(完整版)物業(yè)服務(wù)方案(范本)

小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項(xiàng)目概況２二、物業(yè)管理內(nèi)容３三、物業(yè)管理模式９四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度１１五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算１８六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施２５七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)３８一、項(xiàng)目概況1.地理位置shjz2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值Hm213.231.Hm29.87Hm26.89Hm21.31Hm21.24Hm20.422.Hm23.3612924134戶均人數(shù)人/總建筑面積萬(wàn)m219.11m216.23①住宅建筑面積萬(wàn)m214.87②公建面積萬(wàn)m21.46m22.88項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值①大賣(mài)場(chǎng)面積萬(wàn)m21.17②擴(kuò)建面積（三層）萬(wàn)m20.96③公建面積萬(wàn)m20.753.m21.257.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5住宅建筑配套密度（凈）套/hm2184.0住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2/hm21.496住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/hm22.144容積率萬(wàn)m2/hm21.64停車(chē)率%50.0地面停車(chē)率%8.7住宅建筑凈密度%28.5建筑密度%25.6綠地率%40.2二、物業(yè)管理內(nèi)容（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動(dòng)性B、工作的多樣性重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。基本完好。智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。jt現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理jt衛(wèi)生管理環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)、基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。綠化管理區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。5、車(chē)輛交通管理（確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理住戶裝修管理jt搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務(wù)即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層生活環(huán)境。9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)jt三、物業(yè)管理模式j(luò)t管理人員達(dá)到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。1、管理方法嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。提供共管式服務(wù)。嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。2、運(yùn)作程序可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。3、實(shí)施措施治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。合理調(diào)度、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專(zhuān)業(yè)化管理。在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)4、管理手段啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作工作方式有談心、座談等。執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度1、服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖2、公共管理制度停車(chē)場(chǎng)管理須知A、區(qū)停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜。C、請(qǐng)您不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。D、請(qǐng)您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請(qǐng)您不要在樓梯間放置車(chē)輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。寵物管理須知A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。綠化管理須知A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護(hù)措施。C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；整或給予處分的意見(jiàn)；關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；G.經(jīng)理助理崗位職責(zé)A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)；C.負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類(lèi)考核；向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；99%；熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)；C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；E提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；保安部主管崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車(chē)輛的管理工作；E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理；H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪?，杜絕惡性事故的發(fā)生。工程維修部主管職責(zé)AB、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；DE、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤；H、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；3．6、服務(wù)中心主管職責(zé)A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等；C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理；D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求t（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)表人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號(hào)項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/6650.001經(jīng)理12000.002000.002經(jīng)理助理11500.001500.003財(cái)務(wù)員1800.00800.004維修主管11000.001000.0051800.00800.0061550.00550.00二普通員工14/9400.0012800.001600.0029600.005400.003綠化員1500.00500.0042450.00900.0020/16050.00費(fèi)用測(cè)算管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(02)工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)測(cè)算結(jié)果（元/月16050.00/2407.50注15%測(cè)算667.00注(2)四合計(jì)19124.50/注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均400元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?0×400元/人/年÷12月=667(元/月)2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)800/M230%2540%提取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。公共設(shè)施、設(shè)備所用電為A（19：007：001220060瓦計(jì)算。則：每日所用電費(fèi)為：（60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月）×0.60元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)×0.60元/千瓦/小時(shí)=2592.00元/月B、智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行等綜合：1000.00元C、共計(jì)為：3592.00元電梯運(yùn)行電費(fèi)為:15元計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：10部×15元/天×30天=150元/天×30天=4500元/月維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每部每月按50元計(jì)算則為：10部×50元/月=500元/月3.4水泵運(yùn)行費(fèi)：10部×5元/天×30天=50元/天×30天=1500元/月3、綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表（03）綠化管理測(cè)算表（03）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）備注1綠化工具費(fèi)1000元/年84.002勞保用品費(fèi)500元/年42.003綠化用水費(fèi)400.00/4農(nóng)藥化肥費(fèi)200.005景觀再造費(fèi)0.10元/M2.年200.006合計(jì)/926.004、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月.M2）1300/.75.002300/.75.003化糞池清掏費(fèi)(注1)//4垃圾外運(yùn)費(fèi)1000.005環(huán)境消殺/100.00/6合計(jì)/1250.00注(1):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用。5、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表（05）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)金額（元/月）測(cè)算結(jié)果（元/月M2）1裝備費(fèi)300元/人.年250．00人身保險(xiǎn)費(fèi)（暫不計(jì)）//房租費(fèi)（暫不計(jì)）//4聯(lián)建、治安費(fèi)100元/人.月1000.005合計(jì)/1250.006（3萬(wàn)元月辦公費(fèi)=30000÷12=2500元/月7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：105月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100000÷（12×5年）=1667元/月8、法定稅費(fèi)：5.75%多層稅費(fèi)=（30309.5）×5.57%=1688元/月小高層稅費(fèi)=（36809.5）×5.57%=2050元/月9、利潤(rùn)：利潤(rùn)取10%，則多層利潤(rùn)=（30309.5）×10%=3031元/月小高層利潤(rùn)=（36809.5）×10%=3681元/月10、管理成本匯總表見(jiàn)（06）管理成本匯總表（06）序號(hào)項(xiàng)目金額（元/月）金額（元/月.平方米）備注一管理成本1工資福利費(fèi)19124.50210092.003592.005000.001500.003926.004清潔衛(wèi)生費(fèi)1250.0051250.0062500.0071667.008法定稅費(fèi)1688.009利潤(rùn)多層住宅3031.0010合計(jì)35028.50.4423多層：79193M242540.50.9640小高層：44127M2六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施jt一、基本服務(wù)：1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；3、管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；975二、公共服務(wù)（一）安全管理1024小時(shí)執(zhí)勤；1124小時(shí)監(jiān)控；12、別墅區(qū)設(shè)立專(zhuān)職保安員；13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（二）環(huán)境管理17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運(yùn)一次；18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；22、定期清除綠地雜草、雜物；23、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害（三）房屋管理24定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；25部門(mén)；26各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶有明顯標(biāo)志。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；8、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外；（四）設(shè)施、設(shè)備管理9、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；32、載人電梯早6點(diǎn)至晚上12點(diǎn)正常運(yùn)行；33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；34、路燈、樓道燈完好率不低于80％35種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；三、便民服務(wù)物業(yè)公司提供的無(wú)償服務(wù)（共計(jì)24項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)1代請(qǐng)裝修、裝飾公司代請(qǐng)家教、介紹保姆代租售房屋、代租汽車(chē)發(fā)布?xì)庀笮畔?、?guó)內(nèi)外新聞信息組織各種展銷(xiāo)活動(dòng)無(wú)償配備醫(yī)藥急救箱代訂中、西餐代訂牛奶商務(wù)活動(dòng)9代購(gòu)車(chē)船、飛機(jī)票代訂報(bào)刊、雜志代辦旅游手續(xù)電話留言服務(wù)代訂酒店、客房禮儀服務(wù)14代購(gòu)代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文化娛樂(lè)服務(wù)16提供圖書(shū)、音像制品交流開(kāi)設(shè)棋、牌活動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)組織健身舞晨練隊(duì)開(kāi)展球類(lèi)、健身培訓(xùn)開(kāi)展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競(jìng)賽交流會(huì)老年服務(wù)22建立老年活動(dòng)組織，開(kāi)辦老年課堂組織老年聯(lián)誼活動(dòng)組織健康義診活動(dòng)物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計(jì)62項(xiàng)）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容價(jià)格待定瓷磚改造鋪貼普通地磚洗手盆安裝坐便器安裝安裝抽油煙機(jī)安裝分體式空調(diào)安裝熱水器安裝吊燈安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備家用電器檢查、小修換門(mén)鎖（材料自備）更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座空調(diào)加氟利昂配鑰匙、修鎖查線、換線自行車(chē)、摩托車(chē)小修鐘表維修更換燈泡、燈管更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器木門(mén)窗維修清洗抽油煙機(jī)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)安裝音響與家用電器安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜（不含材料）修理更換水閥門(mén)、各類(lèi)軟管（不含材料）修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）疏通下水管道修理窗簾、拉窗等（不含材料）修理家具配件內(nèi)墻修理粉刷配木門(mén)窗玻璃家政服務(wù)32室內(nèi)整體保潔木地板打蠟看護(hù)病人上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另記）接送小孩上學(xué)家庭綠化盆景造型剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)中、西餐代購(gòu)、代售二手電腦家私家政培訓(xùn)清潔地毯、沙發(fā)小學(xué)生