南京高檔寫(xiě)字樓詳細(xì)資料

珠江1號(hào)(金鷹天地)1地址

：珠江路1號(hào)占地面積

：13000㎡總建筑面積：131000㎡（辦公40000㎡）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1700㎡標(biāo)準(zhǔn)層高

：3.55米(凈高2.66米)總層數(shù)：58層(辦公28-58)建筑高度

：188米租售形式：只租不售參考租價(jià)

：5元/㎡*天物業(yè)管理費(fèi)：15元/㎡*月車(chē)位數(shù)

：380個(gè)車(chē)位費(fèi)

：1200/月（臨時(shí)5元/小時(shí)）空調(diào)

：特靈中央空調(diào)電梯

：8+1三菱電梯（低高兩分區(qū)）建筑開(kāi)發(fā)商：南京國(guó)際同仁發(fā)展有限公司物業(yè)管理商：南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司交通情況：地鐵1號(hào)線(xiàn)-珠江路站，10班以上公交車(chē)珠江壹號(hào)由新百控股的南京國(guó)際同仁有限公司開(kāi)發(fā)，后被金鷹集團(tuán)收購(gòu)，并獨(dú)家擁有整體產(chǎn)權(quán)。金鷹國(guó)際集團(tuán)，創(chuàng)立于1992年，是南京市批準(zhǔn)的首家外資企業(yè)集團(tuán)。擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。榮獲“南京市十大支柱產(chǎn)業(yè)20強(qiáng)龍頭企業(yè)”、“最佳外商貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國(guó)外資企業(yè)500強(qiáng)”等多項(xiàng)殊榮。經(jīng)過(guò)16年快速成長(zhǎng)，2007年總營(yíng)業(yè)額逾百億元人民幣，上繳國(guó)家稅收逾6億元，員工總數(shù)逾萬(wàn)人。旗下?lián)碛蟹慨a(chǎn)、商貿(mào)、投資、酒店、物業(yè)等專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，致力于中國(guó)最具消費(fèi)潛力的城市深度發(fā)展、并成為行者佼佼者。開(kāi)發(fā)商信息金鷹國(guó)際由創(chuàng)建開(kāi)始扎根南京20年，擁有豐富的高端客戶(hù)與政府人脈關(guān)系。在項(xiàng)目籌建期就已經(jīng)引進(jìn)包括紫金保險(xiǎn)、諾基亞、西門(mén)子等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名公司入駐。寫(xiě)字樓的客戶(hù)比較看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，前期知名企業(yè)的入駐對(duì)寫(xiě)字樓形成良好的商務(wù)氛圍相當(dāng)有幫助，并且對(duì)后期的成功招租奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。入駐企業(yè)區(qū)位與交通：“珠江壹號(hào)”位于珠江路與中山北路的交界路口，距離中華第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐擁新街口商圈的火爆人氣與東大南大的學(xué)生資源，給商業(yè)的成功添加助力。緊鄰交通主干道中山北路，自駕行車(chē)方便快捷。項(xiàng)目與地鐵一號(hào)線(xiàn)珠江路站無(wú)縫對(duì)接，周邊有兩大公交站亭，公共交通優(yōu)勢(shì)巨大，為項(xiàng)目的升值提供后盾。設(shè)計(jì)與設(shè)施：“珠江壹號(hào)”08年初建成時(shí)在南京屬于最高檔次的寫(xiě)字樓，整體外觀(guān)比較靚麗，標(biāo)準(zhǔn)層面積1700㎡，采用比較方正戶(hù)型，利用率極大提高。地下停車(chē)場(chǎng)下挖4層，配備車(chē)位380個(gè)，單個(gè)車(chē)位整租價(jià)格高達(dá)1200元/月。其他硬件設(shè)備：8部電梯分為低區(qū)與高區(qū)各4部，國(guó)產(chǎn)三菱荷載18人、美國(guó)特靈中央空調(diào)、高壓10KV雙電源供電、千兆光纜。規(guī)模與配套：“珠江壹號(hào)”占地1.3萬(wàn)㎡，建筑面積14萬(wàn)㎡，地上58層，地下4層，其中負(fù)1-2層為員工餐廳、停車(chē)場(chǎng)及接通地鐵站商業(yè)配套，1-5層為購(gòu)物休閑廣場(chǎng)金鷹天地，6層為大型餐廳作為餐飲配套，7-8層為酒店配套（將配有游泳池、健身房、西餐廳、會(huì)議中心），9-26層為5星級(jí)酒店套房，27層以上定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓。建筑總高度為188米。項(xiàng)目西南為珠江路中山北路交界十字路口，視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，以路口為中心西北為龍世中心大廈，西南為易發(fā)信息大廈、君臨國(guó)際，東面有珠江壹號(hào)、交通大廈。共同組成了一個(gè)集寫(xiě)字樓、酒店公寓、休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心為一體的區(qū)域性泛商業(yè)綜合體，對(duì)形成商務(wù)氛圍提供了較好環(huán)境。初步分析業(yè)權(quán)與物權(quán)：“珠江壹號(hào)”08年投入使用，由于公司資金實(shí)力雄厚，采取只租不售的經(jīng)營(yíng)策略。寫(xiě)字樓只租不售的經(jīng)營(yíng)方式給開(kāi)發(fā)商的后期招租篩選與物業(yè)維護(hù)減少了很多麻煩。項(xiàng)目物業(yè)由金鷹旗下物業(yè)公司接手，物業(yè)費(fèi)15元/㎡*月的價(jià)格相對(duì)較低，寫(xiě)字樓的物業(yè)服務(wù)與五星級(jí)酒店同等，為辦公企業(yè)提高貼心服務(wù)的同時(shí)，后期運(yùn)營(yíng)提高了效率并且不會(huì)產(chǎn)生不必要的管理分歧。金鷹國(guó)際在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)選擇更優(yōu)于管理的方式，側(cè)面也彰顯了開(kāi)發(fā)商資本實(shí)力強(qiáng)大。升級(jí)與趨勢(shì)：“珠江壹號(hào)”在08年作為當(dāng)時(shí)最高檔的寫(xiě)字樓，卻是水泥地板毛坯交付，這對(duì)后期進(jìn)駐企業(yè)的裝修布線(xiàn)帶來(lái)了不小的麻煩。項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層高3.55米，做完吊頂凈高僅為2.66米，勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)不低于2.6米，香港等地標(biāo)準(zhǔn)為不低于2.8米）初步分析存在問(wèn)題：停車(chē)位太少，經(jīng)常停車(chē)場(chǎng)無(wú)空位，給企業(yè)停車(chē)造成困擾，也給客戶(hù)的來(lái)訪(fǎng)停車(chē)帶來(lái)問(wèn)題，留下不佳印象。與市區(qū)其他頂級(jí)寫(xiě)字樓相比，物業(yè)管理較為松懈，無(wú)刷卡進(jìn)門(mén)導(dǎo)致各類(lèi)信用卡、保險(xiǎn)推銷(xiāo)人員可以隨意進(jìn)出暢通無(wú)阻。8部電梯為荷載18人的4米/秒中檔電梯，平均每部電梯需要承載3.25個(gè)樓層的人，根據(jù)實(shí)地考察，高區(qū)電梯尚好，低區(qū)電梯經(jīng)常擁堵，等待時(shí)間較長(zhǎng)。無(wú)架空地板設(shè)計(jì)及凈高較低的問(wèn)題，給企業(yè)進(jìn)駐裝修造成一定麻煩?？沙掷m(xù)成長(zhǎng)性較差，無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代各類(lèi)企業(yè)的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企業(yè)要求較高條件的空調(diào)與發(fā)電服務(wù)；IT企業(yè)存放服務(wù)器對(duì)24小時(shí)空調(diào)房間的要求等。“珠江壹號(hào)”從08年開(kāi)始租賃，由于主要針對(duì)知名企業(yè)招租，過(guò)濾了很多營(yíng)業(yè)性質(zhì)的企業(yè)，提升了項(xiàng)目檔次的同時(shí)，抬高了門(mén)檻也造成了較長(zhǎng)的空租期，最近一次調(diào)研于11月20號(hào)，據(jù)了解珠江壹號(hào)可選擇500㎡的戶(hù)型就有三層存在，空租最大面積為1300㎡，最小空租面積300㎡。目前入駐率僅達(dá)到80%多。值得學(xué)習(xí)：戶(hù)型比較方正，利用率大大提高；業(yè)權(quán)單一，只租不售，提高管理效率減少物權(quán)糾紛；底部商場(chǎng)與銜接地鐵商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，給盤(pán)活整個(gè)項(xiàng)目打下基礎(chǔ)；問(wèn)題解析南京中心7地址

：中山南路1號(hào)占地面積

：

17300㎡總建筑面積：

70000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：

1450-1790㎡標(biāo)準(zhǔn)層高

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3.8米（凈高2.8米）總層數(shù)：

69+4層(辦公9-69)建筑高度

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249米租售形式：只租不售參考租價(jià)

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低區(qū)4元起、高區(qū)5元/㎡*天物業(yè)管理費(fèi)：

22元/㎡*月車(chē)位數(shù)

：

400個(gè)車(chē)位費(fèi)

：

1200/月（臨時(shí)4元/小時(shí)）空調(diào)

：三菱中央空調(diào)電梯

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12+2三菱電梯(高中低三區(qū))建筑開(kāi)發(fā)商：南京新街口百貨商店股份有限公司物業(yè)管理商：南京金鷹物業(yè)資產(chǎn)管理有限公司交通情況：地鐵1+2號(hào)線(xiàn)-新街口站，10班以上公交車(chē)三胞集團(tuán)是一家大型多元化民營(yíng)企業(yè)，自1993年以來(lái)，經(jīng)過(guò)17年的發(fā)展，2009年集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)200億，年銷(xiāo)售額突破350億，員工人數(shù)超過(guò)16000人。該集團(tuán)擁有宏圖高科、宏圖三胞、宏圖地產(chǎn)、金鵬集團(tuán)、富士通計(jì)算機(jī)設(shè)備有限公司等獨(dú)資、合資企業(yè)20余家。綜合實(shí)力2010年被中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)評(píng)為“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”第174名、“中國(guó)制造業(yè)500強(qiáng)”第82位；“中國(guó)民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)”第14位；“2009江蘇省百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第15名、“江蘇省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)”第4名。開(kāi)發(fā)商信息南京中心由新百集團(tuán)開(kāi)發(fā)，新大樓是在新百原有老樓的基礎(chǔ)上加蓋上來(lái)。新百本計(jì)劃將寫(xiě)字樓采取租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，后金鷹邀三胞入主新百，新的管理層決定只租不售。項(xiàng)目前期就已經(jīng)引進(jìn)包括工商銀行、宏基、松下、華為、愛(ài)普生等國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名公司入駐。入駐企業(yè)區(qū)位與交通：“南京中心”占據(jù)中山南路、中山東路兩大城市主軸交匯的“城市原點(diǎn)”的獨(dú)特位置，這里擁有最便捷的地面交通系統(tǒng)，周邊公交車(chē)站有超過(guò)10路以上公交，更是一、二線(xiàn)地鐵的最大樞紐中心，每天6：00―23：00點(diǎn)可從地鐵四個(gè)出入口直接進(jìn)入南京中心，真正實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓與地鐵的無(wú)縫對(duì)接。設(shè)計(jì)與設(shè)施：“南京中心”多邊形的外立面采用LOW-E中空玻璃幕墻，使得大樓立體感更強(qiáng)外形更時(shí)尚，但是同時(shí)也造成了面積利用率不高，戶(hù)型不正，標(biāo)準(zhǔn)層面積1450-1790㎡，得房率只有64%。項(xiàng)目在舊樓基礎(chǔ)上加蓋而成，地下停車(chē)場(chǎng)只能在有限范圍內(nèi)下挖，總配備車(chē)位300多，單個(gè)車(chē)位整租價(jià)格1200元/月，臨時(shí)停車(chē)價(jià)格4~5元/小時(shí)。其他硬件設(shè)備：12部電梯分為低中高三區(qū)各4部，國(guó)產(chǎn)三菱荷載僅13人、美國(guó)特靈中央空調(diào)組、LOW-E中空玻璃幕墻、科勒衛(wèi)浴、50KV/層電力供應(yīng)。規(guī)模與配套：“南京中心”坐落在新百舊樓基礎(chǔ)上，建筑高度249米，負(fù)1-8層為商場(chǎng)、9-69層為5A寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓總建筑面積7萬(wàn)㎡，裙樓配套商業(yè)９萬(wàn)㎡，目前為南京新街口最大的商業(yè)綜合體；整棟大廈實(shí)現(xiàn)5A級(jí)的監(jiān)控與管理，同時(shí)擁有購(gòu)物和餐飲等商業(yè)配套。項(xiàng)目地處有號(hào)稱(chēng)“中華第一商圈”的新街口黃金地段，周?chē)邩谴髲B林立，國(guó)際金融中心、商貿(mào)世紀(jì)、天安國(guó)際、金陵飯店、國(guó)際貿(mào)易中心等等一大批集合了寫(xiě)字樓、酒店公寓、商業(yè)購(gòu)物中心的高層建筑。商務(wù)配套到生活配套資源都是其他區(qū)位無(wú)可比擬的。初步分析業(yè)權(quán)與物權(quán)權(quán)：“南京中心心”采用只只租不售的的方式，由由新百集團(tuán)團(tuán)掌握整體體物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)。項(xiàng)目物業(yè)由由金鷹物業(yè)業(yè)管理公司司負(fù)責(zé)，物物業(yè)費(fèi)22元/㎡*月。相相比珠江壹壹號(hào)，南京京中心物業(yè)業(yè)管理更加加嚴(yán)格，進(jìn)進(jìn)出大樓要要刷卡。升級(jí)與趨勢(shì)勢(shì)：“南京中心心”寫(xiě)字樓樓于2011年正式交付付使用，新新樓采用架架空地板，，高度為5CM。標(biāo)準(zhǔn)層高高3.8米，做完吊吊頂凈高為為2.8米，達(dá)到國(guó)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（國(guó)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不低于2.6米，香港等等地標(biāo)準(zhǔn)為為不低于2.8米）初步分析存在問(wèn)題：：停車(chē)位太少少，經(jīng)常停停車(chē)場(chǎng)無(wú)空空位，給企企業(yè)停車(chē)造造成困擾，，也給客戶(hù)戶(hù)的來(lái)訪(fǎng)停停車(chē)帶來(lái)問(wèn)問(wèn)題。并且且由于老樓樓規(guī)劃停車(chē)車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口口只有一個(gè)個(gè)，非常不不合理，導(dǎo)導(dǎo)致新百停停車(chē)場(chǎng)時(shí)常常長(zhǎng)時(shí)間擁?yè)矶?，高峰峰期?yán)重影影響到中山山東路主干干道交通。。寫(xiě)字樓區(qū)分分低中高三三區(qū)，高區(qū)區(qū)主要進(jìn)駐駐知名企業(yè)業(yè)都為大面面積客戶(hù)，，而低區(qū)則則把每層劃劃分為最小小面積只有有100多平的辦公公區(qū)域分租租給各類(lèi)小小公司，據(jù)據(jù)反映其中中公司類(lèi)型型五花八門(mén)門(mén)，嚴(yán)重影影響寫(xiě)字樓樓的辦公環(huán)環(huán)境。物業(yè)為打造造頂級(jí)寫(xiě)字字樓的環(huán)境境而努力，，但入駐公公司員工反反映，南京京中心物業(yè)業(yè)管理苛刻刻到恐怖，，不僅僅快快遞送貨無(wú)無(wú)法進(jìn)入大大廈，甚至至內(nèi)部工作作員工不給給帶吃的喝喝的進(jìn)入大大樓，包括括快餐飲料料等。南京中心大大廳出入需需刷門(mén)禁卡卡，但物業(yè)業(yè)規(guī)定根據(jù)據(jù)公司面積積發(fā)放門(mén)禁禁卡，20㎡發(fā)一個(gè)，，對(duì)于很多多公司超出出部分員工工沒(méi)有門(mén)禁禁卡，物業(yè)業(yè)表示只能能通過(guò)兩部部貨梯上樓樓。給辦公公員工造成成很大困擾擾。由于硬件條條件限制大大樓只能采采用荷載13人的低速電電梯，據(jù)反反映該電梯梯已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)多次“罷罷工”事故故，中層停停運(yùn)或者突突降幾層的的的問(wèn)題，，一直有待待解決。值得學(xué)習(xí)：：大樓頂部大大屏幕LED提升寫(xiě)字樓樓檔次同時(shí)時(shí)可以盈利利；業(yè)權(quán)單一，，只租不售售，提高管管理效率減減少物權(quán)糾糾紛；采用LOW-E中空玻璃幕幕墻，提升升檔次的同同時(shí)可以更更加節(jié)能環(huán)環(huán)保；大樓頂部有有商用停機(jī)機(jī)坪，可直直接連通蘇蘇州上?？湛罩新肪€(xiàn)，，為高端客客戶(hù)的商務(wù)務(wù)旅行提供供保障。問(wèn)題解析新地中心13地址：廬山路188號(hào)占地面積：32778㎡總建筑面積積：280000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積積：1900㎡標(biāo)準(zhǔn)層高：4米（凈高2.9）總層數(shù)：：55層建筑高度：232米租售形式：：只租不售參考租價(jià)：4元/㎡*天物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：18-20元/㎡*月車(chē)位數(shù)：1400個(gè)車(chē)位費(fèi)：300/月空調(diào)：特靈中央央空調(diào)電梯：12+2進(jìn)口三菱電梯(高中低三區(qū)區(qū))建筑開(kāi)發(fā)商商：青島新地集集團(tuán)南京陽(yáng)陽(yáng)光新地置置地有限公公司物業(yè)管理商商：青島雅園物物業(yè)管理有有限公司南南京分公司司交通情況：：地鐵1+2號(hào)線(xiàn)-元通站，4班公交車(chē)新地集團(tuán)成立立于2002年11月，其前身身是新世界界（青島））置地有限限公司。新新地集團(tuán)經(jīng)經(jīng)過(guò)18年磨礪，目目前在青島島、南京、、蘇州、沈沈陽(yáng)、南昌昌等地均有有“城市金金融性地標(biāo)標(biāo)”建筑。。在樹(shù)立企企業(yè)良好開(kāi)開(kāi)發(fā)品牌的的基礎(chǔ)上，，也與眾多多的金融企企業(yè)建立了了良好的合合作關(guān)系包包括：匯豐豐銀行、渣渣打銀行、、日本三井井住友銀行行、中國(guó)銀銀行、招商商銀行、工工商銀行等開(kāi)發(fā)商信息息新地中心自自立足南京京面向長(zhǎng)三三角以來(lái)，，便成為南南京政府金金融區(qū)規(guī)劃劃重點(diǎn)扶植植項(xiàng)目。從從省政府到到區(qū)政府都都在為河西西CBD新區(qū)的建設(shè)設(shè)提供方便便，幫新地地中心的招招商鋪路搭搭橋。目前所有入入駐新地的的金融企業(yè)業(yè)總部都可可以獲得政政府資金上上的補(bǔ)貼及及政策上的的扶持。前期入駐駐知名企業(yè)業(yè)包括匯豐銀行、、三星電子子研發(fā)總部部、友邦保保險(xiǎn)、中英英人壽、直直錢(qián)支付、、民安中國(guó)國(guó)等。入駐企業(yè)區(qū)位與交通通：“新地中心心”位于廬廬山路與楠楠溪江東街街的交界路路口。與10萬(wàn)平的河西西中央公園園只有一街街之隔，是是除了新街街口外唯一一的1、2號(hào)線(xiàn)地鐵鐵交匯點(diǎn)點(diǎn)，出大大樓步行行5分鐘可到到地鐵元元通站。。周邊公公交線(xiàn)路路較少，，目前周周邊僅通通車(chē)85路、92路、161路三路公公交車(chē)。。項(xiàng)目屬于于政府規(guī)規(guī)劃的河河西CBD新區(qū)最核核心的金金融區(qū)之之上，周周邊文體體區(qū)、會(huì)會(huì)展區(qū)、、商貿(mào)區(qū)區(qū)、科技技園區(qū)簇簇?fù)矶ń?，區(qū)域域資源豐豐富，奧奧林匹克克中心、、南京國(guó)國(guó)際博覽覽中心、、河西中中央公園園營(yíng)造濃濃烈的高高端區(qū)域域特性。。設(shè)計(jì)與設(shè)設(shè)施：“新地中中心”作作為當(dāng)前前頂級(jí)的的寫(xiě)字樓樓，從建建筑品質(zhì)質(zhì)上采用用智能化化5A甲級(jí)寫(xiě)字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，配備備國(guó)際一一線(xiàn)的硬硬件設(shè)施施。外形形由不同同高度和和傾斜度度的玻璃璃幕墻從從基部向向上節(jié)節(jié)節(jié)層進(jìn)成成“竹””形，建建筑平面面外圓內(nèi)內(nèi)方，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面面積達(dá)到到1900㎡，LOW-E中空玻璃璃幕墻讓讓建筑看看起來(lái)非非常炫麗麗。其他硬件件設(shè)備：：1400個(gè)車(chē)位的的超大停停車(chē)場(chǎng)、、14部進(jìn)口三三菱電梯梯荷載高高達(dá)21人、美國(guó)國(guó)特靈中中央空調(diào)調(diào)、智能能熱回收收新風(fēng)系系統(tǒng)等。。規(guī)模與配配套：“新地中中心”占占地面積積32778.7㎡，總建筑筑面積28萬(wàn)㎡，由由國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)級(jí)純寫(xiě)字字樓、高高檔精品品商城裙裙樓、二二期商務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓樓輔樓組組成。主主樓59層，高232米。項(xiàng)目地處處南京河河西CBD新區(qū)，與與金奧大大廈遙遙遙相望。。辦公環(huán)環(huán)境尚可可，但是是周邊生生活配套套設(shè)施還還不夠健健全。北北面嘉業(yè)業(yè)國(guó)際街街區(qū)零零零落落的的毫無(wú)人人氣，南南面河西西中央公公園內(nèi)的的沃爾瑪瑪超市運(yùn)運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)錯(cuò)，但普普通餐飲飲這一塊塊還是相相當(dāng)欠缺缺。初步分析析業(yè)權(quán)與物物權(quán)：“新地中中心”采采用只租租不售的的運(yùn)營(yíng)方方式，由由新地集集團(tuán)掌握握整體物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)。項(xiàng)目物業(yè)業(yè)由青島島雅園物物業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)，物業(yè)業(yè)費(fèi)根據(jù)據(jù)區(qū)域不不同有所所區(qū)別，，低區(qū)18元/㎡*月，，高區(qū)20元/㎡*月。。大廳進(jìn)進(jìn)出門(mén)禁禁，物業(yè)業(yè)管理嚴(yán)嚴(yán)格。升級(jí)與趨趨勢(shì)：“新地中中心”寫(xiě)寫(xiě)字樓正正式交付付入駐是是在2010年，項(xiàng)目目采用15CM架空地板板，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高4米，做完完吊頂凈凈高高達(dá)達(dá)為2.9米，達(dá)到到國(guó)際甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓的水水平。（（國(guó)際甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不低于于2.6米，香港港等地標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為不不低于2.8米）在這基礎(chǔ)礎(chǔ)上，寫(xiě)寫(xiě)字樓配配備了24小時(shí)空調(diào)調(diào)機(jī)房水水冷系統(tǒng)統(tǒng)，千兆兆光纜接接入。可可以為不不同類(lèi)型型不同層層次的公公司提供供硬件方方面必須須的服務(wù)務(wù)。初步分析析存在問(wèn)題題：地處偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，地面面公共交交通不夠夠便利。。周邊商務(wù)務(wù)生活配配套設(shè)施施不夠健健全。因政策對(duì)對(duì)金融科科技公司司進(jìn)駐有有扶持，，內(nèi)部進(jìn)進(jìn)駐部分分保險(xiǎn)公公司，因因業(yè)務(wù)人人員較多多，據(jù)反反映一定定程度上上影響了了同層等等候電梯梯的時(shí)間間。值得學(xué)習(xí)習(xí)：大樓采用用LOW-E中空玻璃璃幕墻，，配備頂頂級(jí)硬件件設(shè)備的的同時(shí)，，關(guān)注環(huán)環(huán)保與可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，預(yù)預(yù)留了后后期升級(jí)級(jí)改造的的空間；；業(yè)權(quán)單一一，只租租不售，，提高管管理效率率減少物物權(quán)糾紛紛；抓住政府府扶持機(jī)機(jī)遇，河河西寫(xiě)字字樓空檔檔期，10年2.5元/㎡低價(jià)入入市招租租?，F(xiàn)成成功租賃賃比例占占90%，價(jià)格也也漲至4元/㎡一期租賃賃成功，，二期公公寓項(xiàng)目目果斷改改為租售售結(jié)合寫(xiě)寫(xiě)字樓副副樓，行行動(dòng)果斷斷。問(wèn)題解析析綠地廣場(chǎng)場(chǎng)紫峰大大廈19地址：鼓樓中山山北路1號(hào)占地面積積：10023㎡總建筑面面積：245000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面面積：2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層高高：4.2米（凈高高2.9）總層數(shù)：89+4層（寫(xiě)字字樓10-41）建筑高度度：450米租售形式式：只租不售售參考租價(jià)價(jià)：元/㎡*天物業(yè)管理理費(fèi)：24元/㎡*月車(chē)位數(shù)：1200個(gè)車(chē)位費(fèi)：700元/月空調(diào)：日立中央空調(diào)調(diào)電梯：14+2迅達(dá)電梯梯(高低兩區(qū)區(qū))建筑開(kāi)發(fā)發(fā)商：南京綠地地國(guó)際商商務(wù)中心心有限公公司物業(yè)管理理商：上海科瑞瑞物業(yè)管管理發(fā)展展有限公公司交通情況況：地鐵1號(hào)線(xiàn)-鼓樓站，10班以上公公交車(chē)綠地集團(tuán)成立立于1992年7月18日。在2012世界企業(yè)業(yè)500強(qiáng)排名第第483位，在2011中國(guó)企業(yè)業(yè)500強(qiáng)排名中中位列第第36位，在中中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)排名中中超過(guò)萬(wàn)萬(wàn)科，位位居第1位，在上上海地區(qū)區(qū)企業(yè)集集團(tuán)中排排名第17位。此外南京京國(guó)資集集團(tuán)作為為融國(guó)有有資產(chǎn)管管理和投投資功能能為一體體的綜合合性平臺(tái)臺(tái)，2009年底，集集團(tuán)總資資產(chǎn)1923億，凈資資產(chǎn)125億，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)超超過(guò)32億，資產(chǎn)產(chǎn)總量在在全省排排名第3。開(kāi)發(fā)商信信息紫峰大廈廈由南京京國(guó)資集集團(tuán)與綠綠地集團(tuán)團(tuán)共同投投資建設(shè)設(shè)。因?yàn)闉轫?xiàng)目為為國(guó)企打打造，紫紫峰大廈廈前期入入駐多數(shù)數(shù)為大型型國(guó)企單單位，包包括華能集團(tuán)、、中金及中中國(guó)農(nóng)行等。后續(xù)入入駐包括賓利汽車(chē)、、渣打銀行行、挪威船船級(jí)社、韓韓國(guó)LG物流、新加加坡富登金金融機(jī)構(gòu)、、中國(guó)國(guó)際際金融、遠(yuǎn)遠(yuǎn)大空調(diào)等一大批世世界500強(qiáng)知名企業(yè)業(yè)。入駐企業(yè)區(qū)位與交通通：“紫峰大廈廈”選址址位于南京京市鼓樓區(qū)區(qū)鼓樓廣場(chǎng)場(chǎng)，東至中中央路，西西至北京西西路。鼓樓樓周邊區(qū)域域有玄武湖湖、北極閣閣、鼓樓、、明城墻等等歷史文物物古跡；該該地段是南南京城區(qū)的的中心點(diǎn)及及城市的制制高點(diǎn)，周周邊遠(yuǎn)景盡盡收眼底。。該地段交通通便利，是是南京行政政中軸線(xiàn)和和商業(yè)中軸軸線(xiàn)的交界界之處，地地鐵一號(hào)線(xiàn)線(xiàn)鼓樓站4號(hào)出口直達(dá)達(dá)紫峰廣場(chǎng)場(chǎng)，附近公公交站臺(tái)有有超過(guò)10路公交車(chē)到到達(dá)。設(shè)計(jì)與設(shè)施施：“紫峰大廈廈”由世界界摩天大樓樓設(shè)計(jì)專(zhuān)家家美國(guó)SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所所設(shè)計(jì)，該該設(shè)計(jì)所是是世界著名名的摩天大大樓設(shè)計(jì)專(zhuān)專(zhuān)家。紫峰峰大廈分別別由綠、藍(lán)藍(lán)兩組玻璃璃勾畫(huà)出蟠蟠龍模樣的的外立面，，其外立面面玻璃的安安裝方式也也和常見(jiàn)的的平板式不不同，像龍龍鱗一樣呈呈縱橫交錯(cuò)錯(cuò)的鋸齒狀狀，非常獨(dú)獨(dú)特。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積達(dá)達(dá)到2000㎡。其他硬件設(shè)設(shè)備：停車(chē)車(chē)場(chǎng)共950個(gè)車(chē)位、16部進(jìn)口瑞士士迅達(dá)電梯梯荷載高達(dá)達(dá)21人、美國(guó)約約克中央空空調(diào)、智能能保安系統(tǒng)統(tǒng)、美國(guó)漢漢軍一卡通通門(mén)禁系統(tǒng)統(tǒng)等。規(guī)模與配套套：“紫峰大廈廈”建筑用用地面積為為18721平方米。地地塊總建筑筑面積約26萬(wàn)平方米，，基地內(nèi)設(shè)設(shè)一高一低低2棟塔樓（主主樓和副樓樓），用商商業(yè)裙房將將2棟塔樓聯(lián)成成一個(gè)整體體建筑群；；主樓地上上89層，總高度度450米，屋頂高高度389米。主要功功能設(shè)有六六星級(jí)酒店店（約65000平方米）、、甲級(jí)辦公公樓（約55000平方米；裙裙房地上6層局部7層，主要功功能為商場(chǎng)場(chǎng)（約45000平方米）與與酒店附屬屬用房。地地下4層，主要功功能為商場(chǎng)場(chǎng)、停車(chē)庫(kù)庫(kù)及設(shè)備機(jī)機(jī)房（約61000平方米）。初步分析業(yè)權(quán)與物權(quán)權(quán)：“紫峰大廈廈”采取只只租不售的的運(yùn)營(yíng)方式式，對(duì)進(jìn)駐駐企業(yè)的審審核極為嚴(yán)嚴(yán)格。項(xiàng)目物業(yè)由由上海科瑞瑞物業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)，物業(yè)費(fèi)費(fèi)由去年的的23元/㎡*月漲到24元/㎡*月，依舊是是南京市內(nèi)內(nèi)寫(xiě)字樓物物業(yè)費(fèi)最高高的項(xiàng)目。。物業(yè)管理理非常嚴(yán)格格，進(jìn)出需需要工作或或者拜訪(fǎng)憑憑證。工作作員工卡只只能刷電梯梯至相應(yīng)樓樓層。升級(jí)與趨勢(shì)勢(shì)：“紫峰大廈廈”主樓辦辦公層高4.2米，15CM架空地板，，做完吊頂頂業(yè)有3米層高，目目前南京最最高（國(guó)際際甲級(jí)寫(xiě)字字樓標(biāo)準(zhǔn)不不低于2.6米，香港等等地標(biāo)準(zhǔn)為為不低于2.8米）。其他超甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓必必備的設(shè)備備紫峰大廈廈業(yè)都具備備，包括VAV變風(fēng)量全空空氣空調(diào)系系統(tǒng)、德國(guó)國(guó)威樂(lè)蓄水水變頻加壓壓系統(tǒng)、24芯光纜等滿(mǎn)滿(mǎn)足各行業(yè)業(yè)公司設(shè)備備需求。初步分析存在問(wèn)題：：戶(hù)型設(shè)計(jì)新新穎，但不不夠方正，，戶(hù)型利用用率不高；低區(qū)的出租租戶(hù)型最小小從100多㎡起步，，進(jìn)駐了相相當(dāng)一部分分的小型皮皮包公司、、信貸公司司等；小公司居多多的低區(qū)，，空租率一一直很高。。根據(jù)入駐駐公司反映映，自2012年開(kāi)始很多多小公司搬搬離紫峰，，某層入駐駐率不足50%。大樓底部商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘慘淡，經(jīng)營(yíng)營(yíng)兩年有余余，卻依舊舊毫無(wú)人氣氣，商鋪進(jìn)進(jìn)駐率只有有60%-70%。值得學(xué)習(xí)：：大樓采用LOW-E中空玻璃幕幕墻，配備備頂級(jí)硬件件設(shè)備的同同時(shí)，關(guān)注注環(huán)保與可可持續(xù)發(fā)展展，預(yù)留了了后期升級(jí)級(jí)改造的空空間；紫峰大廈對(duì)對(duì)進(jìn)駐企業(yè)業(yè)的性質(zhì)有有著嚴(yán)格的的把關(guān)。不不接受任何何經(jīng)營(yíng)性質(zhì)質(zhì)的公司進(jìn)進(jìn)駐，一定定程度上提提高了整個(gè)個(gè)寫(xiě)字樓辦辦公氛圍的的檔次；單區(qū)7部高速電梯梯，不存在在讓人頭疼疼的等電梯梯問(wèn)題，并并且員工卡卡及拜訪(fǎng)人人員臨時(shí)卡卡都可刷對(duì)對(duì)應(yīng)樓層，，物業(yè)管理理嚴(yán)格保證證了不會(huì)出出現(xiàn)閑雜推推銷(xiāo)人員出出現(xiàn)在寫(xiě)字字樓中；問(wèn)題解析南京國(guó)際廣廣場(chǎng)25地址：中央路201號(hào)占地面積：32477㎡總建筑面積積：227000㎡（一期））標(biāo)準(zhǔn)層面積積：1937㎡(分割172-355㎡㎡)標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8米(凈高2.7米)總層數(shù)：38+3層（寫(xiě)字樓樓11-22）建筑高度：167米租售形式：只租不售參考租價(jià)：4元/㎡*天物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：15元/㎡*月車(chē)位數(shù)：800個(gè)車(chē)位費(fèi)：800元/月空調(diào)：美意中央空調(diào)電梯：3+1迅達(dá)電梯建筑開(kāi)發(fā)商商：南京國(guó)際集集團(tuán)股份有有限公司物業(yè)管理商商：仲量聯(lián)行交通情況：地鐵1號(hào)線(xiàn)-玄武門(mén)站，，6班公交車(chē)摩根士丹利利是一家全全球領(lǐng)先的的國(guó)際性金金融服務(wù)公公司，業(yè)務(wù)務(wù)范圍涵蓋蓋投資銀行行、證券、、投資管理理以及財(cái)富富管理。公公司在全球球37個(gè)國(guó)家設(shè)有有超過(guò)1,200家辦事處。。雇員總總數(shù)達(dá)5萬(wàn)多人。2008年9月，更改公公司注冊(cè)地地位為“銀銀行控股公公司”。摩摩根士丹利利是最早進(jìn)進(jìn)入中國(guó)發(fā)發(fā)展的國(guó)際際投資銀行行之一，多多年來(lái)業(yè)績(jī)績(jī)卓越。摩根士丹利利總公司下下設(shè)9個(gè)部門(mén)，包包括：股票票研究部、、投資銀行行部、私人人財(cái)富管理理部、外匯匯/債券部、商商品交易部部、固定收收益研究部部、投資管管理部、直直接投資部部和機(jī)構(gòu)股股票部。涉涉足的金融融領(lǐng)域包括括股票、債債券、外匯匯、基金、、期貨、投投資銀行、、證券包銷(xiāo)銷(xiāo)、企業(yè)金金融咨詢(xún)、、機(jī)構(gòu)性企企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)、、房地產(chǎn)、、私人財(cái)富富管理、直直接投資、、機(jī)構(gòu)投資資管理等。。投資商信息南京國(guó)際廣廣場(chǎng)項(xiàng)目由由南京市發(fā)發(fā)改委批準(zhǔn)準(zhǔn)立項(xiàng)，是是南京國(guó)際際集團(tuán)股份份有限公司司投資建設(shè)設(shè)的主體項(xiàng)項(xiàng)目。為擴(kuò)大并提提升市場(chǎng)影影響力，南南京國(guó)際廣廣場(chǎng)2009年12月在香港IFC隆重舉行了了南京國(guó)際際廣場(chǎng)與香香港媒體見(jiàn)見(jiàn)面會(huì)。投投資方摩根根士丹利高高層、酒店店管理方喜喜達(dá)屋集團(tuán)團(tuán)、寫(xiě)字樓樓及物業(yè)管管理方仲量量聯(lián)行、購(gòu)購(gòu)物中心管管理方華夏夏柏欣等均均參加了此此次見(jiàn)面會(huì)會(huì)。項(xiàng)目初期就就已經(jīng)引進(jìn)進(jìn)包括渣打銀行、、資生堂、、韋萊保險(xiǎn)險(xiǎn)、華潤(rùn)燃燃?xì)?、大成成基金等?guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)知名公公司入駐。。入駐企業(yè)區(qū)位與交通通：“南京國(guó)際際廣場(chǎng)”位位于鼓樓區(qū)區(qū)中央路靠靠近湖南路路商圈地段段，周邊商商業(yè)成熟，，人氣旺盛盛。地鐵1號(hào)線(xiàn)玄武門(mén)門(mén)站直抵；；約500米可進(jìn)入玄玄武湖隧道道，可方便便連接滬寧寧高速、機(jī)機(jī)場(chǎng)高速等等城市交通通網(wǎng)絡(luò)。設(shè)計(jì)與設(shè)施施：“南京國(guó)際際廣場(chǎng)”寫(xiě)寫(xiě)字樓部分分由美國(guó)新新現(xiàn)代主義義建筑大師師詹姆斯·蓋茨先生按按照北美甲甲級(jí)寫(xiě)字樓樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)。整體戶(hù)戶(hù)型方正，，得房率高高達(dá)78%。由于是南南北向房間間較多，特特意設(shè)計(jì)師師在南北方方向外立面面的處理上上采用了起起伏不平的的突出棱角角設(shè)計(jì)，突突出部分采采用大面積積落地窗，，有效的提提升了視野野廣闊度，，使得后排排的房間也也可以看到到東面的玄玄武湖景色色。其他硬件設(shè)備：停車(chē)場(chǎng)約約800個(gè)、3部迅達(dá)電梯梯、水環(huán)熱熱泵空調(diào)系系統(tǒng)初步分析業(yè)權(quán)與物權(quán)權(quán)：“南京國(guó)際際廣場(chǎng)”采采取只租不不售的運(yùn)營(yíng)營(yíng)方式，由由南京國(guó)際際集團(tuán)掌握握物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)，摩根士士丹利控股股。物業(yè)管理公公司由仲量量聯(lián)行負(fù)責(zé)責(zé)，物業(yè)費(fèi)費(fèi)15元/㎡*月。仲量聯(lián)聯(lián)行屬于世世界400強(qiáng)白金企業(yè)業(yè)之一，在在物業(yè)管理理方面有著著國(guó)際一流流公司的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。升級(jí)與趨勢(shì)勢(shì)：“南京國(guó)際際廣場(chǎng)”寫(xiě)寫(xiě)字樓部分分采用了5CM的架空地板板，做完架架空地板后后凈高2.7米，相對(duì)其其他頂級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)說(shuō)較低（國(guó)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不低于2.6米，香港等等地標(biāo)準(zhǔn)為為不低于2.8米）。在其其他硬件設(shè)設(shè)備方面也也沒(méi)有采用用比較高端端的設(shè)施，，整體來(lái)說(shuō)說(shuō)比較中庸庸，未來(lái)可可升級(jí)空間間不大。初步分析規(guī)模與配套套：“南京國(guó)際際廣場(chǎng)”購(gòu)購(gòu)物中心位位于裙樓1-8層，總建筑筑面積8.8萬(wàn)平方米，，由臺(tái)灣新新光國(guó)際百百貨提供管管理服務(wù)，，集國(guó)際奢奢侈品牌、、國(guó)際影城城、KTV、餐飲名店店、時(shí)尚家家居、兒童童主題樂(lè)園園等多種業(yè)業(yè)態(tài)于一體體。寫(xiě)字樓樓寫(xiě)字樓位位于南塔11—22層，總建筑筑面積2.3萬(wàn)平米。威威斯汀酒店店位于南塔塔23—36層，建筑面面積3.17萬(wàn)平方米，，客房234間，委托美美國(guó)喜達(dá)屋屋酒店及度度假酒店國(guó)國(guó)際集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理。?！扳肮ⅰ蔽挥谟诒彼?1—38層，起始樓樓層標(biāo)高55米。?！啊癗IC御景景華華府府””位位于于北北塔塔11——38層。。整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目從從自自身身?yè)頁(yè)碛杏械牡纳?/p>