廣州十一樓市市場監(jiān)測報告

2009年10月價值重估平衡再構(gòu)——2009年十一市場監(jiān)測報告市場背景“十·一”樓市實時監(jiān)測四季度樓市走勢研判市場背景三季度新增信貸額有所回落三季度新增信貸大幅回落，前三季度總計達8.51萬億，全年新增信貸有望接近10萬億。二套房貸收緊，買家觀望情緒抬頭6月22日，銀監(jiān)會印發(fā)《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申要嚴格遵守二套房貸的有關政策通知下發(fā)后，杭州、福州、成都、上海、南京等城市叫停各種違規(guī)貸款行為，收緊二套房貸政策。由于擔心政策的收緊將對市場造成較大影響，在前景不明朗下，買家觀望情緒有所加重。銀行實際操作仍較寬松，對市場影響有限不同銀行的實際操作差異大，房貸仍是大力爭取的優(yōu)質(zhì)業(yè)務。由于部分銀行的放貸指標用完，對二套房貸可能從嚴執(zhí)行，但在開發(fā)商的配合下，大多能從其他銀行獲得貸款優(yōu)惠因此，二套房貸收緊暫時未對市場造成太大的影響。新增供應跟不上市場銷售2009年6月份開始，2008年的市場調(diào)整導致企業(yè)普遍減少開工量，使得每月新增供應跟不上市場銷售。商品住宅批準預售面積和銷售面積的比例只有0.33，8月份更低至0.09。數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源及房屋管理局供應呈不斷減少的趨勢二季度開始，廣州市全市，尤其是中心四區(qū)，總體供應呈現(xiàn)大幅減少的趨勢。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)商品住宅成交呈現(xiàn)“量減價升”的局面受供應不足的影響，廣州全市商品住宅呈現(xiàn)“量減價升”的局面。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)高端住宅成交比例上升高端住宅每月新增供應波動較大，1-8月批準預售面積和銷售面積的比例為0.8，跟大市相比，新增供應與市場銷售處于較為均衡的局面；高端住宅成交主要集中在天河區(qū)的珠江新城及匯景新城。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)十一市場背景小結(jié)大的寬松政策下，貨幣政策適度收緊缺貨（余貨不多、上市的新貨跟不上市場銷售）受供應影響，成交大幅下降“十·一”樓市實時監(jiān)測——供貨最少的黃金月，同時也是新貨最多的黃金月——中心城區(qū)新盤成為全城成交熱點市場供應營銷策略客戶需求產(chǎn)品價格2009年“十·一”大市概況：——價格大幅上升——市中心及亞運周邊、白云新城周邊樓盤的價格更是超過07年樓價高位——量減價升，新貨上市再次助推市場成交——廣告投放歷史最高，促銷優(yōu)惠力度減弱——供貨最少的黃金月，同時也是新貨最多的黃金月——中心城區(qū)新盤成為全城成交熱點市場供應營銷策略客戶需求產(chǎn)品價格2009年“十·一”大市概況：——價格大幅上升——市中心及亞運周邊、白云新城周邊樓盤的價格更是超過07年樓價高位——量減價升，新貨上市再次助推市場成交——廣告投放歷史最高，促銷優(yōu)惠力度減弱說明可售貨量指已取得預售證的貨量，加上在售余貨;在售貨量指可售貨量剔除“未推售新貨”的實際在售貨量；未推售貨量指已取得預售證，但沒有發(fā)售的新貨量；統(tǒng)計時間為2009.9.1-2009.10.8，以下統(tǒng)稱“十·一”黃金月供貨最少的黃金月本次黃金月在售貨量只有2.5萬套，為近三年黃金月中最少的；忽略09年“五一”黃金月的供貨，海珠區(qū)、番禺區(qū)本個黃金月的供應變化不大，較為充裕；天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、南沙區(qū)及蘿崗區(qū)的供應較之前幾個黃金月明顯減少。合富輝煌集團市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)廣州全市在售貨量只有2.5萬套合富輝煌集團市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：廣州全市“十·一”期間商品住宅在售貨量約2.5萬套；約8700套具備銷售條件的新貨由于新盤未具備良好的展示條件、或貯客量未足夠，在本個黃金銷售檔期沒有公開發(fā)售。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)市中心在售貨量約8800套合富輝煌集團市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：廣州中心組團“十·一”期間商品住宅實際供應約8800套；約4600套具備銷售條件的新貨由于新盤未具備良好的展示條件、或貯客量未足夠，在本個黃金銷售檔期沒有公開發(fā)售。新增預售供應最多的黃金檔期2009年“十一”期間，廣州全市新增預售供應（含9月份新增預售，但沒有推售的產(chǎn)品）近150萬平方米，其中中心城區(qū)97萬平方米，為自2006年以來新增預售供應最多的黃金銷售檔期。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)實際在售新貨超過1.3萬套，集中在中心城區(qū)合富輝煌集團市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2009年“十一”期間廣州全市新貨充裕，超過13000套（包括十一前具備預售條件，但沒有推出產(chǎn)品），主要集中在花都區(qū)、海珠區(qū)、白云區(qū)；個盤方面，主要集中在星河灣海怡半島、恒大綠洲、江南新苑、翠城花園、雅寶新城、祈福生活無限等項目，新推貨均超過500套數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)中心四區(qū)10全新盤首推，市場重心偏向市區(qū)合富輝煌集團市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2009年“十一”期間，廣州市全新盤上市（包括雖取得預售證，但十一期間開放板房參觀）16個樓盤，接近4800套，其中廣州市中心（天河、海珠、荔灣、越秀）就占了10個，約2200套貨——供貨最少的黃金月，同時也是新貨最多的黃金月——中心城區(qū)新盤成為全城成交熱點市場供應營銷策略客戶需求產(chǎn)品價格2009年“十·一”大市概況：——價格大幅上升——市中心及亞運周邊、白云新城周邊樓盤的價格更是超過07年樓價高位——量減價升，新貨上市再次助推市場成交——廣告投放歷史最高，促銷優(yōu)惠力度減弱根據(jù)市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示在2009年7、8月市場推貨沉寂后，9月適逢“國慶60周年”和“中秋”8天長假，樓盤集中推廣和展示形象，廣州住宅廣告投放接近1.08億，創(chuàng)下單月歷史新高。9月住宅推廣密集，1.08億廣告投放創(chuàng)歷史新高（統(tǒng)計范圍：廣州十區(qū)住宅性質(zhì)物業(yè)。統(tǒng)計媒體：廣日、南都、新快、信息）數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)9月廣告投放強度125萬元/個，同樣創(chuàng)歷史新高2009年5月開始，廣告投放強度不斷加大，9月更突破四年來高位，達到125萬元/個?！叭径瘸山怀霈F(xiàn)下滑”及“9月大批新貨集中推廣”是廣告強度加大的主要原因。（投放強度=投放費用/投放個數(shù)）（統(tǒng)計范圍：廣州十區(qū)住宅性質(zhì)物業(yè)。統(tǒng)計媒體：廣日、南都、新快、信息）數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)9月廣告投放86個盤，白云投放費用最高2009年9月全市推廣個盤數(shù)為86個，比2008年9月的108個減少22個，但投放費用1.08億，同比卻增長15%。今年“十一”個盤推廣量較密集的區(qū)域分布于海珠、天河、白云、花都。投放費用較大的區(qū)域分布于白云、花都、番禺、天河。（統(tǒng)計范圍：廣州十區(qū)住宅性質(zhì)物業(yè)。統(tǒng)計媒體：廣日、南都、新快、信息）恒大綠洲、海怡半島、玖瓏湖投放費用最高廣告投放20強中品牌發(fā)展商樓盤占13個，可見品牌發(fā)展商實力雄厚。恒大綠洲是今年恒大打造的重頭戲，投放費用最高，達1766萬元。投放三強的恒大綠洲、星河灣海怡半島、玖瓏湖開盤旺銷，可見廣告投放策略湊效。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)品牌房企延續(xù)“聯(lián)展”策略，共賀中國60華誕合生、萬科、保利十一聯(lián)展廣告珠江、合景、新世界十一聯(lián)展廣告品牌房企延續(xù)“聯(lián)展”策略，共賀中國60華誕廣州南、北兩大頂級豪宅“十一”爭艷新鴻基玖瓏湖——傳奇相遇非偶然所成星河灣海怡半島——不曾不再的私家半島“常規(guī)折扣、一口價”為主，額外優(yōu)惠不多，促銷力度減弱——供貨最少的黃金月，同時也是新貨最多的黃金月——中心城區(qū)新盤成為全城成交熱點市場供應營銷策略客戶需求產(chǎn)品價格2009年“十·一”大市概況：——價格大幅上升——市中心及亞運周邊、白云新城周邊樓盤的價格更是超過07年樓價高位——量減價升，新貨上市再次助推市場成交——廣告投放歷史最高，促銷優(yōu)惠力度減弱與“五一”相比，樓價大幅上升樓價升幅明顯，普遍在15%以上。市中心及亞運周邊、白云新城周邊的樓盤（含高端住宅）升幅最大，普遍升幅在15%~40%；外圍區(qū)域的價格補漲現(xiàn)象明顯，普遍升幅在20~30%；外圍別墅升幅10~20%。備注：價格調(diào)整為當前售價與09年五一期間對比與07年“十一”相比，各板塊差異較大市中心物業(yè)、亞運及白云新城周邊物業(yè)（高端住宅除外）已回復到甚至超過07年樓價高位；外圍物業(yè)（高端住宅除外）基本回復到07年樓價高位；高端住宅(含別墅)與07年樓價高位相比，還存在一定差距。備注：價格調(diào)整為當前售價與07年十一同期對比——總體供應充裕，去庫存消化為主——優(yōu)質(zhì)物業(yè)+外圍低價物業(yè)充分滿足不同客戶需求市場供應營銷策略客戶需求產(chǎn)品價格2009年“十·一”大市概況：——價格大幅上升——市中心及亞運周邊、白云新城周邊樓盤的價格更是超過07年樓價高位——量減價升，新貨上市再次助推市場成交——廣告投放歷史最高，促銷優(yōu)惠力度減弱量減價升，新貨上市再次助推市場成交城市核心地段的價值認同江景(優(yōu)質(zhì)景觀)的升值潛力亞運村、白云新城對周邊片區(qū)的帶動升值潛力地鐵沿線對居住價值的提升高性價比產(chǎn)品價值的認同成交主要來自對價值認同、以及對這種價值的后市看好市場主流成交價值分布量減價升，新貨上市再次助推市場成交“江南新苑”新貨市中心“翠城花園”新貨“珠江都薈”新貨“荔江美筑”新貨市場熱點——江南新苑項目規(guī)模：占地10萬㎡，總建40萬㎡；首推貨量:696套洋房產(chǎn)品：四棟31-33層高層洋房面積：二房80-98㎡三房91-103㎡均價：1.5萬/㎡(含2500元/㎡裝修)優(yōu)惠：國慶節(jié)黃金周之前登記可獲額外9.8折優(yōu)惠發(fā)售時間:10月2日公開發(fā)售成交情況：國慶1-8日成交600套左右市場熱點——翠城花園項目規(guī)模：占地16萬㎡，總建60萬㎡；首推貨量:810套洋房產(chǎn)品：首推17-19棟31-33層高層面積：一房63㎡二房77-90㎡三房93-104㎡均價：1.3萬-1.4萬/㎡(含2500元/㎡裝修)優(yōu)惠：國慶節(jié)黃金周之前登記可獲額外9.8折優(yōu)惠發(fā)售時間:9月26日公開發(fā)售成交情況：10.1期間銷售500套左右市場熱點——荔江美筑項目規(guī)模：占地1.88萬㎡，總建6.7萬㎡；其中住宅6棟，分兩期開發(fā)首推貨量:1、2棟共119套產(chǎn)品：首期14-16層住宅面積：73-75㎡兩房；90-107㎡三房均價：11000元/㎡（帶2500元/㎡裝修）發(fā)售時間:9月26日首次公開發(fā)售折扣:VIP登記95折+開盤當天98折成交情況：9月26日至國慶期間首批推貨全部售罄，金額約1.1億元市場熱點——保利中宇廣場項目規(guī)模：占地1.14萬㎡，總建7.3萬㎡首推貨量:B、C棟

270套產(chǎn)品：高層洋房面積：83-98m2兩房二廳60%；97m2三房二廳20%；151m2四房二廳20%均價：18000-24000元/m2(帶裝修)優(yōu)惠折扣：97*98*99—20000元（開盤當天認購）發(fā)售時間:9月26日成交情況：開盤首日成交超過190套，一日之內(nèi)勁收4億。市場熱點——珠江都薈項目規(guī)模：占地5779㎡，總建58405㎡推出貨量:A1、A2棟共84套產(chǎn)品：高層洋房面積：兩房77-93m2三房121m2均價：23000元/m2（帶4000元/m2裝修）優(yōu)惠折扣：付款折扣（一次性，商按98折）*額外98折發(fā)售時間:9月26日成交情況：開盤成交近百套，金額近二億元市場熱點——萬科柏悅灣項目地址：荔灣區(qū)大坦沙海角紅樓旁項目規(guī)模：占地3.8萬m2，總建13萬m2

在售貨量：余貨：T4棟，共76套新貨：T3棟，共59套產(chǎn)品：高層洋房戶型面積：兩房80m2小三房90m2大三方95m2售價：實收均價14500元/平方(帶裝修)裝標：（無對外報價）優(yōu)惠：面價×0.99折×0.998發(fā)售時間：T3棟2009年9月26日首度開售成交情況：9.26當天推售T3棟雙數(shù)層單位，推售100套左右，成交30多套。國慶期間共成交61套，金額超8000萬量減價升，新貨上市再次助推市場成交9月26日開盤的“星河灣·海怡半島”番禺板塊市場熱點——星河灣·海怡半島項目地址：番禺區(qū)洛溪島東端項目規(guī)模：占地42萬㎡，總建93萬㎡。在售貨量：780套（部分戶型合并銷售）產(chǎn)品：高層洋房，三面環(huán)江戶型面積：兩房93m2三房100m2四房244-306㎡五房480-518㎡開盤時間：2009年10月26日均價：23000元/平方米（折實價）裝標：豪華裝修優(yōu)惠：開盤當天95折優(yōu)惠，國慶期間97折，舊業(yè)主額外98折成交情況：9月26日開盤，當天銷售近200套，銷售金額達10.9億9月26日至10月8日，累計銷售286套，銷售金額15.7億量減價升，新貨上市再次助推市場成交9月19日開盤的“俊怡御景花園”9月26日開盤的“祈福生活無限”花都新華板塊市場熱點——俊怡·御景花園項目規(guī)模：占地4.8萬m2，總建12.2萬m2

；推出貨量:首期小高層洋房共552套，現(xiàn)已推410套產(chǎn)品：小高層洋房面積：三房：96㎡、118㎡四房：143㎡、149㎡均價：5300(毛坯)發(fā)售時間:公開發(fā)售9月19日成交情況：該盤開盤推出410套單位，當日成交近接近100%，超過400套，成交金額2.5億市場熱點——中房雅景灣項目規(guī)模：占地7.5萬㎡，總建24萬㎡；推出貨量:領郡組團300套洋房產(chǎn)品：洋房面積：一房：66㎡兩房：97㎡三房：145㎡五房：216㎡均價：6500(毛坯)，交2萬誠意金可獲95折優(yōu)惠，另外領輝組團剩余單位一口價處理（折合原價92折）發(fā)售時間:公開發(fā)售9月16日成交情況：9月16日至國慶期間共成交150套左右量減價升，新貨上市再次助推市場成交10月1日發(fā)售的“鳳凰城·映山”廣州東板塊市場熱點——鳳凰城·映山項目規(guī)模：占地面積:667平方米總戶數(shù):約7000戶在售貨量：全新映山別墅組團（鳳揚苑）新貨：和院小墅和玲瓏美墅，首推150多套產(chǎn)品：四孖聯(lián)體別墅、雙拼別墅戶型面積：和院小墅168-219m2玲瓏美墅214-253m2部分類獨棟雙拼別墅327~357m2售價：和院小墅：毛坯9000元/m2；裝修11500元/m2玲瓏美墅：毛坯12000元/m2；裝修13500元/m2（和院美墅毛坯約142萬起，帶裝修約177萬起；玲瓏美墅毛坯200萬起，帶裝修200萬~500萬）開售時間：2009年10月1日優(yōu)惠：商按97折，一次性96折成交情況：10月1日-5日成交4億（對外）量減價升，新貨上市再次助推市場成交白云區(qū)9月26日開盤的“恒大綠洲”9月26日開盤的“白云尚城”市場熱點——恒大綠洲項目規(guī)模：占地約15萬m2，總建46萬m2首推貨量:772套產(chǎn)品：5層、11層小高層和31層高洋房戶型面積：-不望江小高層85-144平米臨江三房177-190m2四房260-290㎡五房410㎡均價：1.1萬/㎡(3000元裝標)，優(yōu)惠[面價×0.85折×0.98（一次性、商按）×0.99（3日內(nèi)簽約）發(fā)售時間:2009年9月26日成交情況：9月26日首次開盤推出1-18棟568套當天成交超95%以上。當日成交金額超十億元。國慶推出的27/28棟120套，7號止共銷售近90套，成交超八成。從開盤至黃金周止共熱銷620套，成交金額超12億元市場熱點——白云尚城項目規(guī)模：占地12萬㎡

，總建28萬㎡

首推貨量:H1，H2棟，共221套產(chǎn)品：高層洋房戶型面積：一房40m2二房70-80m2三房：90-120m2四房：110-130m2均價：均價14000元/㎡(2200元裝標)，認籌送【3-5萬】再享受98折付款*99折開盤優(yōu)惠發(fā)售時間:2009年09月29日成交情況：十一期間累計成交180套，成交金額2.2億高端住宅“十一”黃金月成交保持暢旺據(jù)合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測，今年高端市場成交顯著活躍，其中：“十一”前高端住宅供應放量，8、9月合計達到3662套新增預售高端貨量：玖瓏湖、匯景新城、星河灣海怡半島、恒大綠洲、名悅、珠江都薈、丹頓陽光、高德置地公寓、保利中宇、駿景南苑、鳳凰城映山、廣雅劍橋郡、嘉富廣場、譽品軒等五一成交爆發(fā)，5月簽約1154套，從十一前后市場成交觀察，星河灣·海怡半島的熱銷，要到10月網(wǎng)簽才能體現(xiàn)，相信高端住宅的10月簽約保持暢旺數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)2009年廣州高端住宅市場份額自2月連續(xù)3個月保持在10％左右后，5-8月升至17％以上，9月成交21.2萬平米，更躍升至24%單月最高值高端住宅均價自2月逐漸走出底部，6月達最高值，9月均價15762元，高出全市均價的60%。9月成交份額躍升至24%數(shù)據(jù)來源：合富輝煌集團市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)2009年“十一”樓市小結(jié)在供應大幅減少，造成供求失衡下的情況下，房地產(chǎn)價值被重估；這種價值重估目前還沒有被全面認同，十一樓市沒有出現(xiàn)全面銷售火爆的局面，9月廣州全市的網(wǎng)簽只有68萬平方米，與4月份的91萬網(wǎng)簽面積差距較大;預計10月份成交量大約在80-90萬平方米，遠低于5月份的118萬平方米；市場熱點主要是那些中等戶型的新貨，能較好地控制總價，從整體市場中突圍而出。四季度樓市走勢研判四季度政策預測——維持適度寬松的貨幣政策中國人民銀行貨幣政策委員會2009年第三季度例會中對四季度的工作部署明確：繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。進一步理順貨幣政策傳導機制，保持銀行體系流動性充裕，引導貨