南京南汽中央廣場項(xiàng)目整體產(chǎn)品深化報(bào)告學(xué)案

南京南汽中央廣場項(xiàng)目整體產(chǎn)品深化報(bào)告學(xué)案在明確項(xiàng)目整體規(guī)劃定位與產(chǎn)品組合及體量構(gòu)成之后，將對項(xiàng)目展開深入細(xì)化與產(chǎn)品力設(shè)定。鑒于項(xiàng)目尚未進(jìn)行任何產(chǎn)品設(shè)計(jì)，故無法針對設(shè)計(jì)文本進(jìn)行修正性論述。現(xiàn)僅就項(xiàng)目可能的建筑形態(tài)與設(shè)計(jì)要求，就投資收益與工程分期等方面展開論述，以期為未來設(shè)計(jì)單位構(gòu)思與醞釀提供素材與靈感，并為開發(fā)商產(chǎn)品決策及融資運(yùn)作提供參考。其中不周之處望請斧正。前言：一、項(xiàng)目規(guī)劃定位提點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃定位

項(xiàng)目整體規(guī)劃定位

項(xiàng)目辦公部分規(guī)劃定位

項(xiàng)目住宅部分規(guī)劃定位

項(xiàng)目酒店式公寓部分規(guī)劃定位

項(xiàng)目SOHO部分規(guī)劃定位

項(xiàng)目整體規(guī)劃定性

1.1項(xiàng)目整體規(guī)劃定位城市中心商務(wù)區(qū)集多種商業(yè)形態(tài)與功能為一體的街區(qū)型時(shí)尚商業(yè)中心1.2項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃定位具備高度人文氣息及景觀效應(yīng)的，集娛樂、休閑、購物、餐飲、旅游等多種功能為一體的超大型中高檔商業(yè)步行街。1.3項(xiàng)目辦公部分規(guī)劃定位以強(qiáng)大功能為支撐，高服務(wù)化的，具現(xiàn)代風(fēng)格及辦公氛圍的南京“NBD”。1.4項(xiàng)目住宅部分規(guī)劃定位具有超大泛會(huì)所體系及生活服務(wù)功能的海派都市景觀豪宅。1.5項(xiàng)目酒店式公寓部分規(guī)劃定位NBD商貿(mào)體系中的投資性酒店式服務(wù)公寓。1.6項(xiàng)目SOHO部分規(guī)劃定位NBD商貿(mào)體系中的高外聯(lián)化小面積居家辦公場所1.7項(xiàng)目整體規(guī)劃定性綜合以上項(xiàng)目規(guī)劃定位，以市場產(chǎn)品差異化為定位準(zhǔn)則，結(jié)合項(xiàng)目市場預(yù)決突破戰(zhàn)略為準(zhǔn)繩。則項(xiàng)目整體產(chǎn)品定性為：江蘇省首個(gè)HOPSAC定位詮釋：HOPSAC意指由酒店（hotel），辦公（office），公園廣場（park），購物中心(shoppingmall），公寓（apartment）組成的超大體量綜合型，具備全方位服務(wù)機(jī)能的，具備一定自給自足的大型城市中心（center）。二、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議

項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議

2.1項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議其中：商業(yè)建筑面積約10萬㎡左右辦公建筑面積約7萬㎡左右酒店式公寓SOHO建筑面積約6萬㎡左右五星級(jí)酒店建筑面積約5萬㎡左右高級(jí)住宅區(qū)約7萬㎡左右與南汽多輪提案，并研討后確定總占地面積約100,000㎡綜合容積率3.50總建筑面積約350,000㎡2.2項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議

2.2.1項(xiàng)目產(chǎn)品組合分別為：大型商業(yè)集群、辦公核心組群、高檔住宅組群、高標(biāo)酒店物業(yè)與酒店式公寓及SOHO等5大類產(chǎn)品。商業(yè)部分分為：主力商業(yè)集群、專賣與零售業(yè)集群、主力餐飲與休閑集群。2.2.2車行人流動(dòng)線分析a)項(xiàng)目動(dòng)線分3個(gè)層次，分別為地下、地面、與架空。b)地下動(dòng)線主要包括地鐵人流導(dǎo)入動(dòng)線結(jié)合民防指標(biāo)，于項(xiàng)目辦公部分、酒店部分、住宅部分設(shè)置地下停車位。從而部分實(shí)現(xiàn)地面無車化的“人車分流”態(tài)勢。c)地面動(dòng)線：主要包括原有市政道路與地塊北側(cè)中央的南北向車行道而各組團(tuán)商業(yè)內(nèi)部，以步行街結(jié)合商業(yè)內(nèi)街的形式實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線的貫通。d)架空動(dòng)線，于地塊中央的辦公部分設(shè)置大面積飄板及各商業(yè)部分二層間的天橋通道部分，并向各商業(yè)板塊輻射延伸，借助自動(dòng)扶梯與樓梯的頻繁設(shè)置，完成項(xiàng)目各區(qū)塊之間的人行交通締結(jié)。圖2-1項(xiàng)目整體建筑立面風(fēng)格，應(yīng)以“時(shí)尚”為主題，并不失“歷史古都”之穩(wěn)重。整體立面風(fēng)格簡約時(shí)尚，采用點(diǎn)線面與色塊陰影的組合，結(jié)合不同性質(zhì)物業(yè)高度差的不同，形成高低錯(cuò)落，明暗與色澤各異的超大體量建筑群落。并于建筑物高區(qū)向陽面，設(shè)置項(xiàng)目開發(fā)商LOGO與項(xiàng)目LOGO，并根據(jù)各物業(yè)屬性不同，進(jìn)行變色與變形。在彰顯項(xiàng)目自身屬性的同時(shí)，升華開發(fā)商企業(yè)形象。建筑物低區(qū)墻體與關(guān)鍵部位，可采用銘刻、鑲嵌等方式，打造小型中國傳統(tǒng)建筑符號(hào)，凸現(xiàn)項(xiàng)目“玄武湖”區(qū)域的歷史人文積淀，展現(xiàn)項(xiàng)目“中西合璧”的海派建筑魅力。項(xiàng)目整體建筑外立面用材選擇，應(yīng)秉承“科技節(jié)能”的原則，盡量采用新型保溫節(jié)能建材，在降低未來使用費(fèi)用與養(yǎng)護(hù)成本的同時(shí)，呼應(yīng)市場環(huán)保要求，亦為未來市場營銷提供坐點(diǎn)。2.2.3項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議三、項(xiàng)目各部分產(chǎn)品力設(shè)定項(xiàng)目商業(yè)部分

項(xiàng)目辦公部分

項(xiàng)目住宅部分

項(xiàng)目酒店式公寓與SOHO部分

3.1項(xiàng)目商業(yè)部分中央路中段為整體商業(yè)中的“黃金區(qū)塊”。且可通過地道與地鐵連通，人流量最大。故將主力消費(fèi)商業(yè)以及利潤產(chǎn)出率最高的商業(yè)布局在此。圖3-13.1.1商業(yè)布局原則而定點(diǎn)招商或如餐飲等輔助商業(yè)，則可布局于蘆席營路、南昌路區(qū)塊內(nèi)，利用其強(qiáng)大的人流吸納力度，完成人流的向內(nèi)吸納，提升區(qū)域商業(yè)整體的回報(bào)空間。根據(jù)本案商業(yè)一、二層互動(dòng)的特征，一、二層商業(yè)原則上豎向采取同類商業(yè)布局。休閑餐飲（如快餐、小吃）在整個(gè)商業(yè)內(nèi)的穿插，則使每個(gè)業(yè)態(tài)形成無形的線索，通過人流的休閑意愿，令整個(gè)商業(yè)的人流運(yùn)作起來。于辦公區(qū)、住宅區(qū)周邊商業(yè)部分內(nèi)，引入輔助型生活類配套商業(yè)，以形成對該類產(chǎn)品功能、價(jià)格支撐。同時(shí)，該部分為商業(yè)提供良好消費(fèi)潛量，從而形成價(jià)值的互動(dòng)與相互促進(jìn)。A區(qū)為主力商業(yè)區(qū)主題定位——進(jìn)行以總匯為外延，實(shí)現(xiàn)百貨型業(yè)的升級(jí)與升華。將著名品牌專賣或旗艦店引入項(xiàng)目，根據(jù)其產(chǎn)品類型統(tǒng)一規(guī)劃分區(qū)。改原有百貨業(yè)態(tài)嘈雜環(huán)境與低格調(diào)現(xiàn)狀，打造有序、優(yōu)雅、高檔、高人文氛圍消費(fèi)環(huán)境。成為南京市新新商業(yè)典范。消費(fèi)對象——公務(wù)員，高級(jí)白領(lǐng)及追求生活品質(zhì)的消費(fèi)人士．經(jīng)營范圍——主要業(yè)種包括：大型賣場、化妝品、鐘表眼鏡、高檔金銀珠寶、高檔箱包、服飾等（詳細(xì)見3.1.3)建議設(shè)置——多廳影城對樓層的高度是有一定要求的，一般準(zhǔn)五星標(biāo)準(zhǔn)的影院放映在6個(gè)以上并且要求層高達(dá)到7米以上（根據(jù)放映廳的大小標(biāo)準(zhǔn)不同）。3.1.2主要業(yè)態(tài)布局圖3-2B區(qū)為男女POP流行街主題定位——A區(qū)明確整體商業(yè)檔次，完成整體消費(fèi)人群導(dǎo)入工作后。B區(qū)商業(yè)部分營業(yè)主題定為帶有流行趨勢的時(shí)尚類專賣店。利用其商品價(jià)格大眾化，個(gè)性化色彩較濃，容易吸引年輕、時(shí)尚人士眼球等特性，加速形成商業(yè)氛圍。并對該區(qū)域價(jià)值、租金、銷售價(jià)格形成強(qiáng)大支撐。該區(qū)域消費(fèi)檔次以中檔及以下為宜，與A區(qū)總匯拉開客群層面，實(shí)現(xiàn)共榮。經(jīng)營形式上以內(nèi)鋪的步行街為主，形成以專賣店為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，從而達(dá)成以銷售為主要去化手段之目的。消費(fèi)對象——以時(shí)尚性消費(fèi)需求的顧客作為目標(biāo)顧客群如學(xué)生等．經(jīng)營范圍——經(jīng)營品類以流行服飾、新型玩具類為主建議設(shè)置——合適面積的內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞，并給廣場緊密購物空間帶來疏散感觀空間。C區(qū)為娛樂新天地主題定位——該區(qū)域主要以娛樂為其功能定位，由于該區(qū)域的經(jīng)營業(yè)種（如酒吧街等）的時(shí)間特殊性，因此將該區(qū)域安排于C區(qū)。在經(jīng)營形式上內(nèi)鋪的步行街為娛樂類，外鋪以中大型主題餐飲為主。消費(fèi)對象——消費(fèi)人群主要鎖定城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等。經(jīng)營范圍——經(jīng)營品類以主題音樂餐廳、酒吧類、大型夜總匯等為主。建議設(shè)置——建議設(shè)置內(nèi)，外中心廣場，并以此為中心，匯聚整個(gè)廣場的人氣，提升廣場未來商業(yè)價(jià)值。D區(qū)為商務(wù)休閑主題定位——該區(qū)域商業(yè)功能以商務(wù)配套為主題。為滿足大體量辦公與住宅使用者所需，同時(shí)豐富項(xiàng)目商業(yè)部分內(nèi)涵。消費(fèi)對象——以本項(xiàng)目及周邊商務(wù)人士為主。經(jīng)營范圍——該部分將集中設(shè)置：街頭咖啡吧、pizza外賣專送、泡沫紅茶坊、小食店、鮮果吧等餐飲設(shè)施。同時(shí)，輔以健身會(huì)館、武道館、洗浴中心及SPA等。E區(qū)為社區(qū)配套主題定位——該區(qū)域以滿足社區(qū)業(yè)主生活、休閑、娛樂為主題的配套性功能型商業(yè)部分。消費(fèi)層次——以本項(xiàng)目內(nèi)及周邊社區(qū)居民為主。經(jīng)營范圍——主要業(yè)種包括：美容美發(fā)、便利店、西式點(diǎn)心等（詳細(xì)見3.1.3)休閑餐飲街休閑餐飲街作為商業(yè)廣場的配套業(yè)態(tài)，連接A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)。作為廣場不同消費(fèi)對象的綜合配套服務(wù)。此區(qū)域是充分體現(xiàn)本項(xiàng)目休閑購物、娛樂為一體的重要部分，也是項(xiàng)目內(nèi)各商業(yè)部分的締結(jié)點(diǎn)?；诘貕K的特征，餐飲娛樂部分以主題性生活廣場的形態(tài)與建筑主體宜采用兩層結(jié)構(gòu)，局部可達(dá)3層。利用其商業(yè)功能來吸納人流，導(dǎo)入項(xiàng)目的其他各個(gè)商業(yè)部分；建議：作為以上各區(qū)域的最終消費(fèi)導(dǎo)向，考慮在各區(qū)塊分別設(shè)置休閑餐飲類業(yè)種。主要業(yè)種包括：主力餐飲、大型音樂餐廳、各類特色餐飲、咖啡廳、茶室等；娛樂、游玩等服裝、飾品、精品、時(shí)尚物品等餐廳、特色小吃等電影、電玩、KTV、酒吧類等購物、觀賞飲食圖3-3人流動(dòng)線規(guī)劃——考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程如下圖：一般消費(fèi)者的消費(fèi)流程以購物——娛樂——飲食或娛樂——飲食。因此將主力及流行購物與娛樂類作為人流的導(dǎo)入業(yè)種，并以餐飲步行街作為配套業(yè)種使其成為人流的聚點(diǎn)，從而可以更好地提升本項(xiàng)目的內(nèi)部商業(yè)價(jià)值。(如圖3-3）商業(yè)鋪面面積建議根據(jù)整個(gè)商業(yè)廣場定位劃分商鋪的面積。建議以按一二四三原則規(guī)劃，即小面積（20平方米以上）占整個(gè)廣場面積的10%，適度面積（20-150平方米）占20%，大面積（150-1000平方米）占40%，超大面積（1000平方米以上）30%。商業(yè)部分布局建議如下：——在A區(qū)物業(yè)負(fù)一樓設(shè)置大賣場，通過其商業(yè)磁石效應(yīng)，有效匯聚人流，將人流導(dǎo)入項(xiàng)目其他的商業(yè)部分；——應(yīng)預(yù)先設(shè)制主力商業(yè)群的倉儲(chǔ)區(qū)域；——在蘆席營路右側(cè)組織沿街商鋪群，其作用旨在，一樓提供配套生活商業(yè)設(shè)施，二樓以上作為社區(qū)會(huì)所，滿足周邊居民日常生活消費(fèi)需求；——對于臨近商業(yè)興奮點(diǎn)或景觀節(jié)點(diǎn)的商業(yè)部分，可以不必遵循常規(guī)業(yè)種設(shè)置，定點(diǎn)招商一些情趣小店及休閑餐飲。休閑餐飲可以與景觀相結(jié)合形成半露天甜品屋、飲料店、露天咖啡屋等，令消費(fèi)人群小憩，提升休閑商業(yè)格調(diào)。3.1.3商業(yè)鋪面積、排布建議

A區(qū)：主力物業(yè)區(qū)：建筑面積48000M2，所占比例48%；主要業(yè)種包括：此區(qū)域主要是以品牌專賣店的形式，經(jīng)營高品質(zhì)的商品和服務(wù)一層：建筑面積約為16000M2，主要業(yè)種包括：化妝品、女鞋、鐘表眼鏡、高檔金銀珠寶、高檔箱包、男女服飾、職業(yè)男裝等。二層：建筑面積約為16000M2，主要業(yè)種包括：品牌職業(yè)女裝、休閑男女服飾、體育休閑服飾類、鞋類、箱包類等/專業(yè)體育服飾類、鞋類、箱包類、專業(yè)器材類、記念類用品等。三層：建筑面積約為10000M2，主要業(yè)種包括：多廳影城、益智類游藝中心等四層：建筑面積約為6000M2，主要業(yè)種包括：數(shù)碼mp3、mp4、手機(jī)、品牌臺(tái)式電腦、筆記本電腦、PDA產(chǎn)品（如“好易通”）通訊設(shè)備、國際音響廣場等。B區(qū)：男女POP流行街：商業(yè)街沿街商鋪，建筑面積約為18000M2，所占比例18%。主要業(yè)種包括：休閑茶館、書店、男女流行服飾、皮鞋皮具、兒童動(dòng)漫、工藝禮品、布藝床品、餐飲等。一層：建筑面積約為7000M2/二層：建筑面積約為7000M2/三層：建筑面積約為4000M2C區(qū)：娛樂新天地：建筑面積約為19000M2，所占比例19%。主要業(yè)種包括主題音樂餐廳、酒吧類、大型夜總匯等。一層：建筑面積約為7500M2/二層：建筑面積約為7500M2/三層：建筑面積約為4000M2D區(qū)：商務(wù)配套：建筑面積約為10000M2，所占比例約為10%。該部分一層以小面積鋪面為主，原則上大體量商業(yè)應(yīng)設(shè)置于二層區(qū)域。并于一層分別預(yù)留商業(yè)及辦公入口。該部分將集中設(shè)置：街頭咖啡吧、pizza外賣專送、泡沫紅茶坊、小食店、鮮果吧等餐飲設(shè)施。同時(shí)，輔以健身會(huì)館、武道館、洗浴中心及SPA等。E區(qū)：社區(qū)服務(wù)：建筑面積約為5000M2，所占比例約為5%。主要業(yè)種包括：美容美發(fā)、便利店、西式點(diǎn)心、網(wǎng)吧、中介公司、文化及影印制作社、照片速印、書報(bào)亭、銀行、證券所、鮮花服務(wù)社、裝修設(shè)計(jì)公司、煙酒專賣、藥房等。3.1.4商業(yè)建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)、通道、設(shè)備等建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商業(yè)廣場是人們休閑、購物、娛樂、飲食等消遣的地方，也是人們精神放松的場所，商業(yè)廣場裝修應(yīng)以實(shí)用為主，在此基礎(chǔ)上體現(xiàn)較高的文化品位?！颍耗舷蚝蜄|向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào).北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主.——表現(xiàn)主題風(fēng)格：在外立面設(shè)計(jì)中表現(xiàn)風(fēng)格是中心。外立面色調(diào)的選用造型的確立等都以此為出發(fā)點(diǎn)?！獠凯h(huán)境：a、自然環(huán)境；b、人造環(huán)境?！剩侯伾潜憩F(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動(dòng)人的情感方面具有重要作用?！煨停盒路f的造型，可以吸引人們的目光。造型通常與色調(diào)緊密結(jié)合設(shè)計(jì)。通道設(shè)置建議——脈絡(luò)清晰：內(nèi)鋪與外鋪通道設(shè)計(jì)要清晰，通道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局?！敢龢?biāo)：指引標(biāo)志設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。——合理設(shè)置寬度：通道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，道通寬度設(shè)置要結(jié)合人流量規(guī)模等。一般商業(yè)項(xiàng)目通道寬度在3米左右?！劳ǖ溃簯?yīng)多方位均勻地設(shè)置足夠數(shù)量的門和通道，如設(shè)置旋轉(zhuǎn)門，必須在旁邊另置備用的安全疏散門；所有通道應(yīng)符合最小寬度指標(biāo)，保持暢通和無物品堵塞。并設(shè)置明顯的標(biāo)志和事故照明，方便人員疏散。門外3米以內(nèi)禁止停放車輛。針對本案規(guī)模較大，本案交通組織形式上采用“人車分行”，商業(yè)內(nèi)部道路可以分為以下三種：——項(xiàng)目主路7-8米寬——項(xiàng)目次路3-4米寬——項(xiàng)目主路要設(shè)單側(cè)2米寬的人行步道?！?xiàng)目主路和路面采用水泥路面，人行道則采用防滑鋪面材料鋪設(shè)。設(shè)備——洗手間布局建議“隱性”布局。洗手間，作商業(yè)項(xiàng)目的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商鋪的經(jīng)營功能。洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。采用回避法。商鋪中某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。確定數(shù)量。結(jié)合商場人流量確定洗手間個(gè)數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象。且應(yīng)每層都設(shè)置。——空調(diào)及排水排污問題建議零售商鋪在門頭上方預(yù)留空調(diào)主機(jī)位，主力購物廣場的空調(diào)設(shè)置采用中央空調(diào)系統(tǒng)，中央空調(diào)的主機(jī)置于建筑物樓頂。同時(shí)，相應(yīng)區(qū)域的樓頂樓板要加固至符合建筑安全要求；對于商鋪的排水、排污措施，建議沿街零售商鋪排風(fēng)以自然通風(fēng)為主，主力商業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置適量新風(fēng)系統(tǒng)，并與中央空調(diào)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)半強(qiáng)制換氣。餐飲類零售商鋪排風(fēng)以管理強(qiáng)制排煙為主，但必須設(shè)置除油過濾系統(tǒng)，并輔以噴淋降溫系統(tǒng)；餐飲區(qū)必須設(shè)置污油池、化糞池，對排污進(jìn)行沉淀；——電梯布局建議扶梯布局建議有效運(yùn)載：電梯的基本功能是運(yùn)載，商業(yè)廣場內(nèi)人流，商業(yè)廣場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。避免電梯口的人流堵塞：大型商業(yè)廣場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與通道銜接處，一般會(huì)設(shè)比通道更寬的空間，或是通道交叉口?！坝疑献笙隆币?guī)則：根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，廣場雙向電梯布置時(shí)，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。單向電梯設(shè)置：廣場或商場運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持廣場或商場商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時(shí)也要注意消費(fèi)者逛廣場或商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。垂直電梯布局建議人貨分流：廣場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與人流的分流。專用通道設(shè)置：商業(yè)廣場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免人流堵塞；二是商業(yè)廣場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般進(jìn)入商業(yè)廣場，選用的多為扶梯。觀光梯應(yīng)用建議常用于一些大型購業(yè)中心，或有內(nèi)庭規(guī)劃的步行街，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商業(yè)廣場亮點(diǎn)。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，還以垂直方式，讓消費(fèi)者了解廣場內(nèi)的功能布局，業(yè)種分布?！菹⒁?、垃圾桶布局建議體息椅布置建議區(qū)位選擇：商業(yè)廣場休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁。放置時(shí)要注意避免布置過密，而減少廣場步行、經(jīng)營空間。避免與廚窗相靠：休息椅放置，不能與廣場商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會(huì)阻礙廚窗內(nèi)商品的展示功能。休息椅布置要避免與垃圾桶太近。一般與垃圾桶相距約5—8米間。——垃圾桶位置設(shè)置建議電梯口側(cè)——避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔。通道拐角處——使用方便。洗手間內(nèi)。商業(yè)運(yùn)作模式是包含商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)周期安排、階段性的開發(fā)主題和經(jīng)營定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營管理模式等方面，以下將分別就主要問題逐一說明。物業(yè)去化方式基于商業(yè)項(xiàng)目具有地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實(shí)現(xiàn)有效物業(yè)去化并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后返租、以租金的方式達(dá)成銷售等方式；3.1.5商業(yè)經(jīng)營模式建議利益表現(xiàn)及取得基于商業(yè)項(xiàng)目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個(gè)行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項(xiàng)目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為：行業(yè)利益表現(xiàn)方式利益取得方式非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售商品房的銷售收入為主；經(jīng)濟(jì)利益為主開發(fā)要表現(xiàn)，社會(huì)效益為輔；商品房的價(jià)格水平以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情為指導(dǎo)，相對商業(yè)項(xiàng)目，通常其價(jià)值提升空間不大；銷售占絕對比例；通常階段性開發(fā)周期較短（在2~3年左右）；能夠?qū)崿F(xiàn)快速資金回收；銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權(quán)，只提供物業(yè)管理和服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入和租金收入并存；經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益雙贏；商業(yè)物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面；物業(yè)價(jià)值提升空間較大；銷售、租賃為兩種主要方式；市場培育期通常在3~5年左右；短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益會(huì)受到影響，但利益收入會(huì)隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平；發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，成為可運(yùn)作的巨大資產(chǎn)；3.1.6商業(yè)經(jīng)營管理及物業(yè)管理綜合建議經(jīng)營管理建議充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃及商業(yè)業(yè)態(tài)、風(fēng)格定位等綜合因素，云棲機(jī)構(gòu)建議本案商業(yè)經(jīng)營管理整體思路如下：“品牌先行，效益第一，服務(wù)商家，奉獻(xiàn)社會(huì)”的經(jīng)營方針。闡釋：品牌先行——項(xiàng)目銷售、招商及建筑設(shè)計(jì)上都應(yīng)遵循“品牌營銷”的經(jīng)營思想。始終圍繞樹立品牌形象來展開、全心打造南京市新的商業(yè)典范形象，提高本案影響力，提升今后商業(yè)附加值，擴(kuò)大本案開發(fā)商知名度與美譽(yù)度。效益第一——所有經(jīng)營管理活動(dòng)在突顯本案商業(yè)形象的同時(shí)，以商業(yè)效益的提升為第一目標(biāo)。從項(xiàng)目立項(xiàng)起科學(xué)規(guī)范銷售、招商，在租售平衡的組合中挖掘商鋪今后的廣告收入、租金收入及停車等服務(wù)性收入。經(jīng)營管理思路以效益第一為主線，注重商業(yè)氛圍培養(yǎng)。服務(wù)商家——商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理保證商業(yè)硬件如商業(yè)設(shè)施的安裝、維修、保養(yǎng)及保證保安、保潔工作的到位，在商業(yè)軟件上堅(jiān)決維護(hù)公正、合理的經(jīng)營秩序，倡導(dǎo)公平競爭的經(jīng)營意識(shí)，全力樹立商業(yè)整體品牌形象。奉獻(xiàn)社會(huì)——與商家齊心協(xié)力，為消費(fèi)者提供優(yōu)良的購物環(huán)境，增加消費(fèi)者附加休閑娛樂價(jià)值空間，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)，品種豐富的商品，最大程度滿足人們的消費(fèi)需求，并維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)。經(jīng)營管理模式鑒于本項(xiàng)目商業(yè)部分采用的“步行街+主力商場”的商業(yè)形態(tài)組織，在結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的預(yù)期功能定位及開發(fā)效果，我司就本項(xiàng)目可采用的經(jīng)營管理模式提出以下兩個(gè)方案：方案一（指導(dǎo)型經(jīng)營管理模式）針對本案特點(diǎn)，云棲機(jī)構(gòu)建議，本案實(shí)行“統(tǒng)一管理、指導(dǎo)經(jīng)營”的指導(dǎo)型經(jīng)營管理模式。統(tǒng)一管理——統(tǒng)一商業(yè)布局規(guī)劃，統(tǒng)一廣告形象宣傳與促銷執(zhí)行，統(tǒng)一作息時(shí)間等物業(yè)執(zhí)行。指導(dǎo)經(jīng)營——各經(jīng)營戶在管理公司統(tǒng)一指導(dǎo)下，實(shí)行自主經(jīng)營，在經(jīng)營中，各個(gè)商家實(shí)行獨(dú)立貨幣結(jié)算。有利點(diǎn)——對各業(yè)態(tài)、經(jīng)戶的有效整合，能充分提升整體商業(yè)形象，產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)凝聚力；——能有效調(diào)整經(jīng)營，及時(shí)應(yīng)對市場變化；——強(qiáng)有力的管理能保持長久商業(yè)市場形象與氛圍，培養(yǎng)大量忠實(shí)、穩(wěn)定的消費(fèi)群，利于商業(yè)永續(xù)經(jīng)營；關(guān)鍵控制點(diǎn)——要求成立專業(yè)的商業(yè)管理公司來統(tǒng)一的運(yùn)作和市場規(guī)范與指導(dǎo)；——將產(chǎn)生較高的規(guī)劃與管理成本；——統(tǒng)一的經(jīng)營方向要求各個(gè)經(jīng)營者有較高的經(jīng)營素質(zhì)和市場意識(shí)；——專業(yè)管理公司需加強(qiáng)與經(jīng)營戶的定期、及時(shí)溝通；方案二：（服務(wù)型經(jīng)營管理模式）模式選擇充分借鑒步行街管理的通常管理模式，以物業(yè)管理為導(dǎo)向，采取分散經(jīng)營，統(tǒng)一服務(wù)的服務(wù)型的簡捷管理模式。分散經(jīng)營——各經(jīng)營戶自主經(jīng)營，對經(jīng)營狀況、品牌變化、服務(wù)質(zhì)量及商品質(zhì)量自主把關(guān)，業(yè)主不予管理。統(tǒng)一服務(wù)——提供統(tǒng)一物業(yè)管理，業(yè)主對公共部位的衛(wèi)生、保安、綠化等工作進(jìn)行管理及公共設(shè)備的工程維修與保養(yǎng)管理。有利點(diǎn)——管理成本低；——發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)降低；——能夠發(fā)揮經(jīng)營戶特色；關(guān)鍵控制點(diǎn)：——易造成商家最求利益最大化而無序經(jīng)營狀況；——難于及時(shí)調(diào)整經(jīng)營方向；——商業(yè)價(jià)值不易提升；a）物業(yè)經(jīng)營——是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)，通過“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：物業(yè)的日常營業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、物業(yè)的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務(wù)、物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。b）物業(yè)管理——物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：物業(yè)的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。在實(shí)際運(yùn)營管理中，物業(yè)經(jīng)營是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營來服務(wù)，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營；兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的重要性——一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成功，需要建的好、賣(租)的好、經(jīng)營的好，這已經(jīng)成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商的共識(shí)。而經(jīng)營的好壞則很大程度上取決于物業(yè)管理，于是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理被重新加以審視。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，其開發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開發(fā)，而在于運(yùn)營管理。專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的工作內(nèi)容——商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。建議邀請專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司————商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)運(yùn)營需要建立專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營管理，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營失敗。而借鑒意義是：運(yùn)營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜，對于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商而言，最好先利用相關(guān)知名的經(jīng)營團(tuán)體機(jī)構(gòu)(作為管理顧問形式或代理形式)作為商業(yè)物業(yè)前期的工作開展，在營運(yùn)前期盡量不要獨(dú)立進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理?？偨?jīng)理招商部企劃部財(cái)務(wù)部行政人事部物管部投訴中心專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的組織構(gòu)架與職責(zé)建議如下:于前本報(bào)告中業(yè)已明確項(xiàng)目辦公部分目標(biāo)客群特質(zhì)，則，于項(xiàng)目產(chǎn)品力設(shè)定中須針對該類客群潛在需求進(jìn)行產(chǎn)品力配置與營建。鑒于該類客群特質(zhì)，存在“時(shí)尚、自由、創(chuàng)新、高負(fù)荷”等。因此，在項(xiàng)目建筑形態(tài)、內(nèi)外裝璜、空間分割方式、功能性設(shè)施配套、智能化與物業(yè)管理配套上，均需以“現(xiàn)代、高效”為準(zhǔn)繩。營建以“創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”為核心的，“LOFT”形態(tài)的時(shí)尚辦公組群，打造個(gè)性化辦公空間。3.2.1外立面建議為和項(xiàng)目整體風(fēng)格契合，項(xiàng)目外立面應(yīng)采用時(shí)尚現(xiàn)代的簡約風(fēng)格。線條明快，整體形態(tài)高挑，盡量采用新型建材，例如：玻璃幕墻、扣板等，建筑高度建議在12—18層之間，多棟建筑可采用不同高度組織天際線。主體風(fēng)格可參照東京六本木及香港海港城。高區(qū)向陽面設(shè)置開發(fā)商企業(yè)LOGO，或由開發(fā)商LOGO變形而成的項(xiàng)目LOGO，實(shí)現(xiàn)南汽集團(tuán)企業(yè)形象升華與深化。3.2項(xiàng)目辦公部分共用部分走道部分采用石材或大面積?；u鋪地，墻面涂料粉白，天花采用礦棉隔音阻燃扣板，并設(shè)置節(jié)能燈具。相應(yīng)位置配置應(yīng)急燈。電梯廳采用進(jìn)口彩色扣板包裹電梯口，整體風(fēng)格須與走道部分相協(xié)調(diào)。公共部分裝修風(fēng)格簡約時(shí)尚，宜通過鮮明色塊組合，凸現(xiàn)時(shí)代感。衛(wèi)生間設(shè)置男女衛(wèi)生間，內(nèi)部裝修風(fēng)格力求簡約時(shí)尚。地坪采用防滑地磚鋪設(shè)，墻面與天花均采用扣板敷設(shè)。除應(yīng)有設(shè)施外，建議增加人體感應(yīng)設(shè)施的比重。如：水喉、皂液盒、便池、空氣清香劑釋放等，均可采用自動(dòng)釋放的方式。在降低能耗的同時(shí)，亦可提升辦公品質(zhì)。單元內(nèi)部單元內(nèi)部采用簡單裝修，僅安裝中央空調(diào)分系統(tǒng)、照明設(shè)施、電信端口等。墻面粉白，天花吊頂安裝完成即可。電信端口設(shè)置需充分考慮未來客群需要，設(shè)置數(shù)量應(yīng)適當(dāng)提高。整體地坪適當(dāng)抬升，抬升高度在25-30㎝，便于地下走線。鑒于項(xiàng)目定位頗高，建議單元層高5米，留待業(yè)主入住后自由分隔，或依喜好打造自由個(gè)性空間。3.2.2內(nèi)部裝潢建議3.2.3辦公大堂建議辦公部分大堂整體裝修風(fēng)格，現(xiàn)代時(shí)尚簡約。采用彩色乳膠漆與彩色扣板相結(jié)合，采用多點(diǎn)泛光照明。以天頂龍眼節(jié)能燈為主，輔以多個(gè)方向的反射光，豐富大堂空間層次感。采用大面積落地玻璃，增加大堂通透感，間接達(dá)到節(jié)能的目的。結(jié)合挑空中庭設(shè)置，增加大堂空間感，彰顯大氣。設(shè)置接待臺(tái)與休憩區(qū)，結(jié)合室內(nèi)園林造景，提升整個(gè)大堂的品質(zhì)感。安裝背景音樂系統(tǒng)結(jié)合消防層設(shè)置空中綠化，并結(jié)合空中花園設(shè)置小型咖啡座。個(gè)別建筑單體消防層可結(jié)合空中綠化設(shè)置室內(nèi)足球等設(shè)施，豐富辦公部分配套，提升辦公檔次。屋頂平臺(tái)，設(shè)置復(fù)式辦公單元。并結(jié)合透明穹頂或陽光房的設(shè)置，將項(xiàng)目高區(qū)打造成個(gè)性化大面積的頂級(jí)辦公區(qū)域。每層單元公共部分結(jié)合走廊、電梯間設(shè)置休憩區(qū)，隨機(jī)擺放沙發(fā)、茶座、休閑椅與自動(dòng)販賣機(jī)，打造自由休閑的辦公氛圍。3.2.4內(nèi)部綠化及景觀系統(tǒng)3.2.5智能化行高速光纖的接入。露天泊位采用自助收銀與車輛管理系統(tǒng)。設(shè)置藍(lán)牙與“天易通”等無線上網(wǎng)系統(tǒng)。部分功能是一般商業(yè)無法提供的，建議予以配置：員工餐廳。配送店，小型便利店。3.2.6功能性配套建議鑒于產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn)及辦公物業(yè)去化特點(diǎn)。建議對項(xiàng)目純辦公部分采取小面積分割，為銷售去化創(chuàng)造便利條件，單元面積以150-200平方米/間為宜。酒店內(nèi)的辦公部分由于其較好的位置與景觀性，加諸完善的酒店配套的附加值。其升值保值的可能性非常大，故采取先租后售的方式進(jìn)行去化。目前暫無進(jìn)行小面積分割的必要。3.2.7單元面積控制確立起“管理亦是服務(wù)，管理創(chuàng)造價(jià)值”的理念，在市場上樹立良好的口碑。具體來說，物業(yè)服務(wù)其內(nèi)容不僅包括安全保衛(wèi)、設(shè)備維修、垃圾處理、景觀園藝等，還包括：無償服務(wù)代繳公用事業(yè)費(fèi)；代購車船、機(jī)票；代訂刊物；代購送蒸餾水；提供定期義診；雨傘借用；代購代送商品有償服務(wù)代理物業(yè)租售；室內(nèi)服務(wù)；洗車服務(wù)；商務(wù)代理（打字、復(fù)印、傳真）；代接送客；幼兒托管鑒于項(xiàng)目辦公部分建筑體量與單元面積控制，并綜合考慮項(xiàng)目辦公部分檔次與目標(biāo)客群特質(zhì)，項(xiàng)目辦公部分車位數(shù)量應(yīng)在450—500輛左右。同時(shí)，可考慮與商業(yè)部分車位共用，充分利用商業(yè)部分與辦公部分泊車高峰相錯(cuò)的特性。3.2.8物業(yè)管理與服務(wù)建議3.2.9車位配置建議外立面用色云棲機(jī)構(gòu)認(rèn)為本項(xiàng)目外立面應(yīng)力求現(xiàn)代簡約，充分利用大面積透光材料，用色采用清淡素雅的冷色調(diào)為宜，突現(xiàn)其高雅格調(diào)。立面用材建議本項(xiàng)目立面采用保溫節(jié)能涂料，以期順應(yīng)日趨高漲的環(huán)保呼聲及未來業(yè)主對居住能率的嶄新要求。建筑高度鑒于項(xiàng)目整體用地情況與整體建筑風(fēng)格，結(jié)合項(xiàng)目住宅部分規(guī)劃定位。則，項(xiàng)目住宅部分建筑高度建議為：24—30層左右，即，90米左右。3.3項(xiàng)目住宅部分3.3.1建筑立面建議3.3.2綠化景觀建議云棲機(jī)構(gòu)建議本項(xiàng)目以中心水景綠化為重點(diǎn)，構(gòu)筑以大面積淺水體為主，輔以臺(tái)階噴泉、涌泉眼及透明跌水墻構(gòu)筑，主體水景周邊種植高大喬木，創(chuàng)造近乎于自然的水體格局。綠化植被建議小區(qū)綠化在種植品種選擇上，應(yīng)充分考慮其各自繁茂期，力爭做到季季有花，一年常青。中心綠化道路交通較為簡單，全部均為人行步道，故步道可設(shè)于綠化之中，而步道或可采用仿石材建材輔設(shè)，小型廣場及硬地區(qū)域則可用彩磚拼花滿鋪。道路開揚(yáng)處或小型廣場上，可以篆刻中國書法詩句，以體現(xiàn)小區(qū)的高人文氣質(zhì)。3.3.3立體綠化深化建議項(xiàng)目裙房上蓋進(jìn)行綠化系統(tǒng)營建時(shí)，盡可能選用矮小灌木并降低女兒墻高度，使其綠化效應(yīng)躍女兒墻而出，使路人皆可感知本案親綠主張，達(dá)成立體綠化與路人的目光接觸。3.3.4單元進(jìn)戶大堂建議為突顯高尚住宅氣度，體現(xiàn)業(yè)主身份，在每個(gè)門洞進(jìn)戶均設(shè)玻璃大堂。具體建議如下：作為樓內(nèi)外環(huán)境的過渡，大堂風(fēng)格以明亮簡潔為宜，以大量玻璃構(gòu)筑。大堂內(nèi)擺放綠意蔥蘢的盆景植物，結(jié)合舒適的沙發(fā)，在大堂內(nèi)，一樣可以欣賞戶外景色。大堂以大幅玻璃突出通透的感覺，使之有身處室內(nèi)如臨綠境的快意，做到綠化的內(nèi)外交溶。大堂燈光照明應(yīng)較華麗，但色調(diào)裝飾卻素雅見長，大理石鋪地一塵不染。設(shè)背景音樂系統(tǒng)。設(shè)兩道門，第一道門進(jìn)入大堂，通過保安形象崗識(shí)別后，穿過大堂便是設(shè)有可視對講系統(tǒng)的第二道門，穿過第二道門，才能搭乘電梯。大堂內(nèi)，設(shè)有不銹鋼信報(bào)和接待臺(tái)。3.3.5會(huì)所功能會(huì)所功能滿足業(yè)主需求的前提下，將會(huì)所部分面積對外招商，并對之予以統(tǒng)一管理和科學(xué)運(yùn)作，使會(huì)所具有經(jīng)營自養(yǎng)及造血功能。會(huì)所功能設(shè)施建議如下：對外經(jīng)營類目僅為居民服務(wù)類目桌球室包房（進(jìn)口球臺(tái)、桌球及球桿，可結(jié)合酒廊。）乒乓球房/室內(nèi)高爾夫揮桿室氧吧/紅酒雪茄房棋牌室商務(wù)中心（提供代客訂購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費(fèi)、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)）自助洗衣房閱覽室小型醫(yī)療保健站多功能廳結(jié)合小型電影放映室室內(nèi)泳池結(jié)合小型健身房3.3.6幼兒托管中心設(shè)置幼兒托管中心。配備相應(yīng)較強(qiáng)的師資力量，及有限的雙語教育。不但可解決業(yè)主隱憂，更可產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。為有效控制幼兒托管中心營運(yùn)成本，建議聘請經(jīng)驗(yàn)豐富的退休教師為主，輔以一名年輕幼兒外語教師。該部分位置可設(shè)置于項(xiàng)目社區(qū)功能性配套區(qū)塊中。3.3.8小區(qū)背景音樂系統(tǒng)營建背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時(shí)間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。3.3.9建材設(shè)備窗：塑鋼或噴塑鋁合金，設(shè)計(jì)色澤以彩鋼窗設(shè)雙層中空玻璃為宜。樓梯：原木扶手加金屬漆鑄鐵花欄桿。分戶門：子母式實(shí)木防盜鐵門。陽臺(tái)：不銹鋼欄桿，鑲透明玻璃。電梯：世界品牌電梯。公用部位：公用部位地面鋪設(shè)地磚墻面粉白。公用部位設(shè)立背景音樂系統(tǒng)。設(shè)立電梯門鈴系統(tǒng)（可視對講）及電子監(jiān)控裝置。建議供水管道全部用銅水管，銅水管的普及正成為一種趨勢，并提供管道凈水系統(tǒng)。3.3.10物業(yè)管理建議借用項(xiàng)目酒店式公寓及賓館部分固有高人性化物管方式，確立起“管理亦是服務(wù)，管理創(chuàng)造價(jià)值”的理念，在市場上樹立良好的口碑。無償服務(wù)Morningcall；代繳公用事業(yè)費(fèi)；代定出租車；代購車船、機(jī)票；保管小件物品；代訂刊物；代購送蒸餾水；提供定期義診；雨傘借用有償服務(wù)代理物業(yè)租售；家政服務(wù)；roomclearing；洗車服務(wù)；商務(wù)代理（打字、復(fù)印、傳真）；代接送客；幼兒托管社區(qū)公益活動(dòng)組織及開展社區(qū)活動(dòng)作為物業(yè)管理“溫情化”、“人性化”的重要組成部分，應(yīng)由物業(yè)管理公司牽頭組織。并結(jié)合業(yè)主構(gòu)成及其實(shí)際需要，制定年度計(jì)劃，每年定期開展適合不同業(yè)主年齡層面的專題社區(qū)活動(dòng)。其具體活動(dòng)選項(xiàng)如下：體育類：桌球“大師賽”、兒童短池游泳賽、乒乓球賽、老年業(yè)余橋牌賽藝術(shù)活動(dòng)：老年書畫培訓(xùn)班、社區(qū)卡拉OK比賽、插花藝術(shù)培訓(xùn)班綜藝類活動(dòng)：重陽節(jié)敬老聯(lián)歡會(huì)、中秋賞月歌舞會(huì)3.3.11智能化設(shè)施建議采用社區(qū)—--銀行聯(lián)名卡。與知名銀行聯(lián)手，制作一批以小區(qū)名稱冠名的借記卡，僅發(fā)送給項(xiàng)目小區(qū)業(yè)主?？梢赃M(jìn)行小區(qū)范圍內(nèi)所有費(fèi)用的支付，包括：公共事業(yè)費(fèi)支付、會(huì)所消費(fèi)、小區(qū)商業(yè)消費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)用支付。同時(shí)，聯(lián)合項(xiàng)目內(nèi)的著名商家對持有本卡的居民給予相應(yīng)折扣，增加本卡含金量。智能化設(shè)施建議如下：寬帶接入預(yù)留；小區(qū)可設(shè)紅外線周界報(bào)警；小區(qū)“一卡通”；室內(nèi)預(yù)警系統(tǒng)、應(yīng)急呼喚鈕；關(guān)鍵部位閉路監(jiān)控、可視門禁等設(shè)備；自動(dòng)電子巡更系統(tǒng)3.3.12房型及單元面積建議住宅部分房型主力需求，應(yīng)為中大面積三室戶型，面積段在120——145㎡之間，并根據(jù)產(chǎn)品力配置與公用分?jǐn)偙嚷剩蛇m當(dāng)放大。但，由于“國六條”實(shí)施力度加大，對于戶型面積控制要求的整體設(shè)定等原因。為使項(xiàng)目后期方案報(bào)批順利進(jìn)行。故在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)將面積適度控制，作為房型配比的重要考量依據(jù)。同時(shí)，打造部分“1+2”、“1+3”房型，以滿足項(xiàng)目客群對于大戶型的需求房型面積（平方米）比例（％）主力總價(jià)（萬元）二房85-90左右45％96萬左右小三房120-135左右20％140萬左右大三房145-155左右30％165萬左右頂層復(fù)式200平方米以上5％220萬以上采用“1+2”、“1+3”房型的戶型面積配比表房型面積（平方米）比例（％）主力總價(jià)（萬元）一房70-75左右40%80萬左右二房85-90左右30％96萬左右小三房120-135左右15％140萬左右大三房145-155左右10％165萬左右頂層復(fù)式200平方米以上5％220萬以上結(jié)合酒店式公寓平抑大面積單元比重的戶型面積配比表房型設(shè)計(jì)建議房型布局需體現(xiàn)豪宅尺度，在保證功能性及動(dòng)靜分區(qū)的前提下，建議尺度適當(dāng)放大。主入口通過玄關(guān)實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外自然過渡。廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計(jì)。住宅南向，除陽臺(tái)外均筑落地玻璃，增加景觀效果。大三房及以上房型必須考慮走入式更衣室設(shè)計(jì)。大三房主衛(wèi)使用面積必須達(dá)到8平方米以上，以期滿足項(xiàng)目未來使用者日益高漲的住宅功能需求。所有住宅均力求保證全明設(shè)計(jì)及自然通風(fēng)。項(xiàng)目總體得房率不宜過高，以免公用部位縮水，導(dǎo)致項(xiàng)目檔次的下滑。頂層單元設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮屋頂花園的設(shè)置，采用“花園通道”概念，入戶先進(jìn)花園?？紤]到項(xiàng)目檔次及其實(shí)際使用者經(jīng)濟(jì)狀況，建議項(xiàng)目層高應(yīng)達(dá)到3米，以利小型中央空調(diào)安裝，并輔以新風(fēng)系統(tǒng)引入。在同單元、同層設(shè)置相鄰一室一廳與二室二廳或三室二廳，并在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮二單元打通合并時(shí)的布局合理性，滿足部分客群的大面積需求。

3.3.12車位配置建議鑒于項(xiàng)目住宅部分檔次定位與房型配比要求，并綜合考慮項(xiàng)目所處區(qū)位對自備車的配置要求，項(xiàng)目住宅部分的車室比建議為1：1，數(shù)量約為700—750左右，同時(shí)，酒店式公寓與SOHO部分停車可與之結(jié)合。3.4項(xiàng)目酒店式公寓與SOHO部分酒店式公寓酒店式公寓建筑立面建議酒需與辦公組群風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格，并點(diǎn)綴中國傳統(tǒng)建筑符號(hào)。立面用材以真石結(jié)合玻璃幕墻為宜。從項(xiàng)目整體天際線考慮，結(jié)合酒店式公寓使用人群特性，建議項(xiàng)目酒店式公寓建筑高度約18—20層，即，樓高70米。酒店式公寓出入口設(shè)計(jì)入口設(shè)計(jì)須具有一定的目視識(shí)別性。建議設(shè)置中型的透明雨檐結(jié)合門頭，對其位置標(biāo)示。酒店式公寓大堂內(nèi)部裝修風(fēng)格，建議采用歐式簡約風(fēng)格，并融入部分的中式建筑小元素，例如：實(shí)木窗棱、仿古家具點(diǎn)綴等。以期與玄武湖區(qū)域歷史人文積淀相契合。酒店式公寓面積控制其主力面積應(yīng)控制在55-65平方米左右的一房，構(gòu)筑衛(wèi)生間及開放式廚房，滿足于總價(jià)要求的同時(shí)盡可能提供一般住宅共有的使用功能。同時(shí)，適當(dāng)營建部分100平方米左右的二室戶型，豐富客群吸納層面。酒店式公寓智能化配套鑒于該物業(yè)性質(zhì)兼具居住與一定的商務(wù)屬性，須具有較強(qiáng)的智能化配套平臺(tái)，具體配套如下：預(yù)留高速寬帶接入；小區(qū)“一卡通”，可與住宅部分統(tǒng)一設(shè)置；關(guān)鍵部位閉路監(jiān)控；自動(dòng)電子尋更系統(tǒng)；社區(qū)統(tǒng)一局域網(wǎng)加入。由于酒店式公寓與SOHO使用者具有較大的一致性，因此酒店式公寓的智能化配套要求同樣適用于SOHO部分。SOHOSOHO建筑立面建議SOHO建筑立面風(fēng)格與材質(zhì)選擇應(yīng)與辦公及酒店式公寓雷同，但須通過色彩與線條的搭配，凸現(xiàn)出時(shí)代感與藝術(shù)性。建議采用時(shí)尚現(xiàn)代的立面用色，例如橙色、灰色、蘋果綠等。鑒于其使用性質(zhì)與客群與酒店式公寓基本相同，其建筑高度建議與酒店式公寓保持一致。SOHO出入口設(shè)計(jì)采用時(shí)尚手法修飾門頭，通過簡單的色塊組合搭砌結(jié)合電控感應(yīng)門的采用，烘托出后現(xiàn)代感覺。其大堂部分的裝修，不用過多考慮奢華的感受，簡約現(xiàn)代的風(fēng)格為宜，內(nèi)部陳設(shè)與家具可采用現(xiàn)成的帶框招貼畫與辦公家具即可。SOHO面積控制其面積應(yīng)控制在55-65平方米左右，構(gòu)筑衛(wèi)生間及開放式廚房，滿足于總價(jià)要求的同時(shí)盡可能提供一般住宅共有的使用功能。同時(shí)，在設(shè)計(jì)中保留結(jié)構(gòu)修改的可能性，以滿足未來使用者并戶使用。四、附加值對項(xiàng)目產(chǎn)品理念支撐除上述產(chǎn)品力增強(qiáng)等硬性附加值外，亦有部分軟性或業(yè)已客觀存在的附加值對項(xiàng)目的支持，羅列如下：南汽集團(tuán)企業(yè)品牌玄武湖區(qū)域潛在價(jià)值施工速度快速穩(wěn)定對市民信心的支持（充沛資金支持，快速滾動(dòng)開發(fā)，對市民信心的支持）有序良好的經(jīng)營對市民向心力的培養(yǎng)五、項(xiàng)目整體工程分期與推案進(jìn)度建議項(xiàng)目各物業(yè)運(yùn)營計(jì)劃各物業(yè)運(yùn)營計(jì)劃

5.1項(xiàng)目各物業(yè)運(yùn)營計(jì)劃5.1.1項(xiàng)目整體及各功能物業(yè)開發(fā)周期本著滾動(dòng)開發(fā)原則，并綜合考慮各屬性物業(yè)銷售推廣特性，與其資金回籠速度。則，項(xiàng)目整體及各功能物業(yè)開發(fā)周期如下：高標(biāo)準(zhǔn)酒店部分：3.5年商業(yè)部分：1.5年——主力商業(yè)集群：1.2年——專賣與零售業(yè)集群：1.2年——主力餐飲與休閑集群：1.2年辦公部分：2年酒店式公寓與SOHO部分：2.1年住宅部分：2.5年綜上所述，項(xiàng)目各屬性物業(yè)滾動(dòng)開發(fā)，適當(dāng)縮短整體運(yùn)營周期。故，項(xiàng)目整體運(yùn)營周期應(yīng)為5-5.5年。5.1.2項(xiàng)目開發(fā)流程結(jié)合項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略及項(xiàng)目整體規(guī)劃定位，并從項(xiàng)目所處區(qū)域未來發(fā)展走勢考慮。項(xiàng)目開發(fā)流程為：項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)酒店部分先行開工，樹立項(xiàng)目整體地標(biāo)。帶動(dòng)項(xiàng)目整盤區(qū)域價(jià)值與土地價(jià)值的提升。為項(xiàng)目整體創(chuàng)造良好的市場形象，便于后期項(xiàng)目的推廣與營銷工作。項(xiàng)目商業(yè)部分隨后開工，提升項(xiàng)目地標(biāo)性，并通過先期招商活動(dòng)展開，豐滿項(xiàng)目市場形象，吸引受眾關(guān)注。并通過招商、招租結(jié)合銷售工作，緩解項(xiàng)目運(yùn)營資金壓力。項(xiàng)目酒店式公寓與SOHO部分作為商業(yè)部分上蓋，于各商業(yè)組群部分施工過程中分期推出。在豐富項(xiàng)目商務(wù)內(nèi)涵的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目分階段現(xiàn)金回報(bào)，減緩階段資金壓力。項(xiàng)目辦公部分于商業(yè)部分施工后期開工，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體功能性定位，使項(xiàng)目北區(qū)商務(wù)區(qū)定位獲得實(shí)際產(chǎn)品支撐。項(xiàng)目住宅部分開工，并憑借前期各屬性物業(yè)所產(chǎn)生的附加值，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的大幅提升。達(dá)成南汽集團(tuán)資本運(yùn)作收益最大化完成。5.2各物業(yè)運(yùn)營計(jì)劃5.2.1各物業(yè)分期、分批開發(fā)計(jì)劃鑒于目前項(xiàng)目地塊實(shí)際情況結(jié)合南汽集團(tuán)工程準(zhǔn)備狀況，建議項(xiàng)目于2007年3月份正式開工，首期進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)酒店部分施工，并于2010年8月份完工。同時(shí)，考慮到政策面影響，可于本年度年底先行舉行開工典禮，并展開拆遷準(zhǔn)備工作，下年度春節(jié)前進(jìn)行拆遷與場地平整工作。項(xiàng)目主力商業(yè)集群于2007年5月份開始施工，并于2008年3月份前主體完工，力爭賣場部分“五一”開業(yè)。項(xiàng)目專賣零售集群與主力餐飲休閑集群于2007年10月份開始施工，并于2008年10月份完工，提前開始進(jìn)行招商、招租與銷售工作，力爭“歲末”開業(yè)。鑒于商業(yè)部分商鋪采用短線銷售的回報(bào)方式，因此，可通過預(yù)售先行回報(bào)。項(xiàng)目酒店式公寓與SOHO部分為商業(yè)部分上蓋，因此，將于三個(gè)商業(yè)組群施工過程中分期完善。并根據(jù)其各自進(jìn)度，分批去化確保各階段資金流順暢。項(xiàng)目辦公部分于2008年5月份開工，并于2010年4月份左右全部竣工。項(xiàng)目住宅部分于2009年第一季度開工，并于2009年第三季度部分達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，于2011年第二季度完工，全部達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2推廣、開盤具體時(shí)間結(jié)點(diǎn)計(jì)劃主力商業(yè)集群賣場與購物中心的招商外聯(lián)工作于2006年第四季度，即行展開。需時(shí)10—12個(gè)月，確定招商對象。并于2008年上半年度開始營業(yè)。專賣零售集群銷售部分項(xiàng)目招商：2007年10月份項(xiàng)目引導(dǎo)：2008年3月上旬項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷：2008年4月中旬項(xiàng)目結(jié)案：2009年第一季度主力餐飲休閑集群餐飲娛樂類商業(yè)于2007年第二季度開始招商與外聯(lián)工作，需時(shí)6—10個(gè)月，確定招商對象。并于2008年度第四季度開業(yè)。商業(yè)部分散鋪集中于住宅區(qū)裙房中，需延后銷售。辦公部分項(xiàng)目預(yù)租與引導(dǎo)：2009年第四季度項(xiàng)目招租與銷售：2010年3月份項(xiàng)目結(jié)案：鑒于辦公物業(yè)性質(zhì)，其銷售周期漫長，結(jié)案將在2011年10月份。鑒于辦公物業(yè)特性，其招租與銷售過程較為漫長，無法達(dá)成快速的銷售去化。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略所示，辦公物業(yè)其投資回報(bào)將先期采用租金形式予以體現(xiàn)，后期將可采用帶租約銷售模式，實(shí)現(xiàn)其價(jià)格提升與銷售提速。故此，在本節(jié)中，暫不列出辦公部分的銷售結(jié)案時(shí)間點(diǎn)。酒店式公寓與SOHO部分項(xiàng)目酒店式公寓與SOHO部分作為商業(yè)上蓋分階段依次分區(qū)推出，并視為一個(gè)整體統(tǒng)一引導(dǎo)、開盤并銷售之，具體進(jìn)度如下：一期部分：項(xiàng)目開工：2008年3月份項(xiàng)目引導(dǎo)：2008年4月份項(xiàng)目開盤暨強(qiáng)銷：2008年6月份項(xiàng)目結(jié)案期：2010年第二季度項(xiàng)目全部竣工交房：2010年第二季度住宅部分項(xiàng)目引導(dǎo)期：2009年7月份項(xiàng)目開盤暨銷售期：2009年10月份項(xiàng)目結(jié)案期：2011年第二季度六、項(xiàng)目投資回報(bào)及現(xiàn)金流分析項(xiàng)目投資回報(bào)及收益項(xiàng)目年度現(xiàn)金流量控制

6.1項(xiàng)目投資回報(bào)及收益6.1.1項(xiàng)目商業(yè)部分租售回報(bào)表A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)總計(jì)建筑面積48000M218000M219000M210000M25000M2100000M2平均租金3.3元/M2/天2.8元/M2/天3.16M2/天（均價(jià)）出租面積48000M219000M267000M2平均售價(jià)20000元/M220000元/M220000元/M220000元/M2（均價(jià)）出售面積18000M210000M25000M233000M2【項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)及年租金擬定表】【項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)及租金擬定表】6.1.2項(xiàng)目其他部分總收益現(xiàn)金回收物業(yè)類型面積（萬平方米）售價(jià)預(yù)測（元/平方米）小計(jì)（億元）酒店式公寓與SOHO6150009辦公71500010.5住宅716000