新建博澳定位報告初稿

博澳前程村項目前期定位報告易居中國

河南2013.3項目屬性與核心問題界定Part1本次匯報溝通的目標市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5物業(yè)發(fā)展建議Part6白沙板塊是鄭州新區(qū)未來的行政新區(qū)，本案處于行政新區(qū)的核心位置。切入點：城市板塊格局鄭州新區(qū)規(guī)劃——鄭州新區(qū)總體規(guī)劃主要包括：鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄭州航空港區(qū)、鄭州國際物流園區(qū)和中牟縣等“五區(qū)一縣”，規(guī)劃面積約1840平方公里。隨著城市發(fā)展規(guī)劃的強力推進，鄭東新區(qū)的熱度會慢慢退去，航空港區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐步崛起必會帶來異常殘酷的競爭。航空港區(qū)位于鄭州東南角，東臨國際機場，北接鄭東新區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西鄰新鄭龍湖板塊，南靠新鄭市區(qū)；規(guī)劃總面積138平公里，代管42個行政村和2個自然村，區(qū)域規(guī)劃有物流商貿(mào)區(qū)、核心區(qū)及臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。鄭東新區(qū)位于鄭州市東部規(guī)劃范圍150平方公里，區(qū)域規(guī)劃有CBD中央商務區(qū)、商住物流區(qū)、龍湖區(qū)、龍子湖高校園區(qū)、科技物流園區(qū)和國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)6大部分。中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）西開發(fā)區(qū)鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于鄭州東南部，規(guī)劃范圍北界龍海鐵路、東界京珠高速公路、西界機場高速、南界機場高速和京珠高速交匯點，規(guī)劃面積86.7平方公里。中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于鄭州東部，西起京港澳高速、東至中牟縣界、北起連霍高速、南至310國道，規(guī)劃面積約300平方公里。區(qū)域涉及鄭開大道沿線中牟縣白沙鎮(zhèn)、劉集鎮(zhèn)、大孟鎮(zhèn)、官渡鎮(zhèn)4鎮(zhèn)，重點建設鄭州新區(qū)規(guī)劃的白沙組團、綠博組團及官渡工業(yè)園區(qū)。中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）鄭西發(fā)區(qū)切入點：城市板塊思考回顧鄭州各方向房地產(chǎn)板塊發(fā)展模式，其均為十字分布，而本案所在區(qū)域現(xiàn)在僅為沿商都大道的帶狀分布，就潛在入市項目而言，未來仍然以十字發(fā)展為大方向，基于市場發(fā)展時序的分析，未來行政新區(qū)將成為鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金十字”區(qū)。鄭東新區(qū)：以新東站、龍湖、龍子湖及CBD為十字型市場分布；鄭西新區(qū)：以科學大道組團與西四環(huán)沿線組團為十字型市場分布；鄭南區(qū)域：以南四環(huán)與中州大道、鄭新路為十字型市場分布；北接龍湖和中央大道沿線高端物業(yè)板塊，南啟空港及建材產(chǎn)業(yè)板塊，東連中牟城區(qū)，西通經(jīng)開板塊；在鄭東新區(qū)板塊已然飽和的現(xiàn)狀下，項目所處的白沙板塊成為大鄭州下未被開發(fā)的寶地，占位城市新星的角色，未來必將成為鄭州新的核心。切入點：區(qū)域板塊占位四港聯(lián)動前程路人文路鄭開大道中央大道商都大道CBD龍湖高端住區(qū)綠博高端生態(tài)居住區(qū)政務辦公區(qū)國際建材交易中心空港物流區(qū)經(jīng)開區(qū)專業(yè)市場中牟新區(qū)中牟老城白沙板塊賈魯河高端生態(tài)居住區(qū)切入點：項目屬性研判政務、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、教育、商務金融多元復合型新城市核心居住區(qū)四港聯(lián)動前程路人文路鄭開大道中央大道商都大道CBD龍湖高端住區(qū)綠博高端生態(tài)居住區(qū)政務辦公區(qū)國際建材交易中心空港物流區(qū)經(jīng)開區(qū)專業(yè)市場中牟新區(qū)中牟老城白沙板塊賈魯河高端生態(tài)居住區(qū)奔鄭客群下政客群私企客群兼外溢客群產(chǎn)業(yè)客群補充客群主動客群切入點：項目四至未來行政新區(qū)核心地段，通達性極佳，地塊目前正在拆遷中，周邊以村莊為主，項目內(nèi)的一條河目前正在改造。切入點：項目屬性界定本案屬于三線城市未來行政新區(qū)核心區(qū)、大規(guī)模、高地價、相對高容的城市綜合體項目。技術經(jīng)濟指標總用地出讓開發(fā)面積占地面積（㎡）584545.46441173.81占地面積（畝）876.38661.43容積率≤33.5建筑密度≤//地上建筑面積（㎡）1753636.381544108.34地價300萬/畝（估計值）限高100米（假定）此地塊暫不考慮安置區(qū)安置區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)切入點：地塊價值分析依照地塊價值屬性研判，與主干道交匯處的地塊商業(yè)價值較高，臨河或不與臨主干道毗鄰的地塊，相對靜謐性較好，居住價值較高。商業(yè)屬性商務屬性①②③﹥﹥居住屬性①③②﹥﹥①②﹥﹥③安置區(qū)①②③地塊價值評判依據(jù)：私密性較好的區(qū)位居住價值最高；交通通達性較好的區(qū)域以及鄰近主干道的區(qū)位商業(yè)價值相對較高；占據(jù)河景資源的區(qū)位居住價值相對較高；十字路口商業(yè)價值最高。切入點：指標的理解對本案基本指標的理解，首先需要研究類似區(qū)域項目的發(fā)展規(guī)律，再從鄭東白沙市場驗證。規(guī)劃設計要點：學?！_發(fā)區(qū)用地需劃出80畝土地用于學校建設，結合當?shù)赜嘘P方面要求，學校需安置在東北安置區(qū)的南側地塊，在開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計過程中，需考慮到學校對整體開發(fā)區(qū)的動線影響及住宅布局影響；市政景觀要求——基于前程路修改為180米寬，定位為未來省政府迎賓大道，因此沿線對建筑景觀要求較高，在開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計過程中，前程路沿線原則上應以景觀效果較好的高層設置；容積率指標——依據(jù)中牟城改用地指標最高限度不超過3.5為暫定基準，后期根據(jù)鄭東新區(qū)控制指標重新考量，預計整體經(jīng)濟指標在2.5-3；內(nèi)購房——在一期住宅規(guī)劃中，需考慮設置10-20萬方的團購房，原則上建議安置在居住品質相對不高的位置。周邊價格體系理解：商都大道與前程路交匯處未來規(guī)劃互通式立交橋，對十字路口商業(yè)人流導入的阻礙影響較大，后期規(guī)劃需規(guī)避。目標與核心問題的理解易居基于開發(fā)商目標下的核心問題理解項目整體運營模式——各物業(yè)的開發(fā)組織關系及承擔的角色企業(yè)戰(zhàn)略：深耕白沙市場、行政新區(qū)形象樹立者、博澳品牌的挖掘者項目目標：現(xiàn)金流快速打平資金成本、追求長期價值溢價開發(fā)商目標為了解決上述問題，我們需要研究：1、行政新區(qū)的發(fā)展規(guī)律，以及各物業(yè)類型在發(fā)展過程中的價值認同曲線；2、項目開發(fā)階段的市場大背景分析；3、白沙各物業(yè)類型的市場現(xiàn)狀及機會發(fā)掘。項目的整體市場占位以及競爭力的建立核心問題12易居研究單點引爆起步階段特征起爆點均為距離老城區(qū)最近的住宅開發(fā)項目，依托高性價比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來帶動。作為起步階段的佢地需要依托哪些規(guī)律？起步階段發(fā)展階段成熟階段發(fā)展階段特征住宅價值開始快速提升，多元化競爭格局出現(xiàn)，新區(qū)核心逐步形成，與老城區(qū)距離增大，成為獨立的新城格局?？焖侔l(fā)展成熟階段特征住宅開發(fā)價值開始逐步走向平穩(wěn)，新城的價值開始依托其商務和商業(yè)的價值，商業(yè)和商務的價值開始提升加速。多點發(fā)展在政務新區(qū)起步階段需要把握的基本原則：此時土地價值在于跟老城區(qū)之間的關聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地擁有更好的開發(fā)優(yōu)勢和更高的地塊價值；住宅用地起步開發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開發(fā)；樹立地塊價值的額外依托點，在起步階段住宅首先關注的是其自然資源類地塊。附：政務新區(qū)地塊的額外依托點有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務類：市/省委政辦公大樓、市/省委領導班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場、政府接待酒店、圖書館等；4、交通類：路網(wǎng)等級和路網(wǎng)密集程度。作為新城模式的政務新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結。易居研究政務核心區(qū)地塊的開發(fā)模式是什么？首先需要明確不同地塊的市場認同度演變曲線。依托成熟的居住氛圍或者商務辦公氛圍，在趨于成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)價值才開始凸顯，初期過多投入帶來過大風險；商業(yè)地塊價值依托依托與老城區(qū)之間的關系，前期作為老城區(qū)自然延伸；待新區(qū)進入發(fā)展階段，其價值依托才轉向政務新區(qū)。新老交界地塊價值依托起步階段發(fā)展階段成熟階段新區(qū)成熟階段只能依托政務資源，其住宅價值初期不高，受到政務資源進駐和配套成熟影響，會加速上漲。政務區(qū)核心地塊價值依托政務區(qū)邊緣地塊價值依托極弱，完全依賴新區(qū)整體的成熟，初期價值增長緩慢且后勁不足；政務區(qū)邊緣地塊價值依托市場認同度老城區(qū)邊緣地塊新老交界地塊政務核心地塊政務區(qū)邊緣地塊商業(yè)用地易居研究政務新區(qū)商業(yè)地塊發(fā)展模式的規(guī)律，以及對本案的啟示。以政務及商務為主體的城市CBD，商業(yè)的發(fā)展較寫字樓及住宅更為緩慢；鄭州政務新區(qū)處于起步階段，對于商業(yè)發(fā)展的支撐僅限于內(nèi)向型的配套；支撐到本案的商業(yè)發(fā)展規(guī)律：商業(yè)面市在住宅之后；首期入市以街鋪為主，作為項目及臨近區(qū)域的配套經(jīng)營；在政務新區(qū)整體發(fā)展趨于成熟之后，可考慮投入運營集中式的商業(yè)。城市復合中高端商業(yè)建筑形態(tài)：注重獨立經(jīng)營單位的設計形態(tài)；經(jīng)營形態(tài)：外向型業(yè)態(tài)經(jīng)營，餐飲娛樂發(fā)展為更高檔次的綜合性經(jīng)營，精品型百貨出現(xiàn)；經(jīng)營狀況：單價高出傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，經(jīng)營時間長，租金題贈幅度大。起步階段發(fā)展階段成熟階段目標與核心問題的理解根據(jù)易居對白沙細分市場的判斷，明確本案各物業(yè)在整體運營中的角色定位。住宅類產(chǎn)品：前期突破區(qū)域陌生感、并實現(xiàn)溢價的方式；商業(yè)物業(yè)：寫字樓產(chǎn)品的市場發(fā)展機會，及功能轉換后公寓的市場；商業(yè)產(chǎn)品的市場發(fā)展機會（包括商業(yè)街和大型賣場）各物業(yè)類型的開發(fā)組織關系尚待研究的問題010203起步階段發(fā)展階段成熟階段住宅產(chǎn)品作為項目的生命線，作用是快速回現(xiàn)、盡量打平資金；隨著區(qū)域發(fā)展，住宅產(chǎn)品作為項目的主要溢價源；寫字樓或公寓類產(chǎn)品作為利潤的有益補充；商業(yè)放在中后期開發(fā)，是由項目擁有的商業(yè)價值和區(qū)域趨勢所決定的，是未來最高的單方利潤點所在；項目屬性與核心問題界定Part1市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5物業(yè)發(fā)展建議Part6鄭州市2012年房地產(chǎn)市場有所回暖，表現(xiàn)為成交量有小幅回升，成交價持續(xù)上漲,其中鄭東新區(qū)漲幅最大，市場水平持續(xù)走高。2008-2012年商品房銷售面積情況2011年受到調(diào)控的影響明顯，成交量明顯下降，但價格持續(xù)上揚；2012年全國市場回暖，鄭州市成交量有所上漲，成交價略有漲幅。2012年市場成交量小幅增長，從各個區(qū)域成交情況來看，鄭東新區(qū)價格漲幅較大。市場分析——宏觀大勢2012年上海整體樓市成交量大幅回升，受政策面探底信號增強鼓勵，消費信息明顯得到提振，成交量走強月份集中于年中及四季度，調(diào)控以來集聚的消費需求集中在年尾釋放。2012年全國商品房銷售面積為11.13億㎡，銷售均價5791元/㎡，實現(xiàn)連續(xù)4年量價持續(xù)增長趨勢。2008-2012年全國商品房成交走勢2012年房地產(chǎn)市場受政策調(diào)控影響，自2012年初全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下降，下半年走勢在低位趨勢，年末在波動中小幅上升。發(fā)展階段危機階段復蘇階段蕭條階段房地產(chǎn)市場發(fā)展周期合理價格：價值當前市場階段價格曲線2012年上半年全國房地產(chǎn)市場擺脫了蕭條的陰影，看到了復蘇的曙光。結合對我國宏觀經(jīng)濟運行周期和房地產(chǎn)周期的跟蹤研究，目前鄭州房地產(chǎn)市場運行目前正處于“蕭條”到“復蘇”的周期轉換過程中。市場分析——宏觀大勢鄭州借助“中國之心”的優(yōu)越區(qū)位，處于我國交通大十字架的中心，起到綜合性樞紐的價值；以鄭州為中心輻射帶動河南其它地級城市，再次強化鄭州的中心地位；城市價值的持續(xù)提升，對鄭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到有力的催化作用，是市場發(fā)展的保障?？焖贁U建中的鐵路及公路網(wǎng)絡鄭州市位居全國中原經(jīng)濟區(qū)中心，是崛起中的中國中部的中心城市?！吨性鞘腥嚎傮w發(fā)展規(guī)劃綱要》提出強化鄭州市的中心地位。鄭州是我國公、鐵、航、信兼具的綜合性交通通信樞紐，位于全國經(jīng)濟地理腹地，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用；鄭州位居全國中原經(jīng)濟區(qū)中心、是溝通、促進全國各經(jīng)濟區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地，是崛起中的中國中部的中心城市。在《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構想》中，中原城市群的發(fā)展目標是：建成全國重要的制造業(yè)基地、能源基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域性金融中心；鄭州作為中原城市群的中心，是中原地區(qū)輻射中部的橋頭堡，城市首位度高。新鄭州站總規(guī)劃用地面積約240公頃，其中車站樞紐用地規(guī)模約100公頃，設站臺16座，共有34條股道。鄭州市同時積極推進公路系統(tǒng)建設，遠期規(guī)劃目標，預計2020年公路建設方面，公路通車總里程大道7500公里左右，高速公路里程大道700公里，二級以上公路約5300公里。以鄭州為中心的中原城市群，早已經(jīng)成為中部地區(qū)經(jīng)濟實力最強的城市群，《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃》出臺勢必為城市群發(fā)展提供新空間。市場分析——宏觀大勢鄭州市發(fā)展至今，已經(jīng)由最初的傳統(tǒng)單核發(fā)展到第三階段——多核發(fā)展。單核發(fā)展帶狀發(fā)展多核發(fā)展發(fā)展第一階段發(fā)展第二階段發(fā)展第三階段老城區(qū)單核發(fā)展城市的配套資源集中于市中心；主要的房地產(chǎn)開發(fā)集中于中心區(qū)，項目少產(chǎn)品單一；客戶結構單一，以首批商品房購置的一般改善客戶為主。以老城區(qū)為中心，城市格局向城南北擴散城市框架開始拉開；以花園路、經(jīng)三路為城市景觀帶縱向發(fā)展線；以郊區(qū)工人和被城市區(qū)高價擠壓出的地購買力人群為主，及原住民等。老城區(qū)為傳統(tǒng)核心，新城區(qū)為新中心的多核式發(fā)展城市框架全面擴展，新中心開始形成；南區(qū)——是鄭州傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，依托便捷交通及城市向東發(fā)展的帶動，形成新興中高端城市住宅板塊，購買者以地緣客及周邊生意人。高新區(qū)——鄭州市房地產(chǎn)市場的價值洼地，客戶以產(chǎn)業(yè)人口和教師為主；大鄭東新區(qū)——城市主要發(fā)展方向，區(qū)域價值高，客戶主要來源于全市及市外屬于中高端、非首次置業(yè)客戶。鄭州新區(qū)鄭州西區(qū)鄭州高新區(qū)市場分析——城市發(fā)展與版塊變遷可以預見未來鄭州市各房地產(chǎn)板塊的地位及功能將隨著各行政區(qū)域的價值和功能的改變而變遷。鄭州市整體規(guī)劃圖鄭州市南區(qū)規(guī)劃圖鄭州市高新區(qū)規(guī)劃圖鄭州市新區(qū)規(guī)劃圖傳統(tǒng)核心區(qū)城南商貿(mào)區(qū)西區(qū)高教育鄭州市新區(qū)土地供應衰竭，主要依靠舊城改造；仍然吸引大量中高端地緣型客戶。住宅土地充足，以批發(fā)商貿(mào)帶動區(qū)域發(fā)展；客戶主要為地緣客及周邊商戶。住宅供應較熱點區(qū)；會出現(xiàn)個別以產(chǎn)品為核心賣點的高端項目；客戶主要以地緣客戶和一般性改善客戶。城市主要發(fā)展方向，區(qū)域價值高，政府主導大力推動發(fā)展，高起點規(guī)劃，未來供應量大；客戶主要來源于中高端、非首次置業(yè)客戶。未來鄭州新區(qū)在整體區(qū)域價值上將逐步拉近甚至趕超傳統(tǒng)核心區(qū)，行政商務價值的放大將直接引領居住價值的高度實現(xiàn)。市場分析——城市發(fā)展與版塊變遷核心區(qū)域（鄭東新區(qū)）建設基本完成，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)、國際物流園區(qū)、中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)均正在規(guī)劃跟進，鄭州新區(qū)將進入加速發(fā)展階段。鄭東新區(qū)規(guī)劃設計圖中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)政務新區(qū)（中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)）中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計圖鄭州新區(qū)總體規(guī)劃面積約1840平方公里。目前鄭東新區(qū)建設基本完成，重點建設其他4個區(qū)域。鄭州新區(qū)總體規(guī)劃（2009-2020）龍湖地區(qū)龍子湖高校園區(qū)CBD商住物流區(qū)科技物流園區(qū)鄭東新區(qū)總體規(guī)劃鄭州新區(qū)核心區(qū)域基本成型，未來1-2年鄭州新區(qū)其他4個區(qū)域土地市場和住宅商品房市場將同步發(fā)力，鄭州新區(qū)進入快速發(fā)展階段。市場分析——新區(qū)現(xiàn)狀鄭州新區(qū)是現(xiàn)有發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，長期發(fā)展中將成為城市的新一極。熱點板塊鄭東新區(qū)、港區(qū)、經(jīng)開區(qū)傳統(tǒng)市中心政務新區(qū)三板塊在中短期之內(nèi)仍然是開發(fā)的熱點片區(qū)，但隨著政務新區(qū)板塊的快速發(fā)展，三板塊客群基數(shù)未來將利好于政務新區(qū)客戶基數(shù)的擴大。未來城市熱點發(fā)展區(qū)域，隨著政務配套建設的逐步實施，城市熱點將逐步由其他熱點板塊轉移到此，板塊發(fā)展向好。未來核心板點式作戰(zhàn)未來發(fā)展體現(xiàn)在價格和投資需求加速增長；土地供應以舊城改造為主，個別地段和資源價值優(yōu)異的項目會創(chuàng)造市場價格新高。長期來看，鄭州新區(qū)未來將發(fā)展成城市高居住價值區(qū)和高投資潛力區(qū)，同時新區(qū)房地產(chǎn)市場也將面臨著項目、產(chǎn)品及客戶的演變?！覀儚氖袌龈窬帧⒓毞质袌龅默F(xiàn)狀入手，判斷未來的演變趨勢。市場分析——新區(qū)預判項目屬性與核心問題界定Part1市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5物業(yè)發(fā)展建議Part6本部分將探討住宅及商業(yè)市場的現(xiàn)狀、客戶需求及未來趨勢，從而得出本項目的機會點。住宅市場前期的客戶需求是什么？如何突破區(qū)域陌生，突破成本壓力，實現(xiàn)資金的快速打平？1、前期機會挖掘1、住宅整體市場掃描2、客戶需求研究3、產(chǎn)品競爭機會點分析中后期面對什么樣的市場競爭？客戶如何演變？相應的產(chǎn)品規(guī)劃是什么？2、中后期客戶演變及產(chǎn)品定位1、住宅板塊現(xiàn)狀演變2、客戶需求演變3、基于客戶需求下的產(chǎn)品策略1、公寓市場2、寫字樓市場3、商業(yè)市場商業(yè)市場細分市場價值挖掘住宅市場住宅前期機會挖掘住宅后期客戶演變及產(chǎn)品定位商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場1.市場掃描——市場組成與版塊分布城市外拓帶來的多極化、多組團市場格局逐步形成，各區(qū)域市場特點開始顯現(xiàn)。中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）

鄭東新區(qū)——金融中心，教育中心，物流中心，城市財富運營中心，以高端商業(yè)商務及高端住宅為主。

經(jīng)開區(qū)——產(chǎn)業(yè)中心，城市財富制造中心，以區(qū)域型商業(yè)配套及供給密集人口型的配套住宅為主。

政務新區(qū)——生活服務中心，產(chǎn)業(yè)服務中心，未來省級行政中心及生活服務中心，可預見的的城市新興高價值居住區(qū)，土地成交規(guī)模已經(jīng)放量，未來項目多。

空港新區(qū)——依托物流集散的相關產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域性質決定了市場以低價的性價比項目為主。目前市場各板塊格局基本形成。相比中心城區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、行政新區(qū)及國際航空港區(qū)，未來的城市房地產(chǎn)重心將逐漸轉移到行政新區(qū)。1.市場掃描——鄭東新區(qū)板塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格客戶構成海馬公園高層兩房80-90、三房110-150、復式180-20099000本地及外地個體經(jīng)商戶，公務員永威東棠高層兩房90-100、兩房130-150、四房150-18013000個體經(jīng)商戶、公司高管、政府公務員中豪匯景灣小高層、高層一房40-60、兩房80-100、三房110-140、四房150-24012000個體經(jīng)商戶、企業(yè)高管、投資客鄭東新區(qū)板塊是鄭州城市向東發(fā)展的方向，區(qū)域價值高，配套齊全，在售項目基本為小高層、高層豪宅類高端產(chǎn)品。擁有不可復制的資源以及政策導向性，在城市早期單核發(fā)展的模式下，奠定了鄭東新區(qū)板塊高端住宅的市場基礎，目前該區(qū)域市場價格高、去化速度較快。項目的最大價值在于不可復制的景觀資源；高端客戶為主，抗風險能力強，對于居住品質要求高，價格承受度高日漸稀缺的地塊和資源價值使該區(qū)域項目可以在單一品質之下，仍保證理想的交易量且持續(xù)波高價位。海馬公園1.市場掃描——政務新區(qū)板塊市場主要以高低配為主，物業(yè)形態(tài)豐富，主流居家路線，與鄭東新區(qū)板塊對比，價格梯度差別較大。代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格客戶構成東潤華景洋房、小高、高層兩房86-100、三房110-142、復式180-2005700-6800鄭東新區(qū)客戶，中牟本地，外地投資客綠博半島洋房、小高層、高層兩房90-100、兩房120-150、三房150-1605600鄭東新區(qū)、中牟本地東岸曦城洋房、小高層兩房80-100、三房110-130、四房130-1606000鄭東新區(qū)、中牟本地、外地投資客上東城高層兩房80-90、兩房90-110、三房110-130、四房140-1707000中牟本地，外地投資客雖然缺少資源配套等資源，但城市發(fā)展主流方向仍以主流居家客戶熱衷，整體單價相對較低，市場表現(xiàn)為一定總價范圍內(nèi)舒適度較高產(chǎn)品集合。高低配及大戶型為主區(qū)域住宅多以高低配產(chǎn)品線為主，強調(diào)住宅舒適度戶型面積多集中于80-130㎡區(qū)間銷售速度較好目前現(xiàn)有項目去化速度較快，產(chǎn)品競爭較為激烈注重營銷優(yōu)惠力度總價限制下，中等戶型熱銷區(qū)域現(xiàn)有客群以中小戶型為主，剛需旺盛；鄭東及外地客群熱衷大面積以及舒適度較高戶型；1.市場掃描——經(jīng)開區(qū)板塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格客戶構成金沙湖高爾夫官邸別墅、高層四房180、復式200-5005700-6800鄭東新區(qū)客戶，中牟本地，外地投資客美立方小高層兩房90-100、兩房120-150、三房150-1608700鄭東新區(qū)、外地投資客美景鴻城高層兩房80-100、三房110-130、四房130-1607600鄭東新區(qū)目前經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)尤其是住宅開發(fā)熱度相對較低，在售項目除高端低密項目外，其他均為以公寓產(chǎn)品為主的低端產(chǎn)品。產(chǎn)品線的高低差異較大，使得區(qū)域內(nèi)整體價格參差不齊。物業(yè)類型：經(jīng)開區(qū)以高層建筑供應為主，金沙湖低密項目持有高端別墅產(chǎn)品。面積段：經(jīng)開區(qū)板塊面積跨度較大，在售項目主要以公寓和平層為主。對于緊湊型三房以及多變戶型欠缺，產(chǎn)品力不足。供應時間：經(jīng)開區(qū)目前去化的主要是在售樓盤的后續(xù)房源，新住宅項目入市較少，預計2013年年底全部對外銷售。美景鴻城隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，置業(yè)客戶更加注重生活的舒適度。景觀及建筑風格的設計走特色差異化路線在眾多高端樓盤中脫穎而出，頗受客戶青睞。1.市場掃描——航空港區(qū)板塊項目名稱總體量（㎡）物業(yè)類別首次開盤時間價格華福御景3000000城市綜合體2013.1.13日4500元/㎡蘋果城340000普通住宅2012.12.15日住宅3800元/㎡商鋪15000元/㎡裕鴻世界港1500000城市綜合體2012.8.24日高層5600元/㎡洋房8000元/㎡富士康沃金商業(yè)廣場320440.9商鋪2012.2.26日商鋪20000元/㎡福祉源隆門180000保障房、寫字樓未定——區(qū)域項目注重港區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應，迎合客群對品質型住宅需求，注重產(chǎn)品內(nèi)部打造，依靠交通資源優(yōu)勢展現(xiàn)項目利好。區(qū)域在售項目（住宅、商業(yè)）5個，蘋果城項目住宅部分與富士康簽訂協(xié)議，作為員工宿舍使用；福祉源隆門項目為保障房項目；僅鴻世界港為檔次較高的樓盤。整個區(qū)域房地產(chǎn)市場處于初期開發(fā)階段，鄭州新區(qū)的擴建，將帶動該區(qū)域未來發(fā)展。但距離鄭州中心城區(qū)20公里，導致發(fā)展速度緩慢。項目占地80萬平方米，規(guī)劃有五星級酒店、商業(yè)廣場、公寓、商務辦公及花園洋房。項目憑借其突破區(qū)域市場水平的產(chǎn)品品質以及內(nèi)部配套價值，超越區(qū)域市場價格水平，實現(xiàn)其在區(qū)域高端地位。裕鴻世界港中心城區(qū)中心城區(qū)鄭東新區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）中心城區(qū)鄭東新區(qū)中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）1.市場掃描——區(qū)域競爭格局大鄭東區(qū)域各板塊以其特有的居住職能支撐區(qū)域發(fā)展，未來交通以及政策導向型利好，必然會為本項目客群導入和整個板塊快速發(fā)展帶來新的市場導入點。早期市民置業(yè)以城中組團為不二選擇，隨著城中供應的衰竭和價格的擠壓，同時政府規(guī)劃方向的外力因素，導致客戶逐漸外溢，發(fā)展成當前的板塊競爭格局，1.兩極化競爭2.競合＞競爭市中心價值獨大，始終為全是競爭力最強、居住價值最高的區(qū)域；其他板塊吸引對居住需求不同層級的客戶，本項目處在客群交叉點，占據(jù)客群導入的利好局面；政務新區(qū)白沙組團片區(qū)市場尚未成熟，在早期主要面臨其他板塊的區(qū)域競爭，內(nèi)部競合關系＞競爭關系。1324高端置業(yè)客群投資型置業(yè)客群改善型客群剛需置業(yè)客群2.客戶分析通過市場掃描梳理客戶，把握本項目吸引的客戶類型，從而直接指導產(chǎn)品整體定位基于整體市場，按照置業(yè)驅動因素將客戶分為以下四類，梳理客戶需求?？腿悍治?.客群分析—高端客群客群分析高端客群的需求集中在單一的產(chǎn)品形態(tài)和資源占有，目前本項目較難滿足高端客群需求。高層產(chǎn)品上，早期的高端客戶要求更多的是景觀資源和區(qū)位；隨著鄭東新區(qū)高端住宅項目出現(xiàn)以及高總價段，客群對于住宅品質與區(qū)位進行抉擇；低密別墅產(chǎn)品因低密度的產(chǎn)品形態(tài)成為市場上的高端產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品幽靜單的形態(tài)需求轉變?yōu)楦玫馁Y源占有和更好居住使用感受；產(chǎn)品形態(tài)、自然資源、內(nèi)部使用舒適度、高價值的贈送是其需求的重點。高端客戶置業(yè)特點高端客戶在不同產(chǎn)品和資源體系下的需求體現(xiàn)仍然較為簡單，集中在直接的資源占有和單一的外部形態(tài)；本項目容積率在3.5以下，物業(yè)類型上無法形成別墅類產(chǎn)品，且無明顯強勢資源，較難吸引高端客群2.客群分析—一般改善客群一般改善客群多表現(xiàn)為對地段、配套及使用面積的關注，主動外溢客戶較少客群分析早期的一般客戶置業(yè)首要傾向于住宅價格及舒適度，對應的產(chǎn)品為普通高層、多層，戶型內(nèi)部可使用房間數(shù)3個左右；目前市中心高層逐步豪宅化，客戶無法接受此高單價，因此置業(yè)只能轉向外圍區(qū)域，以更好的產(chǎn)品替換配套和地段；市中心外圍區(qū)域的個別項目，憑借著洋房類升級產(chǎn)品，更舒適的社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境，更高的產(chǎn)品附加值，更合理的價格，逐步成為一般性改善客戶的新置業(yè)傾向。一般改善客戶置業(yè)特點置業(yè)關注點增加，由最初對價格、面積、配套、地段的基本關注逐步升級為對產(chǎn)品綜合價值的關注；尤其關注現(xiàn)期價值，主動外溢客戶較少對城市價值和配套的依賴對戶型面積的要求多數(shù)改善客戶表現(xiàn)對市中心配套的強依賴性，如便利的交通、完善配套、好學區(qū)等；主動外溢的客戶較少，且難度較大。對面積的要求：實際是對功能空間即房間數(shù)的要求，多數(shù)要求3個房間，使用面積在100-120㎡左右；對價格的要求：此類客戶普遍表現(xiàn)為價格敏感，保證房間使用功能的基礎上，壓縮戶型面積控制總價受市場歡迎。在政務新區(qū)成熟之前，項目城市價值及配套等現(xiàn)期價值體現(xiàn)不充分，主動外溢的改善客群較少；先期能吸引部分價格敏感型的改善客戶，但并非主流，后期改善型客戶將會逐步增多；2.客群分析—剛需客群客群分析剛需客群對價格敏感，滿足置業(yè)基本要求下更易妥協(xié)，對新區(qū)域項目接受能力強地緣性客戶：城北的產(chǎn)業(yè)工人和城南高教園區(qū)職工，要求在較低的總價之下能夠滿足日常生活和工作的普通住宅；市中心客戶：強烈依賴市中心配套，能夠接受較高單價；在一定的總價范圍內(nèi)，以戶內(nèi)使用面積換取外部配套帶來的生活上的便利和滿足感；價格型客戶：購買力偏低，無法接受市中心高價，也同樣因價格原因無法購買南北區(qū)好的產(chǎn)品，只能在其價格承受范圍內(nèi)尋求絕對低價項目。剛性客戶置業(yè)特點剛性客群突出表現(xiàn)是價格敏感，追求性價比；在一定的價格承受范圍內(nèi)，追求品質和地段的提升地緣性明顯價格明顯部分市中心配套依賴鄭東新區(qū)工作的客群中牟本地的拆遷戶外地在中牟工作的客群現(xiàn)有的剛需客戶多數(shù)為被市中心擠壓的價格型客戶高度依賴市中心，在價格可以承受的上限選擇市中心的小戶型，但最終會被價格擠壓出去剛性客群對價格敏感，滿足置業(yè)基本要求下更容易妥協(xié)，對新區(qū)域項目接受能力強；在市場下行期，剛性客群也將成為市場主力；因而在前期，對剛性客群的把握是本項目的重點之一;2.客群分析—投資客群客群分析住宅投資客群看重物業(yè)的長期升值潛力，地域性相對較弱投資者訪談有投資的打算，對白沙鎮(zhèn)的情況還算了解，自己本來也是中牟人，有合適的項目，考慮在白沙鎮(zhèn)投資。

——個體經(jīng)商戶張女士投資客戶置業(yè)特點剛性這里投資者指住宅投資者，不同于商鋪、寫字樓等投資客，他們對長期升值空間的關注大于對產(chǎn)品短期投資回報率的關注相對于自住客戶，投資客戶地域性較弱，對新區(qū)有較高接受度；投資區(qū)域性相對較弱價格敏感部看重長期升值投資客地域性相對于自住客戶更弱，只要物業(yè)有足夠的投資價值，就會購買從市場表現(xiàn)來看，投資客對價格較為敏感，小面積、低總價的產(chǎn)品受到歡迎；這部分投資客多以自住演變而來，對投資回報率關注相對較少，而更關注物業(yè)本身的價值由于項目本身位于新區(qū)核心，具備很高的投資價值，因而恩能夠吸引投資客；但須建立在認可其投資價值的基礎上；高端客群剛性客群一般改善客群投資客群投資客群高端客群項目本體市場表現(xiàn)客戶需求陌生區(qū)、尚未形成開發(fā)點、高容積率、無強勢資源，難以吸引高端客戶，而一般改善型客群也較少從東潤華景，寬景一品等現(xiàn)有項目來看，購買客群主要是鄭東新區(qū)、以及中牟本地改善客群等剛性客群對價格敏感，滿足置業(yè)基本要求下更易妥協(xié)，對新區(qū)域接受能力強；住宅投資客群置業(yè)看重物業(yè)的長期升值空間，地域性相對較強2.客群分析客群分析結合項目本體及市場表現(xiàn)，在初期，本項目客戶主要為剛性需求及投資客戶前期客戶口徑較窄，后期客戶結構變化，口徑放寬；自住客群以地緣性自住客戶為主，以政府公務員及周邊企事業(yè)單位職員為標桿；投資型客群以看重政務新區(qū)未來發(fā)展方向，成為本項目投資性客群；2.客群分析客群分析地緣性客戶：中牟本地客群，要求在較低的總價之下能夠滿足日常生活和工作的普通住宅；市中心客戶：強烈依賴市中心配套，能夠接受較高單價；在一定的總價范圍內(nèi)，以戶內(nèi)使用面積換取外部配套帶來的生活上的便利和滿足感；價格型客戶：購買力偏低，無法接受市中心高價，也同樣因價格原因無法購買南北區(qū)好的產(chǎn)品，只能在其價格承受范圍內(nèi)尋求絕對低價項目。前期客戶共同表現(xiàn)出總價敏感，關注產(chǎn)品品質、易被附加值及營銷展示打動的特性小面積、低總價功能空間外在品質展現(xiàn)附加值營銷展示總價敏感地段、升值空間產(chǎn)品素質附加值營銷展示基于自住基于投資尋找前期客戶表現(xiàn)的共性前期客戶口徑較窄，資助及投資客戶青睞小面積、低總價、具有完善功能空間的產(chǎn)品，傾向選擇高品質樓盤，而在夠阿米中易被附加值及營銷展示打動從競爭區(qū)域表現(xiàn)來看，客戶需求是否都被滿足？競爭機會點分析戶型

面積范圍（㎡）天怡佳苑寬景一品東潤華景東岸曦城龍澤家園鄭東新世界一房50-70兩房

80-90★★★★★90-100★★★★★100-120★三房

100以下★★100-110★★★★★110-120120-140★★★★★140-160★160以上★四房

150以下★★150-160160-180180以上復式

★★★★從產(chǎn)品來看，無論區(qū)域、小面積、低總價產(chǎn)品均受到市場熱捧，成為回現(xiàn)最快的產(chǎn)品我們100㎡兩房、110-120㎡三房賣的比較好?！獤|岸曦城置業(yè)顧問東潤華景80-100㎡兩房以及120-140㎡洋房產(chǎn)品去化速度快?！獤|潤華景置業(yè)顧問從整體去化來看，客戶多喜歡購買多層產(chǎn)品且戶型面積較大的產(chǎn)品，他們比較看重居住舒適度?！焘言分脴I(yè)顧問目前政務新區(qū)板塊房地產(chǎn)市場中，區(qū)域競爭激烈，產(chǎn)品同質化程度高；建議應順應主流客群的需求，前期產(chǎn)品打造應多以流量型產(chǎn)品為主，加快資金回籠。競爭機會點分析從目前區(qū)域在售項目外立面表現(xiàn)來看，品質感彰顯不足且無明顯設計風格，未來本項目應在規(guī)劃設計層面注重建筑以及園林風格，掙脫區(qū)域競爭范疇。競爭機會點分析目前區(qū)域產(chǎn)品仍然停留在以基本的戶型實用度為賣點的初級競爭階段，基本無內(nèi)在創(chuàng)新普通高層表現(xiàn)普通高層僅是簡單的陽臺、露臺贈送；產(chǎn)品附加值不高，無明顯項目特色，高層產(chǎn)品多以拉高容積率，無實際增加項目特色元素部分項目產(chǎn)品套內(nèi)使用率較低，影響整個居住舒適度市場中高層大多無創(chuàng)新、無面積贈送、對使用舒適度的戶型設計應挖掘不足，僅有的帶面積贈送也只是局限于陽臺、小露臺的初級贈送。政務新區(qū)板塊目前處于同質化競爭階段，采用贈送非常少見，而客戶對附加值非常敏感；建議走產(chǎn)品精細化路線，通過面積贈送等手段在產(chǎn)品創(chuàng)新上引領市場。目前政務新區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新力不夠主要是目前開發(fā)商水平，多數(shù)開發(fā)商沒有關注客群對產(chǎn)品附加值的親睞。——寬景一品策劃經(jīng)理區(qū)域產(chǎn)品一般，這是我第一感覺，加上目前區(qū)域成熟度不夠，買這些房子無論是居住還是投資對于我個人而言存在很大風險。——客戶訪談市場上產(chǎn)品均不注重產(chǎn)品精細化，而客戶對附加值相對敏感，面積贈送能超越競爭，提升整體利潤及去化速度；建議全面采用面積贈送的方式，而贈送方式應贈送功能空間目前與項目最近的樓盤為東潤華景，洋房均價在6800元/㎡；在區(qū)域內(nèi)，本項目處于區(qū)域明星樓盤，其它項目價格參考意義不明顯；按照易居思考，贈送部分一般恩能夠實行愛你正常售價的60%-70%；由于贈送部分只需支付建安成本，實際等于整體利潤的增加；在溢價的同時，并能提升銷售速度，對前期資金回收有正向作用。同時，通過面積贈送，能有效的超越競爭，提升項目單價及整體利潤，并能提升去化速度客戶訪談區(qū)域內(nèi)做贈送面積的很少，不過我個人覺得如果僅僅只是送陽臺、飄窗之類的不實用，如果送的很實用應該很受歡迎?！型跖咳绻麘粜图尤朊娣e贈送，對于銷售起到非常好的作用。——置業(yè)顧問李女士3.競爭機會點總結競爭機會點分析3.競爭機會點總結基于客戶需求及市場競爭，建議重點發(fā)揮優(yōu)勢產(chǎn)品力，走品質性價比模式客戶需求市場現(xiàn)狀住宅發(fā)展方向小面積、低總價低總價產(chǎn)品熱銷小面積、低總價、網(wǎng)羅主流客戶附加值不注重產(chǎn)品力、極少附加值產(chǎn)品精細化、通過贈送賦予附加值品質感營銷展示敏感營銷展示水平初級化部分產(chǎn)品具備品質感外在表現(xiàn)展現(xiàn)品質感營銷展示重點發(fā)力把握客戶需求超越市場現(xiàn)狀品質性價比競爭機會點分析前期住宅產(chǎn)品發(fā)展方向總結品質性價比1.小面積、低總價網(wǎng)羅主流客戶，快速收回資金成本通過贈送功能空間賦予附加值，制造相對競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)溢價銷售外立面、園林等易被客戶感知的地方發(fā)力，展現(xiàn)品質感展示區(qū)、樣板房等2.產(chǎn)品精細化3.注重外在品質感4.營銷展示力細分市場價值挖掘住宅市場住宅前期機會挖掘住宅后期客戶演變及產(chǎn)品定位商業(yè)市場公寓市場寫字樓市場商業(yè)市場白沙組團及賈魯河沿線區(qū)域，2011年至2013年區(qū)域內(nèi)商品房總供應量約958萬㎡，其中商務供應量316萬㎡，住宅供應量642萬㎡，未來商務、住宅市場競爭十分激烈，市場熱度將急劇升溫。商務金融，24宗，約316萬㎡接下來將基于地塊所處的位置進行標注，從而對白沙組團片區(qū)市場未來的競爭分布有一個清晰的認知住宅用地，48宗，約642萬㎡從土地市場來看，未來區(qū)域板塊將進入紅海競爭，區(qū)域成熟度逐步提升，增強周邊客群導入。區(qū)域土地市場分析2.客群需求演變——置業(yè)需求隨著區(qū)域未來房地產(chǎn)市場發(fā)展及區(qū)域內(nèi)部環(huán)境逐漸成熟，置業(yè)客戶購房需求將發(fā)生如下變化更高的產(chǎn)品要求對配套、位置更容易妥協(xié)價格敏感性減弱高端客戶需求演變高端客戶的需求未來將重點集中在對產(chǎn)品的綜合要求上，打造內(nèi)外部表現(xiàn)均優(yōu)的產(chǎn)品將成為高端項目吸引客戶的核心競爭力。單純的需求低價實現(xiàn)置業(yè)一定承受力下尋求性價比無法承受市中心的高價是多數(shù)剛需客戶面臨的置業(yè)現(xiàn)狀，未來此類客戶將依照各自購買力向郊區(qū)外流。剛需客戶需求演變投資客戶需求演變投資理念提升投資物業(yè)多元化更多的關注新區(qū)物業(yè)投資客在未來本區(qū)域市場中比重將逐步增加，整體投資水平加強，重點表現(xiàn)為對新區(qū)物業(yè)更多的關注和認可。改善客戶需求演變需求多元化逐步增多的價格擠壓型外溢向外尋求社區(qū)感更好的項目對比市中心供應的局限和無法抑制的高價，外部區(qū)域項目的價格更合理和居住舒適度更高，被迫和主動外溢的改善客戶將同時增加客戶需求變化客戶需求變化演變分析2.客群需求演變——置業(yè)流向中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)國際航空港區(qū)行政新區(qū)（白沙、綠博、中牟產(chǎn)業(yè)區(qū)）未來伴隨著各類置業(yè)客戶需求的變化，客戶的置業(yè)流向將隨之明顯變化各區(qū)域市場特點和未來主力滿足的需求鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)航空港區(qū)行政新區(qū)高價區(qū)高層房地產(chǎn)市場成熟中等價區(qū)物業(yè)形態(tài)豐富房地產(chǎn)市場成熟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)低總價段以舒適性居住戶型為主城市新行政中心發(fā)展起步階段交通、區(qū)位優(yōu)勢明顯高端客戶：中心城區(qū)鄭東新區(qū)首次客戶流動未來客戶流動高端客戶：鄭東新區(qū)行政新區(qū)一般改善：中心城區(qū)行政新區(qū)剛需客戶：中心城區(qū)行政新區(qū)投資客戶：鄭東新區(qū)行政新區(qū)在市場發(fā)展和客戶流向改變的趨勢下，篩選出本項目客撲捉，且能滿足項目開發(fā)目標的置業(yè)客戶。客戶需求變化演變分析客戶比例區(qū)域成熟自身完善市場對區(qū)域前景認知不足產(chǎn)品力未得到市場公認無口碑積累以市場主流剛需客戶及投資客戶為主市場對區(qū)域價值認可產(chǎn)品力震撼市場良好市場口碑中高端富裕階層增加明顯剛需客戶投資客戶改善客戶區(qū)域成為市場高價值高品質大社區(qū)強勢項目品牌各階層數(shù)量都比較多項目前期項目中期項目后期2.客群需求演變——置業(yè)流向伴隨著客戶流向及項目發(fā)展，本項目客戶將在中后期發(fā)生演變——口徑放寬，改善型客戶增多客戶需求變化演變分析2014年2015年2016年2017年2017年2018年20192020區(qū)域客群中牟客群南產(chǎn)業(yè)客群鄭州被移客群鄭州主移客群政府下政客群未來客群鄭開客群客群分類開發(fā)節(jié)點客戶演變特征——隨著區(qū)域發(fā)展的同時，結合項目的開發(fā)進度，客戶的購買特征也隨之變化。2.客群需求演變——總結中牟走剛、區(qū)域走改、鄭州剛改結合、政府提改為主；剛需持續(xù)跟進，改善客戶逐步放量；剛改結合，投資客戶涌入。3.產(chǎn)品發(fā)展策略滿足功能空間的低總價外在品質展示附加值營銷展示功能空間內(nèi)外品質稀缺性、尊貴感營銷展示一般改善奢侈改善項目初期項目中期項目后期主流居家產(chǎn)品一般改善產(chǎn)品奢侈改善產(chǎn)品本項目產(chǎn)品演變示意中后期可考慮針對逐步增多的改善型客戶布置一定量的一般改善產(chǎn)品及奢侈改善產(chǎn)品改善型客戶訪談現(xiàn)在有意向換房子，準備在鄭東新區(qū)買一個先住著，未來條件允許，會考慮換一個大點的，現(xiàn)在家里四個人，想買三房兩廳140㎡左右的，比較看重居住舒適度及品質。傾向于三房兩廳面積120㎡以上的，要有足夠的使用空間供家人使用。中后期可考慮針對逐漸增多的改善型客戶布置一定量的改善型產(chǎn)品，130㎡左右的舒適三房；在位置較好位置規(guī)劃160㎡以上奢侈型改善產(chǎn)品項目屬性與核心問題界定Part1本次匯報溝通的目標市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5物業(yè)發(fā)展建議Part6案例佐證映證案例通過研究具備參考案例的不同案例，為本案的開發(fā)運營策略提供借鑒。合肥綠地國際花都對案例選取的前提——地處政府大力發(fā)展的重要新區(qū)，擁有眾多規(guī)劃利好，在城市的發(fā)展方向上；在新區(qū)啟動初期開發(fā)，存在配套和交通不足，居住氛圍嚴重缺乏等問題；項目擁有獨特方法成功打開市場，實現(xiàn)銷售和價格突破。案例研究的目的——結合國內(nèi)政務新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動關系，指導本案的開發(fā)思路，從而實現(xiàn)資本綜合運作的利益最大化；新區(qū)啟動初期如何打破區(qū)域配套和交通不足等限制因素，實現(xiàn)銷售和價格突破。合肥政務文化新區(qū)首個大盤項目——綠地國際花都。國際花都大劇院市政大廈綜合藝術館國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風景區(qū)、政務文化廣場、藝術公園。國際花都位于合肥規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域——政務文化新區(qū)，同時距離老城區(qū)較近，與城市價值關聯(lián)較強，區(qū)位優(yōu)勢及佳?？傉嫉?30畝，總建筑70萬平方；分五期按五個不同主題進行開發(fā)；多層、小高層、高層物業(yè)類型2.0規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店、服務、娛樂休閑等多功能為一體的大型城市綜合體；簡介規(guī)劃的合肥政務新區(qū)北區(qū)，緊鄰新政府廣場綠地國際花都位置規(guī)模容積率案例佐證新區(qū)開發(fā)逐步帶動周邊土地價值和房地產(chǎn)價值攀升，國際花都自入市以來房價一路上行。綠地國際花都項目于2002年和新區(qū)的建設一期開始開發(fā)。隨著新區(qū)的建設，房地產(chǎn)價值逐步釋放，目前國際花都住宅價已超過5000元/㎡；一期均價2800元/㎡，高出區(qū)域均價400-500元。目前6期開始銷售，均價5200元/㎡，高出區(qū)域均價400-700元。6000新城國際競爭格局價格價格走勢3800460056004800520042001020504030806070山水名城國際麗晶城信達水岸茗都頤園世家大城小室岸上玫瑰天徽商業(yè)廣場宋都西湖花苑國際花都銷售速度380020005000600030004000第一期第二期第三期第四期第五期第六期280043003800400045005200經(jīng)過六年的開發(fā)新區(qū)初具規(guī)模，國際花都都躋身政務新區(qū)的價值峰值區(qū)域，成功實現(xiàn)區(qū)域的中心化。案例佐證保持與政務新區(qū)建設的聯(lián)動關系，借勢高品質的住宅，從立勢開始一路領跑市場。一期2003.12二期2004.9四期2005.10三期2005.1五期2006.8六期2008.7國際花都開發(fā)進程商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開發(fā)居住項目開發(fā)；土地開發(fā)辦公項目開發(fā)住宅項目放量基礎設施建設開始啟動01年02年03年04-05年06-07年08-10年投資啟動拆遷規(guī)劃完成進行大規(guī)模基礎設施建設；居住項目開始發(fā)售市政大樓開始投入使用；住宅項目放量；辦公項目開始建設；新建的建設高潮開始建設量巨增；住宅供給達到頂峰；辦公、公寓項目供應量漸增；市政基礎設施，公共設施基本建設投入使用；居住區(qū)的品質得到廣泛認可；商業(yè)項目規(guī)模開發(fā)。開盤時間先期占位——作為新區(qū)唯一的住宅供應，抓住先發(fā)優(yōu)勢，借勢新區(qū)開發(fā)主動占位市場；厚積薄發(fā)——隨新區(qū)開發(fā)推進逐步釋放，后期以成熟社區(qū)對漸增的競爭對手，成功實現(xiàn)區(qū)域中心化；領跑市場——新區(qū)發(fā)展成熟后，項目成為新區(qū)的標志性樓盤領跑市場。案例佐證啟動二期依然以多層和小高層為主，配以少量提供社區(qū)配套的底商。三期全部推出小高層、底層商。四到六期：推出小高層和高層保證回現(xiàn)和利潤。2007年7約推出三棟寫字樓“綠地藍?！保刂鼓壳颁N售85%。集中式商業(yè)推出時間未定。2002200320042007200520062008切合市場的產(chǎn)品推售策略，啟動期以高性價比的主流產(chǎn)品入市，后期逐步推出寫字樓。一期以高性價比的主流多層產(chǎn)品入市，配以少量小高層產(chǎn)品保證回現(xiàn)速率。住宅：多層、小高層小高層、高層商業(yè)：底商

集中式商業(yè)寫字樓初期以高性價比的主流產(chǎn)品入市，隨著項目的日益成熟逐步推出底商和寫字樓，集中式商業(yè)放在最后。國際花都產(chǎn)品的推手順序符合國內(nèi)政務新區(qū)發(fā)展規(guī)律：住宅—寫字樓—商業(yè)；項目初期為彌補新區(qū)發(fā)展初配套缺乏的問題，推出少量社區(qū)級底商，新區(qū)發(fā)展成熟以后才推出大量集中式商業(yè)；住宅住宅底商時間軸案例佐證依靠社區(qū)整體規(guī)劃和配套先行構建大盤氣勢，克服新區(qū)開發(fā)初期配套和生活氛圍不足。整體規(guī)劃以居住為主，集辦公、商業(yè)、酒店服務等多功能于一體的城市大型綜合體；采用“綠軸+滲透+片區(qū)”的總體布局結構；以荷蘭、英國、意大利、日本、中國五國特色經(jīng)典建筑精心規(guī)劃。會所幼兒園商業(yè)街3000㎡會所，一二層設餐飲、棋牌、娛樂室等；三層為運動休閑區(qū)，設健身房，乒乓球室、桌球室等，設室外游泳池。同安徽明星教育集團合作新建明星國際花都雙語幼兒園，總投資額為八百萬元。一期打造商業(yè)為客戶展示美好生活愿景，以彌補周邊配套缺乏劣勢，二期開始銷售住宅底商。配套先行案例佐證對本案的啟示：踩準區(qū)域價值演變的節(jié)拍、啟動區(qū)快速回現(xiàn)后期博取高溢價。國際花都項目關鍵成功因素區(qū)位優(yōu)勢——國際花都位于合肥規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域—政務文化區(qū)，同時距離老城區(qū)較近，與城市價值關聯(lián)交強，區(qū)位優(yōu)勢極佳。政府強力推動新區(qū)建設，帶動項目價值增值。聯(lián)動開發(fā)——緊踩新區(qū)開發(fā)的步調(diào)抓住先發(fā)優(yōu)勢占位市場，中期厚積薄發(fā)，借勢新區(qū)開發(fā)最終確立區(qū)域領導者地位。產(chǎn)品策略——切合市場的產(chǎn)品推售策略，啟動期以高性價比的主流產(chǎn)品入市，后期逐步推出寫字樓。規(guī)劃和配套先行——依靠社區(qū)整體規(guī)劃和配套先行構建大盤氣勢，克服新區(qū)開發(fā)初期和生活不足氛圍。案例啟示優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）地塊本身位于新區(qū)核心位置；規(guī)模較大，便于打造完善的配套。區(qū)域現(xiàn)有形象陌生，仍被作為低價居住社區(qū)，居住價值未能體現(xiàn)；限高給規(guī)劃和物業(yè)排布帶來較大難度。機會（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶戰(zhàn)機會W-O：利用機會，克服劣勢區(qū)域價值正在轉變，未來城東將成為價值高地；市場普通高層正處于大盤競爭及品牌競爭時代，忽略產(chǎn)品，基本屋面及贈送和任何附加值。放大優(yōu)勢+核心+完善配套的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品力超越市場；塑造核心地段的優(yōu)質產(chǎn)品，區(qū)域價值與項目價值均達到市級極致。利用強勢產(chǎn)品力削弱項目區(qū)域認知度較低的劣勢；通過品質制勝，最大限度展現(xiàn)項目價值感和性價比。威脅ThreatsS-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅2010年作為政策調(diào)控年，市場下行可能會波及到蕪湖；城東目前已有強勢的競爭對手，走起一定程度上優(yōu)于本項目。充分利用產(chǎn)品新區(qū)絕對核心的地段優(yōu)勢，大體量商業(yè)作為自身配套，突破區(qū)域競爭；找準客戶定位，利用核心優(yōu)勢抵抗市場大勢。精準定位，尋求最契合本項目的客戶定位；以發(fā)展的眼光看待市場的變遷，制定科學的開發(fā)節(jié)奏以適應市場的而變化從最大化捕捉需求。綜合所有元素的SWOT分析，交叉結論為整體發(fā)展戰(zhàn)略提供最終成型基礎。內(nèi)部能力外部因素戰(zhàn)略推導整體戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略以現(xiàn)金流為主線組織開發(fā)、占位區(qū)域領導者。充分挖掘區(qū)域演變帶來的客戶需求高附加值創(chuàng)新引領品質制勝占位區(qū)域王者圍繞現(xiàn)金流組織開發(fā)節(jié)奏整盤開發(fā)戰(zhàn)略如何？核心問題1：去化周期界定項目體量100萬方，市場去化速度現(xiàn)階段峰值為6-8萬方，項目去化需要12年時間，考慮到本案規(guī)模優(yōu)勢及入市時機，區(qū)域屬性發(fā)生變化，我們暫按8年的去化周期來考慮整體的開發(fā)節(jié)奏。核心問題2：開發(fā)順序一期——地塊角度出發(fā)，選擇相對較優(yōu)越的居住價值的地塊，規(guī)模控制在12萬方左右；二期——考慮到一期交房入住及區(qū)域配套不完善，因此建議相對主力啟動商業(yè)地塊；三期——以商業(yè)及入住客戶口碑效應帶動整體三期住宅去化，因此三期住宅重點考慮臨近二期商業(yè)的地塊；四期——為我們住宅的收官之作；五期，開發(fā)商業(yè)及酒店，確保相對較小的資金壓力。整體戰(zhàn)略2015（下半年）2014一期住宅一期住宅東地塊商業(yè)東商業(yè)2016（下半年）2017（下半年）2018（下半年）2019（下半年）二期住宅二期住宅三期別墅三期別墅三期高層三期高層西地塊商業(yè)西地塊商業(yè)項目整盤開發(fā)節(jié)奏根據(jù)對整個項目經(jīng)濟指標以及區(qū)位價值，對項目本體開發(fā)節(jié)奏進行規(guī)劃。整體戰(zhàn)略項目屬性與核心問題界定Part1本次匯報溝通的目標項目市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3項目整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5項目物業(yè)發(fā)展建議Part6項目整體靜態(tài)經(jīng)濟測算Part7經(jīng)濟評價評價內(nèi)容和步驟經(jīng)濟評價基本指標：整體規(guī)模：地價：300萬/畝容積率：≤3.0限高：暫無詳細經(jīng)濟指標要求，按照100米限高計算；關于本案開發(fā)方向的定位，要通過經(jīng)濟評價的手段協(xié)助解決。由于本案容積率屬于相對中高的，在限高條件下基本可以判斷實現(xiàn)3.0只能是全高層社區(qū)，但是否有其他路可走？經(jīng)濟評價大前提是：首期啟動地塊背負首次拿下的整體地價，僅對首期地塊開發(fā)方向做探討；本次經(jīng)濟評價的內(nèi)容：評價是否需要做降容處理？評判開發(fā)8-12層的洋房產(chǎn)品的可行條件？如果要降容的話，降到多少合適？經(jīng)濟評價的方法和步驟：首先需要對經(jīng)濟評價中涉及到的主要指標進行假設；對不同物業(yè)類型進行單方土地產(chǎn)胡的評價對比；對不同方案進行動態(tài)的經(jīng)濟評價；易居對本項目開發(fā)方案的建議。經(jīng)濟評價其他成本假定經(jīng)濟評價其他各項開發(fā)成本和費用假定。成本項成本值備注土地成本7.373億*1.04契稅按照地價全額投入來計算前期費用100元/㎡建筑面積勘探、設計、三通一平、臨時水電市政代收費用160元/㎡建筑面積大配套費、人防異地建設費建安費用洋房1300元/㎡、高層1500元/㎡水電、土建、安裝室外工程費用400元/㎡室外道路、照明、社區(qū)園林按照占地面積50%計算管理費用建筑安裝費用的3%包含工程管理費不可預見費用以上2-6項的4%計入變更及其他費用財務費用暫時不考慮開發(fā)商貸款產(chǎn)生營銷費用（推廣費用、銷售稅金及其他）銷售額的3%推廣費用地下室成本2500元/㎡機械停車庫成本經(jīng)濟評價單方盈利能力在不同的價格體系下，來判斷洋房類產(chǎn)品和高層類產(chǎn)品的單方盈利能力。悲觀價格體系第一期第二期第三期價格增長系數(shù)均價8-12層洋房6500682571661.057335小高層、高層5500577560641.055779中庸價格體系第一期第二期第三期價格增長系數(shù)均價8-12層洋房6500747585961.158102小高層、高層5500605066551.16068樂觀價格體系第一期第二期第三期價格增長系數(shù)均價8-12層洋房6500780093601.28493小高層、高層5500605066551.16068單方盈利能力8-12層洋房（R=1.4)小高層、高層（R=2.5）悲觀中庸樂觀悲觀中庸樂觀單方總成本合計566557225779492149705020單方售價733581028493577960686068建面每平米利潤16702380271485810981048單方銷售利潤23%29%32%15%18%17%單方成本利潤29%42%47%17%22%21%根據(jù)目前白沙市場現(xiàn)狀給出價格假定；目前白沙市場洋房產(chǎn)品有東潤華景、寬景一品、天怡佳苑，洋房與高層的價差一般在1000-1500元/㎡；在不同的價格體系下，洋房產(chǎn)品和高層產(chǎn)品的價值增長速度不同；悲觀：1500元/㎡；中庸：2000元/㎡；樂觀：2300元/㎡通過測算，就目前市場現(xiàn)狀，洋房類產(chǎn)品單方盈利能力明顯好于高層產(chǎn)品。經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價開發(fā)方向根據(jù)單方盈利能力的結果，當洋房與高層價差達到1000元/㎡以上即可凸顯洋房盈利水平；因此給出三種方案，可以看出，增加容積率所增加成本帶來的收益與利潤增加的收益的增加比是相同的，即增加產(chǎn)品線多元化不影響整體經(jīng)濟效益。按照樂觀價格體系來看，即使降容也不會影響整體經(jīng)濟效益的貢獻效率，同時可以豐富產(chǎn)品線。

方案一方案二方案三總容積率2.92.52.1占地比8-12層034.0%59.0%高層93%59.0%34.0%建面8-12層068941119633高層353577224312129265小計353577293253266640銷售收入8-12層05170689725高層19446712337271096小計213477194087179830開發(fā)總成本177892161822150005企業(yè)所得稅889680667456稅后利潤266882419922368利潤增加值

24891830成本增加值

1607111817增投比值

15.49%15.49%客戶定位項目首期，客戶主要為剛性性價比型客戶、投資客戶，及少量改善型客戶。項目客戶定位偶得客戶重要客戶核心客戶核心客戶：剛性性價比型客戶——周邊企事業(yè)單位地緣性客戶、鄭東新區(qū)外溢客戶、受主城區(qū)價格擠壓客戶：投資客戶——看中心區(qū)未來發(fā)展投資客，如周邊企事業(yè)單位員工；看中教育資源的投資客：重要客戶：一般改善客戶——受主城區(qū)價格擠壓的改善型客戶：偶得客戶：來自經(jīng)開區(qū)、港區(qū)等板塊、看中剛性性價比客戶；外地返鄉(xiāng)客戶、在鄭州產(chǎn)業(yè)區(qū)的外地投資客戶項目首期項目中后期剛性性價比客戶——仍然是去化主力投資客戶——受前期升值鼓舞，投資客戶比例也將不斷增加一般改善客戶——逐漸增多奢侈型改善客戶——占有核心區(qū)位的高端客戶開始出現(xiàn)需求產(chǎn)品：兼具總價優(yōu)勢和實用性保障的性價比戶型需求產(chǎn)品：品質的舒適性產(chǎn)品+總價優(yōu)勢和實用性保障的中小戶型首期產(chǎn)品定位產(chǎn)品線產(chǎn)品定位產(chǎn)品形式銷售面積附加值套比（約）作用高層高附加值緊湊產(chǎn)品小兩房75-805%-10%的贈送面積20%現(xiàn)金流兩房半85-9025%小三房95-10025%-30%一般改善產(chǎn)品舒適型三房110-12020%-25%奢侈改善產(chǎn)品大三房130-1403%-5%電梯洋房一般改善產(chǎn)品小三房10610%-50%的贈送面積10%一般改善產(chǎn)品三房12620%奢侈改善產(chǎn)品小四房13530%-35%標桿奢侈改善產(chǎn)品四房14530%奢侈改善產(chǎn)品大四房155-1605%-10%綜合客戶的定位分析，給出本項目首期產(chǎn)品定位，結合規(guī)劃要求最終確定物業(yè)配比。*不包含團購房戶型配比。項目價值體系建立

鄭南核心發(fā)展區(qū)鄭西核心發(fā)展區(qū)華南城+龍湖宜居教育城西開發(fā)區(qū)+市政務新區(qū)鄭東核心發(fā)展區(qū)鄭州新區(qū)+生態(tài)新城+政務新區(qū)龍湖副CBDCBD龍子湖經(jīng)開區(qū)航空港區(qū)鄭州中心城區(qū)項目區(qū)域價值鄭州新區(qū)核心地段，政務核心區(qū)，鄭東板塊和鄭南板塊的生活腹地，區(qū)域門戶價值顯著。項目資源價值項目價值體系建立連接新老城區(qū)交通樞紐，公路交通、軌道交通等多條路網(wǎng)連接暢通，實現(xiàn)超越主城區(qū)的新核心城區(qū)的便捷交通資源?！皬娡顿Y”將作為2013年工作的首要任務，以白沙、龍湖、綜合交通樞紐和龍子湖等“四新”區(qū)域為重點，加快基礎配套完善，全面推進新型城鎮(zhèn)化建設。今年安排政府投資項目190個，計劃投資220.05億元?；A設施建設2013年，鄭東新區(qū)計劃建設道路95條，其中，新開工道路61條，續(xù)建道路34條，年度計劃投資88億元。重點抓好“五縱四橫”9條主干道建設，包括博學路、明理路、楊橋路、前程路、雁鳴路、北三環(huán)東延、祭城路、鄭開大道兩側輔道、綠博大道等，形成四通八達、高效便捷的交通網(wǎng)絡。北三環(huán)東延祭城路鄭開大道兩側輔道綠博大道博學路明理路楊橋路雁鳴路路前程路鐵路商都大道中心城區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)航空港區(qū)城際輕軌城際輕軌項目價值體系建立——思考項目區(qū)域價值項目資源價值項目規(guī)劃價值鄭州新區(qū)核心地段，政務核心區(qū)，鄭東板塊和鄭南板塊的生活腹地，區(qū)域門戶價值顯著。連接新老城區(qū)交通樞紐，公路交通、軌道交通等多條路網(wǎng)連接暢通，實現(xiàn)超越主城區(qū)的新核心城區(qū)的便捷交通資源。政務新區(qū)核心地段首個大規(guī)模綜合體項目，產(chǎn)品跨度涵蓋品質的舒適性產(chǎn)品與總價優(yōu)勢和實用性保障的中小戶型，以及區(qū)域中心級商業(yè)商務物業(yè)。市政配套資源、景觀配套資源獨特的區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)位可識別性開放式、復合型的物業(yè)形態(tài)……博澳產(chǎn)品品質物業(yè)服務資源整合生活附加值……建筑風格創(chuàng)新商業(yè)價值創(chuàng)新生活氛圍的營造……住區(qū)文化個性商業(yè)文化個性未來城市地位核心地段生活品位……市政配套資源、景觀配套資源獨特的區(qū)位優(yōu)勢及區(qū)位可識別性開放式、復合型的物業(yè)形態(tài)……博澳產(chǎn)品品質物業(yè)服務資源整合生活附加值……建筑風格創(chuàng)新商業(yè)價值創(chuàng)新生活氛圍的營造……住區(qū)文化個性商業(yè)文化個性未來城市地位核心地段生活品位……以項目基礎價值作為項目可持續(xù)發(fā)展的生命線；借助初級層面價值的硬件、軟件支持；在提升與創(chuàng)新中級層面價值的基礎上；重點建立與傳播項目高級層面核心生活價值！項目價值體系建立——思考項目屬性定位城市中心//核心地段

//首席央?yún)^(qū)品質大盤——“城市中心”，鄭州向東發(fā)展，十年建造鄭東CBD，項目所在區(qū)域為城市未來十年核心發(fā)展版圖，必然占據(jù)未來城市中心；——“核心地段”，未來城市中心區(qū)域下的絕佳地段，可謂為城市級的核心地段；——“首席央?yún)^(qū)品質大盤”，區(qū)別于城市其他板塊的遠郊大盤屬性，項目未來將成為首個中央城區(qū)的品質大盤項目。項目整體定位——綜合項目區(qū)域價值、資源價值及產(chǎn)品價值政務新區(qū)1號·核心地段·全面升級化產(chǎn)品系鄭州新區(qū)核心·首席高品質居住社區(qū)鄭東·未來世界毗鄰政務中心，占據(jù)鄭州新區(qū)絕對核心地段居住產(chǎn)品全面升級引領高品質新城生活博澳·盛世東方博澳·東方圣克拉博澳·東方城項目屬性與核心問題界定Part1市場背景和區(qū)域價值分析Part2細分市場價值挖掘Part3整體發(fā)展戰(zhàn)略Part4項目整體定位Part5物業(yè)發(fā)展建議Part6靜態(tài)經(jīng)濟測算Part7開發(fā)目標擔任角色高層前期作為主力現(xiàn)金流，同時也需要在價格上沖到更高，承擔總利潤的博??；再辭目標下，高潮呢過需要外立面和內(nèi)部戶型優(yōu)化及創(chuàng)新兩方面提升產(chǎn)品附加值，同時嚴格控制面積，爭取一定的總價優(yōu)勢。住宅建議原則立面建議：富于質感的法式古典外立面，簡潔、大氣、厚重，體現(xiàn)項目的檔次；戶型建議：面積上嚴格把控，通過贈送面積和附加值打造，提升產(chǎn)品舒適度，同時增加戶型創(chuàng)新元素；附加值建議：精品化住址可以通過綜合性物業(yè)管理、會所等外部配套，進一步提升產(chǎn)品價值。物業(yè)發(fā)展建議原則在整體定位下，住址啊產(chǎn)品打造應遵循的建議及著力的層面——三期住宅建筑風格演變一期法式托斯卡納二期三期三期住宅園林風格演變一期托斯卡納地中海風格二期三期物業(yè)發(fā)展建議項目風格的選擇——基于對項目本體的理解和對定位的深入思考。政務區(qū)1號、核心地段、全面升級化產(chǎn)品體系

新區(qū)政務核心.首席高端居住區(qū)項目風格符合政務新區(qū)區(qū)域特點，匹配新區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢；與城市已有的建筑風格有明顯的區(qū)別，凸顯項目差異性與領袖氣質；與項目的大規(guī)模商業(yè)及商務簡直良好融合，符合項目自身氣質；易于把握，便于在節(jié)省成本，同時能良好的變現(xiàn)檔次與質感。項目一期布局詳解下沉廣場1F街鋪2F街鋪2F街鋪1F街鋪3F會所入口入口入口一期布局詳細解釋2梯32梯48-12層洋房2梯32梯22梯4沿街商業(yè)景觀節(jié)點社區(qū)入口水景產(chǎn)品設計建議戶型設計要點高層戶型設計建議洋房戶型設計建議戶型設計要點要點一——結合地塊樓棟布局，盡量拉大樓體面寬，縮小進深，增加戶型舒適度和觀景面。每個單元增加樓體面寬，做到戶戶全明戶型，并保證兩房客廳和主臥都南向，三、四房客廳、主臥、次臥三房間都南向?；疽詢商輧蓱艉蛢商萑龖魹橹?，景觀資源絕佳區(qū)域可設置兩梯兩戶大戶型產(chǎn)品，比如社區(qū)中間，南北景觀絕佳，園林環(huán)繞樓體。兩房產(chǎn)品中主臥間寬不小于3.7米，客廳間寬不小于3.8米，三房產(chǎn)品客廳不小于4.2米，主臥間寬不小于4.2米，增加產(chǎn)品舒適度。物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議要點二——結合市場情況，適度進行贈送，選擇入戶花園、大陽臺、多陽臺、落地飄窗、270度轉角窗、錯落陽臺等能夠增加觀景效果的設計手法，產(chǎn)品實現(xiàn)“純、薄、透、亮”。通過中間戶型的大陽臺贈送，以及兩邊套戶型的入戶花園和主臥轉角窗、北向陽臺，次臥陽臺等方法，大大提高戶型觀景和舒適度。根據(jù)景觀資源占有不同，進行戶型面積大小的調(diào)整，僅靠中心園林的戶型增加面積，而社區(qū)外圍的戶型適當縮小面積。雙陽臺入戶花園空中花園物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議高層戶型設計建議兩梯四戶平層戶型設計示意圖陽臺轉變?yōu)榻∩韴鏊?、書房以及小臥室。由陽臺的大小及位置決定飄窗在臥室能夠增大臥室的空間，使臥室具有良好的采光通風效果。以直角飄窗為主，增加臥室舒適度，增添生活趣味。轉角飄窗使得臥室的觀景面更大，方便欣賞戶外美景。市場中露臺為奇偶錯層，面積全部贈送或者一般小兩房主要以飄窗、錯層露臺送面積的手段打造其賣點物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議產(chǎn)品類別套均面積（㎡）兩房小兩房75—80大兩房85—90三房小三房90—100大三房110—120四房四房135—145梯戶比：2T4；兩房主要通過南向全明設計，贈送觀景花園、飄窗等，提升產(chǎn)品性價比。物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議梯戶比：2T4；產(chǎn)品類別套均面積（㎡）兩房小兩房75—80大兩房85—90三房小三房90—100大三房110—120四房四房135—145兩梯三戶平層戶型設計示意圖入戶獨立玄關設計，半面積贈送；北陽臺大面積贈送，可分割為廚房操作陽臺、客廳觀景陽臺和一個多功能房間，作3+1房；主臥帶有小面積平臺，次臥飄窗設計。南北大面積觀景陽臺贈送一半面積；北面室內(nèi)花園做3+1房，半面積贈送；臥室?guī)эh窗，主臥L型飄窗。小三房打造入戶獨立玄關、大陽臺、多功能室等手段來贈送面積，另可通過拆分重組，進行三房變四房的打造。物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議產(chǎn)品類別套均面積（㎡）兩房小兩房75—80大兩房85—90三房小三房90—100大三房110—120四房四房135—145梯戶比：2T4；主臥設飄窗，客廳設兩層高陽臺，通風采光性好；入口處設玄關，保證私密性，提高檔次；贈送面積大，陽臺、次臥半贈送；三房變四房，實用率高。大三房以飄窗、客廳兩層高陽臺、玄關等進行舒適度提升，另通過贈送面積、三變四的手段打造其價值點。物業(yè)發(fā)展建議——戶型建議產(chǎn)品類別套均面積（㎡）兩房小兩房75—80大兩房85—90三房小三房90—100大三房110—120四房四房135—145梯戶比：2T4；戶型方正實用，基本無面積浪費；空間布局緊湊，功能分布合理；餐廚聯(lián)系緊密，并與吧臺、客廳形成整體；臥室集中布局，主臥配置獨立洗手間及更衣間南向陽光房、北向生活陽臺，使用便利戶型方正實用，基本無面積浪費；空間布局緊湊，功能分布合理；餐廚聯(lián)系緊密，并有北向生活陽臺；臥室集中布局，主臥配置獨立