國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考課件

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考11、用道德的示范來(lái)造就一個(gè)人，顯然比用法律來(lái)約束他更有價(jià)值?！ＥD12、法律是無(wú)私的，對(duì)誰(shuí)都一視同仁。在每件事上，她都不徇私情?！旭R斯13、公正的法律限制不了好的自由，因?yàn)楹萌瞬粫?huì)去做法律不允許的事情?！诘?4、法律是為了保護(hù)無(wú)辜而制定的。——愛(ài)略特15、像房子一樣，法律和法律都是相互依存的?！藝?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考11、用道德的示范來(lái)造就一個(gè)人，顯然比用法律來(lái)約束他更有價(jià)值?！ＥD12、法律是無(wú)私的，對(duì)誰(shuí)都一視同仁。在每件事上，她都不徇私情?！旭R斯13、公正的法律限制不了好的自由，因?yàn)楹萌瞬粫?huì)去做法律不允許的事情?！诘?4、法律是為了保護(hù)無(wú)辜而制定的。——愛(ài)略特15、像房子一樣，法律和法律都是相互依存的?！藝?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考

3關(guān)于戰(zhàn)略正確的認(rèn)識(shí)自己正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的武裝自己國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考11、用道德的示范來(lái)造就一個(gè)人，顯然比1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考

2關(guān)于戰(zhàn)略正確的認(rèn)識(shí)自己正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的武裝自己3關(guān)于戰(zhàn)略正確的認(rèn)識(shí)自己正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的武裝自己3內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)與業(yè)務(wù)模式分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國(guó)企的應(yīng)對(duì)思路4內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望4中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下五個(gè)基本特性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并且是國(guó)民最基本的生活條件環(huán)境。從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家宏觀政策的影響非常大。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著我國(guó)加入WTO，與國(guó)際一體化的快速發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生越來(lái)越大的影響。地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。

周期性房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)狀況的影響極大，其市場(chǎng)波動(dòng)情況與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)趨勢(shì)基本一致；同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控而波動(dòng)。偽市場(chǎng)性房地產(chǎn)的地域性、土地資源的稀缺性，以及房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)發(fā)展的重要性決定了國(guó)家會(huì)對(duì)其進(jìn)行有效的控制和管理的必要性，這些因素在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)之間自由競(jìng)爭(zhēng)的展開(kāi)。也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種不同規(guī)模、類(lèi)型企業(yè)的共存。5中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有以下五個(gè)基本特性政策敏感性房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)多種因素決定了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期平穩(wěn)向上增長(zhǎng)我國(guó)城市化水平距離國(guó)際水平仍有較大差距，城市化進(jìn)程發(fā)展將極大推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；受“人口紅利”因素影響，未來(lái)20-30年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好；我國(guó)目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛；中國(guó)土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的不斷上漲；中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升；6多種因素決定了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期平穩(wěn)向上增長(zhǎng)我國(guó)城市化水平距離國(guó)際我國(guó)的城市化水平距離國(guó)際水平仍然很低，城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)的根本驅(qū)動(dòng)力我國(guó)城市化率距離發(fā)達(dá)國(guó)家、甚至國(guó)際平均水平還有很大差距；我國(guó)的城市綜合承載力不充分，城市化水平仍處在初級(jí)向中級(jí)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中；根據(jù)戰(zhàn)略，中國(guó)的城市化發(fā)展的進(jìn)程至少需要20～30年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，僅城市化一項(xiàng)，我國(guó)每年將新增房地產(chǎn)需求2億平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊；7我國(guó)的城市化水平距離國(guó)際水平仍然很低，城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)的根人口紅利的利好因素支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期向好2010年前2010-2025年需求主體35-45歲群體的住房改善需求婚齡人口的剛性需求再度增加中產(chǎn)階層崛起及貧富差距拉大，導(dǎo)致社會(huì)游資充裕，住房投資需求持續(xù)升溫50歲以上群體對(duì)于住房的改善需求我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)由50年到80年的“人口負(fù)債期”轉(zhuǎn)入“人口紅利期”（這一階段的主要特征是因人口結(jié)構(gòu)變化所導(dǎo)致的高儲(chǔ)蓄、高投資和高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）8人口紅利的利好因素支持房地產(chǎn)市場(chǎng)中、長(zhǎng)期向好2010年前20我國(guó)目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于上升通道中

世界銀行認(rèn)為，一般來(lái)講，房地產(chǎn)投資與GDP之比會(huì)隨著人均GDP的增長(zhǎng)而呈倒U形，我國(guó)目前正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期，普通大眾對(duì)住房改善需求明顯增加（2008年我國(guó)人均GDP為3300美元）人均GDP1400美元以下1400-8000美元8000美元以上房地產(chǎn)投資占GDP的比重2%8%3-5%住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況住房還不能成為大眾消費(fèi)品普通大眾對(duì)于住房改善需求增加住房普及化，房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用減弱9我國(guó)目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛，房地國(guó)家土地政策中的18億畝耕地紅線在資源端構(gòu)成很大的壓力，中國(guó)土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的不斷上漲

中國(guó)是人口大國(guó)，從保障糧食安全和社會(huì)穩(wěn)定的要求出發(fā)，必須確立糧食基本自給的方針，１８億畝耕地是一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線。耕地存量，2006年比1996年減少1.2億畝，年均減少1200萬(wàn)畝；2007年比2006年減少460萬(wàn)畝；按照年均減少300萬(wàn)畝的保守估計(jì)，只能用到2016年；按照2020年計(jì)算，平攤到每年只有200萬(wàn)畝可用；根據(jù)2009年全國(guó)城市建設(shè)用地審批情況看，新增建設(shè)用地中80%都來(lái)自農(nóng)村集體土地，堅(jiān)守18億畝耕地的任務(wù)將極為艱巨。此外，2050年前需要完成1.6億畝退耕任務(wù)，“十一五”期間已完成8065萬(wàn)畝，未來(lái)退耕任務(wù)一項(xiàng)就將突破18億畝的耕地紅線。因此，中國(guó)土地資源的稀缺性可見(jiàn)一斑。20XX年10國(guó)家土地政策中的18億畝耕地紅線在資源端構(gòu)成很大的壓力，中國(guó)中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，使得需求比國(guó)外同等發(fā)展階段的國(guó)家更加放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升

國(guó)家城市居民住房自有率（近幾年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果）中國(guó)82%英國(guó)70%美國(guó)60%（其中曼哈頓僅為10%，次貸危機(jī)進(jìn)一步降低了住房自有率）法國(guó)55%荷蘭50%德國(guó)42%中國(guó)人普遍的購(gòu)房置業(yè)的消費(fèi)心理明顯高于對(duì)于房屋租賃的心理預(yù)期。所以，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升。11中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，使得需求比國(guó)外同等發(fā)展階段的國(guó)家更然而，短期內(nèi)，隨著政策的不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)前景尚不明確，房地產(chǎn)已經(jīng)成經(jīng)濟(jì)問(wèn)題變成了政治問(wèn)題實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未完全恢復(fù)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲與去年短期壓抑性需求、國(guó)內(nèi)救市政策相關(guān)性較大，構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響；政府強(qiáng)行打壓會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)有下降可能但通脹預(yù)期、土地成本拉升等因素，由使得房?jī)r(jià)有向上漲的欲望；央企退出利好還是利空？從而，短期內(nèi)前景不是很明確，明年因?yàn)橥涱A(yù)期而進(jìn)行報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)的可能性較大；12然而，短期內(nèi)，隨著政策的不確定性，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)前景尚不明從政策影響因素看：財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)和土地等政策的影響是復(fù)雜和多元化的長(zhǎng)期目標(biāo)保障社會(huì)和諧穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)主體行為保證長(zhǎng)期健康發(fā)展財(cái)政政策貨幣政策建立多層次住房保障體系保持適當(dāng)?shù)耐恋毓┙o規(guī)模土地政策嚴(yán)格征收土地增值稅信托資金的限制產(chǎn)業(yè)政策加大物權(quán)保障力度優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)打擊土地囤積閑置

緊縮信貸，提高利率進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)實(shí)試點(diǎn)提高存款準(zhǔn)備金率各類(lèi)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓活動(dòng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)加倍征收土地使用稅減少對(duì)二套房個(gè)人信貸支持

招拍掛方式的調(diào)整

規(guī)范土地出讓金管理近年國(guó)家出臺(tái)的主要調(diào)控政策短期目標(biāo)防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌擠壓過(guò)度投機(jī)需求平衡市場(chǎng)供需關(guān)系13從政策影響因素看：財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)和土地等政策的影響是復(fù)雜和2010年市場(chǎng)展望成交萎縮按揭和信貸收緊抑制需求導(dǎo)致成交萎縮；價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定甚至上漲供應(yīng)量同樣萎縮導(dǎo)致價(jià)格比較穩(wěn)定，但是翹尾因素會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)較今年有所提升；銷(xiāo)售額略有萎縮交易量的萎縮和銷(xiāo)售均價(jià)的提升會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售額略有萎縮。以上結(jié)論基本會(huì)與政策有較大的相關(guān)性，目前政策不明朗會(huì)帶來(lái)前景的不明朗。142010年市場(chǎng)展望成交萎縮按揭和信貸收緊抑制需求導(dǎo)致成交內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)與業(yè)務(wù)模式分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國(guó)企的應(yīng)對(duì)思路15內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望15從競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)集約整合的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步增加2009年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額百億企業(yè)銷(xiāo)售額2009年萬(wàn)科銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雙冠稱雄，綠城、保利、綠地、中海新晉400億銷(xiāo)售額行列從2008年到2009年，萬(wàn)達(dá)、世紀(jì)金源、華潤(rùn)、中心、華僑城、招商局、融僑、SOHO、遠(yuǎn)洋、星河灣、首創(chuàng)、金融街、大華、金科成功晉級(jí)2014616從競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)來(lái)看，行業(yè)集約整合的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，行業(yè)集中度會(huì)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)二：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化差異明顯，一線城市的門(mén)檻將會(huì)越來(lái)越高，未來(lái)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)將在二三線城市，跨區(qū)域特征越來(lái)越明顯中部地區(qū)西部地區(qū)東部地區(qū)億元房地產(chǎn)行業(yè)在全國(guó)基本呈現(xiàn)從東部（7省市）到中部（17省市）再到西部（7省）的階梯式滾動(dòng)式發(fā)展；近年中部發(fā)展迅猛，投資增速持續(xù)保持領(lǐng)先，投資總額已趕超東部；具體表現(xiàn)在省會(huì)城市、百萬(wàn)人口級(jí)規(guī)模的城市發(fā)展領(lǐng)先數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)二：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化差異明顯，一線城市的門(mén)檻將會(huì)越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)三：類(lèi)金融特點(diǎn)越來(lái)越明顯，以股權(quán)、債權(quán)投資為主，不參與開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)作，主要獲取投資收益的盈利模式已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，地產(chǎn)金融將會(huì)得到高速發(fā)展土地游戲規(guī)則的重新修訂，迫使房產(chǎn)商從“土地運(yùn)營(yíng)”向“金融運(yùn)作”轉(zhuǎn)變，加速房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)基金的結(jié)合，造就特大規(guī)模地產(chǎn)商中國(guó)金融開(kāi)放步伐加快，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將是首先與國(guó)際資本完全接軌的行業(yè)資本的利潤(rùn)模式將以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)金融為主的虛擬經(jīng)濟(jì)在地產(chǎn)金融時(shí)代，地產(chǎn)基金更像是真正的房地產(chǎn)商，因?yàn)樗鼡碛蟹康禺a(chǎn)的身軀和金融的靈魂。地產(chǎn)項(xiàng)目、房產(chǎn)物業(yè)將越來(lái)越被作為一種金融產(chǎn)品，通過(guò)金融衍生工具創(chuàng)新進(jìn)入市場(chǎng)，以挖掘價(jià)值為著眼點(diǎn)。18競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)三：類(lèi)金融特點(diǎn)越來(lái)越明顯，以股權(quán)、債權(quán)投資為主，不參競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)之四：行業(yè)秩序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)范，進(jìn)入門(mén)檻將進(jìn)一步提升土地獲得能力項(xiàng)目管理能力項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)能力外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行擠壓資金融取能力融資管理項(xiàng)目運(yùn)作管理項(xiàng)目策劃建筑設(shè)計(jì)成本管理工程管理銷(xiāo)售管理土地獲取土地成本的提高，和金融信貸政策的變化，直接影響房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力一級(jí)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)激烈，眾多開(kāi)發(fā)商涌入及城市目標(biāo)消費(fèi)者的分散，大大提高了營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和客戶獲取難度一級(jí)市場(chǎng)中各房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力的普遍提高，增加競(jìng)爭(zhēng)激烈程度30%-40%50%-70%5%-10%成本比例這一切對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有以制度保障降低非商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、以資金門(mén)檻排除對(duì)手的有利作用。19競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)之四：行業(yè)秩序?qū)⑦M(jìn)一步規(guī)范，進(jìn)入門(mén)檻將進(jìn)一步提升土地競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)五房地產(chǎn)業(yè)將步入產(chǎn)業(yè)與管理創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)之間的整合成為一個(gè)新的趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)的互補(bǔ)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)勢(shì)與政府換取低價(jià)土地…

產(chǎn)業(yè)資源可以帶動(dòng)地產(chǎn)，提升土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合20競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)五房地產(chǎn)業(yè)將步入產(chǎn)業(yè)與管理創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資源與地因此，通過(guò)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)成為各企業(yè)勝出的理性選擇，各大企業(yè)都在努力構(gòu)建自己獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動(dòng)力，進(jìn)行大城市周邊的區(qū)域開(kāi)發(fā)及配套開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果華僑城模式（復(fù)合地產(chǎn)）碧桂園模式萬(wàn)科模式（中海、金地等）專(zhuān)注于居住地產(chǎn)，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)?；牟少?gòu)優(yōu)勢(shì)、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以主題公園（如歡樂(lè)谷）為動(dòng)力的成片區(qū)開(kāi)發(fā)，在城市的非成熟區(qū)域大面積拿地，改變環(huán)境，提升地價(jià)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)以學(xué)校、酒店配套為條件，以極低的土地價(jià)格，獲得大面積的土地，進(jìn)行低密度住宅開(kāi)發(fā)上實(shí)模式（資源為主的國(guó)企）綠城模式（綠城、星河灣）依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場(chǎng)，依靠產(chǎn)品能力帶來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)構(gòu)成建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)21因此，通過(guò)業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)成為各企業(yè)勝出的理性思考為什么碧桂園以不到萬(wàn)科三分之一的銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)了比萬(wàn)科高得多的資產(chǎn)回報(bào)率？為什么星河灣一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)遠(yuǎn)超過(guò)別人一個(gè)公司的利潤(rùn)？為什么中建集團(tuán)敢夸口再造一個(gè)中海地產(chǎn)？為什么央企都去做地王？22思考為什么碧桂園以不到萬(wàn)科三分之一的銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)了比萬(wàn)科高得多它們的競(jìng)爭(zhēng)不外乎資源型、規(guī)模型和能力型三種

綜合型能力型資源型大型國(guó)企，擁有強(qiáng)大的資本實(shí)力和資源背景，更多依靠資源的競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)依靠綜合能力和某些特定的商業(yè)模式依靠特有的專(zhuān)業(yè)能力，通常規(guī)模不是很大23它們的競(jìng)爭(zhēng)不外乎資源型、規(guī)模型和能力型三種綜合型能力型資源房地產(chǎn)商業(yè)模式的核心運(yùn)營(yíng)模式客戶端資源端如何通過(guò)獨(dú)特的方式獲取土地資源和資本，是房地產(chǎn)商業(yè)模式的核心上述資源獲取和價(jià)值兌現(xiàn)，在哪一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)獲取利潤(rùn)并形成競(jìng)爭(zhēng)力，就是房地產(chǎn)商業(yè)模式中的盈利模式如何獲取客戶，進(jìn)行資源的價(jià)值兌現(xiàn)，是房地產(chǎn)商業(yè)模式的第二個(gè)要素24房地產(chǎn)商業(yè)模式的核心運(yùn)營(yíng)模式客戶端資源端如何通過(guò)獨(dú)特的方式獲案例思考萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式帶來(lái)的思考？--商業(yè)地產(chǎn)（或復(fù)合地產(chǎn)）的價(jià)值兌現(xiàn)模式以綠城和星河灣為代表的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)在哪？

--綠城的優(yōu)勢(shì)并不僅僅在于產(chǎn)品！國(guó)企的資源優(yōu)勢(shì)僅僅是在資金方面嗎？----某大型國(guó)企的戰(zhàn)略思考25案例思考萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式帶來(lái)的思考？25競(jìng)爭(zhēng)模式的選擇是基于資源稟賦，但資源的優(yōu)勢(shì)是暫時(shí)的，專(zhuān)業(yè)能力才是企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)一定是客戶的競(jìng)爭(zhēng)與運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)注產(chǎn)品的企業(yè)才是未來(lái)最具爆發(fā)力的企業(yè)資源稟賦政府關(guān)系土地資源品牌人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)專(zhuān)業(yè)能力管理能力業(yè)務(wù)能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)政治外部機(jī)會(huì)(O)威脅(T)戰(zhàn)略資源稟賦與外部機(jī)會(huì)決定你的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域?qū)I(yè)能力與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)決定你的長(zhǎng)期發(fā)展26競(jìng)爭(zhēng)模式的選擇是基于資源稟賦，但資源的優(yōu)勢(shì)是暫時(shí)的，專(zhuān)業(yè)能力內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)與業(yè)務(wù)模式分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國(guó)企的應(yīng)對(duì)思路27內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望27企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略使命商業(yè)模式核心能力增長(zhǎng)階梯戰(zhàn)略支撐體系人力資源體系闡述企業(yè)為什么而存在并發(fā)展，以指導(dǎo)戰(zhàn)略和組織的發(fā)展,向全體員工描述的振奮人心的發(fā)展藍(lán)圖基于對(duì)未來(lái)發(fā)展方向的判斷和論斷，總結(jié)戰(zhàn)略規(guī)劃在分析內(nèi)外部因素基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)公司的商業(yè)模式選擇、需要培育的核心能力和增長(zhǎng)階梯遠(yuǎn)景組織與管控體系為發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施而奠定的管理支撐基礎(chǔ)產(chǎn)品技術(shù)營(yíng)銷(xiāo)選擇業(yè)務(wù)與業(yè)務(wù)組合后對(duì)每個(gè)具體業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)劃，如產(chǎn)品選擇、技術(shù)研發(fā)方向、營(yíng)銷(xiāo)策略等流程體系公司的管理體系是一個(gè)完整的系統(tǒng)，戰(zhàn)略決定方向，支撐體系決定執(zhí)行能力企業(yè)文化和價(jià)值觀28企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略使命商業(yè)模式核心能力增長(zhǎng)階梯戰(zhàn)略支能力建設(shè)與行動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價(jià)值取向

愿景公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？”這三個(gè)問(wèn)題戰(zhàn)略就是一種選擇，一種取舍，在哪里競(jìng)爭(zhēng)容易選擇，但如何競(jìng)爭(zhēng)卻是需要時(shí)間和資源的投入才能積淀的29能力建設(shè)與行動(dòng)規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系價(jià)值取向以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考：如何根據(jù)資源稟賦和市場(chǎng)機(jī)會(huì)選擇自己的定位愿景集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)集團(tuán)戰(zhàn)略（產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略）業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略核心能力業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略使命與目標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)計(jì)劃公司定位與戰(zhàn)略思想：開(kāi)發(fā)商還是投資商還是其他？與你的資源稟賦有關(guān)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：做什么不做什么；多元化還是專(zhuān)業(yè)化？相關(guān)多元化還是無(wú)關(guān)多元化？他們之間是以分散風(fēng)險(xiǎn)為主還是互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)？業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：區(qū)域戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、價(jià)值鏈選擇、核心能力、成長(zhǎng)接替30以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考：如何根據(jù)資源稟賦和市場(chǎng)機(jī)以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考二：如何形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)模式???增長(zhǎng)階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈目標(biāo)市場(chǎng)在哪里競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)31以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考二：如何形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)案例：碧桂園的策略與能力32案例：碧桂園的策略與能力32以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考三：如何通過(guò)職能戰(zhàn)略和能力建設(shè)規(guī)劃把戰(zhàn)略落地產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略建立各職能戰(zhàn)略體系：規(guī)劃、流程與制度職能戰(zhàn)略與能力建設(shè)規(guī)劃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價(jià)值取向

愿景職能戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，清晰的職能戰(zhàn)略才能使各部門(mén)形成合力。目前職能戰(zhàn)略缺失導(dǎo)致：各部門(mén)缺乏協(xié)同；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與流程規(guī)劃失去方向。區(qū)域戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略價(jià)值鏈戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)成長(zhǎng)規(guī)劃33以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略思考三：如何通過(guò)職能戰(zhàn)略和能力戰(zhàn)略思路：凈資產(chǎn)收益率（ROE）是評(píng)價(jià)股東收益的最重要的指標(biāo)，從提升凈資產(chǎn)收益率的角度分析，企業(yè)需要思考和評(píng)估自身的經(jīng)營(yíng)思路利潤(rùn)/凈資產(chǎn)利潤(rùn)/收入收入/總資產(chǎn)總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率＝銷(xiāo)售利潤(rùn)率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)2007年業(yè)績(jī)凈資產(chǎn)收益率銷(xiāo)售利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)萬(wàn)科A16.55%13.64%0.482.94招商地產(chǎn)14.65%28.16%0.212.78保利地產(chǎn)12.49%18.35%0.283.23金地集團(tuán)11.43%12.89%0.422.78數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)年報(bào)34戰(zhàn)略思路：凈資產(chǎn)收益率（ROE）是評(píng)價(jià)股東收益的最重要的指標(biāo)圍繞著是否追求凈資產(chǎn)收益率，實(shí)際上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的兩種戰(zhàn)略思想帕爾迪和新鴻基分別是美國(guó)和香港最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，帕爾迪的凈資產(chǎn)收益率近29％，新鴻基的凈資產(chǎn)收益率為7％。盡管新鴻基的凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入）高于帕爾迪，但過(guò)低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)拉了它的后腿。這反映了兩種戰(zhàn)略思想的差異：帕爾迪堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，不涉足房地產(chǎn)以外的行業(yè)，而且不持有租賃物業(yè)。在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，以追求股東回報(bào)為目標(biāo)。新鴻基業(yè)務(wù)相對(duì)多元化，已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型到獲取投資收益為主。以追求抗風(fēng)險(xiǎn)能力為目標(biāo)。萬(wàn)科經(jīng)歷了從學(xué)習(xí)新鴻基到學(xué)習(xí)帕爾迪的過(guò)程。理由是地域同樣遼闊、市場(chǎng)同樣高度分散(前五位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只占全國(guó)房屋銷(xiāo)售總額的13%)的美國(guó)，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)特點(diǎn)更為貼近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及客戶關(guān)系維護(hù)等諸多方面都擁有優(yōu)秀的能力，堪稱萬(wàn)科今后發(fā)展的標(biāo)桿。思考：應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？如何考慮目前資源分配的導(dǎo)向？35圍繞著是否追求凈資產(chǎn)收益率，實(shí)際上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的兩種戰(zhàn)略產(chǎn)品區(qū)域應(yīng)進(jìn)入哪一類(lèi)城市？大城市？中小城市？進(jìn)入一個(gè)城市后，是扎根發(fā)展還是“打一槍換一個(gè)地方”在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？…產(chǎn)品專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？產(chǎn)品是規(guī)模化（復(fù)制）還是個(gè)性化…價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)？經(jīng)營(yíng)？還是兼顧？進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？…商業(yè)模式是區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈選擇之間的組合36產(chǎn)品區(qū)域應(yīng)進(jìn)入哪一類(lèi)城市？大城市？中小城市？產(chǎn)品專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源資源能力資金資源人力資源核心能力項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲(chǔ)備的前提資金資源對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位項(xiàng)目運(yùn)作精英企業(yè)管理骨干項(xiàng)目運(yùn)作能力企業(yè)管理能力37企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源資源能力資金資源衡量標(biāo)準(zhǔn)

?利潤(rùn) ?銷(xiāo)售收入?選擇方案價(jià)值

?投資資本回報(bào) ?凈現(xiàn)值關(guān)鍵成功因素

?集中于業(yè)績(jī) ?營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ?探索/特許的地位員工

?業(yè)務(wù)維持者 ?建立業(yè)務(wù)者 ?贏家和幻想者能力

?完整的能力基礎(chǔ) ?通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或自己 ?能力要求可能不十分發(fā)展需要的能力清楚激勵(lì)理念

?以財(cái)務(wù)方面為主 ?以里程碑為主 ?以行為/具體工作為主拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)機(jī)會(huì)第一層面第二層面第三層面沒(méi)有第三層面源源不斷提出新待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)38衡量標(biāo)準(zhǔn) ?利潤(rùn) 戰(zhàn)略規(guī)劃是對(duì)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境作出詳盡分析后所作出的理性選擇外部環(huán)境分析核心競(jìng)爭(zhēng)力研究關(guān)鍵成功因素分析企業(yè)當(dāng)前發(fā)展思路和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估總體戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)戰(zhàn)略定位和遠(yuǎn)景確定戰(zhàn)略改進(jìn)戰(zhàn)略評(píng)估和控制職能戰(zhàn)略設(shè)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算戰(zhàn)略措施和實(shí)施計(jì)劃企業(yè)內(nèi)部資源和能力分析行業(yè)/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析標(biāo)桿研究SWOT分析戰(zhàn)略執(zhí)行企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃模型39戰(zhàn)略規(guī)劃是對(duì)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境作出詳盡分析后所作出的理性選擇外一線城市二線城市三線城市四線城市中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場(chǎng)的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、沈陽(yáng)、石家莊等目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉(cāng)、珠海等落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、昆明等較好的地級(jí)市，如廊坊落后的地級(jí)市縣級(jí)市縣城城市特點(diǎn)國(guó)際性城市，目標(biāo)市場(chǎng)人口規(guī)模在1000萬(wàn)以上流動(dòng)人口非常多人均GDP3000美元以上房地產(chǎn)年投資額300億元以上市區(qū)人口規(guī)模在100萬(wàn)以下流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主人均GDP600－1300美元房地產(chǎn)年投資額15－30億元人口規(guī)模在50萬(wàn)以下流動(dòng)人口極少人均GDP600美元以下房地產(chǎn)年投資額15億元以下目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中心流動(dòng)人口較多人均GDP1300－3000美元房地產(chǎn)年投資額30－300億元區(qū)域戰(zhàn)略：中國(guó)的城市呈現(xiàn)明顯的階梯狀分布目標(biāo)市場(chǎng)40一線城市二線城市三線城市四線城市中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場(chǎng)的中心城領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開(kāi)始向具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市轉(zhuǎn)移，資金流向開(kāi)始全國(guó)化-目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)成熟度分布示意圖-目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度/城市級(jí)別目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中度競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本地企業(yè)為主，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求外地、外資、本地企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)巨頭初顯市場(chǎng)集中度緩慢上升，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈市場(chǎng)需求層次更豐富，競(jìng)爭(zhēng)手段差異化一線城市二線城市三線城市四線城市行業(yè)特點(diǎn)國(guó)際性城市，人口規(guī)模在1000萬(wàn)左右，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)（來(lái)自全國(guó)范圍）擁有較大的高端產(chǎn)品空間多種業(yè)務(wù)模式并存，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍有較大空間，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)、服務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)取得發(fā)展中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場(chǎng)的中心城市：北京、上海、深圳、廣州等天津、重慶較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、武漢、西安、沈陽(yáng)等目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、珠海等落后的省會(huì)城市及地級(jí)市：西寧、呼和浩特、蘭州等縣級(jí)市縣城經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市，消費(fèi)能力一般，以本地消費(fèi)為主開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小市場(chǎng)規(guī)模小，消費(fèi)能力低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段發(fā)達(dá)的目標(biāo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中心，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力（經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)）有一定的高端產(chǎn)品空間開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)始發(fā)展國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入，沖擊本地企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)集中度上升開(kāi)發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)服務(wù)起步，發(fā)展速度一般低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)41領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同，開(kāi)始向具有發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)一二線城市將出現(xiàn)不同特征，一線城市的機(jī)會(huì)來(lái)自于豪宅和商業(yè)，二線城市的機(jī)會(huì)將主要來(lái)自于普通住宅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委一線城市未來(lái)住宅成交量將進(jìn)一步萎縮，機(jī)會(huì)主要集中在豪宅和商業(yè)地產(chǎn)。由于核心區(qū)土地價(jià)格飛速拉升，能夠盈利的要么是目前有存量土地的，要么是能夠創(chuàng)造大量附加值的豪宅制造商。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入壁壘較高有品牌的地產(chǎn)商可以獲得高附加值具有較大機(jī)會(huì)。二線城市即將消化完畢較大的庫(kù)存，進(jìn)入房?jī)r(jià)的快速拉升期。三線城市成交量會(huì)繼續(xù)快速上升，但是巨大的供應(yīng)量需要長(zhǎng)期消化，房?jī)r(jià)升幅較慢。42未來(lái)一二線城市將出現(xiàn)不同特征，一線城市的機(jī)會(huì)來(lái)自于豪宅和商業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域戰(zhàn)略是一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略選擇維度----選對(duì)池塘釣大魚(yú)（田忌賽馬原理）案例：從河南建業(yè)與鑫苑中國(guó)的選擇看區(qū)域戰(zhàn)略的重要性43目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域戰(zhàn)略是一個(gè)非常重要的戰(zhàn)略選擇維度----選對(duì)池塘區(qū)域戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)能力原則能力是否允許？市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)的可行性城市發(fā)展該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈？該區(qū)域是否具有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)潛力？區(qū)域選擇的原則與城市進(jìn)入評(píng)估的關(guān)鍵要素區(qū)域/城市的吸引力:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民收入水平,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),人口,城市規(guī)模,市場(chǎng)容量,消費(fèi)習(xí)慣資源現(xiàn)狀:政府資源、資金要求,資源投入,人力資源現(xiàn)狀,異地管理控制的難度44區(qū)域戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)能力原則能力是否允許？市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)的可行案例：萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)或擴(kuò)張戰(zhàn)略圍繞城市群經(jīng)濟(jì)圈而不是行政區(qū)中心城市,這是萬(wàn)科房地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略中重要的一個(gè)戰(zhàn)略思想北京上海廣州香港哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)大連煙臺(tái)南通青島無(wú)錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門(mén)汕頭天津石家莊太原濟(jì)南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽(yáng)昆明南寧海口深圳長(zhǎng)沙南昌大同以深圳,廣州為龍頭的珠三角經(jīng)濟(jì)圈以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈以京津地區(qū)和遼東半島為重點(diǎn)的環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈45案例：萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)或擴(kuò)張戰(zhàn)略圍繞城市群經(jīng)濟(jì)圈而不是行政區(qū)中心城區(qū)域選擇和產(chǎn)品形態(tài)有很大的關(guān)系，不能簡(jiǎn)單孤立的看城市選擇在什么城市發(fā)展，考慮這些城市未來(lái)的需求，主要因素：城市化水平、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源品升值、價(jià)格收入比低但是供應(yīng)充足；在城市什么位置發(fā)展，城市化分成郊區(qū)、中心區(qū)、中間地帶，在哪里投資未來(lái)回報(bào)率高？案例：某高端別墅企業(yè)樓盤(pán)在武漢的困惑46區(qū)域選擇和產(chǎn)品形態(tài)有很大的關(guān)系，不能簡(jiǎn)單孤立的看城市選擇在什產(chǎn)品產(chǎn)品戰(zhàn)略：不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，其盈利模式和對(duì)專(zhuān)業(yè)能力的要求差異極大房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表市場(chǎng)影響因素業(yè)務(wù)特征住宅別墅寫(xiě)字樓商務(wù)酒店酒店式公寓商場(chǎng)ShoppingMall商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)廠房會(huì)展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均收入水平居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局特點(diǎn)人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均消費(fèi)水平城市規(guī)模及布局商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局增量開(kāi)發(fā)存量交易銷(xiāo)售為主，周期短增量開(kāi)發(fā)、存量改造銷(xiāo)售、租賃以及經(jīng)營(yíng)管理等可選擇方式多資金需求較大增量開(kāi)發(fā)、存量改造商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)多長(zhǎng)期持有與經(jīng)營(yíng)結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉(cāng)庫(kù)為主，收益最穩(wěn)定------47產(chǎn)品產(chǎn)品戰(zhàn)略：不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，其盈利模式和對(duì)專(zhuān)產(chǎn)品就算同樣是住宅產(chǎn)品，保障性住房、中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品，其贏利模式和專(zhuān)業(yè)能力要求也存在著較大的差異高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品保障性住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低，但收益穩(wěn)定但相對(duì)較低，靠微薄利潤(rùn)、管理費(fèi)和可自主銷(xiāo)售的商業(yè)盈利，特征----要上規(guī)模，對(duì)成本控制要求較高市場(chǎng)小眾，收益高，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但要求稀缺資源，特征---對(duì)產(chǎn)品能力要求極高，不能要求快速周轉(zhuǎn)市場(chǎng)需求大，收益中等，產(chǎn)品溢價(jià)一般，特征---快速周轉(zhuǎn)48產(chǎn)品就算同樣是住宅產(chǎn)品，保障性住房、中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品，其贏產(chǎn)品泛商業(yè)地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）其產(chǎn)品特征和盈利模式與普通住宅有較大的差異在泛商業(yè)地產(chǎn)中，住宅部分的開(kāi)發(fā)要么是作為資源投入的手段，要么是作為價(jià)值兌現(xiàn)的工具盈利的模式在于其他要素的組合，要么這些要素可以用來(lái)圈地和帶來(lái)住宅部分的溢價(jià)（如高爾夫），要么這些要素未來(lái)會(huì)增值，而前期依靠住宅部分解決投入的資金問(wèn)題復(fù)合地產(chǎn)最關(guān)鍵的問(wèn)題在于解決前期現(xiàn)金流和后期物業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)的方式49產(chǎn)品泛商業(yè)地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）其產(chǎn)品特征和盈利模式與普通住宅有較產(chǎn)品的選擇要基于自身資源和能力，并和戰(zhàn)略相匹配住宅產(chǎn)品：住宅項(xiàng)目占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，與其他產(chǎn)品形態(tài)相比，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)最為成熟，住宅需求最為穩(wěn)定（受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、行業(yè)波動(dòng)的影響最?。僮麟y度也較低，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最低。容易實(shí)現(xiàn)品牌和現(xiàn)金流效益。住宅開(kāi)發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)短期快速開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和社會(huì)效益?！白杂信c自營(yíng)相結(jié)合”的定向產(chǎn)品：集團(tuán)公司內(nèi)部單位，根據(jù)發(fā)展需要進(jìn)行設(shè)施的布局調(diào)整、遷址置換、功能重組的，要通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的優(yōu)化，在滿足既定的功能要求下，實(shí)現(xiàn)“溢出”的土地或建筑由專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值最大化?？梢赃M(jìn)行如辦公樓、酒店公寓、甚至商業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)。另外，三線城市溢出土地可以考慮旅游開(kāi)發(fā)，用航天神秘的色彩，帶動(dòng)航天旅游市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)閑置土地資源價(jià)值最大化?！耙孕〔蟆钡漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品：集團(tuán)公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)或基地以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行，開(kāi)發(fā)工業(yè)廠房、辦公用房以及配套的生活用房如住宅、商業(yè)等；通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)現(xiàn)自有資源的充分發(fā)揮和價(jià)值最大化；同時(shí)在建設(shè)新研發(fā)基、航天產(chǎn)業(yè)園的過(guò)程中，低價(jià)獲取周邊土地，通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)周邊土地的升值；在低價(jià)獲取土地的條件下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化。結(jié)合集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況及未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，“十二五”初期（2011年～2013年）產(chǎn)品類(lèi)型中可銷(xiāo)售物業(yè)占開(kāi)發(fā)總量的80%～90%，持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)占10%～20%左右；“十二五”末期及未來(lái)（2014年～2020年），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)型中可銷(xiāo)售物業(yè)占開(kāi)發(fā)總量的70%～80%，持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)占20%～30%左右。50產(chǎn)品的選擇要基于自身資源和能力，并和戰(zhàn)略相匹配住宅產(chǎn)品：住宅案例：龍湖和碧桂園產(chǎn)品戰(zhàn)略的背后示例龍湖碧桂園聚焦高端客戶極強(qiáng)的客戶體驗(yàn)把控能力產(chǎn)品打造能力商業(yè)增值能力高端客戶才有可能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高端產(chǎn)品能帶來(lái)商業(yè)增值高端客戶需要最佳體驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價(jià)上大片圈地帶領(lǐng)的低地價(jià)快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率低價(jià)快銷(xiāo)利用城市配套土地資源的獲取低價(jià)必須用快速周轉(zhuǎn)來(lái)提升投資收益率上下游一體化可以降低成本競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)的快銷(xiāo)模式和低成本上龍湖的優(yōu)勢(shì)在與產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過(guò)產(chǎn)品帶來(lái)高溢價(jià)的再改和豪宅市場(chǎng)，碧桂園的優(yōu)勢(shì)不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn)51案例：龍湖和碧桂園產(chǎn)品戰(zhàn)略的背后示例龍湖碧桂園聚焦高端？目標(biāo)客戶群定位？產(chǎn)品定位有著豐厚收入的中年成功人士？青年才?。恳话惆最I(lǐng)？有著一定積蓄，但是收入不算豐厚的一般城市居民？…近郊別墅？市區(qū)中高檔公寓樓？安居房？旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)…品牌定位？而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位52？目標(biāo)客戶群定位？產(chǎn)品定位有著豐厚收入的中年成功人士？近郊別各不同地產(chǎn)商具有自己擅長(zhǎng)的客戶定位定位于中高端人群，以白領(lǐng)文化人居多，由于其選地大部分在郊區(qū)，往往是中大盤(pán)而價(jià)格屬于大眾化的高端萬(wàn)科定位于高端人群，其在北京和上海的樓盤(pán)都是同地段中最貴的樓盤(pán)之一，而且比較多的做精裝修樓盤(pán)。現(xiàn)在全力進(jìn)軍五星級(jí)酒店和高級(jí)商業(yè)。與其高端客戶定位吻合世茂定位于中薪階層。堅(jiān)持開(kāi)發(fā)中薪階層的房子，鎖定了置業(yè)的核心群體，。富力地產(chǎn)建設(shè)的22個(gè)樓盤(pán)分布在廣州市的7大區(qū)域。同時(shí)，富力地產(chǎn)的許多樓盤(pán)都是舊廠房拆遷后建成，為舊城改造等作出了重大的貢獻(xiàn)富力定位于高端人群，別墅是其擅長(zhǎng)的項(xiàng)目，現(xiàn)在傾心于別墅定制化項(xiàng)目萬(wàn)通53各不同地產(chǎn)商具有自己擅長(zhǎng)的客戶定位萬(wàn)科世茂富力萬(wàn)通53上實(shí)地產(chǎn)利用自身獨(dú)特的政府資源、品牌、資金優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大的系統(tǒng)規(guī)劃能力，將自己定位為區(qū)域開(kāi)發(fā)集成商，把政府作為重要的客戶定位上實(shí)地產(chǎn)將發(fā)展成為一個(gè)兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的，在國(guó)內(nèi)外廣受尊重的著名區(qū)域開(kāi)發(fā)集成商。主要收入來(lái)源發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值…產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)的區(qū)域開(kāi)發(fā)…利益相關(guān)者及其資源的整合…城市、城區(qū)功能開(kāi)發(fā)交鑰匙…123454上實(shí)地產(chǎn)利用自身獨(dú)特的政府資源、品牌、資金優(yōu)勢(shì)與強(qiáng)大的系統(tǒng)規(guī)而萬(wàn)科在2005年開(kāi)始建立起業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的客戶細(xì)分體系關(guān)心健康的注重自我享受的注重家庭的彰顯地位的價(jià)格敏感的

老齡化家庭社會(huì)新銳望子成龍家庭成功家庭務(wù)實(shí)家庭社交娛樂(lè)生活棲息品味體現(xiàn)孩子成長(zhǎng)照顧老人工作場(chǎng)所生活保障獨(dú)立空間社會(huì)標(biāo)志：核心價(jià)值區(qū)域55而萬(wàn)科在2005年開(kāi)始建立起業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的客戶細(xì)分體系關(guān)心健并逐步形成了自己的產(chǎn)品系列城鄉(xiāng)結(jié)合部的四季花城系列城市中心區(qū)外圍的城市花園系列城市中心區(qū)的金色家園系列高端別墅目前萬(wàn)科已經(jīng)形成三大主要產(chǎn)品系列和不成系列的高端別墅，每種系列有不同的區(qū)域版本和級(jí)別版本56并逐步形成了自己的產(chǎn)品系列城鄉(xiāng)結(jié)合部的四季花城系列城市中心區(qū)在產(chǎn)品戰(zhàn)略的選擇上，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇不同的業(yè)態(tài)和目標(biāo)客戶定位，并盡量形成產(chǎn)品系列企業(yè)特長(zhǎng)商鋪?zhàn)≌瑢?xiě)字樓強(qiáng)一般弱業(yè)態(tài)類(lèi)型企業(yè)特長(zhǎng)高中低強(qiáng)一般弱客戶類(lèi)型產(chǎn)品系列的作用品牌積聚同區(qū)域產(chǎn)品復(fù)制客戶群定位復(fù)制降低成本降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用……萬(wàn)科的4大產(chǎn)品系列分析金地的3大產(chǎn)品系列分析您的產(chǎn)品系列？城市花園系列花園新城系列城市海景系列？四季花城系列金地格林系列金色家園系列特色精品系列自然人文系列57在產(chǎn)品戰(zhàn)略的選擇上，企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速?gòu)?fù)制：以萬(wàn)科為代表在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國(guó)有企業(yè)：以華潤(rùn)置地代表在少數(shù)高端城市開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤(rùn)：以萬(wàn)通為代表小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式專(zhuān)業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專(zhuān)業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來(lái)收取租金回報(bào)混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以香港置地代表開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈價(jià)值鏈戰(zhàn)略----目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存發(fā)展的格局既體現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)分工，又強(qiáng)調(diào)了行業(yè)整合58行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)時(shí)間賣(mài)方市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買(mǎi)方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)混合物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)服務(wù)混合為主深萬(wàn)科，中海、金地，合生創(chuàng)展和記黃浦，香港置地、瑞安集團(tuán)，凱德置地摩根斯坦利基金，德意志銀行房地產(chǎn)投資基金，ＡＩＧ經(jīng)濟(jì)特征需求特征業(yè)務(wù)模式代表企業(yè)短期內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在開(kāi)發(fā)型市場(chǎng)階段59房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型行和周轉(zhuǎn)性物業(yè)比較，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)投入大，回收期長(zhǎng)，對(duì)資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力要求高，但收益穩(wěn)定，在經(jīng)營(yíng)良好的情況下能有多次增值機(jī)會(huì)，需要也更容易與資本市場(chǎng)對(duì)接酒店、寫(xiě)字樓持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)開(kāi)發(fā)前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類(lèi)業(yè)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)品牌建設(shè)開(kāi)發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要良好的后期經(jīng)營(yíng)能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對(duì)技能要求更高投入大、資金回收周期長(zhǎng)，對(duì)資金能力要求高關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打通資本市場(chǎng)現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)增值土地增值經(jīng)營(yíng)成本固定成本銷(xiāo)售收入曲線成本曲線開(kāi)發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)固定成本價(jià)格時(shí)間價(jià)值鏈60和周轉(zhuǎn)性物業(yè)比較，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)投入大，回收期長(zhǎng)，對(duì)資金實(shí)力和價(jià)值鏈不容忽視的一個(gè)新趨勢(shì)是，越來(lái)越多的企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域！和記黃埔于1992年開(kāi)始參與內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目,以追求“邊緣”土地，大筆圈占稀缺商業(yè)土地資源并待價(jià)為策略目前在國(guó)內(nèi)擁有1010萬(wàn)平方尺的出租物業(yè)，2005年租金收入為6億2900萬(wàn)港幣，比2004年上漲6%在上海開(kāi)發(fā)了10個(gè)項(xiàng)目，其中五個(gè)項(xiàng)目為純商業(yè)項(xiàng)目，其他住宅項(xiàng)目也有商業(yè)項(xiàng)目做配套華潤(rùn)置地在去年11月底收購(gòu)母公司華潤(rùn)集團(tuán)包括北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)在內(nèi)的5個(gè)長(zhǎng)期投資的商業(yè)物業(yè)香港華潤(rùn)大廈、北京華潤(rùn)大廈、上海時(shí)代廣場(chǎng)、泰國(guó)曼谷長(zhǎng)春廣場(chǎng)等都是當(dāng)?shù)氐募准?jí)寫(xiě)字樓；而在深圳投資40億元正在興建中的華潤(rùn)中心將成為集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體，成為華南地區(qū)最大的現(xiàn)代都市商業(yè)中心未來(lái)準(zhǔn)備左手開(kāi)發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營(yíng)，從住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商浦東金橋2005年浦東金橋的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入為4.8億元，比上年增長(zhǎng)38%，占到總收入的60%；公司將堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)方向，進(jìn)一步加大以租賃為主的投資性綜合房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)力度；繼續(xù)實(shí)行租售并舉、以租賃為主的經(jīng)營(yíng)策略，走細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分客戶、差異化房產(chǎn)之路，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)以出租為主，開(kāi)發(fā)區(qū)外房產(chǎn)以銷(xiāo)售為主。保利地產(chǎn)已建、在建商業(yè)面積150萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備200萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、高端體育休閑成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司

其他中華企業(yè)：2007年租金收入預(yù)計(jì)達(dá)8000萬(wàn)元，2008年預(yù)計(jì)達(dá)到2億元大連安達(dá)圣島：酒店旅游業(yè)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一動(dòng)一靜結(jié)合……61價(jià)值鏈不容忽視的一個(gè)新趨勢(shì)是，越來(lái)越多的企業(yè)在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)因此價(jià)值鏈的選擇是另一個(gè)必須慎重考慮的變量?jī)r(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)（增量）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷(xiāo)售管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/出租酒店經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓租售經(jīng)營(yíng)公寓經(jīng)營(yíng)物業(yè)“低吸高拋”住宅市場(chǎng)的積壓房、二手房物業(yè)管理體育物業(yè)經(jīng)營(yíng)……房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資管理直接投入項(xiàng)目入股項(xiàng)目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理項(xiàng)目管理62因此價(jià)值鏈的選擇是另一個(gè)必須慎重考慮的變量?jī)r(jià)值鏈房地產(chǎn)（存量三種典型的物業(yè)持有策略價(jià)值鏈抗風(fēng)險(xiǎn)為目的平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融資為目的盈利為目的將商業(yè)作為盈利模式，以萬(wàn)達(dá)為代表，需要很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，以及商業(yè)資源整合能力以抗風(fēng)險(xiǎn)為目的，一般持有量很少，或者以底商和配套商業(yè)為主以平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適度持有可融資資產(chǎn)為目的，一般只持有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)63三種典型的物業(yè)持有策略價(jià)值鏈抗風(fēng)險(xiǎn)為目的平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融資為企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源資源能力資金資源人力資源核心能力項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲(chǔ)備的前提資金資源對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位項(xiàng)目運(yùn)作精英企業(yè)管理骨干項(xiàng)目運(yùn)作能力企業(yè)管理能力64企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源資源能力資金資源互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展品牌化與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展規(guī)?；瘮U(kuò)張快銷(xiāo),快速搶占市場(chǎng)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)整合、提升品牌網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式戰(zhàn)略住宅/商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)組合對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力的要求組織能力保障深度的市場(chǎng)研究和準(zhǔn)確的客戶定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配良好的項(xiàng)目管理能力和開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制能力良好的品牌效應(yīng)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)和客戶服務(wù)能力資本運(yùn)作能力市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)體系項(xiàng)目管理體系成本控制體系知識(shí)管理體系客戶管理體系營(yíng)銷(xiāo)體系總體規(guī)劃能力及項(xiàng)目規(guī)劃能力資本運(yùn)作能力出眾的招商能力和運(yùn)營(yíng)能力整體營(yíng)銷(xiāo)推廣、品牌建設(shè)和客戶管理能力與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)同的能力良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售商業(yè)規(guī)劃體系與資本市場(chǎng)對(duì)接的溝通體系招商體系商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系……住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃與資金安排的協(xié)調(diào)能力商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握內(nèi)部資源的計(jì)劃與協(xié)調(diào)體系良好的授權(quán)體系……物業(yè)管理為品牌提供支撐客戶服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化快速的客戶投訴反應(yīng)能力較強(qiáng)的客戶關(guān)系管理能力物業(yè)管理品牌客戶服務(wù)體系……舉例他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實(shí)施65互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展品牌化規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略住宅/商業(yè)房地一個(gè)經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配---聯(lián)邦快遞與“高價(jià)格”對(duì)應(yīng)的是客戶區(qū)別對(duì)待；“重量在70磅以下”使得自有飛機(jī)隊(duì)具備了經(jīng)濟(jì)性；與“全線”對(duì)應(yīng)的是IT系統(tǒng)、海關(guān)合作、分銷(xiāo)商合作；與“有保障”對(duì)應(yīng)的是貨物跟蹤系統(tǒng)和錯(cuò)誤修復(fù)能力；與“快遞”對(duì)應(yīng)的是超短的遞送時(shí)間和極高的準(zhǔn)確率。價(jià)值定位：“以高價(jià)格對(duì)重量在70磅以下的包裹提供全線的、有保障的快遞服務(wù)”運(yùn)營(yíng)體系：聯(lián)邦快遞的價(jià)值定位中的每一關(guān)鍵點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)上都實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)有力的支撐核心能力：“超短的遞送時(shí)間和極高的準(zhǔn)確率，24小時(shí)送達(dá)”66一個(gè)經(jīng)典案例：戰(zhàn)略與能力的匹配---聯(lián)邦快遞與“高價(jià)格”對(duì)應(yīng)案例--龍湖的戰(zhàn)略與能力之間的關(guān)系主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國(guó)基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個(gè)城市成為新鴻基：在每一個(gè)城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；

示例67案例--龍湖的戰(zhàn)略與能力之間的關(guān)系主要思路策略區(qū)域布局運(yùn)用業(yè)區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式－立足重慶，布局全國(guó)由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群用10年左右的時(shí)間完成全國(guó)基本布局2008年進(jìn)入天津,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局,2009年進(jìn)入上海、南京基本完成長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年68區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式－立足重慶，布局全國(guó)由北向南從沿海經(jīng)業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）

在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為NO.1或NO.2

集中于中高端市場(chǎng),在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)(尤其是城市化的前期和中期)適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)，讓公司也受益于自己的物業(yè)增值城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展69業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場(chǎng)周期，多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個(gè)進(jìn)入的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地。獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；6、寫(xiě)字樓：

龍湖國(guó)際，北部超高層寫(xiě)字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；

70進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場(chǎng)周期，多業(yè)區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng)在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí),城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入71區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn)持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：

選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長(zhǎng)快的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開(kāi)發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過(guò)30%的單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個(gè)開(kāi)發(fā)仙姑，最好立足于選擇能在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項(xiàng)目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項(xiàng)目。72商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn)持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：72龍湖盈利模式選擇73龍湖盈利模式選擇73增長(zhǎng)階梯74增長(zhǎng)階梯74龍湖集分權(quán)的管控模式75龍湖集分權(quán)的管控模式75從戰(zhàn)略到核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力最佳體驗(yàn)：圍繞客戶的最佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價(jià)。效率提升：圍繞快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流程來(lái)加快開(kāi)發(fā)速度。商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源管理和氛圍營(yíng)造來(lái)提升商業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值使命為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過(guò)程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機(jī)會(huì)。產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略示例76從戰(zhàn)略到核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力最佳體驗(yàn)：圍繞客戶的最佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)最佳體驗(yàn)示例77最佳體驗(yàn)示例77最佳體驗(yàn)舉措實(shí)例示例78最佳體驗(yàn)舉措實(shí)例示例78效率提升示例79效率提升示例79效率提升舉措實(shí)例示例80效率提升舉措實(shí)例示例80商業(yè)增值示例81商業(yè)增值示例81商業(yè)增值舉措實(shí)例示例82商業(yè)增值舉措實(shí)例示例82集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求：83集中把握高端客戶的關(guān)注重點(diǎn)，滿足其需求：83

內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨84內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼沒(méi)有植物生長(zhǎng)期，營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！85沒(méi)有植物生長(zhǎng)期，營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！85為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！86為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！87花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過(guò)渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我88全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木兒童戲水場(chǎng)景供來(lái)訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過(guò)示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來(lái)的生活場(chǎng)景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)感染客戶89兒童戲水場(chǎng)景供來(lái)訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過(guò)示范區(qū)真實(shí)的生活化的冰箱生活中水池場(chǎng)景調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒童桌Angle女兒房90真實(shí)的生活化的冰箱生活中水池場(chǎng)景調(diào)味品真實(shí)呈現(xiàn)生活中的兒童桌相框里的留言馬桶插座高度的考慮書(shū)房一角整齊的鞋套入門(mén)換鞋套處配飾可直接茶飲至上而下的對(duì)細(xì)節(jié)關(guān)注91相框里的留言馬桶插座高度的考慮書(shū)房一角整齊的鞋套入門(mén)換鞋套處停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹(shù)根處理維護(hù)中的大樹(shù)露臺(tái)的燒烤場(chǎng)景保潔對(duì)園林細(xì)節(jié)的維護(hù)92停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹(shù)根處理維護(hù)中衡量標(biāo)準(zhǔn)

?利潤(rùn) ?銷(xiāo)售收入?選擇方案價(jià)值

?投資資本回報(bào) ?凈現(xiàn)值關(guān)鍵成功因素

?集中于業(yè)績(jī) ?營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 ?探索/特許的地位員工

?業(yè)務(wù)維持者 ?建立業(yè)務(wù)者 ?贏家和幻想者能力

?完整的能力基礎(chǔ) ?通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或自己 ?能力要求可能不十分發(fā)展需要的能力清楚激勵(lì)理念

?以財(cái)務(wù)方面為主 ?以里程碑為主 ?以行為/具體工作為主拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)機(jī)會(huì)第一層面第二層面第三層面沒(méi)有第三層面源源不斷提出新待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)成長(zhǎng)規(guī)劃---三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)93衡量標(biāo)準(zhǔn) ?利潤(rùn) 萬(wàn)科未來(lái)十年的區(qū)域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)路線利潤(rùn)第二層面（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域）杭州、蘇州、常州等長(zhǎng)三角城市群珠海、江門(mén)、肇慶、長(zhǎng)沙、福州等珠三角城市群大連、青島、唐山、保定、石家莊等環(huán)渤海城市圈第三層面（種子業(yè)務(wù)區(qū)域）沿長(zhǎng)江城市圈、沿隴海鐵路城市圈、哈長(zhǎng)沈大城市圈、沿京廣鐵路城市圈、濟(jì)青煙威城市圈、成渝沿線城市圈、沿南昆鐵路城市圈第一層面（現(xiàn)金流動(dòng)業(yè)務(wù)區(qū)域）長(zhǎng)三角：上海、南京、無(wú)錫、南昌、昆山珠三角：深圳、廣州、東莞、佛山、中山200420142009萬(wàn)科核心能力94萬(wàn)科未來(lái)十年的區(qū)域擴(kuò)張結(jié)構(gòu)路線利潤(rùn)第二層面（增長(zhǎng)業(yè)務(wù)區(qū)域）第客戶細(xì)分第二層面：四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第三層面：五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)職業(yè)新銳（２０％）望子成龍家庭（２５％）成功家庭（２０％）幸福晚年家庭（１５％）務(wù)實(shí)家庭（２０％）第一層面：三個(gè)細(xì)分市場(chǎng)綜合性價(jià)家庭（６６％）職業(yè)新銳（２５％）成功家庭（９％）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009(需求理性期)萬(wàn)科核心能力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實(shí)家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實(shí)家庭（20%）市場(chǎng)成熟程度利潤(rùn)95客戶細(xì)分第二層面：四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第三層面：五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)第一層面案例---某地產(chǎn)集團(tuán)的三-五年規(guī)劃要點(diǎn)96案例---某地產(chǎn)集團(tuán)的三-五年規(guī)劃要點(diǎn)96戰(zhàn)略對(duì)管理模式的要求----戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須有精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)體系支撐

為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮，其他問(wèn)題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來(lái)展開(kāi)。一般內(nèi)容包括：業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)組合成長(zhǎng)階梯核心競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略目標(biāo)體系在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組織支持。一般內(nèi)容包括：組織結(jié)構(gòu)管理模式功能劃分組織層級(jí)劃分權(quán)限劃分崗位說(shuō)明書(shū)圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源管理方案。一般內(nèi)容包括：薪酬激勵(lì)績(jī)效管理培訓(xùn)體系招聘體系職業(yè)發(fā)展規(guī)劃關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括：核心業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵管理流程行政與人力資源管理流程等支持性流程人力資源組織與管控模式流程戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)略清晰的權(quán)責(zé)與架構(gòu)高效率的流程高素質(zhì)和有動(dòng)力的員工97戰(zhàn)略對(duì)管理模式的要求----戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須有精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)體系搭建合理的組織體系是管理的基礎(chǔ)說(shuō)明：表示總部直線管理表示總部各職能部門(mén)對(duì)子公司的職能部門(mén)的對(duì)口專(zhuān)業(yè)管理表示子公司對(duì)下屬職能部門(mén)的直線管理區(qū)域董事會(huì)總經(jīng)理董事會(huì)辦公室工程管理部市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部財(cái)務(wù)管理部企劃部集團(tuán)辦公室人力資源部物業(yè)管理部審計(jì)法務(wù)部職工委員會(huì)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目經(jīng)理部采購(gòu)管理部工程部項(xiàng)目發(fā)展部設(shè)計(jì)部成本管理部法律室總經(jīng)理辦公室人力資源部客戶服務(wù)中心物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部資金管理部項(xiàng)目A項(xiàng)目B集團(tuán)98搭建合理的組織體系是管理的基礎(chǔ)說(shuō)明：表示找到合適的人并讓其充分發(fā)揮其潛力是另一個(gè)重要的支點(diǎn)“如果把我們最優(yōu)秀的20名員工拿走，我可以說(shuō)微軟將變成一個(gè)無(wú)足輕重的公司。”－比爾?蓋茨研究表明：關(guān)鍵員工可以創(chuàng)造一般員工3－10倍的生產(chǎn)力。關(guān)鍵員工短缺意味著企業(yè)生產(chǎn)力的直接損害，而關(guān)鍵員工的流失成本是其年薪酬總額的1.5-3倍。資料來(lái)源：Hewitt，2003實(shí)施的百分比據(jù)調(diào)查，股東回報(bào)率高的公司在關(guān)鍵員工管理和接班人計(jì)劃上做得相對(duì)比較完善；另一方面，這也是這些企業(yè)保持高績(jī)效的一個(gè)重要的內(nèi)在推動(dòng)力。這說(shuō)明，做好關(guān)鍵員工管理和接班人計(jì)劃工作是保證企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的一項(xiàng)人力資源管理的重要基礎(chǔ)工作。人才的重要性99找到合適的人并讓其充分發(fā)揮其潛力是另一個(gè)重要的支點(diǎn)“如果把我而流程與運(yùn)營(yíng)體系是這一切的基礎(chǔ)平臺(tái)---龍湖的運(yùn)營(yíng)體系100而流程與運(yùn)營(yíng)體系是這一切的基礎(chǔ)平臺(tái)---龍湖的運(yùn)營(yíng)體系100內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)與業(yè)務(wù)模式分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考維度中型國(guó)企的應(yīng)對(duì)思路101內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)展望101由于土地價(jià)格的飆升，在京中等房地產(chǎn)國(guó)企面臨著本地市場(chǎng)化拿地能力弱同時(shí)異地?cái)U(kuò)張經(jīng)驗(yàn)少、急需優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、決策和運(yùn)營(yíng)效率偏低等諸多挑戰(zhàn)本地市場(chǎng)化拿地能力弱同時(shí)異地?cái)U(kuò)張經(jīng)驗(yàn)少急需優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)效率偏低

由于一線城市門(mén)檻日益提高，走向二三線城市成為必然選擇，但往往缺乏異地?cái)U(kuò)張經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資源這類(lèi)企業(yè)往往資產(chǎn)量較大，但資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)質(zhì)量不高，死資產(chǎn)或者流動(dòng)性低的資產(chǎn)較多等問(wèn)題，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和尋找短平快的項(xiàng)目是發(fā)展的關(guān)鍵

由于國(guó)企固有的弊端，決策效率和運(yùn)行效率往往偏低，在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中，往往會(huì)喪失機(jī)會(huì)或者導(dǎo)致回報(bào)率偏低等問(wèn)題102由于土地價(jià)格的飆升，在京中等房地產(chǎn)國(guó)企面臨著本地市場(chǎng)化拿地能但這類(lèi)企業(yè)也具備獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要優(yōu)勢(shì)資金土地儲(chǔ)備品牌與政府關(guān)系銀行貸款：主業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、優(yōu)良資產(chǎn)的保證、利率較低；

主業(yè)支持：主業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、業(yè)務(wù)組合。原有儲(chǔ)備：已取得的可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)，多是通過(guò)政府公關(guān)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得；生地改造：擁有生地的所有權(quán)，需通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)才能推向市場(chǎng)；例如：廠房、學(xué)校等。國(guó)企一般進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)較為容易國(guó)企的良好聲譽(yù)和政府的關(guān)系。。。。。。103但這類(lèi)企業(yè)也具備獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要優(yōu)勢(shì)資金土地儲(chǔ)備品牌與政府應(yīng)該說(shuō)，這類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著良好的發(fā)展機(jī)會(huì)提供的發(fā)展支撐時(shí)間中期機(jī)會(huì)行業(yè)剛性需求由于多方因素的綜合作用，房地產(chǎn)行業(yè)被持續(xù)看好，依舊是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可或缺的重要組成部分長(zhǎng)期機(jī)會(huì)宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)資金、政策的打壓中小開(kāi)發(fā)商資金短缺很多開(kāi)發(fā)商采取了短期觀望行業(yè)外資金流入減速短期機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)價(jià)值內(nèi)地城市發(fā)展成都、重慶、西安(西南)大連、沈陽(yáng)、哈爾濱(東北)武漢、長(zhǎng)沙、鄭州(中部)內(nèi)地城市具有較為雄厚的資源經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)城市化進(jìn)程人口結(jié)構(gòu)104應(yīng)該說(shuō)，這類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著良好的發(fā)展機(jī)會(huì)提供的發(fā)展時(shí)間中對(duì)這類(lèi)企業(yè)而言，“順勢(shì)而為，揚(yáng)長(zhǎng)避短”是最佳的戰(zhàn)略選擇資源稟賦政府關(guān)系土地資源品牌人力資源戰(zhàn)略聯(lián)盟內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)專(zhuān)業(yè)能力管理能力業(yè)務(wù)能力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)宏觀環(huán)境社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)政治外部機(jī)會(huì)(O)威脅(T)戰(zhàn)略資源稟賦與外部機(jī)會(huì)決定你的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域?qū)I(yè)能力與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)決定你的長(zhǎng)期發(fā)展105對(duì)這類(lèi)企業(yè)而言，“順勢(shì)而為，揚(yáng)長(zhǎng)避短”是最佳的戰(zhàn)略選擇資源稟同時(shí)需要在各個(gè)層面構(gòu)建核心能力106同時(shí)需要在各個(gè)層面構(gòu)建核心能力106其中，戰(zhàn)略資源運(yùn)作能力、高效管控運(yùn)營(yíng)模式和高水平的人才隊(duì)伍是急需完善的核心能力107其中，戰(zhàn)略資源運(yùn)作能力、高效管控運(yùn)營(yíng)模式和高水平的人才隊(duì)伍是打造核心能力之資源獲取能力：

融資策略---資金仍然是房地產(chǎn)行業(yè)不可替代的關(guān)鍵資源，除了傳統(tǒng)的銀行融資之外，地產(chǎn)集團(tuán)大力考慮拓寬其他的融資渠道外部融資內(nèi)部管理合作開(kāi)發(fā)信托股市房地產(chǎn)基金銀行房地產(chǎn)商……公司層面項(xiàng)目層面房地產(chǎn)基金108打造核心能力之資源獲取能力：

融資策略---資金仍然是房地產(chǎn)信托是近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，以項(xiàng)目融資為主。其本身所具有的靈活性使信托具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的重要手段，但受政策嚴(yán)格管制，難以充分滿足房地產(chǎn)商要求信托受到嚴(yán)格的管理辦法的限制，信托總體規(guī)模有限國(guó)家對(duì)信托牌照的發(fā)放審批很?chē)?yán)，信托公司數(shù)目有限房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域性很強(qiáng)，只能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的當(dāng)?shù)匕l(fā)放房產(chǎn)信托產(chǎn)品，禁止異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)信托管理辦法規(guī)定，單個(gè)信托計(jì)劃只能發(fā)行200個(gè)信托合同，每個(gè)不能低于5萬(wàn)元，普通投資者無(wú)法參與，影響信托的整體規(guī)模目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，多數(shù)是房地產(chǎn)信托貸款產(chǎn)品并且是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的融資，流動(dòng)性相對(duì)比較差信托的優(yōu)勢(shì)信托是唯一能夠綜合利用貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，連通產(chǎn)業(yè)與金融市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)信托資金運(yùn)作的總體規(guī)?？梢暂^少的受自身注冊(cè)資本的影響相比銀行體系貸款所存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，信托在向中小企業(yè)提供貸款方面具有更多的靈活性資金成本低，手續(xù)方便、信托資金起點(diǎn)低，操作透明，利于業(yè)務(wù)創(chuàng)新和吸收各類(lèi)資金信托的不足信托將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資手段但信托受?chē)?guó)內(nèi)有關(guān)政策的影響，不能充分滿足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的要求109信托是近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，以項(xiàng)目融資為主。其本身所具基金是另外一種較好的渠道，但是，由于其資金成本相對(duì)較高，會(huì)受到一定的限制資源獲取與財(cái)務(wù)成本之間常常存在著較大的沖突，尤其是公司的資金缺乏的時(shí)候，權(quán)益性融資會(huì)攤低資本收益率，債權(quán)性融資一般存在較高的資金成本，尤其是在獲取項(xiàng)目的前期，四證齊全后一般可以通過(guò)資金成本較低的銀行貸款來(lái)融資，但在項(xiàng)目獲取的初期，往往成本較高110基金是另外一種較好的渠道，但是，由于其資金成本相對(duì)較高，會(huì)受拿地策略：土地資源的稀缺和爭(zhēng)奪土地資源競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，使得越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始努力尋找新的土地獲取思路和發(fā)展模式投資參股收購(gòu)有土地的公司與擁有土地資源的企業(yè)或項(xiàng)目合作整合其他產(chǎn)業(yè)資源拿地111拿地策略：土地資源的稀缺和爭(zhēng)奪土地資源競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，使得越來(lái)綜合案例：某主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)獲取資源的模式住宅和商業(yè)兩條腿走路

112綜合案例：112打造核心能力之高效管控模式：113打造核心能力之高效管控模式：113打造核心能力之搭建高水平的人才隊(duì)伍：核心是解決激勵(lì)機(jī)制的問(wèn)題聘用培訓(xùn)晉升分配崗位管理體系崗位說(shuō)明書(shū)提供聘用標(biāo)準(zhǔn)工作分析任職資格課程設(shè)置提供任職資格標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)資格評(píng)價(jià)提供資格評(píng)價(jià)依據(jù)崗位管理制度提供方法