2022上半年房地產(chǎn)行情分析：喜憂參半

上半年房地產(chǎn)行情分析：喜憂參半中國樓市呈現(xiàn)出冰火兩重的分化景象

今年以來，一二線樓市火爆的銷售行情，為房企帶來了銷售業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，但企業(yè)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度卻沒有跟上。相反，接近半數(shù)的房地產(chǎn)商雖然營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了，但凈利潤(rùn)同比卻消失下滑局面。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，A股125家上市房企半報(bào)中，凈利潤(rùn)同比下滑的房企有53家。其中，虧損房企有23家，且均已連續(xù)多年凈利潤(rùn)下滑。而在145家港股上市房企中，虧損房企則多達(dá)40家。

據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，要扭轉(zhuǎn)這種下行趨勢(shì)，中國至少要到2022年才能實(shí)現(xiàn)，即至少明后兩年還要持續(xù)經(jīng)進(jìn)行調(diào)控、調(diào)整。

分化難免樓市主基調(diào)不變

地域分化：據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-8月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35915億元，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資14078億元，增長(zhǎng)10.7%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資14394億元，增長(zhǎng)5.9%，增速與1-7月份持平。盡管目前中西部占據(jù)全部房地產(chǎn)投資仍舊不足5成，但尤其是中部山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個(gè)省房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭已經(jīng)特別明顯。

市場(chǎng)分化：一二線城市前期上漲的勢(shì)頭初步得到遏制，三四線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

樓市分化調(diào)整仍是今后一個(gè)時(shí)期的主基調(diào)。

大城市全面企穩(wěn)房地產(chǎn)庫存均下降

據(jù)報(bào)告大廳《2022-2022年房地產(chǎn)中介行業(yè)深度分析及“十三五”進(jìn)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的供應(yīng)面收縮已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的水平：住宅土地出讓繼2022年同比下滑34%之后，今年前8個(gè)月同比收縮了41%，大約相當(dāng)于過去五年均值的一半;同樣地，新開工面積繼2022年同比下滑11%之后，今年前8個(gè)月收縮了17%。而另一方面，由于降息和政府放松了住房抵押貸款限制，今年前8個(gè)月交易量同比上升了7%。因此，各線城市的房地產(chǎn)庫存均呈下降走勢(shì)。

房地產(chǎn)投資的持續(xù)減速以及土地出讓/新開工的同比下滑支撐了2022年房?jī)r(jià)持穩(wěn)前景的信念。2022年前8個(gè)月中，全國房地產(chǎn)交易量同比上升了7%，而且各線城市均呈普遍回升之勢(shì)。年初至今，曾在2022年經(jīng)受最大降幅的“一線城市”以及“其他二線城市”均實(shí)現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇。

2022全國樓市依舊會(huì)在困難的去庫存過程中，但明顯，發(fā)達(dá)城市已領(lǐng)先復(fù)蘇。除一線城市的房?jī)r(jià)保持2022的高漲幅外，二線城市核心區(qū)域?qū)?huì)連續(xù)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)的上漲。這些城市的共同特點(diǎn)是基本面良好，新居存量低，人口增長(zhǎng)穩(wěn)定且年齡結(jié)構(gòu)合理，二手市場(chǎng)進(jìn)展成熟。二胎政策對(duì)二線城市的利好也將比一線城市