后疫情時(shí)代美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及啟示

研究報(bào)告1后疫情時(shí)代美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)權(quán)部|李為峰王祎凡2漲幅持續(xù)放緩。當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在哪些風(fēng)。研究報(bào)告18-018-079-019-070-010-078-018-079-019-070-010-071-011-072-012-073-013-074-014-075-015-076-016-077-017-078-018-079-019-070-010-071-011-072-012-07推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。(億美元)000000500000P研究報(bào)告2續(xù)向居民部門傾斜，每個(gè)符合條件的美國(guó)居民從這些法案中可直接獲得的錢高達(dá)續(xù)向居民部門傾斜，每個(gè)符合條件的美國(guó)居民從這些法案中可直接獲得的錢高達(dá)現(xiàn)金支票和15,000美元的失業(yè)救助金)，間接獲得的貸款利息減免或延期償還金額平均高達(dá)21,844美元，這些措施使得美國(guó)居民收入在 (億美元)(%)350000350000050政府救助和補(bǔ)貼其它收入個(gè)人總收入增速(右軸)研究報(bào)告3(一)美國(guó)房?jī)r(jià)面臨的下行壓力MBS債+350研究報(bào)告401234567890101234567890123456789012000000000期。研究報(bào)告5大實(shí)研究報(bào)告60000000000 (% (%)0016.0002020202120222023財(cái)政預(yù)算收入財(cái)政預(yù)算支出財(cái)政預(yù)算赤字財(cái)政預(yù)算赤字占GDP比重尤美國(guó)科技公司中相當(dāng)普便，標(biāo)普500指數(shù)中約85%的科技公司為員工提供了員工股票購(gòu)買計(jì)劃(ESPP)，這也意味著員工收入水平與公司的股價(jià)表現(xiàn)密切相關(guān)?？齐S研究報(bào)告70-110-111-112-11 (%).00.00 指數(shù)產(chǎn)研究報(bào)告8900.00900.00(%)50800.0040(萬(wàn)套)000-1020新建住房銷售成屋銷售總銷售量增速(右軸)(二)支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的有利因素到美國(guó)房地產(chǎn)總銷量的90%左右，因此二手房庫(kù)存數(shù)據(jù)能夠更好地反映市場(chǎng)供給程研究報(bào)告90103050709010305070901030507090103050709-01-03-050709 (萬(wàn)套) (月)00000成屋可供應(yīng)月度(右軸)新建住房待售成屋庫(kù)存新建住房可供應(yīng)月度(右軸)導(dǎo)致當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足的原因在于當(dāng)前擁有房屋的屋主此前支付的2022年以來(lái)，受木材等建筑材料價(jià)格持續(xù)上漲、全球供應(yīng)鏈有待進(jìn)一步恢復(fù)等(萬(wàn)套)00(萬(wàn)套)00wwwlhratingscom研究報(bào)告100309030903090309030903030903090309030903090309030903090309030903090309-0309-0309-030903090000.00的新建私人住宅已獲得批準(zhǔn)的新建私人住宅長(zhǎng)期均衡水平2.通脹持續(xù)高企，租金持續(xù)上漲，房地產(chǎn)成為較好的資產(chǎn)保值選擇研究報(bào)告11010803050702010803050702090406-01080305070209040601088.00000Millennials年其年的人群)成為美國(guó)的人口主力。近年來(lái)，“千禧一代”正在集體邁入“成家置業(yè)”年初開展的一項(xiàng)調(diào)查顯示，“千禧一代”中約90%的受訪者愿意冒險(xiǎn)在沒(méi)實(shí)地看房wwwlhratingscom研究報(bào)告1245 (%)900所有買家23~31歲32~41歲42~56歲57~66歲67~75歲76~96歲顯2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)為預(yù)防經(jīng)濟(jì)衰退不斷降息，在寬松的貨幣政wwwlhratingscom研究報(bào)告13居0(%) ((%)2-123-114-102-123-114-10居民部門杠桿率：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 政府部門杠桿率:美國(guó)3-124-115-103-124-115-10非金融部門杠桿率:美國(guó)(右軸)及允許貸款者一段時(shí)期僅償付利息不支付本金的行為等)，要求貸款購(gòu)房者必須提供wwwlhratingscom研究報(bào)告14------------------------------8------------------------------889900112233445566778899001122 (%)(%)8.006.004.000.0000抵押貸款:次優(yōu)級(jí)抵押貸款:次級(jí)抵押貸款:其它抵押貸款:優(yōu)級(jí)(右軸)(二)當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比已接近歷史高點(diǎn)，且各州之間差異極大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫化傾向Gwwwlhratingscom研究報(bào)告15---------------------------------------------------------135680235790200140wwwlhratingscom研究報(bào)告16(三)房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展，若房貸違約率大幅上升或引發(fā)金融危機(jī)融化的特點(diǎn)，大量房地產(chǎn)抵押貸款通過(guò)資產(chǎn)證券化全部債券發(fā)行量的一半左右，但由于金融監(jiān)管缺位、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別困難后，次級(jí)貸款的證券化使得違約風(fēng)險(xiǎn)迅速?gòu)膫€(gè)人傳導(dǎo)至金構(gòu)大量違約和破產(chǎn)，其中既包括吉利美、房利美和房地美三大括次級(jí)抵押貸款公司和房地產(chǎn)投資信托等金融機(jī)構(gòu)，以及大量S機(jī)wwwlhratingscom研究報(bào)告17012345678901234012345678901234567890100 (億美元)(%)7060000000MBS發(fā)行占比(右軸)MBS存量占比(右軸)的超前消費(fèi)習(xí)慣使得大量不具備還款能力的消費(fèi)者通產(chǎn)市場(chǎng)，而這些購(gòu)房者一旦面臨還款壓力，就會(huì)出現(xiàn)違約可大政府支持機(jī)構(gòu)貸款，就可以延行壓力持續(xù)加大及房貸利率的上升，美國(guó)房貸違約可能。一旦房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致抵押貸款中抵押物貶值甚至低于貸款額大幅降低，但如果房貸違約率出現(xiàn)大幅上升，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)仍有很wwwlhratingscom研究報(bào)告18------------------------------889900112233445566778899001122 (%)00