物業(yè)外包優(yōu)劣勢(shì)分析計(jì)劃

物業(yè)外包的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析近十年來(lái)，業(yè)務(wù)外包這一經(jīng)營(yíng)管理方法越來(lái)越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專(zhuān)項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)委托給更加專(zhuān)業(yè)性的效勞企業(yè)。業(yè)務(wù)外包又稱(chēng)資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)，以加工的方式發(fā)包給專(zhuān)業(yè)的、高效的產(chǎn)品〔效勞〕提供商。最初的外包僅僅涉及專(zhuān)用設(shè)備維修保養(yǎng)等領(lǐng)域，目前已經(jīng)拓展到保安效勞和保潔效勞等領(lǐng)域。總體來(lái)說(shuō)外包效勞有以下優(yōu)勢(shì)。物業(yè)資產(chǎn)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的開(kāi)展方向智力密集型勞動(dòng)密集型人才需求高資產(chǎn)管理中房地產(chǎn)組合投資管理設(shè)施管理低物業(yè)管理低xx毛利率一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢(shì)1、降低經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。其一，由于專(zhuān)業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專(zhuān)業(yè)性效勞公司在其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過(guò)承攬大量專(zhuān)項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)，通過(guò)規(guī)模經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)比單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)高得多的經(jīng)營(yíng)效率，因而能夠以?xún)?yōu)質(zhì)低價(jià)為物業(yè)管理企業(yè)提供效勞，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用。其二，通過(guò)保安、保潔業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開(kāi)支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的本錢(qián)。目前國(guó)家對(duì)勞動(dòng)用工制度的加強(qiáng)監(jiān)管，用人單位的用工本錢(qián)逐步升高，外包效勞可以有效降低這方面的本錢(qián)。1/8其三，將專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)投資，在財(cái)務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部本錢(qián)中心進(jìn)行預(yù)算管理，通常更容易進(jìn)行本錢(qián)控制。比方大型的保潔公司能夠在專(zhuān)用設(shè)備方面實(shí)現(xiàn)共享，而不必在每個(gè)物業(yè)點(diǎn)都采購(gòu)專(zhuān)用設(shè)備，從而降低設(shè)備投資?？傊瑯I(yè)務(wù)外包可以有效降低本錢(qián)，增加企業(yè)利潤(rùn)。2、業(yè)務(wù)外包可以有效地提高效勞質(zhì)量。專(zhuān)業(yè)公司通過(guò)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來(lái)提高其所提供的產(chǎn)品〔效勞〕質(zhì)量。專(zhuān)業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對(duì)單一而且專(zhuān)注，使得其專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)得到充分彰顯。比方專(zhuān)業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)地制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)方案，到達(dá)預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果；專(zhuān)業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理方法及訓(xùn)練方式以及廣泛的招聘渠道，結(jié)合當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強(qiáng)治安防患能力。3、業(yè)務(wù)外包可以躲避一些風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，也可采用外包的效勞方式以確保在效勞提供的同時(shí)躲避管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。如電梯設(shè)備的維保與運(yùn)行，在多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的效勞方式，其原因可能包括:電梯屬特種設(shè)備，國(guó)家對(duì)其的管理要求極為嚴(yán)格，要求從業(yè)企業(yè)有專(zhuān)項(xiàng)資質(zhì)許可〔包括經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和平安許可〕，從業(yè)人員技術(shù)要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術(shù)含量高、管理難度大、平安責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)大的專(zhuān)項(xiàng)外包業(yè)務(wù)。同時(shí)保安、保潔效勞的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風(fēng)險(xiǎn)4、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來(lái)的最直接好處，是通過(guò)轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具本錢(qián)效益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)機(jī)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，逐步從繁雜的專(zhuān)業(yè)化事務(wù)中解脫出來(lái)，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，實(shí)現(xiàn)了“管理〃職能的回歸，扮演了一個(gè)效勞集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主效勞需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服2/8務(wù)，而是通過(guò)提供間接效勞、人文效勞和信息效勞，組織和落實(shí)社會(huì)專(zhuān)業(yè)效勞資源，為業(yè)主提供效勞。二、物業(yè)管理外包的缺乏和限制條件與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的缺乏和缺陷是與優(yōu)勢(shì)是同時(shí)存在的，尤其是在我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)尚不成熟的時(shí)候，這種缺乏和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：外包的效勞質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行，通過(guò)對(duì)投標(biāo)方效勞質(zhì)量、價(jià)格、資信等方面評(píng)估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂茖?duì)方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽(tīng)或不聽(tīng)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場(chǎng)難以控制。外包難以表達(dá)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專(zhuān)業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、效勞的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過(guò)合同或簡(jiǎn)單溝通可以消除其差異，如果外包業(yè)務(wù)或工程的內(nèi)容、外延定義不清，那么容易帶來(lái)運(yùn)作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。外包在提供效勞的時(shí)間上往往滯后。由于物業(yè)管理效勞需要具有預(yù)見(jiàn)性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變性及強(qiáng)有力的引導(dǎo)能力，而事實(shí)上按照合同條款很難滿(mǎn)足對(duì)不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時(shí)雙方一般又不在同一地點(diǎn)，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的效勞，在時(shí)間上往往相對(duì)滯后。外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約過(guò)程中，物業(yè)管理公司對(duì)專(zhuān)業(yè)性效勞企業(yè)既不能約束過(guò)緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專(zhuān)業(yè)性效勞企業(yè)納入自身的整個(gè)管理體系中。實(shí)踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。3/8定理告訴我們:“分工水平依賴(lài)于市場(chǎng)容量〃。一個(gè)企業(yè)能否從專(zhuān)業(yè)分工中得益，依賴(lài)于參加分工網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)數(shù)量〔市場(chǎng)容量〕。然而由于目前我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)不太成熟，市場(chǎng)還處于初期萌芽或無(wú)序的混亂競(jìng)爭(zhēng)階段，在需求方面業(yè)主的實(shí)際認(rèn)可度不高，在供給方面市場(chǎng)資源還不是很豐富，有些專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上很難找到專(zhuān)業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專(zhuān)業(yè)資源稀缺導(dǎo)致的專(zhuān)項(xiàng)外包業(yè)務(wù)價(jià)格高企，超過(guò)企業(yè)的承受能力，因此當(dāng)前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理效勞的外包有相當(dāng)?shù)木窒扌浴Ｈ?、物業(yè)管理外包的未來(lái)趨勢(shì)與格局雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問(wèn)題，但它表達(dá)了在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過(guò)程中物業(yè)管理職能社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的必然開(kāi)展趨勢(shì)。根據(jù)筆者的預(yù)測(cè)和設(shè)想，未來(lái)的格局有五種形態(tài)：第一，傳統(tǒng)的“一體化〃物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)不興旺地區(qū)和市場(chǎng)成熟程度不高的城市在相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)，仍有較大的存在和開(kāi)展空間。第二，基于市場(chǎng)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化必將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。物業(yè)管理的再專(zhuān)業(yè)化過(guò)程將物業(yè)管理過(guò)程中的各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)再度精深精細(xì)化，外包管理漸成趨勢(shì)。隨著社會(huì)效勞體系發(fā)育的完整，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化公司應(yīng)運(yùn)而生蓬勃開(kāi)展，依仗自身的專(zhuān)業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同效勞于社區(qū)業(yè)戶(hù)。物業(yè)管理公司的角色同時(shí)轉(zhuǎn)換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調(diào)人和決策建議者。第三、內(nèi)部的專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團(tuán)化。只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須實(shí)行專(zhuān)業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須搞集團(tuán)化。而集團(tuán)化是以專(zhuān)業(yè)化為根底和包含著專(zhuān)業(yè)化的，是專(zhuān)業(yè)化的綜合和整合。通過(guò)集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢(shì)的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理效勞的同時(shí)，組建假設(shè)干專(zhuān)業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)展的良性循環(huán)。4/8第四，隨著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分解和專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細(xì)化趨勢(shì)，并從勞動(dòng)密集型逐漸成長(zhǎng)為知識(shí)密集型，從而物業(yè)管理中別離出一個(gè)新型的領(lǐng)域一一設(shè)施管理。相對(duì)于物業(yè)管理，設(shè)施管理表達(dá)了一種新的開(kāi)展理念，即對(duì)于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的本錢(qián)觀(guān)念和效益觀(guān)念，從而到達(dá)設(shè)施壽命周期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。設(shè)施管理與物業(yè)管理相比擬，更加具有戰(zhàn)略層次的特點(diǎn)和動(dòng)態(tài)開(kāi)展的全局整合理念。從業(yè)務(wù)操作上看，設(shè)施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內(nèi)容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個(gè)嶄新的現(xiàn)代效勞業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動(dòng)〔如運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)等〕，從系統(tǒng)的角度和觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，把產(chǎn)品從生產(chǎn)地到消費(fèi)地之間的整個(gè)供給璉，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，進(jìn)行高效率方案、管理、配送創(chuàng)造出一個(gè)新型效勞業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各效勞于不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)效勞，進(jìn)行科學(xué)的整合，從簡(jiǎn)單的外圍效勞商轉(zhuǎn)換為更深層次的內(nèi)部緊密協(xié)作，把一同效勞于不同指向的物業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)，以系統(tǒng)論的方法把各供給鏈連接起來(lái)，提供各類(lèi)增值效勞。隨著保潔、安保、空調(diào)維護(hù)、綠化等專(zhuān)業(yè)公司的成長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)分工的進(jìn)一步細(xì)化與深入，外包也將成為國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的一種趨式。一、物業(yè)“外包〃的涵義“外包”〔outsourcing〕這個(gè)概念最初是由C?K?Prahalad和GrayHamel于1990年首先提出來(lái)的，是指企業(yè)將一些非核心的、次要的或輔助性的功能或業(yè)務(wù)外包給企業(yè)外部的專(zhuān)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)，利用它們的專(zhuān)長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)來(lái)提高企業(yè)的整體效率和競(jìng)爭(zhēng)力而自身僅專(zhuān)注于企業(yè)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的功能和業(yè)務(wù)。通過(guò)外包涵義可以知道，外包中包括三個(gè)重點(diǎn)，一是所外包的業(yè)務(wù)是“非核心的、次要的業(yè)務(wù)〃，二是這些業(yè)務(wù)外包的對(duì)象必須是“企業(yè)外部的專(zhuān)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)〃，必須在技術(shù)、效勞、管理等專(zhuān)業(yè)的。由于現(xiàn)代效勞中業(yè)主已逐漸轉(zhuǎn)向追求價(jià)值，追求個(gè)性化、差異化、高質(zhì)量的效勞。因此，在外包中應(yīng)選擇專(zhuān)業(yè)公司作為合作的對(duì)象。三是，通過(guò)外包管理最終要到達(dá)“提高企業(yè)效率與競(jìng)爭(zhēng)力〃日5/8的?！疤岣咂髽I(yè)效率與競(jìng)爭(zhēng)力〃既是企業(yè)實(shí)行外包的約束，也是企業(yè)外包決策的依據(jù)，是實(shí)行外包模式的績(jī)效目標(biāo)。因此，通過(guò)外包，企業(yè)既專(zhuān)注于核心和主要的業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力[2]。同時(shí)，通過(guò)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，將外包企業(yè)的專(zhuān)業(yè)、本錢(qián)優(yōu)勢(shì)納入本企業(yè)中，所外包的業(yè)務(wù)的質(zhì)量和顧客滿(mǎn)意度均得到提高。二、物業(yè)外包的必然性趨勢(shì)物業(yè)外包實(shí)質(zhì)是更專(zhuān)業(yè)化，更細(xì)分工，是外包雙方間的一種協(xié)作。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)分析，“外包〃可以用斯密的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論或李嘉圖的比擬優(yōu)勢(shì)理論來(lái)解釋。斯密認(rèn)為分工可以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，每個(gè)人都專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)他最有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，然后彼此進(jìn)行交換，那么對(duì)每個(gè)人都是有利的。這就是專(zhuān)業(yè)化分工的起源。絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論也適用于企業(yè)，每個(gè)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)自己具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品，然后彼此進(jìn)行交換，那么對(duì)所有交換企業(yè)都是有利的。用絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論也可以解釋企業(yè)的外包，由于外包機(jī)構(gòu)生產(chǎn)某種產(chǎn)品或提供某種效勞上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)是外包的前提與根底。李嘉圖相對(duì)優(yōu)勢(shì)理是在斯密的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論根底上開(kāi)展起來(lái)的。李嘉圖強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，既一個(gè)國(guó)家即使各行業(yè)的生產(chǎn)都有優(yōu)勢(shì)、本錢(qián)比國(guó)外同行業(yè)都低，仍應(yīng)按照比擬優(yōu)勢(shì)的原那么實(shí)行國(guó)際分工，并通過(guò)國(guó)際貿(mào)易而獲益。比擬優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品是劣勢(shì)相對(duì)更小、優(yōu)勢(shì)相對(duì)更大的產(chǎn)品。李嘉圖的比擬優(yōu)勢(shì)理論強(qiáng)調(diào)一國(guó)應(yīng)按照比擬優(yōu)勢(shì)而非絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的原那么調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和進(jìn)出口結(jié)構(gòu)，是對(duì)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論的補(bǔ)充與完善。李嘉圖的相對(duì)優(yōu)勢(shì)理論也適用于企業(yè)，它可以解釋不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工。企業(yè)生產(chǎn)具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品或效勞，企業(yè)間通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品交換。在市場(chǎng)環(huán)境中，任何一個(gè)企業(yè)都在人力、財(cái)力、信息、技術(shù)、管理等資源是有限的，均受到制約。因此，既使一個(gè)企業(yè)在各方面均具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，也只能從事自己相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，而在其他方面跟其他的企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)交換；一個(gè)企業(yè)在各個(gè)方面均不具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，選擇從事相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期演化下來(lái)，形成自己的企業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同其他企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)交換。相對(duì)優(yōu)勢(shì)與絕對(duì)優(yōu)勢(shì)理論解釋了物業(yè)外包的必然性。只有通過(guò)外包，企業(yè)才能專(zhuān)注于自己具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，突出企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；將次要的，非6/8核心的業(yè)務(wù)，外包給外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。從而整合專(zhuān)業(yè)合作的優(yōu)勢(shì)，突顯外包模式的優(yōu)點(diǎn)。物業(yè)外包模式的出現(xiàn)，也是由于物業(yè)管理企業(yè)的自身的特點(diǎn)所決定的。物業(yè)的管理對(duì)象包括業(yè)主，建筑物及其附屬設(shè)施、建筑小區(qū)的人、財(cái)、物等，涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，而且隨著智能化建筑和綠色物業(yè)的出現(xiàn)，對(duì)管理的專(zhuān)業(yè)化要求更高。物業(yè)是一個(gè)龐雜的管理系統(tǒng)，對(duì)專(zhuān)業(yè)化和技術(shù)的領(lǐng)域涉及較多。外包更有利于發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，整合后提供更優(yōu)質(zhì)的管理效勞。物業(yè)外包模式是一種合理有效的市場(chǎng)資源組織分配形式，會(huì)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)向規(guī)?；?jīng)營(yíng)演變。三、物業(yè)外包費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管物業(yè)企業(yè)將局部效勞或工序外包，在提高效率與收益的同時(shí)，也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)額外的費(fèi)用與潛在風(fēng)險(xiǎn)［3］。任何市場(chǎng)交易均要支付交易費(fèi)用，物業(yè)外包作為一種交易，也必然會(huì)產(chǎn)生交易費(fèi)用。由科理費(fèi)用定理知，交易費(fèi)用應(yīng)包括度量、界定和保障產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，發(fā)現(xiàn)交易對(duì)象和交易價(jià)格的費(fèi)用，討價(jià)還價(jià)、訂立合同的費(fèi)用，催促契約條款嚴(yán)格履行的費(fèi)用等等。物業(yè)外包除了上述費(fèi)用外，還包括信息交流本錢(qián)［3］。信息交流本錢(qián)的產(chǎn)生是由于拆分企業(yè)內(nèi)部效勞或流程時(shí)必定會(huì)與外包企業(yè)產(chǎn)生更多的溝通。信息溝通將會(huì)產(chǎn)生時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和管理本錢(qián)費(fèi)用。信息交流及時(shí)、方便、有效、低本錢(qián)在物業(yè)外包效勞中至關(guān)重要。由于網(wǎng)絡(luò)的快速開(kāi)展使信息交流快速而有效，同時(shí)信息交流本錢(qián)也大幅降低，從技術(shù)上支持了外包效勞的開(kāi)展。物業(yè)外包除交易本錢(qián)外還有潛在的風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括外包效勞供給的不穩(wěn)定性、信息和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的泄漏和流失。物業(yè)企業(yè)決策外包時(shí)，應(yīng)從交易費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)方面權(quán)衡，當(dāng)利潤(rùn)大于交易費(fèi)用與風(fēng)險(xiǎn)損失，可決策實(shí)行外包。通過(guò)監(jiān)控外包交易費(fèi)用和躲避風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)行業(yè)會(huì)取得相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。如軟件外包，行業(yè)外包后平均企業(yè)本錢(qián)降低9%，利潤(rùn)提高15%。7/8監(jiān)控物業(yè)外包費(fèi)用與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意如下幾方面的問(wèn)題。在費(fèi)用監(jiān)控方面，打破只注重本錢(qián)最低的外包觀(guān)念，而應(yīng)從效勞質(zhì)量與適當(dāng)價(jià)格的角度出發(fā)，這樣會(huì)使外包效勞接受商與供給商更能形成一個(gè)長(zhǎng)期合作，構(gòu)成一個(gè)共贏(yíng)系統(tǒng)。這樣才能形成穩(wěn)定可持續(xù)的開(kāi)展，使雙方都有一個(gè)良好的開(kāi)展的空間。在風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控方面，應(yīng)建立完善的風(fēng)險(xiǎn)躲避制度，質(zhì)量控制反應(yīng)系統(tǒng)，建立企業(yè)外包選擇機(jī)制。物業(yè)外包雙方應(yīng)立足于屢次博弈角度，在屢次博弈中雙方的誠(chéng)信度遠(yuǎn)高于一次博弈。建立長(zhǎng)期，屢次合作機(jī)制，能躲避和控制風(fēng)險(xiǎn)。四、結(jié)論物業(yè)外包將促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的進(jìn)一步分工，