重慶恒德集團(tuán)茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報課件

恒德集團(tuán)重慶茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報“恒德●五洲智匯”2010.12.25BusinessPark恒德集團(tuán)重慶茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報“恒德●五洲智匯”2匯報提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒三、重慶的發(fā)展機遇四、茶園板塊分析五、本項目發(fā)展分析六、本項目盈利模式設(shè)計七、項目分期開發(fā)策略八、項目首期開盤營銷推廣策略匯報提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒三、重慶的發(fā)展機遇四、茶中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進(jìn)行自身總部的選址，在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟(jì)增長點?？梢哉f，總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器城市國際化水平與競爭力的重要標(biāo)志1、總部經(jīng)濟(jì)概念中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很總部基地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型集管理、研發(fā)、營銷展示，商務(wù)接待等企業(yè)活動的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級的需求

智力密集型知識密集型總部基地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型3、總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺總部基地正式投入運營。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區(qū)域性的企業(yè)總部基地。2005年2005-2010年3、總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡4、總部基地的效用總部平臺總部文化總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地發(fā)揮明顯的內(nèi)聚功能和擴(kuò)散功能。提升區(qū)域的科技創(chuàng)新能力，幫助區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實現(xiàn)不同社會、商業(yè)等文化之間的共存、對話、互補、共榮及整合，形成兼容并包、開放、創(chuàng)新的多元文化。4、總部基地的效用總部平臺總部文化總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地發(fā)揮明5、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項目銷售/招商政府獨立開發(fā)成立投資公司開發(fā)項目招商綜合開發(fā)總部基地開發(fā)模式成立投資公司開發(fā)項目招商熟地供應(yīng)設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件開發(fā)項目/銷售/招商無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵開發(fā)模式分析5、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項目銷售/招商政開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)四大優(yōu)勢，以此來支撐企業(yè)總部基地的發(fā)展。區(qū)域交通政策產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域在城市站位中具備優(yōu)勢；若居城市中心區(qū)域更具備配套上優(yōu)勢，同時減少項目開發(fā)成本；若偏離城市中心，注重打造商務(wù)配套，才能滿足客群商務(wù)、辦公需求。以企業(yè)為主導(dǎo)的總部基地開發(fā)，目標(biāo)為實現(xiàn)利潤，政策優(yōu)惠單一；以政府為主導(dǎo)的總部基地建設(shè)，兼顧經(jīng)濟(jì)和社會效益，對目標(biāo)客戶提供稅收優(yōu)惠、財政補貼，在政策上具備更強的優(yōu)勢。交通暢通，道路體系發(fā)達(dá)；到車站、機場、城市中心方便快捷。所在區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融業(yè)）較為發(fā)達(dá)；若區(qū)域本身具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為后期招商提供便利；若區(qū)域、區(qū)域周邊缺乏多樣化的產(chǎn)業(yè)，項目后期鎖定客戶成為重點解決問題。區(qū)域交通政策區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域交通開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)，新興區(qū)域的開發(fā)規(guī)模較大，而越靠近城市中心區(qū)域，開發(fā)規(guī)模越小。規(guī)劃上一般會根據(jù)目標(biāo)企業(yè)行業(yè)類型進(jìn)行分區(qū)，以便加強內(nèi)部的聚集力和資源整合；總部基地在規(guī)劃時會考慮中高檔次的商業(yè)配套，以便滿足企業(yè)的商務(wù)、生活需求。獨棟商務(wù)產(chǎn)品一般為4-5層，可滿足企業(yè)辦公各功能需求；面積區(qū)間由幾百至幾千㎡變化，一般4-5層獨棟商務(wù)樓為600-2000㎡左右；根據(jù)個別企業(yè)的特別需求提供定制服務(wù)。企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的打造，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象總部基地的商業(yè)規(guī)劃定位為中高檔次的商業(yè)配套，大型總部基地商服業(yè)態(tài)更為豐富：星級酒店以滿足商務(wù)接待；大型商業(yè)街、會所，滿足娛樂、休閑、運動等需求；公寓配套，滿足員工居住置業(yè)需求；培訓(xùn)中心，以便滿足商務(wù)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等需求。商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔6、總部基地的完整價值鏈總部基地的完整價值鏈?zhǔn)袌龆ㄎ划a(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運作銷售/招商物業(yè)管理資產(chǎn)運營產(chǎn)業(yè)聚集地產(chǎn)開發(fā)人口聚集商務(wù)發(fā)展6、總部基地的完整價值鏈總市場定位產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運作銷售/招商二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到底如何去運作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到案例分享1/北京豐臺總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運作的重點項目，北京市政府列為重點外資工程之一。以五星級酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。區(qū)位北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)總占地65公頃總建面145萬㎡綠化率50%容積率1.59建筑形態(tài)獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓總投資60億元建設(shè)周期3-5年面積區(qū)間1200-6000㎡規(guī)模500余座配套金融廣場6萬㎡；瑪雅島酒店2.1萬㎡商業(yè)配套12.5萬㎡；總部小公寓（30-50㎡）千余套；總部大講堂1600㎡。案例分享1/北京豐臺總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運作優(yōu)勢解讀：交通條件：道路交通、軌道交通、鐵路干線發(fā)達(dá)，至機場交通便捷。優(yōu)惠政策：凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。案例分享1/北京豐臺總部基地生態(tài)優(yōu)勢：城區(qū)內(nèi)最大占地面積，最多單體數(shù)量的總部樓集群以及總規(guī)劃50%的綠化率，使得生態(tài)性與建筑的結(jié)合達(dá)到最緊密。區(qū)域優(yōu)勢：與朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園、金融街，亦莊開發(fā)區(qū)等周邊幾個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)形成互補，成為城市新經(jīng)濟(jì)中心。

優(yōu)勢解讀：案例分享1/北京豐臺總部基地生態(tài)優(yōu)勢：城區(qū)內(nèi)最案例分享1/北京豐臺總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，以科技型企業(yè)為主，涉及8大行業(yè)的近40個領(lǐng)域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、汽車等；企業(yè)實力：其平均注冊資金近一億元，北京以外企業(yè)約占40%以上；代表企業(yè)：河北邢臺旭陽焦化集團(tuán)新加坡德龍控股大連冰山集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機（集團(tuán)）有限公司中國航天時代電子公司長征火箭技術(shù)股份有限公司中鐵一局集團(tuán)有限公司中國電器工業(yè)協(xié)會世紀(jì)東方國鐵電訊科技有限公司七匹狼實業(yè)有限公司新興鑄管集團(tuán)有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司深圳市海洋王投資發(fā)展有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司山西華夏星源集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(集團(tuán))有限公司中工工程機械成套有限公司株洲南車時代電氣股份有限公司中國質(zhì)量認(rèn)證中心總部大唐國際化工技術(shù)研究院中國銀行北京科技大道支行河南省宛西制藥股份有限公司哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心北京方大炭素科技有限公司河南羚銳制藥股份有限公司北京中鐵華升房地產(chǎn)中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中國洛陽浮法玻璃集團(tuán)七匹狼投資股份有限公司博鰲亞洲論壇北京沙龍杭州陽光時代律師事務(wù)所案例分享1/北京豐臺總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐案例分享1/北京豐臺總部基地配套40000平米的五星級酒店，40000平米總部小公寓，125000平米的商業(yè)配套，健身中心、休閑會所以及幾十個200-500平米不等的風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；國際醫(yī)療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等案例分享1/北京豐臺總部基地配套40000平米的五星級酒案例分享1/北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享1/北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享1/北京豐臺總部基地盈利模式：銷售（6000-7000元/平米）營銷推廣模式：主動聯(lián)系外地企業(yè)，增加成交基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；參加各種經(jīng)濟(jì)會議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)帶動銷售；主動聯(lián)系外地企業(yè)駐京機構(gòu)，增進(jìn)其對總部基地的了解，促進(jìn)成交；組織各種大型營銷推廣活動。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費達(dá)7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入80萬元贊助2004年科博會用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型“總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會、研討會、峰會等)活動。

學(xué)術(shù)界：總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的MBA班直接把實踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。案例分享1/北京豐臺總部基地盈利模式：銷售（6000-7案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地

青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：1089畝投資規(guī)模：37.3億元總建筑面積：69萬m2容積率：1.6綠地率：28％案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地青羊工業(yè)總部基地

本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經(jīng)呈現(xiàn)，基本全部入駐，三期于今年年底交付使用，四期正在建設(shè)之中（目前正在銷售），五、六期已經(jīng)規(guī)劃完成。4期目前銷售均價在5000元每平米左右。建筑產(chǎn)品為獨棟建筑，面積區(qū)間在1800—4800平米。案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分別大于20萬和50萬，可按地方實得部分的60%和40%支持企業(yè)發(fā)展三年；二、新引進(jìn)的企業(yè)當(dāng)年的稅收地方實得部分大于50萬和200

萬，按地方實得部分的40%和50%支持發(fā)展；三、新引進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年稅收地方實得部分大于100萬，所得稅地方實得部分的50%支持企業(yè)發(fā)展三年。招商優(yōu)惠政策案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分招商招商成果企業(yè)選擇目標(biāo)：世界500強、國內(nèi)行業(yè)500強、有潛力快速成長優(yōu)秀中小企業(yè)。招商率：青羊工業(yè)總部基地1-3期開發(fā)建設(shè)完成，實現(xiàn)100%招商，4期招商接近尾聲。地理屬性：入駐總部基地128家企業(yè)，市外97家，市內(nèi)41家。行業(yè)屬性：研發(fā)、銷售、總部型企業(yè)128家，占92.8%；生產(chǎn)型企業(yè)10家，占7%；企業(yè)實力：世界500強企業(yè)3家，全國500強企業(yè)5家，工業(yè)行業(yè)百強企業(yè)45家，中外合資企業(yè)3家。代表企業(yè)：案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地招商成果企業(yè)選擇目標(biāo)：世界500強、國內(nèi)行業(yè)500強、有潛力配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城案例分享2/成都青羊工業(yè)總部產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地

空港總部公園位于成都“南部新城”空港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心，距離機場2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體。

空港總部公園，以國際頂級商務(wù)理念，匯聚世界500強及行業(yè)精英，聚合總部商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，打造互為價值鏈的高度集約型建筑群體。

空港總部公園，以國際5A級硬件標(biāo)準(zhǔn)，營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和諧……讓商務(wù)辦公不再產(chǎn)生疲憊和壓力，而變成一種超然享受。

空港總部公園，于成都商務(wù)門戶，鑄就千畝5A國際商務(wù)城。

案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地空港總部公園位于成藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（435—4600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價6500元/平米左右，二批次目前咨詢價在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期超級SHOPPINGMALL|與國際商務(wù)時尚共生

商務(wù)城，也是一座生活城。為人而規(guī)劃，為人而建筑，空港總部公園細(xì)致考慮到了生活的每一面。龐大而完備的SHOPPINGMALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規(guī)劃完畢。配套設(shè)施案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地超級SHOPPINGMALL|與國際商務(wù)時尚共生配套設(shè)施優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不低于500萬人民幣、當(dāng)年納稅縣級所得部分達(dá)100萬元以上的新引進(jìn)企業(yè)，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣級所得部分，實行“11555”財政扶持政策（前兩年給予100%補助，后三年給予50%補助）等，并且對于從雙流縣外新引進(jìn)年實現(xiàn)上繳稅收超過500萬元的總部企業(yè)，新購置辦公用房的，按500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補助；租賃辦公用房的，按8元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)補助。這些對企業(yè)利好的制度規(guī)定，主要采取直補和暗補的方式進(jìn)行，不僅降低了企業(yè)入駐園區(qū)的門檻，更是金融危機發(fā)生以來對入駐雙流總部園區(qū)的企業(yè)給予的很高的稅收優(yōu)惠，充分體現(xiàn)了雙流政府新時期對“促就業(yè)，保增長”政策的理解和務(wù)實引進(jìn)、拓展招商的積極思路和探索。

案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地招商優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策1、裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、甲級配置、低門檻入駐2、免租政策：針對行業(yè)龍頭企業(yè)，可免租半年（免租期開始時間從交付使用起計算）3、租金優(yōu)惠政策：采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品案例總結(jié)：1、從運營模式上來看凡事以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的BusinessPark均以銷售為主2、以上三個案例在招商過程中無一例外政府都給予了各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)筑巢3、從產(chǎn)業(yè)類型上看總部基地的產(chǎn)業(yè)以智力密集型為主，如企業(yè)總部管理中心、研發(fā)高科技、生物醫(yī)藥、軟件開發(fā)等4、從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看均截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，形成信息互動、資源共享的效果，從而形成內(nèi)聚效應(yīng)。5、從區(qū)位上來看均坐落于城市相對邊緣地帶，據(jù)核心區(qū)有一定距離，又有很好的通達(dá)性。6、從園區(qū)功能上來看已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在管理、研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。7、從園區(qū)規(guī)劃來看均表現(xiàn)為低容積率，高綠化率，園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美建筑多以小體量多層為主8、從園區(qū)配套上來講商務(wù)配套、商業(yè)配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經(jīng)成了影響園區(qū)品質(zhì)和檔次的關(guān)鍵因素案例總結(jié)：1、從運營模式上來看凡事以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的Busi三、重慶的發(fā)展機遇中西部地區(qū)唯一直轄市中國5大中心城市之一長江上游的經(jīng)濟(jì)中心內(nèi)陸唯一國家級新區(qū)—兩江新區(qū)內(nèi)陸開放高地的雙引擎—兩路寸灘保稅港區(qū)，西永綜合保稅港區(qū)審視重慶：重慶的發(fā)展已進(jìn)入國家戰(zhàn)略的高度......三、重慶的發(fā)展機遇中西部地區(qū)唯一直轄市中國5大中心城市之一長“聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議第2次選擇在重慶發(fā)布《2010年貿(mào)易和發(fā)展報告》，具有十分特殊的意義。”聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議秘書長素帕猜說，“重慶是一個獨一無二的地點，可以激發(fā)新的思路和思索，希望我們的思想可以在這個地區(qū)生根發(fā)芽?！鄙虅?wù)部副部長易小準(zhǔn)隨后發(fā)表講話指出，聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議選擇在重慶發(fā)布《貿(mào)易和發(fā)展報告》，這是聯(lián)合國對中國發(fā)展模式的充分肯定，也是對重慶打造內(nèi)陸開放高地的極大支持，有助于促進(jìn)重慶市貿(mào)易快速發(fā)展。重慶榮譽：在美國《福布斯》雜志評出中國10個變化最大的城市中，重慶排名第十，成為中西部惟一入選城市；

重慶引入世界500強企業(yè)總量已居西部第一

重慶，已不僅是中國的重慶，她屬于全世界！“聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議第2次選擇在重慶發(fā)布《2010年貿(mào)易和發(fā)展報重慶機遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯過了30年前深圳特區(qū)發(fā)展的機遇，也錯過了20年前浦東新區(qū)發(fā)展的機遇，又錯過了10年前濱海新區(qū)發(fā)展的機遇，那么如今，不要再錯過重慶發(fā)展的機遇！重慶邁開走向世界的步伐，西部總部基地，舍我其誰？重慶機遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯過了3四、茶園板塊分析本案茶園新區(qū)是直轄重慶新一輪城市總體規(guī)劃確定的城市副中心

坐落于市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間，東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢突出新區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地75平方公里，到2020年城市人口將達(dá)到50萬人

生態(tài)文化居住區(qū)行政商貿(mào)總部區(qū)康體娛樂休閑區(qū)港口物流加工區(qū)四、茶園板塊分析本案茶園新區(qū)是直轄重慶新一輪城市總體規(guī)劃確定茶園新區(qū)為重慶六大城市副中心之一，重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)。與西部重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的西永園區(qū)形成齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢。作為城市副中心定位，近幾年來茶園的發(fā)展顯得相對比較滯緩，已經(jīng)被同作為城市副中心定位的西永一舉超越交通和區(qū)域配套不成熟嚴(yán)重制約區(qū)域發(fā)展解決發(fā)展瓶頸改善交通，縮短心理距離加強區(qū)域生活配套茶園新區(qū)為重慶六大城市副中心之一，重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流打通交通關(guān)節(jié)，減少心理距離、完全融入主城、強化區(qū)域配套將是茶園大發(fā)展的必由之路，否則在西永和兩江新區(qū)的夾擊中茶園將被邊緣化。意識到危機，茶園開始加速奔跑......打通交通關(guān)節(jié)，減少心理距離、完全融入主城、強化區(qū)域配套意識到交通大突破慈母山隧道2011年，慈母山隧道將全面貫通。這條隧道將連接朝天門大橋，全面打通茶園與火車站、飛機場的急速通道，屆時，從茶園出發(fā)，到火車站僅15分鐘，到機場不過25分鐘；南山隧道同時，東水門及千廝門大橋已動工修建，與之相連的南山隧道將同期完工，至此，茶園新區(qū)至江北僅需15分鐘，至渝中區(qū)僅需15分鐘。兩條輕軌正在修建輕軌6號線和8號線，也將在茶園新區(qū)設(shè)置站點。三條快速通道內(nèi)環(huán)、一環(huán)、二環(huán)高速干道連通茶園唐家沱大橋、郭家沱大橋、魚嘴大橋規(guī)劃建造中的三座大橋連接兩江新區(qū)，屆時茶園將融入兩江新區(qū)，給茶園的發(fā)展帶來更大動力

茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大加強

交通大突破慈母山隧道茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大配套大發(fā)展引入西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級醫(yī)院以及重慶市11中和龍門浩職業(yè)中學(xué)、珊瑚中學(xué)、珊瑚小學(xué)、南坪實驗幼兒園等五大名校啟動建設(shè)中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、文化藝術(shù)中心、圖書館、博物館等文化體育場館項目總占地135畝，由市政府投資3.5億元建設(shè)我市最大的公交樞紐站

隨著南岸區(qū)政府行政中心的遷入，將極大的拉帶動茶園新區(qū)的城市元素擴(kuò)展與升級

茶園，開始加速發(fā)展配套大發(fā)展引入西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級醫(yī)院隨產(chǎn)業(yè)大提速茶園新城規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港國際港區(qū)等占地25個平方公里的三大工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。以TCL移動通信、廣東美的集團(tuán)、寧波雅戈爾集團(tuán)、重慶機電控股集團(tuán)、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司和勁佳印務(wù)為龍頭的企業(yè)集群正逐步形成。同時作為世界500強企業(yè)的德國巴斯夫化工和ZAKSPEED跑車兩大項目已確定落戶茶園，這對茶園在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢來說，無疑是一個利好消息。預(yù)計2010年聚集了百余家企業(yè)的工業(yè)園產(chǎn)值將超過400億元，工業(yè)正成為茶園城市發(fā)展的強勁引擎。產(chǎn)業(yè)大提速茶園新城規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港國際港區(qū)企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶是進(jìn)軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機遇誰就搶得先機?。】偛拷?jīng)濟(jì)催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶總部五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營。項目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級酒店、商務(wù)會展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目整體設(shè)計檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護(hù)成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個組團(tuán)的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計感不夠，風(fēng)格過于單一項目整體設(shè)計檢視：3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項目調(diào)性，是項目制造影響力的關(guān)鍵3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項目的區(qū)位隨著茶園板塊的價值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對外輻射力和對內(nèi)的聚合力都會大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨棟式辦公會引發(fā)強烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項目的傳播5.）本項目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實力優(yōu)勢4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項目所在地塊相對比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費者對開發(fā)商的運營能力會有所疑慮劣勢W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進(jìn)軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機會，為催生總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，為本項目創(chuàng)造了先機。項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩江新區(qū)肯定也會出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對較弱，因此會影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會對本項目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢也會對本項目造成直接影響4.）成都相對于重慶市場有較強的客戶分流作用，因為成都總部基地發(fā)展相對成熟，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對領(lǐng)先與重慶。T項目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重！?。⊥怀鰞?yōu)勢弱化劣勢把握機會減弱威脅如何項目SWOT分析將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強項目的輻射力，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強化自身商業(yè)配套優(yōu)勢，大力渲染總部經(jīng)濟(jì)帶給茶園的美好未來，提升項目調(diào)性把握機會強調(diào)總部經(jīng)濟(jì)在重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時在對外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競爭時突出自身規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)域政策優(yōu)勢。項目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強調(diào)茶園板塊未來價值，極力5、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項目利益最大化呢？5、項目產(chǎn)品研究本項目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓總部辦公物業(yè)本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨棟本項目小高層辦公流線型錯落設(shè)計比較抓眼球，主流別墅級辦公物業(yè)在多樣性上還不錯，但是設(shè)計風(fēng)格和戶型太趨于雷同，完全沒有個性，且視覺品質(zhì)比較低總部辦本項目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項目的主要現(xiàn)小高層其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè)其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè)其他案例別墅級辦公產(chǎn)品設(shè)計比較青羊工業(yè)總部基地總部辦通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在設(shè)計風(fēng)格、個性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè)通過對比來看，本項目的別墅級物業(yè)無論在要做就做更好總部辦別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈送，提高項目性價比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃別墅辦公物業(yè)可提升價值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI別墅級物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈送，供中小企業(yè)使用。別墅級物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦針對聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主總部公寓本項目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項目主要現(xiàn)金流貢總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素?？偛抗目臻g形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟(jì)型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對本項目配套，而且要輻射整個片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費商業(yè)配套商業(yè)定位本項目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項目是難以有效消化的商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費需求2、滿足總部基地辦公運轉(zhuǎn)需求郵政、銀行、快遞特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財政、外經(jīng)委、計委、公安.....等一站式服務(wù)商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是茶園新城配套。功能配置營銷展示大型會議培訓(xùn)中心商務(wù)會所恒溫泳池商務(wù)會展小型會展中心也是本項目標(biāo)志性建筑，既是本項目配套也是6、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營向銀行抵押套現(xiàn)項目建成后運營+板塊價值提升帶動后期土地升值收益6、本項目盈利模式設(shè)計總部辦公物業(yè)+配套公寓實現(xiàn)全銷售酒店+7、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何保障項目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項目自身實際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運營，保持以開發(fā)園區(qū)的獨立和完整性7、項目開發(fā)分期策略項目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運營后物業(yè)價值會呈幾何級數(shù)增長，經(jīng)過時間會變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險，但是是本項目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金?？偛抗o疑是本項目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項目造血功能，正常持續(xù)開發(fā)瘦狗雖瘦，卻是項目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對后期會產(chǎn)生積極影響。每一期開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨立運營。二三期項目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價值提升將會獲取更大的溢價空間分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一8、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們該如何推售首期物業(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強區(qū)域價值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價的原因辦公別墅對于企業(yè)實力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對于花園別墅式辦公無切身體會，對于企業(yè)的實力和信心都存在疑慮，因此短期內(nèi)存在較大的銷售抗性。8、項目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實現(xiàn)銷售、入市物業(yè)先后順序?qū)椖康娜P影響分析2先推公寓產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以實現(xiàn)開盤快銷，可以迅速實現(xiàn)現(xiàn)金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現(xiàn)金流，但是和項目總推廣概念稍有相悖，在我們項目推公寓的時候同類競爭物業(yè)的出現(xiàn)可能會占得先機分流客戶。先推別墅產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以以重慶首個超大規(guī)模生態(tài)商務(wù)花園的概念取得市場先機，引導(dǎo)商務(wù)花園在重慶的潮流和概念，全新的業(yè)態(tài)推廣會迅速引起市場的關(guān)注，易于品牌的建立。劣勢：如前期招商蓄客的情況不理想會出現(xiàn)銷售阻滯，銷售周期長，現(xiàn)金回流緩慢，不利于項目持續(xù)滾動開發(fā)。入市物業(yè)先后順序?qū)椖康娜P影響分析2先推公寓產(chǎn)品：先推別墅我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位，又需要快速的現(xiàn)金回流，怎么辦？從前面的分期開發(fā)策略中我們可以找到一個能攻能守、兩全其美的方案：確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，兩種物業(yè)并行開發(fā)，增強市場抗風(fēng)險能力。我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者從前面的分期開發(fā)策略中我們可3公寓和別墅的推售關(guān)系項目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積累商務(wù)花園客戶為目的，也就是說我們的招商工作要提前啟動，當(dāng)開盤前商務(wù)花園的客戶積累數(shù)量夠多，結(jié)合價格策略小批量多頻次開盤加推，確保推出售罄。當(dāng)商務(wù)花園蓄客量不足，前期預(yù)招商情況不理想的情況下，我們立即啟動公寓的推廣銷售確?，F(xiàn)金流，在公寓銷售過程中全方位、多渠道啟動招商工作，為商務(wù)花園的推售做好充分的準(zhǔn)備工作。3公寓和別墅的推售關(guān)系項目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨棟、聯(lián)排、疊拼戶型各做一套精裝樣板房，示范區(qū)內(nèi)園林景觀真實呈現(xiàn)，讓客戶真實體驗生態(tài)別墅辦公優(yōu)越性（見下圖）2走出去、請進(jìn)來，主動拓展區(qū)內(nèi)外客戶，對于大型知名企業(yè)進(jìn)行DIY定制3聯(lián)合外地代理體系共同開發(fā)市場4認(rèn)真發(fā)掘各大行業(yè)協(xié)會和各商會組織資源，為項目快速銷售造勢5介于重慶發(fā)展的大好時機，借政府招商平臺大力推介本項目二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨棟、聯(lián)排、疊拼戶型各樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實景打造，需要提前動工營造，此樣板區(qū)意義重大，一是要讓客戶親身體驗，二是增強客戶對開發(fā)商的信心疊拼樣板房聯(lián)排樣板房獨棟樣板房樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實景打造，需由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力，提升本項目輿論影響力和高端形象，引起國內(nèi)市場關(guān)注一線城市主流報媒大版面軟文炒作門戶網(wǎng)站新聞炒作墻外開花墻內(nèi)香，啟動一線城市線上推廣三、推廣策略由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力區(qū)域內(nèi)推廣強化板塊價值、熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念強化優(yōu)勢：借兩條隧道、輕軌、與CBD的便捷關(guān)系熱炒茶園板塊未來價值，突出本項目利用重慶的戰(zhàn)略定位熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念，以其他城市的發(fā)展來印證總部基地價值，引起本地企業(yè)主和投資者關(guān)注政府制定入住總部基地優(yōu)惠政策出臺，南岸區(qū)政府對茶園新城高調(diào)營銷區(qū)域內(nèi)推廣強化板塊價值、熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念強化優(yōu)勢：聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機宣揚企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影響力，把握區(qū)域內(nèi)高端客戶市場線下活動造勢，制造影響力聯(lián)合政府召開西部總部經(jīng)濟(jì)論壇舉辦“恒德總部基地杯”全國高爾夫精英邀請賽一期開盤推廣執(zhí)行方案（略）聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機宣揚企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影匯報完畢，感謝聆聽，請各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地項目取得成功！2010年12月28日匯報完畢，感謝聆聽，請各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地恒德集團(tuán)重慶茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報“恒德●五洲智匯”2010.12.25BusinessPark恒德集團(tuán)重慶茶園總部基地項目發(fā)展思路匯報“恒德●五洲智匯”2匯報提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒三、重慶的發(fā)展機遇四、茶園板塊分析五、本項目發(fā)展分析六、本項目盈利模式設(shè)計七、項目分期開發(fā)策略八、項目首期開盤營銷推廣策略匯報提綱一、總部基地解讀二、案例借鑒三、重慶的發(fā)展機遇四、茶中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很多國內(nèi)知名企業(yè)出于戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，也紛紛開始重新進(jìn)行自身總部的選址，在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，總部經(jīng)濟(jì)成為許多中國大城市（如北京、上海）的經(jīng)濟(jì)增長點。可以說，總部經(jīng)濟(jì)在一定程度上成為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的有效手段。一、總部基地解讀一種全新高端城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的平臺推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器城市國際化水平與競爭力的重要標(biāo)志1、總部經(jīng)濟(jì)概念中國大陸已成為大量世界著名企業(yè)亞洲總部的所在地。與此同時，很總部基地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型集管理、研發(fā)、營銷展示，商務(wù)接待等企業(yè)活動的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級的需求

智力密集型知識密集型總部基地2、總部基地性質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的另類模式非生產(chǎn)型3、總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡全國的新概念。2005年真正浮出水面，北京豐臺總部基地正式投入運營。繼北京2003年打造總部基地并取得成功以來，以上海、廣州、深圳、武漢、廈門、沈陽、成都、南京為代表的大城市紛紛打造區(qū)域性的企業(yè)總部基地。2005年2005-2010年3、總部基地的發(fā)展2003年總部經(jīng)濟(jì)元年，始于北京，成為風(fēng)靡4、總部基地的效用總部平臺總部文化總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地發(fā)揮明顯的內(nèi)聚功能和擴(kuò)散功能。提升區(qū)域的科技創(chuàng)新能力，幫助區(qū)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實現(xiàn)不同社會、商業(yè)等文化之間的共存、對話、互補、共榮及整合，形成兼容并包、開放、創(chuàng)新的多元文化。4、總部基地的效用總部平臺總部文化總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部基地發(fā)揮明5、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項目銷售/招商政府獨立開發(fā)成立投資公司開發(fā)項目招商綜合開發(fā)總部基地開發(fā)模式成立投資公司開發(fā)項目招商熟地供應(yīng)設(shè)置企業(yè)開發(fā)條件開發(fā)項目/銷售/招商無論哪一種模式政府都是必須要參與的，政策的扶持尤為關(guān)鍵開發(fā)模式分析5、總部基地的特征分析地產(chǎn)商開發(fā)政府供地開發(fā)項目銷售/招商政開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、政策、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)四大優(yōu)勢，以此來支撐企業(yè)總部基地的發(fā)展。區(qū)域交通政策產(chǎn)業(yè)所在區(qū)域在城市站位中具備優(yōu)勢；若居城市中心區(qū)域更具備配套上優(yōu)勢，同時減少項目開發(fā)成本；若偏離城市中心，注重打造商務(wù)配套，才能滿足客群商務(wù)、辦公需求。以企業(yè)為主導(dǎo)的總部基地開發(fā)，目標(biāo)為實現(xiàn)利潤，政策優(yōu)惠單一；以政府為主導(dǎo)的總部基地建設(shè)，兼顧經(jīng)濟(jì)和社會效益，對目標(biāo)客戶提供稅收優(yōu)惠、財政補貼，在政策上具備更強的優(yōu)勢。交通暢通，道路體系發(fā)達(dá)；到車站、機場、城市中心方便快捷。所在區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融業(yè)）較為發(fā)達(dá)；若區(qū)域本身具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為后期招商提供便利；若區(qū)域、區(qū)域周邊缺乏多樣化的產(chǎn)業(yè)，項目后期鎖定客戶成為重點解決問題。區(qū)域交通政策區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域交通開發(fā)基礎(chǔ)條件分析企業(yè)總部基地的開發(fā)建設(shè)，一般具有區(qū)位、交通、開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)，新興區(qū)域的開發(fā)規(guī)模較大，而越靠近城市中心區(qū)域，開發(fā)規(guī)模越小。規(guī)劃上一般會根據(jù)目標(biāo)企業(yè)行業(yè)類型進(jìn)行分區(qū)，以便加強內(nèi)部的聚集力和資源整合；總部基地在規(guī)劃時會考慮中高檔次的商業(yè)配套，以便滿足企業(yè)的商務(wù)、生活需求。獨棟商務(wù)產(chǎn)品一般為4-5層，可滿足企業(yè)辦公各功能需求；面積區(qū)間由幾百至幾千㎡變化，一般4-5層獨棟商務(wù)樓為600-2000㎡左右；根據(jù)個別企業(yè)的特別需求提供定制服務(wù)。企業(yè)總部基地十分重視內(nèi)部景觀的打造，“生態(tài)”、“綠色”、“花園”等景觀理念是大部分總部基地的景觀主題。開發(fā)產(chǎn)品分析景觀規(guī)劃規(guī)模產(chǎn)品總部基地的規(guī)模與其所處的區(qū)域有關(guān)商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔次與形象總部基地的商業(yè)規(guī)劃定位為中高檔次的商業(yè)配套，大型總部基地商服業(yè)態(tài)更為豐富：星級酒店以滿足商務(wù)接待；大型商業(yè)街、會所，滿足娛樂、休閑、運動等需求；公寓配套，滿足員工居住置業(yè)需求；培訓(xùn)中心，以便滿足商務(wù)交流、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等需求。商服配套商服配套是總部基地非常重要的部分，直接關(guān)系到基地的檔6、總部基地的完整價值鏈總部基地的完整價值鏈?zhǔn)袌龆ㄎ划a(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運作銷售/招商物業(yè)管理資產(chǎn)運營產(chǎn)業(yè)聚集地產(chǎn)開發(fā)人口聚集商務(wù)發(fā)展6、總部基地的完整價值鏈總市場定位產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)運作銷售/招商二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到底如何去運作呢？它山之石，可以攻玉二、案例借鑒總部基地在重慶是種全新的地產(chǎn)開發(fā)模式，那么我們到案例分享1/北京豐臺總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運作的重點項目，北京市政府列為重點外資工程之一。以五星級酒店、總部小公寓、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心等完善配套設(shè)施形成一個總部聚集、集辦公、研發(fā)、產(chǎn)業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)新區(qū)。區(qū)位北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)總占地65公頃總建面145萬㎡綠化率50%容積率1.59建筑形態(tài)獨體獨棟、獨立產(chǎn)權(quán)、獨立冠名總部樓總投資60億元建設(shè)周期3-5年面積區(qū)間1200-6000㎡規(guī)模500余座配套金融廣場6萬㎡；瑪雅島酒店2.1萬㎡商業(yè)配套12.5萬㎡；總部小公寓（30-50㎡）千余套；總部大講堂1600㎡。案例分享1/北京豐臺總部基地英國道豐國際集團(tuán)在華投資運作優(yōu)勢解讀：交通條件：道路交通、軌道交通、鐵路干線發(fā)達(dá)，至機場交通便捷。優(yōu)惠政策：凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關(guān)村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術(shù)企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。案例分享1/北京豐臺總部基地生態(tài)優(yōu)勢：城區(qū)內(nèi)最大占地面積，最多單體數(shù)量的總部樓集群以及總規(guī)劃50%的綠化率，使得生態(tài)性與建筑的結(jié)合達(dá)到最緊密。區(qū)域優(yōu)勢：與朝陽區(qū)CBD、中關(guān)村海淀園、金融街，亦莊開發(fā)區(qū)等周邊幾個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)形成互補，成為城市新經(jīng)濟(jì)中心。

優(yōu)勢解讀：案例分享1/北京豐臺總部基地生態(tài)優(yōu)勢：城區(qū)內(nèi)最案例分享1/北京豐臺總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)，以科技型企業(yè)為主，涉及8大行業(yè)的近40個領(lǐng)域，包括航天、鐵路、電力、鋼鐵、醫(yī)藥、環(huán)保、通信、汽車等；企業(yè)實力：其平均注冊資金近一億元，北京以外企業(yè)約占40%以上；代表企業(yè)：河北邢臺旭陽焦化集團(tuán)新加坡德龍控股大連冰山集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機（集團(tuán)）有限公司中國航天時代電子公司長征火箭技術(shù)股份有限公司中鐵一局集團(tuán)有限公司中國電器工業(yè)協(xié)會世紀(jì)東方國鐵電訊科技有限公司七匹狼實業(yè)有限公司新興鑄管集團(tuán)有限公司大唐國際發(fā)電股份有限公司深圳市海洋王投資發(fā)展有限公司北京冠華榮信系統(tǒng)工程有限公司山西華夏星源集團(tuán)陜西鼓風(fēng)機(集團(tuán))有限公司中工工程機械成套有限公司株洲南車時代電氣股份有限公司中國質(zhì)量認(rèn)證中心總部大唐國際化工技術(shù)研究院中國銀行北京科技大道支行河南省宛西制藥股份有限公司哈爾濱焊接技術(shù)培訓(xùn)中心北京方大炭素科技有限公司河南羚銳制藥股份有限公司北京中鐵華升房地產(chǎn)中廣核風(fēng)力發(fā)電有限公司中國洛陽浮法玻璃集團(tuán)七匹狼投資股份有限公司博鰲亞洲論壇北京沙龍杭州陽光時代律師事務(wù)所案例分享1/北京豐臺總部基地入駐企業(yè)企業(yè)行業(yè)：基地的入駐案例分享1/北京豐臺總部基地配套40000平米的五星級酒店，40000平米總部小公寓，125000平米的商業(yè)配套，健身中心、休閑會所以及幾十個200-500平米不等的風(fēng)味餐廳全宿制雙語幼兒園；國際醫(yī)療診所，信貸、銀行、郵政、超市娛樂等案例分享1/北京豐臺總部基地配套40000平米的五星級酒案例分享1/北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享1/北京豐臺總部基地產(chǎn)品：案例分享1/北京豐臺總部基地盈利模式：銷售（6000-7000元/平米）營銷推廣模式：主動聯(lián)系外地企業(yè)，增加成交基數(shù)；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；參加各種經(jīng)濟(jì)會議，宣傳總部經(jīng)濟(jì)帶動銷售；主動聯(lián)系外地企業(yè)駐京機構(gòu)，增進(jìn)其對總部基地的了解，促進(jìn)成交；組織各種大型營銷推廣活動。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費達(dá)7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入80萬元贊助2004年科博會用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型“總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會、研討會、峰會等)活動。

學(xué)術(shù)界：總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的MBA班直接把實踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。案例分享1/北京豐臺總部基地盈利模式：銷售（6000-7案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地

青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，項目總投資66億，擁有近220萬平米的建筑體量。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：1089畝投資規(guī)模：37.3億元總建筑面積：69萬m2容積率：1.6綠地率：28％案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地青羊工業(yè)總部基地

本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一、二期已經(jīng)呈現(xiàn)，基本全部入駐，三期于今年年底交付使用，四期正在建設(shè)之中（目前正在銷售），五、六期已經(jīng)規(guī)劃完成。4期目前銷售均價在5000元每平米左右。建筑產(chǎn)品為獨棟建筑，面積區(qū)間在1800—4800平米。案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地本項目主要分為6期開發(fā)，其中一、二、三期銷售完畢，一一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分別大于20萬和50萬，可按地方實得部分的60%和40%支持企業(yè)發(fā)展三年；二、新引進(jìn)的企業(yè)當(dāng)年的稅收地方實得部分大于50萬和200

萬，按地方實得部分的40%和50%支持發(fā)展；三、新引進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年稅收地方實得部分大于100萬，所得稅地方實得部分的50%支持企業(yè)發(fā)展三年。招商優(yōu)惠政策案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地一、新引進(jìn)的工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)，只要稅收年地方實得分招商招商成果企業(yè)選擇目標(biāo)：世界500強、國內(nèi)行業(yè)500強、有潛力快速成長優(yōu)秀中小企業(yè)。招商率：青羊工業(yè)總部基地1-3期開發(fā)建設(shè)完成，實現(xiàn)100%招商，4期招商接近尾聲。地理屬性：入駐總部基地128家企業(yè)，市外97家，市內(nèi)41家。行業(yè)屬性：研發(fā)、銷售、總部型企業(yè)128家，占92.8%；生產(chǎn)型企業(yè)10家，占7%；企業(yè)實力：世界500強企業(yè)3家，全國500強企業(yè)5家，工業(yè)行業(yè)百強企業(yè)45家，中外合資企業(yè)3家。代表企業(yè)：案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地招商成果企業(yè)選擇目標(biāo)：世界500強、國內(nèi)行業(yè)500強、有潛力配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地配套設(shè)施時尚青年城時尚青年城案例分享2/成都青羊工業(yè)總部產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地產(chǎn)品獨棟、聯(lián)排案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地園林景觀案例分享2/成都青羊工業(yè)總部基地案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地

空港總部公園位于成都“南部新城”空港經(jīng)濟(jì)區(qū)核心，距離機場2.5公里，周邊空、鐵、陸、水交通四位一體。

空港總部公園，以國際頂級商務(wù)理念，匯聚世界500強及行業(yè)精英，聚合總部商務(wù)、現(xiàn)代商業(yè)、頂級會所、國際公寓、休閑公園等多元形態(tài)，打造互為價值鏈的高度集約型建筑群體。

空港總部公園，以國際5A級硬件標(biāo)準(zhǔn)，營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和諧……讓商務(wù)辦公不再產(chǎn)生疲憊和壓力，而變成一種超然享受。

空港總部公園，于成都商務(wù)門戶，鑄就千畝5A國際商務(wù)城。

案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地空港總部公園位于成藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期二批次（435—4600平米）正在接受咨詢。一期一批次銷售均價6500元/平米左右，二批次目前咨詢價在7000多元/平米左右。一期一批次3月底已交房，入住率90%左右；二批次6月已交房。除部分清水房銷售外，部分精裝房只租不賣，租金在80元/平米/月左右。案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地藍(lán)光空港總部基地是純的商業(yè)項目，目前一期一批次基本售罄，一期超級SHOPPINGMALL|與國際商務(wù)時尚共生

商務(wù)城，也是一座生活城。為人而規(guī)劃，為人而建筑，空港總部公園細(xì)致考慮到了生活的每一面。龐大而完備的SHOPPINGMALL集購物、娛樂、餐飲、休閑、運動、旅游等6大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)，此外，美食城、精品街、花車街等均已重新規(guī)劃完畢。配套設(shè)施案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地超級SHOPPINGMALL|與國際商務(wù)時尚共生配套設(shè)施優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不低于500萬人民幣、當(dāng)年納稅縣級所得部分達(dá)100萬元以上的新引進(jìn)企業(yè)，從納稅之日起，按其繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣級所得部分，實行“11555”財政扶持政策（前兩年給予100%補助，后三年給予50%補助）等，并且對于從雙流縣外新引進(jìn)年實現(xiàn)上繳稅收超過500萬元的總部企業(yè)，新購置辦公用房的，按500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)補助；租賃辦公用房的，按8元/㎡·月的標(biāo)準(zhǔn)補助。這些對企業(yè)利好的制度規(guī)定，主要采取直補和暗補的方式進(jìn)行，不僅降低了企業(yè)入駐園區(qū)的門檻，更是金融危機發(fā)生以來對入駐雙流總部園區(qū)的企業(yè)給予的很高的稅收優(yōu)惠，充分體現(xiàn)了雙流政府新時期對“促就業(yè)，保增長”政策的理解和務(wù)實引進(jìn)、拓展招商的積極思路和探索。

案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地招商優(yōu)惠政策租賃優(yōu)惠政策1、裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、甲級配置、低門檻入駐2、免租政策：針對行業(yè)龍頭企業(yè)，可免租半年（免租期開始時間從交付使用起計算）3、租金優(yōu)惠政策：采取“654”優(yōu)惠策略（第一年優(yōu)惠60%，第二年優(yōu)惠50%，第三年優(yōu)惠40%）優(yōu)惠措施包括：對入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)并在雙流注冊登記，注冊資本不案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品案例分享3/藍(lán)光.空港總部基地產(chǎn)品案例總結(jié)：1、從運營模式上來看凡事以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的BusinessPark均以銷售為主2、以上三個案例在招商過程中無一例外政府都給予了各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)筑巢3、從產(chǎn)業(yè)類型上看總部基地的產(chǎn)業(yè)以智力密集型為主，如企業(yè)總部管理中心、研發(fā)高科技、生物醫(yī)藥、軟件開發(fā)等4、從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看均截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端，形成信息互動、資源共享的效果，從而形成內(nèi)聚效應(yīng)。5、從區(qū)位上來看均坐落于城市相對邊緣地帶，據(jù)核心區(qū)有一定距離，又有很好的通達(dá)性。6、從園區(qū)功能上來看已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要集中在管理、研發(fā)和商務(wù)功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。7、從園區(qū)規(guī)劃來看均表現(xiàn)為低容積率，高綠化率，園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美建筑多以小體量多層為主8、從園區(qū)配套上來講商務(wù)配套、商業(yè)配套與生活休閑配套顯得尤為重要，已經(jīng)成了影響園區(qū)品質(zhì)和檔次的關(guān)鍵因素案例總結(jié)：1、從運營模式上來看凡事以企業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)的Busi三、重慶的發(fā)展機遇中西部地區(qū)唯一直轄市中國5大中心城市之一長江上游的經(jīng)濟(jì)中心內(nèi)陸唯一國家級新區(qū)—兩江新區(qū)內(nèi)陸開放高地的雙引擎—兩路寸灘保稅港區(qū)，西永綜合保稅港區(qū)審視重慶：重慶的發(fā)展已進(jìn)入國家戰(zhàn)略的高度......三、重慶的發(fā)展機遇中西部地區(qū)唯一直轄市中國5大中心城市之一長“聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議第2次選擇在重慶發(fā)布《2010年貿(mào)易和發(fā)展報告》，具有十分特殊的意義。”聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議秘書長素帕猜說，“重慶是一個獨一無二的地點，可以激發(fā)新的思路和思索，希望我們的思想可以在這個地區(qū)生根發(fā)芽。”商務(wù)部副部長易小準(zhǔn)隨后發(fā)表講話指出，聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議選擇在重慶發(fā)布《貿(mào)易和發(fā)展報告》，這是聯(lián)合國對中國發(fā)展模式的充分肯定，也是對重慶打造內(nèi)陸開放高地的極大支持，有助于促進(jìn)重慶市貿(mào)易快速發(fā)展。重慶榮譽：在美國《福布斯》雜志評出中國10個變化最大的城市中，重慶排名第十，成為中西部惟一入選城市；

重慶引入世界500強企業(yè)總量已居西部第一

重慶，已不僅是中國的重慶，她屬于全世界！“聯(lián)合國貿(mào)發(fā)會議第2次選擇在重慶發(fā)布《2010年貿(mào)易和發(fā)展報重慶機遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯過了30年前深圳特區(qū)發(fā)展的機遇，也錯過了20年前浦東新區(qū)發(fā)展的機遇，又錯過了10年前濱海新區(qū)發(fā)展的機遇，那么如今，不要再錯過重慶發(fā)展的機遇！重慶邁開走向世界的步伐，西部總部基地，舍我其誰？重慶機遇：世界看中國，中國看西部，西部看重慶！假如你錯過了3四、茶園板塊分析本案茶園新區(qū)是直轄重慶新一輪城市總體規(guī)劃確定的城市副中心

坐落于市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間，東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢突出新區(qū)規(guī)劃面積120平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地75平方公里，到2020年城市人口將達(dá)到50萬人

生態(tài)文化居住區(qū)行政商貿(mào)總部區(qū)康體娛樂休閑區(qū)港口物流加工區(qū)四、茶園板塊分析本案茶園新區(qū)是直轄重慶新一輪城市總體規(guī)劃確定茶園新區(qū)為重慶六大城市副中心之一，重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流、國際會展、都市旅游四大產(chǎn)業(yè)。與西部重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的西永園區(qū)形成齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢。作為城市副中心定位，近幾年來茶園的發(fā)展顯得相對比較滯緩，已經(jīng)被同作為城市副中心定位的西永一舉超越交通和區(qū)域配套不成熟嚴(yán)重制約區(qū)域發(fā)展解決發(fā)展瓶頸改善交通，縮短心理距離加強區(qū)域生活配套茶園新區(qū)為重慶六大城市副中心之一，重點發(fā)展新型工業(yè)，現(xiàn)代物流打通交通關(guān)節(jié)，減少心理距離、完全融入主城、強化區(qū)域配套將是茶園大發(fā)展的必由之路，否則在西永和兩江新區(qū)的夾擊中茶園將被邊緣化。意識到危機，茶園開始加速奔跑......打通交通關(guān)節(jié)，減少心理距離、完全融入主城、強化區(qū)域配套意識到交通大突破慈母山隧道2011年，慈母山隧道將全面貫通。這條隧道將連接朝天門大橋，全面打通茶園與火車站、飛機場的急速通道，屆時，從茶園出發(fā)，到火車站僅15分鐘，到機場不過25分鐘；南山隧道同時，東水門及千廝門大橋已動工修建，與之相連的南山隧道將同期完工，至此，茶園新區(qū)至江北僅需15分鐘，至渝中區(qū)僅需15分鐘。兩條輕軌正在修建輕軌6號線和8號線，也將在茶園新區(qū)設(shè)置站點。三條快速通道內(nèi)環(huán)、一環(huán)、二環(huán)高速干道連通茶園唐家沱大橋、郭家沱大橋、魚嘴大橋規(guī)劃建造中的三座大橋連接兩江新區(qū)，屆時茶園將融入兩江新區(qū)，給茶園的發(fā)展帶來更大動力

茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大加強

交通大突破慈母山隧道茶園即主城，主城即茶園茶園的輻射力將大大配套大發(fā)展引入西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級醫(yī)院以及重慶市11中和龍門浩職業(yè)中學(xué)、珊瑚中學(xué)、珊瑚小學(xué)、南坪實驗幼兒園等五大名校啟動建設(shè)中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、文化藝術(shù)中心、圖書館、博物館等文化體育場館項目總占地135畝，由市政府投資3.5億元建設(shè)我市最大的公交樞紐站

隨著南岸區(qū)政府行政中心的遷入，將極大的拉帶動茶園新區(qū)的城市元素擴(kuò)展與升級

茶園，開始加速發(fā)展配套大發(fā)展引入西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級醫(yī)院隨產(chǎn)業(yè)大提速茶園新城規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港國際港區(qū)等占地25個平方公里的三大工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。以TCL移動通信、廣東美的集團(tuán)、寧波雅戈爾集團(tuán)、重慶機電控股集團(tuán)、重慶長江電工廠、重慶市迪馬實業(yè)股份有限公司和勁佳印務(wù)為龍頭的企業(yè)集群正逐步形成。同時作為世界500強企業(yè)的德國巴斯夫化工和ZAKSPEED跑車兩大項目已確定落戶茶園，這對茶園在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢來說，無疑是一個利好消息。預(yù)計2010年聚集了百余家企業(yè)的工業(yè)園產(chǎn)值將超過400億元，工業(yè)正成為茶園城市發(fā)展的強勁引擎。產(chǎn)業(yè)大提速茶園新城規(guī)劃了茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園、東港國際港區(qū)企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶是進(jìn)軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機遇誰就搶得先機?。】偛拷?jīng)濟(jì)催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時機，重慶總部五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里五、本項目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項目位于茶園新區(qū)，西2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營。項目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級酒店、商務(wù)會展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺，也是重慶市獨具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會議、展覽展示、酒店、會所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗館，將向社會公共開放。2、項目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目整體設(shè)計檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護(hù)成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個組團(tuán)的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計感不夠，風(fēng)格過于單一項目整體設(shè)計檢視：3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項目調(diào)性，是項目制造影響力的關(guān)鍵3、項目定位項目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項目的區(qū)位隨著茶園板塊的價值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對外輻射力和對內(nèi)的聚合力都會大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨棟式辦公會引發(fā)強烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項目的傳播5.）本項目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實力優(yōu)勢4、項目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項目所在地塊相對比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費者對開發(fā)商的運營能力會有所疑慮劣勢W項目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對緩慢，區(qū)域認(rèn)項目SWOT分析O機會1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進(jìn)軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機會，為催生總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，