房地產(chǎn)基本制度與政策(精簡)

房地產(chǎn)的分類：1．按用途分：城市房屋可分為住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、2．按建筑結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。3．按建筑層數(shù)分：低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。4．按房地產(chǎn)的完損分：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。5．按建筑耐久等級劃分：6．房地產(chǎn)的其他分類房地產(chǎn)的特點：1不可移動性2用途的多樣性3價值的巨大性4易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.變現(xiàn)難8.相互影響性9.受政策影響大房地產(chǎn)業(yè)的特點：1．基礎(chǔ)性2先導性3．關(guān)聯(lián)性4周期性5．風險性6．

受政策的影響性

房地產(chǎn)業(yè)的基本架構(gòu)：1．生產(chǎn)環(huán)節(jié)2．流通環(huán)節(jié)3.消費環(huán)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的地位：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的作用：房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；可以改善人們的居住和生活條件。通過綜合開發(fā)，可以改善投資環(huán)境，有利于城市規(guī)劃的實施，為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道，促進城市化進程。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)（1）房地產(chǎn)主要法律法規(guī)法律主要有四部，即《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》

、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。（2）房地產(chǎn)行政法規(guī)主要有：《土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《住房公積金管理條例》等。（4）其他此外，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等多項規(guī)范性文件房地產(chǎn)所有權(quán)的特性：1．完全性:占有、使用、收益、處分所有物.2．整體性:是整體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或者時間上加以分割。3．恒久性:不因時效而消滅，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。4彈力性:無論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人都有權(quán)索回。5．絕對性：所有權(quán)與債權(quán)不同，債權(quán)的實現(xiàn)，必須依靠債務(wù)人履行債務(wù)的行為；房地產(chǎn)所有權(quán)具體包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)。土地所有權(quán)特性：1．主體的限定性2．交易的禁止性3．權(quán)能的分離性國家所有的土地所有權(quán)具有特點：1．所有權(quán)的主體為國家；2．所有權(quán)的客體具有確定性；3．國家土地所有權(quán)可以因征收取得；4．國有土地的使用權(quán)可以依法出讓或者轉(zhuǎn)讓。國有土地的范圍包括：1．城市市區(qū)的土地；2．農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；3．國家依法征用的土地；4．依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；5．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；6．因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地我國的集體土地所有權(quán)具有如下特點：1．集體土地所有權(quán)的主體為農(nóng)民集體；2．集體土地所有權(quán)客體，為法律規(guī)定屬于國家所有以外農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，宅基地和自留地、自留山3．農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地.集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，有以下三類：1．農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；2．如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的3．土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。房屋所有權(quán)的特點：（1）國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個人所有權(quán)同時并存，同等地受到憲法和法律的保護。（2）客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。（3）房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)的分離。房屋的所有權(quán)發(fā)生變更，土地的使用權(quán)也隨之發(fā)生變更，反之亦然。（4）國家所有的房屋廣泛實行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，國家享有所有權(quán)，國有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。（5）房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。（6）房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和變更登記手續(xù)。房屋所有權(quán)的類型：（1）主體數(shù)量和權(quán)利構(gòu):分為單獨所有權(quán)、共同所有權(quán)和區(qū)分所有權(quán)；（2）主體所享有的權(quán)能是否充分來分，分為完全的房屋所有權(quán)和房屋部分所有權(quán)。（3）所處位置的不同:為城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)和農(nóng)村房屋所有權(quán)；（4）房產(chǎn)性質(zhì):分為以下幾類：1公有房產(chǎn)2私有房產(chǎn)3中外合資房產(chǎn)4外資房產(chǎn)5其他房產(chǎn)房屋所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得主要包括以：1）依法建造房屋；2）依法沒收房屋；3）收歸國有的無主房屋；4）合法添附的房屋（如翻建、加層）。繼受取得通常有：1）房屋買賣（包括拍賣）；2）房屋贈與；3）房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后發(fā)生效務(wù)，即進行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。引起房屋所有權(quán)消滅的法律事實有如下幾種：1）房屋所有權(quán)主體的消滅。2）房屋所有權(quán)客體的消滅。包括自然災(zāi)害、爆炸、戰(zhàn)爭等引起房屋的損毀等；3）房屋轉(zhuǎn)讓、繼承等引起原房房屋所有權(quán)人對該房屋權(quán)利的消滅；4）因國家行政命令或法院判決而消滅。5）房屋所有權(quán)人放棄所有權(quán)的；6）法律規(guī)定的其他情形的。房屋共有1．按份共有2．共同共有在處分雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時也應(yīng)分為兩種情況：（1）處分按份共有關(guān)系的雙方共有房屋產(chǎn)權(quán)時，按照兩個所有者各自的份額，對房屋享有使用、收益和處分的權(quán)利，并且也按份額分擔義務(wù)。按份共有的雙方均有權(quán)將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但任何一方不經(jīng)他方同意不得擅自處分房屋，且在同等條件下，另一方有優(yōu)先獲得權(quán)。（2）處分共同共有關(guān)系的雙方房屋產(chǎn)權(quán)時，在關(guān)系存續(xù)期間，任何一方擅自處分房屋均屬無效。當這種關(guān)系終止時，按照友好、協(xié)商的原則對房屋產(chǎn)權(quán)進行處理。有協(xié)議的，按照協(xié)議進行處理；無協(xié)議的，根據(jù)等分的原則進行處理相鄰關(guān)系具有以下特征:第一，相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人之間。第二，相鄰關(guān)系的客體并不是財產(chǎn)本身，而是和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益.第三，相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)處理相鄰關(guān)系的原則如下：1．有利生產(chǎn)，方便生活：2．團結(jié)互助：3．公平合理：我國的土地目前大致有三種分類：（1）按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進行分類；（2）按經(jīng)濟屬性分類:土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進行分類；（3）按土地的自然和經(jīng)濟屬性以及其他因素進行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類我國現(xiàn)行的土地制度：1．土地的權(quán)利歸屬制度2．國家實行國有土地有償有限期使用制度3．國家實行土地用途管制制度4．國家實行土地登記制度5．國家建立土地調(diào)查制度6．土地所有權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓制度7．國家建立土地統(tǒng)計制度8．國家實行占用耕地補償制度9．國家實行基本農(nóng)田保護制度基本農(nóng)田保護區(qū)：（1）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2）有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；（3）蔬菜生產(chǎn)基地；（4）農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；（5）國務(wù)院規(guī)定應(yīng)當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。征收土地，遵守下列原則：1．珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則2．保證國家建設(shè)用地原則3．妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則4．有償使用土地的原則5．依法征地的原則征收土地由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用。征收土地公告：（1）征收土地公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1)征收批準機關(guān)、文號、時間和用途；2)被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；3)征地補償標準和農(nóng)業(yè)人口安置途徑；4)辦理征地補償?shù)钠谙?、地點。（2）征地補償安置方案公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1)被征收土地的位置、地類、面積、地上附著物2)土地補償費的標準、數(shù)量、支付對象和方式；3)安置補助費的標準、數(shù)量、支付對象和方式；4)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；5)農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑；6)其他有關(guān)征地補償安置的措施。（3）未進行征地、補償、安置公告的，被征地單位和個人土地補償費是征地費的主要部分，是國家建設(shè)征收土地時，為補償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟損失而向其支付的款項。國家建設(shè)征收土地，由用地單位支付土地補償費。土地補償費的標準為：（1）征收耕地的補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。（2）征收其他土地的補償費標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的補償費標準規(guī)定。臨時用地補償：經(jīng)批準的臨時用地，應(yīng)當與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過按征收該土地標準計算的土地補償費和安置補助費的總和。合理使用土地補償費、安置補助費：土地補償費、安置補助費的歸屬及發(fā)放規(guī)定：土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有；地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。土地征收和土地征用比較：共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收的法律后果是土地所有權(quán)的改變，土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜校徽饔玫姆珊蠊皇鞘褂脵?quán)的改變，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，征用條件結(jié)束需將土地交還給農(nóng)民集體。土地使用權(quán)是指單位或者個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得：出讓和劃撥1．國有土地使用權(quán)出讓（1）國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓國有土地使用權(quán)具有四個特征：1）國有土地使用權(quán)以出讓方式取得；2）出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得；3）出讓國有土地使用權(quán)取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對價，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制；4）出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)；（2）國有土地使用權(quán)出讓的方式最基本的締約方式是拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種。（3）國有土地使用權(quán)出讓的年限和相關(guān)規(guī)定：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。此外，開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長不得超過50年。（4）國有土地使用權(quán)的終止：1）為公共利益需要使用土地的；2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者申請而未獲批準的4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。其中因上述(1)、(2)項情形收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當對土地使用權(quán)人給予適當補償。下列用地的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán):1）國家機關(guān)用地和軍事用地；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。集體土地使用權(quán)的取得：集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認，分兩種情況:1．土地承包經(jīng)營權(quán)。縣級以上地方人民政府應(yīng)當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。2．非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。不同用途的集體土地使用權(quán)按不同方式原始取得，包括以下四種情況：1．農(nóng)地使用權(quán)一般通過承包經(jīng)營的方式取得。2．宅基地使用權(quán)，農(nóng)村居民在戶口所在村(村民組)內(nèi)提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，經(jīng)縣級人民政府審批后，由本集體經(jīng)濟組織分配取得宅基地使用權(quán)。3，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，通過投資興辦企業(yè)，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。4．鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：1．國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿１年未動工開發(fā)建設(shè)的；2．已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足２５％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿１年的3．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。閑置土地的處置方案：1．延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過１年；2．改變土地用途，3．安排臨時使用，土地增值的，由政府收取增值地價；4．政府為土地使用者置換其他等價閑置土地5．政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者6．土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書。對于國有土地上房屋征收與補償概念的理解，應(yīng)把握三點：1.強調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個人的房屋。2.適用的區(qū)域范圍明確為國有土地上的房屋3.公平補償原則房屋征收與補償?shù)脑瓌t：1.決策民主原則2．程序正當原則（1）信息公開。（2）參與原則。（3）回避原則。）3.公平補償原則4.結(jié)果公開的原則國有土地上房屋征收工作程序：1．做出房屋征收決定2．符合規(guī)劃和年度計劃3.擬定征收補償方案5．征求意見與聽證6．社會穩(wěn)定風險評估7.補償資金證明8.公告9．行政救濟10.調(diào)查登記征收補償方式與

補償標準1．貨幣補償2．產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償征收補償估價異議的處理：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。征收補償?shù)某绦颍?.房屋調(diào)查2.作出房屋征收決定3.擬定征收補償方案4.簽訂征收補償協(xié)議6.對被征收房屋價值進行補償7.房屋搬遷8.對異議的處理9.建立房屋征收補償檔案房地產(chǎn)開發(fā)的原則：必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)的特點和分類：1交易價格高2位置固定性3社會性4交易形式確定性5民事法律行為。房地產(chǎn)開發(fā)分類：1．按開發(fā)的對象劃分：房地產(chǎn)開發(fā)分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)兩種形式。2.按開發(fā)的規(guī)模劃分：可以有兩種形式，即單項開發(fā)和成片開發(fā)。3.按開發(fā)的不同階段劃分：可以劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和綜合開發(fā)三種形式。房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序：1.投資決策階段2.前期工作階段（1）獲得土地使用權(quán)（2）籌集開發(fā)建設(shè)資金（3）開發(fā)項目立（4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可（5）征地、拆遷、安置、補償；（6）施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”；（7）估算工程量和開發(fā)成本；房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的職責是：1．對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進行指導和監(jiān)督2．辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等；3．協(xié)助財政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅費；4．為房地產(chǎn)交易提供各種服務(wù)；5為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系房地產(chǎn)交易的原則：1．房地一體化2．實行房地產(chǎn)價格評估3．實行房地產(chǎn)成交價格申報。4．登記備案。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法方式主要包括：1．以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2．一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；3．因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4．以房地產(chǎn)抵債的；5．法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：1．達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3．依法收回土地使用權(quán)的，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。4．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。5．權(quán)屬有爭議的；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2．當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請3．房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；4．房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；5．繳納有關(guān)稅費；6．辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。商品房預售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應(yīng)當向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：（1）商品房預售許可申請書；（2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；（6）商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預售分層平面圖。（7）其他有關(guān)資料商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合以下條件：1．出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2．取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件；3．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4．已通過竣工驗收；5．拆遷安置已經(jīng)落實；6．供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。實行商品房銷售代理應(yīng)注意以下問題：1．實行銷售代理必須簽訂書面委托合同。2．房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的收費。3．房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。商品房銷售中禁止有下列行為：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3．不符合商品房銷售條件的。4．商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。房屋租賃具有以下幾個主要特征：1．房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。2．房屋租賃一般具有明確的期限。3．作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。4．房屋租賃法律關(guān)系的成立要進行登記備案。房屋租賃的主要原則1遵循自愿、平等、誠實信用等原則。2．公民、法人或其他組織對其享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的。3．住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。4．房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)可以出賣、交換其所有的房屋。5．房屋租賃合同，任何一方不履行約定，就會給對方造成損害。6．我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋。7．房屋所有權(quán)人以營利為目的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。有下列情形之一的房屋不得出租：1．未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；2．司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3．共有房屋未取得共有人同意的；4．權(quán)屬有爭議的；5．屬于違章建筑的；6．不符合安全標準的；7．抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8．不符合公安，環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9．有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。租賃合同應(yīng)當具備以下條款：1．當事人姓名或者名稱及住所；2．房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；3．租賃用途；4．租賃期限；5．租金及交付方式；6．房屋修繕責任；7．轉(zhuǎn)租的約定；8．變更和解除合同的條件；9．違約責任；10．當事人約定的其他條款。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：1．符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；2．因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；3．當事人協(xié)商一致的。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：1．書面租賃合同；2．房屋所有權(quán)證書；3．當事人的合法證件；4．城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋,因此而造成損失的，由承租人賠償:1．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；3．將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；4．拖欠租金累計6個月以上的；5．拖欠住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；6．利用承租房屋進行違法活動的；7．故意損壞承租房屋的；8．法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。房屋轉(zhuǎn)租的有關(guān)法律規(guī)定：1．房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過原出租人的同意2．房屋轉(zhuǎn)租合同要受原房屋租賃合同的制約。3．房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案房地產(chǎn)抵押又具有以下幾個法律特征：1．房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復雜。2．房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有。3．房地產(chǎn)抵押屬于要式法律行為。房地產(chǎn)作為抵押物的條件不得設(shè)定抵押權(quán)：1．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3．列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6．依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)載明下列內(nèi)容：1．抵押人,抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名,住所；2．主債權(quán)的種類、數(shù)額；3．抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；4．抵押房地產(chǎn)的價值；5．抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、滅失的責任；6．債務(wù)人履行債務(wù)的期限；7．抵押權(quán)滅失的條件；8．違約責任；9．爭議解決的方式；10．抵押合同訂立的時間與地點；11．雙方約定的其他事項。抵押房地產(chǎn)的處分：1．債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?．抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；3．抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．抵押合同約定的其他情況。抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：1.抵押權(quán)人請求中止的；2.抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；3.發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；4.訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；5.其他應(yīng)當中止的情況。處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：1.支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；2.扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；3.償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；4.賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害5.剩余金額交還抵押人。稅收的本質(zhì)決了它具有強制性、無償性和固定性的特征。稅收制度及構(gòu)成要素1.納稅人(課稅主體2.課稅對象(課稅客體)3.稅基4.稅率5.附加、加成和減免（1）附加和加成是加重納稅人負擔的措施（2）減稅、免稅，以及規(guī)定起征點和免征額是減輕納稅人負擔的措施。6.違章處理中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。房產(chǎn)稅減稅、免稅（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。（4）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。（5）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。城鎮(zhèn)土地使用稅減稅、免稅1.政策性免稅(1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；(5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；(6)經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；(7)由財政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他用地。下列幾項用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定：(1)個人所有的居住房屋及院落用地；(2)房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；(3)免稅單位職工家屬的宿舍用地；(4)民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；(5)集體的個人舉辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。土地增值稅征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。3.課稅對象和計稅依據(jù)土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。4.稅率和應(yīng)納稅額的計算土地增值稅實行四級超額累進稅率耕地占用稅（2）免稅范圍1)部隊軍事設(shè)施用地，2)鐵路沿線、飛機場跑道和停機坪用地；3)炸藥庫用地；4)學校，幼兒園、敬老院、醫(yī)院用地。契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈與；（5）房屋交換。下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。住房公積金包含以下四個方面的涵義：1．住房公積金由單位和職工共同繳存2．住房公積金繳存的長期性3．只有在職職工才建立