房屋測繪培訓教材-國標XXXX課件

GB/T17986.1-2000中華人民共和國國家標準

GBCopyright?byARTCOMPTAllrightsreserved.2000-02-22發(fā)布2000-08-01實施

房產(chǎn)面積測算國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986.1-2000中華人民共和國國家標準1內(nèi)容大綱1、一般規(guī)定2、房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定3、用地面積測算4、面積測算的方法與精度要求2內(nèi)容大綱1、一般規(guī)定2、房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定3、用地面積測一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1.房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。*建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積：一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1.房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容*建筑面積32.房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。勒腳、水平投影面積、陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、層高應具備有上蓋；應有圍護物；層高2.20m以上(含2.20m)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。2.房屋的建筑面積勒腳、水平投影面積、陽臺、挑廊、地43.房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。不計入使用面積：a)墻體的面積;

b)窗臺與一般門洞口；c)住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分；d)吊柜;e)突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。

3.房屋的使用面積54.房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。1、按建筑面積出產(chǎn)權(quán)。2、按套內(nèi)面積出產(chǎn)權(quán)。4.房屋的產(chǎn)權(quán)面積1、按建筑面積出產(chǎn)權(quán)。2、按套內(nèi)面積出65.房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。a.可以分攤的共有建筑面積b.不應分攤的共有建筑面積c.共有面積的處理原則d.共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)

共有建筑面積的內(nèi)容：①電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。②共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。③獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。5.房屋的共有建筑面積a.可以分攤的共有建筑面76.

面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。6.面積測算的要求81.計算全部建筑面積的范圍a)永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.2m的房屋不能計算建筑面積。二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定1.計算全部建筑面積的范圍a)永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一9b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應計算建筑面積。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.10

c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。

門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨撸话阍谘貜d的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。11d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房12e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。天面是指房屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也叫天臺。

房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達到2.2m的部位計算房屋建筑面積。

上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標準的一致和統(tǒng)一。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水13f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。不封閉陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計圖紙或其他批準文件為準。g)屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。室外樓梯的面積按實際層數(shù)各層的水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

挑樓是樓14h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。

此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱15j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。采光井是指為地下室提供光線和通風用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。

上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準計算。j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按16

k)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結(jié)構(gòu)的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。

門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。

門斗的維護結(jié)構(gòu)應為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。

門廊和門斗都是進出大門的主要通道。

獨立柱和單排柱的門廊，應按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。

無柱或無圍護結(jié)構(gòu)或圍護結(jié)構(gòu)殘缺的都不計算建筑面積。k)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平17l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。這里所指的玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結(jié)構(gòu)的外墻體，而是以玻璃幕墻直接作為房屋的外墻體。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。這里所指的柱是指承重的結(jié)構(gòu)柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應除外，不能據(jù)以計算房屋的建筑面積。

這些車棚、貨棚的層高不應低于2.2m，低于2.2m的部位，不應計算建筑面積。

獨立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。18

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2m部位的外圍水平面積計算。這里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護物，而且圍護物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，就可以作為人民生產(chǎn)和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于2.2m的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以不計算建筑面積。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其19o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮縫計算建筑面積。伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應溫度變化時所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運動而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。

上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。

沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時使房屋出現(xiàn)裂縫。

國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相同，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。

因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮縫計算建筑面積。伸202.

計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。走廊是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進出和行走的通道。

與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。

*頂蓋是由屋檐延伸而構(gòu)成的底層無柱走廊，稱檐廊；*頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構(gòu)成的，底層無柱走廊，也是檐廊。

*有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積的一半計算建筑面積。

檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結(jié)構(gòu)的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊。

有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊還應是房屋進出的通道，或作為生產(chǎn)或生活的場所，層高不低于2.2m，才計算建筑面積。

沒有頂蓋或沒有圍護結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀?.2m的，均不宜計算建筑面積。2.計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連，有上蓋無柱的21

b)未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊都應該有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的圍護結(jié)構(gòu)，且層高不低于2.2m。圍護結(jié)構(gòu)還應有一定的高度。陽臺與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內(nèi)相通。其中頂蓋可以是上層陽臺或上層挑廊，或上層挑樓，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自備頂蓋。c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。單排柱是指排列成一行的柱。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。有關(guān)解釋見8.2.1的g）有頂蓋的室外樓梯b)未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計22e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不封閉的架空通廊應該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固、層高不低于2.2m的，并有結(jié)構(gòu)牢固的圍護物。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半233.不計算建筑面積的范圍a)層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2m的地下室和半地下室。為統(tǒng)一標準，所有層高低于2.2m以下的房屋、房間、房層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室、半地下室等都不宜計算建筑面積。這也是作為人民生產(chǎn)和生活空間的最基本的需求。3.不計算建筑面積的范圍a)層高小于2.2m24b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。構(gòu)件是組成房屋結(jié)構(gòu)的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構(gòu)件。配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱是指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結(jié)構(gòu)柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認定，以設(shè)計圖紙為準。裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的玻璃幕墻。垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構(gòu)件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構(gòu)筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構(gòu)成。不是所有房屋都有勒腳。臺階在這里是指室外臺階，室外臺階是房屋的輔助設(shè)施，不單獨計算建筑面積。室外臺階是房屋室內(nèi)外地面聯(lián)系的過渡構(gòu)件，是根據(jù)室內(nèi)外地面之間的高差而設(shè)置的。無柱雨蓬這里指的是無柱的、位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構(gòu)件（板）構(gòu)成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻支撐，頂蓋下方可能是房屋的進出口或人行通道，沒有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物。

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、25c)房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應包括無上蓋的挑廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

房屋的天面是指房屋屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也稱天臺。

挑臺是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結(jié)構(gòu)無頂蓋的平臺。

這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺是指安置于建筑物內(nèi)部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應包括無上蓋的挑廊。d)26f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓或過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷的那一部分。g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規(guī)定之列。

h)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應計算建筑面積i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓274.共有建筑面積1)可以分攤的共有建筑面積。a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；b)共有的樓梯間、電梯間；c)為本幢服務的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；d)為本幢服務的公共用房、管理用房；e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；f)共有的室外樓梯；g)共有的地下室、半地下室；h)公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。4.共有建筑面積1)可以分攤的共有建筑面積。a)共有的電282)不應分攤的建筑面積a)作為人防工程的建筑面積；b)獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；c)為多幢服務的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

3)共有面積的處理原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。4)共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。2)不應分攤的建筑面積a)作為人防工程的建筑面積；3)共有295)共有建筑面積的分類與確認根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：

a）全幢共有共用的建筑面積：指為整棟服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。

b）功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。

c）層共有共用建筑面積：由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對共有建筑進行分類，而可以以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。5)共有建筑面積的分類與確認根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有30

用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求1.坐標解析法A）根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………（19）用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計三、用地31

2i=1

式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點的縱坐標，m；

Yi——界址點的橫坐標，m；

n——界址點個數(shù)i————界址點序號，按順時針方向順編。

B）面積中誤差按下式計算。

1nms=±m(xù)j8D2i-1,i+1i=1…………（20）2i=1

式中：

32式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；

Di-1,i+1——多邊形中對角線長度，m。

2.實地量距法

A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界33

圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：

△S=±0．0003MS…………………（21）

式中：

△S——兩次量面積較差，㎡；

S——所量算面積，㎡；

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至0．2mm。

圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法344.變更測量

變更測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量?，F(xiàn)狀變更測量內(nèi)容A）房屋的新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。4.變更測量35附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤B.成套房屋建筑面積的測算B1·1成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。B1·2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤36d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。B1·4套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2共有共用面積的處理和分攤公式B2·1共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。37B2·2共有共用面積的處理原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2·3共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：δSi=K·Si∑δSiK=∑Si式中：K——為面積的分攤系數(shù)；Si——為各單元參加分攤的建筑面積，㎡；δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡；∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和，㎡；B3共有建筑面積的分攤B3·1共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。B2·2共有共用面積的處理原則38B3·2共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

B3·3共有建筑面積的分攤方法a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照B2的方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。b)商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

B3·2共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢39ThankyouThankyou40演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！41GB/T17986.1-2000中華人民共和國國家標準

GBCopyright?byARTCOMPTAllrightsreserved.2000-02-22發(fā)布2000-08-01實施

房產(chǎn)面積測算國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T17986.1-2000中華人民共和國國家標準42內(nèi)容大綱1、一般規(guī)定2、房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定3、用地面積測算4、面積測算的方法與精度要求43內(nèi)容大綱1、一般規(guī)定2、房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定3、用地面積測一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1.房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。*建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積：一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1.房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容*建筑面積442.房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。勒腳、水平投影面積、陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯、層高應具備有上蓋；應有圍護物；層高2.20m以上(含2.20m)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。2.房屋的建筑面積勒腳、水平投影面積、陽臺、挑廊、地453.房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。不計入使用面積：a)墻體的面積;

b)窗臺與一般門洞口；c)住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分；d)吊柜;e)突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道。

3.房屋的使用面積464.房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。1、按建筑面積出產(chǎn)權(quán)。2、按套內(nèi)面積出產(chǎn)權(quán)。4.房屋的產(chǎn)權(quán)面積1、按建筑面積出產(chǎn)權(quán)。2、按套內(nèi)面積出475.房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。a.可以分攤的共有建筑面積b.不應分攤的共有建筑面積c.共有面積的處理原則d.共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)

共有建筑面積的內(nèi)容：①電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。②共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。③獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。5.房屋的共有建筑面積a.可以分攤的共有建筑面486.

面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。6.面積測算的要求491.計算全部建筑面積的范圍a)永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.2m的房屋不能計算建筑面積。二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定1.計算全部建筑面積的范圍a)永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一50b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。夾層、插層、技術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應計算建筑面積。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.51

c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。

門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應計算建筑面積。c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。52d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房53e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。天面是指房屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正常活動的平臺，也叫天臺。

房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物。電梯機房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘摹⒖晒┤嗣窬幼∮玫幕騼Υ嫖锲酚玫男泵嫖蓓敺课?，對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達到2.2m的部位計算房屋建筑面積。

上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計算，即所有斜面屋頂?shù)姆课?，都按層高達到2.2m的部位計算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計算標準的一致和統(tǒng)一。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水54f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.2m，按樓房處理。陽臺是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積。不封閉陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計圖紙或其他批準文件為準。g)屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。室外樓梯的面積按實際層數(shù)各層的水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

挑樓是樓55h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)柱。

此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱56j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。采光井是指為地下室提供光線和通風用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。保護墻是指和防潮層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。

上述這些增厚的墻體都不計算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計算按上口，即以地上部分的墻體為準計算。j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m以上的，按57

k)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護結(jié)構(gòu)的進出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時稱門斗；門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面積之中。

門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個上蓋可以是獨立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于2.2m。

門斗的維護結(jié)構(gòu)應為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨立的與頂蓋相連的墻體。

門廊和門斗都是進出大門的主要通道。

獨立柱和單排柱的門廊，應按其上蓋投影面積的一半計算建筑面積。

無柱或無圍護結(jié)構(gòu)或圍護結(jié)構(gòu)殘缺的都不計算建筑面積。k)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平58l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。這里所指的玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結(jié)構(gòu)的外墻體，而是以玻璃幕墻直接作為房屋的外墻體。m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。這里所指的柱是指承重的結(jié)構(gòu)柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應除外，不能據(jù)以計算房屋的建筑面積。

這些車棚、貨棚的層高不應低于2.2m，低于2.2m的部位，不應計算建筑面積。

獨立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算。59

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.2m部位的外圍水平面積計算。這里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護物，而且圍護物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，就可以作為人民生產(chǎn)和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于2.2m的部位計算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時，則可以不計算建筑面積。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其60o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮縫計算建筑面積。伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應溫度變化時所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運動而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。

上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。

沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時使房屋出現(xiàn)裂縫。

國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相同，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。

因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮縫計算建筑面積。伸612.

計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。走廊是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進出和行走的通道。

與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。

*頂蓋是由屋檐延伸而構(gòu)成的底層無柱走廊，稱檐廊；*頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構(gòu)成的，底層無柱走廊，也是檐廊。

*有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護結(jié)構(gòu)的檐廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積的一半計算建筑面積。

檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結(jié)構(gòu)的，視為有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊。

有圍護結(jié)構(gòu)的檐廊還應是房屋進出的通道，或作為生產(chǎn)或生活的場所，層高不低于2.2m，才計算建筑面積。

沒有頂蓋或沒有圍護結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀?.2m的，均不宜計算建筑面積。2.計算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連，有上蓋無柱的62

b)未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊都應該有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的圍護結(jié)構(gòu)，且層高不低于2.2m。圍護結(jié)構(gòu)還應有一定的高度。陽臺與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內(nèi)相通。其中頂蓋可以是上層陽臺或上層挑廊，或上層挑樓，或房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自備頂蓋。c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。單排柱是指排列成一行的柱。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計算。該室外樓梯應該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。有關(guān)解釋見8.2.1的g）有頂蓋的室外樓梯b)未封閉陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計63e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不封閉的架空通廊應該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固、層高不低于2.2m的，并有結(jié)構(gòu)牢固的圍護物。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半643.不計算建筑面積的范圍a)層高小于2.2m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.2m的地下室和半地下室。為統(tǒng)一標準，所有層高低于2.2m以下的房屋、房間、房層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室、半地下室等都不宜計算建筑面積。這也是作為人民生產(chǎn)和生活空間的最基本的需求。3.不計算建筑面積的范圍a)層高小于2.2m65b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。構(gòu)件是組成房屋結(jié)構(gòu)的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構(gòu)件。配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱是指為裝飾或點綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結(jié)構(gòu)柱。承重柱有時在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認定，以設(shè)計圖紙為準。裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的玻璃幕墻。垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構(gòu)件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構(gòu)筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構(gòu)成。不是所有房屋都有勒腳。臺階在這里是指室外臺階，室外臺階是房屋的輔助設(shè)施，不單獨計算建筑面積。室外臺階是房屋室內(nèi)外地面聯(lián)系的過渡構(gòu)件，是根據(jù)室內(nèi)外地面之間的高差而設(shè)置的。無柱雨蓬這里指的是無柱的、位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構(gòu)件（板）構(gòu)成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻支撐，頂蓋下方可能是房屋的進出口或人行通道，沒有圍護結(jié)構(gòu)或圍護物。

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、66c)房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應包括無上蓋的挑廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

房屋的天面是指房屋屋頂面上，四周有圍護結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒拥钠脚_，也稱天臺。

挑臺是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護結(jié)構(gòu)無頂蓋的平臺。

這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。這些平臺是指安置于建筑物內(nèi)部的，供操作、上料、安放物品用的平臺。這些平臺的特點是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護物。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應包括無上蓋的挑廊。d)67f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓或過街樓的底層，又是社會性公用通道的道路或街巷的那一部分。g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。

這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。但有些地方，在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規(guī)定之列。

h)活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應計算建筑面積i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓684.共有建筑面積1)可以分攤的共有建筑面積。a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；b)共有的樓梯間、電梯間；c)為本幢服務的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；d)為本幢服務的公共用房、管理用房；e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；f)共有的室外樓梯；g)共有的地下室、半地下室；h)公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。4.共有建筑面積1)可以分攤的共有建筑面積。a)共有的電692)不應分攤的建筑面積a)作為人防工程的建筑面積；b)獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；c)為多幢服務的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；d)用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

3)共有面積的處理原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。4)共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人。2)不應分攤的建筑面積a)作為人防工程的建筑面積；3)共有705)共有建筑面積的分類與確認根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：

a）全幢共有共用的建筑面積：指為整棟服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進行分攤。

b）功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。

c）層共有共用建筑面積：由于功能設(shè)計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對共有建筑進行分類，而可以以幢為單位，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。5)共有建筑面積的分類與確認根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有71

用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求1.坐標解析法A）根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………（19）用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計三、用地72

2i=1

式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點的縱坐標，m；

Yi——界址點的橫坐標，m；

n——界址點個數(shù)i————界址點序號，按順時針方向順編。

B）面積中誤差按下式計算。

1nms=±m(xù)j8D2i-1,i+1i=1…………（20）2i=1

式中：

73式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；

Di