qū)預(yù)售房?jī)r(jià)格及當(dāng)月銷售套數(shù)對(duì)比價(jià)格單位：元/m2套數(shù)單位位：套長沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)格局———雨花區(qū)是置置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域域，芙蓉區(qū)價(jià)價(jià)格最高，本本項(xiàng)目所在片片區(qū)為非熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)對(duì)比項(xiàng)目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動(dòng)力物業(yè)類型戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價(jià)（元/m2）岳麓區(qū)長沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū)多層27%；小高層40%高層13%；別墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；復(fù)式180；連排200-300；獨(dú)棟350-500區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少2542天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)多層16%；小高層47%高層34%；別墅3%2房90；3房110-130；4房150；復(fù)式210；連排-；獨(dú)棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生3380雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好多層16%；小高層35%高層41%；別墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；復(fù)式300；連排-；獨(dú)棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主3166芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層20%；小高層22%高層56%；別墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；復(fù)式180-200；連排250-280；獨(dú)棟300以上城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主3100開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)多層21%；小高層31%高層24%；別墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；復(fù)式200；連排180-210；獨(dú)棟300區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團(tuán)，較多城區(qū)客戶2627經(jīng)開區(qū)以加工制造業(yè)為主的較為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)多層17%；小高層27%高層43%；別墅13%2房80-90；3房130-140；4房150-160；復(fù)式160-200；連排-；獨(dú)棟-區(qū)內(nèi)原居民、開發(fā)區(qū)上班族，很少在區(qū)域外置業(yè)2320數(shù)據(jù)來源：調(diào)調(diào)研資料人文氛圍是本本項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域的一個(gè)重重要優(yōu)勢(shì)，可可以吸納部分分城區(qū)的客戶戶，區(qū)域內(nèi)小小高層、多層層產(chǎn)品較多主力戶型調(diào)研主力產(chǎn)品品是三房和四四房，以小高高層為主要物物業(yè)類型。復(fù)式產(chǎn)品相對(duì)對(duì)較少花園洋房產(chǎn)品品2006年年蔚藍(lán)海岸、、美林水郡等等項(xiàng)目推出，，從銷售情況況來看，已被被市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品和園林以以歐式風(fēng)格為為主房型兩房三房四房復(fù)式聯(lián)排獨(dú)棟面積80-110110-140140-180170-270180-270250-300市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品品面積（平方方米）：市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品品數(shù)量：資料來源：調(diào)調(diào)研資料長沙市場(chǎng)產(chǎn)品品戶型、面積積分析——三三房、四房是是主流產(chǎn)品，，面積分別集集中在110-140和和140-180單價(jià):元/M2暢銷平均滯銷2000250030003500400045005000550060006500面積：M280120140200220160180500100240260280300400多層、小高層層主流產(chǎn)品區(qū)區(qū)域高檔住宅區(qū)65萬182374561410139111213151716麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨(dú)棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排123456781091112131415麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨(dú)棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排長沙奧林匹克花園美林水郡1617資料來源：調(diào)調(diào)研資料40萬市場(chǎng)主流產(chǎn)品品暢銷滯銷分分析——暢銷銷戶型面積集集中在140-180m2之間，非非別墅物業(yè)30-40萬萬左右熱銷，，超過65萬萬將發(fā)生物業(yè)業(yè)類型轉(zhuǎn)變對(duì)比項(xiàng)目片區(qū)代表樓盤銷售量（萬m2）岳麓區(qū)陽光1006-7長沙玫瑰園3-5蔚藍(lán)海岸4.8-5.5雨花區(qū)長沙奧利匹克花園5-6綠城桂花城3-3.5芙蓉區(qū)長房星城世家4-4.5西街花園6-7開福區(qū)圣爵菲斯2-2.5經(jīng)開區(qū)美林水郡3-412345678910年銷售量（萬萬m2）調(diào)研樓盤年銷銷售量分析———年銷售量量集中在4-5萬之間規(guī)模區(qū)域物業(yè)類型主力戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價(jià)銷售情況原因綠城桂花城263畝r=1.3雨花區(qū)以多層為主，少量小高層二房100三房140四房170周邊客戶占50-60%，市區(qū)私營企業(yè)主也比較多5500銷售速度緩慢過高的估計(jì)市場(chǎng)和客戶承受能力，均價(jià)遠(yuǎn)高于周邊平均價(jià)格西街花園270畝r=1.4芙蓉區(qū)多層洋房小高層SOHU80-1202房1103房130-1504房140-190復(fù)式180-230以長沙本地人為主，少量外省市、華僑，其中本地客戶比例約為80%3900銷售情況良好同等價(jià)格水平的情況下，花園洋房為創(chuàng)新產(chǎn)品，離市區(qū)近陽光100600畝r=2.49岳麓區(qū)以小高層為主，少量TH2房1103房120-140第一期客戶70%是教師，以師大、湖大和中醫(yī)學(xué)院為主3100銷售情況良好，年消化量超過7萬平米靠近大學(xué)區(qū)，較低的價(jià)格，前期大量的教師團(tuán)購蔚藍(lán)海岸1000畝r＝1.6岳麓區(qū)花園洋房(主要產(chǎn)品)TH小高層3房150-180；TH190-210以河西居民為主，約占50%，教師不是很多，本區(qū)域居民、回遷戶、銀行人士、政府官員比較多，卓越集團(tuán)內(nèi)部員工也有一部分，市區(qū)數(shù)量不到20%4200一期已經(jīng)銷售完畢，二期即將開售超低的別墅類物業(yè)價(jià)格，前期團(tuán)購市場(chǎng)熱銷/滯滯銷樓盤分析析－性價(jià)比是是銷售速度的的首要影響因因素，其次還還有距城市的的距離，以及及產(chǎn)品創(chuàng)新質(zhì)量采光通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受受到的，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的最高級(jí)別別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，，有助于提升升物業(yè)形象核心產(chǎn)品：與居住基本功功能直接相關(guān)關(guān)因素，商品品房發(fā)展初期期最集中的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層面長沙市場(chǎng)目前前產(chǎn)品素質(zhì)的的突破主要集集中在環(huán)境、、功能上合富研究長沙客戶對(duì)住住宅產(chǎn)品的訴訴求處于從核核心產(chǎn)品打造造到外圍產(chǎn)品品轉(zhuǎn)換的初級(jí)級(jí)階段27大盤市場(chǎng)2■長沙外來品品牌發(fā)展商有有北京陽光100、碧桂園園、珠江實(shí)業(yè)業(yè)、中體奧林林匹克、浙江江綠城、深圳圳卓越、和記記黃埔、保利利地產(chǎn)等?！鲩L沙將開發(fā)的的上千畝大盤盤有10個(gè)以以上：陽光100（（北京陽光100）、長長沙玫瑰園（（廣東玫瑰園園）、白鶴天天池、中洋橘橘郡（北京中中洋）、威尼尼斯小城（碧碧桂園）等項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積綠城·青竹園1000畝和記黃埔835畝長沙玫瑰園1000畝卓越·蔚藍(lán)海岸558畝香格里·麓山別墅1300畝汀香十里824畝岳麓山公館638畝陽光100989畝白鶴天池1700畝珠江花城917畝威尼斯小城2580畝雙瑞藏瓏1500畝同升戶湖山莊2300畝長沙奧園506畝比華利山1500畝麗景香山300畝保利榮城1500畝中洋橘郡2000畝住宅大盤長沙沙布局：品牌牌發(fā)展商紛紛紛進(jìn)入，大盤盤時(shí)代到來長沙外來地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商被迫迫迎合離心式式的城市化擴(kuò)擴(kuò)張模式（動(dòng)態(tài)的的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)））城區(qū)以長沙本地開開發(fā)商占據(jù)開開發(fā)的中小型型項(xiàng)目以碧桂園威尼尼斯城、綠城城高爾夫別墅墅、保利地產(chǎn)產(chǎn)為代表的資資源性主題地地產(chǎn)從被動(dòng)郊區(qū)化化到新城市化化06-08年，長沙外來開發(fā)商的主要項(xiàng)目將集結(jié)在城市邊緣（碧桂園在星沙、和記黃埔在望城、綠城在青竹湖、保利在暮云、萬科的籌備項(xiàng)目在望城）城市擴(kuò)張郊區(qū)城市邊緣11152346789101213二環(huán)線資料來源：調(diào)調(diào)研資料城市中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯小城長奧園同升湖蔚藍(lán)海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100和記黃埔項(xiàng)目（占地500畝左右）深圳南山項(xiàng)目（占地500畝左右）141515大盤70%分分布在二環(huán)以以外，二環(huán)以以內(nèi)的大盤則則集中在河西西，和本項(xiàng)目目在區(qū)位上大大致相當(dāng)規(guī)模容積率自然資源資源評(píng)價(jià)物業(yè)類型汀湘十里占地824畝0.67靳江河弱多層（規(guī)劃中）、連排（80%）、獨(dú)棟（20%）圣爵菲斯占地640畝0.72月亮灣原生森林較強(qiáng)多層（31.3%）、小高（62.9%）、連排（4%）、獨(dú)棟（1.8）長沙玫瑰園占地1000畝1.8月亮島、生態(tài)湖較弱小高層（88%）、獨(dú)棟（12%）比華利山占地1500畝0.82內(nèi)湖、原生森林強(qiáng)多層（規(guī)劃中）、連排（70%）、獨(dú)棟（30%）綠城青竹園建面130萬0.2青竹湖、高爾夫強(qiáng)獨(dú)棟（100%）珠江花城占地2000畝1.8兩河、洪山公園弱小高層（35%）；高層（65%）威尼斯小城占地2700畝/騰飛島、松雅湖強(qiáng)獨(dú)棟（100%）長奧園建面35萬1.99原生綠地弱小高層（100%）同升湖占地1013畝0.22同升水庫較強(qiáng)花園洋房（95%）、別墅（5%）蔚藍(lán)海岸建面50萬1.6原生綠地弱花園洋房（89.6%）、TH（10.4%）、小高層（規(guī)劃中）岳麓山公館占地638畝0.39岳麓山風(fēng)景區(qū)強(qiáng)連排（60%）、獨(dú)棟（40%）麓山別墅建面35萬0.36岳麓山較弱連排（69.5%）、獨(dú)棟（30.5）陽光100建面100萬2.49湘江較弱小高層（97%）、連排（3%）本項(xiàng)目？35211741310128169續(xù)下表豪宅大盤多有有強(qiáng)勢(shì)資源支支撐，客戶沒沒有區(qū)位限制制，物業(yè)類型型較為單一;資源弱勢(shì)大大盤一般采用用多元產(chǎn)品線線的盈利模式式戶型價(jià)格銷售狀況汀湘十里多層——；連排260-350；獨(dú)棟340-465連排起價(jià)3650;獨(dú)棟起價(jià)5000售約30%圣爵菲斯小高層3房130；4房170；連排180-210；獨(dú)棟230-300；小高層起價(jià)3000，均價(jià)3200小高層（花樣年華）售40%長沙玫瑰園小高層3房100-150；4房140-180；連排200-350；獨(dú)棟400-1000多層小高起價(jià)2600別墅6000均價(jià)認(rèn)籌階段比華利山多層——；連排230-285；獨(dú)棟350-600——下半年開盤綠城青竹園別墅360-1000（200多套）——下半年開盤珠江花城小高層3房90-120；4房130-160；復(fù)式190-2303500下半年開盤威尼斯小城————下半年開盤長奧園小高層2房80-90；3房120-150；4房150-175；復(fù)式300-3203400一、二期已完成銷售，三期下半年開盤同升湖2房90；3房120，別墅300-400洋房2700；別墅起價(jià)3600，均價(jià)5000——蔚藍(lán)海岸多層3房150-180；TH190-2103500一期已認(rèn)籌完畢岳麓山公館連排285-350；獨(dú)棟380-600起價(jià)1100010月開盤麓山別墅連排180-270，獨(dú)棟3004500一期售罄，二期售90%陽光100小高層2房110；3房120-1402900二期銷售80%本項(xiàng)目？？——35211741310128169續(xù)上表資料來源：調(diào)調(diào)研資料獨(dú)棟戶型面積積多在300-400之之間，聯(lián)排別別墅戶型面積積一般為200-250之間，產(chǎn)品品仍以多層和和小高層為主主供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)汀湘十里373套0.67在售山水英倫莊園二期160套0.62在售世紀(jì)春天三期96套0.8在售水印山城170套0.33在售長沙玫瑰園32套1.8在售岳麓山公館150套0.39在售比華利山333套0.82在售麓山別墅二期220套0.36在售綠城青竹園200套0.2即將開售早安星城200套——在售青竹湖畔40套0.9在售藏瓏66套1.5即將開售威尼斯小城————在售水云間三期160套0.9在售長泰豪園72棟0.57在售圣爵菲斯300畝——規(guī)劃中352748169111310121415資料來源：調(diào)調(diào)研資料16當(dāng)前在售別墅墅物業(yè)約有900套，估估計(jì)06-07年共有50萬

平方方米別墅投入入市場(chǎng)長沙市場(chǎng)小結(jié)結(jié)市場(chǎng)市場(chǎng)處于加速速發(fā)展階段，，加大放量大量的經(jīng)濟(jì)適適用房和安置置房及其價(jià)格格雙軌制沖擊擊長沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)上較為暢暢銷樓盤年銷銷售量集中在在5萬m2左右產(chǎn)品市區(qū)產(chǎn)品以中中小戶型為主主的小高層、、高層為主，，二環(huán)線附近近以中大戶型型的多層，小小高層為主，，別墅類物業(yè)業(yè)主要集中在在二環(huán)線以外外。市場(chǎng)暢銷戶型型面積在140-180m2之間，，總價(jià)在65萬以內(nèi)，平平均約40萬萬，超過65萬產(chǎn)品形態(tài)態(tài)明顯發(fā)生變變化，如由小小高層轉(zhuǎn)向TH、別墅等等資源型大盤一一般采用單產(chǎn)產(chǎn)品線開發(fā)模模式，而非資資源型大盤一一般采用多產(chǎn)產(chǎn)品線開發(fā)模模式價(jià)格長沙住宅價(jià)格格一方面有較較大的上升空空間，另一方方面又面臨著著土地、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房以及及新住宅項(xiàng)目目的大量供應(yīng)應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格格不會(huì)出現(xiàn)大大幅度的上漲漲預(yù)計(jì)2007年長沙商品品住宅均價(jià)為為3400元元/m2左右右長沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)和大盤市市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)3西三三環(huán)環(huán)南二二環(huán)環(huán)西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十十里洋湖垸森林公公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國國際新城岳麓山公館含浦片區(qū)樓盤盤分布圖香格里麓山別別墅長沙含浦科教教產(chǎn)業(yè)園是望望城縣人民政政府于2001年籌建的的一個(gè)以教育育產(chǎn)業(yè)為主，，其它科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為輔的綜綜合性開發(fā)園園區(qū)。為岳麓麓山大學(xué)城的的遠(yuǎn)期發(fā)展用用地以及與大大學(xué)城配套的的高新產(chǎn)業(yè)用用地和生活居居住用地。。園區(qū)北靠岳麓麓山風(fēng)景名勝勝區(qū)，東臨湘湘江支流靳江江河，西接長長潭高速西線線，國道繞城城公路合圍西西南，近期規(guī)規(guī)劃控制面積積9.7平方方公里，遠(yuǎn)期期規(guī)劃面積21平方公里里，已納入國國務(wù)院批準(zhǔn)的的長沙市2003-2020城市總總體規(guī)劃的都都市區(qū)范圍。。園區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，目前已已引進(jìn)項(xiàng)目16個(gè)，總征征地面積8000余畝，，引進(jìn)投資60余億元。。含浦鎮(zhèn)位于長長沙市西南，，望城縣南端端，東抵坪塘塘鎮(zhèn)，西接蓮蓮花鎮(zhèn)，南毗毗湘潭縣，北北界長沙市岳岳麓區(qū)。總面面積91.8平方公里，，轄23個(gè)行行政村，1個(gè)個(gè)居委會(huì)，341個(gè)村民民小組，總?cè)巳丝?9700人。含浦科教園規(guī)規(guī)劃含浦片區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)處于于快速發(fā)展階階段麓南板塊在在長沙“山山、水、洲洲、城”的的城市定位位中，獨(dú)占占三元：依依山、傍水水、望洲。。山靈水秀秀，翰墨飄飄香，集中中了岳麓山山森林公園園、千年學(xué)學(xué)府岳麓書書院、中南南大學(xué)、湖湖南大學(xué)、、湖南師大大、長沙礦礦冶研究院院以及岳麓麓山大學(xué)城城和含浦科科教園，市市政配套正正在逐步完完善，大學(xué)學(xué)城已開工工建設(shè)，醫(yī)醫(yī)院、學(xué)校校等也相繼繼完善。麓南多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都在1000畝畝左右，項(xiàng)項(xiàng)目本身就就是一個(gè)大大社區(qū)，都都是圍繞岳岳麓山和湘湘江這兩處處長沙市最最富神韻的的景觀做文文章，充分分展現(xiàn)了麓麓山風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美、植被被豐富、文文化積淀深深厚、教育育環(huán)境優(yōu)良良、交通路路網(wǎng)發(fā)達(dá)的的一面。麓南板塊是是長沙最適適合居住的的一塊寶地地。麓南板塊———含浦+麓山含浦片片區(qū)入入駐樓樓盤星語林汀湘湘十里、通通程凱盛園園、楓華府第、、香格里麓麓山別墅麓山片片區(qū)入入駐樓樓盤岳麓山公館館、陽光100、麓山翰林苑苑、白鶴天天池、中麓麓園、本案周邊文化景景觀資源出出眾，眾多多開發(fā)商紛紛紛入駐，，片區(qū)未來來發(fā)展形勢(shì)勢(shì)看好麓南板塊———含浦+麓山含浦片區(qū)麓山片區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型動(dòng)態(tài)汀湘十里占地824畝，建筑面積35萬平米，一期推373戶獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、中式多層蓄客近一年，07年元月6日一期開盤通程凱盛園占地1200畝，建筑面積105萬平米，總戶數(shù)5322戶多層、小高層、別墅、花園洋房、首批貨接近封頂，預(yù)計(jì)07年上半年推出麓山別墅占地1300畝，建筑面積35萬平米，總戶數(shù)900戶獨(dú)棟、聯(lián)排一期已交房，二期在售楓華府第占地1032畝畝，總建30多萬平米，一期332畝，多層、小高層、別墅（別墅量少）07年上半年推貨白鶴天池占地1700畝規(guī)劃中項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型動(dòng)態(tài)岳麓山公館占地1000畝，建筑面積20萬平米，共700戶獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房預(yù)計(jì)07年上半年推貨陽光100占地近1000畝，建筑面積100萬平米，共7000戶小高層、別墅、多層洋房一期已交房，二期在售麓山翰林苑占地50畝，建筑面積64000平米，共322戶小高層預(yù)計(jì)07年上半年開盤中麓園占地63畝，建筑面積36000平米，共193套聯(lián)排、獨(dú)立、多層預(yù)計(jì)07年上半年推貨麓南片區(qū)（（含浦＋麓麓山）樓盤盤對(duì)比分析析含浦區(qū)域市市場(chǎng)分析麓南板塊———含浦+麓山麓南板塊樓樓盤總占地地面積達(dá)8100畝畝以上，已已知的總建筑面積積達(dá)3800萬平米米以上，預(yù)計(jì)計(jì)2007年年上半年將將推出貨量量1500套左右，其中中含浦區(qū)域約約800套套，競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。到2020年，含浦浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)構(gòu)以居住小小區(qū)—居住住區(qū)為主，，居住人口口控制在9萬人左右右。目前地地產(chǎn)開發(fā)尚尚處于發(fā)展展階段，發(fā)發(fā)展空間大大。麓南板塊雖雖大學(xué)城的的絕佳資源源，但在含含浦區(qū)內(nèi)目目前兩所學(xué)校的的教職工大大約600多人，其它大學(xué)學(xué)集中在麓麓山區(qū)域，，大多被麓山山片區(qū)所開開發(fā)樓盤攔攔截。區(qū)域發(fā)展前前景好，但但競(jìng)爭(zhēng)空前前激烈，本本項(xiàng)目對(duì)外外圍消費(fèi)者者吸納能力力將是項(xiàng)目目成功的關(guān)關(guān)鍵價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置聯(lián)排：3600元/平米開發(fā)商：湖南凱達(dá)房房產(chǎn)湖湖南財(cái)信控控股公司獨(dú)別：4800元/平米直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———香格里里麓山別墅墅點(diǎn)評(píng):目前前項(xiàng)目已被被卓越集團(tuán)團(tuán)收購,預(yù)預(yù)計(jì)下半年年將以全新新形象面市市.1、項(xiàng)目占占地總面積積63.21公頃，，總建筑面面積352000平平米2、容積率率約為0.36，綠綠化率約為為46%3、規(guī)劃總總戶數(shù)800多戶,一期330戶4、澳大利利亞五合國國際規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)集團(tuán)設(shè)設(shè)計(jì)5、地中海海風(fēng)格、歐歐式風(fēng)格6、兩面環(huán)環(huán)山，兩面面開敞，座座北朝南，，山形秀美美植被豐富，五千畝畝白鶴生態(tài)態(tài)自然保護(hù)護(hù)區(qū)相鄰7、風(fēng)水：：五龍戲珠珠規(guī)模/規(guī)劃劃1、在規(guī)劃劃上充分保保留了原有有地塊上的的景觀資源源，利用地地形、地勢(shì)勢(shì)和豐富水水系的特點(diǎn)點(diǎn)，建筑了了親水別墅墅、流水別別墅、觀水水別墅和傍傍山別墅、、依山別墅墅等，別墅墅采用地中中海建筑風(fēng)風(fēng)格2、聯(lián)排別別墅：160－260平米，，獨(dú)立別墅墅260－－500平平米。建筑/戶型型園林景觀1、多座原原生態(tài)湖泊泊共筑社區(qū)區(qū)風(fēng)情，水水主題園林林。2、私家水水岸平臺(tái)、、私家碼頭頭、臨水木木平臺(tái)、水水中舞臺(tái)、落落水瀑布、、水中樹池池、落水景景墻3、森林廣廣場(chǎng)匯集多多種植物，，注重喬木木、灌木和和花卉樹種的的搭配，水水木相生。。5000平平米超大會(huì)會(huì)所配備沐沐浴、健身身、中西餐餐廳等場(chǎng)所所；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所包括乒乒乓球場(chǎng)、、臺(tái)球室、、琴房、棋棋牌室以及及大型室內(nèi)內(nèi)籃球場(chǎng)和和羽毛球場(chǎng)場(chǎng)；會(huì)所東東側(cè)設(shè)景觀觀泳池，采采用加勒比比風(fēng)格。公園：岳岳麓山、白白鶴森林公公園學(xué)校:中南南大學(xué)、湖湖大、湖師師大、湖湖南教育學(xué)學(xué)院、中醫(yī)醫(yī)學(xué)院等幼兒園:自自建幼兒園園公建配套直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析香格里麓山山別墅直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———香格里里麓山別墅墅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)岳麓山不可可復(fù)制絕佳佳自然環(huán)境境優(yōu)勢(shì)及大大學(xué)城人文文優(yōu)勢(shì)成為為此項(xiàng)目的的最大賣點(diǎn)點(diǎn)，成為長長沙市別墅墅銷售最好好的項(xiàng)目之之一。客戶：53%來自自河西，47%來自自河?xùn)|，35%為教教師，25%為私營營業(yè)主，20%為公公務(wù)員，14%為企企業(yè)高管目前狀況：：剩余臨街貨貨量，即將將推出三期期30余棟棟獨(dú)立別墅墅。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析香格里麓山山別墅周邊及自身身配套不齊齊全;在別墅產(chǎn)品品越來越成成熟的長沙沙市場(chǎng)，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)水水平有待提提高。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———香格里里麓山別墅墅價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置獨(dú)立：5000元/平米聯(lián)排：4000元/平米開發(fā)商：長沙創(chuàng)普房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（集團(tuán)））有限公司司直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析星語林汀湘湘十里直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———星語林林汀湘十里里規(guī)模/規(guī)劃劃建筑/戶型型園林景觀公建配套“汀湘十里里”的園林林設(shè)計(jì)將江江南園林的的精巧靈秀秀、移步異異景、曲徑徑通幽、借借景等手法法巧妙地加加以運(yùn)用到到園林的每每一個(gè)細(xì)部部，既保留留有江南園園林的神韻韻又不至于于簡(jiǎn)單的模模仿，在一一脈相承的的基礎(chǔ)上運(yùn)運(yùn)用現(xiàn)代建建筑材料，，融合了湖湖湘文化加加以推陳出出新。5大會(huì)所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店小區(qū)內(nèi)設(shè)專業(yè)幼兒園專車早晚開往市區(qū)購物市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院

湖南中醫(yī)學(xué)學(xué)院中中南大學(xué)湖湖南大學(xué)學(xué)長沙工工業(yè)職業(yè)技技術(shù)學(xué)院含浦鎮(zhèn)中學(xué)學(xué)、含浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心小學(xué)學(xué)、師大附附小、師大大附中1、總占地地面積：824畝，，一期：460畝總建筑面積積：約30萬平米，，一期16.5萬平平米2、容積率率0.55，綠化率率40％，，一期總373戶。。3、項(xiàng)目巧巧妙利用靳靳江河河道道改造工程程，并結(jié)合合項(xiàng)目地地勢(shì)地貌貌傾力打造造二三級(jí)水水系，創(chuàng)建建千島湖的的特色景觀，，形成6大大主題島嶼嶼。4、湖南首首個(gè)新中式式親水文化化大盤中式建筑風(fēng)風(fēng)格，充分分吸收傳統(tǒng)統(tǒng)建筑精華華，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)代理念加加以創(chuàng)新，，在保持傳傳統(tǒng)風(fēng)格的的同時(shí)，融融入現(xiàn)代與與時(shí)尚，現(xiàn)現(xiàn)代的工藝藝、現(xiàn)代的的文明、現(xiàn)現(xiàn)代的技術(shù)術(shù)……打造造真正適合合現(xiàn)代中國國人的居所所。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析星語林汀湘湘十里直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———星語林林汀湘十里里項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱星語林.汀湘十里地理位置含浦科教產(chǎn)業(yè)園銷售電話8530777發(fā)展商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商湖南省長沙湘華建筑工程有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)四川省建筑設(shè)計(jì)學(xué)院建筑設(shè)計(jì)長沙有色冶金設(shè)計(jì)研究院園林設(shè)計(jì)四川天筑景典設(shè)計(jì)有限公司策劃公司深圳百思勒廣告公司和聲機(jī)構(gòu)物業(yè)公司格力物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式別墅建筑規(guī)模200多棟物業(yè)類別獨(dú)棟,聯(lián)排雙拼,中式多層認(rèn)購時(shí)間06年12月開工時(shí)間2006年3月開盤時(shí)間2007年1月竣工時(shí)間07年年底入住時(shí)間一期2007年底經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積占地800余畝,一期占地460畝總建筑面積總面積300000平方米,一期21萬平方米住宅建筑面積約20萬平方米面積區(qū)間270-500㎡可售公建面積約2萬平方米配套公建面積約2萬平方米綠化率40％樓間距10-70多米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率0.7樓高15米左右物業(yè)費(fèi)用2元/月/平方米得房率中式多層得房率93%左右層高3米采暖方式中央空調(diào)總套數(shù)一期370戶一梯幾戶中式多層一梯兩戶建筑風(fēng)格中式風(fēng)格產(chǎn)品特色新中式、湖湘文化、親水和江南景觀外部配套情況教育含浦鎮(zhèn)中學(xué)含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中商業(yè)步行商業(yè)街醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院交通912休閑坪塘公園、靳江河公園、科教公園、山塘沖生態(tài)公園內(nèi)部配套情況車位車位個(gè)數(shù)396個(gè)車庫面積每個(gè)平均20㎡車位配比1：1配比未定價(jià)格在別墅總價(jià)中價(jià)格約9-10萬元/個(gè)新設(shè)備5大會(huì)所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店智能化電子巡更系統(tǒng)、進(jìn)口高級(jí)居室報(bào)警系統(tǒng)

公建配套規(guī)劃圖規(guī)模規(guī)劃價(jià)格開發(fā)商：湖南省經(jīng)投投實(shí)業(yè)有限限責(zé)任公司司岳麓山公館館1、占地面面積:425389.29平平方米，總總建筑面積積:168000平平方米2、建筑密密度:15%，綠化化率:71%，容積積率:獨(dú)棟棟0.2聯(lián)聯(lián)排約約0.3，，總棟數(shù):332，，總戶數(shù):700戶戶，停車位位:9123、項(xiàng)目區(qū)區(qū)內(nèi)主要建建設(shè)復(fù)式花花園洋房、、聯(lián)排別墅墅（TOWNHOUSE）、、花園別墅墅、豪華別別墅、別墅墅莊園、高高級(jí)寫字樓樓和五星級(jí)級(jí)度假式酒酒店會(huì)所。。公交路線912、603路中小學(xué):南南方大學(xué)湖湖南中醫(yī)醫(yī)學(xué)院湖湖南工業(yè)技技術(shù)學(xué)院預(yù)計(jì)價(jià)格:聯(lián)排起價(jià)價(jià)120萬萬/棟獨(dú)獨(dú)棟起起價(jià)400萬/棟預(yù)計(jì)該項(xiàng)目目07年上上半年上市市。目前無無詳細(xì)資料料。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———岳麓山山公館直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析價(jià)格規(guī)劃圖效果圖項(xiàng)目位置公寓均價(jià):3400元/平方方米開發(fā)商：陽光100（湖南））置業(yè)發(fā)展展有限責(zé)任任公司陽光100國際新城城直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析———陽光100國際際星城規(guī)模/規(guī)劃劃建筑筑/戶戶型型園林林景景觀觀公建建配配套套現(xiàn)代代中中式式園園林林景景觀觀，，陽陽光光100聘聘請(qǐng)請(qǐng)易易道道（（EDAW））景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，為為社社區(qū)區(qū)創(chuàng)創(chuàng)造造出出一一個(gè)個(gè)全全新新的的自自然然開開放放的的休休閑閑、、人人性性化化、、充充滿滿生生機(jī)機(jī)和和活活力力的的立立體體生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境。。設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)師師將將建建筑筑圍圍合合形形成成庭庭院院，，構(gòu)構(gòu)造造出出猶猶如如傳傳統(tǒng)統(tǒng)四四合合院院中中的的建建筑筑與與庭庭院院，，庭庭院院與與庭庭院院由由門門洞洞相相連連，，形形成成院院套套院院多多進(jìn)進(jìn)的的庭庭院院組組合合，，創(chuàng)創(chuàng)造造出出中中國國人人向向往往的的庭庭院院生生活活空空間間。。周邊邊配配套套：：中中小小學(xué)學(xué):中中南南工工大大、、湖湖南南師師大大、、湖湖南南大大學(xué)學(xué)、、工工業(yè)業(yè)職職院院、、南南方方大大學(xué)學(xué)、、師師大大附附中中、、師師大大附附小小、、含含浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中學(xué)學(xué)、、含含浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心小小學(xué)學(xué),醫(yī)醫(yī)院院:市市四四醫(yī)醫(yī)院院、、武武警警總總醫(yī)醫(yī)院院,其其他他:商商業(yè)業(yè)街街、、社社區(qū)區(qū)餐餐館館。。內(nèi)部部配配套套：：體體育育設(shè)設(shè)施施包包括括：：國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)泳泳池池、、籃籃球球場(chǎng)場(chǎng)、、足足球球場(chǎng)場(chǎng)、、羽羽毛毛球球場(chǎng)場(chǎng)、、網(wǎng)網(wǎng)球球場(chǎng)場(chǎng)等等等等；；教教育育設(shè)設(shè)施施包包括括兩兩所所幼幼稚稚園園、、一一所所九九年年制制學(xué)學(xué)校校等等。。1、、總總占占地地面面積積：：986畝畝，，一一期期：：160余余畝畝總建建筑筑面面積積：：約約100萬萬平平米米，，一一期期16萬萬平平米米2、、容容積積率率1.9，，綠綠化化率率40％％。?？偪倯魬魯?shù)數(shù):6500戶戶3、、集高高尚尚住住宅宅、、公公寓寓、、TOWNHOUSE、、SOHO、、商商業(yè)業(yè)為為一一體體的的綜綜合合性性國國際際都都市市大大盤盤。。產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)沿沿襲襲陽陽光光100產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的一一貫貫風(fēng)風(fēng)格格；；國國際際主主義義，，新新式式住住宅宅。。由由澳澳大大利利亞亞DCM設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事物物所所與與日日本本安安藤藤忠忠雄雄設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事物物所所設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，該該樓樓盤盤建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格現(xiàn)現(xiàn)代代而而大大膽膽、、特特色色鮮鮮明明而而尺尺度度簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔潔、、頗頗具具震震撼撼力力。。直接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析陽光光100國國際際新新城城直接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手分分析析————陽陽光光100國國際際星星城城項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱陽光100國際新城地理位置岳麓區(qū)猴子石大橋西頭北側(cè)銷售電話86588888657888發(fā)展商開發(fā)商陽光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司承建商湖南省第六工程公司規(guī)劃設(shè)計(jì)日本安藤忠雄設(shè)計(jì)事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)日本安藤忠雄設(shè)計(jì)事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所園林設(shè)計(jì)日本安藤忠雄設(shè)計(jì)事務(wù)所策劃公司無廣告公司天橙物業(yè)公司萬怡物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式小高層建筑規(guī)模50棟物業(yè)類別住宅別墅認(rèn)購時(shí)間2005年開工時(shí)間2004-06-18開盤時(shí)間2005年10月18日竣工時(shí)間2006年年底入住時(shí)間06年底經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積988.86畝總建筑面積680625.平方米住宅建筑面積35萬㎡面積區(qū)間80-254㎡可售公建面積10萬㎡配套公建面積13萬㎡綠化率41%樓間距30-40米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.5樓高8-12層物業(yè)費(fèi)用小高層為1.3元/平米得房率84%層高3米采暖方式待定總套數(shù)6500戶一梯幾戶一梯兩戶建筑風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)明產(chǎn)品特色面積偏大，許多戶型不方正。外部配套情況教育大學(xué)城周圍商業(yè)暫無醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院交通912,902,603,152,804路休閑暫無內(nèi)部配套情況車位車位個(gè)數(shù)440車庫面積約㎡3.5萬車位配比0.25：1配比待定價(jià)格待定價(jià)格待定新設(shè)備暫無智能化安裝黑白可視對(duì)講機(jī)、警急求助報(bào)警按鈕公建建配配套套建筑筑戶戶型型項(xiàng)目目位位置置開發(fā)發(fā)商商：：湖南南繼繼善善投投資資發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司楓華府第第（在建建）1、占地地面積:218077.65平方米米，總建建筑面積積:320000平方方米。2、共規(guī)規(guī)劃了84棟住住宅，其其中13棟小高高層住宅宅，17棟低層層住宅，，54棟棟多層住住宅，總總戶樹1972戶。小小區(qū)內(nèi)還還設(shè)有幼幼兒園、、商業(yè)服服務(wù)樓、、商業(yè)物物業(yè)管理理樓及地地下車庫庫等配套套設(shè)施。。3、容積積率1.55，，綠化率率40%，一期期用地332畝畝,后期期控規(guī)用用地700畝,一期用用地規(guī)劃劃總建筑筑面積近近30萬萬平方米米。中南大學(xué)學(xué)、南方方大學(xué)、、汽車西西站的巴巴士、17所小小學(xué)，包包括師大大附中新新校區(qū)；；已入園園和計(jì)劃劃入園高高校8所所，省內(nèi)內(nèi)3所已已進(jìn)入““211工程””的重點(diǎn)點(diǎn)大學(xué)亦亦擬入駐駐，已建建成和規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的醫(yī)院院4所，，將建5個(gè)文體體廣場(chǎng)與與7個(gè)綠綠化廣場(chǎng)場(chǎng)。一期用地地規(guī)劃總總建筑面面積近30萬平平方米，，是以多多層住宅宅為主、、分別插插入點(diǎn)式式小高層層、板式式小高層層及現(xiàn)代代別墅的的高品質(zhì)質(zhì)住宅區(qū)區(qū)，多種種物業(yè)形形態(tài)并存存，層次次變化豐豐富。同同時(shí)小區(qū)區(qū)規(guī)劃建建設(shè)商業(yè)業(yè)步行街街和集中中商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，商商業(yè)規(guī)劃劃建筑面面積約2萬平方方米。直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析———楓華府府第規(guī)模規(guī)劃劃通程·凱凱盛園位位于岳麓麓山大學(xué)學(xué)城的中中心位置置，一期期1200畝，，二期近近1400畝。。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)內(nèi)主要建建設(shè)普通通住宅、、公寓、、別墅。?？倵潝?shù)數(shù)為221棟。。該項(xiàng)目目是與中中南大學(xué)學(xué)合作開開發(fā)的定定向住宅宅項(xiàng)目。。首期開發(fā)發(fā)有多層層15幢幢、高層層5棟，，建筑面面積為101770平平方米，，另有車車庫近20000方；；預(yù)計(jì)在在10月月份推出出，目前前已被廣廣東上誠誠實(shí)業(yè)收收購，在在改組中中。開發(fā)商：：湖南楚盛盛園置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司(現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中)直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析———通程凱凱盛園戶型配比比表直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分分析———通程凱凱盛園序號(hào)戶型面積套數(shù)比例1二房二廳95244%2三房二廳125-14439865.7%3四房二廳161-2039215.2%4五房二廳157-2809014.9%5六房以上30720.3%606片區(qū)特征征樓盤少，，規(guī)模大大，品牌牌化程度度高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)單一，，高端以以獨(dú)立別別墅為主主，低端端以小高高層為主主，兩極極分化嚴(yán)嚴(yán)重?？蛻糨椛渖浒霃介L長。洋房房客戶以以河西教教師、醫(yī)醫(yī)生為主主，別墅墅則吸納納全市高高端客戶戶，甚至至外省投投資客。。價(jià)格現(xiàn)狀狀聯(lián)排價(jià)格格在3800-4000元/平米，，獨(dú)立別別墅在4500-5000元元/平米米，陽光光100國際新新城洋房房均價(jià)已已經(jīng)升至至3400元/平米含浦片區(qū)區(qū)樓盤特特征分析析區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)處于房房地產(chǎn)開開發(fā)快速速發(fā)展階階段，眾眾多品牌牌發(fā)展商商進(jìn)入，，未來發(fā)發(fā)展前景景良好；；片區(qū)內(nèi)客客戶來源源廣泛，，而價(jià)格格水平呈呈穩(wěn)步上上漲趨勢(shì)勢(shì)。片區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品兩極極分化嚴(yán)嚴(yán)重，中中間層產(chǎn)產(chǎn)品目前前較為稀稀缺，本本項(xiàng)目可可以考慮慮走差異異化路線線來超越越競(jìng)爭(zhēng)，，以中高高端產(chǎn)品品為主力力產(chǎn)品線線。03客戶分析析010203040528中端客戶戶分析2長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶構(gòu)成成從上表中中我們可可以看出出：陽光光100教師是是最大的的客戶群群，占整整個(gè)客戶戶的27%。其其次是高高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)，占了了18%。再次次是私營營企業(yè)主主，占了了17%。其他他的客戶戶還包括括有醫(yī)生生、公務(wù)務(wù)員、金金融人士士等等。。長沙市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶組成成長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶構(gòu)成成從上表中中我們可可以看出出：景秀秀江山教教師是最最大的客客戶群，，占整個(gè)個(gè)客戶的的近三成成比例。。其次是是醫(yī)生，，占了21%。。再次是是公務(wù)員員，占了了15%。其他他的客戶戶還包括括有高級(jí)級(jí)白領(lǐng)、、私營企企業(yè)主、、工會(huì)干干部等等等。長沙市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶組成成長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶構(gòu)成成從上表中中我們可可以看出出：美林林銀谷教教師是最最大的客客戶群，，占整個(gè)個(gè)客戶的的25%。其次次是國企企事業(yè)單單位職員員，占了了17%。再次次是私營營企業(yè)主主和醫(yī)生生，各占占12%。其他他的客戶戶還包括括有高級(jí)級(jí)白領(lǐng)、、公務(wù)員員等等。?？蛻舴址植嫉谋缺壤^為為平均。。長沙市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶組成成長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶構(gòu)成成從上表中中我們可可以看出出：四季季美景南南方航空空公司職職員、傳傳媒人士士是最大大的客戶戶群，各各占整個(gè)個(gè)客戶的的22%。其他他的客戶戶還包括括有高級(jí)級(jí)白領(lǐng)、、公務(wù)員員、醫(yī)生生等等。?？蛻艉w的范范圍非常常廣泛。。長沙市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶組成成長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶以教教師為主主，涵蓋蓋了傳媒媒人士、、高級(jí)白白領(lǐng)、私私營企業(yè)業(yè)主、醫(yī)醫(yī)生等多多種階層層，可以以說屬于于高尚職職業(yè)的階階層。總總體來說說，中端端客戶以以長沙的的中產(chǎn)階階級(jí)為核核心階層層。他們們既不屬屬于城市市的頂富富階層，，也不需需要為滿滿足生活活需求而而忙碌奔奔波。他他們是一一個(gè)城市市的支柱柱階層。。中產(chǎn)階層層是長沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中端客戶戶的核心心力量長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶構(gòu)成成長沙市場(chǎng)場(chǎng)中端客客戶組成成選擇多層層洋房主主要是認(rèn)認(rèn)為價(jià)格格便宜，，占比為為58.6%，，又進(jìn)一一步說明明了長沙沙人對(duì)房房?jī)r(jià)相當(dāng)當(dāng)敏感，，也說明明長沙客客戶需要要進(jìn)行價(jià)價(jià)格引導(dǎo)導(dǎo)和教育育，從而而本項(xiàng)目目達(dá)到洋洋房的價(jià)價(jià)值最大大化。選擇電梯梯洋房的的主要原原因是有有電梯，，方便。。建議本項(xiàng)項(xiàng)目洋房房產(chǎn)品帶帶電梯，，適應(yīng)客客戶需求求。選擇多層層洋房主主要是因因?yàn)閮r(jià)格格便宜選選擇電電梯洋房房的主要要原因是是有電梯梯，方便便高端客戶戶3項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置主力購房人群山水英倫望城縣雷鋒鎮(zhèn)中南大學(xué)、湖南師大教授，麓谷科技院科技園科技人員以及河西的私營企業(yè)主蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)新區(qū)政府對(duì)面中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大老師，麓谷高新科技園，市、區(qū)政府、湘雅三醫(yī)院、遠(yuǎn)大鈴木、腫瘤醫(yī)院汀湘十里含浦科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大教授，河西的部分私營企業(yè)主水云間芙蓉區(qū)政府東側(cè)周邊市場(chǎng)私營企業(yè)主、區(qū)政府、省政府公務(wù)員、周邊銀行高層管理者，湖南電視臺(tái)高層人員美林水郡世界之窗東北側(cè)金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、三一重工職員、南航、國防科大老師圣爵菲斯金鷹影視文化城周邊金鷹影視城記者、主持、高層管理者、國防科大老師、開福區(qū)與芙蓉區(qū)范圍內(nèi)的私營企業(yè)主同升湖雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升湖分布比較廣泛、主要為市內(nèi)私營業(yè)主，企事業(yè)單位高層綠城桂花城雨花區(qū)長沙大道旁主要為高橋及附近私營企業(yè)主、建筑開發(fā)商、外地投資商、電臺(tái)、政府官員長沙市場(chǎng)場(chǎng)部分高高端物業(yè)業(yè)購買人人群區(qū)域域分布從表中我我們可以以看出：：水云間間私營企企業(yè)主是是最大的的客戶群群，幾乎乎占了整整個(gè)客戶戶的一半半。其次次是醫(yī)生生，占了了16%。再次次是公務(wù)務(wù)員，占占了12%。這這三者與與其他客客戶的比比例差別別較大。。長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端客客戶構(gòu)成成長沙市場(chǎng)場(chǎng)部分高高端客戶戶構(gòu)成從表中我我們可以以看出：：香格里里麓山教教師是最最大的客客戶群，，占整個(gè)個(gè)客戶的的24%。其次次是高級(jí)級(jí)白領(lǐng)，，占了18%。。再次是是公務(wù)員員，占了了17%。其他他的客戶戶還包括括有工程程師、企企業(yè)主、、醫(yī)生等等等。長沙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端客客戶構(gòu)成成長沙市場(chǎng)場(chǎng)部分高高端客戶戶構(gòu)成從表中我我們可以以看出：：同升湖湖山莊私私營企業(yè)業(yè)主是最最大的客客戶群，，占了整整個(gè)客戶戶的70%。其其他客戶戶還包括括公務(wù)員員、教師師、醫(yī)生生、高級(jí)級(jí)白領(lǐng)等等，但所所占比例例不大。。長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端端客戶戶構(gòu)成成長沙市市場(chǎng)部部分高高端客客戶構(gòu)構(gòu)成從上表表中我我們可可以看看出：：華盛盛新外外灘私私營企企業(yè)主主占了了整個(gè)個(gè)客戶戶的18%。其其他客客戶還還包括括公務(wù)務(wù)員、、教師師、醫(yī)醫(yī)生、、高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)等，，值得得注意意的是是在整整個(gè)購購買客客戶中中有約約20%的的投資資客戶戶。長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端端客戶戶構(gòu)成成長沙市市場(chǎng)部部分高高端客客戶構(gòu)構(gòu)成從以上上調(diào)查查圖表表所示示，我我們不不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，，長沙沙私營營企業(yè)業(yè)主在在當(dāng)前前長沙沙房地地產(chǎn)市市場(chǎng)高高端客客戶主主要構(gòu)構(gòu)成情情況．．盡管管各項(xiàng)項(xiàng)目在在主要要客戶戶構(gòu)成成成分分上有有一定定出入入，但但不可可否認(rèn)認(rèn)私營營企業(yè)業(yè)主絕絕對(duì)是是其中中的核核心力力量，，其次次是醫(yī)醫(yī)生、、公務(wù)務(wù)員、、教師師、公公司高高級(jí)白白領(lǐng)。。長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端端客戶戶構(gòu)成成私營企企業(yè)主主是長長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高端端客戶戶的核核心力力量長沙市市場(chǎng)部部分高高端客客戶構(gòu)構(gòu)成從以上上各高高端物物業(yè)的的購房房人群群列表表來看看，我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：：購房者者來源源體現(xiàn)現(xiàn)了比較明明顯的的區(qū)域域性分分布特特征；；大多多項(xiàng)目目主力力客戶戶人群群相對(duì)對(duì)來說說比較較集中中的來自自于項(xiàng)項(xiàng)目周周邊的的私營營企業(yè)業(yè)主，，以及及周邊邊的企企事業(yè)業(yè)單位位的高高層管管理者者和白領(lǐng)領(lǐng)階層層等上上層中中產(chǎn)階階層。。長沙市市場(chǎng)部部分高高端客客戶特特征市區(qū)在在崗人人員年年收入入情況況（萬萬元/年））主要目目標(biāo)客客戶群群2005年年市區(qū)區(qū)國有有單位位從業(yè)業(yè)人員員數(shù)量量為約約32萬人人，人人均年年收入入2.35萬元元左右右行業(yè)收收入水水平最最高的的為醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生、、通訊訊IT類、、政府府公務(wù)務(wù)員類類、金金融保保險(xiǎn)、、文體體娛樂樂、教教育等等行業(yè)業(yè)政府公公務(wù)員員、教教育、、醫(yī)療療衛(wèi)生生行業(yè)業(yè)不包包含各各項(xiàng)福福利、、補(bǔ)貼貼以及及其他他形式式的收收入統(tǒng)計(jì)不不含私私營業(yè)業(yè)主長沙市市穩(wěn)定定高收收入人人群：：集中中于衛(wèi)衛(wèi)生、、信息息IT、金金融、、教育育、公公務(wù)員員等機(jī)機(jī)關(guān)事事業(yè)單單位代表群群體：：省政府府、省省委及及其他他機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)務(wù)員市政府府、市市委及及相關(guān)關(guān)機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)務(wù)員公檢法法系統(tǒng)統(tǒng)水、電電供應(yīng)應(yīng)系統(tǒng)統(tǒng)銀行金金融系系統(tǒng)醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生系系統(tǒng)群體特特征：：普通公公務(wù)員員及員員工收收入穩(wěn)穩(wěn)定，，包括福利利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金及及其他他補(bǔ)貼貼月收收入約在4000元元左右右，年年收入入在5萬左右住房補(bǔ)補(bǔ)貼高高，多多次置置業(yè)的的可能能性比較大大有公務(wù)務(wù)員小小區(qū)或或定向向開發(fā)發(fā)小區(qū)區(qū)購房動(dòng)機(jī)主要是為了自住,改善居住環(huán)境并不認(rèn)可開發(fā)商品牌效應(yīng),關(guān)注產(chǎn)品本身質(zhì)量較多看樓時(shí)朋友介紹很重要產(chǎn)品需求一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大，1600M2以上、總價(jià)不超過70萬喜歡戶外空間，對(duì)“空中庭院”之類的概念比較看重配套交通要方便要求有一定的生活設(shè)施配套對(duì)社區(qū)教育配套沒有太高要求園林對(duì)園林沒有具體概念，但要求要精致，環(huán)境要好高收入入人群群：面面積要要求160㎡以上，，總價(jià)價(jià)不超超過70萬萬高收入入人群群：面面積要要求160㎡以上上，總總價(jià)不不超過過70萬中高檔檔復(fù)合合型社社區(qū)多層+復(fù)式式60萬萬<總總價(jià)<100萬萬普通住住宅區(qū)區(qū)高層；；總價(jià)價(jià)小于于60萬財(cái)富階階層財(cái)富階階層準(zhǔn)財(cái)富富階層層上層中中產(chǎn)白領(lǐng)工薪階階層占有型型頂端端富豪豪愿意改改變生生活方方式的的富裕裕階層層追求文文化和和品味味的泛泛公務(wù)務(wù)員收入較較高的的白領(lǐng)領(lǐng)或普普通職職員本項(xiàng)目目的產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成客戶構(gòu)構(gòu)成周邊地地市客客戶低密度度豪宅宅社區(qū)區(qū)（別墅墅類））100萬<總價(jià)價(jià)<200萬大盤的的客戶戶定位位是復(fù)復(fù)合的的，不不能只只針對(duì)對(duì)某一一窄眾眾市場(chǎng)場(chǎng)類別行為及生活特征置業(yè)特征置業(yè)目的關(guān)鍵點(diǎn)占有型頂端富豪富豪、多處房產(chǎn)，或投資或居住好面子，講究身份、專屬對(duì)好的東西具有強(qiáng)烈的占有欲望很理性，但感性消費(fèi)關(guān)注尊貴感、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、內(nèi)部交通、社區(qū)物管及安全性第二居所可能性大于第一居所對(duì)價(jià)格不敏感，能承受高價(jià)位對(duì)配套依賴性弱產(chǎn)品品質(zhì)要高獨(dú)特的生活理念各種產(chǎn)品可能性都有，偏向別墅類物業(yè)占有、二居所、理性人感性消費(fèi)改變生活方式的富裕階層有一定財(cái)富積累，35歲以上視野廣，對(duì)城區(qū)依賴性較弱對(duì)城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩有一輛以上的車，不存在子女教育負(fù)擔(dān)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套第一居所可能性大于第二居所對(duì)價(jià)格不過度敏感，能承受較高價(jià)位對(duì)教育及日常生活配套依賴性弱較高的產(chǎn)品體驗(yàn)要求有別于城市的生活理念產(chǎn)品偏高端，對(duì)洋房、聯(lián)排、復(fù)式改變現(xiàn)有城市生活狀態(tài)第一居所、產(chǎn)品及生活體驗(yàn)追求文化和品味的泛公務(wù)員中高層次，事業(yè)基本有成分布于有權(quán)利的單位或部門基本有車內(nèi)斂，不喜張揚(yáng)對(duì)城區(qū)的依賴相對(duì)較弱關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質(zhì)層面第二次置業(yè)會(huì)關(guān)注價(jià)格對(duì)生活及交通配套有一定要求社區(qū)品味及文化氛圍要強(qiáng)社區(qū)物質(zhì)層次要偏中檔高舒適及實(shí)用的產(chǎn)品產(chǎn)品偏中端，洋房、復(fù)式，四房?jī)?nèi)斂、第一居所、品味和文化生活收入