房地產(chǎn)企業(yè)融資技巧及風(fēng)險(xiǎn)管理

王洪清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院房地產(chǎn)投融資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析CaseStudyonHowtoMakeRealEstateInvestmentandFinancingDecisions,RiskManagement1.房地產(chǎn)投資決策一項(xiàng)商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括：使股東的財(cái)富人長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)達(dá)到最大短期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如友好工作環(huán)境，機(jī)會(huì)均等的雇傭政策困難的時(shí)期留住高素質(zhì)的雇員擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn)擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商1.房地產(chǎn)投資決策開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策計(jì)算程式估計(jì)毛租金減去估算的空置損失加上其它收入＝實(shí)際的總收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈運(yùn)營(yíng)收入或“NOI”減去債務(wù)還本付息＝稅前現(xiàn)金流（“BTCF”）把抵押償還本金加到BTCF上減去折舊＝須納稅的收入減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款＝稅后現(xiàn)金流（“ATCF”）應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期5到10年的變化進(jìn)行估測(cè)1.房地產(chǎn)投資決策重要的金融比率（用于決定投資的可行性）毛租金乘數(shù)貸款價(jià)值（LTV）比債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)資產(chǎn)回報(bào)內(nèi)部回報(bào)率轉(zhuǎn)售價(jià)格1.房地產(chǎn)投資決策有關(guān)財(cái)務(wù)杠桿和運(yùn)營(yíng)的比率（用于風(fēng)險(xiǎn)管理）貸款價(jià)值比率債務(wù)覆蓋率（DCR）盈虧平衡點(diǎn)費(fèi)用比1.房地產(chǎn)投資決策毛租金乘數(shù)（相當(dāng)于“投資回收期”）收購(gòu)價(jià)除以毛租金此比率越低越好一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選1.房地產(chǎn)投資決策貸款價(jià)值比 抵押貸款額（Loan）/收購(gòu)價(jià)（Value）估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)隨LTV的升高而升高行業(yè)內(nèi)典型的LTV控制在75%以下債務(wù)覆蓋率（DCR） 凈營(yíng)運(yùn)收入/債務(wù)還本付息必須超過(guò)1.0才有能力償還抵押貸款大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約1.1或1.31.房地產(chǎn)投資決策盈虧平衡點(diǎn) （運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+抵押付款）/估計(jì)毛租金建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開(kāi)支和融資償還必須達(dá)到的入住率一般在65%至95%范圍內(nèi)費(fèi)用比 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/實(shí)際的總收入用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨(dú)本身并無(wú)太大的用途應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)使有關(guān)費(fèi)用如能源成本得到控制避免浪費(fèi)1.房地產(chǎn)投資決策單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標(biāo)準(zhǔn)稅前股本回報(bào)率稅后股本回報(bào)率資產(chǎn)回報(bào)或者期初資本還原率1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策稅前股股本回回報(bào)率率稅前現(xiàn)現(xiàn)金流流量/股本投投資額額往往用用一測(cè)測(cè)度初初始贏贏利水水平此比率率越高高越好好通常第第一年年稅前前股本本回報(bào)報(bào)率一一般在在4-10%的范圍圍內(nèi)稅后股股本回回報(bào)稅后現(xiàn)現(xiàn)金流流/股本投投資額額類(lèi)似于于稅前前股本本回報(bào)報(bào)率加上考考慮到到投資資房地地產(chǎn)常?？杀鼙芏惖牡暮锰幪幠艹５诘谝荒昴甏笾轮略?-12%范圍內(nèi)內(nèi)1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策資產(chǎn)回回報(bào)率率凈營(yíng)運(yùn)運(yùn)收入入/收購(gòu)價(jià)價(jià)或者者市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值又稱(chēng)資資本還還原率率，反反映總總體回回報(bào)水水平一項(xiàng)物物業(yè)可可以承承受多多大的的債務(wù)務(wù)；此此比率率越高高，表表示可可支持持的倆倆務(wù)就就越多多通常資資本還還原率率大致致在8-12%范圍內(nèi)內(nèi)1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策多期間間或者者動(dòng)態(tài)態(tài)回報(bào)報(bào)量度度凈現(xiàn)值值（NPV）內(nèi)部回回報(bào)率率（IRR）1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策轉(zhuǎn)售價(jià)價(jià)格計(jì)計(jì)算預(yù)定年年的凈凈運(yùn)營(yíng)營(yíng)收/R這里R表示物物業(yè)的的期末末資本本還原原率記住從從期待待的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)價(jià)格中中扣除除合理理的交交易成成本并須考考慮到到稅收收的影影響1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策凈現(xiàn)值值（NPV）的計(jì)計(jì)算預(yù)測(cè)未未來(lái)的的現(xiàn)金金流以要求求的回回報(bào)率率把未未來(lái)的的現(xiàn)金金流折折成現(xiàn)現(xiàn)值：：現(xiàn)值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t決策的的基本本原則則是選擇NPV（=CF0+V0）最大大的方方案，，即NPV最大化化永遠(yuǎn)不不要選選擇NPV小于0的方案案要求的的回報(bào)報(bào)率=底限回回報(bào)率率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回報(bào)報(bào)+風(fēng)險(xiǎn)回回報(bào)正常的的投資資收益益（即即預(yù)期期回報(bào)報(bào)）中中已考考慮了了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度的影影響，，如果果NPV>0，r就會(huì)超超出正正常收收益1.房地產(chǎn)產(chǎn)投資資決策策內(nèi)部回回報(bào)率率（IRR）的計(jì)計(jì)算NPV=0，或：：股本本CF0=未來(lái)現(xiàn)現(xiàn)金流流貼現(xiàn)現(xiàn)V0=CF1/(1+irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+預(yù)定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售CFt)/(1+irr)t可使用用稅前前或者者稅后后現(xiàn)金金流分分別計(jì)計(jì)算稅稅前或或者稅稅后內(nèi)內(nèi)部回回報(bào)率率測(cè)量預(yù)定定投資期期總體回回報(bào)最常常使用的的方法，，常與投投資者要要求的回回報(bào)率相相比較通常IRR大到在12%至15%的范圍內(nèi)內(nèi)，對(duì)于于新的或或投機(jī)性性的投資資可超過(guò)過(guò)20%以上1.房地產(chǎn)投投資決策策房地產(chǎn)投投資與現(xiàn)現(xiàn)代投資資組合理理論及資資產(chǎn)定價(jià)價(jià)模型投資組合合回報(bào)是是各資產(chǎn)產(chǎn)回報(bào)的的加權(quán)平平均（線(xiàn)線(xiàn)性代數(shù)數(shù)）；而而投資組組合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并非各各資產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的回回權(quán)平均均房地產(chǎn)投投資信托托（REIT）公司，，通常在在市場(chǎng)上上公開(kāi)地地買(mǎi)賣(mài)，，是為股股東賺取取利潤(rùn)為為目的的的擁有和和經(jīng)營(yíng)包包括房地地產(chǎn)和（（或）抵抵押貸款款的投資資組合。。抵押貸款款支持證證券（MBS）是由許許多抵押押貸款的的組合作作保而發(fā)發(fā)行的一一種債券券或其它它的債務(wù)務(wù)投資形形式。資本資產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)模模型（CAPM）資產(chǎn)要求求期待回回報(bào)等于于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回報(bào)加加在市場(chǎng)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回報(bào)乘乘以此資資產(chǎn)的貝貝他系數(shù)數(shù)；E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)1.房地產(chǎn)投投資決策策期權(quán)價(jià)值值理論與與房地產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的一些重重要期權(quán)權(quán)土地開(kāi)發(fā)發(fā)期權(quán)（（土地價(jià)價(jià)值與最最佳發(fā)展展時(shí)機(jī)買(mǎi)買(mǎi)入期權(quán)權(quán)模型））土地買(mǎi)入入期權(quán)抵押貸款款提前償償付期權(quán)權(quán)無(wú)追索權(quán)權(quán)抵押貸貸款違約約期權(quán)租約期權(quán)權(quán)，等等等1.房地產(chǎn)投投資決策策投資案例例分析示示例投資可行行性研究究開(kāi)發(fā)可行行性研究究建設(shè)項(xiàng)目目2.房地產(chǎn)融融資決策策資金來(lái)源源傳統(tǒng)渠道道：自有有資金，，合作，，銀行貸貸款，施施工單位位墊資，，預(yù)售我國(guó)長(zhǎng)期期以來(lái)，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商的融資資渠道單單一，主主要依靠靠銀行貸貸款融資資。目前我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)有有3萬(wàn)多家，，但是以以單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)公司為為主，規(guī)規(guī)模小且且缺乏持持續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)能力，，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率大大多在70%以上，自自有資金金所占的的比重相相當(dāng)小，，主要依依靠銀行行貸款和和項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售回款款來(lái)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。除開(kāi)發(fā)商商直接銀銀行直接接貸款外外，在建建筑企業(yè)業(yè)墊資和和預(yù)售款款中都有有相當(dāng)多多的銀行行貸款。。所調(diào)查查，不省省北京開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)銀行信信貸資金金的依賴(lài)賴(lài)度竟達(dá)達(dá)到90%以上。2003年6月121號(hào)文件后后央行銀銀根緊縮縮使得一一半以上上的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)面臨資資金鏈斷斷裂之患患，甚至至面臨出出局的危危險(xiǎn)。2.房地產(chǎn)融融資決策策銀行貸款款121文件后，，盡管各各種不同同的房地地產(chǎn)融資資渠道都都有所增增強(qiáng)，比比如全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)信托的的數(shù)量增增長(zhǎng)很快快，但2003全年募集集的資金金不超過(guò)過(guò)100億元。而而當(dāng)年全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款增增加了近近2000億元。銀銀行信貸貸仍然是是中國(guó)現(xiàn)現(xiàn)在房產(chǎn)產(chǎn)界資金金主力。。銀行貸款款有著很很多優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：便捷捷，成本本相對(duì)較較低，財(cái)財(cái)務(wù)杠桿桿作用大大。同時(shí)時(shí)，房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)目目前被普普遍視為為銀行的的優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)。銀行貸款款現(xiàn)階段段從緊，，其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)程度和和開(kāi)發(fā)商商自有資資金的要要求，不不是大多多數(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)商短期期內(nèi)能夠夠達(dá)到的的。美國(guó)的房房地產(chǎn)金金融業(yè)很很發(fā)達(dá)，，融資種種類(lèi)多，，在房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)使用資資金總額額中銀行行貸款只只占15%左右，貸貸款總額額占銀行行資產(chǎn)的的比重不不到10%。而有些些東南亞亞國(guó)家以以及我國(guó)國(guó)的香港港特區(qū)，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的大部分分開(kāi)發(fā)資資金來(lái)自自銀行貸貸款，銀銀行資產(chǎn)產(chǎn)中房地地產(chǎn)信貸貸占了40%~50%。在國(guó)際商商業(yè)銀行行領(lǐng)域有有兩個(gè)所所謂“三三七開(kāi)””的慣例例，一個(gè)個(gè)是給房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)貸款占占全部貸貸款余額額的30%，其余行行業(yè)占70%；二是發(fā)發(fā)放給開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)性貸貸款占給給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貸款款總余額額的30%，住房抵抵押貸款款及其他他業(yè)務(wù)占占70%。2.房地產(chǎn)融融資決策策上市集資資有的認(rèn)為為國(guó)內(nèi)房房地產(chǎn)企企業(yè)不適適合上市市，因?yàn)闉闆](méi)有長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定定的收租租型物業(yè)業(yè)，也就就沒(méi)有穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流?！，F(xiàn)在國(guó)國(guó)內(nèi)大多多數(shù)的房房產(chǎn)企業(yè)業(yè)，資本本規(guī)模都都比較小小，根本本沒(méi)有能能力像海海外房地地產(chǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)那樣去去大量收收購(gòu)并持持有收租租物業(yè)，，所在在在資本規(guī)規(guī)模較小小的情況況下，要要想快速速增長(zhǎng)，，必須要要快速周周轉(zhuǎn)。國(guó)國(guó)際上很很多大的的地產(chǎn)公公司在他他們發(fā)展展初期，，也是像像中國(guó)目目前的房房地產(chǎn)企企業(yè)一樣樣。發(fā)展展到一定定規(guī)模之之后，為為了保持持公司的的平衡，，增加資資產(chǎn)的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力，才才選擇做做一部分分收租物物業(yè)。上海復(fù)地地成功地地于2004年2月在香港港上市，，某一程程度的說(shuō)說(shuō)明了投投資者已已經(jīng)突破破了這一一種心理理障礙。。今年國(guó)國(guó)際投資資者接受受了上海海復(fù)地的的快速周周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)務(wù)模式，，以這樣樣一個(gè)模模式，公公司可以以保持一一個(gè)持續(xù)續(xù)的增長(zhǎng)長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)與國(guó)國(guó)外上市市比較：：國(guó)內(nèi)上市市主要的的困難在在于政策策變化，，房地產(chǎn)產(chǎn)公司對(duì)對(duì)資本市市場(chǎng)的準(zhǔn)準(zhǔn)入是幾幾經(jīng)周折折。有些些房地產(chǎn)產(chǎn)公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而采取取“借殼殼上市””的方式式，而這這些借殼殼上市的的公司，，較難獲獲得再融融資。海外上市市方面，，以香港港聯(lián)交所所的規(guī)定定，三年年業(yè)績(jī)規(guī)規(guī)定的扣扣除非主主管業(yè)務(wù)務(wù)后的凈凈利潤(rùn)絕絕對(duì)數(shù)，，前兩年年累計(jì)不不少于3000萬(wàn)港元，，最近一一年不少少于2000萬(wàn)元。與與國(guó)內(nèi)上上市相比比，雖然然在海外外IPO的成本較較A股上市要要高，但但再融資資成本低低，靈活活性強(qiáng)，，這是吸吸引很多多中資公公司到海海外上市市的重要要原因之之一。選擇國(guó)內(nèi)內(nèi)或者海海外，最最終還是是看企業(yè)業(yè)自身的的發(fā)展需需要，如如果是志志存高遠(yuǎn)遠(yuǎn)的企業(yè)業(yè)，想引引入新的的股東和和現(xiàn)代企企業(yè)制度度，應(yīng)該該將海外外上市作作為首選選，因?yàn)闉榭梢越杞柚Ｍ馔馔顿Y者者的監(jiān)管管與規(guī)模模推進(jìn)企企業(yè)自身身的規(guī)模模、透明明，提高高經(jīng)營(yíng)管管理水平平，如果果是為了了圈錢(qián)，，上海A股市場(chǎng)的的市盈率率高于香香港股市市。2.房地產(chǎn)融融資決策策上市集資資買(mǎi)殼上市市與IPO的比較上市后的的再融資資：配股股，可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)債就目前的的市場(chǎng)情情況而言言，資本本市場(chǎng)也也并不過(guò)過(guò)于看好好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目本身具具體的投投資回收收期長(zhǎng)，，現(xiàn)金流流不均勻勻，業(yè)務(wù)務(wù)變化大大等特征征，在股股市上往往往表現(xiàn)現(xiàn)為劣勢(shì)勢(shì)。新的的公司上上市規(guī)則則似乎放放寬了上上市限制制，但券券商等中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)將承擔(dān)擔(dān)完全責(zé)責(zé)任，極極大限制制了暗箱箱操作。。在新規(guī)規(guī)則面前前，真正正有實(shí)力力、守規(guī)規(guī)矩的開(kāi)開(kāi)發(fā)商可可以順利利上市，，而在目目前開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)量量過(guò)多、、食用水水平普遍遍低下的的情況下下，欲通通過(guò)大規(guī)規(guī)模上市市解決行行業(yè)性的的獎(jiǎng)金短短缺，似似乎并不不現(xiàn)實(shí)。。2.房地產(chǎn)融融資決策策信托信托以其其極強(qiáng)的的適應(yīng)及及其中介介功能，，受到了了各方面面的重視視。到目目前為止止用于房房地產(chǎn)投投資的信信托計(jì)劃劃可歸納納為下列列四種方方式：債債權(quán)、股股權(quán)、準(zhǔn)準(zhǔn)REIT、財(cái)產(chǎn)信信托。信托計(jì)劃劃風(fēng)險(xiǎn)中外比較較就集合信信托資金金產(chǎn)品來(lái)來(lái)說(shuō)，委委托人在在購(gòu)買(mǎi)資資金信托托產(chǎn)品之之后，取取得信托托受益權(quán)權(quán)，但喪喪失了對(duì)對(duì)資金的的控制權(quán)權(quán)，其收收益完全全有賴(lài)于于信托公公司的投投資操作作，如不不考慮投投資者對(duì)對(duì)信托公公司的依依賴(lài)程度度，投資資者的利利益一定定程度上上將有賴(lài)賴(lài)于信托托公司的的信息披披露。2.房地產(chǎn)融融資決策策基金（案案例分析析）現(xiàn)在國(guó)內(nèi)內(nèi)多數(shù)基基金公司司是依據(jù)據(jù)《公司法》采用投資資公司模模式運(yùn)作作的，而而不是以以基金形形式運(yùn)作作的。采采用公司司、信托托制的房房地產(chǎn)基基金，將將采用私私募形式式，因受受《公司法》和《信托法》的限制，，其投資資者數(shù)量量分別不不超過(guò)50人和200份。國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)基金金按資金金類(lèi)型分分類(lèi)投資方式式國(guó)外房地地產(chǎn)基金金中國(guó)成立立房地產(chǎn)產(chǎn)信托基基金的障障礙2.房地產(chǎn)融融資決策策債券可轉(zhuǎn)債：：優(yōu)勢(shì)，，風(fēng)險(xiǎn)控控制目前還不不會(huì)有很很多房地地產(chǎn)上市市公司支支發(fā)行可可轉(zhuǎn)債，，主要是是因?yàn)樗鼈兊馁Y資產(chǎn)負(fù)債債率普遍遍偏高。。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主主體要求嚴(yán)格格，只有國(guó)有有獨(dú)資公司、、上市公司、、兩上個(gè)國(guó)有有投資主體設(shè)設(shè)立的有限責(zé)責(zé)任公司才有有發(fā)行資格，，并且對(duì)企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率率、資本金以以及但保等都都有嚴(yán)格限制制，加之我國(guó)國(guó)倆券市場(chǎng)相相對(duì)規(guī)模較小小，交投清淡淡，發(fā)行和持持有的風(fēng)險(xiǎn)均均較大。長(zhǎng)期期債券還面臨臨較大的利率率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺缺避險(xiǎn)金融工工具。這些都都限制了大多多數(shù)房地產(chǎn)企企業(yè)利用發(fā)行行債券這一融融資渠道。3.房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)評(píng)估方法常見(jiàn)評(píng)估方法法成本法比較法收益法（還原原法）剩余法實(shí)際應(yīng)用4.房地產(chǎn)投資主主要投資形式式和策略主要考慮因素素：項(xiàng)目，有關(guān)各各方，投資環(huán)環(huán)境，投資過(guò)過(guò)程主要投資形式式：土地，開(kāi)發(fā)，，運(yùn)營(yíng)物業(yè)投資策略5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管管理從投資量來(lái)說(shuō)說(shuō)，以美國(guó)90年代的投資價(jià)價(jià)值為例主要要有四類(lèi)資產(chǎn)產(chǎn)形式：現(xiàn)金、股票、、債券、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)ReturnTbillsMuniMBSBondsREStocksRish5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管管理每一類(lèi)資產(chǎn)都都有其各自不不同的特點(diǎn)，，包括不同的的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)點(diǎn)。此外，這這四類(lèi)資產(chǎn)的的投資表現(xiàn)通通常沒(méi)有太密密切的相關(guān)度度，因此能夠夠提供投資者者通過(guò)分散投投資降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。價(jià)格“有漲有有落”或者““周期性”的的活動(dòng)模式是是典型的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)運(yùn)行模式式，但與股票票和債券相比比，往往更表表現(xiàn)為長(zhǎng)期的的、大范圍的的上下波動(dòng)，，反映不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)普遍的的低效性和泡泡沫性。5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管管理風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型市場(chǎng)、融資、、變現(xiàn)、管理理、利率、法法律、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的量化風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管管理房地產(chǎn)市場(chǎng)、、資本市場(chǎng)和和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)行業(yè)的互動(dòng)動(dòng)關(guān)系5.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析有關(guān)因因素（社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、法制環(huán)環(huán)境、市場(chǎng)狀狀況、技術(shù)條條件）土地（地理