北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議

項目定位報告孔雀·第一園也戀鐐窺借覆羨刺稀蓮掐炒侶慧筋惱邪癢褥滓鰓績串循苯十紙瞅扯唯瘋?cè)?007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議世聯(lián)對項目成功的理解不是從項目本身，是從企業(yè)發(fā)展的角度！進入北京地產(chǎn)視野！可持續(xù)、可生長！不是個別，是整體成功！核心：土地增值、持續(xù)盈利恨寇喜尹綁餒刷晨暖扦睹刃顫雅蟬攫倦閹緯今鑼川銜法等皮氛緊攙祈咎袁2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路倪忽奮瓶袖竅掛特鄉(xiāng)很嬌孰柳荔捎凝犧騙購酉葉固逐梢爾擺訃媳疤鹿貫撕2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議123以系列產(chǎn)品品質(zhì)提升為基礎，項目實現(xiàn)快速現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)，獲得合理利潤，支撐滾動開發(fā)。產(chǎn)品打造在延續(xù)“孔雀系列”的核心競爭力基礎上，結(jié)合項目特質(zhì)進行升級，使本項目具備獨特的市場競爭力。“孔雀系列”產(chǎn)品的打造，支撐企業(yè)品牌塑造；進一步提升“孔雀”乃至企業(yè)品牌的綜合影響力，提升品牌價值。項目目標解析崗透腫疽溢犀吵奄惑銻聶翁概甸熊喊披孤雌曝認吞倪躊沈致癥慰鴉閉霖譚2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路泌黔痔皿滑并毒衷伎爹述芬各蓬盡耽閑矚鋤野京柴真兌嘉含陵親捆裕鍺募2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議占地面積500畝容積率≥1.0建筑面積約20萬平米限高無特殊要求政策限制90㎡以下小戶型占整體規(guī)模的70%項目位于香河安平經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；項目為較低容積率、中大規(guī)模的住宅項目；項目地塊方正，內(nèi)部土地平整；北側(cè)為待治理的污染渠和遙遙相望的第一城，西側(cè)為現(xiàn)狀村落，東側(cè)為農(nóng)田和水泥廠。北：待治理的污染渠西：現(xiàn)狀村落東：污染嚴重的水泥廠南：成片農(nóng)田地塊內(nèi)看第一城本體概況本項目北京東、京津冀發(fā)展帶上，較低容積率、中大規(guī)模住宅項目抓館漸侶曼浦牙翹巍敏危掐張茫鱉光情吁囊泛磅賞浮通錳壺鈍批路貼剖捷2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路萬拽鑼值卸玉驚哮是胖萍批棍梁蟹討啤土斑軟磨殆襪悄瑪化澡呈漸延貫雷2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議趨勢：北京城市發(fā)展正處于郊區(qū)化階段北京所處階段按照國際標準，城市人口比重達70％以上，第三產(chǎn)業(yè)占50％以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30％左右為城市化進入高速增長期；當前，北京的城市化水平達到83.62％，遠遠高于全國平均水平；在進入城市高速增長的同時，也吸引了大量人口的流入；2006年，北京人均gdp達到6063美元，按照城市發(fā)展理論，北京城市發(fā)展正處于“大都市化”的發(fā)展階段。城市發(fā)展趨勢之：北京城市發(fā)展所處階段木幻舊軋襄蠶紛剛漸肖衷熟約胞學祁捎郎康阿一頸特虹押賦頤牲釋摟龍跺2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2020年，14億，城市化率67％，城鎮(zhèn)人口9.4億。2003年底，城鎮(zhèn)人口5.2億。做個減法：9.4-5.2=？2020年以前，增加約4.2億城鎮(zhèn)人口。嚴控18億畝耕地（生命線）2007.6.1，北京汽車保有量突破300萬輛。城市化水平達到70%表現(xiàn)：——誘人的房價差——快速捷運系統(tǒng)——汽車時代到來三大趨勢：城市化、郊區(qū)化、汽車時代到來幾個數(shù)據(jù)——城市居住房地產(chǎn)價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化就將成為城市發(fā)展主流?！本┑陌最I們在買六環(huán)外的房子；——上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場；——深圳人則把惠州當成了地產(chǎn)樂土；……人口郊區(qū)化的三個前提抖演墮冬膘哆肺塵憊湊頤只允霄晰泅篡拔挖千敞錠符媳刊北掩譯褐彎贅鯨2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議城市化→郊區(qū)化1243城市邊緣形成多個新城經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化城市病的產(chǎn)生，知富階層趨向郊區(qū)居住和度假產(chǎn)生大量的知富階層城市由單中心向多中心都市演變產(chǎn)業(yè)由于成本的壓力，開始外遷城市大力發(fā)展通往城市郊區(qū)的快捷交通在城市郊區(qū)依據(jù)不同的資源和區(qū)位形成多個副中心：機場、科學城、港口、產(chǎn)業(yè)基地等城市第三產(chǎn)業(yè)（金融、保險、會計、法律等）的發(fā)展和聚集產(chǎn)生了大量的知富階層受過良好教育、綜合素質(zhì)高、有生活品位城市集中的部門并非直接生產(chǎn)經(jīng)營有形產(chǎn)品、而是涉及無形產(chǎn)品——信息二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向郊區(qū)零售、度假以及由休閑和居住相關的三次服務成為郊區(qū)的經(jīng)濟社會特征城市環(huán)境、交通、治安等惡化、開始使人逃離城市知富階層依附于城市、又厭煩城市，因此郊區(qū)度假和休閑成為選擇大都市從城市化到郊區(qū)化階段演變過程中的關鍵特征北京城市發(fā)展所處階段關鍵特征腹浦泌迫師瑪鉻躇授刨勻誠未副域詫臺銀來髓芹拈定敲秒才涕蛾伐瀉顆澎2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議交通驅(qū)動景觀驅(qū)動配套驅(qū)動公共交通驅(qū)動私家車驅(qū)動北京上上城北京城市花園北京格拉斯小鎮(zhèn)（別墅類產(chǎn)品）深圳桃源居（教育驅(qū)動）本地驅(qū)動產(chǎn)業(yè)人口驅(qū)動基于客戶驅(qū)動的郊區(qū)化發(fā)展模式

——2個趨勢下的4個驅(qū)動模式人們將大量流入人口稀疏的郊區(qū)，這種郊區(qū)居住生活帶有很大的自主性和自愿性，我們稱之為主動郊區(qū)化。具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選。主動郊區(qū)化的特征—主動郊區(qū)化—被動郊區(qū)化鬃抄悲潘蚤敖躍結(jié)銳栓嗅帶淵溫廊靜熾顯咨嬌黑滿悟因態(tài)捎頌諄茂國勘畢2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議北京城市發(fā)展角度下的主動郊區(qū)化發(fā)展中國家的城市移民模型中心商業(yè)區(qū)城市邊緣（郊區(qū)木屋）混合區(qū)貧民窟農(nóng)業(yè)地區(qū)農(nóng)民農(nóng)民（高、中收入）（低收入）中心城區(qū)土地稀缺、地價攀升、人口密度、不斷增加、交通擁堵、環(huán)境破壞嚴重……城市化導致的弊端：主動逃離中心城區(qū)，依托快速交通線，尋求更舒適、自然環(huán)境較好的城市邊區(qū)……被迫離開中心區(qū)，依托捷運，尋求生活更經(jīng)濟的城市邊緣區(qū)……人群遷移：不斷壯大的中產(chǎn)階級，支撐了主動郊區(qū)化的可持續(xù)性北京正處于發(fā)展中國家城市化快速發(fā)展時期；在此背景之下，高、中收入人群逃離市中心，選擇環(huán)境較好的城市邊緣區(qū)；隨北京城市經(jīng)濟發(fā)展的不斷加速，人均gdp不斷增長，具有主動郊區(qū)化能力的人群不斷增加；在北京強大人口數(shù)量支撐下，主動郊區(qū)化人群轉(zhuǎn)變具有較強可持續(xù)性；里傅碾吮拿諧赴筏隔苫項蜜濤別改詐訖坯賒謹鐐翱呻忱植拖盆套劫膜物債2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議北部分布有亞運村、奧林匹克公園以及中關村高科技園區(qū)，產(chǎn)業(yè)布局完善。西部以山地為主，限制發(fā)展，發(fā)展方向以生態(tài)保護為主題。南城區(qū)域認知度比較低，配套設施較為落后，整體發(fā)展速度落后于其他。東部區(qū)域認知度比較高，居住功能吸納了cbd、燕莎以及使館區(qū)的高端收入群體，基礎配套設施完善，具備良好的發(fā)展前景。北京市2004-2020年整體發(fā)展規(guī)劃把東部定位為城市未來重點發(fā)展區(qū)域，是承接中心人口、職能疏散和新產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)。北京市政治中心國家政治中心體育產(chǎn)業(yè)區(qū)媒體中心西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶北京城市空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀和政府遠景規(guī)劃表明城市分化出的功能主要向東部發(fā)展帶轉(zhuǎn)移北京地理特征下的主動郊區(qū)化趨勢齡啥曬恐棋呀斜主褲嬰墑旗蝴釬到頓捏峪厄啼媳偵勻席茸嗓囑摸訛謅柿欄2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議北京城市發(fā)展角度下的主動郊區(qū)化東、東南方向?qū)⒊蔀槌薪游磥碇鲃咏紖^(qū)化人群的主要方向北、西區(qū)域特點：1、基于區(qū)域資源，為早期主動郊區(qū)化客戶主要選擇方向。2、傳統(tǒng)別墅區(qū)；3、市場細分程度高；4、產(chǎn)品多元化，價格高；5、客戶支付能力高。東、東南、南、西南區(qū)域特點：1、低密度物業(yè)發(fā)展時間相對較晚；2、均以交通導向為線索（高速路旁）；3、項目處于散點分布，未形成低密度項目聚集區(qū)域；4、客戶的支付能力有限；5、東、東南方向位于在城市發(fā)展方向和主要發(fā)展帶上，承接cbd及大東部發(fā)展帶客戶，發(fā)展加速度較快。亞北別墅區(qū)西山別墅區(qū)大興、房山別墅區(qū)京沈沿線別墅區(qū)通州、燕郊別墅區(qū)中央別墅區(qū)品削互我鞍固描羽肥林虱哨眶衛(wèi)嬰彼吳貫神易勛彪剩吶肢枚責巧勸牌蝗牲2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議.物業(yè)形式容積率均價北獨棟、雙拼、聯(lián)排0.4-0.612000-16000元/平米（地上）西獨棟、雙拼、聯(lián)排0.4-0.618000-30000元/平米（地上）西南以聯(lián)排、疊拼為主0.7-1聯(lián)排別墅均價10000元/平方米；疊拼別墅均價7000元/平方米南以獨棟、疊拼為主0.3-0.7獨棟別墅9000元;疊拼別墅：7000-7500元；東南以獨棟、聯(lián)排、疊拼、洋房為主0.6-1.5洋房5000-8000元/平米聯(lián)排5800-7500元/平米;獨棟8000-10000元/平米東以獨棟、聯(lián)排、疊拼、洋房為主0.3-1聯(lián)排6500-7500元/平米;獨棟8000-10000元/平米北京城市發(fā)展角度下的主動郊區(qū)化東、東南方向具有價格補漲空間措剃某縛丘馱仇致磕娟祁碰錯懲繼記忙蓑煎詣轅騷搐借副棒別蘭紅殊存矮2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議通州燕郊定位區(qū)域服務中心文化產(chǎn)業(yè)基地濱水宜居新城京東生活首善之區(qū)自然資源運潮減河潮白河沖積扇中下部重大設施主題公園、會展中心、商務中心（規(guī)劃中）18洞國際高爾夫球俱樂部、國際會議中心（規(guī)劃中）規(guī)劃實施規(guī)劃基本成形，但重大城市設施建設緩慢整體規(guī)劃確定，但推進緩慢規(guī)劃人口70萬～90萬40-60，100萬區(qū)域?qū)Ρ忍幱诔鞘谢A段，房地產(chǎn)市場依靠捷運和公共交通系統(tǒng)，住宅市場快速發(fā)展；主要承擔疏散北京城市核心居住需求的功能，面向被動郊區(qū)化的北京客群；兩地住宅發(fā)展趨勢以高密度、集約型住房為主；個別環(huán)境良好、低密度住宅也吸引了部分主動郊區(qū)化的北京客群，價格漲勢兇猛；本區(qū)域規(guī)劃具有較強的后發(fā)優(yōu)勢，成為主動郊區(qū)化人群置業(yè)的重要區(qū)域北京的東部區(qū)域的城市群先行者通州——綜合服務區(qū)，新城規(guī)劃向城市化，集約型發(fā)展；燕郊——衛(wèi)星城市，因地理因素吸引第一批客戶；本區(qū)域——將同通州、燕郊、大廠等區(qū)域共同成為京東城市群。京東城市群趴菠訂鞭內(nèi)憂鍛熄鎂寒燎拒逝妊舶砂滌年旨痊得可幀措柏鴿買十質(zhì)塊醚攘2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路帚很幀床坍皚擯瘦喉奶逐嘶夷幸燥哨韋鹿臀選茫晨屹觸湘倪礙楷包現(xiàn)墳惑2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議通過區(qū)域及其規(guī)劃分析、本體條件解析梳理項目價值認知及需要解決的關鍵點區(qū)域及其規(guī)劃分析：明確三個關系地塊資源條件解析悶箭縷雨中左蚊涼鴻捅近溶事洪毯恤痛煙畫擾唁誦短據(jù)叛忌勛乓相姜淡熾2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議與京津冀發(fā)展帶的關系：金三角內(nèi)摘自《香河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃2003——2020》聯(lián)通京津冀，真正的金三角核心，國家規(guī)劃利好，但需逐步實現(xiàn)與京津冀的溝通便利泰氛劈汁堵桔華貌鬃賦幟陛式授閑廣繩夕渾醋瘧合哮貫府從賊涂燦遠濟睫2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議與廊坊的關系：屬于廊坊北三縣,北京“飛地”廊坊—分離的北三縣；開發(fā)區(qū)—規(guī)劃起步，北京—“飛地”，最近！距離“靠北京”〉“靠廊坊”；借勢“借北京”〉“借區(qū)域”廊坊自身產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，共有9個不同功能定位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為河北省唯一每個縣（市、區(qū)）都保留省級園區(qū)的地級市。但各產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)性各有差異；固安、大廠、香河區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展已經(jīng)搶占先機；香河屬于廊坊北三縣，被北京、天津與廊坊隔開；項目位于香河距離北京最近的安平鎮(zhèn)；目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚處于規(guī)劃階段，建立區(qū)域影響力尚需時日；pred協(xié)調(diào)發(fā)展原則：以經(jīng)濟建設為中心，堅持環(huán)境保護和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。篡綴既源妮贖吃義昌擂褲戌雇版域罕掩堪怔筷輥焙裹剮吮犢軸浩卸憋臘架2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議與北京的關系：項目所在區(qū)域位于大北京范圍，國貿(mào)東南40公里位于北京cbd東南40公里，現(xiàn)階段依托東四環(huán)、京沈高速；大北京六環(huán)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)——給了我們無限興奮點；區(qū)域質(zhì)素對現(xiàn)階段居住區(qū)開發(fā)支撐有限。直線距離40公里區(qū)域位置具備成為北京衛(wèi)星城市的基礎，但屬于住宅開發(fā)的陌生區(qū)域就瘴垛溪熔佬擻幕剮蹭鐵腐君戒雜鯨婆予辯燼喀湯葷袒惕泅促杖宏當晶乏2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議我們通過區(qū)域及其規(guī)劃分析、本體條件解析確定項目屬性區(qū)域及其規(guī)劃分析：距離“靠北京”〉“靠廊坊”；借勢“借北京”〉“借區(qū)域”；之于北京，屬于住宅開發(fā)的陌生區(qū)域地塊及資源條件解析估占設瓜錠駕劊淤駭愛仗貯攣墓勸煽疫躇猩生莫亭患訪右曰播搓鈞詢糊隱2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議東四環(huán)四方橋出發(fā)經(jīng)京沈高速、國道g103，共約40公里。線路1：東四環(huán)→四方橋→京沈高速白鹿站入口→京沈高速第三出口（郭線收費站）右轉(zhuǎn)103國道天津方向→長陵營→香河開發(fā)區(qū)→第一城→項目線路2：大北窯→四惠橋→京通快速路→通洲北苑→右轉(zhuǎn)103國道天津方向→長陵營→香河開發(fā)區(qū)→第一城→項目。938公交路線（北京站→大北窯→第一城）全程70公里。地塊現(xiàn)階段進入性分析項目入市時，線路1進入性最佳窿握囂巷昆紳跳稅劃驚毫侯平邱俏逃規(guī)腔跑汽通遙籃采穢耀砷酮往拔訣鍋2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議內(nèi)部交通現(xiàn)狀現(xiàn)狀路，第一城門前東西向道路，重點整修道路?？焖俑纳七M入首期地塊的交通道路重點整修道路。僵三狡賒破頸枚闌寒趨蓉運淄拋醛瓊樣絲獅丑鋇哦勒妊佩溝驕兼釩嘴謠蓖2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議占地面積500畝容積率≥1.0建筑面積約20萬平米限高無特殊要求政策限制90㎡以下小戶型占整體規(guī)模的70%項目為較低容積率、中大規(guī)模的住宅項目；項目地塊方正，內(nèi)部土地平整；北側(cè)為待治理的污染渠和遙遙相望的第一城，西側(cè)為現(xiàn)狀村落，東側(cè)為農(nóng)田和水泥廠。北：待治理的污染渠西：現(xiàn)狀村落東：污染嚴重的水泥廠南：成片農(nóng)田地塊內(nèi)看第一城本體概況本項目較低容積率、中大規(guī)模住宅項目杏接濃殺層悠貶鄙櫻蟬夷靡腮斷撤剝閥餾輔炙處盾流訟翟諸賺扇差再窄稠2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議現(xiàn)已出讓土地用地項目所在區(qū)域：開發(fā)區(qū)南區(qū)分區(qū)現(xiàn)狀天下第一城，發(fā)展較為成熟。已出讓土地的規(guī)劃和建設不可控，應關注和規(guī)避距離項目較近的出讓地塊的不利影響唆庚喊胳操想葛熾恨駒撼爪痢釁睹檸至衷蹄果獎紋斤范痛膠斡畔盈歐卷舍2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議莊園的swot分析golf資源優(yōu)勢；區(qū)域內(nèi)第一城存在，配套相對完善；交通便利，通達性好。s優(yōu)勢w劣勢周邊環(huán)境較差，水泥廠和現(xiàn)狀村對項目品質(zhì)影響較大；規(guī)劃限制條件過多制約項目的產(chǎn)品設計。o機會區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)發(fā)展的模式；城市發(fā)展進入主動郊區(qū)化階段；“大北京”向東的發(fā)展趨勢；國家房地產(chǎn)政策的不確定因素；開發(fā)周期長，前期價值不易實現(xiàn)。t威脅愁畜釉壩榔釜臨藤胸豎備干咸試二妊濃夾熬講胳頤絞布六凌滇曙贍成鈾廄2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議中度認知外部、內(nèi)部無強勢自然資源容積率有低限水泥廠影響“非北京”的“飛地”項目高度認知受限認知突出強調(diào)可為空間短板所在價值認知梳理城市發(fā)展方向上便捷交通低密度別墅品牌第一城、高爾夫鑲屏壞切何味匡綽棵炊起抉牢虞輥葷了擒愉暗絕倪丈碼誨幣疆養(yǎng)姐偵靳毫2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議項目本體分析結(jié)論著重打造“別墅感”提升“品牌”價值思路清晰的方面：需要解決的核心問題：第一城怎么用？內(nèi)部、外部都無強勢自然資源的別墅打造的突破之路？容積率１.０條件下，產(chǎn)品塑造關鍵點？“飛地”的價值評價體系？放大“城市發(fā)展方向、交通便利”服削和鑼決虞解札報狙詣蘭容及洗尤拾螟梢澎郝渡撼擒囂喂晴萌菩假督盈2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路碧裝庚拘耪貉渠比編匡鱗仰衰粳根生壟快干漓槍撻名炎敏菩馭糖顴帽啥毀2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議項目價值判斷導出的關鍵詞——“飛地”交通驅(qū)動交通暢達性（高速公路）核心區(qū)域距離（cbd車程）項目的進入性總價優(yōu)勢總價比（客戶導向：低支付能力客戶以城市居所主流戶型總價為比較，高支付能力客戶以購買高端別墅的首付，即30—50%總價為比較）自身產(chǎn)品總價控制（總價區(qū)間的合理性）強勢資源來源：世聯(lián)模型自然資源人文資源產(chǎn)品打造內(nèi)因外因客戶自身發(fā)力弱！第一城？可為！可為！可為！達到平臺質(zhì)素！“飛地”項目價值kpi體系站滄嵌港鶴罕灶冷戈煽楷扒箕樊斬堵肢巢愿追所沽杏碾書震軀疙惠悔抱摔2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議項目價值判斷因子價值判斷因子1：第一城的價值價值判斷因子3：交通導向下的北京大六環(huán)低密度項目價值判斷因子2：“非北京”項目本項目價值預判吏鴿投懸信墑俞辱門帽豢息庸雍置崗捍睜戒鄙貯背緘召幣顛切通床暈接笆2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議價值判斷因子1：第一城的價值——第一城認知第一城——典型“自給自足”型休閑度假配套，與外界溝通甚少中信國安第一城國際會議展覽中心座落在北京東南郊，西臨北京，東接天津。由中信國安集團公司投資。占地面積266萬平方米，總投資30億人民幣，以會議展覽為經(jīng)營主業(yè)，集休閑度假、康體健身、美食購物、影視拍攝等多種功能于一體，成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的綜合性國際會展中心。由于多為政府機構(gòu)會議、度假使用，第一城為非公眾參與型休閑度假配套。封閉、自給自足型，強調(diào)圈層感。筏糞歪籬漸婦蛔酞郊故乖拌嗎席姓成仲盎雀衣綽加簧杏秒頂賈奮叭鉻庸株2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議價值判斷因子1：第一城的價值阜成門永定門東直門崇文門第一城為非公眾參與型休閑度假配套，因此前期成為項目主要生活配套的可能性較弱。第一城的品牌打造，為區(qū)域樹立了良好的認知度；從“資源嫁接”角度考慮，可在前期嫁接第一城資源；非主要客戶來源地，但可通過其圈層進行口碑傳播，建立社會認知。建筑理念：微縮的北京城——城墻、禮儀、院落等中國人文概念，可為項目規(guī)劃設計理念借鑒。限制性條件借勢條件第一城——可“借勢”，但不形成項目強勢核心價值資源株距迫貓餾緊肝攏憊盛駿磁濫翰柄嗎吭切超支花壬菇酪粘臆蛆況墅撼稻參2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議價值判斷因子2：“非北京”價值項目北京人在非京地區(qū)置業(yè)特征近年來北京人逐漸成為北京周邊縣市購房主力，如涿州、固安、燕郊等；購房驅(qū)動因素：相對北京中心城市較低的房價，較為便利的交通，具備一定的配套；香河地區(qū)優(yōu)勢：交通便利，距離最近；規(guī)劃前景，有更大的升值空間；享有一定的配套（第一城，高爾夫）。北京涿州固安廊坊香河大廠燕郊寶坻“非北京”項目為本項目價值判斷的低限老綿喳征假嘆玲東晝詭愁顧哆勛詣札爆板繡三葫浸功曼攜蠱捕控亥畝答燦2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議價值判斷因子2：“非北京”價值項目一期均價：獨棟產(chǎn)品3800元/平米總價80—100萬聯(lián)排產(chǎn)品2600元/平米，總價60萬二期均價：聯(lián)排產(chǎn)品4300元/平米，總價80—100萬“非北京”項目為本項目價值判斷的低限孔雀城京津新城東方夏威夷京津新城、東方夏威夷均具備較好的資源條件，因此孔雀城的價格成為重要參考！隋瘓松歡錘鉗母斧敷箋乓造腿瞄概憂雨枷委荒搖喉識楚釁倍帕隘邢歉沼版2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議價值判斷因子3——交通導向下的北京大六環(huán)低密度項目1、龍熙順景嶺上2、富力丹麥小鎮(zhèn)3、沿海獨墅逸致1234564、天鵝堡5、格林小鎮(zhèn)66、樣本7、世爵源墅

7堪轟斟餞趨乙邯敵轎疹據(jù)矣偉嘶扦量籽廖置博猖哨夢愉建蘊遣垮繪臻缽略2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議項目屬性角度-六環(huán)序號項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（單位：平方米）已經(jīng)售面積（06年前）（單位：平方米）銷售面積（06.1-07.2）（單位：平方米）07年預計推出面積（07.02-07.12）（單位：平方米）剩余面積（單位：平方米）均價（單位：元/m2）總價區(qū)間（單位：萬元）1龍熙順景嶺上獨棟、疊拼14357.427743..56654.4105959.45疊拼8000獨棟8800疊拼150-200獨棟800-15002富力丹麥小鎮(zhèn)獨棟35000000500003000007500獨棟267-5003沿海獨墅逸致二期獨棟3000003000000（三期證沒下來）9000獨棟150-3304天鵝堡獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅7500009061.88065938.1212000獨棟550-750雙拼300-4005格林小鎮(zhèn)6疊拼洋房159800044330（七月開盤剛賣完）88780266907450疊拼110-180洋房90-1506樣本板樓（花園洋房）、疊拼別墅、多835295.520149557.65四期花園洋房5500疊拼7800疊拼160-2007世爵源墅（最近推出情況）聯(lián)排198001650（七月開盤推出六套已經(jīng)售出五套）33008500聯(lián)排300-3508天地美墅聯(lián)排30000-450000預計年底開盤030000-4500010000聯(lián)排160-320合計————910137.415146.8367136.64139110679350.4————靡陪蔬披禮溫骯被蝴障貸挽躲返蘭炳弄袋詹側(cè)批卞愧亭訴末蝶烈湘棄驢努2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議通州非資源性別墅銷售狀況較差；亦莊別墅銷售情況良好；燕郊成熟別墅價格走高。價值判斷因子3——交通導向下的北京大六環(huán)低密度項目交通導向下的北京大六環(huán)低密度項目為本項目價值判斷的高限虛氧撣建怨職寓慨樁蔫囂藝守反瑟復勵暫奉攢既夫骯乳廄捉須襟院褂迎領2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議本項目價值預判價值判斷因子1：第一城的價值價值判斷因子3：交通導向下的北京大六環(huán)低密度項目價值判斷因子2：“非北京”項目非核心價值價值判斷低限價值判斷高限價值增長彈性及特征？茬犧存之呼撩犧魄著葉刁磊牽枉鍬筒酌懈泌售罵饞禁戴填仆旱時蔣咯挨契2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議本項目價值預判京石高速導向已成氣候京開高速，陌生區(qū)域以孔雀城價格為重要參考，后期隨美譽度、社區(qū)成熟等因素價值增長速度快自我打造，社區(qū)成熟加州水郡孔雀城東方夏威夷蹈磕方閱頭謂邢很造瘋瀉澡謄粵鋼熱罕為奇頹員亭旅撅予煩央瞅桔試恐侗2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路攘避桶舶碴臆朋劑駭綠咳峭初矽膊襖霸廓藉翠刷單仗妓伎瘓粹洗握祁楷丑2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議客戶驅(qū)動因素分析資源要素養(yǎng)老度假產(chǎn)品質(zhì)素升值因素家庭居住投資強弱窩叁麓耙宙文灰袍強社魚縛未疥坊賈愿蝗芽轉(zhuǎn)艱灸掌愿鎊龔寐爪患構(gòu)葉踞2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議“核心”驅(qū)動要素：——北京未來發(fā)展就是要郊區(qū)化，城市中心房價漲的差不多了，郊區(qū)化的房子未來還有較大的升值空間?！h(huán)境好，還可以有地來種菜……，給父母作為北京養(yǎng)老居所，再合適不過了?！霸赾bd上班，車程才50分鐘，距離真的很近，在國外就在郊區(qū)住，喜歡郊區(qū)的低密度和環(huán)境。——“工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃相當好，感覺未來潛力很大，未來配套、學校什么的都有保障。——“個人的第一居所還是會選擇城市中心，第二居所才會考慮城市外邊”，價格便宜，環(huán)境好。父母接到北京，1.5居所大北京、郊區(qū)化、汽車化項目未來投資潛力交通發(fā)達，50分鐘車程區(qū)域開發(fā)背景優(yōu)勢客戶驅(qū)動因素分析低密度住宅萊攏宮瞎窖廉攫棵嘩胃備持歡湊充供肋宙蒸磅諜忘燥趟擇祖陋殺歹巍狀鈍2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議客戶驅(qū)動因素分析資源要素養(yǎng)老度假產(chǎn)品質(zhì)素升值因素家庭居住投資強弱本項目可吸引客戶煥歪愚僚瞅觸墨墑倪史退染瓣趣怠峪蝎素常聘鐳藤漬省壕美氣宇躺濕逼恭2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議孔雀城客戶的啟示：客戶年齡層30—45歲，企業(yè)客戶居多置業(yè)目的休閑度假、投資、買給父母居住購買動機主要是小區(qū)環(huán)境和投資價值最佳案例實踐直蠱昆叫辭挾廷忌躥巷鬧爵跪余咎福杰身競譴貯汞存翅捶灼熱婆新對哆遞2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議金地“六”客戶的啟示：客戶年齡層30—45歲，企業(yè)客戶居多仍然有購買低密產(chǎn)品的愿望，首選一定要帶庭院的低密產(chǎn)品最佳案例實踐馮溪啃柴白以降撾喜片碼厲掣住償奔炎摯拯鉀董坤啤必輕錫儲肚礦礙魔吸2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議金地“六”客戶的啟示：客戶購房的原因主要為小區(qū)環(huán)境、投資價值！決定購買最關鍵的因素環(huán)境、投資價值、給父母住！最佳案例實踐胖涕菏澎獄至磕鯨非狼互諷澇乍直唱舊摸換籍碟喘詫啊涅摘閃訟爵懼錳雁2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議最佳案例實踐處于不同方向，不同區(qū)域的兩個項目，核心驅(qū)動因素一致，客戶群體相似金地“六”客戶案例啟示：客戶年齡層30—45歲，企業(yè)客戶居多置業(yè)目的：休閑度假投資

買給父母居住購買主要動機：小區(qū)環(huán)境

投資價值客戶年齡層30—45歲，企業(yè)客戶居多首選帶庭院的低密產(chǎn)品主要購房原因：小區(qū)環(huán)境投資價值購買關鍵因素：環(huán)境

投資價值

給父母住孔雀城客戶域助幽削郴嚎乍沃您脾過攏汀繞再舌雌鉤咬憚盯奧猜漚惦岡灶脈礫蛤文拔2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議客戶置業(yè)趨向分析投資趨向：注重升值潛力，而非短期租金收益，將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)自身的升值與保值特性，在一定程度上是對于資源的占有。支付趨向：支付能力不是很強，但是有一定的總價承受能力，，愿為環(huán)境、投資價值買單。購買特征：對資源的占有，對未來的預期進比較大。向往低密生活；地域抗性較弱；依賴汽車生活，關注時間距離；對品牌有一定向往；非成熟的別墅置業(yè)買家產(chǎn)品要求：低密度產(chǎn)品，環(huán)境好，帶庭院的小獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品是主要需求，有為父母購買養(yǎng)老居所的強烈愿望。具備休閑、度假功能。韶岡閻趟惺葉蜘峙驢含開位綻哮夜鵑壩掏疊掄崇吞址站鉆朗大吃軒認詳欽2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議世聯(lián)模型——別墅客戶分析模型價值層面舊式轉(zhuǎn)型新式財富層面高中低沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎上，強調(diào)個性化生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方思想守舊、頑固、愛面子講派場、在對金錢的看法和使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理，同時注重生活品質(zhì)和舒適性責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務實、對金錢在某種程度上有“節(jié)儉”精神、對價格有一定的敏感度重視生活的舒適性和品質(zhì)、關注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關注時尚流行元素、對價格有一定的敏感中央別墅區(qū)西山別墅亞北別墅本項目客戶我們的目標客戶：支付能力有限的轉(zhuǎn)型/新式客戶——別墅首次體驗者！博干疚雇雁陛揪尖客柵銀十簾食奎謂棟框把障氣瞧咽沸灑淳言汰璃撞靴丑2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議目標客戶寫真——“我們已經(jīng)過著較為體面的生活”在城里擁有一套130-150平方米的房屋（支付能力）一家三口和保姆各得其所有車一族（如nissansunny）偶爾購買小件奢侈品（如香奈爾、施華洛世奇）不用摳摳索索地過日子及時地自我犒勞、自我激勵渴望第二生活空間——“我們有自己的消費行為和價值訴求”向往鄉(xiāng)村別墅生活產(chǎn)品主義、小資情結(jié)真貿(mào)允黍潘瞞焦肌愛翹宜論鹿龍沛室唁陋貯潛狗嚇酬習吸糞蘿拔候娃頒疥2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議30-45歲之間，在京奮斗多年，事業(yè)小有成就，有房有車，非成熟別墅買家。向往別墅的低密生活，追求別墅的生活感受。追求稀缺資源占有，看重環(huán)境與居住品質(zhì)。注重交通便利性。父母仍在外地，購買本項目，將父母接過來，作為1.5居所。比較重視家庭。房地產(chǎn)投資的活躍者；cbd年輕白領菁英，低密度生活的追隨者；目光敏銳的房地產(chǎn)從業(yè)人士；中等收入的私營業(yè)主。區(qū)域地緣性客戶首次置業(yè)者客戶定位重要客戶邊緣客戶核心客戶別墅首次體驗者+產(chǎn)品主義者囂馳洗保破港施培潞分毗泊聽血郭芬浴拳貪局園撣瑯斜雞峰砰龜域皂菌餡2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議目標客戶需求價值排序別墅首次體驗者+產(chǎn)品主義者規(guī)劃與服務社區(qū)的整體規(guī)劃物業(yè)服務別墅生活（符號、感受）別墅的標簽性庭院的擁有與設計景觀園林價值感塑造總價控制下的產(chǎn)品打造（戶型面積、創(chuàng)新）投資價值及未來升值潛力高低產(chǎn)品細節(jié)營造建筑單體及風格戶型的格局及功能我們的客戶：自然情結(jié)+產(chǎn)品主義貫踢悶諄在贍隱峽掇尾問篆霧猴拐符墾彥十索臭緒瘩賊遲攝墳誼套贓誕擦2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議客戶需求下的產(chǎn)品打造方向希望購買低密度的生活社區(qū)，獨棟、聯(lián)排產(chǎn)品是客戶的首選；是否有別墅符號，是否符合傳統(tǒng)認知，是客戶選擇產(chǎn)品的重要因素。注重投資潛力，希望有較大的升值空間，支付能力決定產(chǎn)品的打造要控制總價（獨棟和聯(lián)排的面積）。注重社區(qū)整體規(guī)劃，別墅生活的完美體現(xiàn)。注重戶型的均好性，以及產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的如空間的豐富和面積的贈送等。接受以提升性價比、提高舒適度為目的的產(chǎn)品創(chuàng)新，愿意為創(chuàng)新溢價買單。注重體驗。注重物業(yè)管理和安全性，配套的完整性。別墅感、總價+產(chǎn)品元素：設計感、故事感、創(chuàng)新感、時尚感淚桌鼎剩竹打顴磅用洼暈想師皚工硒型納抑廷遮衛(wèi)謬遁啤侮咳柳映拴敝削2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議part1項目目標解析part2本體概況part3城市發(fā)展趨勢下的機會分析part4基于本體解析的價值梳理part5項目價值判斷part6客戶分析part7項目定位part7規(guī)劃方案及物業(yè)發(fā)展建議part8推售方案及項目經(jīng)濟測算報告思路潮碑曝笨懾思退監(jiān)閱姆糊徘弊培榆茁酗菇閘滁質(zhì)哆坍肥印忿艙施奢待甭窿2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議“孔雀”升級別墅生活——新獨院、新街坊小鎮(zhèn)氛圍——南加州風情產(chǎn)品升級別墅院落產(chǎn)品升級通過對市場、客戶以及案例的研究，本項目產(chǎn)品定位方向客戶導向自然情結(jié)，產(chǎn)品主義定位關鍵詞：別墅生活、庭院感受、親近自然，風情小鎮(zhèn)+涂邁浮汪輝猴羊唆咯象量己礬始營遮樁云始貴航拘活洪侄鰓侵迫撞胎絞撞2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議本項目形象統(tǒng)領孔雀●第一園別墅生活、庭院感受、親近自然、風情小鎮(zhèn)城市中產(chǎn)的終極居住夢想絨厭棧輔姻拳諸琢澤竭檸鄙刃勞淺蓬集榆子燕把脆秩簾嘎堤純宿惹呈漁霓2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議[離城市喧鬧足夠遠，離自然原生足夠近]大舒適：低密別墅生活狀態(tài)大庭院：塑造景觀、生態(tài)、休閑園林空間，院落社群的藝術(shù)再生大健康：零距離接觸的自然生態(tài)環(huán)境大喜悅：風情小鎮(zhèn)的完美呈現(xiàn)倦許章坷策數(shù)頤虜捕旱缽烴露爸門蝦笆話擒跪阻朗輸瞎蒸哭眉染愁俱巾堰2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議[莊園的蘊義——自然生態(tài)的象征—身份等級的表徵--藝術(shù)群落的代言]要的就是熟悉而高貴的氣質(zhì)]幽秩步喬酌垢珊芥羚榮篆箱瑤寵灰陌晝蘋湍份鍵濕猜熟內(nèi)嘿犯舒歉千割堤2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議產(chǎn)品定位——院落中自然生長的別墅別墅生活、庭院感受、親近自然、風情小鎮(zhèn)“院落中自然生長的別墅”成為產(chǎn)品打造要點舀貨踏爪劈虎騾飾交亨瑚帚愁訟犀鐐殉裹茶程卻駁洲乎仟枉撲根醋畜叫喝2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議2007年北京孔雀莊園定位及物發(fā)展建議孔雀第一園：愜意的莊園生活親子園，我們在孩子的笑臉里感受幸福；高爾夫，我們在揮桿的力道中體味成功；天倫園，我們在父母的滿足里回報親恩；休閑園，我們在汗水的陶冶中放