04前期物業(yè)管理服務(wù)合同（集團規(guī)范）

顧問工作手冊第9頁共9頁（特別提示：示范文本中藍色字體部分為提示內(nèi)容，在合同正式編制時應(yīng)刪除）前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）甲方：法定代表人：地址：聯(lián)系電話：乙方：法定代表人：資質(zhì)等級：證書編號：地址：聯(lián)系電話：根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對_______________________________（物業(yè)名稱）提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。下列詞語在本合同中，所賦予的定義是：專有部分指在建筑物中依法取得獨立使用并具有排他性的獨立空間或區(qū)域，包括上述空間或區(qū)域內(nèi)專用的計量設(shè)施和管線接駁端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。共用部位指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋⒖拐鸾Y(jié)構(gòu)、部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、公共通道等。共用設(shè)備指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、共用線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、共用智能化設(shè)備、其它機電設(shè)備和共用設(shè)備使用的房屋。共用設(shè)施指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，公共綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和公共設(shè)施使用的房屋等。房屋交付使用指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)開發(fā)商指定的相應(yīng)手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。本合同標的物：物業(yè)名稱：______________物業(yè)類型：______________座落位置：______________市______________區(qū)______________路（街道）______________號四至：東至__________________________，南至：__________________________，西至__________________________，北至：__________________________。占地面積：______________平方米；建筑面積：______________平方米，其中住宅______________平方米，商場_____________平方米，辦公樓______________平方米，工業(yè)廠房__________平方米其他：第一章物業(yè)管理服務(wù)期限自_______年_______月_______日起至（物業(yè)名稱）業(yè)主委員會成立后與物業(yè)公司簽定新的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。第二章物業(yè)服務(wù)事項、要求和標準物業(yè)管理服務(wù)事項：（注意以下事項需與成本測算相適應(yīng)，結(jié)合各項目的具體情況選擇，通常包括以下事項）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)標準物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護建立設(shè)備房巡查制度建立設(shè)備管理臺帳停水停電提前通知（市政突發(fā)停水停電除外）二次供水水箱清洗：____次/年，水質(zhì)合格電梯困人：分鐘到達現(xiàn)場處理房屋外觀定期巡查，對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。公共秩序維護安全崗位實行24小時值班和巡邏制度對偷盜、搶劫、意外傷害、火災(zāi)等突發(fā)事件有相應(yīng)預(yù)案經(jīng)營性停車場有合法手續(xù)，有交通標識和進出憑據(jù)。消防演習：____次/年定期開展消防和居家安全宣傳清潔衛(wèi)生維護服務(wù)時間：_每天:00-:00__樓道清潔：清掃_____次/天拖洗_____次/？天公共場所、綠地、道路：清掃_____次/天溝渠池井、標識牌、信報箱：清潔_____次/周垃圾清運：____次/天消殺：蚊蟲消殺____次/月（夏）____次/月（冬）公共雨、污水管道疏通：一次/年雨雪天氣后及時清掃積水積雪流行性病毒及SARS期間：電梯按鈕、公共扶手、游樂設(shè)施等公共區(qū)域公共設(shè)施每（）天消毒一次泳池水質(zhì)合格綠化養(yǎng)護花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，及時防治病蟲害做好防風防寒工作喬木修剪：____次/年灌木修剪：____次/年草坪修剪：____次/年客戶服務(wù)報修服務(wù)時間：24小時，急修：______分鐘到達向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話和公司投訴電話。適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及價格。設(shè)立客戶意見箱，每半年召開一次客戶懇談會，每年進行一次客戶滿意度調(diào)查客戶投訴：收到投訴2個工作日內(nèi)反饋處理意見，每月公布共性投訴處理情況社區(qū)文化活動：每季度開展一次每季度公布管理服務(wù)報告每季度公布服務(wù)費收支情況，每年12月公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算（采用酬金制的公司公布年度收支情況和預(yù)算時要先經(jīng)過業(yè)委會確認）每季度公布維修資金收支情況第三章物業(yè)管理服務(wù)費用的收取物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方根據(jù)物業(yè)不同類型，按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，具體收費標準如下：住宅：多層_______元/月?平方米、高層_______元/月?平方米、別墅_______元/月?平方米；辦公樓：_______元/月?平方米；商業(yè)：_______元/月?平方米；會所：_______元/月?平方米（會所屬全體業(yè)主共有的除外）；其他：_____________；物業(yè)管理服務(wù)費于本物業(yè)交付使用之日起計收。物業(yè)交付使用后，開發(fā)商未售出的空置物業(yè)的管理服務(wù)費，由開發(fā)商全額交納。物業(yè)管理服務(wù)費，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月（季、半年）_______日前向乙方交納，逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費總額的_______作為滯納金。停車場服務(wù)費用物業(yè)內(nèi)車位所有權(quán)屬依照法定或業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣銷售合同約定。乙方不承擔車輛保險及車內(nèi)物品的保管責任。車位數(shù)量：露天車位：_______個，車庫車位：_______個。1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，使用人應(yīng)按照下列標準向乙方交納車位使用服務(wù)費：1）露天車位：_______元/次；_______元/小時；_______元/日；_______元/月2）車庫車位：_______元/次；_______元/小時；_______元/日；_______元/月2、停車場屬于開發(fā)商所有或業(yè)主個人購置車位的，建設(shè)單位或業(yè)主應(yīng)根據(jù)建筑面積，按照下列標準向乙方交納車位服務(wù)費：1）露天車位：_______元/平方米?月2）車庫車位：_______元/平方米?月3）_____________________________3、收益分配方式：停車場收入的%計入管理費開支，%納入維修管理基金。會所經(jīng)營管理服務(wù)費用和管理規(guī)定：（各地結(jié)合項目具體情況確定會所管理規(guī)定、收費標準）1、收費標準：2、管理規(guī)定：（附深圳四季花城管理處會所管理規(guī)定作參考，季節(jié)性開放的設(shè)施如游泳池等，應(yīng)在管理規(guī)定里明確）1）會所實行對業(yè)主開放，對會員優(yōu)惠的原則。2）會所全體員工應(yīng)做到熱情服務(wù)，禮貌待客；業(yè)主對會所員工有不禮貌的行為可以向管理處投訴。3）業(yè)主需購票或憑卡到會所各功能廳和泳池進行活動；1.1米——1.4米的兒童實行半價收費，1.4米以上收全票，1.1以下兒童需在大人陪同下方可進入。4）夕陽紅的會員憑夕陽紅卡，購卡到會所進行消費；夕陽紅卡的消費時間為星期一至星期五早上6：30——下午18：00。5）會員需保持會所的環(huán)境清潔，不可隨地吐痰，亂扔垃圾，禁止大聲喧鬧或影響他人的正常活動和娛樂。6）為了保證他人健康，會員不得在貼有禁煙標志的場所吸煙。7）進入會所不得攜帶任何食品和飲料，不得攜帶散發(fā)異味或可傳染環(huán)境的物品，不得攜帶可損傷設(shè)施的利器以及其它具有危險性的物品；寵物和童車等請勿帶入會所。8）未經(jīng)許可，不得改變各場所的使用功能，不得做與場所活動內(nèi)容不符的活動；會所員工有權(quán)制止任何不文明的行為。9）使用各類設(shè)施器具均須愛護并注意安全，如有損壞需照價賠償。10）對不按照規(guī)定和要求使用設(shè)施，不聽從工作人員指導或因自身健康原因?qū)е碌囊馔鈸p失或傷害，均由會員個人負責，會所不承擔任何法律責任及賠償；貴重物品請自行妥善保管，或交會所工作人員代管，以防發(fā)生意外或不必要的損失。乙方接受委托按照政府規(guī)定的標準代收如下費用：水費，標準：電費，標準：供氣費，標準：供熱費，標準：通訊費，標準：有線電視費，標準業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)于每月___日前向乙方交納上述費用。第四章乙方服務(wù)報酬本物業(yè)采?。ǔ杲鹬啤芍疲┓绞绞杖∥飿I(yè)服務(wù)費用。條實行包干制收取物業(yè)服務(wù)費用的，乙方向甲方業(yè)主、物業(yè)使用人按照第三章的約定收取物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由乙方承擔。條實行酬金制收取物業(yè)服務(wù)費用的，乙方根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)收入（物業(yè)服務(wù)費、停車費、會所等其他收入）應(yīng)收費總額的_______%計提當年酬金，每月（季、半年）計提物業(yè)服務(wù)費年終不足、節(jié)余的處理方式（適用于酬金制收取物業(yè)服務(wù)費用的方式）：1、年度物業(yè)服務(wù)費發(fā)生不足的，選擇以下種方式處理。A、由甲方補貼不足部分B、由乙方承擔C、由甲方業(yè)主承擔2、本年度物業(yè)服務(wù)費節(jié)余的，轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用。（乙方不得將節(jié)余部分作為收入利潤或以此繳納所得稅）業(yè)主自用部位的維修、養(yǎng)護及提供其他特約服務(wù)，服務(wù)報酬由乙方與甲方業(yè)主和物業(yè)使用人另行約定。（各項目結(jié)合實際制定。）除車場外其它共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營，乙方按照收入的%提取代理服務(wù)費，并在扣除成本、代理服務(wù)費后，甲乙雙方約定按以下種方式處理。1、全部納入管理費開支。2、全部納入維修基金。3、%納入管理費，%納入維修基金。第五章專項維修資金的籌集、管理與使用專項維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、屬業(yè)主共用的公用設(shè)施、附屬建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施除日常維修保養(yǎng)以外的大中修、更新、改造費用開支。物業(yè)專項維修資金的籌集：甲乙雙方約定按以下第_______種方式籌集專項維修資金（可多種方式同時使用）：1、由業(yè)主一次性交納。2、由甲方業(yè)主每月向乙方按建筑面積每平方米_______元交納專項維修資金。3、由開發(fā)商一次性交納。4、由開發(fā)商、業(yè)主交納。維修基金不足部分待業(yè)主大會成立后由甲方負責續(xù)籌。在_____（物業(yè)名稱）成立業(yè)主大會/臨時業(yè)主大會之前，專項維修資金按照國家和當?shù)胤ㄒ?guī)和政策規(guī)定的方式使用和分攤。當?shù)胤ㄒ?guī)或政策無規(guī)定的，按照以下約定使用和分攤：1、由擁有或涉及相關(guān)權(quán)益的2/3以上業(yè)主通過可以使用，使用完后，由擁有或涉及此部分權(quán)益的業(yè)主分攤。2、突發(fā)情況需要即時處理的，由物業(yè)管理處決定使用，使用完后，由擁有或涉及此部分權(quán)益的業(yè)主確認和分攤。相關(guān)業(yè)主不批準乙方所編制的專項維修資金使用方案，或資金不夠所引致的經(jīng)濟損失及法律責任，由相關(guān)業(yè)主承擔。相關(guān)業(yè)主同意后，乙方未及時按專項資金使用方案實施的，所引致的經(jīng)濟損失及法律責任由乙方承擔。第六章雙方權(quán)利義務(wù)甲方的權(quán)利和義務(wù)1、監(jiān)督檢查乙方各項方案和計劃的實施。2、可以與乙方共同聘請專業(yè)機構(gòu)對本合同期內(nèi)的和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計，審計相關(guān)費用由甲方承擔。（適用于酬金制方式）3、與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)包含本合同的主要內(nèi)容，要求物業(yè)買受人承諾在本物業(yè)具備入住條件后承繼本合同的相關(guān)權(quán)利、義務(wù)。4、制定《業(yè)主臨時公約》，并在物業(yè)買賣合同中要求物業(yè)買受人書面承諾遵守。5、督促業(yè)主和物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用。6、督促業(yè)主、物業(yè)使用人不得亂堆雜物，亂棄垃圾，高空拋物，隨意踐踏綠化用地，亂圖亂畫，懸掛任何形式的宣傳牌、廣告牌。7、告之業(yè)主、物業(yè)使用人正確處理通風、采光、給排水、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。8、要求業(yè)主、物業(yè)使用人對異產(chǎn)毗連部位的維修提供通行和維修的便利，因此造成的損害，由責任人承擔。9、完善本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施和配套工程，包括物業(yè)的標識系統(tǒng)、公共垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾房等。10、不干涉乙方依法或依本合同約定所進行的物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營活動。11、不得擅自改變本物業(yè)的公共建筑、共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能，確因完善本物業(yè)的配套設(shè)施而需改變公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用功能，應(yīng)取得本物業(yè)三分之二的業(yè)主同意后報有關(guān)部門批準實施。12、不得侵占物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，因搬遷、裝飾裝修需要合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)事先通知乙方，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。13、在物業(yè)交付使用前_______日內(nèi)，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料：1）規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。2）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料3）設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。4）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件。5）物業(yè)管理所必需的其他資料。14、在物業(yè)交付使用前_______日，甲、乙雙方應(yīng)共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查驗收，甲方應(yīng)保證交付使用的物業(yè)竣工驗收合格。15、在物業(yè)交付使用前_______日內(nèi)，甲方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房_______平方米（建筑面積），其中辦公用房_______平方米（建筑面積），住宿用房_______平方米（建筑面積），其他用房_______平方米（建筑面積）。管理用房產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主所有，由乙方在物業(yè)管理服務(wù)期內(nèi)無償使用。16、對甲方應(yīng)承擔的房屋、設(shè)施設(shè)備保修責任，按以下方式處理：1）甲方接到維修要求后日內(nèi)進行返修。2）與乙方簽訂合同委托乙方返修。3）17、指定專人負責跟蹤、協(xié)調(diào)、處理房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的遺留問題：1）______________2）______________18、當項目具備成立業(yè)主大會條件后，甲方應(yīng)當向項目所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請。乙方的權(quán)利義務(wù)乙方履行以下權(quán)利和義務(wù)，則完全充分地滿足了甲方及業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)1、結(jié)合本物業(yè)的實際情況，編制年度工作計劃、年度費用預(yù)算。2、編制房屋、設(shè)施設(shè)備大中修方案報業(yè)主大會批準后實施。3、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機構(gòu)負責本物業(yè)的日常管理工作，履行本合同的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。4、根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，自主開展各項物業(yè)管理經(jīng)營活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當利益。5、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用，對于拖欠物業(yè)服務(wù)費的行為可以通過將欠繳費用的業(yè)主名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公布等合法手段催收、催繳。未交納管理費超過月的，乙方依法向人民法院起訴。7、建立物業(yè)管理檔案，及時記載變更情況。8、開展對本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)安全隱患應(yīng)及時予以整改。9、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。10、明示物業(yè)管理服務(wù)費用的收費項目和標準以及特約服務(wù)項目的收費標準。11、及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項，每_______個月公布一次物業(yè)服務(wù)費用收支賬目（采取包干制的不需要公布，政府有要求的按政府要求）。12、應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，乙方在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。13、不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。并將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。14、對業(yè)主或和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》的行為，有權(quán)采取、勸阻、、制止、在小區(qū)公示，要求賠償經(jīng)濟損失、報告業(yè)委會、訴訟等方式進行處理。15、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)時，訂立書面裝修管理協(xié)議，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，并負責監(jiān)督。16、本合同終止，乙方退出本物業(yè)時，應(yīng)及時辦理交接手續(xù)，向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理用房、物業(yè)檔案資料。第七章違約責任雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動等所致之損害。2、在本物業(yè)內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害，但因乙方故意或過失所致，不在此限。3、因本物業(yè)內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。。4、因甲方業(yè)主或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、《業(yè)主公約》和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。。5、非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。7、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。8、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛被竊、被破壞或車內(nèi)財物被竊而產(chǎn)生的相關(guān)損失，但因乙方違反本合同義務(wù)而導致以上事故者除外。8、甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托