城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律課件

地級(jí)市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律——以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例楊寶民張中增深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班教授2013年修訂楊寶民，星聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研究方向：基于知識(shí)創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨經(jīng)營(yíng)。QQ:465333227電子郵件：李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研究生導(dǎo)師，兼職教授目錄一、我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)二、地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)前言從2004年開始新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級(jí)城市的購物中心和綜合體，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體項(xiàng)目，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)CBD與綜合體項(xiàng)目論證，2008年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體項(xiàng)目。在楊寶民張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級(jí)城市如何實(shí)際操作城市綜合體的問題。通過借鑒深圳新摩爾公司操作長(zhǎng)沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化經(jīng)驗(yàn)，我們開始重視在地級(jí)城市策劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提出了優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)：在功能組合上借鑒世界一流城市綜合體，在文化內(nèi)涵上重視優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級(jí)城市綜合體盈利模式創(chuàng)新方面注重可操作性，能夠通過策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。一．我國(guó)地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)我國(guó)幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。2.地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。二．地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址1.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制1.拆遷風(fēng)險(xiǎn)需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時(shí)要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力?？刂撇疬w總體成本和時(shí)間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評(píng)估，否則可能導(dǎo)致項(xiàng)目流產(chǎn)。一般作為外地開發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對(duì)于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵(lì)他們以優(yōu)惠價(jià)格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會(huì)氛圍。2.政府風(fēng)險(xiǎn)政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導(dǎo)作用，對(duì)政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評(píng)估。需要政府對(duì)綜合體項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)識(shí)形成共識(shí)，形成正式文件3.金融風(fēng)險(xiǎn)擁有相當(dāng)實(shí)力才能開發(fā)綜合體項(xiàng)目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實(shí)力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念的企業(yè)加盟。2.綜合體在在城市新新區(qū)選址址我國(guó)眾多多城市都都有自己己的新城城開發(fā)計(jì)計(jì)劃，新新區(qū)開發(fā)發(fā)策略受受到地方方領(lǐng)導(dǎo)水水平和國(guó)國(guó)際化視視野的制制約，需需要先策策劃后規(guī)規(guī)劃，只只有新城城開發(fā)具具有較高高的城市市規(guī)劃和和商業(yè)規(guī)規(guī)劃水平平，新區(qū)區(qū)的綜合合體開發(fā)發(fā)才能具具備良好好的開發(fā)發(fā)條件，，在城市市新區(qū)選選址建設(shè)設(shè)綜合體體具有自自己的特特點(diǎn)，我我們進(jìn)行行了初步步歸納分分析表2.城市新區(qū)區(qū)綜合體體選址的的SWOT分析S新區(qū)地價(jià)便宜，占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對(duì)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國(guó)地級(jí)市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢(shì)，選擇會(huì)展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇T老城市開發(fā)綜合體對(duì)新城區(qū)威脅最大地級(jí)市在在新區(qū)開開發(fā)過程程中，一一般要重重點(diǎn)將一一個(gè)新區(qū)區(qū)作為CBD所在地，，不要多多個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)，否則則新區(qū)居居民區(qū)太太少，人人口聚集集不夠，，難以形形成氣候候。金華華在城市市化進(jìn)程程中采取取組團(tuán)式式的城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，但但是在實(shí)實(shí)施過程程中，主主要開發(fā)發(fā)方向金金東新區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積過小小，明顯顯出現(xiàn)了了多個(gè)新新區(qū)同步步開發(fā)的的失誤，，造成社社會(huì)資源源的浪費(fèi)費(fèi)。事實(shí)實(shí)上能夠夠集中力力量發(fā)展展金東新新區(qū)，與與義烏等等加快一一體化進(jìn)進(jìn)程是最最佳選擇擇。新區(qū)開發(fā)發(fā)過程中中，居住住區(qū)和商商業(yè)區(qū)域域統(tǒng)籌考考慮，商商業(yè)區(qū)域域一般放放在中部部交通便便捷位置置，在園園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)方面重重點(diǎn)吸引引無污染染的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。。

泉州州是歷史史文化名名城，室室內(nèi)空間間擁擠，，缺乏綠綠地，同同時(shí)也非非常需要要恢復(fù)古古代泉州州宋代時(shí)時(shí)候的總總體格局局，我們們認(rèn)為在在城東和和東海等等片區(qū)建建設(shè)城市市綜合體體比較合合適。金華市金金東新區(qū)區(qū)三、地地級(jí)市市商業(yè)業(yè)綜合合體物物業(yè)組組合模模型與與業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn)—以蘇州州為例例類別面積范圍品牌與檔次五星級(jí)酒店5—6萬平方米靠近會(huì)展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)公寓5—8萬平方米寫字樓4-8萬平方米發(fā)達(dá)地地級(jí)城城市具具有中中高端端消費(fèi)費(fèi)人群群，例例如，，蘇州州就有有多家家五星星級(jí)酒酒店和和大型型會(huì)展展中心心設(shè)施施。表3.發(fā)達(dá)地地級(jí)城城市綜綜合體體物業(yè)業(yè)模型型蘇州是是我國(guó)國(guó)發(fā)達(dá)達(dá)地級(jí)級(jí)城市市的代代表，，不僅僅是吳吳文化化的發(fā)發(fā)源地地，而而且其其經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力已經(jīng)經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越越一般般的省省會(huì)城城市。。蘇州工工業(yè)園園區(qū)是是我國(guó)國(guó)與新新加坡坡合作作的結(jié)結(jié)晶，，帶動(dòng)動(dòng)了蘇蘇州整整個(gè)城城市新新區(qū)規(guī)規(guī)劃達(dá)達(dá)到全全國(guó)最最高水水平，，為我我國(guó)可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展樹立立了標(biāo)標(biāo)桿。。2007年蘇州州經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量量躍過過5000億元大大關(guān)，，全市市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值達(dá)5700億元。。全市市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額達(dá)達(dá)到1245.5億元，，比上上年增增長(zhǎng)18%。2007年末全全市戶戶籍總總?cè)丝诳?24萬人，，比上上年增增加7.92萬人，，其中中市區(qū)區(qū)總?cè)巳丝?34.98萬人，，比上上年增增加4.83萬人。。蘇州市市區(qū)城城市居居民人人均可可支配配收入入21260元，全全市農(nóng)農(nóng)民人人均純純收入入10300元，分分別比比上年年增長(zhǎng)長(zhǎng)14.7%和11%。蘇州時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)蘇州具具備發(fā)發(fā)展城城市綜綜合體體的必必要條條件，，蘇州州圓融融集團(tuán)團(tuán)在蘇蘇州金金雞湖湖開發(fā)發(fā)的蘇蘇州圓圓融時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)和和圓融融星座座就是是代表表性的的綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目，，具有有較高高的專專業(yè)水水平。。作為蘇蘇州市市重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目，蘇蘇州圓圓融時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)占占地面面積21萬平方方米，，建筑筑面積積48萬平方方米，，投資資規(guī)模模約28億元。。蘇州州時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)以其其前瞻瞻性的的規(guī)劃劃與不不凡的的品質(zhì)質(zhì)，在在眾多多項(xiàng)目目中獨(dú)獨(dú)占鰲鰲頭，，一舉舉獲得得2006年度中中國(guó)最最佳商商業(yè)地地產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新大大獎(jiǎng)。。表4蘇州圓圓融星星座項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)組組合比比例圓融星星座位位于時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目南南面，，是圓圓融集集團(tuán)正正在開開發(fā)的的高檔檔綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目。。作者者應(yīng)蘇蘇州圓圓融集集團(tuán)邀邀請(qǐng)，，在蘇蘇州現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)指指導(dǎo)商商業(yè)建建筑策策劃以以及經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理工工作，，深人人研究究了圓圓融星星座項(xiàng)項(xiàng)目。。蘇州圓圓融星星座周周邊200米范圍圍已經(jīng)經(jīng)有兩兩家五五星級(jí)級(jí)酒店店配套套，因因此，，該項(xiàng)項(xiàng)目不不再設(shè)設(shè)置五五星級(jí)級(jí)酒店店。蘇州圓圓融星星座綜綜合體體位置置和ＣＢＤＤ物業(yè)規(guī)規(guī)模蘇州圓圓融星星座項(xiàng)項(xiàng)目周周邊物物業(yè)分分布情情況蘇州圓圓融星星座項(xiàng)項(xiàng)目定定位：：高檔檔購物物中心心“一種種環(huán)境境，兩兩種顧顧客””，，高收收入顧顧客和和中等等收入入顧客客共享享高檔檔購物物中心心的環(huán)環(huán)境。。項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)與運(yùn)運(yùn)營(yíng)提提出如如下建建議：：第一、、打造造蘇州州工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)核心心商圈圈，將將時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)和本本項(xiàng)目目及周周邊酒酒店及及商業(yè)業(yè)進(jìn)行行統(tǒng)一一考慮慮。第二、、本項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)部部分非非常重重要，，高檔檔百貨貨和名名店街街區(qū)適適合放放在本本項(xiàng)目目中，，與時(shí)時(shí)代廣廣場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)形形成互互補(bǔ)。。第三、、建立立統(tǒng)一一的商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理體體系（（包括括圓融融時(shí)代代廣場(chǎng)場(chǎng)和圓圓融星星座）），能能夠優(yōu)優(yōu)化業(yè)業(yè)態(tài)，，開展展有效效的營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)。。第四、、關(guān)于于項(xiàng)目目盈利利模式式的思思考，，辦公公物業(yè)業(yè)＋商商住式式SOHO+購物中中心，，物業(yè)業(yè)銷售售比例例能夠夠收回回整個(gè)個(gè)投資資。圓融時(shí)代代廣場(chǎng)由由蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)蘇州圓圓融集團(tuán)團(tuán)開發(fā)，，國(guó)際一一流團(tuán)隊(duì)隊(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，分分為五大大功能區(qū)區(qū)，包括括高檔辦辦公商務(wù)務(wù)區(qū)、城城市購物物時(shí)尚街街區(qū)、生生活休閑閑區(qū)、河河濱步道道-水濱餐飲飲區(qū)以及及蘇州首首座10萬平方米米的SHOPPINGMALL(購物中心心)。400米巨型神神奇天幕幕、3500多個(gè)地下下車位、、6個(gè)地鐵出出口、水水上巴士士、空中中連廊、、超大廣廣場(chǎng)、泊泊車系統(tǒng)統(tǒng)、主題題景觀、、時(shí)尚夜夜景……將引領(lǐng)蘇蘇州嶄新新的CBD時(shí)尚生活活方式。。項(xiàng)目于于2006年4月開工，，預(yù)計(jì)2008年10月開業(yè)。。鑒于蘇州州圓融時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)引引進(jìn)久光光百貨等等大型商商家，圓圓融星座座綜合體體購物中中心部分分的業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)需需要考慮慮兩者互互補(bǔ)及差差異化，，我們給給出初步步業(yè)態(tài)模模型，能能夠反映映蘇州購購物中心心特點(diǎn)。。圓融星座座商業(yè)規(guī)規(guī)劃與業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)的一個(gè)個(gè)初步模模型—1F精品超市停車場(chǎng)1F一線國(guó)際名品chinnel,dior,精品女鞋RoggerVivier,YvessaintLaurent金領(lǐng)女性為主高檔百貨例如西武百貨2F帶頭品牌ZARA,H&M中等價(jià)格女裝白領(lǐng)女性為主韓國(guó)女裝ON&On,SI,LINE,建議增加SPA高檔百貨次要主力店例如GAP3F男裝名品Burbery,Hugoboss,theory,PoloRalphLaren,中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳百貨4F運(yùn)動(dòng)休閑服飾區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳美食廣場(chǎng)5F屋頂餐廳完善現(xiàn)有有概念設(shè)設(shè)計(jì)方案案，超越越大阪難難波城的的幾點(diǎn)意意見：1、空中花花園與園園林與寫寫字樓等等整體風(fēng)風(fēng)格與文文化內(nèi)涵涵的表達(dá)達(dá)，空中中花園的的節(jié)點(diǎn)。。2、購物中中心能夠夠有效提提升辦公公樓和SOHO層次和高高檔公寓寓物業(yè)層層次，公公寓和寫寫字樓能能夠聚集集項(xiàng)目人人氣。3、外部交交通動(dòng)線線與內(nèi)部部流線鑒鑒于于南部原原方案動(dòng)動(dòng)線不夠夠理想，，建議南南部空間間形成MALL形態(tài)，按按照長(zhǎng)方方形布局局，把百百貨作為為一個(gè)MALL主力店端端點(diǎn)。4、平面形形狀優(yōu)化化基本本平面合合理，外外部造型型可以發(fā)發(fā)揮設(shè)計(jì)計(jì)師專長(zhǎng)長(zhǎng)5、端點(diǎn)主主力店與與次要主主力店的的設(shè)置問問題。建建議三層層和四層層將西側(cè)側(cè)塔樓空空間作為為商業(yè)空空間的次次要主力力店設(shè)置置，與百百貨成為為兩個(gè)端端點(diǎn)。6、一層名名品街區(qū)區(qū)需要連連續(xù)的商商業(yè)界面面，建議議設(shè)計(jì)師師充分考考慮塔樓樓入口放放在側(cè)面面或后面面。蘇州圓融星座座綜合體中等發(fā)達(dá)地級(jí)級(jí)市城市綜合合體四星級(jí)酒店3—4萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主，少量高端品牌商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米公寓2—4萬平方米寫字樓1-2萬平方米普通地級(jí)市商商業(yè)中心案例例春園商業(yè)步行行街地處湖南南省婁底中心心城區(qū)成熟繁繁華地段，東東起市府北門門，西臨底星星路，北至長(zhǎng)長(zhǎng)青街，南接接樂坪街，街街區(qū)呈十字型型交合輻射狀狀，總長(zhǎng)1080米，規(guī)劃用地地面積8萬多平方米，，總建筑面積積為20萬多平方米，，估算總投資資6.8億元，是中南南地區(qū)規(guī)模最最大的商業(yè)步步行街、省市市重點(diǎn)工程、、婁底市迄今今最大的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和和城市對(duì)外開開放的標(biāo)志性性工程。街區(qū)區(qū)項(xiàng)目己獲中中國(guó)商鋪代表表作、湖南最最具影響力樓樓盤，婁底市市誠信示范街街等稱號(hào)。項(xiàng)目總平面圖圖項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)點(diǎn)和成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)春園商業(yè)步行行街實(shí)行“一一個(gè)中心，三三條街，四家家大型主力店店”的整體商商業(yè)規(guī)劃，目目前，中心廣廣場(chǎng)、金街和和銀街已建成成并投入使用用，世界500強(qiáng)第一沃爾瑪瑪、世界餐飲飲巨頭肯德基基、中國(guó)家電電零售第一國(guó)國(guó)美電器、華華南百貨第一一品牌廣州摩摩登春園百貨貨城、春園美美食廣場(chǎng)、時(shí)時(shí)代今典放電電影院、全友友家私七家大大型主力店已已相繼開業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)婁婁底鞋業(yè)巨鱷鱷奔牛鞋城、、08運(yùn)動(dòng)城、眾一一鞋城、紅旗旗紅百貨、蘭蘭桂坊中西餐餐廳、米蘿咖咖啡、辣阿婆婆涮涮鍋等相相繼啟航，為為婁底商業(yè)的的不斷升溫注注入一股股活活力。金街、、銀街內(nèi)知名名品牌服飾、、健身、美容容美體眾多休休閑會(huì)所的開開業(yè)，給婁底底商業(yè)增添了了更多的繽紛紛色彩。隨隨著鉆石街、、小商品城、、IT數(shù)碼城的即將將開業(yè)，春園園商業(yè)步行街街作為商業(yè)航航母的巨無霸霸優(yōu)勢(shì)將更為為充分的發(fā)揮揮：業(yè)態(tài)更趨趨完美，功能能更趨合理，，人氣更趨旺旺盛，生意更更趨興??！春春園商業(yè)步行行街的全面開開業(yè)，將使其其成為婁底現(xiàn)現(xiàn)代的、時(shí)尚尚的、真正意意義上的一站站式購物商街街，人們購物物、休閑、美美食、娛樂、、文化首選場(chǎng)場(chǎng)所，時(shí)尚潮潮流的引領(lǐng)者者，尚品生活活的指明燈，，婁底城市化化進(jìn)程的標(biāo)志志性建筑，展展示婁底歷史史文化、民俗俗風(fēng)情的城市市形象窗口，，婁底最美、、最亮、最繁繁華的一顆璀璀璨明珠。1、風(fēng)格主題題：活力金金街——“時(shí)尚休閑一一條街”2、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)項(xiàng)：運(yùn)動(dòng)休休閑服裝、、知名鞋業(yè)業(yè)、潮流時(shí)時(shí)尚服飾、、家居用品品、床上用用品、通信信器材、IT產(chǎn)品、小商商品、精品品百貨、圖圖書音像、、咖啡廳、、餐飲、休休閑會(huì)所、、美發(fā)美容容美體等3、風(fēng)格主題題：魅力銀銀街——“精品名品一一條街”4、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)項(xiàng)：品牌男男女服裝、、羊毛衫、、精品內(nèi)衣衣、品牌鞋鞋包、化妝妝品、珠寶寶首飾、網(wǎng)網(wǎng)吧、兒童童天地、中中西餐廳、、特色餐飲飲等5、風(fēng)格主題題：鉆石街街——“家居生活一一條街”6、中心廣場(chǎng)場(chǎng)至樂坪街街之間街區(qū)區(qū)，商業(yè)功功能規(guī)劃以以高頻次日日常消費(fèi)品品和文化娛娛樂業(yè)為主主體，主營(yíng)營(yíng)小家電、、日化、針針棉織品、、文體用品品、圖書音音像、電游游、特色餐餐飲、美容容美發(fā)美體體、茶樓、、酒吧、咖咖啡吧、娛娛樂城、床床上用品等等。項(xiàng)目效果果圖成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總結(jié)1。端點(diǎn)主主力店帶帶動(dòng)成功功2.擁有專業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)管管理隊(duì)伍伍縣級(jí)城市市的綜合合體案例例南通如東東縣城最最核心地地段綜合合體建設(shè)設(shè)商業(yè)規(guī)劃劃與城市市規(guī)劃以以及建筑筑設(shè)計(jì)的的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃劃與建筑筑規(guī)劃結(jié)結(jié)合，，商業(yè)視視覺形象象和裝修修設(shè)計(jì)結(jié)結(jié)合四、地級(jí)級(jí)市城市市設(shè)計(jì)與與商業(yè)綜綜合體的的建筑策策劃結(jié)合城市市區(qū)位特特征、發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀及發(fā)展展規(guī)劃，，從城市市未來的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展方方面出發(fā)發(fā)，打造造三大核核心概念念區(qū)：北部以松松雅湖為為中心的的游憩商商業(yè)區(qū)（（RBD）、中部部以舊城城區(qū)相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)功功能為載載體的中中央休閑閑娛樂區(qū)區(qū)（CRD）、南部部即是經(jīng)經(jīng)開區(qū)中中央商務(wù)務(wù)區(qū)（CBD），使各區(qū)域域之間形成優(yōu)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、錯(cuò)錯(cuò)位發(fā)展。CRD（CentralRecreationDistrict）即中央休閑閑娛樂區(qū)，是是城市中心的的人氣聚集區(qū)區(qū)，一般以娛娛樂、餐飲吸吸引人氣，以以購物、酒店店、商務(wù)為補(bǔ)補(bǔ)充。RBD（RecreationalBusinessDistrict）城市游憩商商業(yè)區(qū)，城市市中商業(yè)、游游憩業(yè)和旅游游業(yè)的互動(dòng)區(qū)區(qū)，它是以城城市商業(yè)中心心為基礎(chǔ)，形形成的供本地地市民和外地地游客休息、、娛樂、休閑閑、觀光、購購物的區(qū)域。。長(zhǎng)沙縣及長(zhǎng)沙沙市東城商業(yè)業(yè)規(guī)劃松雅湖商業(yè)規(guī)規(guī)劃與奧特萊萊斯業(yè)態(tài)選址址方案通過比較分析析，我們認(rèn)為為前湖文化區(qū)區(qū)具有較大空空間，不僅能能夠滿足停車車要求，而且且適合名品奧奧特萊斯經(jīng)營(yíng)營(yíng)。鑒于奧特特萊斯項(xiàng)目已已經(jīng)有長(zhǎng)沙市市區(qū)其他位置置在開發(fā)，因因此，我們需需要采取措施施控制風(fēng)險(xiǎn)。。第一，設(shè)置置專業(yè)奧特萊萊斯與市區(qū)同同類項(xiàng)目差異異化。第二二，體量要合合理把握。第第三要把奧特特萊斯區(qū)域土土地性質(zhì)確定定為商住用用地。奧特萊萊斯商業(yè)和公公寓酒店等多多種功能結(jié)合合?！皟蓭齾^(qū)六街街”的空間功能布布局：“兩帶”：金茂路景觀綠綠化帶、長(zhǎng)永永高速蓋板休休閑景觀帶。?！叭齾^(qū)”：中心商業(yè)區(qū)、、休閑娛樂中中心區(qū)、生態(tài)態(tài)花園居住區(qū)區(qū)。“六街”：板倉路商業(yè)街街、天華路商商業(yè)街、三一一路商業(yè)街、、金茂路商業(yè)業(yè)街、北斗路路商業(yè)街、涼涼塘路商業(yè)街街。舊城區(qū)域空間構(gòu)想11長(zhǎng)沙東城ＣＢＢＤ空間布局局主要軸線功能分區(qū)布局思路一街街兩兩區(qū)區(qū)三三軸軸線線四四中中心心長(zhǎng)沙沙東東城城CBD規(guī)劃劃示示意意圖圖長(zhǎng)沙沙東東城城ＣＣＢＢＤＤ城城市市設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)城市市綜綜合合體體成成果果深圳圳ＮＮＥＥＷＷＭＭＡＡＬＬＬＬ與與日日本本ＵＵＣＣＯＯＭＭ公公司司聯(lián)聯(lián)合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)于于長(zhǎng)長(zhǎng)海海立立體體商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)用用洋洋流流理理論論，，我我們們需需要要形形成成循循環(huán)環(huán)的的街街區(qū)區(qū)，，讓讓顧顧客客停停留留更更長(zhǎng)長(zhǎng)的的時(shí)時(shí)間間。。我我們們借借鑒鑒銀銀座座等等一一流流商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)思思路路設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)長(zhǎng)長(zhǎng)海海立立體體循循環(huán)環(huán)街街區(qū)區(qū)2007年上上半半年年深深圳圳新新摩摩爾爾商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司完完成成了了泉泉州州城城東東城城市市綜綜合合體體市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查與與商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃，，新新摩摩爾爾戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作伙伙伴伴—深圳圳中中匯匯建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所所完完成成了了綜綜合合體體初初步步規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，配配合合甲甲方方完完成成了了土土地地功功能能調(diào)調(diào)整整，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)奠奠定定了了良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。2007年底福建海峽峽西岸公司（（現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓給給中駿置業(yè)公公司）投標(biāo)，，深圳中匯建建筑設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所牽頭完成成了建筑設(shè)計(jì)計(jì)方案之一。。主要設(shè)計(jì)思思想如下：1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方面遵循策策劃總體思路路，充分發(fā)揮揮體育館8萬平方米廣場(chǎng)場(chǎng)作用，商業(yè)業(yè)集中布局。。泉州城市綜合合體鳥瞰圖2.在綜合體的酒酒店和體育館館（將來作為為會(huì)展中心之之一）一體化化設(shè)計(jì)，在功功能方面考慮慮五星級(jí)酒店店與快捷酒店店結(jié)合，共同同為未來的會(huì)會(huì)議展覽服務(wù)務(wù)，符合泉州州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展特點(diǎn)，知知名品牌多，，訂貨會(huì)議多多。酒店及購物中中心局部效果果圖3.在購物中心和和商業(yè)街區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)方面充分分考慮打造成成為體驗(yàn)式環(huán)環(huán)境，形成消消費(fèi)目的地，，大賣場(chǎng)和百百貨合理布局局。泉州城市綜合合體街區(qū)效果果圖通過商業(yè)規(guī)劃劃與建筑設(shè)計(jì)計(jì)的配合我們們體會(huì)到，追追求商業(yè)綜合合體建筑設(shè)計(jì)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃劃的最佳匹配配是成功的保保證，深圳新新摩爾商業(yè)管管理公司與深深圳市中匯建建筑設(shè)計(jì)事務(wù)務(wù)所達(dá)到了較較高的配合水水平，形成了了專業(yè)工作流流程，確保綜綜合建筑策劃劃工作具有較較高質(zhì)量?？h市商業(yè)街區(qū)區(qū)的最新構(gòu)想想當(dāng)?shù)靥厣殴诺滂b于與當(dāng)當(dāng)?shù)匚幕坝^觀的結(jié)合普通的商業(yè)街街區(qū)各個(gè)縣城城已經(jīng)都有，，如果將傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑特色色與具有代表表性的當(dāng)?shù)鼐熬坝^特點(diǎn)結(jié)合合，與文化小小品結(jié)合，讓讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐孛袼孜幕靥攸c(diǎn)，這是商商業(yè)街區(qū)發(fā)展展的一個(gè)重要要方向。哈爾爾濱市區(qū)已經(jīng)經(jīng)建設(shè)了室內(nèi)內(nèi)古典商業(yè)街街區(qū)---關(guān)東古巷，如如果建設(shè)類似似的室外街區(qū)區(qū)就比較適合合縣市項(xiàng)目。。室外商業(yè)街區(qū)區(qū)的文化風(fēng)格格選擇通常我們鼓勵(lì)勵(lì)在縣市選擇擇當(dāng)?shù)匚幕靥厣?，和海外外?lián)系密切的的區(qū)域，也可可以選擇古典典的巴洛克風(fēng)風(fēng)格，目前，，哈爾濱還保保留部分傳統(tǒng)統(tǒng)的巴洛克風(fēng)風(fēng)格街區(qū)，作作為借鑒。五、地級(jí)市商商業(yè)綜合體招招商與運(yùn)營(yíng)管管理特點(diǎn)（一）徐州綜綜合體位于江蘇省西西北部的徐州州，是蘇北最最大城市和由由蘇、魯、豫豫、皖邊區(qū)組組成的淮海經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心心。京滬、隴隴海兩大鐵路路干線在這里里交匯，作為為“北國(guó)鎖鑰鑰”，“南國(guó)國(guó)門戶”，自自古便為兵家家必爭(zhēng)之地，，素稱“五省省通衢”。全全市總面積11258平方公里里，其中中市區(qū)面面積963平方公里里。從《福布斯》“中國(guó)大陸陸最佳商商業(yè)城市市”發(fā)榜榜以來，，徐州連連年入選選，并且且4年間排名名提升了了43位次，平平均每年年以10進(jìn)位直線線上升，，2007年更是攀攀升了12位，從徐徐州在福福布斯榜榜上名次次的變化化中，人人們可以以感受到到徐州發(fā)發(fā)展的快快速度。。人口：徐徐州全市市總?cè)丝诳?96萬，其中中市區(qū)人人口160多萬。2006年人均生生產(chǎn)總值值16258元(按常住人人口計(jì)算算)，按現(xiàn)行行匯率折折算達(dá)2084美元。徐州2006年實(shí)現(xiàn)商商品銷售售173.21億元，比比上年增增長(zhǎng)31.7%，其中批批發(fā)和零零售業(yè)164.31億元，增增長(zhǎng)32.8%。以汽車車、信息息通訊等等為代表表的新型型消費(fèi)保保持較快快增長(zhǎng)，，居民消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)加加快。徐州淮海海路是核核心商業(yè)業(yè)街區(qū)城鄉(xiāng)居民民生活水水平進(jìn)一一步提高高。全年年城鎮(zhèn)以以上在崗崗職工工工資總額額125.20億元,在崗職工工平均工工資21864元,分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)16.7%和16.0%;全年城市市居民人人均可支支配收入入12837元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)14.8%；人均消消費(fèi)性支支出8621元，增長(zhǎng)長(zhǎng)12.3%。從城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力和人口口規(guī)模等等角度看看，徐州州具備了了發(fā)展城城市綜合合體和現(xiàn)現(xiàn)代購物物中心的的物質(zhì)條條件。招商策略略以徐州綜綜合體招招商為例例，首先先確定業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃和招商商目標(biāo)。。類別招商目標(biāo)特點(diǎn)五星級(jí)商務(wù)酒店洲際皇冠假日希爾頓錦江以商務(wù)會(huì)議作為特色主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高檔特色電影院華納、大地等影院兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂城品牌專題招商引進(jìn)反斗城等知名品牌步行街廠商直營(yíng)店和知名品牌餐飲江蘇名牌酒樓為主，同時(shí)吸引特色川菜、上海菜及淮揚(yáng)菜系滑冰場(chǎng)引進(jìn)冰上明星和相關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)需要引導(dǎo)消費(fèi)，重點(diǎn)吸引青少年群體徐州綜合合體招商商目標(biāo)匯匯總表招商計(jì)劃劃與團(tuán)隊(duì)隊(duì)建議由發(fā)發(fā)展商和和新摩爾爾商業(yè)管管理公司司組成聯(lián)聯(lián)合招商商團(tuán)隊(duì)，，利用北北京和上上海高端端平臺(tái)引引進(jìn)酒店店品牌和和高端服服飾等品品牌進(jìn)駐駐高端百百貨和步步行街專專賣店區(qū)區(qū)域。利用深圳圳平臺(tái)引引進(jìn)女裝裝服飾品品牌，利利用海寧寧合作平平臺(tái)引進(jìn)進(jìn)皮衣和和皮包相相關(guān)品牌牌，在不不同地點(diǎn)點(diǎn)同步招招商。招商計(jì)劃劃配備充足足的招商商力量，，根據(jù)招招商目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行任任務(wù)分解解，確保保充足的的招商宣宣傳和招招商代理理等合作作伙伴費(fèi)費(fèi)用，形形成強(qiáng)有有力的綜綜合體招招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)。徐州綜合合體大型型招商活活動(dòng)的策策劃新聞發(fā)布會(huì)地點(diǎn)南京在主力商家確定后舉辦大型招商新聞發(fā)布會(huì)和江蘇綜合體商業(yè)經(jīng)營(yíng)論壇，安排現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)，提升綜合體項(xiàng)目知名度，建議論壇在徐州舉辦，同時(shí)征詢專家對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的寶貴意見招商大會(huì)（面向主力商家和次主力商家）地點(diǎn)南京在項(xiàng)目奠基時(shí)候，在南京金陵飯店等舉辦大型招商會(huì)議招商大會(huì)（面向具體品牌）徐州在開業(yè)前7個(gè)月集中舉辦招商活動(dòng)，宣傳相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理措施招商時(shí)間間：一年年半五．地級(jí)級(jí)市商業(yè)業(yè)綜合體體營(yíng)銷特特點(diǎn)（一）銷銷售策略略1.在項(xiàng)目策策劃和建建筑設(shè)計(jì)計(jì)階段就就明確項(xiàng)項(xiàng)目可以以銷售部部分和回回籠資金金的比例例，將銷銷售對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的負(fù)負(fù)面作用用降低到到最低。。2.客戶營(yíng)營(yíng)銷為為主注注重重訂單單式營(yíng)營(yíng)銷，，提前前做好好意向向購買買顧客客的摸摸底工工作。。徐州綜綜合體體項(xiàng)目目原方方案經(jīng)過新新摩爾爾公司司的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和和分析析，我我們找找到了了更優(yōu)優(yōu)的盈盈利模模式，，項(xiàng)目目物業(yè)業(yè)必比比例進(jìn)進(jìn)行了了深化化，增增加公公寓和和寫字字樓酒酒店等等可銷銷售物物業(yè)比比例，，減少少商鋪鋪銷售售數(shù)量量，為為項(xiàng)目目購物物中心心經(jīng)營(yíng)營(yíng)創(chuàng)造造良好好條件件。徐州綜綜合體體地塊塊地上上建筑筑面積積31.5萬平方方米建建筑指指標(biāo)，，采用用三棟棟塔樓樓與商商業(yè)業(yè)中心心組合合模式式，新新摩爾爾商業(yè)業(yè)管理理公司司優(yōu)化化模型型的面面積表表如下下:名稱總規(guī)模寫字樓比例酒店比例＋高檔寫字樓公寓比例商業(yè)比例百分比值17.5%22.2%22.2%38.1%本項(xiàng)目參考值31.55.57712徐州綜綜合體體優(yōu)化化的物物業(yè)比比例模模型五星級(jí)酒酒店4萬平方米米高級(jí)級(jí)寫字樓樓3萬平方米米優(yōu)化后模模型，可可以輕松松收回項(xiàng)項(xiàng)目總投投資，只只是需要要銷售1.5萬平方米米商鋪，，與12萬平方米米相比，，比例很很小。初步方案案徐州綜合合體優(yōu)化化后總平平面圖徐州綜合合體優(yōu)化化后鳥瞰瞰圖深化方案案4萬平方米米占地在在城市核核心地段段具備綜綜合開發(fā)發(fā)的土地地規(guī)劃條條件，以以徐州中中央國(guó)際際廣場(chǎng)為為例，四四周面臨臨不同的的城市建建筑與空空間，項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)價(jià)值值面對(duì)彭彭城城市市廣場(chǎng)地地塊價(jià)值值最大。。我們主主張主塔塔樓放在在靠近北北側(cè)廣場(chǎng)場(chǎng)部分。。后面兩兩個(gè)塔樓樓，以居居住為主主的公寓寓放在靠靠近前年年路和中中山路交交叉的地地塊西南南側(cè)，可可以共享享云龍湖湖和云龍龍山的景景觀。4A級(jí)SOHO放在青年年路與彭彭城路交交叉的地地塊東南南側(cè)。項(xiàng)目總平平面圖深圳新摩摩爾商業(yè)業(yè)公司公公司與廣廣州城市市勘察設(shè)設(shè)計(jì)院等等專家通通過建筑筑方案初初步設(shè)計(jì)計(jì)和商業(yè)業(yè)規(guī)劃分分析認(rèn)為為，項(xiàng)目目是國(guó)內(nèi)內(nèi)難得的的優(yōu)質(zhì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，，具有建建設(shè)一流流綜合體體和購物物中心的的可能性性。我們們認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目立地地條件是是客觀的的，我們們需要根根據(jù)立地地條件制制定開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略，，開發(fā)五五星級(jí)酒酒店、購購物中心心、寫字字樓和公公寓等綜綜合體是是項(xiàng)目最最合理的的選擇，，項(xiàng)目的的定位不不是簡(jiǎn)單單衡量開開發(fā)面積積的多少少，不僅僅要考慮慮項(xiàng)目功功能互補(bǔ)補(bǔ)，在未未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中處于于有利位位置，而而且要考考慮綜合合體項(xiàng)目目的可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。售樓時(shí)機(jī)機(jī)選擇我們建議議在項(xiàng)目目開工時(shí)時(shí)候進(jìn)行行項(xiàng)目集集中宣傳傳，在招招商新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)上就開開始商品品銷售的的登記工工作，積積累客戶戶群體。。開盤時(shí)機(jī)機(jī)選擇考慮到項(xiàng)項(xiàng)目資金金的回籠籠問題，，我們一一般建議議在項(xiàng)目目封頂時(shí)時(shí)機(jī)舉辦辦開盤活活動(dòng)，集集中取得得銷售回回款，降降低項(xiàng)目目融資成成本。根據(jù)新摩摩爾公司司在地級(jí)級(jí)城市銷銷售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，一般般在預(yù)熱熱取得良良好效果果前提下下，采取取集中投投入方式式，舉辦辦大規(guī)模?？蛻魻I(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)，一般般一個(gè)月月時(shí)間就就可以完完成60%商鋪銷售售任務(wù)，，三個(gè)月月時(shí)間可可以完成成80%銷售任務(wù)務(wù)，半年年能夠完完成整體體銷售目目標(biāo)?？偨Y(jié)與未未來展望望我國(guó)地級(jí)級(jí)城市眾眾多，沿沿海發(fā)達(dá)達(dá)地級(jí)市市和中等等發(fā)達(dá)內(nèi)內(nèi)陸地級(jí)級(jí)城市也也發(fā)展迅迅速，我我國(guó)城市市綜合體體在未來來具有較較高的前前景，我我們通過過數(shù)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際案例操操作和國(guó)國(guó)外考察察總結(jié)，，提煉了了地級(jí)城城市綜合合體操作作的工作作流程和和方法，，我們主主張：商圈研究究與城市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃先行，，避免商商業(yè)布局局的重大大失誤。。CBD在地級(jí)城城市中需需要在有有條件城城市進(jìn)行行規(guī)劃，，例如類類似徐州州這樣的的城市就就需要CBD。綜合體開發(fā)發(fā)需要高起起點(diǎn)起步，，由開發(fā)商商與商業(yè)管管理公司以以及建筑設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)密密切配合，，繼承人類類在綜合體體領(lǐng)域研究究的成熟成成果，注重重可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。我們?cè)敢鈭F(tuán)團(tuán)結(jié)開發(fā)商商共同探索索高起點(diǎn)開開發(fā)我國(guó)城城市綜合體體，減少失失敗概率，，借鑒日本本等國(guó)家開開發(fā)綜合體體的流程和和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，提升我我國(guó)綜合體體開發(fā)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)水平。。謝謝謝9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20223:59:21AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必