案例長春經(jīng)開區(qū)地塊概念性策劃報告版

長春經(jīng)開區(qū)53-89-5地塊項目概念性產(chǎn)品定位報告2009年4月

序項目基本情況

一、城市背景分析

二、項目背景分析

三、項目基本定位

四、開發(fā)策略建議目錄1、明確整個項目的開發(fā)主題、宗旨、原則和核心賣點2、在城市發(fā)展和地塊價值分析的基礎(chǔ)上，確定商業(yè)和居住物業(yè)的比例關(guān)系3、在不同方案對比分析后，明確項目基本的開發(fā)（技術(shù)經(jīng)濟）目標(biāo)4、明確基本的規(guī)劃理念、規(guī)劃總平面以及建筑風(fēng)格意向5、確定整個項目的開發(fā)分區(qū)和開發(fā)次序在現(xiàn)階段，本報告所要回答的五個核心問題序-項目區(qū)位-未來發(fā)展?jié)摿薮蟆锉景副卷椖课挥陂L春經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南部；與長春南部新城、高新區(qū)三點一線，構(gòu)筑了長春城市發(fā)展副中心。根據(jù)長春市城市總體規(guī)劃，項目區(qū)域是長春市未來城市發(fā)展的主要方向之一。南部新城對本項目的發(fā)展有重要的輻射作用序-項目區(qū)位-地塊現(xiàn)狀尚有不利因素地塊位于長春經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)世紀(jì)大街以東、珠海路以南、環(huán)城高速公路以西、長大公路以北。西側(cè)：世紀(jì)大街、世紀(jì)廣場北側(cè)：開發(fā)區(qū)熱力四廠南側(cè)：長大公路序-項目區(qū)位-區(qū)位認知度不高序-項目基本情況項目名稱數(shù)量單位用地面積32.171萬平方米總建筑面積70.7762萬平方米容積率≤2.2---建筑密度＜30%，---綠化率＞30%---建筑限高公建＜80米住宅＜60米米土地用途為商住用地，土地等級為居住七級、商業(yè)七級二類，土地出讓年限為50年。地塊以64505萬元凈地（不包括“七通”費用）出讓。土地出讓面積為321710平方米，規(guī)劃容積率≤2.2，出讓總建筑面積為707762平方米，商住比為2：8。吉林機場職工約需要20萬平米的住宅，自成組團。序-項目規(guī)劃條件更改1、學(xué)?？梢圆豢紤]2、高壓線完全移除3、可以先不考慮戶型配置的90/70問題序項目基本情況

一、城市背景分析

二、項目背景分析

三、項目基本定位

四、開發(fā)策略建議目錄一、城市背背景分析-長春基本情情況★本案長春是全省省政治、經(jīng)經(jīng)濟、文化化和交通中中心，東北北地區(qū)四大大城市之一一。六大主主城區(qū)、四四大開發(fā)區(qū)區(qū)總?cè)丝?87.6萬。長春市地處處平原、自自然區(qū)位四四通八達、、地質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)穩(wěn)固，為為大規(guī)模房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造造了良好的的開發(fā)條件件。長春市人文文科教氛圍圍濃厚，眾眾多高等院院校、科研研院所云集集，一方面面使得居民民素質(zhì)和收收入不斷提提高，另一一方面吸引引了眾多畢畢業(yè)生留在在長春謀求求發(fā)展，間間接形成了了對房地產(chǎn)產(chǎn)商品巨大大的潛在需需求。一、城市背背景分析-長春基本情情況-GDP總量量與增長速速度長春市GDP總量保保持較快增增長，經(jīng)濟濟實力不斷斷提升,2008年年達到2588億，，位列東北北10城市市第四。長春將建設(shè)設(shè)國內(nèi)最大大、世界第第三的國際際汽車城；全國最大汽汽車零部件件生產(chǎn)基地地；亞洲最最大軌道客客車研發(fā)及及生產(chǎn)基地地；全球最最大玉米生生物化工基基地。圖2-1長長春市2002-2007年GDP總量及增增長速度一、城市背背景分析-長春基本情情況-長春市經(jīng)濟濟發(fā)展?jié)摿α?007年年，在全國國15個副副省級城市市中，長春春市的經(jīng)濟濟總量排名名雖相對靠靠后，但是是增長速度度排在第一一位，表明明長春經(jīng)濟發(fā)發(fā)展后勁充充足。未來幾年，，預(yù)計東北北地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟仍將保保持較高的的增長率，，在與周邊邊城市的相相互促進帶帶動下，長長春的經(jīng)濟濟也將快速速發(fā)展。圖2-22007年15個副省級級城市經(jīng)濟濟總量對比比一、城市背背景分析-長春基本情情況-固定資產(chǎn)投投資增速及及占GDP比重從2004年開始，，長春固定定資產(chǎn)投資資總額開始始大幅上漲漲，到2007年投投資總額增增長接近2番。固定定資產(chǎn)投資資總額在GDP中所所占的比重重日益增大大，表明長長春市城市市經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展較為依依賴固定資資產(chǎn)投資的的增加，生生產(chǎn)性支出出大于消費費性支出，，消費性支支出相對有有限。圖2-32002-2007固定資資產(chǎn)投資增增速及占GDP比重重一、城市背背景分析-長春基本情情況-居民消費能能力2007年年人均可支支配收入達達到12811元，，近五年增增幅均在12%以上上，居民生生活水平得得到顯著提提高。隨著國家家實施振興興東北老工工業(yè)基地政政策，東北北經(jīng)濟持續(xù)續(xù)向好發(fā)展展，還將為為居民提供供大量的增增收機會，，預(yù)計未來來幾年居民民可支配收收入還將穩(wěn)穩(wěn)步提升。。圖2-4人人均可支支配收入水水平及增長長率一、城市背背景分析-長春經(jīng)開區(qū)區(qū)基本情況況2009年年經(jīng)開區(qū)計計劃GDP達到342億元，，增長20%，經(jīng)濟濟增長動力力澎湃。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)基本本特征郊區(qū)化趨勢勢明顯。隨著城區(qū)發(fā)發(fā)展集中度度的不斷提提高，目前前中心城區(qū)區(qū)的可開發(fā)發(fā)土地較少少，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)逐漸漸向城區(qū)周周邊延伸。近三年，土土地供應(yīng)充充足，成交交量急劇萎萎縮。一線品牌開開發(fā)商聚集集，大盤林林立。隨著國內(nèi)一一線大牌房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司進入入，大盤數(shù)數(shù)量急劇增增加，樓盤盤品質(zhì)迅速速提升，市市場競爭不不斷加劇。房價低且穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展。。作為二線城城市，長春春市房價相相對較低，，近期基本本穩(wěn)定，房房價下調(diào)空空間不大，，但是繼續(xù)續(xù)上漲仍需需等待整個個市場的回回暖。二手房市場場開始活躍躍。長春二手房房市場發(fā)展展一直比較較緩慢，買買賣交易不不夠活躍；；2008年以來，，隨著外來來流動人口口的增加，，房屋租賃賃市場開始始活躍。剛性需求為為主。居民購房目目的以自住住、自用為為主，投資資行為較少少。改善型需求求增加迅速速。長春市住宅宅市場已進進入追求品品質(zhì)的時期期，眾多家家庭開始考考慮改善居居住環(huán)境，，高品質(zhì)樓樓盤成為主主要選擇對對象。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地市場分分析1、2003-2008年土土地出讓情情況2003-2005年，長春春土地出讓讓面積增長長幅度較為為緩慢，2006年年因棚戶區(qū)區(qū)改造導(dǎo)致致土地突然然放量，上上漲幅度達達74%。。2007年受宏觀觀調(diào)控影響響，土地出出讓面積有有所降低，，約520萬平方米米，但成交交總額未降降。2008年出讓讓面積持續(xù)續(xù)下降。2、土地出讓均均價長春土地出出讓價格整整體表現(xiàn)平平穩(wěn)。2007年起起，受樓市市價格猛增增的推動作作用，土地地價格也迅迅速攀升。。08、09年上半半年土地市市場仍在調(diào)調(diào)整中。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地市場分分析3、人均居住面面積長春市人均均居住面積積增長較為為穩(wěn)健。自自2003年以來，，平均每年年以一平方方米的速度度增長。截截止2007年末，，人均居住住面積已達達27平方方米。長春春房地產(chǎn)市市場開始以以改善型居居住為市場場主流。4、2007開開發(fā)商拿地地情況隨著萬科、、中海、保保利、綠地地、和黃、、中信的進進入，外地地企業(yè)在長長春拿地數(shù)數(shù)量已占2/3。外外地企業(yè)的的進入，直直接加劇了了競爭，將將有效提升升樓盤的綜綜合品質(zhì)，，同時也會會大大推動動地價和房房價的上漲漲。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地市場分分析2008年年前三季度度按城區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計的經(jīng)營營性用地成成交情況1、各城區(qū)區(qū)土地出讓讓面積及規(guī)規(guī)劃建筑面面積汽車工業(yè)園園區(qū)土地成成交量最大大，其次為為凈月區(qū)，，本項目所所在的經(jīng)開開區(qū)位列第第三位；規(guī)規(guī)劃的建筑筑面積經(jīng)開開區(qū)最多，，表明未來三年本本區(qū)域?qū)⒓休^多密密度大、容容積率高的的高層項目目。圖3-32008年前3季季度各城區(qū)區(qū)經(jīng)營性用用地成交面面積及規(guī)劃劃建筑面積積一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-土地市場分分析2、各城區(qū)樓面面地價均值值二道區(qū)的平平均樓面地地價最高，，經(jīng)開區(qū)的平平均樓面地地價基本處處于最低水水平，僅為二道區(qū)區(qū)的40%，為683.2元元/平方米米。根據(jù)本項目的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)計計算，樓面面地價為911元/平方米，高于經(jīng)開開區(qū)樓面地地價均值，，若按照同同區(qū)域同等等價格水平平競爭的話話，本項目目將不具備備優(yōu)勢。2008年年前三季度度按城區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計的經(jīng)營營性用地成成交情況圖3-42008年前3季季度各城區(qū)區(qū)經(jīng)營性用用地成交樓樓面地價均均值一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-房地產(chǎn)投資資情況從房地產(chǎn)投投資額來看看，長春房房地產(chǎn)投資資處于快速速增長階段段。2004年年和2005年受到到“8.31”政策策實施的影影響，投資資額增長速速度放緩。。2007年起開始始快速增長長，達到260億，，增幅49%，2008年開開發(fā)投資額額約350億，同比比增長36%，與其其他城市相相比，其增增長表現(xiàn)出出明顯的滯滯后性。也也與2007-2008年的的市場大背背景相關(guān)，，同時也說說明前幾年年受到壓抑抑的投資額額在近兩年年得到釋放放。如圖3-5。從房地產(chǎn)投投資與GDP總值和和固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總額額的對比分分析來看，，長春市的的房地產(chǎn)投投資均屬于于基本正常常的范疇，，說明整體行業(yè)發(fā)發(fā)展與地方方經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展相匹配配，屬于健健康、良性性的市場發(fā)發(fā)展階段，，沒有出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)泡泡沫，為未未來發(fā)展奠奠定了良好好的基礎(chǔ)。見圖3-6與表3-4。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-房地產(chǎn)投資資情況圖3-62003-2007年房地地產(chǎn)投資分分別占GDP及固定定資產(chǎn)投資資比重一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-房地產(chǎn)投資資情況圖3-52003-2007年長春春市房地產(chǎn)產(chǎn)投資總額額及增長率率一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-新建商品住住宅情況全市新建商商品住宅平平均價格水水平2007年年是長春市市商品住宅宅價格的分分水嶺，2004年年到2006年商品品住宅均價價基本保持持在2200元/平平方米，2007年年在全國房房價快速上上漲的背景景下，長春春市商品住住宅均價以以61.68%的漲漲幅上升到到3528元/平方方米，進入入2008年以來宏宏觀調(diào)控效效果開始逐逐步顯現(xiàn)，，商品住宅宅均價出現(xiàn)現(xiàn)小幅回落落，見圖3-7。圖3-72004年-2008年長長春市商品品住宅均價價變化一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-新建商品住住宅情況長春市房地地產(chǎn)的開工工面積連續(xù)續(xù)幾年保持持較大幅度度的增長，，2005-2008年，開開工面積基基本翻番，，同時銷售售面積增長長也較快，，基本與建建設(shè)面積保保持同步，，銷售面積積與開工面面積的比值值一直保持持在25-30%之之間，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率偏低。。3、住宅開開工量、銷銷售量一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-新建商品住住宅情況2007-2008年年各行政區(qū)區(qū)域住宅均均價住宅均價在在2800-4000元之間間，區(qū)域差差價不明顯顯。一、城市背背景分析-長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場-新建商品房房情況各城區(qū)商品品住宅市場場概況城區(qū)產(chǎn)品類型樓盤規(guī)模樓盤均價面積區(qū)間未來走向中心區(qū)（南關(guān)、朝陽）長春市老城區(qū)，商業(yè)中心，高層、小高層為主，寫字樓為輔。樓盤規(guī)模較小，6萬平方米以下的樓盤占37%。4000元/平方米以上42-120平方米的中小戶型占86%。土地稀缺，價格仍將上漲，產(chǎn)品以小戶型為主，大盤向南部延伸。綠城區(qū)（含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）西部，以多層、小高層為主，高層產(chǎn)品較少。規(guī)模較大，占地10-20平方米的項目占85%左右。3300-3500元/平方米100-150平方米之間，區(qū)內(nèi)中等收入人群為目標(biāo)客戶。07年出讓土地較多但面積較小，未來預(yù)計中檔項目占市場主力。寬城區(qū)城市后開發(fā)區(qū)域，以多層為主，城市化水平較低規(guī)模較大，多集中在40萬平方米以上，且品質(zhì)一般。2500-3000元/平方米，但由于位置原因，個案相差較大。大小戶型均等，各面積區(qū)間產(chǎn)品都有，面積區(qū)間不夠集中。市政設(shè)施的不斷完善將提升區(qū)域的價值，未來屬于大盤角力的時代。二道區(qū)（含經(jīng)開區(qū)）城市向東南方向發(fā)展的主要門戶，從多層逐漸向高層轉(zhuǎn)變。中等規(guī)模，占地10萬平方米以下的樓盤占70%。3500元/平方米左右。70-200平方米，小戶型較少，由于學(xué)校較多，小戶型具備投資價值。機場的建設(shè)將帶動本區(qū)域的發(fā)展，未來價格仍有上漲空間。凈月開發(fā)區(qū)屬于風(fēng)景區(qū)，產(chǎn)品以別墅為主，普通住宅較少。遠離市區(qū)，土地供應(yīng)充足，多為大盤。普通住宅3000元/平方米左右，別墅10000元/平方米。多為大戶型，200平方米以上戶型居多。大盤帶動區(qū)域發(fā)展，隨著優(yōu)質(zhì)土地的減少且多為別墅產(chǎn)品，未來競爭不大。表3-5長長春市各各城區(qū)房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展概況序項目目基本情況況

一、城城市背景分分析二、項目背背景分析三、項目基基本定位四四、開發(fā)發(fā)策略建議議目錄二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿?jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)是長長春市未來來城市發(fā)展展的主要方方向，成立立15年，，年均GDP增長46.6%，2008年GDP占長春春約15%，目前已已有汽車制制造、生物物制藥、飲飲料加工等等工業(yè)企業(yè)業(yè)入駐園區(qū)區(qū)，并成為為推動經(jīng)開開區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的重要要力量。隨著南部新新城建設(shè)加加速，相關(guān)關(guān)市政配套套設(shè)施的逐逐步完善，，本區(qū)域?qū)⒕邆浯蛟煸斐鞘幸涣髁骶幼∩鐓^(qū)區(qū)的潛質(zhì)。。區(qū)域交通環(huán)環(huán)境路網(wǎng)已基本本形成，且且周邊設(shè)有有公交路線線和輕軌車車站，便于于出行；同同時距離環(huán)環(huán)城高速公公路很近，，去往機場場、其他城城區(qū)和周邊邊城市都比比較便利。。區(qū)域消費主主體住宅物業(yè)消消費主體主主要為區(qū)域域內(nèi)和周邊邊城區(qū)的居居民、行政政事業(yè)單位位工作人員員和工業(yè)企企業(yè)員工。。項目商業(yè)配配套的目標(biāo)標(biāo)客戶主要要為本項目目住戶以及及部分周邊邊居民，另另外隨著會會展經(jīng)濟和和空港經(jīng)濟濟的發(fā)展，，預(yù)計未來來將帶來數(shù)數(shù)量比較龐龐大的流動動消費人群群。二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征-重點住宅物物業(yè)供應(yīng)情情況分析項目名稱位置開盤時間建筑面積（平方米）銷售價格（元/平米）面積范圍（平方米）項目點評萬科洋浦花園楊浦大街合肥路交匯處2008年6月17.9萬5500（精裝）兩居89、三居101-150品牌認知度高、產(chǎn)品為精裝修、銷售較為平穩(wěn)魯輝國際城遠達大街東預(yù)計2008年11月203.3萬3500一居42-49、兩居59-90、三居102-120體量大開發(fā)周期長、品質(zhì)較為普通安華美郡東南胡大路2008年7月8.77萬3500一居41-55、兩居61-89、三居134位置一般、銷售速度不高、多為區(qū)域客戶天琴灣臨河路268號2007年6月9.17萬6550兩居86、三居125-150、空中別墅200環(huán)境優(yōu)良、園林突出、項目口碑好、現(xiàn)銷售接近尾聲眾成一品東南衛(wèi)星路南煙臺街西預(yù)計2009年上半年11.56萬3600一居44-55、兩居74-90、三居108-130緊鄰城鐵、現(xiàn)為積累客戶階段高格藍灣吉林大路臨河街交匯處2008年5月53萬4350一居49、兩居85-116、三居118-138位置較佳、景觀優(yōu)良、項目品質(zhì)中等、銷售情況一般玫瑰谷凈月大街聚業(yè)大街交匯處2008年5月一期13萬花園洋房5400別墅8650四居171、聯(lián)排245-290、雙拼275-292、獨棟351-421環(huán)境優(yōu)良、園林突出、項目品質(zhì)高、銷售較為平穩(wěn)保利羅蘭香谷硅谷大街電臺街交匯處2008年6月70萬高層4600別墅8500一居43、兩居87-90、三居134-147、聯(lián)排246-287位置較佳、園林精致細膩、項目品質(zhì)高口碑好、銷售速度較快中海國際社區(qū)規(guī)劃路以南102國道以北2008年5月106萬3800兩居88-105、三居125-154、四居168、空中別墅219位置較偏、項目品質(zhì)較高、產(chǎn)品線齊全、銷售速度較快二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征-重點住宅物物業(yè)供應(yīng)分分析項目名稱位置開盤時間建筑面積（平方米）銷售價格（元/平米）面積范圍（平方米）項目點評中海水岸馨都南環(huán)路彩織街交匯處2007年1月32.2萬4000兩居105、三居125-140項目品質(zhì)高東皇先鋒長吉路武漢路交匯處2008年10月17.8萬3300一居51-53、二居81、三居101-104項目小戶型居多，采用多項高科技技術(shù)，銷售較快浦東明珠臨河街浦東路交匯處2007年6月7.3萬4050二居78、三居105-128位置較好，品質(zhì)一般、現(xiàn)為尾房東方萬達城會展大街珠海路交匯處2008年3月34.5萬3900一居43-67、二居99-102、三居110-140緊鄰北海公園、品牌知名度較高、銷售較好巴洛克鉑宮東南湖大路666號——60005200（精裝）一居47-79、兩居116酒店公寓，市場接受度較低澳海東方一號浦東大街東武漢路南2008年7月30萬3700二居95、三居97地處經(jīng)開區(qū)核心，銷售較好楓林園東環(huán)城路自由大街交匯處2008年9月21.5萬3600一居40、二居80、三居95政府定向銷售，部分外銷，小戶型接受度較高天成領(lǐng)寓長吉南路合肥路交匯處2008年8月7.3萬3500一居50、二居62-94、三居103-127品質(zhì)一般，小戶型接受度較高中意之尊經(jīng)開區(qū)東方廣場2008年1月6.3萬3400一居55-76、二居88-109、三居122-156項目一期大部分為定向銷售，目前已售完，二期開盤待定、品質(zhì)較好二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征-重點住宅物物業(yè)供應(yīng)分分析國內(nèi)一線品品牌開發(fā)商商、高品質(zhì)質(zhì)樓盤、大大盤開發(fā)模模式普遍得得到長春市市購房消費費者的認可可，銷售速速度較快。。市場已經(jīng)逐逐步接受高高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品，目前前銷售均價價已超過3000元/平方方米。本項目地塊塊附近房地地產(chǎn)項目：：“眾誠一一品東南””、“安華華美郡”目目前銷售價價格或預(yù)計計銷售價格格均處于3500元元/平方米米左右，所所在區(qū)域周周邊城區(qū)房房價區(qū)間3500-4500元/平方方米，為本本項目2009年定定價提供了了市場參考考依據(jù)。80-110平方米米的兩到三三居產(chǎn)品屬屬于主力戶戶型；40-55平平方米小戶戶型產(chǎn)品市市場接受度度也較高。。二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征-配套商業(yè)業(yè)物業(yè)分析析在開發(fā)項目目中配套商商業(yè)物業(yè)銷銷售普遍不不太理想，，銷售率偏偏低，表明明區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍有待待進一步培培養(yǎng)，商業(yè)業(yè)物業(yè)有效效需求不足足。區(qū)域內(nèi)內(nèi)有佳泰帝帝景城（19.7萬萬平米，賓賓館、寫字字樓和商業(yè)業(yè)）值得關(guān)關(guān)注。區(qū)域內(nèi)不同同商業(yè)物業(yè)業(yè)銷售價格格相差較大大，周邊商商業(yè)氛圍相相對濃厚的的配套商業(yè)業(yè)物業(yè)售價價較高；反反之通常采采用低價策策略帶動銷銷售。區(qū)域內(nèi)目前前沒有大型型的集中商商業(yè)物業(yè)對對外銷售或或出租，尚尚無輻射整整個區(qū)域的的商業(yè)中心心。二、項目背背景分析-區(qū)域市場場特征-配套商業(yè)業(yè)物業(yè)分析析項目銷售價格商鋪面積銷售情況點評眾誠一品東南待定50-200平米預(yù)計09年上半年開盤距離本項目較近，主要以生活配套設(shè)施為主萬達東方城7200元/平米80-300平米銷售率30%項目進入現(xiàn)房銷售階段，商業(yè)物業(yè)銷售不好高格藍灣11000元/平米200-1000平米銷售率10%比鄰繁華大街，商業(yè)價格高，銷售難度大中海水岸馨都5000元/平米100-350平米銷售率50%地理位置較偏，依靠社區(qū)規(guī)模，目前經(jīng)營情況中等天成領(lǐng)寓6500元/平米150-300平米未開始銷售經(jīng)開區(qū)政府對面，位置較好中意之尊6800元/平米64-300平米銷售率30%價格較高，位置無優(yōu)勢，商業(yè)物業(yè)銷售不好亞泰櫻花苑7800元/平米500-2000平米銷售率80%由于亞泰大街已具有一定的商業(yè)氛圍，故價格較高南航世紀(jì)苑4800元/平米150-2500平米只有15套銷售位置距主要街道存在一定距離，小區(qū)檔次相對較低表4-2區(qū)區(qū)域內(nèi)配配套商業(yè)物物業(yè)銷售情情況二、項目背背景分析-項目SWOT分析析-優(yōu)勢優(yōu)勢1、地塊占占地面積32萬平方方米，自成成一體，總總建筑面積積達到100萬平方方米，具有有規(guī)模優(yōu)勢勢，可按照照新興城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)去去規(guī)劃，形形成豐富的的產(chǎn)品線，，以滿足不不同客戶的的需求。2、地塊緊緊靠世紀(jì)廣廣場，五條條城市干道道和次干道道連接世紀(jì)紀(jì)廣場，周周邊路網(wǎng)建建設(shè)基本完完成，輕軌軌站近在咫咫尺，交通通出行便捷捷，方式多多樣。3、西聯(lián)會會展中心，，緊鄰空港港，會展經(jīng)經(jīng)濟和空港港經(jīng)濟的輻輻射不可小小覷；4、西距南南部新城核核心區(qū)約3公里，已已經(jīng)與南部部新城融為為一體，形形成共生共共榮的局面面。5、世紀(jì)廣廣場環(huán)島是是市中心區(qū)區(qū)通往旅游游度假勝地地-凈月區(qū)區(qū)的交通要要道。6、經(jīng)開區(qū)區(qū)動力澎湃湃的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展前景，，是支撐地地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的基基本保障。。二、項目背背景分析-項目SWOT分析析-劣勢劣勢1、周邊生生活配套設(shè)設(shè)施缺乏，，地塊北側(cè)側(cè)為工業(yè)園園區(qū)，尚未未形成居住住氛圍。2、距中心心城區(qū)較遠遠，周邊路路網(wǎng)條件雖雖然較好，，但公共交交通不夠發(fā)發(fā)達。3、屬于城城鄉(xiāng)結(jié)合部部，購房者者對該區(qū)域域住宅產(chǎn)品品認知度偏偏低。4、項目東東北緊鄰供供熱廠，東東南臨環(huán)城城高速，煙煙塵、噪音音污染降低低了地塊價價值，將影影響購房者者的購買信信心。二、項目背背景分析-項目SWOT分析析-機會機會1、南部新新城的快速速崛起，三三點一線的的戰(zhàn)略關(guān)系系，地處城城市發(fā)展的的主要方向向，開發(fā)前前景良好。。2、長春市市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展已進入入升級換代代階段，居居民改善型型需求不斷斷增長。3、長春以以及經(jīng)開區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展展動力澎湃湃，將吸引引更多的資資金、企業(yè)業(yè)和人員進進入，將會會對房地產(chǎn)產(chǎn)提出更高高的要求。。4、經(jīng)過一一段時期的的調(diào)整，長長春房地產(chǎn)產(chǎn)市場將進進入理性穩(wěn)穩(wěn)健的發(fā)展展階段。二、項目背背景分析-項目SWOT分析析-威脅威脅1、未來1-2年，，項目周邊邊將有34萬平方米米的土地放放量和項目目開發(fā)，將將直接與本本項目正面面競爭。2、越來越越多的國內(nèi)內(nèi)一線品牌牌開發(fā)商在在長春低價價拿地，他他們有可能能是我們有有力的對手手。3、拆遷遷的風(fēng)險險很大，，若地塊塊拆遷受受阻，開開發(fā)工期期將延遲遲同時帶帶來大量量財務(wù)費費用和額額外支出出，從而而影響項項目投資資回報率率。4、本項項目土地地為“非非七通一一平”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，對對市政基基礎(chǔ)設(shè)施施配套與與項目開開發(fā)的同同步問題題應(yīng)給予予極大的的關(guān)注。。序項項目基本本情況一一、城城市背景景分析二二、項項目背景景分析三、項目目基本定定位四、開發(fā)發(fā)策略建建議目錄三、項目目基本定定位-定位依依據(jù)1、經(jīng)濟濟環(huán)境和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境長春市房房地產(chǎn)市市場與城城市經(jīng)濟濟同步發(fā)發(fā)展，狀狀態(tài)良好好；南部部區(qū)域成成為長春春新興的的城市副副中心，，且已具具有了一一定成熟熟度。3、項目目的位置置特征和和規(guī)模效效應(yīng)項目近百百萬平方方米的體體量，在在定位時時將考慮慮不同的的物業(yè)類類型和產(chǎn)產(chǎn)品類型型的配比比，以滿滿足不同同的城市市功能和和各類消消費者的的需求，，同時提提高項目目的盈利利水平。。2、長春春市城市市發(fā)展空空間規(guī)劃劃根據(jù)《長長春市總總體規(guī)劃劃（2004-2020）》》，城市市未來主主要發(fā)展展方向為為“雙心心”-人人們廣場場中心和和人民大大街南部部副中心心；“三三翼”-西南、、東南和和東北三三個主方方向；““多組團團”-邊邊緣組團團。其中中不難看看出，正正南和東東南是主主發(fā)展方方向，意意味著經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)城市化化作用日日益明顯顯，具備備打造宜宜居新城城的多種種條件。。三、項目目基本定定位-總體定定位2、開發(fā)發(fā)方向打造面向向中產(chǎn)階階級的公公園式宜宜居新城城1、項目目開發(fā)主主題定位位本案處于于城市東東南部快快速發(fā)展展的城市副中中心，未來城城市發(fā)展展?jié)摿Υ蟠?，空間間層次豐豐富，景景觀條件件好，總總盤量大大，適宜宜做中高高端產(chǎn)品品，開發(fā)發(fā)主題定定位是長春市大大型多功功能生態(tài)態(tài)園林式式復(fù)合型型城區(qū)三、項目目基本定定位-對城市的的意義本項目是是長春市市東南部部地區(qū)為為數(shù)不多多的大規(guī)規(guī)模復(fù)合合型城區(qū)區(qū)項目，，對于完成成新區(qū)城城市功能能，塑造造城市形形象，提提升地區(qū)區(qū)總體價價值，共共同構(gòu)造造長春南南部新城城都具有有重要的的意義。。三、項目目基本定定位-指導(dǎo)思想想本項目將將作為一一個復(fù)合合型城市市街區(qū)項項目嵌入入長春市市東南部部都市設(shè)設(shè)計網(wǎng)格格之中。這意味味著該區(qū)區(qū)除了要創(chuàng)創(chuàng)造一個個安靜祥祥和、空空氣清新新、景色色優(yōu)美、、親切宜宜人的居居住環(huán)境境之外，，同時還還要為城城市創(chuàng)造造休閑、、健身、、購物、、交流等等豐富多多彩的生生活方式式。以多樣化化的物業(yè)業(yè)類型為為多種混混合功能能提供可可能。同同時，多多樣化的的物業(yè)類類型也將將豐富區(qū)區(qū)域的空空間形態(tài)態(tài)。三、項目目基本定定位-指導(dǎo)思想想從城市規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計的角角度考慮慮社區(qū)規(guī)規(guī)劃、建建筑設(shè)計計問題：：規(guī)劃、景景觀、建建筑三位位一體；；因時、因因地、因因人制宜宜，強調(diào)調(diào)景觀體體系間的的聯(lián)系；；努力探索索具有原原創(chuàng)意義義的、符符合長春春市特色色的新居居住形態(tài)態(tài)。三、項目目基本定定位-規(guī)劃設(shè)計計理念規(guī)劃的基基本思想想1、原則則保持2：8比比例的商商住比，，綜合考考慮地區(qū)區(qū)的未來來發(fā)展，，本項目目西南側(cè)側(cè)地塊商商業(yè)價值值潛力巨巨大，是是本項目目開發(fā)重重要的利利潤來源源，也是是項目住住宅部分分重要賣賣點，建建議做多多種商業(yè)業(yè)類型的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃和開開發(fā)，要要點是把把握開發(fā)發(fā)節(jié)奏和和開發(fā)模模式，以以減少資資金壓力力。2、運用用多種規(guī)規(guī)劃手段段，在基基本保持持容積率率要求的的情況下下，盡可可能多地地建設(shè)多多種類型型的花園園洋房，，旨在形形成差異異化，提提升項目目總體品品質(zhì)，迎迎合地區(qū)區(qū)消費偏偏好，獲獲取良好好的開發(fā)發(fā)收益。。三、項目目基本定定位-規(guī)劃設(shè)計計理念規(guī)劃的基基本思想想3、統(tǒng)籌籌地塊內(nèi)內(nèi)外的景景觀空間間，統(tǒng)一一規(guī)劃，，內(nèi)外景景觀相融融合，在在整個項項目區(qū)，，形成一一個巨型型的公園園景觀體體系。充充分利用用大環(huán)境境優(yōu)勢---城城市綠化化帶及項項目本身身規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，建建立一個個內(nèi)外結(jié)結(jié)合的大大景觀系系統(tǒng)?？偪傮w以自自然山水水式園林林風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)率全園園，主要要體現(xiàn)在在標(biāo)志物物建筑、、總體地地形塑造造、中心心景觀峽峽谷、組組團間主主題公園園、小區(qū)區(qū)干道兩兩側(cè)及外外圍與城城市干道道綠化隔隔離帶景景觀部分分。4、機場場職工團團購的20萬平平米，自自成體系系，保證證提供良良好的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和后期期物業(yè)服服務(wù)。三、項目目基本定定位-總平面圖圖三、項目目基本定定位-鳥瞰圖三、項目目基本定定位-立面效果果圖三、項目目基本定定位-立面效果果圖三、項目目基本定定位-立面效果果圖三、項目目基本定定位-立面效果果圖三、項目目基本定定位-園林景觀觀效果圖圖三、項目目基本定定位-園林景觀觀效果圖圖三、項目目基本定定位-園林景觀觀效果圖圖序項項目基本本情況一一、城城市背景景分析二二、項項目背景景分析三三、項項目基本本定位四、開發(fā)發(fā)策略建建議目錄區(qū)域定位位—完善新新區(qū)城市市功能，，確立城市副中中心的總體定定位開發(fā)主題題—長春市大大型多功功能生態(tài)態(tài)園林復(fù)復(fù)合型城城區(qū)開發(fā)原則則—高舉產(chǎn)品品主義旗旗幟，做做好宅，，不做豪豪宅產(chǎn)品規(guī)劃劃—社區(qū)復(fù)合合，組團團純粹，，景觀最最大化的的原則推廣策略—建立“好宅””標(biāo)準(zhǔn)體系，，樹立標(biāo)桿，，引領(lǐng)市場“好宅”標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系—科技住宅、人人文住宅、健健康住宅、生生態(tài)住宅四、開發(fā)策略略建議-基本策略四、開發(fā)策略略建議-總體物業(yè)配比比按照“社區(qū)復(fù)復(fù)合，組團純純粹”的原則則進行總體規(guī)規(guī)劃。作為一個大的的城市功能區(qū)區(qū)，本項目的的物業(yè)類型包包括中高檔住宅（花園洋房、、多層電梯洋洋房、小高層層白領(lǐng)公寓寓、高層寬景景公寓等）、、商業(yè)（風(fēng)情商業(yè)街街、主題賣場場、社區(qū)配套套底商）、商務(wù)酒店、SOHO商商務(wù)公寓四種?？偨ㄖ娣e約約90萬平米米，其中1、各種類型型商業(yè)約19萬平米，包包括地下4.5萬平米，，約占總面積積的20%2、各種類