合富輝煌濟南市名仕大廈項目發(fā)展提案

－－謹呈濟南萬基置業(yè)有限公司－－【名仕大廈】項目發(fā)展提案提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產市場概況

第一部分

宏觀投資環(huán)境----對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風都是逆風。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產市場概況濟南城市發(fā)展定位濟南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟中心、金融中心、文化中心山東的政治中心濟南市濟南城市性質及地位宏觀投資環(huán)境山東省的政治、經(jīng)濟、文化、科教和旅游中心；濟南成為全國首個BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列?？h西巷泉城廣場北側改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務文文教宏觀投資環(huán)境濟南城市性質及地位濟南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導型走廊”。

支持型走廊位于二環(huán)路以內、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路，其中北園大街、經(jīng)七路適合建設BRT系統(tǒng)；南北向的緯十二路、緯二路、歷山路、二環(huán)東路中，緯二路是建設BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。

２００７年，濟南市修建８條城區(qū)道路，總長度共計４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里；經(jīng)七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······濟南城市性質及地位——交通

濟南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場、環(huán)城公園等景區(qū)（點）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉群、大明湖、泉城廣場和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門地區(qū)——泉城路——南門地區(qū)的濟南中心商業(yè)區(qū)。

鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個城市應該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個地方不是旅游景區(qū)景點，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場所，這也是構建功能化城市的內容。一個中央游憩區(qū)大體上需要幾個要素，第一個是步行街。第二是有娛樂場所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類的文化體現(xiàn)。中央游憩區(qū)

濟南城市性質及地位——旅游三團三廊天圓地方濟南城市性質及地位——商業(yè)泉城廣場北側改造規(guī)劃濟南城城市性性質及及地位位———商業(yè)業(yè)濟南快快速2004年年2月月提交交市政政府批批準的的《濟濟南市市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點發(fā)展展規(guī)劃劃》確確定濟濟南市市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點總體體布局局為““三、、一、、四、、六””結構構：構構筑三三大商商圈（（老城城市商商圈、、主城城商圈圈和城城區(qū)商商圈）），其其中將將古城城區(qū)傳傳統(tǒng)中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)提升升為都都市級級商業(yè)業(yè)中心心，著著力打打造現(xiàn)現(xiàn)代化化都市市商業(yè)業(yè)中心心新形形象，，形成成立足足濟南南，服服務山山東，，輻射射華東東、華華北及及環(huán)渤渤海地地區(qū)的的大都都市級級商業(yè)業(yè)中心心。2004年年3月月中旬旬公示示的濟濟南市市泉城城廣場場北側側地區(qū)區(qū)城市市規(guī)劃劃設計計方案案，規(guī)規(guī)劃范范圍為為濟南南市黑黑西路路與泉泉城路路、榜榜棚街街與天天地壇壇街之之間，，總用用地面面積約約8.49公頃頃，有有Ａ、、Ｂ兩兩套設設計方方案，，均采采用““三團團三廊廊”的的規(guī)劃劃結構構模式式，形形成““三縱縱一橫橫”的的環(huán)形形交通通系統(tǒng)統(tǒng)，新新建部部分總總建筑筑面積積均在在30萬平平方米米以上上。濟南城市經(jīng)濟濟發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境境濟南市近五年年來的國民經(jīng)經(jīng)濟一直保持持持續(xù)、快快速、健康的的發(fā)展勢頭。。2004年國國內生產總值值增長勢頭達達到了近五年年來的最高值值，同比增長長18.36％。目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計計顯示，濟南南市2005年前三季度度GDP為1327.5億元,比去去年同比增長長15.9%；人均工資資收入同比增增長19.1%。濟南市一、二二、三產業(yè)歷歷年發(fā)展比例例單位:億元濟南城市經(jīng)濟濟發(fā)展概況作為省會城市市，濟南以第二、三三產業(yè)為主導導產業(yè)，第三三產業(yè)高于第第二產業(yè)顯示示城市的商業(yè)業(yè)化程度較高高，并逐年增增長，在一定定程度上也增增加了對寫字字樓的需求。。經(jīng)濟結構調整整有新進展。。2004年年三次產業(yè)比例例由上年末的的7.6：44.6：47.8變化化為7.3：：45.9：：46.8,第二產業(yè)比比重上升1.3個百分點點。全年現(xiàn)代服務務業(yè)實現(xiàn)增加加值299.5億元，增增長13.5%，在第三三產業(yè)增加值值中所占的比比重為39.5%。宏觀投資環(huán)境境單位：萬美元濟南城市經(jīng)濟濟發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境境外商投資逐年年增長,外外來企業(yè)對中中高檔物業(yè)消消化能力強。。據(jù)統(tǒng)計，2005年上半半年先后有5家世界500強企業(yè)落落戶濟南，至至此，500強在濟總數(shù)數(shù)已達23戶戶，泉城魅力力初顯。居住成為城市市居民消費的的熱點之一。。2004年末末城市居民人人均住宅使用用面積19.5平方米，，比上年增加加0.65平平方米。宏觀投資環(huán)境境居民收入與消消費情況2004年，，實現(xiàn)社會消消費品零售總額621.0億元，，增幅逐季升升高，城市市區(qū)區(qū)居民（非農農業(yè)）人均可支配收收入和人均消消費性支出分別達到到12005元和8581元，分別增增長9.0%和2.2%。2004年在在各項消費中中，用于購房房的消費支出出同比下降0.3個百分分點，歸結原原因：一是濟南消費費者歷經(jīng)多年年房地產市場場變化消費更更加趨于理性性；二是和近兩年年濟南市總體體房地產市場場有效供給不不足有關。宏觀投資環(huán)境境居民收入與消消費情況小結：城市居民消費費能力不斷增增強，購房需需求加大，但但由于市場、、政策、消費心理理等多種因素素影響，住宅宅市場存在調調整，刺激了了商業(yè)地產投投資的力度。。小結宏觀經(jīng)濟增速速較高。濟南南二、三產業(yè)業(yè)一直保持持持續(xù)、快速、、健康發(fā)展，，宏觀經(jīng)濟將將繼續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)定增長態(tài)勢勢。社會經(jīng)濟穩(wěn)定定發(fā)展為房地地產業(yè)的發(fā)展展奠定了堅實實的經(jīng)濟基礎礎，不過近期期內由于宏觀觀政策影響，，短期內市場場中會出現(xiàn)非非結構性行業(yè)業(yè)調整。居民可支配收收入穩(wěn)步增長長，國家“十十一五”規(guī)劃劃為濟南社會會經(jīng)濟突飛猛猛進的發(fā)展指指明了方向。。金融業(yè)、高科科技產業(yè)將推推動濟南市投投資環(huán)境的改改善，外商投投資的不斷增增長也將促進進城市投資環(huán)環(huán)境優(yōu)化。宏觀投資環(huán)境境第二部分市場解讀----“交換換一個蘋果,各得一個蘋蘋果;交換一一個思想，各各得兩個思想想”。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位

項目板塊解析市場解讀營銷推廣思路物業(yè)管理建議寫字樓市場分析房地產市場概況市場解讀第一節(jié)濟濟南市房地產產市場概況第二節(jié)濟濟南市寫字樓樓市場分析一、濟南寫字字樓市場供需需分析二、濟南在售售寫字樓樓盤盤特征三、濟南寫字字樓市場板塊塊劃分及對比比分析市場概況小結結城市固定資產產投資高速增增長房地產市場供供求兩旺，結結構差異大城市規(guī)劃與中中疏戰(zhàn)略影響響市場解讀第一節(jié)濟濟南市房地產產市場概況市場概況小結結城市固定資產產投資高速增增長房地產市場供供求兩旺，結結構差異大城市規(guī)劃與中中疏戰(zhàn)略影響響2003年，，全市完成全全社會固定資資產投資504.9億元元，2004年全市完成成固定資產投投資651.72億元，，同比增長29.08%。房地產市場概概況城市固定資產產投資高速增增長2004年濟濟南市完成房房地產開發(fā)投投資110.2億元。以上數(shù)字可以以說明：一一、近年來固固定資產投資資保持較高增增速發(fā)展，同同時加快了房房地產投資的的步伐；二二、2004年房地產投投資額占固定定資產投資總總額的16.9%，說明明濟南房地產產投資目前正正處于一個良良性穩(wěn)健發(fā)展展狀態(tài)。房地產市場供供求兩旺，結結構差異大分析一：房地產施工面面積穩(wěn)步增長長，2004年商品房銷銷售額同比增增長60.6%，市場供供求兩旺；從近幾年的房房地產供求市市場看，住宅宅市場一直保保持高速發(fā)展展勢頭，占據(jù)據(jù)主體地位，，商業(yè)地產投投資比重保持持穩(wěn)定態(tài)勢；；房地產市場概概況房地產市場供供求兩旺，結結構差異大分析二：2004年住住宅投資額達達87.1億億元，占整個個房地產開發(fā)發(fā)投資比重的的79%，比比上年同期下下降3.5個個百分點，商業(yè)營業(yè)用房房開發(fā)投資比比重為13.5%，同比比上升6.4個百分點，，投資力度明明顯增大，同同時，寫字樓樓投資有一定定幅度的下降降。2005年1-8月份，，房地產開發(fā)發(fā)完成投資同同比增長13.1%，其其中住宅完成成51.6億億元，與去年年同期持平，，占全部投資資的80.1%，仍舊是是房地產投資資的主體，但但所占比重比比去年同期下下降10.4個百分點。。辦公樓投資完完成2.6億億元，同比增增長120.5%，寫字字樓市場進入入新一輪的增增長周期。房地產市場保保持穩(wěn)定發(fā)展展態(tài)勢，但開開發(fā)結構差異異較大，其中中，住宅開發(fā)發(fā)占絕對主體體地位，自去去年開始商業(yè)業(yè)投資比重增增長趨勢明顯顯。房地產市場概概況城市整體規(guī)劃劃及發(fā)展方向向濟南市的城市市規(guī)劃總體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略總結結成十個字：：東拓、西進、、南控、北跨跨、中疏。疏中東拓西進北跨南控泉城核心商務圈濟南市房地產產投資趨勢，，勢必會遵循循城市規(guī)劃十十字總體戰(zhàn)略略?！笆晃濉币?guī)規(guī)劃和十字方方針的貫徹，，必將帶動整整個濟南的快快速發(fā)展展，房地產投投資隨之進入入一個新的快快速提升期。。其中，泉城核核心商務圈的的中疏戰(zhàn)略，，將使市中心心區(qū)域更加青青睞于高檔物物業(yè)的投資建建設，并且更更加注重產品品品質和檔次次的提升。房地產市場概概況中疏，對泉城城核心商務圈圈的影響泉城核心商務務圈以泉城廣廣場為中心，是泉城的特色色標志區(qū)，環(huán)境優(yōu)美美，經(jīng)濟交流流頻繁，是體現(xiàn)泉泉城特色的商商業(yè)中心、旅游中中心和經(jīng)濟文文化中心。本項目泉城核心商務務圈擁有良好好的人文環(huán)境境、優(yōu)美的自自然環(huán)境，是是商業(yè)投資之之首選區(qū)間。。便利的道路交交通情況為核核心商務圈的的又一特大優(yōu)優(yōu)勢?！爸惺琛睉?zhàn)略略將促使泉城城核心商務圈圈的房地產投投資向低密度度開發(fā)轉變，，避免了市中中心的過度開開發(fā)與產品的的無差異化建建設。房地產市場概概況房地產市場持持續(xù)升溫，開開發(fā)結構不協(xié)協(xié)調。住宅投資增長長迅速，寫字字樓投資相對對趨緩。十字戰(zhàn)略促使使?jié)戏康禺a產開發(fā)“有疏疏有重”。其中，東拓戰(zhàn)戰(zhàn)略促使東部部高新科技區(qū)區(qū)以第二產業(yè)業(yè)為主要發(fā)展展方向；便利利的道路交通通和密集的經(jīng)經(jīng)濟交流，為為中部核心商商務圈的泛CBD區(qū)繁榮榮帶來了特大大優(yōu)勢，房地地產開發(fā)趨向向于低密度、、高檔次物業(yè)業(yè)類型。寫字樓市場回回暖。2005年國國家先后出臺臺了一系列針針對商品房價價格漲幅過快快的重大調控控措施，1-8月份，房房地產開發(fā)投投資同比增長長13.1%，其中住宅宅完成額與去去年同期持平平，辦公樓投投資完成2.6億元，同同比增長120.5%，，寫字樓市場場開始回暖，，進入新一輪輪的增長周期期。市場概況小結結房地產市場概概況市場解讀第二節(jié)濟濟南市寫字樓樓市場分析一、濟南寫字字樓市場供需需分析三、濟南寫字字樓市場板塊塊劃分及對比比分析二、濟南在售售寫字樓樓盤盤特征一、寫字樓市場場供需分析1、濟南寫字字樓投資比例例：房地產總額增增長快，寫字字樓投資趨緩緩。2001-2004年，，房地產投資資額平均每年年以20%左左右的速度增增長，而寫字樓的投投資額趨向平平緩，所占比比重趨于降低低。寫字樓進入新新一輪發(fā)展周周期。2005年1-8月份，，寫字樓完成成投資額2.6億元，同同比增長了120.5%，同時，隨隨著政策的不不斷調整和科科技、金融、、貿易等方面面突飛猛進的的發(fā)展，寫字字樓市場將逐逐漸走向成熟熟和規(guī)范化，，寫字樓市場場的供需增長長將進入新一一輪發(fā)展周期期。(同比增長120.5%)一、寫字樓市場場供需分析2、濟南在售售寫字樓供應應量：濟南各區(qū)寫字樓供應量區(qū)域歷下區(qū)市中區(qū)歷城區(qū)天橋區(qū)槐蔭區(qū)合計面積（萬㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年濟濟南在售寫字字樓總面積為為95.5萬萬㎡。其中歷歷下區(qū)占61.05%，中央商務務區(qū)占絕對比比重；歷城區(qū)區(qū)為21.26%，這與與濟南經(jīng)濟發(fā)展展“東拓”戰(zhàn)戰(zhàn)略相符合。。一、寫字樓市場場供需分析3、2005年濟南新投投入市場規(guī)模模型寫字樓狀狀況：名稱建筑面積（㎡）現(xiàn)狀區(qū)位租售形式嘉匯環(huán)球廣場43000尚未開工西北商務區(qū)售海蔚廣場40000地基已起中東商務圈售特區(qū)數(shù)碼港53000主體建設中東商務圈售普利海辰大廈30000主體完工中央商務區(qū)售歷東商務大廈36000主體完工中央商務區(qū)售明珠國際商務港91729現(xiàn)房西北商務區(qū)售發(fā)展大廈24000現(xiàn)房中東商務圈售東環(huán)國際廣場150000現(xiàn)房中東商務圈售三慶·世紀財富中心350000現(xiàn)房東部高新區(qū)售目前超過1萬萬平米較大規(guī)規(guī)模的寫字樓樓有近10個個，均采用““只售不租””營銷模式，，目前濟南超超過10萬㎡㎡以上的寫字字樓盤已經(jīng)超超過三個，如如：三慶世紀紀財富中心、、環(huán)?？萍紙@園國際商務中中心和東環(huán)國國際廣場，目目前均在對外外發(fā)售中。一、寫字樓市場場供需分析4、濟南寫字字樓市場迎來來新發(fā)展：新城市規(guī)劃及及“十一五””戰(zhàn)略帶動發(fā)發(fā)展。濟南市東拓、、西進、中疏疏、南控、北北跨的城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略略，新的商業(yè)業(yè)經(jīng)濟增長點點以市中心為為基點，“東東西兩翼”展展開，此發(fā)展展戰(zhàn)略提升了了濟南市房地地產的總體升升值潛力，為為濟南寫字樓樓市場提供了了更多的機會會。房地產投資勢勢頭強勁，帶帶動寫字樓市市場的增長。。房地產投資平平均每年以20%左右的的速度增長，，寫字樓近幾幾年的投資趨趨勢有小幅回回落，2005年的投資資勢頭看好，，對于以二、、三產業(yè)為主主力產業(yè)的城城市來說，經(jīng)經(jīng)濟的迅猛發(fā)發(fā)展和房地產產投資的不斷斷增長，勢必必會為寫字樓樓市場帶來新新的發(fā)展空間間。需求空間較大大。數(shù)據(jù)顯示，目目前濟南的寫寫字樓市場銷銷售率和租賃賃率較高，需需求市場具有有較大空間，，隨著濟南宏宏觀投資環(huán)境境的優(yōu)化，寫寫字樓市場將將迎來新的發(fā)發(fā)展。二、濟南在售售寫字樓樓盤盤特征●建筑及物業(yè)形形態(tài)●容積率●銷售率●配套設施●戶型分割特點點●價格及銷售方方式●建筑及物業(yè)形形態(tài)高層是寫字樓樓主流。當前濟南市寫字樓樓在租售樓盤盤中，其建筑形形態(tài)絕大部分分為高層，如明明珠國際商務務港、金龍大廈廈、銀座數(shù)碼碼廣場和歷東商商務大廈等；；其次是小高層層和多層。二、濟南在售售寫字樓樓盤盤特征●建筑及物業(yè)形形態(tài)酒店內寫字間間：這種物業(yè)主要要集中在以泉泉城廣場為中中心的中央商商務區(qū)，多為四星級、、五星級酒店店，此類型寫寫字間檔次有有所提升，但但缺乏專業(yè)商商務辦公樓的的氛圍和配套套設施；新入市混合物物業(yè)：目前部分新入入市項目為酒酒店與寫字間間的混合形式式，但以商務務辦公為主要要功能，酒店店為配套經(jīng)營營產業(yè)，如明明珠國際商務務港、東環(huán)國國際廣場等，，這些項目體體量普遍較大大，自身配套套較好，因所所處區(qū)域板塊塊較偏，周邊邊配套不完善善，商業(yè)氛圍圍尚未成熟，，因此導致物物業(yè)檔次及市市場影響力的的提升受限。。純寫字樓物業(yè)業(yè)：當前濟南市辦辦公樓以純寫寫字樓為主，但因地段、目目標商圈定位位、周邊及自身配配套等因素，，項目以中檔檔為主，物業(yè)業(yè)檔次再次提提升的局限性性大。商住兩用寫字字樓。市場總量最少少，檔次偏低低。二、濟南在售售寫字樓樓盤盤特征●容積率率容積率率普遍遍較高高。濟南市市寫字字樓項項目除東部部高新新區(qū)及及東外環(huán)區(qū)區(qū)域的的世紀紀財富中心心、發(fā)發(fā)展大大廈的容積積率相相對較較低外，其其他區(qū)區(qū)域的的大部分寫寫字樓樓容積積率在4-8之之間。。二、濟濟南在在售寫寫字樓樓樓盤盤特征征●銷售率率寫字樓樓的銷銷售率率較高高。據(jù)目前前市場場資料料統(tǒng)計計顯示示，除除今年年新入市的的少量量寫字字樓樓樓盤外外，在在售寫寫字樓樓平均均銷售售率50%以上上，銷售率率超過過70%的的寫字字樓占占總數(shù)數(shù)的2/3，多多數(shù)寫寫字樓樓的銷銷售已已近尾聲聲，這這表明明了目目前寫寫字樓樓市場場具有有較大大的需需求缺缺口。。二、、濟濟南南在在售售寫寫字字樓樓樓樓盤盤特特征征●配套套設設施施項目目配配套套缺缺陷陷多多。。各項項目目所所處處地地段段和和板板塊塊差差異異較較大大，，項項目目周周邊邊及及自自身身配配套套各各有有優(yōu)優(yōu)劣劣。。如如金金龍龍大大廈廈，，地地處處濼濼源源大大街街西西首首，，位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，金金融融、、餐餐飲飲、、休休閑閑等等配配套套設設施施完完善善，，但但周周邊邊環(huán)環(huán)境境噪噪雜雜，，混混亂亂的的回回民民小小區(qū)區(qū)為為項項目目的的安安全全防防護護增增加加了了威威脅脅，，周周遭遭商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍也也略略顯顯不不足足，，項項目目檔檔次次提提升升困困難難。。項目目定定位位區(qū)區(qū)域域化化程程度度高高。。新入入市市寫寫字字樓樓盤盤，，物物業(yè)業(yè)類類型型多多元元化化，建筑筑形形象象定定位位較較高高，，目目標標商商圈圈一一般般限限于于某某區(qū)區(qū)域域之之內內，，多多數(shù)數(shù)為為區(qū)區(qū)域域商商圈圈的的標標志志性性建建筑筑，，但但物物業(yè)業(yè)檔檔次次的的進進一一步步提提升升較較難難實實現(xiàn)現(xiàn)。。新增增項項目目亮亮點點多多。。新入入市市項項目目具具有有一一定定的的創(chuàng)創(chuàng)新新性性和和多多元元性性，，如如東東環(huán)環(huán)國國際際廣廣場場配配有有會會所所空空中中花花園園和和商商場場，，明明珠珠國國際際商商務務港港集集酒酒店店、、商商住住、、寫寫字字間間為為一一體體，，配配套套和和物物業(yè)業(yè)管管理理均均采采用用星星級級酒酒店店式式運運作作模模式式。。二、、濟濟南南在在售售寫寫字字樓樓樓樓盤盤特特征征●戶型型分分割割特特點點戶型型選選擇擇寬寬泛泛。。濟南南市市場場的的寫寫字字樓樓小小戶戶型型分分隔隔主主要要在在30~150㎡㎡，，大大戶戶型型分分隔隔區(qū)區(qū)間間集集中中在在200~5000㎡㎡。。有有部部分分寫寫字字樓樓可可以以自自由由分分隔隔，，如如：：世世紀紀財財富富中中心心等等。。商住住兩兩用用式式戶戶型型較較差差。部部分分商商住住兩兩用用式式戶戶型型設設計計較較差差，，如如東東環(huán)環(huán)國國際際商商務務港港C、、D座座，，戶戶型型設設計計壓壓抑抑，，采采光光差差；；三三慶慶匯匯文文軒軒戶戶型型設設計計較較好好，，但但內內部部通通道道空空間間顯顯得得比比較較擁擁擠擠。。新概概念念戶戶型型。。寫字字樓樓市市場場中中不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)出出滿滿足足客客戶戶多多樣樣化化需需求求的的產產品品，，其其戶戶型型面面積積和和結結構構具具有有靈靈動動性性和和個個性性化化安安排排的的特特點點，，如如特特區(qū)區(qū)數(shù)數(shù)碼碼港港的的LOFT工工作作室室，，自自由由商商務務間間，，垂垂直直體體驗驗走走廊廊等等；；但但一一定定程程度度上上無無法法滿滿足足高高端端客客戶戶總總部部經(jīng)經(jīng)濟濟的的物物業(yè)業(yè)需需求求。。二、、濟濟南南在在售售寫寫字字樓樓樓樓盤盤特特征征●價格格及及銷銷售售方方式式市中中心心區(qū)區(qū)域域售售價價最最高高。。濟南南市市在在售售寫寫字字樓樓均均價價在在6000-6500元元/㎡㎡之之間間，，位位于于市市中中心心區(qū)區(qū)域域板板塊塊的的寫寫字字樓樓均均價價約約為為9000元元/㎡㎡。。付款款方方式式靈靈活活。。絕大大部部分分樓樓盤盤在在付付款款方方式式上上采采用用了了靈靈活活選選擇擇及及適適當當優(yōu)優(yōu)惠惠的的方方法法，，一一般般樓樓盤盤都都可可以以進進行行商商業(yè)業(yè)貸貸款款，，首首付付在在40%左左右右。。二、、濟濟南南在在售售寫寫字字樓樓樓樓盤盤特特征征項目明珠國際商務港Myoffice創(chuàng)展中心金龍大廈世紀財富中心東環(huán)國際廣場發(fā)展大廈嘉匯環(huán)球廣場均價元/㎡6600590070003900570055005100項目海蔚廣場特區(qū)數(shù)碼港普利海辰大廈大學科技園歷東商務大廈中銀大廈三箭·銀苑均價元/㎡51006150700030006600100007000三、濟濟南南寫寫字字樓樓市市場場板板塊塊劃劃分分及及對對比比分分析析濟南南寫寫字字樓樓市市場場四四大大集集聚聚板板塊塊A區(qū)區(qū)-東東部部高高新新區(qū)區(qū)：濟濟南南東東部部高高新新科科技技開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)-中中央央商商務務區(qū)區(qū)：經(jīng)經(jīng)十十路路-文文化化西西路路-濼濼源源大大街街-泉泉城城路路-解解放放路路中中央央商商圈圈C區(qū)區(qū)-中中東東商商務務圈圈：文文化化東東路路-山山大大路路-花花園園路路-二二環(huán)環(huán)東東路路合合圍圍商商務務區(qū)區(qū)D區(qū)區(qū)-西西北北商商務務圈圈：桿桿石石橋橋以以西西，，經(jīng)經(jīng)十十路路-北北園園大大街街中中間間區(qū)區(qū)域域商商圈圈B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)D區(qū)區(qū)濟南南四四大大板板塊塊寫寫字字樓樓供供應應比比例例中央央商商務務區(qū)區(qū)占占據(jù)據(jù)了了寫寫字字樓樓總總量量的的44%，，寫寫字字樓樓分分布布密密集集。。中東東商商務務圈圈占占據(jù)據(jù)了了29%的的席席位位，，可可以以看看出出以以中中央央商商務務區(qū)區(qū)為為經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展展的的龍龍頭頭，，在在實實現(xiàn)現(xiàn)““東東拓拓””戰(zhàn)戰(zhàn)略略過過程程中中不不斷斷帶帶活活了了交交界界區(qū)區(qū)域域的商商圈圈發(fā)發(fā)展展。。東部部經(jīng)經(jīng)濟濟目目前前尚尚處處于于不不斷斷提提升升的的過過程程。。西北北區(qū)區(qū)域域以以中中低低端端物物業(yè)業(yè)為為主主，，寫寫字字樓樓分分布布較較為為疏疏松松。。三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析名稱建筑面積（㎡）售價(元）中銀大廈4800010000金匯大廈（齊魯證券大廈）6000010000普利海辰大廈300007000普利歷東商務大廈360006600豐利大廈2000010000三箭·銀苑800007000金龍大廈880007000勝利大廈2300013000中央商商務區(qū)區(qū)中東部部商務務區(qū)西北區(qū)區(qū)域商商務區(qū)區(qū)東部高高新科科技園園區(qū)三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓銷售市場比比較名稱建筑面積（㎡）售價三慶·世紀財富中心3500003900環(huán)?？萍紙@國際商務中心1000003400大學科技園1000003000名稱建筑面積（㎡）售價創(chuàng)展中心360005900特區(qū)數(shù)碼港530006150發(fā)展大廈240005500東環(huán)國際廣場1500005700海蔚廣場1500005100名稱建筑面積（㎡）售價明珠國際商務港920006600嘉匯環(huán)球廣場430005100三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓銷售市場比比較中央商商務區(qū)區(qū)以均均價9000元元/㎡㎡獨占占鰲頭頭，中中東部部商務務區(qū)和和西北北區(qū)域價價格相相當，，均價價在6000-7000元/㎡，，東部部高新新科技技園區(qū)區(qū)最低低，均均價4000元元/㎡左右右。三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場場銷售價價格走走勢近兩年年及2005上上半年年四大大區(qū)域域銷售售價格格走勢勢銷售價價格穩(wěn)穩(wěn)中有有升。。近三年年來，，濟南南市寫寫字樓樓價格格處于于穩(wěn)中中有升升發(fā)展展態(tài)勢勢，但但整體體漲幅幅不大大。區(qū)域之之間價價位差差異較較大。。中心區(qū)區(qū)域售售價一一直保保持最最高，，東部部區(qū)域域價格格最低低，從從價格格走勢勢圖可可以看看出，，兩級級價格格相差差額度度較大大。名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）匯寶大廈460003.1明珠國際商務港920002名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）三慶·世紀財富中心3500001凱貝特高新產業(yè)基地500001.3齊魯軟件園1560001.1-1.4環(huán)?？萍紙@國際商務中心1000000.8留學人員創(chuàng)業(yè)園597001.6保稅大廈110000.9大學科技園1000001中東部部商務務區(qū)西北區(qū)區(qū)域商商務區(qū)區(qū)東部高高新科科技園園區(qū)三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓租賃市場比比較名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）大東科技城200001.7嘉恒·商務大廈560000.8-1.8東方麗景大廈190001.2發(fā)展大廈240002.2東環(huán)國際廣場1500001.5二建·融基大廈680001.1三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓租賃市場比比較名稱建筑面積（㎡）租賃價格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特寫字樓890004.5中銀大廈480003.3金匯大廈（齊魯證券大廈）600004山東新聞大廈500004普利海辰大廈300003豐利大廈200003三箭·銀苑800002金龍大廈880003.5中信廣場300003.5華能大廈300003.8勝利大廈230004中央商商務區(qū)區(qū)三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場場租金走走勢租金浮浮動區(qū)區(qū)域化化。東部新新入世世項目目采用用租金金“穩(wěn)穩(wěn)步上上升””營銷銷策略略，預預計兩兩年內內漲幅幅在0.2元/㎡··天；；中東部部寫字字樓競競爭較較為激激烈，，部分分商住住兩用用式寫寫字樓樓租金金有所所下滑滑，幅幅度在在0.2元/㎡··天左左右；；西北區(qū)區(qū)域部部分酒酒店內內寫字字間，，租金金受周周邊新新入世世項目目影響響有所所下降降，降降幅在元元/㎡㎡·天天；中央商商務區(qū)區(qū)寫字字樓出出租率率高，，租金金穩(wěn)中中有升升，保保持健健康發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢；；板塊租租金有有較大大差距距。目前中中央商商務區(qū)區(qū)的寫寫字樓樓租金金最高高，平平均租租金超超過3.5元/·天天，東東部高高新開開發(fā)區(qū)區(qū)最低低，平平均在在1.2左左右，，西北北區(qū)域域板塊塊和中中東商商務區(qū)區(qū)分別別位居居其次次，依依次平平均在在2.5元元/㎡㎡·天天、1.5元/㎡··天。。市場存存在空空白區(qū)區(qū)。盡管寫寫字樓樓市場場投入入絕對對量不不斷增增長，，但因因為地地段差差異、、產品品差異異因素素影響響，看看則過過熱的的寫字字樓市市場實實際存存在開開發(fā)結結構、、開發(fā)發(fā)區(qū)域域上““供不不應求求”的的狀況況。三、濟南南寫字字樓市市場板板塊劃劃分及及對比比分析析四大板板塊寫寫字樓樓市場場配套及及客群群比較區(qū)域物業(yè)配套入住企業(yè)入住行業(yè)中央商務區(qū)比較完善外地或外企公司辦事處、分公司所占比例較大，本地知名大型企業(yè)下屬部門辦公機構等。銀行、保險、網(wǎng)絡、證券、地產、代理等等，行業(yè)門類最為齊全。中東部商務區(qū)中等層次本地大型公司所占比例較多，少量的外企和外地企業(yè)。多為從事網(wǎng)絡、電子信息、電腦軟硬件類的企業(yè)，專業(yè)化較強。西北區(qū)域高新區(qū)中等層次本地中小企業(yè)為主，國外大型企業(yè)的辦事處、代理商等。經(jīng)貿、旅游、餐飲、網(wǎng)絡信息等相關行業(yè)，專業(yè)集中化不明顯。東部高新科技園區(qū)比較差發(fā)展完善中主要是從事科研研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。規(guī)模不大，知名度不高，處于積累階段。主要是生物醫(yī)藥、軟件研發(fā)、網(wǎng)絡通訊等高新技術產業(yè)。同時注重國家高新技術企業(yè)優(yōu)惠政策的企業(yè)。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:58:4223:58:4223:5812/21/202211:58:42PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:58:4223:58Dec-2221-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:58:4223:58:4223:58Wednesday,December21,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:58:4223:58:42December21,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。21十十二二月月202211:58:42下下午午23:58:4212月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:58下午12月-2223:58December21,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/2123:58:4323:58:4