知識(shí)管理部招商簡(jiǎn)筑項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)銷(xiāo)售執(zhí)行

招商地產(chǎn)漳州開(kāi)發(fā)區(qū)

招商·簡(jiǎn)筑項(xiàng)目結(jié)案總結(jié)世聯(lián)顧問(wèn)業(yè)務(wù)中心知識(shí)管理部項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程回顧5.10整體推售5.185.256.016.086.156.226.297.10活動(dòng)推廣宣傳推廣一口價(jià)+特價(jià)房團(tuán)購(gòu)+現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)+老帶新賑災(zāi)義賣(mài)活動(dòng)義賣(mài)后續(xù)活動(dòng)六一手繪T恤衫臨定方案碼頭VIP室啟用房車(chē)聯(lián)展配合義賣(mài)媒體報(bào)道樓體及售樓處戶(hù)外廣告推廣銷(xiāo)售情況3套2套3套2套2套3套2入市背景目標(biāo)回顧策略驗(yàn)證銷(xiāo)售分析經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目概況市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)分析3項(xiàng)目概況區(qū)位解讀一項(xiàng)目規(guī)劃二戶(hù)型特征三4區(qū)域愿景：打造廈門(mén)灣南岸，一個(gè)美麗的港口城區(qū)招商局漳州開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積為72.8平方公里,規(guī)劃建設(shè)用地55平方公里；分為臨港工業(yè)區(qū)、行政科教商住區(qū)、高校科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重工業(yè)區(qū)等四個(gè)功能區(qū)。區(qū)域規(guī)劃：高品位規(guī)劃，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及高端消費(fèi)群應(yīng)構(gòu)成主要消費(fèi)驅(qū)動(dòng)區(qū)域規(guī)模（平方公里）產(chǎn)業(yè)人員①12.23港口運(yùn)輸、集裝箱倉(cāng)儲(chǔ)和臨港工業(yè)港口產(chǎn)業(yè)人員②12.60高等教育、休閉體育、行政服務(wù)和文化娛樂(lè)教職工、公務(wù)員、醫(yī)生、休閑度假、服務(wù)人員③4.3發(fā)展商住和高科技產(chǎn)業(yè)高科技從業(yè)人員④6.21工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)儲(chǔ)和港口，旅游接待設(shè)施度假族、港口從業(yè)人員①②④③區(qū)域發(fā)展(一）：發(fā)展速度過(guò)慢，與深圳蛇口形成明顯對(duì)比1979年1981年1983年1984年1986年1988年1989年1992年創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)蛇口模式全國(guó)推廣法國(guó)萬(wàn)噸級(jí)游輪抵達(dá)蛇口鄧小平視察，題詞海上世界建成兩萬(wàn)立方重油庫(kù)，兩萬(wàn)五千噸級(jí)泊位碼頭，占地五萬(wàn)㎡的工業(yè)區(qū)石化石油庫(kù)，蛇口工業(yè)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)之一蛇口風(fēng)波大討論建成一座現(xiàn)代化、擁有二個(gè)五萬(wàn)級(jí)泊位、占地二十萬(wàn)、年吞吐量五十萬(wàn)集裝箱碼頭，開(kāi)創(chuàng)蛇口以至深圳集裝箱運(yùn)輸先河改造成高度現(xiàn)代化商貿(mào)、金融、辦公、會(huì)展、旅游娛樂(lè)、高級(jí)住宅和便捷交通系統(tǒng)的多功能中心區(qū)……蛇口工業(yè)區(qū)面積約18.36平方公里，總?cè)丝?1.2萬(wàn)，其中常住人口3.9萬(wàn)。1992年1996年……2008年6月15日,位于深圳灣蛇口東填海區(qū)的關(guān)內(nèi)最大別墅群落卓越維港開(kāi)盤(pán)。首批50多個(gè)單位,當(dāng)日即售出近9成,成交均價(jià)超過(guò)5.5萬(wàn)元/㎡。漳州開(kāi)發(fā)區(qū)面積約55平方公里，目前總?cè)丝诩s2-3萬(wàn)。南太武高爾夫建成2003年廈門(mén)大學(xué)漳州校區(qū)進(jìn)駐擁有萬(wàn)噸至5萬(wàn)噸級(jí)集裝箱和多用途泊位7個(gè)，年吞吐能力達(dá)到600萬(wàn)噸以上。建成了與之相配套的6.1萬(wàn)平方米的集裝箱堆場(chǎng)以及倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。13年深圳蛇口崛起歷程16年漳州開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展歷程2004年開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)16年至今，市場(chǎng)上還未推出別墅產(chǎn)品，房地產(chǎn)售價(jià)仍停滯在5000元/㎡左右，漲幅較小。區(qū)域發(fā)展(二）：發(fā)展速度過(guò)慢，客戶(hù)感知非常有限，側(cè)面影響對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展信心區(qū)域工作人員語(yǔ)錄——招商局員工“我在漳州開(kāi)發(fā)區(qū)工作了八年了，感覺(jué)不到什么變化，也許你們幾年來(lái)一次的會(huì)感受到她的變化。以前在深圳蛇口，幾乎是天天看著她的變化的，真的是差很多?！变N(xiāo)售人員語(yǔ)錄“這幾年變化是有的，但是變化不大，最近這幾年人還是比較少。很多人可能還不知道我們這里。”客戶(hù)語(yǔ)錄——上門(mén)誠(chéng)意客戶(hù)“我去年來(lái)過(guò)了，跟現(xiàn)在好像差不多?，F(xiàn)在住的話還是很不方便，晚上什么都沒(méi)有，包括超市、休閑娛樂(lè)的地方，都要去廈門(mén)?！睆B門(mén)大學(xué)教師語(yǔ)錄“區(qū)域發(fā)展的太慢了，而且現(xiàn)在老師、學(xué)生來(lái)回畢竟不方便，學(xué)校已經(jīng)決定將本科一、二級(jí)轉(zhuǎn)移到新的校區(qū)，只留嘉庚學(xué)院在漳州校區(qū)?！薄拔?5年買(mǎi)的店面，現(xiàn)在還空在那里，消費(fèi)力太有限了，沒(méi)有當(dāng)初想象的那么好。”“我05年買(mǎi)的公寓，如果有人想要，打算轉(zhuǎn)手出去，近期一兩年內(nèi)應(yīng)該是沒(méi)有什么大空間了?！薄皬B大商業(yè)街”投資客戶(hù)語(yǔ)錄區(qū)域發(fā)展過(guò)于緩慢，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)投資客戶(hù)信心區(qū)域研究小結(jié)區(qū)域規(guī)劃愿景美好，規(guī)劃起點(diǎn)較高區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展較緩慢，影響到房地產(chǎn)投資客戶(hù)信心區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目概況區(qū)位解讀一項(xiàng)目規(guī)劃二戶(hù)型特征三10南太太武武高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)---球場(chǎng)場(chǎng)總總面面積積120萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，球球洞洞數(shù)數(shù)18洞洞，，球球道道總總長(zhǎng)長(zhǎng)度度7324碼碼，，于于1996年年建建成成啟啟用用。。漳州港華商酒店招商局招商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心招商簡(jiǎn)筑項(xiàng)目步行時(shí)間十分鐘南太武山廈大漳州校區(qū)南太武高爾夫球場(chǎng)加走湖紅山公園廈門(mén)門(mén)大大學(xué)學(xué)漳漳州州校校區(qū)區(qū)---漳州州校校區(qū)區(qū)依依山山傍傍海海，，占占地地2568畝畝，，目目前前在在校校人人員員3萬(wàn)萬(wàn)余余人人。。項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位：：交交通通距距離離近近，，配配套套屬屬開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)較較成成熟熟地地段段，，但但區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展較較早早，，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力力有有限限區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)位位不不足足位于于漳漳州州開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)已已建建成成的的““臨臨港港工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)””，，區(qū)區(qū)域域配配套套基基本本完完善善；；距離離港港口口僅僅10分分鐘鐘步步行行時(shí)時(shí)間間，，出出入入較較方方便便；；距離離廈廈門(mén)門(mén)大大學(xué)學(xué)漳漳州州校校區(qū)區(qū)及及南南太太武武高高爾爾夫夫距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，對(duì)對(duì)投投資資客客戶(hù)戶(hù)吸吸引引力力有有限限；；區(qū)域域購(gòu)購(gòu)房房客客戶(hù)戶(hù)有有限限，，所所有有企企業(yè)業(yè)員員工工幾幾乎乎都都已已購(gòu)購(gòu)房房11項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)：：總用地面面積：23479.50㎡；；總建筑面面積：38932.21㎡；；總套數(shù)：：273套；容積率：：1.47（多多層，南南北通透透）；綠化率：：31.5%；；可采光地地下車(chē)位位：136個(gè)項(xiàng)目交房房時(shí)間：：2008年6月項(xiàng)目規(guī)劃劃：13棟多層層簡(jiǎn)約建建筑，產(chǎn)產(chǎn)品外立立面及景景觀屬區(qū)區(qū)域中等等水平項(xiàng)目總平平圖項(xiàng)目外立立面景觀規(guī)劃劃：過(guò)于于平淡，，無(wú)亮點(diǎn)點(diǎn)一樓花園園：視覺(jué)覺(jué)沖擊力力不強(qiáng)12項(xiàng)目概況況區(qū)位解讀一項(xiàng)目規(guī)劃二戶(hù)型特征三13戶(hù)型特征征：方正正實(shí)用、、得房率率高，各各戶(hù)型面面積都較較大戶(hù)型特征征兩房三房四房復(fù)式面積區(qū)間80-90㎡100-123㎡110-160㎡150-210㎡項(xiàng)目戶(hù)型型面積區(qū)區(qū)間B戶(hù)型兩兩房86-87㎡E戶(hù)型三三房123㎡G戶(hù)型復(fù)復(fù)式213㎡戶(hù)型特征征：全部南北北朝向，，方正實(shí)實(shí)用無(wú)電梯，，得房率率高頂樓復(fù)式式結(jié)構(gòu)贈(zèng)贈(zèng)送面積積大14市場(chǎng)環(huán)境境宏觀市場(chǎng)一區(qū)域特征二15宏觀市場(chǎng)場(chǎng)（一））：受宏宏觀政策策影響，，廈門(mén)、、開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)投資資客戶(hù)一一夜之間間幾乎全全部消失失廈門(mén)島內(nèi)內(nèi)新政后后呈交量量萎縮嚴(yán)嚴(yán)重漳州開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)新政政后呈交交量萎縮縮嚴(yán)重開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目中中，07年9月月前開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目，，開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天銷(xiāo)售售率均在在60%以上；；區(qū)域內(nèi)客客戶(hù)主要要以投資資客戶(hù)為為主；新政后，，區(qū)域銷(xiāo)銷(xiāo)數(shù)量大大幅下降降，投資資客戶(hù)幾幾乎沒(méi)有有宏觀市場(chǎng)場(chǎng)16宏觀市場(chǎng)場(chǎng)（二））：大量量報(bào)紙廣廣告、旺旺場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)、價(jià)格格促銷(xiāo)推推出，樓樓市異常常熱鬧起價(jià)3000元元/㎡龍池項(xiàng)目目：幸福福苑宏觀市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)環(huán)境境宏觀市場(chǎng)一區(qū)域特征二18區(qū)域房市市量、價(jià)價(jià)：消化化量大幅幅下降，，但價(jià)格格有所攀攀升，表表現(xiàn)出一一定程度度的有價(jià)價(jià)無(wú)市區(qū)域特征征區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo):多數(shù)數(shù)項(xiàng)目在在廈門(mén)設(shè)設(shè)置售樓樓處，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣以活動(dòng)動(dòng)、戶(hù)外外廣告為為主，活活動(dòng)為輔輔南太武高高爾夫（（廈門(mén)分分設(shè)售樓樓處）：：周末免費(fèi)費(fèi)高爾夫夫現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)，旺旺場(chǎng)效果果好；現(xiàn)場(chǎng)臨定定：客戶(hù)戶(hù)如有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向向，可繳繳納1000元元預(yù)定房房號(hào)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客客戶(hù)逼定定效果好好；現(xiàn)場(chǎng)無(wú)樣樣板房，，在售產(chǎn)產(chǎn)品的南南面為民民宅，景景觀效果果很差，，戶(hù)型布布局不合合理；嘉園`億億景海岸岸（廈門(mén)門(mén)分設(shè)售售樓處））：以尾盤(pán)剩剩余戶(hù)型型不多為為促銷(xiāo)口口徑，主主要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)為廈大大及高爾爾夫景觀觀；現(xiàn)場(chǎng)也實(shí)實(shí)施1000元元臨定方方案；針對(duì)投資資客，專(zhuān)專(zhuān)門(mén)推出出分期付付款，首首次付款款10%，剩余余20%在08年10月前付付清即可可，對(duì)刺刺激投資資客戶(hù)效效果較好好；海悅：針對(duì)投資資客，推推出分期期付款，，首付款款最少5萬(wàn)，一一房3個(gè)個(gè)月后付付清首付付，兩房房半年后后付清首首付；對(duì)廈門(mén)的的年輕白白領(lǐng)投資資客較有有吸引力力；廣告攔截截效果較較好；123區(qū)域特征征20區(qū)域商業(yè)業(yè)：區(qū)域域配套不不足，導(dǎo)導(dǎo)致人氣氣不旺，，廈門(mén)島島內(nèi)消費(fèi)費(fèi)仍是主主流開(kāi)發(fā)區(qū)商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查：：廈大商業(yè)業(yè)街2005年年出售，，均價(jià)7000元/㎡㎡，面積積30-40㎡㎡；主要依托托廈門(mén)大大學(xué)漳州州校區(qū)教教職工約約3萬(wàn)余余人；現(xiàn)狀：80%店店面閑置置；本項(xiàng)目對(duì)對(duì)比：均價(jià)8115元元/㎡，，面積集集中在40-50㎡、70-80㎡之間間；主要依托托周邊港港區(qū)、企企事業(yè)工工作人員員，遠(yuǎn)小小于廈大大教職工工人數(shù)；；周邊現(xiàn)狀狀：以社社區(qū)店為為主，70%空空置（海海悅店面面由開(kāi)發(fā)發(fā)商集中中返租，，目前70%未未啟用；；客戶(hù)訪談?wù)劶o(jì)要廈大吳老老師：目目前開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)幾幾乎沒(méi)有有任何配配套的娛娛樂(lè)設(shè)施施，一到到周末，，學(xué)校就就空巢了了，都是是到島內(nèi)內(nèi)消費(fèi)；；廈門(mén)海事事局辦公公室林主主任：現(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)還是是沒(méi)有人人氣，晚晚上幾乎乎都沒(méi)有有幾家的的燈是亮亮的，配配套不足足，要住住還是要要住島內(nèi)內(nèi)比較方方便；區(qū)域特征征南太武··海?。海阂阅咸涓郀枲柗蚣皬B廈大漳州州校區(qū)為為主要發(fā)發(fā)力點(diǎn)，，景觀及及區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯南太武·海印位置位于漳州招商開(kāi)發(fā)區(qū)南太武高爾夫球場(chǎng)里總建面82143平米物業(yè)類(lèi)型小高層、別墅均價(jià)5300元銷(xiāo)售狀況開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售70%客戶(hù)結(jié)構(gòu)有非常多的外地客戶(hù)，主要是經(jīng)商的產(chǎn)品二房90-107，三房139-140，四房156營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作1、在廈門(mén)設(shè)售樓處2、五一免費(fèi)高爾夫體驗(yàn)活動(dòng)3、每平米優(yōu)惠100元，且一次性付款再折9.8景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)：處南南太武高高爾夫，，可觀景景觀海，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：鄰廈廈大漳州州校區(qū)，，具投資資價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：廈門(mén)門(mén)分設(shè)售售樓處，，周末、、節(jié)日免免費(fèi)看房房團(tuán)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)高爾爾夫體驗(yàn)驗(yàn)等。競(jìng)爭(zhēng)分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手價(jià)格點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析：本本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，，對(duì)手主主要優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于““景觀、、廈大””公攤兩房三房四房樓中樓面積總價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手14%90-108㎡45-75萬(wàn)140㎡69-70萬(wàn)156㎡78-88萬(wàn)//本項(xiàng)目11%90㎡商住共80萬(wàn)左右108-124㎡51-58萬(wàn)119㎡56萬(wàn)150-209㎡67-96萬(wàn)兩房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目面積積具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但但商住捆捆綁銷(xiāo)售售，導(dǎo)致致總價(jià)過(guò)過(guò)高；三房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目在功功能一樣樣的情況況下，總總價(jià)比對(duì)對(duì)手低10-20萬(wàn)；；四房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目在功功能一樣樣的情況況下，總總價(jià)比對(duì)對(duì)手低10-30萬(wàn)；；樓中樓對(duì)對(duì)比：對(duì)對(duì)手無(wú)此此產(chǎn)品，，同樣的的總價(jià)只只能購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)四房產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析析嘉元·億億景海岸岸：通過(guò)過(guò)景觀、、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)力力，配合合營(yíng)銷(xiāo)手手段，體體現(xiàn)項(xiàng)目目性?xún)r(jià)比比嘉元·億景海岸區(qū)位位于漳州開(kāi)發(fā)區(qū)南濱大道西側(cè)，南太武高爾夫球場(chǎng)大門(mén)對(duì)面總建面4.8萬(wàn)m2物業(yè)類(lèi)型小高層、別墅均價(jià)5300元銷(xiāo)售狀況公寓銷(xiāo)售90%客戶(hù)結(jié)構(gòu)有非常多的外地客戶(hù)，主要是經(jīng)商的產(chǎn)品一房38，二房87，三房125-130營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作對(duì)于尾盤(pán)推出特價(jià)房，每平方優(yōu)惠300-500元不等；首付10%，今年9月30日前補(bǔ)交20%景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)：可遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺南太太武高爾爾夫和海海景，后后有山景景，從某某種角度度上講，，景觀上上更勝一一籌營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：降首首付及特特價(jià)房并并行，且且總價(jià)低低，作為為投資品品，大大大加強(qiáng)了了性?xún)r(jià)比比優(yōu)勢(shì)，，效果佳佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：鄰廈廈大漳州州校區(qū)，，具投資資價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手價(jià)格點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分分析：價(jià)價(jià)格具有有優(yōu)勢(shì)，，對(duì)手主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在在于“景景觀、廈廈大”公攤單身公寓（公攤21%）兩房三房樓中樓總價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)面積總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手14%38-45㎡16-20萬(wàn)88㎡41-52萬(wàn)130㎡62-70萬(wàn)308㎡218萬(wàn)本項(xiàng)目11%//88㎡42萬(wàn)108-124㎡51-58萬(wàn)150-209㎡67-96萬(wàn)一房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)此此產(chǎn)品，，對(duì)手此此產(chǎn)品較較多，投投資價(jià)值值明顯；；兩房對(duì)比比：與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手面積、、總價(jià)一一樣；三房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目在功功能一樣樣的情況況下，總總價(jià)比對(duì)對(duì)手低10-30萬(wàn)；；四房對(duì)比比：本項(xiàng)項(xiàng)目的四四房與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的三房房總價(jià)相相差無(wú)幾幾；樓中樓對(duì)對(duì)比：對(duì)對(duì)手只有有2套樓樓中樓，，面積明明顯偏大大，總價(jià)價(jià)達(dá)220萬(wàn)；；競(jìng)爭(zhēng)分析析背景分析析小結(jié)1、項(xiàng)目目2、市場(chǎng)場(chǎng)3、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目以南太武武高爾夫夫及廈大大漳州校校區(qū)為主主要發(fā)力力點(diǎn)，景景觀及區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯本項(xiàng)目?jī)r(jià)格具有有優(yōu)勢(shì)，，對(duì)手主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在在于“景景觀、廈廈大”總價(jià)高成成為復(fù)式式主要銷(xiāo)銷(xiāo)售壓力力，大面面積及缺缺乏安全全感成為為一樓產(chǎn)產(chǎn)品主要要銷(xiāo)售原原因；臨招商大大道的產(chǎn)產(chǎn)品滯銷(xiāo)銷(xiāo)嚴(yán)重，，主要原原因?yàn)椴徊荒芡＼?chē)車(chē)，尺寸寸狹長(zhǎng)市場(chǎng)整體體表現(xiàn)出出一定程程度的有有價(jià)無(wú)市市廈門(mén)及開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)異異常活躍躍26住宅產(chǎn)品品主要以以三房、、復(fù)式為為主，樓樓層集中中在一樓樓、頂樓樓，總價(jià)價(jià)集中在在50-60萬(wàn)萬(wàn)剩余產(chǎn)品品戶(hù)型分分析剩余產(chǎn)品品樓層剩余產(chǎn)品品總價(jià)分分析戶(hù)型：三三房及復(fù)復(fù)式樓層：一一樓及頂頂樓總價(jià)：50-60萬(wàn)戶(hù)型：剩剩余戶(hù)型型以三房房及復(fù)式式為主，，其中三三房占53%，，復(fù)式占占30%。樓層：剩剩余產(chǎn)品品的樓層層以頂樓樓及一樓樓為主，，其中，，頂樓占占29%，一樓樓占45%?？們r(jià)：剩剩余產(chǎn)品品總價(jià)55-60萬(wàn)占占34%，50-55萬(wàn)占30%，，則50-60萬(wàn)總共共占了64%剩余住宅宅產(chǎn)品戶(hù)戶(hù)型以三三房及復(fù)復(fù)式為主主，主要要在一樓樓和頂層層，總價(jià)價(jià)50-60萬(wàn)萬(wàn)之間居居多。項(xiàng)目現(xiàn)狀狀共18套套，除兩兩套88㎡兩房房與商業(yè)業(yè)捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售外，，其余全全部都是是三房、、四房；；面積集中中在107-124㎡㎡，總價(jià)價(jià)集中在在53-63萬(wàn)萬(wàn)，大面積、、安全系系數(shù)低成成為主要要滯銷(xiāo)原原因滯銷(xiāo)分析析：總價(jià)價(jià)高成為為復(fù)式主主要銷(xiāo)售售壓力，，大面積積及缺乏乏安全感感成為一一樓產(chǎn)品品主要銷(xiāo)銷(xiāo)售原因因共8套，，面積集集中在150-210㎡，總總價(jià)集中中在75-105萬(wàn)之之間；大面積、、高總價(jià)價(jià)成為主主要滯銷(xiāo)銷(xiāo)原因頂樓復(fù)式式一樓張惠蘭——招商地產(chǎn)招商簡(jiǎn)筑銷(xiāo)售代表我們?nèi)ツ曩u(mài)的時(shí)候沒(méi)有什么銷(xiāo)控，所以客戶(hù)都把中間樓層的挑走了；復(fù)式的面積太大了，總價(jià)較高，很多客戶(hù)不需要這么大的，也買(mǎi)不起；一樓雖然有贈(zèng)送花園，但客戶(hù)覺(jué)得不安全，覺(jué)得別人很容易進(jìn)得去；項(xiàng)目現(xiàn)狀狀商業(yè)主力力面積為為40-50和和70-80之之間，總總價(jià)分布布比較分分散，主主要集中中在40-50萬(wàn)之間間，面積：40-50㎡及及70-82㎡㎡總價(jià)：40-50萬(wàn)項(xiàng)目整體體到訪客客戶(hù)分析析面積：剩剩余店面面面積主主要為40-50㎡㎡和70-82㎡，，總共占占了總體體面積的的65%總價(jià)：剩余余店面總價(jià)價(jià)主要集中中在25-60萬(wàn)之之間，占了了總體的66%左右右。店面主力面面積為40-45㎡㎡和70-80㎡㎡，總價(jià)價(jià)分布比較較分散，主主要集中在在40-50萬(wàn)之間間項(xiàng)目現(xiàn)狀滯銷(xiāo)分析：：臨招商大大道的產(chǎn)品品滯銷(xiāo)嚴(yán)重重，主要原原因?yàn)椴荒苣芡＼?chē)，尺尺寸狹長(zhǎng)招商大道安平路①②③①共16間間，已售12間，門(mén)門(mén)前可停車(chē)車(chē)，且安安平路以西西是其它小小區(qū)，商業(yè)業(yè)氛圍較好好②農(nóng)業(yè)銀行行已購(gòu)買(mǎi)③共25間間，已售5間，門(mén)前前不可停車(chē)車(chē)，成為主主要銷(xiāo)售阻阻力，且店店面進(jìn)深較較長(zhǎng)。進(jìn)深：開(kāi)間間〉3的有有5間；進(jìn)深：開(kāi)間間〉2的有有10間；；其余八間尺尺度較為適適宜剩余產(chǎn)品分分析項(xiàng)目現(xiàn)狀速度價(jià)格目標(biāo)一個(gè)月住宅宅消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)29套二個(gè)月商業(yè)業(yè)消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)22套意味著與整整個(gè)區(qū)域銷(xiāo)銷(xiāo)售水平基基本持平區(qū)域市場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目4月銷(xiāo)售量量為42套套現(xiàn)狀解讀目標(biāo)解讀不低于項(xiàng)目目之前售價(jià)價(jià)上浮2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，即項(xiàng)目均均價(jià)5031元/㎡4月份活動(dòng)動(dòng)均價(jià)僅4924元元/㎡，意意味著均佳佳較之前提提高100元/㎡左右剛性客戶(hù)對(duì)對(duì)價(jià)格非常常敏感，區(qū)區(qū)域中高總總價(jià)走量慢慢31速度目標(biāo)一個(gè)月住宅宅消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)29套二個(gè)月商業(yè)業(yè)消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)22套意味著與整整個(gè)區(qū)域銷(xiāo)銷(xiāo)售水平基基本持平區(qū)域市場(chǎng)4個(gè)項(xiàng)目4月銷(xiāo)售量量為42套套現(xiàn)狀解讀目標(biāo)下的問(wèn)問(wèn)題住宅——銷(xiāo)銷(xiāo)售亟待解解決，客戶(hù)戶(hù)上門(mén)成為為關(guān)鍵商業(yè)——銷(xiāo)銷(xiāo)售毫無(wú)起起色，區(qū)域域需求深挖挖成為重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)解讀32價(jià)格目標(biāo)不低于項(xiàng)目目之前售價(jià)價(jià)上浮2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，即項(xiàng)目均均價(jià)5031元/㎡㎡4月份活動(dòng)動(dòng)均價(jià)僅4924元元/㎡，意意味著均佳佳較之前提提高100元/㎡左左右剛性客戶(hù)對(duì)對(duì)價(jià)格非常常敏感，區(qū)區(qū)域中高總總價(jià)走量慢慢現(xiàn)狀解讀目標(biāo)下的問(wèn)問(wèn)題立即解決———如何統(tǒng)統(tǒng)一說(shuō)辭，，避免之前前誠(chéng)意客戶(hù)戶(hù)對(duì)價(jià)格的的提升過(guò)于于敏感；中期解決———如何通通過(guò)新的價(jià)價(jià)格策略來(lái)來(lái)刺激客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)解讀33完成情況速度價(jià)格目標(biāo)一個(gè)月住宅宅消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)29套二個(gè)月商業(yè)業(yè)消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)22套不低于項(xiàng)目目之前售價(jià)價(jià)上浮2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)完成兩個(gè)月銷(xiāo)售售15套，，其中住宅宅13套，，商業(yè)2套套（捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售），完完成任務(wù)30%全部產(chǎn)品價(jià)價(jià)格不低于于底價(jià)，且且部分戶(hù)型型有溢價(jià)34目標(biāo)完成情情況入市背景目標(biāo)回顧策略驗(yàn)證銷(xiāo)售分析經(jīng)驗(yàn)總結(jié)策略分類(lèi)執(zhí)行跟進(jìn)效果評(píng)估35不低于項(xiàng)目目之前售價(jià)價(jià)上浮2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，，即項(xiàng)目均均價(jià)5031元/㎡㎡目標(biāo)下問(wèn)題題回顧一個(gè)月住宅宅消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)29套二個(gè)月商業(yè)業(yè)消化完畢畢，總套數(shù)數(shù)22套價(jià)格速度36針對(duì)問(wèn)題解解決方案的的策略分類(lèi)類(lèi)形象策略展示策略蓄客策略調(diào)價(jià)策略推廣策略速度價(jià)格策略分類(lèi)老帶新+周周末活動(dòng)（（節(jié)日活動(dòng)動(dòng)）直郵、海報(bào)報(bào)、DM折折頁(yè)等小眾眾渠道推廣廣交房在即+優(yōu)惠促銷(xiāo)銷(xiāo)進(jìn)行中（（信息直接接、明確））項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整整改+沿街街商業(yè)包裝裝捆綁戶(hù)型特特價(jià)+大面面積戶(hù)型一一口價(jià)37策劃線執(zhí)行跟進(jìn)序號(hào)配合事項(xiàng)提交時(shí)間結(jié)案時(shí)進(jìn)展1依山海入伙方案08.05.09已實(shí)施2現(xiàn)場(chǎng)臨定方案08.05.13已實(shí)施，效果較好3下階段整改事項(xiàng)08.05.15樓體與售樓處噴繪已于6月3日懸掛，其他包裝事項(xiàng)未落實(shí)4賑災(zāi)活動(dòng)方案08.05.16已實(shí)施，具體見(jiàn)活動(dòng)評(píng)估表5營(yíng)銷(xiāo)總策略08.05.18價(jià)格方案自始至終未蓋章，其他方案未實(shí)施6關(guān)于船票事項(xiàng)08.05.19項(xiàng)目組成員兩次面談后，廈輪總公司施經(jīng)理給與答復(fù)：暫時(shí)不考慮實(shí)施，再次推動(dòng)難度較大，直至項(xiàng)目結(jié)案，招商地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)未出面7六一活動(dòng)方案08.05.22已實(shí)施，具體見(jiàn)活動(dòng)評(píng)估表8賑災(zāi)后續(xù)方案08.05.25已實(shí)施，具體見(jiàn)活動(dòng)評(píng)估表9賑災(zāi)活動(dòng)效果評(píng)估08.05.25已提交10營(yíng)銷(xiāo)思考08.05.27關(guān)于ＤＭ、夾報(bào)等小眾營(yíng)銷(xiāo)渠道提出細(xì)案及文案，再三催促，至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施11住宅推廣一口價(jià)文案08.05.29至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施（發(fā)展商稱(chēng)廣告公司到期）12端午節(jié)活動(dòng)方案08.05.30提出的活動(dòng)方案，因資源有限，未實(shí)施13周末活動(dòng)之繪畫(huà)比賽08.05.30提出的活動(dòng)方案，因資源有限，未實(shí)施38策劃線序號(hào)配合事項(xiàng)提交時(shí)間結(jié)案時(shí)進(jìn)展14推廣資料中的置業(yè)計(jì)劃08.05.30至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施（發(fā)展商稱(chēng)廣告公司到期）15關(guān)于六一說(shuō)動(dòng)效果評(píng)估08.06.01已提交16周工作計(jì)劃08.06.02關(guān)于電話號(hào)碼購(gòu)買(mǎi)、宣傳資料印刷等事項(xiàng)，至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施17商業(yè)海報(bào)文案提交08.06.03至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施（發(fā)展商稱(chēng)廣告公司到期）18商業(yè)包裝、一口價(jià)海報(bào)08.06.05至項(xiàng)目結(jié)案未實(shí)施（發(fā)展商稱(chēng)廣告公司到期）19樣板房事項(xiàng)08.06.06鑰匙已移交銷(xiāo)售嗲表，直到項(xiàng)目結(jié)案，仍未有任何清潔20月報(bào)提交，給出下階段工作明細(xì)08.0610現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)制度、小眾營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施、團(tuán)購(gòu)策略、老帶新促銷(xiāo)措施提交細(xì)案，直至7月6日開(kāi)發(fā)商終于批準(zhǔn)，至項(xiàng)目結(jié)案僅僅只有4天時(shí)間，效果不明顯21客戶(hù)分析08.06.14提交開(kāi)發(fā)商已成交客戶(hù)、到場(chǎng)客戶(hù)、進(jìn)線客戶(hù)分析執(zhí)行跟進(jìn)39銷(xiāo)售線：在在開(kāi)發(fā)商配配合有限的的情況下，，主動(dòng)尋找找客戶(hù)執(zhí)行跟進(jìn)序號(hào)配合事項(xiàng)時(shí)間結(jié)案時(shí)進(jìn)展1團(tuán)隊(duì)建設(shè)5.09-7.10完善早晚會(huì)制度，培訓(xùn)小客戶(hù)等基本等基本流程，形成分享、頭腦風(fēng)暴等現(xiàn)場(chǎng)制度，對(duì)提升團(tuán)隊(duì)士氣，起到了很大作用2主動(dòng)出擊尋找客戶(hù)5.09-5.18打印策劃提供書(shū)面文案、促銷(xiāo)方案等，自行至廈門(mén)輪渡、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)碼頭、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)菜市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)各企業(yè)派發(fā)3配合賑災(zāi)活動(dòng)5.18-5.28詳見(jiàn)效果評(píng)估表4銷(xiāo)售培訓(xùn)5.29-5.30順利完成5配合六一活動(dòng)5.31-6.01新老客戶(hù)誠(chéng)意度有限6配合房車(chē)活動(dòng)6.14-6.15受天氣原因（大雨），效果有限40銷(xiāo)售線：催催款是重要要的一項(xiàng)工工作，但此此項(xiàng)目效果果有限，發(fā)發(fā)展商周旋旋能力過(guò)硬硬執(zhí)行跟進(jìn)時(shí)間事項(xiàng)6月10日星期二11:00將《結(jié)算表》交給宋毅6月11日星期三兩次催宋毅，說(shuō)要等施總回來(lái)（施總女兒高考）6月12日星期四6月13日星期五6月14日星期六

6月15日星期日

6月16日星期一6月17日星期二6月18日星期三18:005月匯報(bào)會(huì)后找施總簽字，施總叫宋毅走流程提交上去6月20日星期五10:00催宋毅，宋毅說(shuō)由合同部張亞鳳審核成交數(shù)據(jù)后再提交18:00張亞鳳將《結(jié)算表》返回給我，說(shuō)要銷(xiāo)售部張慧蘭審核簽名后她再簽名6月23日星期一14:00張慧蘭審核簽名，張亞鳳不在公司6月24日星期二10:00交張亞鳳審核完，再交給宋毅，宋說(shuō)下午送去給施總6月25日星期三15:00宋毅送《結(jié)算表》6月27日星期五催宋毅，說(shuō)施總還沒(méi)簽7月1日星期二10:00催宋毅，說(shuō)《結(jié)算表》在財(cái)務(wù)那里，我聯(lián)系財(cái)務(wù)孫經(jīng)理，說(shuō)不見(jiàn)了，要找找11:00孫經(jīng)理來(lái)電話，找到了，要先有施總的簽字，他們?cè)賹徍耍没亍督Y(jié)算表》18:00我在銷(xiāo)售中心讓施總簽字7月2日星期三10:00送《結(jié)算表》給孫經(jīng)理，要他拿去給財(cái)務(wù)劉總簽字7月4日星期五10:00催孫經(jīng)理，說(shuō)劉總還未簽41效果評(píng)估形象策略展示策略蓄客策略調(diào)價(jià)策略推廣策略老帶新+周周末活動(dòng)（（節(jié)日活動(dòng)動(dòng)）直郵、海報(bào)報(bào)、DM折折頁(yè)等小眾眾渠道推廣廣交房在即+優(yōu)惠促銷(xiāo)銷(xiāo)進(jìn)行中（（信息直接接、明確））項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整整改+沿街街商業(yè)包裝裝捆綁戶(hù)型特特價(jià)+大面面積戶(hù)型一一口價(jià)策略分類(lèi)效果評(píng)估活動(dòng)效果一一般，老帶帶新實(shí)施時(shí)時(shí)間僅4天天，效果不不佳直至項(xiàng)目結(jié)結(jié)案未實(shí)施施效果好，客客戶(hù)到場(chǎng)及及咨詢(xún)效果果明顯直至項(xiàng)目結(jié)結(jié)案未實(shí)施施效果較好，，溢價(jià)產(chǎn)品品都是價(jià)格格調(diào)整后產(chǎn)產(chǎn)生42入市背景目標(biāo)回顧策略驗(yàn)證銷(xiāo)售分析經(jīng)驗(yàn)總結(jié)銷(xiāo)售分析客戶(hù)分析43銷(xiāo)售分析小小結(jié)及啟示示：淡市下下推售節(jié)奏奏的把握、、全方面策策略的顯得得更加重要要銷(xiāo)售分析整體銷(xiāo)售走勢(shì)分析一分類(lèi)戶(hù)型走勢(shì)分析二分類(lèi)產(chǎn)品走勢(shì)分析三價(jià)格走勢(shì)分析四綜合折扣率分析五時(shí)間5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周7月第1周銷(xiāo)售量（套）323223時(shí)間5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周7月第1周戶(hù)型復(fù)式中間樓層+商業(yè)中間樓層+一樓一樓捆綁捆綁+一樓時(shí)間5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周7月第1周銷(xiāo)售量（套）五房三房三房+四房三房?jī)煞?商業(yè)兩房+商業(yè)+三房時(shí)間5月第2周5月第3周5月第4周6月第1周6月第2周7月第1周均價(jià)（元/㎡）443449264726474446984689項(xiàng)目綜合折扣率為0.94折，最終銷(xiāo)售折扣為0.95折左右44成交客戶(hù)分分析：開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)客戶(hù)戶(hù)為主，老老帶新成為為主流，購(gòu)購(gòu)房目的主主要為自住住客戶(hù)分析45來(lái)訪客戶(hù)分分析：廈門(mén)門(mén)與開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)為主，朋朋友介紹與與路過(guò)是主主要渠道，，自住為主主客戶(hù)分析46進(jìn)現(xiàn)客戶(hù)分分析：電視視廣告效果果最佳，樓樓體及銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)廣告告效果也較較好客戶(hù)分析47客戶(hù)分析小小結(jié)：淡市市下，主要要以區(qū)域內(nèi)內(nèi)客戶(hù)為主主，外圍客客戶(hù)拓展效效果有限客戶(hù)分析成交客戶(hù)：：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)客客戶(hù)為主，，老帶新成成為主流，，購(gòu)房目的的主要為自自住來(lái)訪客戶(hù)：：廈門(mén)與開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)為主，，朋友介紹紹與路過(guò)是是主要渠道道，自住為為主進(jìn)現(xiàn)客戶(hù)：：電視廣告效效果最佳，，樓體及銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)廣廣告效果也也較好48入市背景目標(biāo)回顧策略驗(yàn)證銷(xiāo)售分析經(jīng)驗(yàn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)分享營(yíng)銷(xiāo)啟示教訓(xùn)總結(jié)開(kāi)發(fā)商總結(jié)結(jié)49如何推動(dòng)過(guò)過(guò)慣了“舒舒服日子””的開(kāi)發(fā)商商？經(jīng)驗(yàn)分享迅速找準(zhǔn)決決策人通過(guò)幾次雙雙方會(huì)議，，迅速找到到真正希望望推進(jìn)事項(xiàng)項(xiàng)的決策人，在今后各各項(xiàng)工作的的推進(jìn)中，，無(wú)論是郵郵件，還是是電話，每每次與下面面對(duì)接人的的工作事宜宜，均要知知會(huì)到此決決策人，一一方面推進(jìn)進(jìn)事情，另另一方面，，讓其感受受到世聯(lián)的的執(zhí)行力。。本項(xiàng)目主要要問(wèn)題在于于如何推動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)商各各項(xiàng)策略實(shí)實(shí)施？分工配合策劃線與銷(xiāo)銷(xiāo)售線，根根據(jù)各自需需要分工明明確?？紤]慮到銷(xiāo)售人人員需每天天在現(xiàn)場(chǎng)與與開(kāi)發(fā)商打打交道，如如果太強(qiáng)勢(shì)勢(shì)，勢(shì)必影影響配合。。所以凡需需要“爭(zhēng)道道理”的時(shí)時(shí)候，需要要策劃人員員扮演“紅紅臉”，只只要是為了了推進(jìn)事情情，任何形形式都可以以嘗試。推動(dòng)工作的的過(guò)程中，，首先要對(duì)對(duì)相關(guān)人員員的工作給給與理解，，很多時(shí)候候一個(gè)企業(yè)業(yè)的問(wèn)題，，絕不是某某個(gè)人所產(chǎn)產(chǎn)生的，所所以在對(duì)接接過(guò)程中，，一定要抱抱著理解對(duì)對(duì)方的心態(tài)態(tài)去推動(dòng)事事情，私人人關(guān)系的建建立，對(duì)長(zhǎng)長(zhǎng)期的合作作會(huì)打下更更好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。建立私人關(guān)關(guān)系當(dāng)開(kāi)發(fā)商人人員抱怨沒(méi)沒(méi)有時(shí)間休休息時(shí)，我我們?nèi)绻髦鲃?dòng)承擔(dān)事事情，會(huì)讓讓他們不得得不犧牲休休息時(shí)間。。當(dāng)他們說(shuō)說(shuō)沒(méi)辦法完完成某件事事情時(shí)，我我們盡量去去做，他們們自然就不不再抱怨。。用做事的的態(tài)度去影影響，比““強(qiáng)勢(shì)壓人人”來(lái)的更更管用。比開(kāi)發(fā)商多多做事50如何在淡市市下與開(kāi)發(fā)發(fā)商聯(lián)合銷(xiāo)銷(xiāo)售尾盤(pán)？？銷(xiāo)售啟示銷(xiāo)售主要問(wèn)問(wèn)題在于如如何與開(kāi)發(fā)發(fā)商銷(xiāo)售人人員“和平平共處”？？肯定其能力力創(chuàng)造不一樣樣兼顧利益新員工刺激激通過(guò)肯定老老業(yè)務(wù)員的的業(yè)務(wù)能力力，避免其其抵觸心理理，便于工工作的配合合。形式不拘，，可以讓老老業(yè)務(wù)員與與大家分享享銷(xiāo)售心得得，重點(diǎn)客客戶(hù)重點(diǎn)分分析等形式式，讓其感感受到自己己身價(jià)值所所在。對(duì)之前的接接待流程、、現(xiàn)場(chǎng)制度度加以改善善，通過(guò)培培訓(xùn)、分享享、早晚理理會(huì)、小客客戶(hù)登記本本使用、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)激勵(lì)制制度等，增增加老業(yè)務(wù)務(wù)員的感知知，讓其充充分體會(huì)到到與之前的的不一樣?！，F(xiàn)場(chǎng)所有規(guī)規(guī)章制度，，一視同仁仁，做到公公正、公平平，且在考考慮利益時(shí)時(shí)，盡量為為老業(yè)務(wù)員員多考慮。。諸如團(tuán)度度獎(jiǎng)勵(lì)等。。讓其感受受到大家是是同一個(gè)團(tuán)團(tuán)體，共同同的目標(biāo)就就是項(xiàng)目。。通過(guò)世聯(lián)新新員工的表表現(xiàn)，調(diào)動(dòng)動(dòng)老業(yè)人員員的積極性性。刺激他他們的工作作欲望。之之前放棄的的老客戶(hù)，，在新人的的不斷銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)下，，重新挖掘掘，形成好好的競(jìng)爭(zhēng)氛氛圍。51堅(jiān)持才會(huì)勝勝利，凡是是都應(yīng)該有有始有終！！教訓(xùn)總結(jié)項(xiàng)目未完成成目標(biāo)的重重要原因之之一在于后后期沒(méi)有堅(jiān)堅(jiān)持！開(kāi)始信心百百倍中途信心動(dòng)動(dòng)搖最后結(jié)果情情理之中項(xiàng)目接洽之之初，對(duì)于于兩個(gè)月29套住宅宅、22套套商業(yè)的目目標(biāo)，充滿滿了信心??！對(duì)與招商地地產(chǎn)（品牌牌開(kāi)發(fā)商））合作，充充滿了期待待！合作期間，，市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)“冷淡”；；開(kāi)發(fā)商對(duì)接接人員“態(tài)態(tài)度非常好好，就是不不做事”，，同一事情情多輪推動(dòng)動(dòng)無(wú)果！對(duì)市場(chǎng)越發(fā)發(fā)沒(méi)有信心心、對(duì)執(zhí)行行力產(chǎn)生懷懷疑！工作的態(tài)度度直接影響響結(jié)果，后后一個(gè)月內(nèi)內(nèi)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商的“行行動(dòng)遲緩””沒(méi)有盡力力去催，產(chǎn)產(chǎn)生“畏難難情緒”，，導(dǎo)致策略略沒(méi)有及時(shí)時(shí)實(shí)施；除此，對(duì)于于活動(dòng)、團(tuán)團(tuán)購(gòu)都沒(méi)有有認(rèn)真研究究透徹，工工作的態(tài)度度受到了其其他影響。。52附件合作公司營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用團(tuán)隊(duì)回顧53合作公司營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用團(tuán)隊(duì)回顧事項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)金額（元）振災(zāi)義捐義賣(mài)記者費(fèi)用4500現(xiàn)場(chǎng)包裝3800義捐義賣(mài)物品3200依山海二期入伙抽獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品及獎(jiǎng)券（文體館體驗(yàn)券）10580*0.50簡(jiǎn)筑在售信息發(fā)布售樓處及樓體噴繪條幅5000合計(jì)（總銷(xiāo)售額7946960元，銷(xiāo)售費(fèi)用占0.2%）21790所有活動(dòng)公公司、廣告告公司都由由開(kāi)發(fā)商自自行聯(lián)系。。549、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。15:52:3515:52:3515:5212/25/20223:52:35PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2215:52:3515:52Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:52:3515:52:3515:52Sunday,December25,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2215:52:3515:52:35December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。25十十二二月月20223:52:35下下午午15:52:3512月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月223:52下下午12月-2215:52December25,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/2515:52:3515:52:3525December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:52:35下午3:52下下午15:52:3512月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力