商業(yè)運營管理基本知識要點

商業(yè)運營管理內(nèi)容綱要：一、商業(yè)地產(chǎn)縱向價值鏈二、全球零售業(yè)發(fā)展趨勢三、購物中心滿意度分析四、購物中心培育期應(yīng)注意的問題五、推行CEM管理，建立與租戶的互助合作六、努力做好客戶服務(wù)七、商業(yè)策劃與推廣八、商業(yè)物業(yè)管理應(yīng)控制和注意的關(guān)鍵問題消費者價值策劃一、商業(yè)地產(chǎn)縱向價值鏈消費便利性（如班車、網(wǎng)卡購物）低成本性（時間和金錢）休閑性（如娛樂消費）經(jīng)營者價值策劃

商場氣氛營造店鋪大小和功能組合規(guī)劃市場形象和信譽(yù)管理策劃管理方式和利益最大化方案投資者價值策劃

預(yù)期租金和增值幅度投資收益率，成本回收時間投資風(fēng)險和化解措施增值措施和途徑，工作成效估計發(fā)展商價值策劃

地段價值及提升措施產(chǎn)品形態(tài)及利潤最大化建筑設(shè)計符合開發(fā)商條件的營銷策略和推廣手段企業(yè)形象和識別系統(tǒng)促進(jìn)和發(fā)展人才和企業(yè)競爭力提高資料來源：《商業(yè)地產(chǎn)》董金社著二、全球零售業(yè)發(fā)展趨勢按A.T.Kearney科爾尼分析，3大影響進(jìn)市新市場的成敗因素：1）度量機(jī)會之窗2）理解消費者情況3）知道何時、如何進(jìn)入二三線城市2007年全球零售發(fā)展指數(shù)前4名國家2007年排名權(quán)重（%）國家風(fēng)險25%市場吸引力25%市場飽和度30%時間壓力20%得分100%1.印度67428074922.俄羅斯62525390893.中國75464684864.越南5734765974資料來源：ATKearney修改版回顧與前瞻1）中國及俄羅斯一線城市零售業(yè)飽和，機(jī)會較少2）越南、阿聯(lián)酋今后有更多城市提供機(jī)會3）拉脫維亞、沙特阿拉伯、菲律賓、馬來西亞4）未來看好孟加拉，可能是第2個越南

年輕打工者有錢一族1）高收入2）渴望消費3）缺乏時間，來意為速度、選擇、便利消費中國走勢1）2017年，75%中型市場將集中二三線城市2）零售商已進(jìn)入玉溪、濰坊、南昌、蕪湖、岳陽。3）SF：南京、凌波、杭州、天津、沈陽、成都、重慶、武漢不容忽視

資料來源：ATKearney修改版4）益處大于風(fēng)險。大才缺乏是問題，最終將會是人才之戰(zhàn)。SF:所以中國應(yīng)勇于加強(qiáng)國民教育培訓(xùn)Microsoft選亞洲區(qū)總部于北京中關(guān)村（案例）5）家樂福于2006年增長幅度約25%，繼續(xù)向東北、西北地區(qū)中小城市挺進(jìn)。沃爾碼收購好又多100多家店，進(jìn)入玉溪、濰坊、蕪湖等20多個省市。泰國易初蓮花進(jìn)軍淮安、昆山及江門等本土大賣場國美及蘇寧伸向二線沿海城市零售勞動力指數(shù)2007年排名國家勞動力排名人才可得性40%人才開發(fā)40%勞動經(jīng)濟(jì)性20%得分100%1印度4778186852俄羅斯23484486583中國10764485714越南1754557662資料來源：ATKearney修改版全球十佳購物地洛杉磯比佛利山買精品紐約去第五大道倫敦看自有品牌、名家設(shè)計巴黎去周末市集尋寶圣巴特島買巴黎名家作品摩洛哥秀侃價好身手東京澀谷尋寶探險之喜曼谷買小飾品、手工藝布宜諾斯艾利斯男裝、皮制品丹麥哥本哈根買前衛(wèi)設(shè)計物品全球十佳購物地資料來源: 美國福布斯雜志倫敦牛津街第1：美國紐約第五大道第2：法國巴黎香榭麗舍大街第3：英國倫敦牛津街第4：日本東京都新宿大街第5：韓國首爾市明洞大街第6：新加坡烏節(jié)路第7：德國柏林庫達(dá)姆大街第8：奧地利維也納克恩頓大街第9：俄國莫斯科市阿爾巴特大街第10：加拿大蒙特利爾地下城世界十大著名步行街資料來源: 參考消息報

三、購物中心滿意度因素分析

（一）購物中心受歡迎與不受歡迎因素之比較

FactorsleadingtoPopularandUnpopularShoppingMall

受歡迎Popular多樣性(Variety)刺激興奮(Excitement)獨特性(Uniqueness)方便性(Convenience)時間與金錢成本的節(jié)省(Time/cost-saving)寧適性(Amenity)安全與保全(Safetyandsecurity)不受歡迎Unpopular不相容而來的混亂與脫序(Chaosanddisorder)不自然的環(huán)境相似度/無聊感獨占行為所造成商品過于昂貴對傳統(tǒng)社交型態(tài)的破壞等資料來源：《購物中心承租組合管理》游舜德著臺灣詹氏書局最滿意的體驗要素排名（降序）付款方式產(chǎn)品種類多產(chǎn)品分類細(xì)地理位置品牌形象購物車產(chǎn)品質(zhì)量容易撈到期望買到的產(chǎn)品貨架干凈促銷活動醒目店內(nèi)裝飾和整潔度店面布局和指向 店面外觀（二）顧客滿意度要素14.退貨正常15.期望想買的產(chǎn)品沒有缺貨16.特價活動多17.店內(nèi)氣味18.尋找資深店員19.店員服務(wù)專業(yè)20.環(huán)保型產(chǎn)品銷售21.售價低22.停車場23.背景聲音和音樂24.排隊付款25.店員真誠的道別 資料來源：《銷售與市場》2007年8月下旬，供文：GCCRM（三）最最喜歡商商場體驗驗原因資料來源源：《銷銷售與市市場》2007年8月月下旬（四）最最不喜歡歡商場體體驗原因因資料來源源：《銷銷售與市市場》2007年8月月下旬總結(jié):顧顧客最喜喜歡的商商場安全；舒適;干凈;整潔;業(yè)態(tài)豐富富;能提供信信息、新新奇、流流行、休休閑、娛娛樂、社社交與快快樂的場場所四、購物物中心培培育期應(yīng)應(yīng)注意問問題（一）經(jīng)經(jīng)營與客客服企業(yè)文化化是企業(yè)業(yè)的靈魂魂，關(guān)乎乎企業(yè)的的興旺，，不斷的的促進(jìn)企企業(yè)文化化創(chuàng)新，，進(jìn)行思思想觀念念和行為為方式的的徹底變變革，上上下一心心，成為為企業(yè)所所推崇的的新型管管理方式式。發(fā)展良良好的的客戶戶服務(wù)務(wù)習(xí)慣慣。要學(xué)會會通過過服務(wù)務(wù)來推推銷自自己。。培訓(xùn)與與考核核員工工，獎獎罰分分明，，多利利用網(wǎng)網(wǎng)上服服務(wù)，，考察察你的的顧客客。團(tuán)隊建建設(shè)，，理解解租戶戶的需需要與與不同同層面面的滿滿意度度，使使他們們動情情、在在商場場中聰聰明得得花錢錢，利利用高高科技技的技技巧與與工具具來服服務(wù)，，要收收集顧顧客的的資料料，使使用新新技術(shù)術(shù)、新新方法法來提提升顧顧客關(guān)關(guān)系管管理，，以人人為本本。想盡一一切辦辦法讓讓客人人多留留連一一些時時間，，再來來再購購。鼓勵無無紙化化辦公公、辦辦公自自動化化，來來代替替人手手。（二））管理理原則則所有欠欠款該該收就就收，，于周周六日日都不不應(yīng)拒拒絕。。所有有有償收收費都都能做做到高高透明明度，，收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要實實現(xiàn)公公告。。在培育育期內(nèi)內(nèi)以水水養(yǎng)魚魚，不不宜采采取過過激的的手段段追收收欠款款，培培育期期后，，不惜惜使用用各種種手段段回收收欠款款，目目標(biāo)是是每月月的欠欠款率率不高高于2%。。招商策策略：：是在在不太太違反反業(yè)態(tài)態(tài)布局局下，，盡快快把空空置商商店出出租，，對于于商品品的檔檔次和和定位位，需需要經(jīng)經(jīng)過兩兩三年年后再再調(diào)整整、再再定位位。租戶的營營業(yè)收入入往往都都會有偏偏差，都都會有少少報或多多報，對對不同的的對象，，如：業(yè)業(yè)主方、、股東、、稅務(wù)局局、傳媒媒，有不不同的答答案。所所以不能能早下結(jié)結(jié)論。在短時間間內(nèi)引進(jìn)進(jìn)世界知知名品牌牌是不容容易的，，這是顧顧客目標(biāo)標(biāo)消費的的最高境境界。目目前我們們只能用用特色的的餐飲店店來作為為主打，，同時應(yīng)應(yīng)在餐飲飲、時裝裝店內(nèi)找找一些可可以栽培培的牌子子，打出出知名度度，用口口碑來宣宣傳。兩個誤區(qū)區(qū)：片面面追求人人氣，不不注意賣賣氣與品品味；把把店鋪的的交樓條條款讓給給建設(shè)分分，其實實商業(yè)確確定應(yīng)由由招商部部把握。。四、購物物中心培培育期應(yīng)應(yīng)注意問問題（三）推推廣爭取天天天有活動動，尤其其是在節(jié)節(jié)假日或或長假期期內(nèi)。要大氣、、雅氣，，高品位位不庸俗俗。要能做到到“小錢錢辦大事事”，讓讓客戶感感覺到我我們實在在用心做做事，給給零售商商信心。。搞大型活活動的時時候一定定要注意意安全，，控制群群眾的情情緒，進(jìn)進(jìn)出要分分流，所所有活動動要達(dá)到到和諧社社會和睦睦鄰社區(qū)區(qū)，在商商言商，，但要有有社會責(zé)責(zé)任。對對公益的的事情要要支持，，但不降降低出場場的品味味與檔次次。所有演示示的工具具道具都都在晚上上搭建，，不能占占用正常常營業(yè)時時間。要善于包包裝自己己，利用用傳媒與與公關(guān)手手段去促促銷。在商場內(nèi)內(nèi)適當(dāng)?shù)牡目臻g增增設(shè)一些些小景觀觀、小擺擺設(shè)，能能讓顧客客拍照留留念。讓讓來到這這里的顧顧客留下下永久的的懷念，，這是其其他大賣賣場和我我們不能能攀比的的。四、購物物中心培培育期應(yīng)應(yīng)注意問問題五、推行行CEM管理，，建立與與租戶的的互動合合作（一）租租戶是最最佳信息息來源租戶更加加了解市市場的趨趨勢和動動態(tài)知道這一年會流行什么，知道什么企業(yè)是他們最厲害的競爭對手；所以他們會給我們提供很多市場趨勢和動態(tài)上的參考。

包括租戶是怎樣經(jīng)營的，毛利是多少、純利是多少；租戶的運營成本不一樣，可以承受的租金也是不一樣的需要了解解租戶，，了解他他們在怎怎樣經(jīng)營營自己的的生意。。需要認(rèn)識識他們的的經(jīng)營模模式（二）了解租戶戶究竟能能賺多少少錢案例：有第四家家眼鏡店店想進(jìn)入入太古城城中心，，但已有有三家眼眼鏡店了了且都很很賺錢，，經(jīng)分析析后，拒拒絕了第第四家店店，無論論他給多多少租金金。其實實很多結(jié)結(jié)論是從從客戶那那里了解解到的，，如第四四家進(jìn)入入后可能能四家都都會虧本本。最佳的信信息來源源包括消消費者的的資料都都是從租租戶而來來從租戶那里可以了解到什么類型的顧客在買東西，是什么年齡段的人，處于什么收入水平，是男性還是女性。

（三）與與租戶保保持良好好關(guān)系是是最好的的溝通途途徑作為業(yè)主主必須懂懂得零售售如果某一一段時間間某個租租戶的生生意不好好，我們們需要找找他們進(jìn)進(jìn)行溝通通，了解解他們的的問題出出在哪里里。業(yè)主參與與很重要要租戶裝修修時，我我們要知知道他們們究竟要要怎么裝裝修？太太古不一一定每次次收取的的租金都都是最高高的，他他們會留留一些空空間給租租戶，但但是也會會要求他他們重新新裝修店店鋪，租租戶的更更新就是是商場的的更新；；他們不不改變，，商場就就會成為為舊商場場。在此此過程中中，租戶戶如何裝裝修、如如何擺放放櫥窗，，業(yè)主都都一定要要參與；；同時租租戶還會會建議業(yè)業(yè)主要不不要做一一些必要要的改變變等。（四）租租戶是最最有效的的品牌推推廣渠道道管理中注注重的三三個詞匯匯熱情光顧知識我們對租戶這樣做，租戶就會對業(yè)主增加信心，租戶會知道業(yè)主是很關(guān)心自己的，并且業(yè)主有熱情不斷地改進(jìn)商場的服務(wù)。與租戶一一起分享享公司理理念業(yè)主如對對商業(yè)很很了解，，知道做做什么好好、什么么不好，，或什么事情情做得還還不夠，，租戶就就會對業(yè)業(yè)主增加加信心太古地產(chǎn)產(chǎn)在商業(yè)業(yè)發(fā)展中中的信念念和理念念有新意激情的管理原創(chuàng)信念和理念對于一些些生意較較差的租租戶非典期間商場生意很差與租戶會談了解盈利、虧損情況租金調(diào)整六、努力力做好客客戶服務(wù)務(wù)工作中國消費費者的消消費心理理及趨向向——消費費升級和和消費降降級比例例（按產(chǎn)產(chǎn)品類別別分組））消費生級級不升級也也不降級級消費降級級來源：BCG中中國消費費者行為為量化調(diào)調(diào)查（2007年在13個城城市4,258名消費費者所做做調(diào)查））（一）調(diào)調(diào)研巡視內(nèi)容容包括：：商戶經(jīng)營營秩序是否通過過POS機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)收費不符合規(guī)規(guī)定的POP招招貼、推推廣活動動等空置單元元巡視保潔巡視視（營業(yè)業(yè)區(qū)、外外圍、垃垃圾房等等）設(shè)備設(shè)施施狀況推廣活動動的前期期設(shè)備安安全情況況（二）掌掌握巡樓樓技巧（三）把把握主要要巡場要要點（27點））店鋪櫥窗窗、布置置、玻璃璃的透光光率（不不小于70%））、貨柜柜、貨架架陳列、、內(nèi)部銷銷售空間間、燈光光、色彩彩的設(shè)計計搭配、、收銀臺臺擺放整整齊，包包括臨租租、花車車。所有過期期通告、、宣傳要要在時效效內(nèi)及時時更換。。關(guān)注客流流量、顧顧客年齡齡、前來來購物的的是什么么類型（（如家庭庭、情侶侶、朋友友）,與與店員保保持良好好的關(guān)系系，對于于有違章章的店員員應(yīng)耐心心教育，，如遇到到較嚴(yán)重重的情況況才反應(yīng)應(yīng)到租戶戶的總部部。觀察提袋率率、購買的的是哪類品品牌。廣告燈箱、、圍板，，不接受未未經(jīng)同意的的社會廣告告張貼。二次裝修以以四防為主主，不破壞壞結(jié)構(gòu),任任何明火使使用都要事事先申請。。空置店鋪巡巡查（門鎖鎖、垃圾等等），避免免罪案發(fā)生生。天、地、墻墻、通道、、后勤區(qū)、、樓梯是否否清潔、光光澤，洗手手間有無污污染、異味味、雜物。。停車服務(wù)（（能否幫助助客人上下下車方便、、指引方向向）、導(dǎo)向向牌、標(biāo)示示牌。大賣場購物物車有無亂亂擺放11.窗明幾凈凈（亮晶晶晶，無無塵埃））、衛(wèi)生生（垃圾圾收集站站）、環(huán)環(huán)境、園園藝綠化化（注意意盆栽的的擺放，，不露出出泥土、、沒有枯枯葉、黃黃葉，葉葉子上沒沒有塵埃埃）12.廢紙箱（（滿1/3時應(yīng)應(yīng)及時清清除）、、公共椅椅子（客客人的坐坐姿是否否不雅觀觀，留意意座位下下面是否否存放了了異常的的遺留物物）13.扶手電梯梯、垂直直電梯（（老人、、小孩的的安全使使用），，轎箱里里的三面面墻有無無啟用宣宣傳推廣廣、導(dǎo)購購、導(dǎo)示示。14.公眾區(qū)域域燈光（（B區(qū)入入口處，，天花板板藻井里里的LED燈光光顏色無無變換））15.推廣活動動全過程程看守、、舞臺前前后、上上下欄桿桿安全員員與否（（檢查玻玻璃螺栓栓是否松松動，尤尤其是在在推廣活活動后））16.舉辦活動動前后場場地的檢檢查、復(fù)復(fù)查17.人流大時時要及進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)分流，，做推廣廣活動時時要控制制觀眾過過激情緒緒。18.土建：裂裂、鼓、、堵、滲滲、漏現(xiàn)現(xiàn)象，做做防洪、、防汛的的準(zhǔn)備。。主要巡場場要點：：主要巡場場要點：：19.嗅覺、視視覺、聽聽覺無任任何滋擾擾(白天天不做有有噪音、、有污染染空氣的的裝修活活動)。。20.背景音樂樂（注意意分貝數(shù)數(shù)：白天天不高于于80dba，，晚上不不高于50dba））22.保安、保保潔、保保修人員員儀容、、儀貌，，佩戴的的工具。。23.消防卷簾簾、其他他消防設(shè)設(shè)備，如如：消防防栓箱內(nèi)內(nèi)是否遺遺缺了滅滅火器、、水帶，，消防卷卷簾下應(yīng)應(yīng)無24.任何何物品放放置。25.preventivemaintenance預(yù)防防性維修修、檢修修：設(shè)備備用房、、倉庫定定期抽查查。26.注意租戶戶里有無無跑單情情況（利利用神秘秘顧客手手段），，是否正正確使用用收銀機(jī)機(jī)。27.注意F&B租戶戶中午、、傍晚的的生意狀狀況及每每天閉店店時間。。（四）正正確處理理投訴一些普遍遍會引起起顧客反反感的行行為包括括：對服務(wù)沒沒有投入入興趣讓客戶無無止境等等候沒有以以專業(yè)業(yè)的客客服形形象和和精神神面貌貌示人人沒有得得到通通話就就唐突突地將將客戶戶冷落落在電電話線線上沒有在在第三三聲鈴鈴響之之前接接起電電話在與客客戶談?wù)勗挄r時嘴里里嚼著著東西西缺乏專專業(yè)知知識和和理解解職責(zé)責(zé)與義義務(wù)所所在服務(wù)質(zhì)質(zhì)量差差自以為為高人人一等等，貶貶低別別人粗魯?shù)牡难孕行泻瓦^過激的的行為為道歉，，道歉歉，再再道歉歉盡快采采取行行動表示同同情提供補(bǔ)補(bǔ)償跟蹤服服務(wù)執(zhí)行服服務(wù)補(bǔ)補(bǔ)救策策略理念：：客戶戶服務(wù)務(wù)人員員的工工作就就是使使客戶戶重新新回到到滿意意的狀狀態(tài)。。不聽聽從客客戶意意見、、缺乏乏溝通通，不不尊重重客戶戶都會會為服服務(wù)補(bǔ)補(bǔ)償設(shè)設(shè)置障障礙。。服務(wù)補(bǔ)補(bǔ)償過過程有有五個個代表表性的的階段段三種緩和緊張局面的方法正面情況面帶微笑，熱情真誠地和顧客打招呼預(yù)見顧客的投訴，通過真誠關(guān)懷的建議阻止投訴設(shè)身處地地為顧客著想誠懇及時具體真誠負(fù)面交流缺乏任何的溝通技巧正面溝通緊跟的是負(fù)面的言語習(xí)慣性的意見；虛假敵意，激進(jìn)的溝通方式處理顧客的六大步驟飽含興趣地認(rèn)真傾聽顧客要說什么設(shè)身處地地為顧客著想。所做的回應(yīng)要顯示出你的在意，你是在傾聽。用關(guān)心、關(guān)懷的態(tài)度問問題，認(rèn)真的傾聽顧客的回答。提出一個或更多的變通方法來解答他們的疑慮。沒有責(zé)備，只有道歉解決問題，或找人來解決問題。感覺——卓越的顧客服務(wù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要點自我感覺良好養(yǎng)成禮貌的態(tài)度去溝通傾聽和提出問題提供優(yōu)質(zhì)的工作更多地了解你的顧客、公司、服務(wù)和商品平靜憤憤怒顧顧客的的技巧巧一覽覽表客服宣宣言新鴻基基客服服宣言言耐心聆聆聽，，目光光接觸觸身體前前傾，，態(tài)度度誠懇懇指示方方向，，需用用手掌掌接聽電電話，，三聲聲之內(nèi)內(nèi)易地而而處，，感同同身受受制服整整齊，，儀容容清潔潔緊守崗崗位，，紀(jì)律律嚴(yán)明明保持笑笑容，，以禮禮待人人主動招招呼，，見人人問好好客氣友友善，，樂于于助人人增值服服務(wù)最高境境界：：企業(yè)業(yè)文化化與服服務(wù)文文化相相溶合合搞好好商業(yè)業(yè)運營營管理理企業(yè)文文化企業(yè)文文化是是提升升企業(yè)業(yè)核心心競爭爭力的的內(nèi)在在因素素企業(yè)文文化是是提升升企業(yè)業(yè)核心心競爭爭力的的重要要源泉泉企業(yè)文文化第第一要要素———愿愿景企業(yè)文文化是是提升升企業(yè)業(yè)核心心競爭爭力的的核心心要素素服務(wù)文文化促進(jìn)積積極服服務(wù)文文化的的12種方方法：：挖掘公公司的的優(yōu)點點每天把把公司司文化化及愿愿景傳傳達(dá)給給客戶戶展現(xiàn)道道德素素養(yǎng)提高服服務(wù)技技巧成為公公司的的百科科全書書勇于承承擔(dān)責(zé)責(zé)任與客戶戶合作作時刻銘銘記顧顧客的的興趣趣愛好好，把把顧客客放在在第一一位把租戶戶作為為顧客客來看看待資源共共享與顧客客合作作，而而不是是對抗抗提供跟跟蹤服服務(wù)策劃方方案：：考慮的的資源源人力資資源品牌資資源產(chǎn)品資資源渠道資資源技術(shù)資資源資金資資源政策資資源媒體資資源政府資資源文化資資源設(shè)定計計劃目目標(biāo)根據(jù)往往年的的計劃劃設(shè)計計今年年的計計劃根據(jù)競競爭對對手的的計劃劃設(shè)計計今年年的計計劃根據(jù)企企業(yè)市市場需需求的的增長長比例例設(shè)計計今年年的計計劃根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品更更新狀狀況和和市場場前景景設(shè)計計今年年的計計劃根據(jù)資資深銷銷量增增長情情況設(shè)設(shè)計今今年的的計劃劃根據(jù)環(huán)環(huán)境的的改變變設(shè)計計今年年的計計劃根據(jù)自自身的的感覺覺和經(jīng)經(jīng)驗設(shè)設(shè)計今今年的的計劃劃七、商業(yè)策策劃與推廣廣（一）有效效的營銷推推廣體系要要秉承的三三個原則：：持續(xù)性、創(chuàng)創(chuàng)新性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性（二）年度度推廣主要要內(nèi)容確定年度需需求變化時時間——工作是是根據(jù)市場場的需求變變化來做的的制定階段性性的目標(biāo)——按需求求曲線——按照季季度劃分階階段制定階段性性的推廣工工作主題內(nèi)內(nèi)容把幾個階段段分出等級級把工作重點點分出主次次分出重量級級及輕量級級分出時間的的控制比例例分出密度的的控制比例例分解不同目目標(biāo)完成的的支持條件件——安排完完成不同任任務(wù)的工具具——安安排完完成不不同任任務(wù)的的人——安安排完完成不不同任任務(wù)的的時間間具體的的工作作進(jìn)度度和控控制（三））年度度推廣廣計劃劃制定定程序序——此此階段段為籌籌建期期、商商場正正式試試營業(yè)業(yè)或開開業(yè)總結(jié)表表現(xiàn)外部條條件分分析SWOT分分析年度目目標(biāo)推廣策策略關(guān)鍵因因素分分析行動計計劃年度預(yù)預(yù)算計計劃考核控控制方方案年度、、季度度、月月度回回顧、、總結(jié)結(jié)(籌建建期為為招商商、打打造知知名度度做鋪鋪墊)夸部門工作作的協(xié)調(diào)由發(fā)展商主主導(dǎo)，長期期與租戶、、顧客，與與租戶crosssell1、增加收收入、以戰(zhàn)戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)；2、讓租租戶參與活動檔期（（周六日、、周五晚上上、黃金周周等節(jié)假日日裝飾）提高人流、、營業(yè)額、、美譽(yù)度、、滿意度、、忠誠度人手、費用用、推廣工工具臨租、花車車的管理其目的是：：豐富業(yè)態(tài)引導(dǎo)人流美化環(huán)境，，讓“冷角角處”變得得熱鬧增加營業(yè)收收入應(yīng)注意：應(yīng)應(yīng)征求其他他租戶的意意見背景音樂的的妙處背景音樂的的使用是為為讓顧客能能在商場多多停留“1分鐘”。。美國在過去去十年時間間里，顧客客平均停留留時間由75分鐘提提升至82分鐘香港、日本本、菲律賓賓顧客在商商場平均停停留的時間間在75分分鐘。平均均每兩周會光顧一次商商場。中國消費者，，平均每月光顧一次商場場注：商場里的背景景音樂不可以以用流行歌代代替八、商業(yè)物業(yè)業(yè)管理應(yīng)控制制和注意的關(guān)關(guān)鍵問題設(shè)備設(shè)施安全全：如電梯運運行、高壓配配電等易燃易爆品使使用和存貯使使用化學(xué)藥品的使使用消防清理水池高空作業(yè)綜合維修餐廳供餐（食食物中毒事件件）惡劣天氣另還需提防恐恐怖主義、勒勒索者下投毒毒（包括心理理變態(tài)者）思考：一、距離專業(yè)業(yè)的商業(yè)運營營管理我們還還差的很遠(yuǎn)1、思想方法法；2、專業(yè)的能能力；3、責(zé)任心；；二、構(gòu)建商業(yè)業(yè)運營管理““大系統(tǒng)”1、突破兩個個團(tuán)隊、多個個部門的界限限，加強(qiáng)協(xié)作作，在總體目目標(biāo)和任務(wù)下下運作；2、加快確定定商業(yè)街定位位；3、加快運營營管理制度建建設(shè)；4、籌劃印制制一個商業(yè)街街手冊，最大大能力統(tǒng)一思思想、統(tǒng)一認(rèn)認(rèn)識、統(tǒng)一步步調(diào)。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/20228:30:16AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。22十十二二月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/222022/12/2222December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/20228:30:17AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2