濟南金冠毛紡廠改造策劃報告

濟南金冠毛紡廠改造策劃報告天鴻地產(chǎn)2010年12月項目的發(fā)展設想

金冠廠房現(xiàn)狀分析舊廠房改造案例目錄項目的綜合優(yōu)勢我們的任務：遵循“拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，打造宜居宜業(yè)環(huán)境”城市發(fā)展戰(zhàn)略要求，以濟南新東站的規(guī)劃建設和濱河新區(qū)的開發(fā)為契機，將田園新城片區(qū)打造成“濟南東部的活力熱點區(qū)域”，為當?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的居住、就業(yè)及生活環(huán)境！金冠毛紡廠現(xiàn)狀項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)項目的未來——文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)金冠毛紡廠現(xiàn)狀分析歷城賽馬場地塊東客站初步選址壩王路

規(guī)劃的劉智遠路工業(yè)北路王舍人鎮(zhèn)實驗中學金冠廠房

廠房區(qū)位——位于濟南新東站片區(qū)10新東站片區(qū)高新區(qū)奧體文博片區(qū)華山、張馬片區(qū)目前，以濱河新區(qū)開發(fā)及新東站的規(guī)劃建設為契機，該片區(qū)與華山片、張馬片區(qū)共同構(gòu)成濱河新區(qū)東段三大核心，并與高新區(qū)、奧體文博政務區(qū)南北方向一字排開，將成為城市發(fā)展新的增長點。廠房區(qū)位——位于濟南新東站片區(qū)金冠廠房金冠冠毛毛紡紡廠廠現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析濟南南金金冠冠毛毛紡紡廠廠位位于于作作為為新新東東客客站站核核心心的的田園園新新城城片片區(qū)區(qū)總用用地地范范圍圍東東側(cè)側(cè)區(qū)區(qū)域域，，地地處處濱濱河河新新區(qū)區(qū)東東段段的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點；；南南鄰鄰工工業(yè)業(yè)北北路路、、東東臨臨壩壩王王路路，，交交通通便便利利，，區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯。。濟南南金金冠冠毛毛紡紡集集團團有有限限責責任任公公司司的的金金冠冠毛毛紡紡廠廠占占地地約約103畝（（現(xiàn)現(xiàn)有有舊舊廠廠房房面面積積約約4萬平平米米））。。經(jīng)前前期期調(diào)調(diào)研研，，并并與與國國土土部部門門確確認認：：金金冠冠毛毛紡紡廠廠生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營已已停停止止數(shù)數(shù)年年，，廠廠區(qū)區(qū)職職工工基基本本下下崗崗待待業(yè)業(yè)，，廠廠房房處處于于閑閑置置，，其其負負債債額額高高達達近近3億元元。。金金冠冠集集團團現(xiàn)現(xiàn)已已將將其其廠廠房房和和設設備備等等相相關(guān)關(guān)資資產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押給給長長城城資資產(chǎn)產(chǎn)濟濟南南辦辦事事處處、、東東方方資資產(chǎn)產(chǎn)青青島島辦辦事事處處等等債債務務人人，，目目前前法法院院已已對對金金冠冠集集團團上上述述資資產(chǎn)產(chǎn)予予以以查查封封保保全全。。金冠冠毛毛紡紡廠廠現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析金冠冠毛毛紡紡廠廠破破舊舊的的廠廠房房現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營功功能能的的喪喪失失、、以以及及雜雜亂亂的的周周邊邊環(huán)環(huán)境境，，已已與與當當?shù)氐爻浅鞘惺邪l(fā)發(fā)展展面面貌貌快快速速更更新新、、構(gòu)構(gòu)建建現(xiàn)現(xiàn)代代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)體體系系的的迫迫切切需需求求相相脫脫節(jié)節(jié)，，制制約約區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展。。因其其土土地地性性質(zhì)質(zhì)為為劃劃撥撥，，且且只只有有待待金金冠冠毛毛紡紡廠廠償償還還上上述述債債務務并并對對資資產(chǎn)產(chǎn)解解封封后后，，才才能能由由市市土土地地儲儲備備中中心心進進行行收收儲儲，，因因此此目目前前不不具具備備收收儲儲和和再再開開發(fā)發(fā)的的條條件件。。舊廠廠房房改改造造案案例例案例例：：北北京京??798藝術(shù)術(shù)區(qū)區(qū)項目目概概況況北京京798藝術(shù)術(shù)區(qū)區(qū)位位于于北北京京市市朝朝陽陽區(qū)區(qū)酒酒仙仙橋橋大大山山子子地地區(qū)區(qū)，，坐坐落落于于北北京京七七星星華華電電科科技技集集團團有有限限責責任任公公司司（（簡簡稱稱七七星星集集團團））所所屬屬的的718大院院，，總總建建筑筑面面積積23萬平平方方米米。。這這里里匯匯集集了了畫畫廊廊、、設設計計室室、、藝藝術(shù)術(shù)展展示示空空間間、、藝藝術(shù)術(shù)家家工工作作室室、、時時尚尚店店鋪鋪、、餐餐飲飲酒酒吧吧等等眾眾多多的的文文化化藝藝術(shù)術(shù)元元素素。。截截止止目目前前，，入入駐駐北北京京798藝術(shù)術(shù)區(qū)區(qū)的的畫畫廊廊、、藝藝術(shù)術(shù)家家個個人人工工作作室室以以及及動動漫漫、、影影視視傳傳媒媒、、出出版版、、設設計計咨咨詢詢等等各各類類文文化化機機構(gòu)構(gòu)400余家家，，分分別別來來自自法法國國、、意意大大利利、、英英國國、、荷荷蘭蘭、、比比利利時時、、德德國國、、日日本本、、澳澳大大利利亞亞、、韓韓國國、、中中國國大大陸陸、、中中國國臺臺灣灣、、中中國國香香港港等等國國家家和和地地區(qū)區(qū)。。北京京798藝術(shù)術(shù)區(qū)區(qū)項目目主主題題北京京798藝術(shù)術(shù)是是21世紀紀初初在在原原有有工工業(yè)業(yè)建建筑筑閑閑置置空空間間的的基基礎礎上上逐逐漸漸發(fā)發(fā)展展起起來來，，以以當當代代藝藝術(shù)術(shù)為為特特色色的的藝藝術(shù)術(shù)區(qū)區(qū)?！，F(xiàn)現(xiàn)已已成成為為中中國國文文化化藝藝術(shù)術(shù)的的展展覽覽、、展展示示中中心心，，成成為為國國內(nèi)內(nèi)外外具具有有影影響響力力的的文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)。。項目目主主題題作為文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)之一的北京京798藝術(shù)區(qū)，云集集了眾多的藝藝術(shù)、文化界界名流，眾多多的藝術(shù)機構(gòu)構(gòu)、眾多的時時尚企業(yè)。北北京798創(chuàng)意文化節(jié)旨旨在推動798藝術(shù)區(qū)文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，798藝術(shù)區(qū)每天都都在通過不同同的藝術(shù)形式式向世人展示示著798特有的藝術(shù)氛氛圍，各大國國際品牌如索索尼公司、摩摩托羅拉公司司、法國靡西西、意大利DIOR、歐米茄、寶寶馬汽車、中中國雅虎門戶戶網(wǎng)站等都在在這里舉行過過宣傳推廣活活動，798藝術(shù)區(qū)品牌已已經(jīng)形成，它它已經(jīng)成為崇崇尚時尚商家家的首選。藝術(shù)文化活動動當代藝術(shù)展覽覽、展示、交交流活動、文文化藝術(shù)講座座、多媒體藝藝術(shù)展映、實實驗戲劇表演演、現(xiàn)代舞蹈蹈表演、先鋒鋒設計展覽、、大型文化晚晚會等等。高端商業(yè)活動動時裝表演、產(chǎn)產(chǎn)品推介會、、新聞發(fā)布會會、聯(lián)誼會、、大型會議、、各種公關(guān)PARTY、大型演唱會會等等。項目發(fā)展成就就2003年北京798藝術(shù)區(qū)被美國國《時代周刊》評為全球最有有文化標志性性的22個城市藝術(shù)中中心之一。同同年，美國《新聞周刊》將這里評選為為年度世界TOP12，首次把中國國北京列入其其中，原因之之一就是798藝術(shù)區(qū)的存在在和發(fā)展，證證明了北京作作為世界之都都的能力和未未來潛力。2004年北京被列入入美國《財富》雜志一年一度度評選世界有有發(fā)展性十二二個城市之一一入選理由之之一是798。798建筑改造方案案是威尼斯十十二個中國優(yōu)優(yōu)秀建筑展之之一，是2004年北京雙十年年優(yōu)秀建筑展展重要展品。。2006年，北京798藝術(shù)區(qū)分別被被朝陽區(qū)、北北京市政府列列為首批文化化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)之一；；被中關(guān)村管管委會評為中中關(guān)村電子城城文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，798作為“創(chuàng)意地地區(qū)、文化名名園”的氛圍圍已經(jīng)形成。。案例：上海??8號橋風韻8號橋總占地7萬多平方米，，建筑面積逾逾12萬平方米。原原為上海汽車車制動器廠舊舊工業(yè)廠房，，經(jīng)過新的設設計和模式改改造，并同時時注入時尚、、創(chuàng)意的元素素，保留的舊舊廠房現(xiàn)已成成為現(xiàn)代城市市景觀的新景景象。8號橋的命名也也有其特別意意義：形象上上每一座建筑筑物都有天橋橋相連；內(nèi)涵涵上，它是連連接國內(nèi)外各各創(chuàng)意咨詢專專業(yè)服務團隊隊的溝通之橋橋。8號橋的建筑設設計素材取自自于建國中路路的城市元素素，通透的玻玻璃外墻體充充分滿足創(chuàng)意意人士視覺空空間的創(chuàng)意需需求。創(chuàng)意8號橋內(nèi)匯集了了與創(chuàng)意相關(guān)關(guān)的各行各業(yè)業(yè)，并且不斷斷發(fā)展，衍生生。同時無論論是建筑設計計，園區(qū)規(guī)劃劃還是活動策策劃，始終創(chuàng)創(chuàng)造著最新的的創(chuàng)意園區(qū)模模式，把創(chuàng)意意行業(yè)進行完完美嫁接。科技區(qū)內(nèi)擁有高科科技硬件與軟軟件設施。它它可以實現(xiàn)信信息收集、整整合、發(fā)布以以及園區(qū)對內(nèi)內(nèi)管理、對外外服務等一系系列應用功能能，實現(xiàn)全信信息覆蓋，為為在此工作的的人們創(chuàng)造更更方便，更高高效率的服務務。時尚8號橋同時賦予予人們與眾不不同的時尚理理念。最I(lǐng)N、最熱的派對對活動每個月月都會在這里里舉行。原創(chuàng)創(chuàng)、優(yōu)秀的藝藝術(shù)作品都會會在這里展出出。張揚著不不失本色，含含蓄卻又保存存著獨特的個個性，傳統(tǒng)與與現(xiàn)代的結(jié)合合。項目概況項目位置：建建國中路8-10號建筑層數(shù)：共共9棟樓，其中最最高創(chuàng)意大樓為5層，占地面積：10,000平方米建筑面積：20,000平方米開業(yè)時間：2004年12月運營商：時尚尚生活中心8號橋由思南路路、建國中路路與重慶南路路環(huán)繞而成，，處于城市中中心地帶，臨臨近淮海中路路商圈，交通通方便快捷。。區(qū)位項目主題產(chǎn)業(yè)定位文化時尚聚集集地8號橋產(chǎn)業(yè)定位位以建筑設計計、設計咨詢詢、影業(yè)制作作等現(xiàn)代服務務外包為主，，商鋪多為配配套設施餐飲飲、美容及相相關(guān)創(chuàng)意零售售。8號橋的租戶包包括眾多的知知名建筑設計計公司、咨詢詢公司，才能能支持其租金金水平項目運營情況況良好，出租租率為90%左右以策劃、建筑筑設計類公司司為主。8號橋依靠自身身優(yōu)越的地理理位置和硬件件設施，營造造了不輸于中中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓的辦公公條件，吸引引了知名服務務業(yè)企業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)生中心城區(qū)區(qū)區(qū)甲級寫字字樓的替代品品競爭。辦公區(qū)域商業(yè)區(qū)域綜合區(qū)域客戶類型及特特征種類分布數(shù)量比例建筑及室內(nèi)設計1223%公關(guān)、廣告及平面設計服務917%服裝設計與藝術(shù)設計學校36%藝術(shù)畫廊12%雜志、電影24%時尚創(chuàng)意展示店鋪611%園區(qū)配套服務設施815%其他1222%總計53100%國家分布數(shù)量比例中國內(nèi)地1834%港澳臺1834%日本59%英國59%美國24%法國24%加拿大12%澳大利亞12%葡萄牙12%總計53100%業(yè)態(tài)組合豐富富，創(chuàng)意產(chǎn)品品以及功能方方面很好詮釋釋創(chuàng)意產(chǎn)品餐飲天與地中華料理、清水町日本料理、卡卡圖澳大利亞餐廳休閑Fabrique酒吧零售游龍民間藝術(shù)創(chuàng)意中心、創(chuàng)意書店、上海守百文化藝術(shù)有限公司服務上海新時尚旅行社有限公司、上海肯友貿(mào)易有限公司產(chǎn)品定位于創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)品，與與園區(qū)整體定定位相吻合；；主要服務客群群是園區(qū)內(nèi)企企業(yè)以及目的的性消費較強強的目標消費費者；項目通過對老老建筑的改造造，本身營造造出創(chuàng)意時尚尚的感覺，商商業(yè)定位的同同時，通過空空間的裝修的的打造，營造造出創(chuàng)意空間間，使用功能能上的創(chuàng)意性性。9號樓餐飲服務零售8號橋配套商業(yè)業(yè)主要包括7家餐飲商家、、4家零售商家、、2家服務商家、、1家娛樂商家。。餐飲占到了半半數(shù)以上，主主要服務項目目及周邊的商商務人群，裝裝飾講究，異異國風格鮮明明。零售商家集中中在5號樓的大廳，，以創(chuàng)意商品品為主。休閑主要商家分布布特色商家肯有3s，集沙龍、商商店、學校于于一體的概念念店，不僅代代理了PAULMITCHELL、LebelComestics等國際專業(yè)沒沒法產(chǎn)品，同同時提供專業(yè)業(yè)的美發(fā)服務務?？嫌岩揽颗c知知名美發(fā)產(chǎn)品品公司的關(guān)系系，會定期的的邀請這些公公司的美發(fā)師師來舉辦講座座，為個人提提供造型及護護理方面的知知識。美發(fā)造型酒吧上海唯一的一一家既是法國國餐廳，酒吧吧又是俱樂部部的Fabrique，是外籍人士士及本地高收收入階層樂于于光顧的高檔檔社交場所；；該酒吧的特色色在于將酒吧吧與法式餐廳廳結(jié)合起來，，滿足了上海海成熟派對人人群對感性的的酒吧氛圍要要求，又擁有有溫馨的餐飲飲空間；同時為了滿足足不同的音樂樂口味，每周周會舉行特定定主題的表演演活動特色商家創(chuàng)意中餐館香港導演唐季季禮所經(jīng)營的的連鎖餐廳，，以粵、川系系的創(chuàng)意菜為為主，內(nèi)部陳陳設上帶有強強烈的廟宇裝裝飾元素和風風格，中國味味濃厚的環(huán)境境氛圍，在上上海九江路、、香港中環(huán)德德已立街、九九龍尖沙嘴分分別設有連鎖鎖店。創(chuàng)意書店&書吧8號橋客群相對對較為固定，，基本為目的的性消費，通通常商家營業(yè)業(yè)時間為晚8點止。隨著濟南新東東站的規(guī)劃選選址確定及濱濱河新區(qū)的快快速開發(fā)，該該片區(qū)的區(qū)域域價值已迎來來巨大提升的的預期，區(qū)域域功能定位必必將調(diào)整，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進進一步優(yōu)化升升級。而金冠冠毛紡廠恢復復原有生產(chǎn)功功能已基本不不可實現(xiàn)，且且短期無法實實現(xiàn)收儲，現(xiàn)現(xiàn)已與區(qū)域發(fā)發(fā)展面貌更新新的需求相違違背。而作為具有豐豐厚文化、人人文底蘊的歷歷史名城，作作為山東省雙雙核發(fā)展城市市之一，作為為山東省省會會和濟南都市市圈的核心，，在新時期又又將成為連接接省際社會、、文化及經(jīng)濟濟交流的樞紐紐中心。濟南南具有大力發(fā)發(fā)展文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)的堅實實基礎和發(fā)展展契機，而金金冠毛紡廠卻卻有條件成為為承接上述發(fā)發(fā)展的有力載載體。調(diào)研結(jié)論項目發(fā)展設想想保留既有工業(yè)業(yè)文化記憶改改造工業(yè)遺遺址

打造區(qū)區(qū)域最具特色色文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)融合多種設計計風格的創(chuàng)意意改造以文化、藝術(shù)術(shù)創(chuàng)意核心的的休閑中心近85％出租率的經(jīng)營物業(yè)創(chuàng)意酒店、主主題餐廳、會會所、活動交交流中心傳統(tǒng)與時尚匯匯集的文化、藝術(shù)術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)最傳統(tǒng)的也是是最時尚的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，國國內(nèi)國際的創(chuàng)創(chuàng)意交流平臺臺；展現(xiàn)齊魯藝術(shù)術(shù)風采，彰顯顯品位與魅力力的文化、藝藝術(shù)中心。設計獨特的"租戶共享空間間”通過特色的創(chuàng)創(chuàng)意空間改造造吸引眾多文文化創(chuàng)意類、、藝術(shù)類及時時尚類的企業(yè)業(yè)入駐。包括括海內(nèi)外的知知名服裝設計計、影視制作作、畫廊、廣廣告、公關(guān)、、媒體、頂級級餐飲等公司司。為這些企企業(yè)營造充足足的"租戶共共享空空間"。比如如商務務中心心、企企業(yè)會會所、、員工工餐廳廳、休休閑后后街、、陽光光屋頂頂、小小花園園等互互動的的空間間，使使不同同領(lǐng)域域的藝藝術(shù)工工作者者和各各類時時尚元元素可可以互互相碰碰撞，，更能能夠激激發(fā)靈靈感和和創(chuàng)意意。在在這里里更能能產(chǎn)生生世界界級的的作品品與產(chǎn)產(chǎn)品。。創(chuàng)建時時尚風風貌挖掘廠廠房原原有建建筑價價值、、歷史史工業(yè)業(yè)文化化價值值、藝藝術(shù)價價值和和經(jīng)濟濟價值值，并并運用用新的的設計計和模模式改改造，，為歷歷史的的留存存注入入時尚尚、創(chuàng)創(chuàng)意的的元素素，使使保留留的舊舊廠房房成為為現(xiàn)代代城市市景觀觀的新新景象象，也也促進進了設設計創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的的形成成。婉拒非非創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)對入駐駐企業(yè)業(yè)設置置一定定的標標準要要求，，其中中最主主要的的就是是必須須是和和創(chuàng)意意有關(guān)關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，而一一些傳傳統(tǒng)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)即使使出的的租金金高，，租的的面積積大，，但也也可能能被““拒之之門外外”。。品牌給給予與與自我我提升升初期可可以較較低的的租金金來吸吸引一一些有有品牌牌的創(chuàng)創(chuàng)意企企業(yè)入入駐，，從而而吸引引其他他更多多的企企業(yè)，，并漸漸漸地地帶動動整個個園區(qū)區(qū)的知知名度度，從從而逐逐步凝凝聚品品牌影影響力力，同同時兼兼容適適當?shù)牡男∑笃髽I(yè)入入住比比例，，可通通過這這個平平臺幫幫助一一些小小企業(yè)業(yè)提升升他們們的品品牌價價值。。這是是一個個借和和給的的過程程，也也是一一個循循環(huán)復復始的的滾雪雪球模模式，，最后后金冠冠創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)和和這些些創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)的品品牌效效應會會越做做越強強，從從而獲獲得更更長遠遠的發(fā)發(fā)展。。保留修修復的的工業(yè)業(yè)遺址址建筑筑，將將以獨獨具鮮鮮明的的歷史史文化化特色色，承承續(xù)濟濟南工工業(yè)發(fā)發(fā)展的的歷史史文脈脈，成成為展展現(xiàn)泉泉城創(chuàng)創(chuàng)意文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的窗口口。項目的的綜合合優(yōu)勢勢通過優(yōu)優(yōu)化改改造，，在原原有4余萬萬平米米廠房房的基基礎上上，可可擴充充廠房房面積積3-4萬萬平米米，