民法課件第十八章用益物權(quán)

(民法課件）第十八章用益物權(quán)第十八章用益物權(quán)第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征用益物權(quán)人以對(duì)他人之物的使用、收益為目的，依法在該物上設(shè)立的定限物權(quán)。簡(jiǎn)言之，以物的使用、收益為目的的物權(quán)?！段餀?quán)法》第117、118條

特征：1.是一種定限物權(quán)（不完全物權(quán)）；2.其成立和實(shí)現(xiàn)以占有他人之物為前提；3.標(biāo)的物一般限于不動(dòng)產(chǎn)；4.設(shè)立目的是對(duì)物進(jìn)行使用和收益。二、我國用益物權(quán)體系用益物權(quán)普通用益物權(quán)準(zhǔn)物權(quán)（特許物權(quán)）土地承包經(jīng)營權(quán)海域使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)取水權(quán)養(yǎng)殖權(quán)捕撈權(quán)地役權(quán)

三、用益物權(quán)的種類

1.國外：各國有所不同，但地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、用益權(quán)是各國普遍重視的用益物權(quán)種類。

2.我國：民國時(shí)期——

地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)。

臺(tái)灣地區(qū)新民法——

地上權(quán)、地役權(quán)、農(nóng)用權(quán)等?！段餀?quán)法》頒布前——

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、國有耕地、林地、草原使用權(quán)和水資源使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋居住權(quán)、典權(quán)、海域使用權(quán)、漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)等。《物權(quán)法》頒布后——

土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)專章規(guī)定宅基地使用權(quán)地役權(quán)海域使用權(quán)一般規(guī)定探礦權(quán)、采礦權(quán)取水權(quán)養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、概念和特征簡(jiǎn)稱農(nóng)地承包權(quán)或農(nóng)地使用權(quán)。指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者為種植、養(yǎng)殖、畜牧等農(nóng)業(yè)目的，對(duì)其依法承包的農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利。中國特色的用益物權(quán)。

《物權(quán)法》第124、125條。與傳統(tǒng)的永佃權(quán)最接近，但也存在區(qū)別。

特征：（一）主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；（二）客體是農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的土地——農(nóng)用地；（三）內(nèi)容是對(duì)依法承包的土地行使占有、使用、收益的權(quán)利，履行保護(hù)、合理開發(fā)利用的義務(wù)；（四）設(shè)立目的是在他人土地上從事種植、養(yǎng)殖或畜牧等農(nóng)業(yè)活動(dòng)。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得與效力（一）取得的方式▲基于法律行為取得

1.設(shè)立取得——《物權(quán)法》第127條由雙方當(dāng)事人簽訂土地承包合同。

●合同的主體——發(fā)包方、承包方

村集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會(huì)或村民小組

農(nóng)戶

●合同形式——書面●合同內(nèi)容——

當(dāng)事人、代表人名稱、住所；

承包土地名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；

承包期限和起止日期；

承包土地的用途；

雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任。

●土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立及確認(rèn)——

承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)；縣以上地方人民政府發(fā)給相應(yīng)使用權(quán)證時(shí)。2.流轉(zhuǎn)取得——《物權(quán)法》第128、129、133條●流轉(zhuǎn)原則——平等、自愿、有償；

保持土地性質(zhì)和用途；

承包期內(nèi)流轉(zhuǎn)；

受讓方有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

本集體成員優(yōu)先受讓?！窳鬓D(zhuǎn)方式——轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓。●流轉(zhuǎn)合同形式——書面；●流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容——

●流轉(zhuǎn)的公示——采自愿申請(qǐng)登記原則

理由：

流轉(zhuǎn)主要在內(nèi)部進(jìn)行，依占有可知權(quán)屬；

農(nóng)戶承包土地?cái)?shù)量大、地塊分散，短期建立較完備的登記制度難度很大；

以登記作為權(quán)利變動(dòng)生效要件，增加程序、費(fèi)用，加重農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

雙方當(dāng)事人姓名、住所；

流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；

流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；流轉(zhuǎn)土地的用途；

雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)；

流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；

違約責(zé)任?！诜尚袨橐酝獾脑蛉〉美^承取得——《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定了兩種情形：

1.家庭承包的，只有林地承包人死亡，其繼承人才可在承包期內(nèi)繼續(xù)承包；2.其他方式承包的，在承包期內(nèi)承包人死亡的，其繼承人可繼續(xù)承包?！段餀?quán)法》未規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)的繼承。（二）效力1.承包人的權(quán)利

▲對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)；

《物權(quán)法》第125條

▲對(duì)土地的自主經(jīng)營權(quán)；

▲對(duì)土地承包權(quán)的依法流轉(zhuǎn)權(quán)；

《物權(quán)法》128、133條；

《農(nóng)村土地承包法》第32、42、49條

▲投資補(bǔ)償權(quán)?！癯邪乇灰婪ㄕ魇?、征用的；●承包期內(nèi)交回或收回承包地時(shí)，承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的；●農(nóng)地承包權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)，承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的。

《物權(quán)法》第121、132條

《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》

2.承包人的義務(wù)▲依法繳納承包費(fèi)用；▲依約定方法和用途保護(hù)和合理使用土地，不得給土地造成永久性損害；▲維持土地的農(nóng)業(yè)用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；▲法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

3.發(fā)包方的權(quán)利▲依法發(fā)包農(nóng)村土地；

▲監(jiān)督承包方依約合理利用和保護(hù)土地；▲制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；▲特定情況下收回承包地；

●農(nóng)轉(zhuǎn)非的；●連續(xù)2年棄耕拋荒的?！囟ㄇ闆r下調(diào)整承包地?！段餀?quán)法》130—2；《土地承包法》27—2

三、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅（一）消滅原因1.承包期屆滿不繼續(xù)承包的；

2.承包期內(nèi)交回承包地的；農(nóng)轉(zhuǎn)非交回的包括自愿交回的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的

3.承包期內(nèi)依法收回承包地的；4.土地被依法征收；5.承包地滅失或嚴(yán)重毀損無法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；6.承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。（二）消滅的法律后果1.返還土地、注銷土地承包經(jīng)營權(quán)；

2.取回土地上的出產(chǎn)物和農(nóng)用工作物；3.償還改良費(fèi)用或其他有益費(fèi)用；4.承包地被征收時(shí)的補(bǔ)償與安置。四、“四荒”地承包經(jīng)營權(quán)（一）取得方式——

招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等。（二）承包的對(duì)象——“四荒”地及不宜家庭承包的土地。（三）承包方——本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。理由：

1.“四荒”地屬未利用土地，并不當(dāng)然具有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，要使其用于耕作或種植，需進(jìn)行特別投入。若限定在組織內(nèi)承包，有的農(nóng)戶未必具有開發(fā)能力；

2.“四荒”地的開發(fā)通常成本較大，需要一定規(guī)模，才能在合理期內(nèi)收回投資。若限定在組織內(nèi)承包，可能無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，而得不償失。組織外成員承包的限制：1.同等條件下，組織內(nèi)成員享有優(yōu)先承包權(quán)；2.應(yīng)事先經(jīng)組織內(nèi)成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)；3.應(yīng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同。（四）發(fā)包的程序——依《招標(biāo)投標(biāo)法》《拍賣法》《合同法》規(guī)定的程序確定承包人后，簽訂承包合同。（五）內(nèi)容——1.承包費(fèi)；2.承包期限。?耕地：30年；?草地：30－50年；?林地：30－70年，特殊林木，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以延長（六）流轉(zhuǎn)——

轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。（七）繼承——

可由承包方的繼承人繼續(xù)承包。

第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、概念和特征曾稱“國有土地使用權(quán)”、“基地使用權(quán)”、“地上權(quán)”等。指建設(shè)用地使用權(quán)人為營造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施而使用國有土地的權(quán)利。

《物權(quán)法》第135條與傳統(tǒng)的地上權(quán)最接近，但也有區(qū)別。特征：（一）主體是建設(shè)用地使用權(quán)人（包括依法享有國有土地使用權(quán)的自然人、法人或其他組織）；（二）客體限于國有土地（含地表、地上和地下），不包括集體所有的農(nóng)村土地；

《物權(quán)法》第136、151條（三）內(nèi)容具有限制性；

▲僅對(duì)土地使用價(jià)值的支配

▲有期限的支配（四）設(shè)立目的是為了在土地上建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；

《物權(quán)法》第135條（五）設(shè)立方式是出讓或者劃撥；

《物權(quán)法》第137條（六）具有流通性。

《物權(quán)法》第143條

二、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）設(shè)立方式——出讓、劃撥137條

1.出讓▲出讓人使用人

▲出讓的性質(zhì)——行政行為說；民事行為說；經(jīng)濟(jì)法律行為說；民事行政行為說。一定期限內(nèi)出讓支付土地出讓金招拍掛協(xié)

▲出讓合同——?書面形式；?一般條款：《物權(quán)法》第138—22.劃撥▲出讓人使用人▲劃撥的適用范圍——《物權(quán)法》第137—3、《城市房地產(chǎn)管理法》第24條。具體：無償、無期限劃撥?國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；?城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；?國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；?法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！鴦潛艿某绦颉㈨?xiàng)提出用地申請(qǐng)審批劃撥（二）建設(shè)用地使用權(quán)的登記——

《物權(quán)法》第139條▲采嚴(yán)格登記要件主義；▲出讓合同的效力不受登記的影響；▲完成登記受讓人實(shí)際取得用地使用權(quán)；▲建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。每句話的意義是什么？

三、建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)《物權(quán)法》第143條——轉(zhuǎn)讓互換出資贈(zèng)與抵押

（一）轉(zhuǎn)讓

1.概念：是建設(shè)用地使用權(quán)人不改變權(quán)利的客體和內(nèi)容，將其權(quán)利以書面合同的方式再行轉(zhuǎn)移的行為。出讓人使用權(quán)人（轉(zhuǎn)讓人）受讓人互換、出資、贈(zèng)與與轉(zhuǎn)讓在《物權(quán)法》中有一致的規(guī)定。轉(zhuǎn)讓

2.以出讓方式轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的條件：《城市房地產(chǎn)管理法》第38條▲按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；▲按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

3.以劃撥方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：▲須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；▲辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)。

4.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記：▲是使用權(quán)發(fā)生變動(dòng)的要件；▲未經(jīng)變更登記，轉(zhuǎn)讓不生效力，受讓人并未取得建設(shè)用地使用權(quán)；▲轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響。

5.建設(shè)用地使用權(quán)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”問題的處理：▲已辦理變更登記手續(xù)的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；▲均未辦理變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行建設(shè)用地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；

▲均未辦理變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；▲合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。（二）抵押▲以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)訂立書面合同，辦理抵押登記；▲抵押權(quán)自登記時(shí)成立；▲實(shí)行“房隨地走”，“地隨房走”的抵押規(guī)則?！段餀?quán)法》第182條（三）出租▲土地使用權(quán)人必須依出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用，達(dá)到一定條件才能出租建設(shè)用地使用權(quán)。否則使用權(quán)不得出租?！鲎鈶?yīng)訂立書面租賃合同。在建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限內(nèi)由當(dāng)事人自定。

四、建設(shè)用地使用權(quán)的效力（一）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利▲對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)；

《物權(quán)法》第135條▲對(duì)所建造建筑物及其他工作物的所有權(quán)；《物權(quán)法》第142條▲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或抵押的權(quán)利；

《物權(quán)法》第143——147條

▲從事必要附屬行為的權(quán)利；▲建設(shè)用地使用權(quán)被提前收回時(shí)獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

《物權(quán)法》第148條（二）建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)▲支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的義務(wù)；▲對(duì)土地的合理使用和保護(hù)義務(wù)。

《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定

五、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅（一）消滅原因1.期限屆滿；▲建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最長期限：●居住用地70年；●商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；●工業(yè)、科教文衛(wèi)體、綜合或其他用地50年。▲建設(shè)用地以劃撥方式取得的，一般無使用期限限制，但法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

2.被提前收回；

《物權(quán)法》第148條、《房地產(chǎn)管理法》第20條

3.土地滅失。（二）法律效果

1.出讓人辦理注銷登記，登記機(jī)構(gòu)收回權(quán)利證書；

《物權(quán)法》第150條

2.因公共利益需要提前收回土地的，依法對(duì)該土地上的不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，退還相應(yīng)的出讓金；

《物權(quán)法》第148條

3.期滿未續(xù)期——▲屬住宅用地的，自動(dòng)續(xù)期；▲屬非住宅用地的，依法辦理；▲該土地上的不動(dòng)產(chǎn)歸屬，有約定的從約定，無約定或約定不明的從法律法規(guī)規(guī)定。

《物權(quán)法》第149條第四節(jié)宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念和特征：指農(nóng)民為建造住宅及附屬設(shè)施，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。

《物權(quán)法》第152條。是我國專為解決農(nóng)民居住問題而設(shè)立，具有中國特色的用益物權(quán)。特征：（一）主體限于農(nóng)村居民；（二）客體限于集體所有土地；（三）內(nèi)容限于依法建造并保有個(gè)人住宅及其附屬設(shè)施；（四）初始取得具有無償性；（五）無期限限制。二、宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)之比較三、宅基地使用權(quán)的取得▲取得的基礎(chǔ)——成員權(quán)▲取得的方式——審批具體步驟：

（一）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立宅基地使用權(quán)的情形：《物權(quán)法》無統(tǒng)一規(guī)定，參考各地辦法。1.因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；

2.外來人口落戶，成為本集體成員，沒有宅基地的；

3.因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃及進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

（二）不予批準(zhǔn)使用宅基地的情形：1.非本集體的農(nóng)村村民；2.已擁有一處達(dá)標(biāo)面積的宅基地；

3.農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓住房后再申請(qǐng)宅基地的。（三）設(shè)立宅基地使用權(quán)的程序：農(nóng)戶申請(qǐng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)集體經(jīng)濟(jì)組織向申請(qǐng)者提供宅基地使用權(quán)（四）宅基地使用權(quán)的公示方法：

1.占有——本村村民占有宅基地上房屋；主體及流轉(zhuǎn)的限制所決定。

2.登記——登記簿上載明的人為宅基地的真正使用權(quán)人；為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留下空間。

《物權(quán)法》第155條。（五）設(shè)立宅基地使用權(quán)的限制：根據(jù)——《土地管理法》等法律法規(guī)▲農(nóng)村村民一戶（家庭）只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；▲禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。四、宅基地使用權(quán)的行使與限制：▲可自建住宅及附屬設(shè)施供居住、使用；▲可隨房轉(zhuǎn)讓或繼承；

▲農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核由縣級(jí)政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地的，依《土地管理法》第44條辦手續(xù)；▲已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記；▲村民因出賣、出租、拋棄房屋所有