2022年我國房地產行業(yè)分析

年我國房地產行業(yè)分析據了解：近十年來，我國的房產價格始終處于猛增態(tài)勢，雖然政府經受了幾次“釜底抽薪式”調控政策，但消費者的感覺依舊越調越漲。所以導致了樓市走向兩個極端，從過熱快速走向過冷，并威逼到經濟穩(wěn)定的過程。

2022年房地產宏觀調控政策已基本完成預期目標，調控深化的可能性依舊很大，可以確定，因2022年國內房價的“桀驁不馴”，2022年樓市無疑將接受政府的“再教育”。

展望2022年，中國房地產市場政策走勢趨向于穩(wěn)的基調，局部可能會消失微調與收緊現(xiàn)象。2022年的樓市表現(xiàn)可能形式多變、綜合簡單，在政府的強力維穩(wěn)下，樓市短期的心情低落和小幅調整或不行避開。但總體保持平穩(wěn)微調，市場分化背離連續(xù)，房價穩(wěn)中有升?，F(xiàn)對2022年我國房地產行業(yè)分析如下：

一、2022年限購令政策不會退出

近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控的房地產市場調控，有形之手無處不在隨時顯現(xiàn)。行政手段簡潔敏捷反應直接，出手快見效也快，簡單實現(xiàn)短期目標，這是其突出優(yōu)點。

目前全國已經出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個方案單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2022年將連續(xù)加大住宅用地和一般商品住房供應，探究逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關于限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。

二、2022年將是行政性調控向市場化改革的過渡

2022年區(qū)域分化的態(tài)勢將連續(xù)，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調控焦點區(qū)域，三四線城市房地產問題的解決在于新型城鎮(zhèn)化的建設力度。房地產調控連續(xù)收緊，地產調控政策在2022年處于摸石頭階段，各地開頭試點。事實上，新一屆政府始終在關注房地產市場的變化，不提“調控”不代表不調控了。

2022年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推動，都將給這個敏感行業(yè)帶來更多的未知數。同時，要連續(xù)做好房地產市場監(jiān)管，堅持開展房地產市場形勢分析，討論房地產市場調控的長遠機制。此外，包括經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，在2022年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，將來理性回歸勢在必行。

2022年是我國整個房地產新一輪改革的元年，我們將來整個房地產市場已經進入了一個新的周期，眾多房企對中國經濟結構的調整轉型特別期盼。毋庸諱言，在現(xiàn)實版的調控政策訴求上，我們明顯過多地強調了短期調控目標，尤其是房價掌握目標。

閱讀發(fā)布的《2022-2022年房地產行業(yè)市場進展格局及投資前景調查分析報告》

三、2022年不同城市的量價走勢和政策導向的分化連續(xù)加劇

十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、“深八條”，這些熱點城市響應國家政策，都在做區(qū)域性或者自發(fā)性的調控，這些動作到2022年還是會產生一些后續(xù)性作用。從大經濟環(huán)境來看，經濟會議上釋放的信號也是穩(wěn)中求進，貨幣政策不會很寬松，或者立刻流淌性增加，這就意味著房地產這種資金密集型的行業(yè)，不會消失大幅度的波動?；貧w到市場層面，2022年樓市走向會更趨向于市場化，尤其是北京市場，將來會向著更加敬重市場的角度進展。政策調控這只無形的手會漸漸的撤出市場，并通過自住型商品房等轉變供應結構來實現(xiàn)市場的自我平衡。

面對2022年房地產市場將連續(xù)趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2022年房地產企業(yè)的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

2022年房地產將會消失新的量價走勢，每個地區(qū)的房價走勢和當地的政策將連續(xù)加劇。一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續(xù)，房價上漲壓力依舊突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數二線城市供需均衡、價格平穩(wěn);大多數三四線城市供應充分，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將連續(xù)松綁政策鼓舞需求。

四、房地產宏觀調控受《打算》的影響仍將持續(xù)

無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的打算》(以下簡稱《打算》)，本次會議相關文獻提及房地產的內容有限，有關表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和猜測三中全會后房地產政策的新趨向?三中全會《打算》提出市場在資源配置中的打算性作用，并強調經濟體制改革的全部領域均須遵循這條規(guī)律?？梢灶A期，去行政化調控，回歸市場化方向將成為房地產政策的必定選項。

由于房地產的特別行業(yè)屬性，這些從宏觀全局到相關特地領域的綜合系統(tǒng)改革將不同程度地對其產生影響，甚至將深刻轉變行業(yè)進展格局。比如《打算》對于政府與市場關系的厘定，對于市場在資源配置中打算性作用的強調將有助于扭轉房地產調控中的行政化偏向;提出鼓舞金融創(chuàng)新，提高直接融資比重必將轉變房地產行業(yè)融資環(huán)境;對于新型城鎮(zhèn)化的改革推動將根本轉變我國城鄉(xiāng)格局、城市格局從而轉變房地產市場格局等。

注意短期目標，忽視長期訴求給行業(yè)進展帶來的弊端是顯而易見的，它簡單導致政策的短期化取向，關注短期效應，追求短平快，忽視中長期的供求平衡問題和結構調整問題，忽視基礎制度的完善優(yōu)化，忽視長效機制的構建與改進。

五、2022年全國的房價又會呈現(xiàn)房價不斷上漲

2022年房價還會連續(xù)上漲，沒有可能下跌的。2022年房價沒有下降的理由，一是基于經濟體制改革之需要，沒有房地產，保增長不行能實現(xiàn)。二是基于調控長效機制建立短期不行能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

對于2022年房地產市場的猜測不絕于耳，“看漲”、“看跌”、“看穩(wěn)健”。2022年，紅麥輿情在一項關于“假如2022年你出手買房，緣由是什么?”的調查顯示，認為“投資賺錢”占比24.85%;“個人自主需求占比29.45%;“結婚，不得不買”占比14.11%;“改善居住環(huán)境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你覺得明年房價走勢如何?”的調查中，認為“連續(xù)大幅上漲”占比31.29%;認為“下跌”占比23.93%;認為“上漲，但漲幅收窄”占比23.31%;而“不好說與現(xiàn)在持平”占比21.47%。

從目前的形式來看，2022年房價走勢上漲趨勢明顯，當然假如政府重磅出擊，房價也會有下跌的可能。對于2022年房價猜測，沒有人的答案是完成正確的，由于樓市本就布滿變數。至于現(xiàn)在是否適合買房，只要資金充分，有購房需求，確定是可以買的。

實際上房價全國基本都在漲，這是和國家整個經濟進展的大趨勢相全都的。假如經濟不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產就不行。這是一個方面，其次方面是我們現(xiàn)在的經濟進展階段打算的。講市場供求關系，拿“供”來解決“求”的問題，目前在中國行不通，由于它的“求”全集中在大城市，中小城市則沒有出路。

六、2022年房產稅征收會漸行漸近，高端樓市或將受到房產稅的強力沖擊

中國地產在房地產領域更注意于用市場化手段或規(guī)律來調整2022年進展思路，把握經濟運行的進展脈絡作出精確?????的投資。最終，筆者結合當前的房地產稅、長效機制建設、樓市調控思路綻開。

1、2022年房地產形勢總體會呈現(xiàn)先熱后平，升溫后穩(wěn)的趨勢，市場分化的距離會漸漸拉平。

房產稅個別城市開征，但不是影響房價的主要因素，世界上沒有一個國家由于房產稅征收而導致房價下跌。雖然房產稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點，影響有限，但改革勝利之前難免有中期陣痛，對不確定性的焦慮又將制約板塊估值。懸而未決的房產稅也始終被關注，財政部財政科學討論所所長賈康表示，目前在許多城市來看，新一屆管理層還沒有通篇講“調控”這兩個字。

同時，房產稅擴容和征繳力度可能加大。北京師范高校金融討論中心主任鐘偉則不認為，房地產稅可能是地方稅，其對中國房地產行業(yè)是一個利益格局的重大調整，肯定是影響中國房地產運行的巨大沖擊。即便是千分之五的房地產稅，即便是只對多套房當中某一部分征稅，它也將導致中國房地產市場的崩潰性下跌。房產稅落地，意味著今日這個房子是你的，明天這個房子的1/3便是政府的。這會損害富有人群的利益，“我估量房地產稅將來三年里推出的可能性很小?！?/p>

2、2022年擴容房產稅將成為樓市調控的主要手段。

2022年房地產市場中國地產應當留意，在政府的強力維穩(wěn)下，樓市消失階段性的波動與調整不行避開。一方面是房地產調控面臨著改革，市場分化，調控差別化。譬如推動房產稅試點，土地制度改革的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。

2022年，隨著供應增加和消費需求更新，優(yōu)質商業(yè)稀缺的狀況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，并進入結構性更新時期。是房價上漲背后的緣由是最需要解決的，主要是供求關系，首先是用地供應。每次住宅用地負增長之后，房價都會消失大幅度的上漲。其次是房源供應，分為商品房與保障房。從土地轉變成房子上市銷售，形成市場有效的供應，短則1年半以上長則2年。

此外，市場化進展成方向，行政化調控漸行漸遠。其深層次的緣由在于，他們在房地產調控中的利益訴求與中央未必全都，而中央在調控政令上又往往要求地方保持步調全都。這種局面隨著市場分化的加劇已漸漸打破，取而代之的將是以差異化對策應對分化的市場，這必定要求轉變地方政府的調控角色，提高地方的調控自主權。

3、2022年房地產長效機制建設有望取得實質進展。

在2022年的房地產調控中，決策層曾經提出過諸如“兩個促使”的調控進展目標：即“促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩(wěn)健康進展軌道”。諸多信號表明，房地產政策正處于調整進行時，市場化進展將成方向，政策訴求將由短期化趨向長期化，地方調控的自主權將增加，外部綜將重塑房地產格局。筆者認為，宏觀政策和微觀政策既要穩(wěn)也要活，這樣房地產政策才會相對穩(wěn)定。

假如要從根子上解決房價問題，就必需建立房地產調控的長效機制，就要對當前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。購政策最好的替代政策是稅收制度調整，但現(xiàn)在調整稅收制度還比較難。

主要緣由是房產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯(lián)網系統(tǒng)、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容，去年與2022年短期之內很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。同時，房地產調控長效機制建設的基礎缺乏，依舊是圍圍著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。

一、新開工大幅低于預期。前2月新開工同比下降27.4%,大幅低于預期,新開工很少在年初消失負增長的狀況,上一次消失在09年,但幅度也只有14.8%。新開工大幅低于預期的緣由目前只能解釋為經受了幾輪地產周期后,企業(yè)反映更為敏感,也即對今年的銷售持悲觀態(tài)度,年初即縮減新開工以應對可能發(fā)生資金緊急狀況?？紤]在去年6月份之前新開工都未見起色,基數較低,估計今年上半年新開工的同比增速將會在目前基礎上逐步回升,我們將全年新開工增速的推斷從8%下調至1.5%。

二、投資增速符合預期。1-2月房地產投資增長19.3%,增速同比下降3.5個百分點,基本符合預期。在新開工消失較大幅度下滑狀況下,投資表現(xiàn)出剛性的緣由在于新開工變動僅占整體在建量的較小比例,例如今年前兩月這一比例僅為3.2%。展望全年投資的變動,我們依舊認為不會消失明顯下滑,由于去年新開工大幅增長13.5%,所以今年整體在建量規(guī)模較大,這部分投資具有剛性,并且去年較大的土地購置費用會在今年支付,所以今年投資不會消失明顯波動。當然,考慮到今年新開工低于預期,我們將全年投資增速從18.6%下調至17.8%。

三、銷售基本符合預期。商品房銷售面積和金額分別同比增長-0.1%和-3.7%,消失負增長是由于去年年初正是地產銷售最為火爆的時期,基數較高。今年估計上半年銷售不會好轉,下半年房價消失回調,會肯定幅度釋放成交量,我們估計全年銷售面積同比增長3%。

四、資金來源增速明顯下滑:前兩月企業(yè)資金來源增速為12.4%,相比去年同期的33.7%和全年的26.5%都消失明顯下滑。詳細分析資金來源結構,其中銀行開發(fā)貸款并未消失明顯下降,依舊增長了24.8%,而另外兩項主要資金來源定金和預收款以及個人按揭貸款增速則大幅下降,其中定金和預收款同比增長6.3%,增速同比下降60.2個百分點,個人按揭貸款同比增長2.9%,增速同比下滑55.9個百分點,這兩項資金來源的下滑是銷售不好和銀行發(fā)放按揭貸款額度限制所導致。

投資策略

兩會對地產傳遞的政策信息偏正面,例如沒有提到房價,并且表示要穩(wěn)定供求關系不太抱負的三四線城市,這也是板塊近期表現(xiàn)強于市場的緣由。展望上半年地產的行情,我們認為其基本面將處于滯漲期,即成交無起色而房價逐步調整的過程,在這一過程中,地產股的市場表現(xiàn)會消失反復,我們依舊維持之前的觀點,地產股的機會在房價真正消失調整之后。近期重點公司推舉萬科、招商地產、深長城、泛海建設、華業(yè)地產、北京城建。

、宇博智業(yè)市場討論員表示，綜合當前媒體報道猜測，當前房地產市場重現(xiàn)房價上漲的預期的市場背景下，中央對待房地產的態(tài)度已經