資料房地產(chǎn)區(qū)位因素對產(chǎn)品價值的影響分析課件

房地產(chǎn)區(qū)位因素對價值的影響分析房地產(chǎn)區(qū)位因素對價值的影響分析1

開發(fā)團隊

土地區(qū)位

產(chǎn)品設(shè)計

物業(yè)管理房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素開發(fā)團隊土地區(qū)位產(chǎn)品設(shè)計物業(yè)管理房地產(chǎn)產(chǎn)品房2

SOHO住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品分類辦公商業(yè)

商住

MALL綜合體SOHO住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品分類辦公商業(yè)商住31.房地產(chǎn)區(qū)位的概念是什么？2.房地產(chǎn)區(qū)位是由哪些因素構(gòu)成的？3.這些因素如何影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的變化？本篇研究的目的：1.房地產(chǎn)區(qū)位的概念是什么？2.房地產(chǎn)區(qū)位是由哪些因素4Part1房地產(chǎn)區(qū)位概念Part1房地產(chǎn)區(qū)位概念5地段，地段，還是地段！?。〉囟?，地段，還是地段?。?！618世紀末，德國經(jīng)濟學(xué)家杜能（J.H.V.Thiunon）在《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》中首先提出從狹義上講，指特定地塊的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系從廣義上講，它強調(diào)了自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映區(qū)位的定義18世紀末，德國經(jīng)濟學(xué)家杜能（J.H.V.Thiunon）7從狹義上講，指房地產(chǎn)在空間中坐落的位置從廣義上講，它包括交通的通達性以及在該位置所能獲得的經(jīng)濟和非經(jīng)濟效益的滿足具體地說，就是以房地產(chǎn)坐落的位置為基點進行工作、娛樂、醫(yī)療等一切活動所要花費的成本，以及該位置的自然、社會、經(jīng)濟環(huán)境對購房者身心各方面的影響房地產(chǎn)區(qū)位的定義從狹義上講，指房地產(chǎn)在空間中坐落的位置從廣義上講，它包括8區(qū)位的特征區(qū)位特征1.區(qū)位的動態(tài)性2.區(qū)位的相對性3.區(qū)位的等級性4.區(qū)位的稀缺性

5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位的特征區(qū)位特征1.區(qū)位的動態(tài)性2.區(qū)位的相91.區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的特征區(qū)位的自然地理位置是不變的，但由于其他區(qū)位因素是處于不斷變化中的，因而區(qū)位也將隨之發(fā)生變化。1.區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的特征區(qū)位的自然地10區(qū)位的特征2.區(qū)位的相對性同一區(qū)位會因為區(qū)域經(jīng)濟活動類型的差異而產(chǎn)生不同的區(qū)位效益，區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)略只是相對意義上的。區(qū)位的特征2.區(qū)位的相對性同一區(qū)位會因11區(qū)位的特征3.區(qū)位的等級性對于一些經(jīng)濟活動，區(qū)位效益的好壞或區(qū)位質(zhì)量的高低會因位置的不同而呈現(xiàn)一定的差異性。區(qū)位的特征3.區(qū)位的等級性對于一些經(jīng)濟12區(qū)位的特征4.區(qū)位的稀缺性相對于大量的或多類型的經(jīng)濟活動而言，適宜或優(yōu)良區(qū)位的供給量總是小于相應(yīng)的需求。區(qū)位的特征4.區(qū)位的稀缺性相對于大量的13區(qū)位的特征5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位是可以通過人們有意識的規(guī)劃而改變的，人們可以根據(jù)自身需要，在不違背自然生態(tài)規(guī)律的前提下改善區(qū)位質(zhì)量、提高區(qū)位效益。區(qū)位的特征5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位是可以14Part2房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素Part2房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素15房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素地理位置交通條件商業(yè)繁華程度配套設(shè)施環(huán)境街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心的距離道路完善度公共交通便利度對外交通便利度停車便利度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施自然環(huán)境社會環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素地理位置交通條件商業(yè)繁華程度配16地理位置地理位置街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心的距離地理位置地理位置街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心17地理位置

街道、方位：區(qū)位名或街道名。

區(qū)位功能性質(zhì)：農(nóng)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、居住區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)。

與城市中心的距離：城市中心區(qū)、城區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)、郊區(qū)。地理位置街道、方位：區(qū)位名或街道名。區(qū)位功能性18地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）1.同心圓模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）1.同心圓模式地理19地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）2.扇形模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）2.扇形模式地理20地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）3.多核心模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）3.多核心模式地理21交通條件交通條件道路完善度公共交通便利度對外交通便利度停車便利度交通條件交通條件道路完善度公共交通便利度對外交通22交通條件

道路完善度：路網(wǎng)密度、道路等級、道路的通達性。

公共交通便利度：公交、地鐵等公共交通設(shè)施便利程度。

停車便利度：車輛停放的便利程度及獲得停車位的成本。對外交通便利度：到城市各個設(shè)施的便利程度。交通條件道路完善度：路網(wǎng)密度、道路等級、道路的通達23商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境商業(yè)結(jié)構(gòu)生活便利度商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境商業(yè)結(jié)24商業(yè)繁華程度

商業(yè)服務(wù)等級：城市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心、街區(qū)級商業(yè)中心。

商業(yè)結(jié)構(gòu)：以零售或是批發(fā)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)分布的比例。生活便利度：獲得基本生活物資的便利程度。商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級：城市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心25配套設(shè)施配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施通訊系統(tǒng)教育設(shè)施給排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)燃氣系統(tǒng)供熱系統(tǒng)防災(zāi)安全設(shè)施文化娛樂設(shè)施體育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施配套設(shè)施配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施通26配套設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施：有無天然氣、市政供暖、更加高速快捷的通訊環(huán)境，對價值的影響較大。防災(zāi)安全設(shè)施包括各類避災(zāi)場所、公安局、派出所等。

公共設(shè)施：教育、文娛、體育、醫(yī)療設(shè)施。配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施：有無天然氣、市政供暖、更加高速快27環(huán)境環(huán)境自然環(huán)境人文環(huán)境著名景點人口狀況空氣、水、噪聲、光地形、地勢綠化、景觀標志性建筑周邊建筑格局文化特征治安環(huán)境環(huán)境環(huán)境自然環(huán)境人文環(huán)境著名景點28環(huán)境

自然環(huán)境：各類污染狀況，地形地貌，綠化程度，是否有公園或水域，地標性建筑或著名旅游區(qū)、保護區(qū)，周邊建筑的風(fēng)格與品質(zhì)。

人文環(huán)境：人口狀況包括該區(qū)位人口的密度，組成結(jié)構(gòu)，文化修養(yǎng)等。文化特征反映了該區(qū)位歷史文化的特征以及區(qū)位群體的風(fēng)俗習(xí)慣和價值標準。治安環(huán)境反映了區(qū)位的治安狀況和安全程度。環(huán)境自然環(huán)境：各類污染狀況，地形地貌，綠化程度，是否29Part3區(qū)位要素對產(chǎn)品價值的影響Part3區(qū)位要素對產(chǎn)品價值的影響30自我實現(xiàn)需求審美需求愛和歸屬需求安全需求生存需求馬斯洛需求層次理論模型支付能力經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、限價房普通住宅平層大宅、復(fù)式住宅、SOHO住宅花園洋房、TownHouse獨棟別墅、豪宅高層點式高層板式小高層多層低層、院落行為心理品質(zhì)結(jié)構(gòu)自我實現(xiàn)需求審美需求愛和歸屬需求安全需求生存需求馬斯洛需求層31自我實現(xiàn)需求審美需求愛和歸屬需求安全需求生存需求公共交通便利度、生活便利度、區(qū)位功能性質(zhì)、燃氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、街道與方位。道路完善度、停車便利度、商業(yè)服務(wù)等級、對外交通便利度、醫(yī)療設(shè)施、空氣等污染狀況、治安環(huán)境、防災(zāi)安全設(shè)施、地形與地勢。與城市中心的距離、教育設(shè)施、文化特征、人口狀況、商業(yè)結(jié)構(gòu)、文化娛樂設(shè)施。綠化與景觀、體育設(shè)施、周邊建筑格局。標志性建筑、著名景點。自我實現(xiàn)需求審美需求愛和歸屬需求安全需求生存需求公共交通便利32影響力區(qū)位要素影響力區(qū)位要素★★★★★與城市中心的距離★★★★☆通訊系統(tǒng)道路完善度醫(yī)療設(shè)施公共交通便利度空氣、水、噪聲、光停車便利度人口狀況商業(yè)服務(wù)等級治安環(huán)境生活便利度★★★☆☆商業(yè)結(jié)構(gòu)教育設(shè)施給排水系統(tǒng)綠化、景觀供電系統(tǒng)標志性建筑防災(zāi)安全設(shè)施著名景點文化娛樂設(shè)施文化特征體育設(shè)施★★★★☆區(qū)位功能性質(zhì)地形、地勢對外交通便利度周邊建筑格局燃氣系統(tǒng)★★☆☆☆街道、方位供熱系統(tǒng)區(qū)位要素在馬斯洛模型中的反映影響力區(qū)位要素影響力區(qū)位要素★★★★★與城市中心的距離★★★33謝謝大家觀看謝謝大家觀看34房地產(chǎn)區(qū)位因素對價值的影響分析房地產(chǎn)區(qū)位因素對價值的影響分析35

開發(fā)團隊

土地區(qū)位

產(chǎn)品設(shè)計

物業(yè)管理房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素開發(fā)團隊土地區(qū)位產(chǎn)品設(shè)計物業(yè)管理房地產(chǎn)產(chǎn)品房36

SOHO住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品分類辦公商業(yè)

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MALL綜合體SOHO住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品分類辦公商業(yè)商住371.房地產(chǎn)區(qū)位的概念是什么？2.房地產(chǎn)區(qū)位是由哪些因素構(gòu)成的？3.這些因素如何影響房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的變化？本篇研究的目的：1.房地產(chǎn)區(qū)位的概念是什么？2.房地產(chǎn)區(qū)位是由哪些因素38Part1房地產(chǎn)區(qū)位概念Part1房地產(chǎn)區(qū)位概念39地段，地段，還是地段?。?！地段，地段，還是地段！?。?018世紀末，德國經(jīng)濟學(xué)家杜能（J.H.V.Thiunon）在《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》中首先提出從狹義上講，指特定地塊的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系從廣義上講，它強調(diào)了自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映區(qū)位的定義18世紀末，德國經(jīng)濟學(xué)家杜能（J.H.V.Thiunon）41從狹義上講，指房地產(chǎn)在空間中坐落的位置從廣義上講，它包括交通的通達性以及在該位置所能獲得的經(jīng)濟和非經(jīng)濟效益的滿足具體地說，就是以房地產(chǎn)坐落的位置為基點進行工作、娛樂、醫(yī)療等一切活動所要花費的成本，以及該位置的自然、社會、經(jīng)濟環(huán)境對購房者身心各方面的影響房地產(chǎn)區(qū)位的定義從狹義上講，指房地產(chǎn)在空間中坐落的位置從廣義上講，它包括42區(qū)位的特征區(qū)位特征1.區(qū)位的動態(tài)性2.區(qū)位的相對性3.區(qū)位的等級性4.區(qū)位的稀缺性

5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位的特征區(qū)位特征1.區(qū)位的動態(tài)性2.區(qū)位的相431.區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的特征區(qū)位的自然地理位置是不變的，但由于其他區(qū)位因素是處于不斷變化中的，因而區(qū)位也將隨之發(fā)生變化。1.區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的特征區(qū)位的自然地44區(qū)位的特征2.區(qū)位的相對性同一區(qū)位會因為區(qū)域經(jīng)濟活動類型的差異而產(chǎn)生不同的區(qū)位效益，區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)略只是相對意義上的。區(qū)位的特征2.區(qū)位的相對性同一區(qū)位會因45區(qū)位的特征3.區(qū)位的等級性對于一些經(jīng)濟活動，區(qū)位效益的好壞或區(qū)位質(zhì)量的高低會因位置的不同而呈現(xiàn)一定的差異性。區(qū)位的特征3.區(qū)位的等級性對于一些經(jīng)濟46區(qū)位的特征4.區(qū)位的稀缺性相對于大量的或多類型的經(jīng)濟活動而言，適宜或優(yōu)良區(qū)位的供給量總是小于相應(yīng)的需求。區(qū)位的特征4.區(qū)位的稀缺性相對于大量的47區(qū)位的特征5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位是可以通過人們有意識的規(guī)劃而改變的，人們可以根據(jù)自身需要，在不違背自然生態(tài)規(guī)律的前提下改善區(qū)位質(zhì)量、提高區(qū)位效益。區(qū)位的特征5.區(qū)位的可設(shè)計性區(qū)位是可以48Part2房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素Part2房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素49房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素地理位置交通條件商業(yè)繁華程度配套設(shè)施環(huán)境街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心的距離道路完善度公共交通便利度對外交通便利度停車便利度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施自然環(huán)境社會環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成要素地理位置交通條件商業(yè)繁華程度配50地理位置地理位置街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心的距離地理位置地理位置街道、方位區(qū)位功能性質(zhì)與城市中心51地理位置

街道、方位：區(qū)位名或街道名。

區(qū)位功能性質(zhì)：農(nóng)業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、居住區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)。

與城市中心的距離：城市中心區(qū)、城區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)、郊區(qū)。地理位置街道、方位：區(qū)位名或街道名。區(qū)位功能性52地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）1.同心圓模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）1.同心圓模式地理53地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）2.扇形模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）2.扇形模式地理54地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）3.多核心模式地理位置地理位置（城市空間結(jié)構(gòu)的三種模式）3.多核心模式地理55交通條件交通條件道路完善度公共交通便利度對外交通便利度停車便利度交通條件交通條件道路完善度公共交通便利度對外交通56交通條件

道路完善度：路網(wǎng)密度、道路等級、道路的通達性。

公共交通便利度：公交、地鐵等公共交通設(shè)施便利程度。

停車便利度：車輛停放的便利程度及獲得停車位的成本。對外交通便利度：到城市各個設(shè)施的便利程度。交通條件道路完善度：路網(wǎng)密度、道路等級、道路的通達57商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境商業(yè)結(jié)構(gòu)生活便利度商業(yè)繁華程度商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級商業(yè)環(huán)境商業(yè)結(jié)58商業(yè)繁華程度

商業(yè)服務(wù)等級：城市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心、街區(qū)級商業(yè)中心。

商業(yè)結(jié)構(gòu)：以零售或是批發(fā)為主，商業(yè)業(yè)態(tài)分布的比例。生活便利度：獲得基本生活物資的便利程度。商業(yè)繁華程度商業(yè)服務(wù)等級：城市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心59配套設(shè)施配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施通訊系統(tǒng)教育設(shè)施給排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)燃氣系統(tǒng)供熱系統(tǒng)防災(zāi)安全設(shè)施文化娛樂設(shè)施體育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施配套設(shè)施配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施通60配套設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施：有無天然氣、市政供暖、更加高速快捷的通訊環(huán)境，對價值的影響較大。防災(zāi)安全設(shè)施包括各類避災(zāi)場所、公安局、派出所等。

公共設(shè)施：教育、文娛、體育、醫(yī)療設(shè)施。配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施：有無天然氣、市政供暖、更加高速快61環(huán)境環(huán)境自然環(huán)境人文環(huán)境著名景點人口狀況空氣、水、噪聲、光地形、地勢綠化、景觀標志性建筑周邊建筑格局文化特征治安環(huán)境環(huán)境環(huán)境自然環(huán)境人文環(huán)境著名景點62環(huán)境

自然環(huán)境：各類污染狀況，地形地貌，綠化程度，是否有公園或水域，地標性建筑或著名旅游區(qū)、保護區(qū)，周邊建筑的風(fēng)格與品質(zhì)。

人文環(huán)境：人口狀況包括該區(qū)位人口的密度，組成結(jié)構(gòu)，文化修養(yǎng)等。文化特征反映了該區(qū)位歷史文化的特征以及區(qū)位群體的風(fēng)俗習(xí)慣和價值標準。治安環(huán)境反映了區(qū)位的治安狀況和安全程度。環(huán)境自然環(huán)境：各類污染狀況，地形地貌，綠化程度，是否63Part3區(qū)位要素