偉業(yè)顧問(wèn)-太原后營(yíng)坊街房地產(chǎn)項(xiàng)目提案報(bào)告課件

B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)太原后營(yíng)坊街項(xiàng)目的初步理解2005.10《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)2005.10《匯報(bào)框架本項(xiàng)目初步理解初步市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項(xiàng)目特質(zhì)供應(yīng)特征項(xiàng)目綜合分析需求特征城市發(fā)展基本假設(shè)綜合分析SWOT分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位整體定位客戶(hù)定位匯本項(xiàng)目初步理解初步市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項(xiàng)目特質(zhì)供應(yīng)特本項(xiàng)目的初步理解本項(xiàng)目的初步理解對(duì)宏觀地段的看法受“南移西進(jìn)”影響，本項(xiàng)目所在區(qū)域并非太原重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；位于太原城市中心區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)正處于舊城改造階段；老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項(xiàng)目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。對(duì)宏觀地段的看法受“南移西進(jìn)”影響，本項(xiàng)目所在區(qū)域并項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)環(huán)街城市核心區(qū)（老城區(qū)）“西進(jìn)”迎澤大街長(zhǎng)風(fēng)大街汾

河太原市城市發(fā)展規(guī)劃方向：“南移西進(jìn)”的發(fā)展趨勢(shì)

“南移”——向南部小店區(qū)發(fā)展“西進(jìn)”——向汾河西岸發(fā)展

三條主要“城市軸線”迎澤大街、長(zhǎng)風(fēng)大街、汾河“雙中心”的城市結(jié)構(gòu)

市政府——迎澤區(qū)省政府——小店區(qū)市政府省政府項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：1、杏花嶺南部區(qū)域與迎澤接壤，該區(qū)域特點(diǎn)相似，是太原政治、經(jīng)濟(jì)中心，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)服務(wù)較發(fā)達(dá)；2、城區(qū)目前正處于舊城改造階段，人口密度大、大量拆遷，城市環(huán)境一般；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中，包括商業(yè)聚集地柳巷、府東府西街、杏花嶺商業(yè)中心等等；4、核心城區(qū)寸土寸金，商務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)較多，住宅類(lèi)供應(yīng)少但需求較大?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：《2008項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1、地塊東側(cè)－杏花嶺商業(yè)中心，生活服務(wù)配套設(shè)施成熟；2、區(qū)域內(nèi)市政管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善；3、道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通體系完善，交通通達(dá)性好；4、周邊醫(yī)院、學(xué)校云集；5、但周邊帶拆遷房屋較多，小環(huán)境較差。地段價(jià)值老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項(xiàng)目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1對(duì)項(xiàng)目特性的看法規(guī)模相對(duì)較大，運(yùn)作周期較長(zhǎng)；緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，城市核心區(qū)自然景觀成為本項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)；地塊不臨城市主干道，項(xiàng)目高檔次形象樹(shù)立難度較大。周邊若干普通居住區(qū)，環(huán)境較差。開(kāi)發(fā)商力圖打造區(qū)域精品樓盤(pán)，對(duì)價(jià)格期望較高。對(duì)項(xiàng)目特性的看法規(guī)模相對(duì)較大，運(yùn)作周期較長(zhǎng)；緊鄰項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；占地：4.29萬(wàn)平米，；限高：無(wú)限高要求；物業(yè)類(lèi)型：住宅；規(guī)模：總建面11.8萬(wàn)平米，住宅面積9.3萬(wàn)平米。產(chǎn)品形式：高層、小高層板樓規(guī)模價(jià)值太原住宅市場(chǎng)規(guī)模特征：

一階段調(diào)研分析顯示，太原住宅項(xiàng)目6成左右的建筑規(guī)模集中在10萬(wàn)平米以下，5萬(wàn)平米以下的比例最高；本項(xiàng)目屬太原住宅市場(chǎng)中大體量項(xiàng)目，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)的硬件條件之一。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－景觀后營(yíng)坊街前營(yíng)坊街城坊街現(xiàn)狀路本項(xiàng)目西側(cè)緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，“城市景觀價(jià)值”優(yōu)勢(shì)明顯！項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－景觀后營(yíng)坊街前城坊項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－交通后營(yíng)坊街前營(yíng)坊街城坊街現(xiàn)狀路本項(xiàng)目四周道路較窄，非城市主干道，交通停留性較差。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－交通后營(yíng)坊街前城坊對(duì)微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個(gè)小地塊，整體性受到一定影響；西側(cè)地塊較東側(cè)地塊具備更好景觀價(jià)值；園林規(guī)劃未能將外部景觀與內(nèi)部景觀作到有效連續(xù)、層次感差；規(guī)劃排布采用傳統(tǒng)行列式。高層高密度住宅?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789對(duì)微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個(gè)小地塊地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項(xiàng)目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項(xiàng)目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部基本完成拆遷，現(xiàn)狀比較平整；地塊中部及邊界有一些成樹(shù)，將來(lái)可以利用；項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－內(nèi)部整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從園林景觀到建筑單體都比較平淡，應(yīng)深度挖掘每塊用地價(jià)值，幫助一定經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)；地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－內(nèi)部整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從園林對(duì)太原整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法受“南移西進(jìn)”總體戰(zhàn)略規(guī)劃的影響；太原住宅類(lèi)市場(chǎng)屬于市場(chǎng)的初、中期，市場(chǎng)存在著諸多不完善和有待改善的地方，但仍呈上升態(tài)勢(shì)；中高端市場(chǎng)初顯，呈現(xiàn)出“郊區(qū)低密度住宅”和“中心區(qū)公寓”相結(jié)合的態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)的需求量仍然很大，市場(chǎng)潛力巨大。《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789對(duì)太原整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法受“南移西進(jìn)”總體戰(zhàn)略規(guī)劃太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈規(guī)范，土地價(jià)值更加珍貴，客觀上使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)步提升。太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于功能產(chǎn)品時(shí)代，目前產(chǎn)品大多只滿(mǎn)足人們的基本居住的需求，但帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品味的高端需求仍然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的價(jià)格上漲空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速，表明人們對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力也明顯加強(qiáng)，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的局面。太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈規(guī)范，土地價(jià)值更加“西進(jìn)”城區(qū)城市中心區(qū)“南移”城區(qū)城市中心區(qū)：

太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商業(yè)繁華。

區(qū)域主流產(chǎn)品為居住舒適度較低的高層建筑，商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈?！澳弦啤背菂^(qū)：以形成太原中高檔、低密度居住區(qū)?？芍屋^高售價(jià)；商務(wù)市場(chǎng)因其位置原因，未形成聚集效益?！拔鬟M(jìn)”城區(qū)：

整體住宅水平一般，缺乏特點(diǎn)；商務(wù)氛圍亦不濃；臨河一帶景觀佳有部分中高檔產(chǎn)品?！拔鬟M(jìn)”城區(qū)城市“南移”城市中心區(qū)：“南移”城區(qū)：“西進(jìn)”城對(duì)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺，未來(lái)潛力大；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展明顯好于住宅市場(chǎng)；住宅檔次一般，缺乏明確定位的高檔次、綠色生態(tài)的大型居住社區(qū)；區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米，價(jià)格空間上限尚未被打開(kāi)；130-170平米的三居、四居為區(qū)域主流戶(hù)型；城市中心地帶的小戶(hù)型低總價(jià)項(xiàng)目受一部分客戶(hù)追捧；總價(jià)60萬(wàn)元/套為目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的上限，高于60萬(wàn)元/套市場(chǎng)屏障較大。中高端居住市場(chǎng)需求尚未被有效挖掘?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789對(duì)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺A、公園9號(hào)B、優(yōu)派對(duì)C、鴻辰自由空間D、華宏悅名都E、寶成公寓F、頤園6號(hào)G、龍灣國(guó)際H、柳溪花園I、怡和熙園J、泛華盛世FEDACBGIJH競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目分布競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：以本項(xiàng)目為核心，半徑3－4公里的城市中心區(qū)，涵蓋迎澤區(qū)、杏花嶺南部與迎澤區(qū)接壤的區(qū)域。A、公園9號(hào)FEDACBGIJH競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目分布競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域各業(yè)態(tài)價(jià)格分布情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)范圍為2800-3600元/平方米；商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)均價(jià)范圍為3700-5700元/平米，其中商務(wù)公寓價(jià)格水平為3700-4500元/平米，寫(xiě)字樓價(jià)格水平約為5300-5700元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域各業(yè)態(tài)價(jià)格分布情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)范圍為2800競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前在售面積不足，市場(chǎng)空白明顯。未來(lái)已知的潛在供應(yīng)量已即將開(kāi)盤(pán)的龍灣國(guó)際以及區(qū)內(nèi)大盤(pán)柳溪花園45萬(wàn)平米的供應(yīng)為主，總規(guī)模約48萬(wàn)平米。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前在售面積不足，市場(chǎng)空白明顯。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米。小戶(hù)型優(yōu)派對(duì)以挑高5.2米的小戶(hù)型進(jìn)行銷(xiāo)售，折算至正常層高后，其售價(jià)僅為2880-3000元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一為以5.1-5.2挑高層高的小戶(hù)型產(chǎn)品，戶(hù)型面積30-90平米之間，如優(yōu)派對(duì)和鴻辰自由空間；二為以130-170平米之間三居、四居戶(hù)型為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目主力戶(hù)型面積區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目主力戶(hù)型水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目主力戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目總價(jià)主力區(qū)間范圍競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域總價(jià)范圍基本集中在60萬(wàn)元/套以下，其中尤以40-60萬(wàn)元/套居多，60萬(wàn)以上戶(hù)型銷(xiāo)售阻力較大；在城市中心擁有20-35萬(wàn)元/套的低總價(jià)小戶(hù)型產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度很高，優(yōu)派對(duì)開(kāi)盤(pán)三天即銷(xiāo)售一空。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目主力總價(jià)水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目總價(jià)主力區(qū)間范圍競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域總價(jià)范圍基本集中在6項(xiàng)目名稱(chēng)占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶(hù)型主力戶(hù)型總價(jià)均價(jià)寶成公寓3.6畝1.251棟23層點(diǎn)板100-15040-604000頤園6號(hào)2.9畝1.26.31棟15層板樓150-18052-643400公園9號(hào)--42棟6層和25層板樓180-24075-1023500華宏悅名都9畝2.13.51棟18層板樓160-17064-684000優(yōu)派對(duì)16.55畝4.13.72棟16層板樓60-9016-384200鴻辰自由空間5畝13.642棟16層塔樓小戶(hù)型-3600泛華盛世31畝8.64.21棟18層板樓130-18045-643600龍灣國(guó)際11畝2.73.6412-18層板樓150-17054-613600柳溪花園280畝482.519層板樓107-15032-453000怡和熙園50畝928棟12層和2棟11層106-13534-433200競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目附表項(xiàng)目名稱(chēng)占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶(hù)型主力戶(hù)型總價(jià)均價(jià)寶成太原住宅市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)”或“供需共同主導(dǎo)”方向發(fā)展；對(duì)需求特征的看法對(duì)中高端住宅產(chǎn)品吸納量較強(qiáng)，并表現(xiàn)出較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力，總價(jià)主要集中在50-80萬(wàn)元/套，區(qū)域集中在“南移”之小店區(qū)；隨著新的產(chǎn)品形式和推廣方式的介入，高端產(chǎn)品的需求量將得以進(jìn)一步釋放?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。Q：69031789太原住宅市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)太原市場(chǎng)購(gòu)房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％?？蛻?hù)端導(dǎo)向市場(chǎng)分析購(gòu)買(mǎi)目的購(gòu)房者主要來(lái)原于太原市城鎮(zhèn)居民，非城鎮(zhèn)居民和外地居民占38％。購(gòu)買(mǎi)來(lái)源太原市場(chǎng)購(gòu)房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％區(qū)域供需矛盾點(diǎn)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量少目前檔次中檔缺乏領(lǐng)軍項(xiàng)目高層高密住宅需求市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)對(duì)高檔產(chǎn)品需求旺盛區(qū)域認(rèn)可度較好產(chǎn)品創(chuàng)新敏感對(duì)自然景觀敏感可見(jiàn)，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢(shì)、富于產(chǎn)品創(chuàng)新的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者的有效需求在老城區(qū)很難釋放；區(qū)域供需矛盾點(diǎn)供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)可見(jiàn)，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：太原城市中心區(qū)，土地價(jià)值稀缺；

S2

地段優(yōu)勢(shì)：具備成熟的生活配套設(shè)施；S3景觀優(yōu)勢(shì)：緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，市區(qū)內(nèi)珍貴的景觀資源；

S4

規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體規(guī)模居中上；

S5

交通優(yōu)勢(shì)：城市成熟區(qū)域，有良好路網(wǎng)體系，完善的公交系統(tǒng)；S6

啟動(dòng)優(yōu)勢(shì)：土地已完成拆遷，整體性較強(qiáng)，啟動(dòng)容易，開(kāi)工速度快。Strengths優(yōu)勢(shì)分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：太原城市中心區(qū)，土地價(jià)值稀缺；StWeaknesses劣勢(shì)分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境較差；W2

配套:不臨城市主干道，不利于項(xiàng)目形象樹(shù)立；

W3

風(fēng)險(xiǎn):項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在市場(chǎng)變化莫測(cè)時(shí)，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)；W4地塊：項(xiàng)目地塊被市政道路分割成2塊，整體性破壞；且并不均質(zhì)，西側(cè)地塊臨近龍?zhí)豆珗@，東側(cè)規(guī)模較大，觀景效果不明顯；W5競(jìng)爭(zhēng)：目前項(xiàng)目周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較大，預(yù)計(jì)明年區(qū)域市場(chǎng)將有較大放量。《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。Q：69031789Weaknesses劣勢(shì)分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境Opportunities機(jī)會(huì)分析O1天時(shí)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，O2地利：城市核心的區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)可度高，升值空間持續(xù)利好；本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)存量較??；區(qū)域住宅項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺乏特色，區(qū)域呼喚缺乏領(lǐng)軍項(xiàng)目；

緊鄰城市公園，具有城市景觀唯一性。O3人和：城北人口密度的增加及商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的繁華必定帶來(lái)周邊的置業(yè)；

中、高檔居住類(lèi)物業(yè)需求旺盛。Opportunities機(jī)會(huì)分析O1天時(shí)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心隨之的轉(zhuǎn)移；新城區(qū)的城市建設(shè)、商品住宅產(chǎn)品品質(zhì)打造，使“南移”區(qū)域迅速形成太原主要的中高檔居住區(qū)，使大量中、高端目標(biāo)客戶(hù)分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項(xiàng)目較多。T2威脅：“北城”舊城改造，大量拆遷使開(kāi)發(fā)難度加大，區(qū)域整體改造進(jìn)度及城市建設(shè)將大大影響本項(xiàng)目檔次塑造及提升。Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市基本假設(shè)一產(chǎn)品相對(duì)緊湊，控制總價(jià)，在市場(chǎng)中突出項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比以一居、二居為主力戶(hù)型，面積在50-80平米整體均價(jià)在3000-3500元/平方米左右，主力戶(hù)型總價(jià)控制在15-30萬(wàn)元客戶(hù)群相對(duì)寬泛，性?xún)r(jià)比是其關(guān)注的重點(diǎn)基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶(hù)價(jià)格基本假設(shè)一產(chǎn)品相對(duì)緊湊，控制總價(jià)，在市場(chǎng)中突出項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比以基本假設(shè)二充分挖掘用地價(jià)值，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，追求戶(hù)型舒適度，追求更高的附加價(jià)值以三居、四居為主力戶(hù)型，躍層設(shè)計(jì)，面積在120-200平米在西地塊增加低密度產(chǎn)品，搶占城市產(chǎn)品市場(chǎng)空白。整體均價(jià)在3500-3800元/平米，主力戶(hù)型總價(jià)控制在50-80萬(wàn)元低密度產(chǎn)品價(jià)格將大幅提升。產(chǎn)品品質(zhì)與檔次是其關(guān)注的重點(diǎn)基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶(hù)價(jià)格基本假設(shè)二充分挖掘用地價(jià)值，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，追求戶(hù)型舒適度，大戶(hù)型、高總價(jià)、高檔次的產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，如果在設(shè)計(jì)上得到改善與提升，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)加強(qiáng)，并能夠吸引一定的客戶(hù)！如果能在產(chǎn)品差異化上有所突破有可能使項(xiàng)目一面市便得到市場(chǎng)的追捧。戶(hù)型相對(duì)緊湊、低總價(jià)的產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)較為空缺，其面對(duì)的客群也較為廣泛！基本假設(shè)－綜合分析供需分析大戶(hù)型、高總價(jià)、高檔次的產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，如果在設(shè)計(jì)地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價(jià)值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價(jià)值略低，商業(yè)/商務(wù)價(jià)值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠(yuǎn)觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價(jià)值一般，商業(yè)價(jià)值低?；炯僭O(shè)－綜合分析是否在不同質(zhì)的地塊中排布同質(zhì)化的產(chǎn)品類(lèi)型？地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊東側(cè)：A區(qū)東

高層高密度產(chǎn)品與高端市場(chǎng)定位的矛盾

周邊居住環(huán)境與高端市場(chǎng)定位的矛盾

周邊項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃形態(tài)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定擠壓地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)－綜合分析高層高密度產(chǎn)品與高端市場(chǎng)定位的矛盾地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價(jià)值，兼有舒適和緊湊的戶(hù)型，以高帶中基本假設(shè)－綜合分析結(jié)論+差異化基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價(jià)值，兼有本項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問(wèn)題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？如何挖掘特殊的區(qū)域條件帶來(lái)的客戶(hù)族群？如何在有限的用地規(guī)模空間上打造特色的產(chǎn)品要素？本項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問(wèn)題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？本本項(xiàng)目初步定位設(shè)想本項(xiàng)目初步定位設(shè)想項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性本項(xiàng)目定位突破點(diǎn)項(xiàng)目整體檔次的提升超強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造－大打“景觀”牌！項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性本項(xiàng)目定位突破點(diǎn)項(xiàng)目整體檔次的提升超強(qiáng)賣(mài)面向多層次、多元化客戶(hù)的；都市、活力、健康的；緊湊與舒適混合的高密高層住宅本項(xiàng)目整體定位城市中心區(qū)·景觀·高尚人居社區(qū)！面向多層次、多元化客戶(hù)的；本項(xiàng)目整體定位城市中心區(qū)·景觀——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)建筑形式多樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境最好的產(chǎn)品——項(xiàng)目的居住產(chǎn)品是區(qū)域內(nèi)最舒適的——項(xiàng)目的景觀建設(shè)是區(qū)域內(nèi)最有特點(diǎn)的整體定位方向建議——整體檔次的提升——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品整體定位方向建議——整體檔次在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上合理降低西地塊容積率多角度追求有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高品質(zhì)、人性化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)品定位－原則從項(xiàng)目用地的唯一性考慮充分挖掘地塊景觀、商業(yè)等不同層面價(jià)值有機(jī)融入多樣化、差異性的產(chǎn)品形態(tài)使項(xiàng)目“一鳴驚人”，成為引導(dǎo)市場(chǎng)的“領(lǐng)跑人”在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上產(chǎn)品定位－原則從項(xiàng)目用地的唯一性考慮產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價(jià)值，安排有效物業(yè)類(lèi)型！商業(yè)&商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品主題商業(yè)街輕型辦公（商務(wù)公寓）

居住類(lèi)產(chǎn)品自住型住宅（舒適型）投資型住宅（緊湊型）精裝小戶(hù)型城市低密度產(chǎn)品產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價(jià)值地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價(jià)值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價(jià)值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價(jià)值略低，商業(yè)/商務(wù)價(jià)值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠(yuǎn)觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價(jià)值一般，商業(yè)價(jià)值低。地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價(jià)值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：舒適型住宅，三居-四居為主；城市低密度產(chǎn)品。A區(qū)東地塊西側(cè)：舒適型住宅，三居為主，輔以二居、四居。A區(qū)東地塊東側(cè)：緊湊型住宅，一、二居；輕型辦公；商業(yè)街。產(chǎn)品布局：圍合型社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊西側(cè)：A區(qū)東地突破現(xiàn)有規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品高檔次的限制現(xiàn)有方案12-18層小高層、高層板樓的設(shè)計(jì)，很難支撐高品質(zhì)景觀豪宅定位。高層高密VS舒適品質(zhì)改善建議：適當(dāng)降低容積率，景觀佳的位置安排低密度產(chǎn)品，以提升整體居住檔次。突破現(xiàn)有規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品高檔次的限制現(xiàn)有方案12-18層小高層、高項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：城市景觀豪宅－拔升項(xiàng)目整體形象的核心要素，高價(jià)高品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)部分。A區(qū)東地塊西側(cè)：主力產(chǎn)品，中高價(jià)位；穩(wěn)定產(chǎn)品形象，并保持良好現(xiàn)金流。A區(qū)東地塊東側(cè)：極品小戶(hù)型，中檔價(jià)位；低總價(jià)促進(jìn)熱銷(xiāo)提升項(xiàng)目市場(chǎng)追捧，并實(shí)現(xiàn)快速回款。開(kāi)發(fā)策略的考慮項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊西側(cè)：A區(qū)東地產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－附加價(jià)值園林景觀－獨(dú)特的多層次園林景觀設(shè)計(jì)能滿(mǎn)足商務(wù)需求的泛會(huì)所設(shè)計(jì)主題商業(yè)街靈動(dòng)、變幻的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)精裝修，奉送家居家電物業(yè)管理……《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－附加價(jià)值園林景觀－獨(dú)特的多層次園林景觀設(shè)園區(qū)與外界（龍?zhí)豆珗@）的交流，綠帶的延伸；園林與建筑之間，以水系和路徑為銜接；建筑與建筑之間，以風(fēng)景為窗口；建筑與庭院之間，以庭蔭、植被為平臺(tái)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－園林景觀獨(dú)特的多層次園林景觀設(shè)計(jì)：園區(qū)與外界（龍?zhí)豆珗@）的交流，綠帶的延伸；產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－集中綠地園林示意圖好的開(kāi)局至關(guān)重要，建議采用先做環(huán)境，后賣(mài)住宅。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－園林景觀集中綠地園林示意圖好的開(kāi)局至關(guān)重要，建議采用先做環(huán)境，后賣(mài)住中密度建筑之間變化有致的間距，給塑造宏偉園林景觀創(chuàng)造了條件。園林景觀中密度建筑之間變化有致的間距，給塑造宏偉園林景觀創(chuàng)造了條件。園林景觀適應(yīng)北方氣候的日韓式東方園林1、稀缺性（周邊項(xiàng)目未見(jiàn)）2、水景一定要有，但也一定不能太大3、北方樹(shù)木品種的搭配塑造視覺(jué)景觀4、人工小品景觀彌補(bǔ)冬季綠色不足園林景觀適應(yīng)北方氣候的日韓式東方園林宅前景觀產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－園林景觀宅前景觀產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－園林景觀減少開(kāi)發(fā)商投入及后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)部分商務(wù)服務(wù)的提供也可銷(xiāo)售提供推動(dòng)作用。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－泛會(huì)所泛會(huì)所減少開(kāi)發(fā)商投入及后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－泛會(huì)所泛會(huì)所躍層與錯(cuò)層設(shè)計(jì)塑造特色戶(hù)型空間的產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－室內(nèi)空間變化躍層與錯(cuò)層設(shè)計(jì)塑造特色戶(hù)型空間的產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－室內(nèi)空間變化舒適型戶(hù)型：毛坯（或可選菜單式裝修）緊湊型戶(hù)型：精裝修＋家居家電產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝修精裝修有助于開(kāi)發(fā)商價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)樣板間的塑造展示緊湊實(shí)用的室內(nèi)空間效果舒適型戶(hù)型：毛坯（或可選菜單式裝修）緊湊型戶(hù)型：精裝樣板間精裝修——客廳示意圖產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝修樣板間精裝修——客廳示意圖產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝修樣板間精裝修——衛(wèi)生間示意圖產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝修樣板間精裝修——衛(wèi)生間示意圖產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝修產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝小戶(hù)型真正的精裝修不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排。產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造－精裝小戶(hù)型真正的精裝修不只是用精致的材料，而是價(jià)格檔次價(jià)格定位舒適型戶(hù)型：3300-3800元/平米；40-80萬(wàn)元/套緊湊型戶(hù)型：3000-3500元/平米；18-30萬(wàn)元/套。價(jià)格檔次價(jià)格定位舒適型戶(hù)型：緊湊型戶(hù)型：目標(biāo)人群定位本項(xiàng)目，足夠的舒適性與升值潛力，決定消費(fèi)人群分為兩類(lèi)：追求完美生活的“自用型”客戶(hù)，滿(mǎn)足區(qū)域升級(jí)換代的需求。他們對(duì)城市的發(fā)展歷史與發(fā)展未來(lái)有著清晰的判斷，對(duì)“太原城市核心區(qū)”擁有眷顧的人群。

“自住兼投資型客戶(hù)”他們保持著對(duì)于工作的夢(mèng)想和對(duì)于都市生活的需求。他們不會(huì)選擇距離城市很遠(yuǎn)的郊區(qū)購(gòu)房，而是選擇一個(gè)交通相對(duì)便利、景觀相對(duì)較好、價(jià)格相對(duì)不高的均衡性置業(yè)方案。潛在目標(biāo)客戶(hù)構(gòu)成目標(biāo)人群定位本項(xiàng)目，足夠的舒適性與升值潛力，決定消費(fèi)人群分為本項(xiàng)目需求特征城市中心－舒適型住宅－第一居所自用型客戶(hù)1、周邊升級(jí)置業(yè)客戶(hù)，現(xiàn)居住房屋已經(jīng)老舊，屬于應(yīng)升級(jí)換代產(chǎn)品，業(yè)主均有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并由升級(jí)置業(yè)的愿望；2、府東（西）街－柳巷商圈－朝陽(yáng)商圈－五一廣場(chǎng)商圈一線中高檔辦公物業(yè)聚集，其中大中型國(guó)內(nèi)外企業(yè)云集（國(guó)企、私企都有、外企較少），高層領(lǐng)導(dǎo)、中高層管理人員居住需求旺盛，對(duì)居住品質(zhì)及環(huán)境要求較高。3、周邊小企業(yè)主，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在工作地附近尋求較高品質(zhì)的居所。4、具有老城區(qū)情懷的人群，對(duì)“太原城市核心區(qū)”擁有眷顧的人群。身份地位：

泛含太原市各行業(yè)中高收入人群，工作地點(diǎn)近或認(rèn)可城市發(fā)展的前景。4、財(cái)富頂端人群，占有獨(dú)一無(wú)二的景觀及資源優(yōu)勢(shì)的高端客戶(hù)群。本項(xiàng)目需求特征城市中心－舒適型住宅－第一居所自用型客戶(hù)1和睦、幸福的家庭生活悠閑自在的生活節(jié)奏和睦、幸福的家庭生活悠閑自在的生活節(jié)奏孩子的歡愉孩子的歡愉本項(xiàng)目需求特征城市中心－緊湊型住宅自住兼投資型客戶(hù)身份地位：核心層客戶(hù)群為工作在迎澤區(qū)和杏花嶺區(qū)的中高層管理人員或各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的科技人員，另有如外地來(lái)晉的自由職業(yè)者、經(jīng)紀(jì)人等類(lèi)群體。他們并非社會(huì)精英人物，也非居于社會(huì)底層，而屬于棗核型收入結(jié)構(gòu)中的最寬段；多為即將添丁的兩口之家或子女尚小的三口之家。本項(xiàng)目需求特征城市中心－緊湊型住宅自住兼投資型客戶(hù)身份地位：友誼和聚會(huì)友誼和聚會(huì)以上為本次匯報(bào)內(nèi)容，謝謝！以上為本次匯報(bào)內(nèi)容，謝謝！B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)太原后營(yíng)坊街項(xiàng)目的初步理解2005.10《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789B.A.Consulting山西鴻升地產(chǎn)2005.10《匯報(bào)框架本項(xiàng)目初步理解初步市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項(xiàng)目特質(zhì)供應(yīng)特征項(xiàng)目綜合分析需求特征城市發(fā)展基本假設(shè)綜合分析SWOT分析產(chǎn)品定位價(jià)格定位整體定位客戶(hù)定位匯本項(xiàng)目初步理解初步市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位用地特質(zhì)項(xiàng)目特質(zhì)供應(yīng)特本項(xiàng)目的初步理解本項(xiàng)目的初步理解對(duì)宏觀地段的看法受“南移西進(jìn)”影響，本項(xiàng)目所在區(qū)域并非太原重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；位于太原城市中心區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)正處于舊城改造階段；老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項(xiàng)目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。對(duì)宏觀地段的看法受“南移西進(jìn)”影響，本項(xiàng)目所在區(qū)域并項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)環(huán)街城市核心區(qū)（老城區(qū)）“西進(jìn)”迎澤大街長(zhǎng)風(fēng)大街汾

河太原市城市發(fā)展規(guī)劃方向：“南移西進(jìn)”的發(fā)展趨勢(shì)

“南移”——向南部小店區(qū)發(fā)展“西進(jìn)”——向汾河西岸發(fā)展

三條主要“城市軸線”迎澤大街、長(zhǎng)風(fēng)大街、汾河“雙中心”的城市結(jié)構(gòu)

市政府——迎澤區(qū)省政府——小店區(qū)市政府省政府項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－城市發(fā)展“南移”南內(nèi)項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：1、杏花嶺南部區(qū)域與迎澤接壤，該區(qū)域特點(diǎn)相似，是太原政治、經(jīng)濟(jì)中心，區(qū)域內(nèi)交通、商業(yè)服務(wù)較發(fā)達(dá)；2、城區(qū)目前正處于舊城改造階段，人口密度大、大量拆遷，城市環(huán)境一般；3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中，包括商業(yè)聚集地柳巷、府東府西街、杏花嶺商業(yè)中心等等；4、核心城區(qū)寸土寸金，商務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)較多，住宅類(lèi)供應(yīng)少但需求較大?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！QQ：69031789項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)區(qū)域價(jià)值－杏花嶺杏花嶺區(qū)發(fā)展：《2008項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1、地塊東側(cè)－杏花嶺商業(yè)中心，生活服務(wù)配套設(shè)施成熟；2、區(qū)域內(nèi)市政管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善；3、道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通體系完善，交通通達(dá)性好；4、周邊醫(yī)院、學(xué)校云集；5、但周邊帶拆遷房屋較多，小環(huán)境較差。地段價(jià)值老城區(qū)完備的基礎(chǔ)設(shè)施、成熟生活配套服務(wù)，使本項(xiàng)目位于寸土寸金的城市核心區(qū)的稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)位置：杏花嶺區(qū)、解放路西200米；1對(duì)項(xiàng)目特性的看法規(guī)模相對(duì)較大，運(yùn)作周期較長(zhǎng)；緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，城市核心區(qū)自然景觀成為本項(xiàng)目最大價(jià)值點(diǎn)；地塊不臨城市主干道，項(xiàng)目高檔次形象樹(shù)立難度較大。周邊若干普通居住區(qū)，環(huán)境較差。開(kāi)發(fā)商力圖打造區(qū)域精品樓盤(pán)，對(duì)價(jià)格期望較高。對(duì)項(xiàng)目特性的看法規(guī)模相對(duì)較大，運(yùn)作周期較長(zhǎng)；緊鄰項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；占地：4.29萬(wàn)平米，；限高：無(wú)限高要求；物業(yè)類(lèi)型：住宅；規(guī)模：總建面11.8萬(wàn)平米，住宅面積9.3萬(wàn)平米。產(chǎn)品形式：高層、小高層板樓規(guī)模價(jià)值太原住宅市場(chǎng)規(guī)模特征：

一階段調(diào)研分析顯示，太原住宅項(xiàng)目6成左右的建筑規(guī)模集中在10萬(wàn)平米以下，5萬(wàn)平米以下的比例最高；本項(xiàng)目屬太原住宅市場(chǎng)中大體量項(xiàng)目，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)的硬件條件之一。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)容積率：3.56（原規(guī)劃方案）；項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－景觀后營(yíng)坊街前營(yíng)坊街城坊街現(xiàn)狀路本項(xiàng)目西側(cè)緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，“城市景觀價(jià)值”優(yōu)勢(shì)明顯！項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－景觀后營(yíng)坊街前城坊項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－交通后營(yíng)坊街前營(yíng)坊街城坊街現(xiàn)狀路本項(xiàng)目四周道路較窄，非城市主干道，交通停留性較差。項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－交通后營(yíng)坊街前城坊對(duì)微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個(gè)小地塊，整體性受到一定影響；西側(cè)地塊較東側(cè)地塊具備更好景觀價(jià)值；園林規(guī)劃未能將外部景觀與內(nèi)部景觀作到有效連續(xù)、層次感差；規(guī)劃排布采用傳統(tǒng)行列式。高層高密度住宅?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！QQ：69031789對(duì)微觀地塊/現(xiàn)有規(guī)劃的看法A區(qū)地塊被分割成東西兩個(gè)小地塊地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項(xiàng)目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑龍?zhí)豆珗@項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊的不均好性限制本項(xiàng)目均質(zhì)化產(chǎn)品設(shè)置！黑地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部基本完成拆遷，現(xiàn)狀比較平整；地塊中部及邊界有一些成樹(shù)，將來(lái)可以利用；項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－內(nèi)部整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從園林景觀到建筑單體都比較平淡，應(yīng)深度挖掘每塊用地價(jià)值，幫助一定經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)；地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)地塊價(jià)值－內(nèi)部整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)從園林對(duì)太原整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法受“南移西進(jìn)”總體戰(zhàn)略規(guī)劃的影響；太原住宅類(lèi)市場(chǎng)屬于市場(chǎng)的初、中期，市場(chǎng)存在著諸多不完善和有待改善的地方，但仍呈上升態(tài)勢(shì)；中高端市場(chǎng)初顯，呈現(xiàn)出“郊區(qū)低密度住宅”和“中心區(qū)公寓”相結(jié)合的態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)的需求量仍然很大，市場(chǎng)潛力巨大?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！QQ：69031789對(duì)太原整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法受“南移西進(jìn)”總體戰(zhàn)略規(guī)劃太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈規(guī)范，土地價(jià)值更加珍貴，客觀上使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)步提升。太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于功能產(chǎn)品時(shí)代，目前產(chǎn)品大多只滿(mǎn)足人們的基本居住的需求，但帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化品味的高端需求仍然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的價(jià)格上漲空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速，表明人們對(duì)太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)信心，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力也明顯加強(qiáng)，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的局面。太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)愈來(lái)愈規(guī)范，土地價(jià)值更加“西進(jìn)”城區(qū)城市中心區(qū)“南移”城區(qū)城市中心區(qū)：

太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商業(yè)繁華。

區(qū)域主流產(chǎn)品為居住舒適度較低的高層建筑，商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈?！澳弦啤背菂^(qū)：以形成太原中高檔、低密度居住區(qū)。可支撐較高售價(jià)；商務(wù)市場(chǎng)因其位置原因，未形成聚集效益?！拔鬟M(jìn)”城區(qū)：

整體住宅水平一般，缺乏特點(diǎn)；商務(wù)氛圍亦不濃；臨河一帶景觀佳有部分中高檔產(chǎn)品?！拔鬟M(jìn)”城區(qū)城市“南移”城市中心區(qū)：“南移”城區(qū)：“西進(jìn)”城對(duì)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺，未來(lái)潛力大；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展明顯好于住宅市場(chǎng)；住宅檔次一般，缺乏明確定位的高檔次、綠色生態(tài)的大型居住社區(qū)；區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米，價(jià)格空間上限尚未被打開(kāi)；130-170平米的三居、四居為區(qū)域主流戶(hù)型；城市中心地帶的小戶(hù)型低總價(jià)項(xiàng)目受一部分客戶(hù)追捧；總價(jià)60萬(wàn)元/套為目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的上限，高于60萬(wàn)元/套市場(chǎng)屏障較大。中高端居住市場(chǎng)需求尚未被有效挖掘?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789對(duì)區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)的看法區(qū)域住宅供應(yīng)量較少，土地日益稀缺A、公園9號(hào)B、優(yōu)派對(duì)C、鴻辰自由空間D、華宏悅名都E、寶成公寓F、頤園6號(hào)G、龍灣國(guó)際H、柳溪花園I、怡和熙園J、泛華盛世FEDACBGIJH競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目分布競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：以本項(xiàng)目為核心，半徑3－4公里的城市中心區(qū)，涵蓋迎澤區(qū)、杏花嶺南部與迎澤區(qū)接壤的區(qū)域。A、公園9號(hào)FEDACBGIJH競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目分布競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域各業(yè)態(tài)價(jià)格分布情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)范圍為2800-3600元/平方米；商務(wù)辦公類(lèi)物業(yè)均價(jià)范圍為3700-5700元/平米，其中商務(wù)公寓價(jià)格水平為3700-4500元/平米，寫(xiě)字樓價(jià)格水平約為5300-5700元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域各業(yè)態(tài)價(jià)格分布情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)范圍為2800競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前在售面積不足，市場(chǎng)空白明顯。未來(lái)已知的潛在供應(yīng)量已即將開(kāi)盤(pán)的龍灣國(guó)際以及區(qū)內(nèi)大盤(pán)柳溪花園45萬(wàn)平米的供應(yīng)為主，總規(guī)模約48萬(wàn)平米。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前在售面積不足，市場(chǎng)空白明顯。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)情況競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米。小戶(hù)型優(yōu)派對(duì)以挑高5.2米的小戶(hù)型進(jìn)行銷(xiāo)售，折算至正常層高后，其售價(jià)僅為2880-3000元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域平均價(jià)格水平為3465元/平米。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一為以5.1-5.2挑高層高的小戶(hù)型產(chǎn)品，戶(hù)型面積30-90平米之間，如優(yōu)派對(duì)和鴻辰自由空間；二為以130-170平米之間三居、四居戶(hù)型為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目主力戶(hù)型面積區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目主力戶(hù)型水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)呈現(xiàn)兩種趨勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目主力戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目總價(jià)主力區(qū)間范圍競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域總價(jià)范圍基本集中在60萬(wàn)元/套以下，其中尤以40-60萬(wàn)元/套居多，60萬(wàn)以上戶(hù)型銷(xiāo)售阻力較大；在城市中心擁有20-35萬(wàn)元/套的低總價(jià)小戶(hù)型產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度很高，優(yōu)派對(duì)開(kāi)盤(pán)三天即銷(xiāo)售一空。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目主力總價(jià)水平競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域典型項(xiàng)目總價(jià)主力區(qū)間范圍競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域總價(jià)范圍基本集中在6項(xiàng)目名稱(chēng)占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶(hù)型主力戶(hù)型總價(jià)均價(jià)寶成公寓3.6畝1.251棟23層點(diǎn)板100-15040-604000頤園6號(hào)2.9畝1.26.31棟15層板樓150-18052-643400公園9號(hào)--42棟6層和25層板樓180-24075-1023500華宏悅名都9畝2.13.51棟18層板樓160-17064-684000優(yōu)派對(duì)16.55畝4.13.72棟16層板樓60-9016-384200鴻辰自由空間5畝13.642棟16層塔樓小戶(hù)型-3600泛華盛世31畝8.64.21棟18層板樓130-18045-643600龍灣國(guó)際11畝2.73.6412-18層板樓150-17054-613600柳溪花園280畝482.519層板樓107-15032-453000怡和熙園50畝928棟12層和2棟11層106-13534-433200競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅項(xiàng)目附表項(xiàng)目名稱(chēng)占地總建面容積率產(chǎn)品形式主力戶(hù)型主力戶(hù)型總價(jià)均價(jià)寶成太原住宅市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)”或“供需共同主導(dǎo)”方向發(fā)展；對(duì)需求特征的看法對(duì)中高端住宅產(chǎn)品吸納量較強(qiáng)，并表現(xiàn)出較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力，總價(jià)主要集中在50-80萬(wàn)元/套，區(qū)域集中在“南移”之小店區(qū)；隨著新的產(chǎn)品形式和推廣方式的介入，高端產(chǎn)品的需求量將得以進(jìn)一步釋放?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。Q：69031789太原住宅市場(chǎng)高端產(chǎn)品已經(jīng)從“供給主導(dǎo)”向“需求主導(dǎo)太原市場(chǎng)購(gòu)房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％?？蛻?hù)端導(dǎo)向市場(chǎng)分析購(gòu)買(mǎi)目的購(gòu)房者主要來(lái)原于太原市城鎮(zhèn)居民，非城鎮(zhèn)居民和外地居民占38％。購(gòu)買(mǎi)來(lái)源太原市場(chǎng)購(gòu)房者以自用為主，投資為輔，投資所占的比例不足12％區(qū)域供需矛盾點(diǎn)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量少目前檔次中檔缺乏領(lǐng)軍項(xiàng)目高層高密住宅需求市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)對(duì)高檔產(chǎn)品需求旺盛區(qū)域認(rèn)可度較好產(chǎn)品創(chuàng)新敏感對(duì)自然景觀敏感可見(jiàn)，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢(shì)、富于產(chǎn)品創(chuàng)新的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者的有效需求在老城區(qū)很難釋放；區(qū)域供需矛盾點(diǎn)供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)可見(jiàn)，老城區(qū)缺乏具備景觀優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目綜合分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：太原城市中心區(qū)，土地價(jià)值稀缺；

S2

地段優(yōu)勢(shì)：具備成熟的生活配套設(shè)施；S3景觀優(yōu)勢(shì)：緊鄰黑龍?zhí)豆珗@，市區(qū)內(nèi)珍貴的景觀資源；

S4

規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體規(guī)模居中上；

S5

交通優(yōu)勢(shì)：城市成熟區(qū)域，有良好路網(wǎng)體系，完善的公交系統(tǒng)；S6

啟動(dòng)優(yōu)勢(shì)：土地已完成拆遷，整體性較強(qiáng)，啟動(dòng)容易，開(kāi)工速度快。Strengths優(yōu)勢(shì)分析S1

規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：太原城市中心區(qū)，土地價(jià)值稀缺；StWeaknesses劣勢(shì)分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境較差；W2

配套:不臨城市主干道，不利于項(xiàng)目形象樹(shù)立；

W3

風(fēng)險(xiǎn):項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在市場(chǎng)變化莫測(cè)時(shí)，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)；W4地塊：項(xiàng)目地塊被市政道路分割成2塊，整體性破壞；且并不均質(zhì)，西側(cè)地塊臨近龍?zhí)豆珗@，東側(cè)規(guī)模較大，觀景效果不明顯；W5競(jìng)爭(zhēng)：目前項(xiàng)目周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較大，預(yù)計(jì)明年區(qū)域市場(chǎng)將有較大放量?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！QQ：69031789Weaknesses劣勢(shì)分析W1人文

:舊城改造區(qū)，環(huán)境Opportunities機(jī)會(huì)分析O1天時(shí)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，O2地利：城市核心的區(qū)域價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)可度高，升值空間持續(xù)利好；本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)存量較??；區(qū)域住宅項(xiàng)目品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺乏特色，區(qū)域呼喚缺乏領(lǐng)軍項(xiàng)目；

緊鄰城市公園，具有城市景觀唯一性。O3人和：城北人口密度的增加及商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)的繁華必定帶來(lái)周邊的置業(yè)；

中、高檔居住類(lèi)物業(yè)需求旺盛。Opportunities機(jī)會(huì)分析O1天時(shí)：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心隨之的轉(zhuǎn)移；新城區(qū)的城市建設(shè)、商品住宅產(chǎn)品品質(zhì)打造，使“南移”區(qū)域迅速形成太原主要的中高檔居住區(qū)，使大量中、高端目標(biāo)客戶(hù)分流，區(qū)域外能夠形成導(dǎo)流的潛在項(xiàng)目較多。T2威脅：“北城”舊城改造，大量拆遷使開(kāi)發(fā)難度加大，區(qū)域整體改造進(jìn)度及城市建設(shè)將大大影響本項(xiàng)目檔次塑造及提升。Threats威脅分析T1威脅：“南城”的逐步形成，房地產(chǎn)市基本假設(shè)一產(chǎn)品相對(duì)緊湊，控制總價(jià)，在市場(chǎng)中突出項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比以一居、二居為主力戶(hù)型，面積在50-80平米整體均價(jià)在3000-3500元/平方米左右，主力戶(hù)型總價(jià)控制在15-30萬(wàn)元客戶(hù)群相對(duì)寬泛，性?xún)r(jià)比是其關(guān)注的重點(diǎn)基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶(hù)價(jià)格基本假設(shè)一產(chǎn)品相對(duì)緊湊，控制總價(jià)，在市場(chǎng)中突出項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比以基本假設(shè)二充分挖掘用地價(jià)值，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，追求戶(hù)型舒適度，追求更高的附加價(jià)值以三居、四居為主力戶(hù)型，躍層設(shè)計(jì)，面積在120-200平米在西地塊增加低密度產(chǎn)品，搶占城市產(chǎn)品市場(chǎng)空白。整體均價(jià)在3500-3800元/平米，主力戶(hù)型總價(jià)控制在50-80萬(wàn)元低密度產(chǎn)品價(jià)格將大幅提升。產(chǎn)品品質(zhì)與檔次是其關(guān)注的重點(diǎn)基本假設(shè)－提出產(chǎn)品客戶(hù)價(jià)格基本假設(shè)二充分挖掘用地價(jià)值，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，追求戶(hù)型舒適度，大戶(hù)型、高總價(jià)、高檔次的產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，如果在設(shè)計(jì)上得到改善與提升，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)加強(qiáng)，并能夠吸引一定的客戶(hù)！如果能在產(chǎn)品差異化上有所突破有可能使項(xiàng)目一面市便得到市場(chǎng)的追捧。戶(hù)型相對(duì)緊湊、低總價(jià)的產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)較為空缺，其面對(duì)的客群也較為廣泛！基本假設(shè)－綜合分析供需分析大戶(hù)型、高總價(jià)、高檔次的產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，如果在設(shè)計(jì)地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價(jià)值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價(jià)值略低，商業(yè)/商務(wù)價(jià)值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠(yuǎn)觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價(jià)值一般，商業(yè)價(jià)值低?；炯僭O(shè)－綜合分析是否在不同質(zhì)的地塊中排布同質(zhì)化的產(chǎn)品類(lèi)型？地塊素質(zhì)分析：黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊東側(cè)：A區(qū)東

高層高密度產(chǎn)品與高端市場(chǎng)定位的矛盾

周邊居住環(huán)境與高端市場(chǎng)定位的矛盾

周邊項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃形態(tài)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定擠壓地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)－綜合分析高層高密度產(chǎn)品與高端市場(chǎng)定位的矛盾地塊素質(zhì)分析基本假設(shè)基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價(jià)值，兼有舒適和緊湊的戶(hù)型，以高帶中基本假設(shè)－綜合分析結(jié)論+差異化基本假設(shè)二：舒適基本假設(shè)一：緊湊復(fù)合充分挖掘地塊價(jià)值，兼有本項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問(wèn)題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？如何挖掘特殊的區(qū)域條件帶來(lái)的客戶(hù)族群？如何在有限的用地規(guī)?？臻g上打造特色的產(chǎn)品要素？本項(xiàng)目綜合分析本項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問(wèn)題如何把握區(qū)域成熟的節(jié)奏，做到超前半步？本本項(xiàng)目初步定位設(shè)想本項(xiàng)目初步定位設(shè)想項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性本項(xiàng)目定位突破點(diǎn)項(xiàng)目整體檔次的提升超強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造－大打“景觀”牌！項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性本項(xiàng)目定位突破點(diǎn)項(xiàng)目整體檔次的提升超強(qiáng)賣(mài)面向多層次、多元化客戶(hù)的；都市、活力、健康的；緊湊與舒適混合的高密高層住宅本項(xiàng)目整體定位城市中心區(qū)·景觀·高尚人居社區(qū)！面向多層次、多元化客戶(hù)的；本項(xiàng)目整體定位城市中心區(qū)·景觀——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)建筑形式多樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境最好的產(chǎn)品——項(xiàng)目的居住產(chǎn)品是區(qū)域內(nèi)最舒適的——項(xiàng)目的景觀建設(shè)是區(qū)域內(nèi)最有特點(diǎn)的整體定位方向建議——整體檔次的提升——項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品整體定位方向建議——整體檔次在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上合理降低西地塊容積率多角度追求有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的高品質(zhì)、人性化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)品定位－原則從項(xiàng)目用地的唯一性考慮充分挖掘地塊景觀、商業(yè)等不同層面價(jià)值有機(jī)融入多樣化、差異性的產(chǎn)品形態(tài)使項(xiàng)目“一鳴驚人”，成為引導(dǎo)市場(chǎng)的“領(lǐng)跑人”在項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上產(chǎn)品定位－原則從項(xiàng)目用地的唯一性考慮產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價(jià)值，安排有效物業(yè)類(lèi)型！商業(yè)&商務(wù)類(lèi)產(chǎn)品主題商業(yè)街輕型辦公（商務(wù)公寓）

居住類(lèi)產(chǎn)品自住型住宅（舒適型）投資型住宅（緊湊型）精裝小戶(hù)型城市低密度產(chǎn)品產(chǎn)品定位－可能的物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性依據(jù)用地價(jià)值地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價(jià)值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：觀景佳，噪音干擾較少，地塊居住價(jià)值最高。A區(qū)東地塊東側(cè)：觀景效果差，臨街，噪音干擾大；地塊居住價(jià)值略低，商業(yè)/商務(wù)價(jià)值較高。A區(qū)東地塊西側(cè)：受西面現(xiàn)狀居住區(qū)影響，視野一般，高層可遠(yuǎn)觀公園；位于地塊內(nèi)部，交通噪音干擾少，地塊居住價(jià)值一般，商業(yè)價(jià)值低。地塊素質(zhì)及規(guī)劃條件地塊價(jià)值分析黑龍?zhí)豆珗@A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：舒適型住宅，三居-四居為主；城市低密度產(chǎn)品。A區(qū)東地塊西側(cè)：舒適型住宅，三居為主，輔以二居、四居。A區(qū)東地塊東側(cè)：緊湊型住宅，一、二居；輕型辦公；商業(yè)街。產(chǎn)品布局：圍合型社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品功能分區(qū)A區(qū)西側(cè)地塊：A區(qū)東地塊西側(cè)：A區(qū)東地突破現(xiàn)有規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品高檔次的限制現(xiàn)有方案12-18層小高層、高層板樓的設(shè)計(jì)，很難支撐高品質(zhì)景觀豪宅定位。高層高密VS舒適品質(zhì)改善建議：適當(dāng)降低容積率，景觀佳的位置安排低密度產(chǎn)品，以提升整體