物業(yè)管理法規(guī)常識解讀

物業(yè)法規(guī)常識13-1月-231精選ppt13-1月-232學(xué)習(xí)內(nèi)容大綱之一

物業(yè)管理的幾個(gè)基本概念精選ppt13-1月-233學(xué)習(xí)內(nèi)容大綱之二物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)高于政府指導(dǎo)價(jià)未收房未入住，也要交物業(yè)費(fèi)嗎家里被盜、服務(wù)瑕疵，拒交物業(yè)費(fèi)鄰里糾紛、房屋質(zhì)量問題，拒交物業(yè)費(fèi)違章裝修怎么辦亂停車、車輛丟失、車輛損傷高空拋物、人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失狗患、安全防范與安全保障的差異郵件代收、社區(qū)活動(dòng)精選ppt第一部分物業(yè)管理的幾個(gè)基本概念13-1月-234精選ppt13-1月-235物權(quán)在公民權(quán)利中的地位及物權(quán)法的框架精選ppt物業(yè)管理活動(dòng)中權(quán)利來源示意圖13-1月-236物權(quán)所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)占有建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)共有權(quán)共同管理的權(quán)利業(yè)主自行管理委托物業(yè)企業(yè)管理委托其他管理人精選ppt精選ppt精選ppt業(yè)主有3種1、房產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人2、已交付、但尚未辦房產(chǎn)證的一手房購買人3、通過繼承、遺贈(zèng)等形式獲得房屋所有權(quán)的人物業(yè)管理?xiàng)l例第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主區(qū)分所有權(quán)解釋

第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。13-1月-239什么是業(yè)主精選ppt業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的代表，維護(hù)合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理?xiàng)l例第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第二條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。13-1月-2310什么是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)精選ppt第二部分物業(yè)服務(wù)常見糾紛及法律對策13-1月-2311精選ppt收費(fèi)類糾紛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時(shí)間履約標(biāo)準(zhǔn)合理性業(yè)主疑問：為什么不按政府指導(dǎo)價(jià)收物業(yè)費(fèi)？為什么不按政府指導(dǎo)價(jià)收停車費(fèi)？13-1月-2312精選ppt收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答疑13-1月-23131、物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)——物業(yè)費(fèi)是業(yè)主維護(hù)自己不動(dòng)產(chǎn)的必要費(fèi)用，業(yè)主愿意承擔(dān)多少，完全基于業(yè)主對不動(dòng)產(chǎn)管理水平和保持某種程度生活質(zhì)量的需要，屬于業(yè)主自治的范疇。2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則——合理、公開、質(zhì)價(jià)相符3、判斷是否屬于政府指導(dǎo)價(jià)范圍——區(qū)分普通住宅與非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則第八條

普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房的綜合管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其他類型物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第二十五條普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的露天或室內(nèi)配套停車場（庫）車輛停泊服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按是價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。武國土房發(fā)【2008】13號關(guān)于武漢市享受優(yōu)惠政策普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施意見1、

住宅小區(qū)建筑容積率在1.5（含1.5）以上;2、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；3、別墅類（含聯(lián)體）商品住房除外，售價(jià)在5700元/平方米以下且單套銷售總價(jià)在80萬元以下。同時(shí)滿足以上3個(gè)條件的住宅，為普通住宅。精選ppt收費(fèi)類糾紛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時(shí)間履約標(biāo)準(zhǔn)合理性業(yè)主疑問：為什么沒收房也要全額交物業(yè)費(fèi)？為什么沒入住也要全額交物業(yè)費(fèi)？13-1月-2314精選ppt收費(fèi)時(shí)間答疑13-1月-23151、物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)——物業(yè)服務(wù)是為房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地提供維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，其本質(zhì)是一項(xiàng)公共服務(wù)，服務(wù)區(qū)域并非業(yè)主的專有部分，房屋使用與否并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)提供。2、物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)——是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，是業(yè)主承擔(dān)共同管理責(zé)任的方式，并不等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物權(quán)法第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。物業(yè)糾紛司法解釋第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。精選ppt收費(fèi)時(shí)間答疑13-1月-23161、已竣工未出售或未交付，物業(yè)費(fèi)誰出？——建設(shè)單位承擔(dān)2、已交付，物業(yè)費(fèi)誰出？——業(yè)主承擔(dān)3、何為交付？——業(yè)主收到交付通知書并辦理鑰匙交接手續(xù)，收到通知書后一個(gè)月無正當(dāng)理由不辦理鑰匙交接手續(xù)的，視為交付。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則第十八條業(yè)主按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的時(shí)間開始全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。精選ppt收費(fèi)類糾紛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時(shí)間履約標(biāo)準(zhǔn)合理性業(yè)主觀點(diǎn)：物業(yè)公司提供的服務(wù)，達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，可以少交或拒交物業(yè)費(fèi)。案例：

1、業(yè)主認(rèn)為其地下室北側(cè)采光井（也是管道井）長期（一年以上）不打掃，衛(wèi)生狀況很差，導(dǎo)致其無法開窗通風(fēng)，因此物業(yè)服務(wù)不到位，要求法官酌情減少物業(yè)費(fèi)。

2、因居家被盜等，認(rèn)為物業(yè)未盡管理義務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)13-1月-2317精選ppt履約標(biāo)準(zhǔn)答疑13-1月-2318拒交物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)——物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，是業(yè)主承擔(dān)共同管理責(zé)任的方式，并不等同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。業(yè)主欠費(fèi)，首先損害的是業(yè)主共同利益，是妨害全體業(yè)主的共同管理而不是妨害物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，其次損害的是其他業(yè)主權(quán)益——應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用各，一人不交，就是侵占了其他交費(fèi)人的利益，最好才是損害物業(yè)企業(yè)的利益，它拿不到應(yīng)有的報(bào)酬，自然難以為繼。交費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，是全體業(yè)主的共同利益，以物業(yè)企業(yè)未打掃某一部位的衛(wèi)生就不交費(fèi)，沒有合理的理由，欠費(fèi)應(yīng)當(dāng)清償；至于物業(yè)企業(yè)是否未履行義務(wù)，未履行義務(wù)對業(yè)主造成何種損失，應(yīng)由業(yè)主證明，能夠成立的，由物業(yè)企業(yè)賠償，而不是減少業(yè)主物業(yè)費(fèi)的問題。物業(yè)糾紛司法解釋第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予以支持。精選ppt履約標(biāo)準(zhǔn)答疑13-1月-23191、物業(yè)費(fèi)繳納和居家被盜求償兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。特別是，酬金制中的物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。業(yè)主沒有理由因此拒交物業(yè)費(fèi)。2、區(qū)分被盜事件中物業(yè)公司有無過錯(cuò)，協(xié)助處理被盜事件。協(xié)助處理被盜事件（報(bào)警、提供線索等），盡可能幫業(yè)主減少損失；如果公司有過錯(cuò)的，予以改進(jìn)；公司無過錯(cuò)的，但公司可能進(jìn)一步提供防范服務(wù)的，提供防范服務(wù)，短期內(nèi)無法提供進(jìn)一步服務(wù)的，對業(yè)主居家防盜提供建議。3、有無過錯(cuò)，判斷依據(jù)有兩個(gè)：第一、法定的安全防范協(xié)助義務(wù)是否履行到位第二、合同約定的安全防范協(xié)助義務(wù)是否履行到位物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)合同精選ppt收費(fèi)類糾紛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)時(shí)間履約標(biāo)準(zhǔn)合理性業(yè)主觀點(diǎn)：公共費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠恚唤毁M(fèi)；（一樓業(yè)主沒有使用電梯，不應(yīng)該交電梯費(fèi)）房屋質(zhì)量有問題，不交費(fèi)；（房屋漏水，不修好不交費(fèi)）鄰里糾紛，不交費(fèi)。（樓上裝修導(dǎo)致樓下漏水，不交費(fèi)；樓下搭雨篷導(dǎo)致樓上聲光污染，不交費(fèi)）13-1月-2320精選ppt合理性答疑13-1月-23211、電梯是房屋的配套設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共有，一樓業(yè)主理應(yīng)承擔(dān)電梯的運(yùn)行、維保費(fèi)。不得以不乘坐電梯為由，不交電梯費(fèi)。即不得以放棄權(quán)利來拒絕履行義務(wù)。2、房屋質(zhì)量問題，首先區(qū)分是否保修期內(nèi)，保修期內(nèi)，聯(lián)系建設(shè)單位維修，保修期外，共有部分由物業(yè)公司維修，專業(yè)部分由業(yè)主自行維修。3、相鄰權(quán)糾紛，引導(dǎo)業(yè)主協(xié)商解決。物權(quán)法第八十三條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。處理原則——積極溝通、主動(dòng)協(xié)調(diào)，盡力解決影響客戶居住的實(shí)質(zhì)性問題。精選ppt收費(fèi)類糾紛法律應(yīng)對訴訟注意事項(xiàng)1、收費(fèi)不違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定或合同約定。除違反法律規(guī)定和合同約定的收費(fèi)，其他不能拒交。對于有爭議的收費(fèi)，合同中要約定明確。2、應(yīng)對履約標(biāo)準(zhǔn)糾紛，履約應(yīng)有明確記錄。

3、促進(jìn)地方立法對物業(yè)費(fèi)的規(guī)定。13-1月-2322精選ppt收費(fèi)類糾紛法律應(yīng)對訴訟注意事項(xiàng)13-1月-2323關(guān)鍵詞訴訟時(shí)效2年民事權(quán)利（物業(yè)費(fèi)催繳）1年人身傷害書面催交及證據(jù)保存訴訟前書面催交通知寫明繳費(fèi)期限

寫明某小區(qū)某房號的物業(yè)費(fèi)催收函證據(jù)直接送達(dá)簽收記錄拒絕簽收郵局回執(zhí)爭議解決方式是訴訟而非仲裁精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)1、什么是違章搭建2、如何對待業(yè)主的裝修搭建行為3、物業(yè)公司在裝修管理中的地位4、處理違章搭建糾紛的注意事項(xiàng)13-1月-2324精選ppt第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

……

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。

13-1月-2325什么是違章搭建住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法精選ppt第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

13-1月-2326什么是違章搭建區(qū)分所有權(quán)司法解釋精選ppt如何對待裝修搭建行為分清專有部位還是私有部位違章搭建的民事責(zé)任根據(jù)行為的危害性作出處理13-1月-2327專有部分行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。共有部位的權(quán)利邊界在于正常的、合理的、不損害他人利益前提下的使用。對共有部位的合理性使用，如：安裝太陽能熱水器、安裝空調(diào)室外機(jī)、安裝防盜門、安裝商店招牌等。精選ppt如何對待裝修搭建行為分清專有部位還是共有部位違章搭建的民事責(zé)任根據(jù)行為的危害性作出處理13-1月-2328物權(quán)法第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)司法解釋第四條業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。精選ppt如何對待裝修搭建行為分清專有部位還是私有部位違章搭建的民事責(zé)任根據(jù)行為的危害性作出處理13-1月-2329案例1、北京物業(yè)就業(yè)主挖地下室的案件09年7月審結(jié)，公司勝訴。由于被告沒有立即回填，于9月底申請了強(qiáng)制執(zhí)行。2、沈陽萬科蘭喬圣菲2戶別墅業(yè)主裝飾裝修期間在小院內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模的拆改，下挖地面修建游泳池、酒窖、儲藏室，物業(yè)公司進(jìn)行了告知、制止和上報(bào)。3、2010年5月深圳都市頻道對金域華府12棟2G違章搭建及拆除情況進(jìn)行了報(bào)道。報(bào)道中記者采訪12棟2F業(yè)主吳先生時(shí)，吳先生提及12棟2G業(yè)主鐘小姐曾因違建問題與物業(yè)服務(wù)中心溝通時(shí)，向服務(wù)中心出示其市府單位的工作證件，但服務(wù)中心能夠堅(jiān)持立場并勸其不能帶頭違建。精選ppt如何對待裝修搭建行為分清專有部位還是私有部位違章搭建的民事責(zé)任根據(jù)行為的危害性作出處理13-1月-23301、涉及建筑物安全（拆除承重墻、開挖地基等），堅(jiān)決制止以防既成事實(shí)。2、一般損害公共利益的（私搭構(gòu)筑物等），履行告知法律與（臨時(shí)）管理規(guī)約約定、制止不當(dāng)行為、上報(bào)主管部門的義務(wù)，避免其他業(yè)主跟風(fēng)、效仿。3、對侵害相鄰業(yè)主利益的（如遮陽蓬、搭花架等）行為，可以做出明顯判斷的，依據(jù)管理規(guī)約約定指出、勸阻并協(xié)調(diào)相鄰業(yè)主協(xié)商，不能明顯判斷的，上報(bào)主管部門。精選ppt13-1月-2331物業(yè)管理公司在裝修管理中的地位住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定

第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅寅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。

物業(yè)管理?xiàng)l例

第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。精選ppt13-1月-2332處理違章搭建糾紛的應(yīng)對（1）事前防范、化堵為疏（2）履行義務(wù)，保留證據(jù)書面違章通知書的發(fā)出和證據(jù)保存，向政府主管部門報(bào)告的發(fā)出、回執(zhí)。（3）對業(yè)主的過激行為要區(qū)別對待（4）配合執(zhí)法，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)1、小區(qū)內(nèi)的車位歸誰所有？2、小區(qū)車位不足亂停放如何解決？3、車輛丟失、損壞物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？13-1月-2333精選ppt13-1月-2334小區(qū)車位歸誰所有？規(guī)劃內(nèi)的車位——產(chǎn)權(quán)屬于地產(chǎn)規(guī)劃外的車位——產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主物權(quán)法第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。精選ppt13-1月-2335小區(qū)車位不足，亂停放如何解決共有部位改造的法定程序？物業(yè)能否拖走亂停放的車輛？物權(quán)法第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；……決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。精選ppt車輛丟失、損傷，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例：某安全班長在對廣場車輛進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)停放在出口處一輛車的后門車窗玻璃破碎。經(jīng)過錄像察看，在發(fā)現(xiàn)車窗被砸大約7個(gè)小時(shí)之前，有一穿灰色夾克的男子走近該車,打碎后門車窗玻璃，并取走放在車廂里面的手提包，此時(shí)廣場無人值班。經(jīng)過察看該時(shí)段控制中心工作錄像得知，當(dāng)值班長離開廣場到控制中心處理一名住戶搬運(yùn)冰箱事宜，控制中心當(dāng)值人員注意力分散而沒有監(jiān)控到砸窗盜包事件。分析：1、保管合同還是服務(wù)合同？有償還是無償？公司是否有過錯(cuò)？2、對于非車輛保管關(guān)系，通過合同排除保管責(zé)任；車輛管理服務(wù)符合合同、盡到一般注意義務(wù)。物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。13-1月-2336精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)案例：2006年5月31日17時(shí)40分左右，上小學(xué)四年級的小宇（化名）放學(xué)回家，經(jīng)過位于南山區(qū)南山大道與海德二道交叉口處的“好來居”物業(yè)人行路面時(shí)，被從樓上墜落的玻璃擊傷頭部，后經(jīng)南山區(qū)人民醫(yī)院搶救無效死亡。13-1月-2337精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)一審法院：在本案中，于事故發(fā)生的一個(gè)多小時(shí)前，已經(jīng)在該區(qū)域附近出現(xiàn)了一次高空墜物的事件。被告深圳市錦峰物業(yè)經(jīng)營管理有限公司未舉證證明其已經(jīng)及時(shí)履行職責(zé)，說明其未能盡職履行物業(yè)管理人的職責(zé)，對原告的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。判決物業(yè)公司承擔(dān)30%責(zé)任。二審法院：73戶業(yè)主每戶賠四千侵權(quán)責(zé)任法第八十五條建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。第八十七條從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。”13-1月-2338精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)中處于管理者的地位，依照物業(yè)服務(wù)合同對建筑物共有部分和共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)管理的責(zé)任。發(fā)生建筑物致害時(shí)，業(yè)主可以主張已經(jīng)把建筑物的管理責(zé)任交給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而物業(yè)企業(yè)責(zé)無旁貸。堆放物、傾倒物及林木折斷致害，其責(zé)任一般也都會(huì)追究到物業(yè)企業(yè)。在小區(qū)道路或者公共區(qū)域從事維修時(shí)，物業(yè)企業(yè)是施工人。小區(qū)內(nèi)的窨井，管理人也是物業(yè)公司，一旦造成損害，無論受害人自身有無過錯(cuò)，只要管理人不能證明盡到管理職責(zé)，就要賠償。13-1月-2339精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)應(yīng)對措施1、按法律規(guī)定和合同約定履行維護(hù)義務(wù)，確保記錄完整、頻次達(dá)標(biāo)。2、事前：風(fēng)險(xiǎn)提示、安全警示和采取安全防范措施，事后：上報(bào)、協(xié)助等。13-1月-2340精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)案例12001年3月5日凌晨，上海新建小區(qū)內(nèi)罪犯翻過圍墻（紅外癱瘓）進(jìn)入最靠近圍墻的一樓人家，女業(yè)主被殺。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門（本應(yīng)上鎖），順著垃圾攀上墻，翻出小區(qū)。寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償4萬元。案例22009年7月，江西省吉安市某小區(qū)，小學(xué)二年級學(xué)生揚(yáng)揚(yáng)在小區(qū)內(nèi)被一條流浪狗咬傷脖子。其家人認(rèn)為物業(yè)公司沒有履行小區(qū)安全管理基本義務(wù)，要求對方賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)及精神損失費(fèi)12121元。13-1月-2341精選ppt服務(wù)類糾紛裝修服務(wù)停車服務(wù)共用設(shè)施設(shè)備共用場所管理安全防范增值服務(wù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。保安服務(wù)管理?xiàng)l例第二十五條保安服務(wù)中使用的技術(shù)防范產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)的產(chǎn)品質(zhì)量要求。保安