2016萬科企業(yè)價值評底稿-

目錄TOC\o"1-5"\h\z一、公司介紹 2公司簡介 2公司發(fā)展史 2二、行業(yè)分析 ..3公司行業(yè)背景分析 ...3競爭戰(zhàn)略分析一一swot分析 4三、.財務(wù)分析 5會計分析（三大報表） 5財務(wù)分析（償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、成長能力） 62015年財務(wù)分析 9四、現(xiàn)金流量的預(yù)測 12評估方法的選擇 12收益法下的現(xiàn)金流模型的選擇 12、選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)模型一一企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（FCFF） 13企業(yè)自由現(xiàn)金流量的預(yù)測 13營業(yè)收入的預(yù)測 13銷售成本的預(yù)測 14管理及銷售費(fèi)用（三費(fèi)） 15營業(yè)稅金及附加的預(yù)測 16凈營運(yùn)資本增加額的預(yù)測 16資本性支出的預(yù)測 17累計折舊預(yù)測 17綜合計算萬科企業(yè)現(xiàn)金流量（FCFF） 18折現(xiàn)率的確定 18五、企業(yè)價值的評估一一市場法 21市場法的概念 21市場法的分類 ..21市場法的優(yōu)缺點(diǎn) 22可比公司市盈率的平均值估算法 22六、總結(jié) 22企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型應(yīng)用評價 23企業(yè)自由現(xiàn)金流模型與市場法對比 23萬科企業(yè)價值評估的現(xiàn)實意義 23心得體會 23七、參考文獻(xiàn) 24

一、公司介紹公司簡介全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。股票代碼是000002,股票簡稱是萬科A。它的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，興辦實業(yè)（具體項目另行申報），國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品），進(jìn)出口業(yè)務(wù)（按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理）?？偛吭O(shè)在深圳。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。它是所有的權(quán)力都集中在總部，總公司與子公司、總公司職能部門與子公司職能部門之間也并不完全是指揮與被指揮、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，而是根據(jù)發(fā)展的需要和職能的種類，有些部門總部集權(quán)的程度極高。截止到目前為止公司的員工人數(shù)鼾占比從圖表中不難看出，員工人數(shù)已到4萬多，房地產(chǎn)的就業(yè)較廣泛。公司發(fā)展史從貿(mào)易起步，由單一經(jīng)營到多元化經(jīng)營階段（1984?1991）萬科的起家并非是房產(chǎn)公司，而是以電器設(shè)備起家的一家國營電器器材經(jīng)營單位。1984年，當(dāng)時以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊、國營性質(zhì)、經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)王石任公司經(jīng)理。1985年，公司多方拓展銷售業(yè)務(wù)，營業(yè)額一度占國家計劃外市場的60%。當(dāng)年，公司員工增加至105人。1986年，公司成立了第一家中外合資企業(yè)一“深圳國際企業(yè)服務(wù)公司”。這一年公司員工人數(shù)共增加至123人。1987年，更名為“深圳現(xiàn)代科儀中心”。當(dāng)年，公司員工增加至135人。1988年，定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。從年底投標(biāo)買地開始，萬科正式開啟了地產(chǎn)經(jīng)營的新紀(jì)元。以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，全國擴(kuò)張階段（1991?1994）萬科的第一輪擴(kuò)張期指的是1988年到1994年。

1991年初，公司確定集信息、交易、融資、制造于一體的“綜合商社”發(fā)展模式。進(jìn)行增資擴(kuò)股，總股本增加至7796萬股。1992年是萬科“遍地開花”的一年。房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)范圍收縮與調(diào)整階段（1994?2000）由于資源分散，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模在12?15億之間徘徊，利潤到了1.5億也上升乏力，萬科1991年到1994年幾年下來的結(jié)果是：集團(tuán)資源分散，形不成主導(dǎo)行業(yè)。萬科為多元化“踩剎車”的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是1993年的上海務(wù)虛會。與此相反，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻勢頭良好，盤點(diǎn)1992年，該項業(yè)務(wù)所取得的利潤率高于其他，其營業(yè)收入僅占總收入的5%,而利潤卻占近20%。快速擴(kuò)張期（2000年至2003）2000年，萬科進(jìn)入成都，年新增土地儲備建筑面積450萬平米。2001,先后攻入武漢、南京、長春、南昌等4城市。2002年進(jìn)入佛山、大連等城市，年新增土地儲備建筑面積276萬平米。2003年，營業(yè)額由2000年的37.84億元躍升到2003年的63.8億元。戰(zhàn)略指導(dǎo)下有質(zhì)量的擴(kuò)張（2004年至今）2004年后到今天，萬科有了明確的擴(kuò)張戰(zhàn)略一一由專業(yè)化到精細(xì)化，且是有質(zhì)量的增長。當(dāng)然也迎來了激烈的變化?！边@十幾年的萬科，是一個顛覆、引領(lǐng)和共生者?！比f科最近也提出了企業(yè)公民戰(zhàn)略。因此，有了現(xiàn)在的多元化融資及細(xì)分客戶戰(zhàn)略?！倍⑿袠I(yè)分析公司行業(yè)背景分析眾所周知，在2008年9月，受美國金融危機(jī)的影響，美元急劇貶值，中國的大量外匯儲備縮水嚴(yán)重，在國外的金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn)損失巨大，對外出口受到沉重打擊，出口量急劇下降，國內(nèi)外商投資出逃急劇，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)加劇，經(jīng)濟(jì)開始減速增長甚至有經(jīng)濟(jì)回落的現(xiàn)象。房地產(chǎn)作為國內(nèi)的一項主要的投資和消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)，加上萬科房地產(chǎn)作為中國的房地產(chǎn)主力，當(dāng)然也沒能難免金融危機(jī)的突襲。整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤出現(xiàn)了拋物線的形態(tài)，有關(guān)房地產(chǎn)的股票也大幅下跌，整個房地產(chǎn)市場嚴(yán)重衰落的表現(xiàn)。到2015年12月31日，萬科公司的收入情況蒯同渤沏陷CT歌胺153%2M冏硼亂嗎1.雌解陽健弼卻加騰從圖表可以看出，萬科房地產(chǎn)在幾年開發(fā)較好，收入明顯回升。競爭戰(zhàn)略分析一一swot分析優(yōu)勢（1）萬科是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，市場占有率和品牌價值排名第一，有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。（2）具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。（3）財務(wù)狀況良好，融資渠道也較暢通。（4）有規(guī)模的速度增長且向質(zhì)量方面增長，在調(diào)整期也能平穩(wěn)的增長，相比于其他房地產(chǎn)公司來說也是較好的優(yōu)勢。2.2.2劣勢（1）人才的缺乏。（2）重視顧客，產(chǎn)品，卻對員工的關(guān)注度不高，使得員工的滿意度不高。（3）缺乏政府的“關(guān)愛”，與政府的關(guān)系一般，所以土地資源來源渠道受限，成本變高。（4）萬科的存貨數(shù)額始終較大，如果出現(xiàn)銷售不暢的現(xiàn)象，資金回籠困難將面臨巨大的流動性問題。（5）萬科說獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。2.2.3機(jī)會（1）萬科軟件服務(wù)較好，迎合了中高檔房產(chǎn)的需求。（2）中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。（3）國家對貨幣政策持續(xù)收緊，資本市場低迷，使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張，由于萬科提前采取了降價銷售回籠資金，因此對于手握大量現(xiàn)金的萬科來說，此時兼并中小房地產(chǎn)公司擴(kuò)大市場占有率的大好時機(jī)。（4）國家出臺的對房地產(chǎn)的調(diào)控措施，使得萬科可享受二，三線房地產(chǎn)炒作帶來的好處。2.2.4威脅（1）房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭，預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策將有不利調(diào)整，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說無疑不是一個很大的威脅。（2）綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構(gòu)成有力威脅。（3）目前城市房屋的空置化率過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。（4）由于政府方面，獲取土地的難度加大，土地資源減少，房地產(chǎn)難開發(fā)。（5）房地產(chǎn)的利潤逐漸減少，退出的成本也很高。

三、財務(wù)分析會計分析（三大報表）利潤表：報告日胡2015/12/31營北總堂人1：萬元）報告日胡2015/12/31營北總堂人1：萬元）19554913西丈我人L萬元）19GE4912國史總成本1萬元!?鵑昭B&W亞因本［萬元］1301DQ&3莒北程孟及附加《萬元》lT9B0t3氈百將用￡萬元］U33Z7愛理持用E萬元JL745匹財資皆用f萬元〕477T4更產(chǎn)采估損失（萬元）盤允價1S變動版磕巧元?投資10f萬元］356L&L河肝哥企業(yè)和言官主叱的接資收弦《萬元12SS3W國亞刊祖萬強(qiáng)加ims2D1V12/311的33囪。L嗚均的01糜所陛12:1國由FO通通2網(wǎng)閱4丁制B1101415M6 164a37織師融3013/12/311354137912E4197911阻能加9ZT5T651154500ESt+71如02￡!，曬建M15-5710061999941242felE42012/12/3110311A2510311G2583^201769421B11U916S93口56532700317MWB-3B2T2929B98B9T921412042011/12/317173275TLT32TE國平163E：蜴四團(tuán)67T7E792556TB257￡21囪沔1-237的二仃￡&4S9Si5歸校以3010/12/315LI71S65SC-713S5璐團(tuán)以3(X37350562U13079091S4G3T60^23-34343-150577T93*用Q113^89雪業(yè)外收入百元》溫江撲克出J：萬元）非潘小諾產(chǎn)處置憤夫《萬元》S53t31T5MLE43S1377E36EL7U39TE930鴕2144630753GOT76193^Z1147173E脂&121木：QF「比33^0262”25翁E2C2%L01210T01915B059B]19tifl75所評稅我用L萬元）TS53185晝吟q59934G54U7&J42062E：3d.oii，未畫北投資擲去。5元）一一——一—凈利汨1萬元）弱風(fēng)"4]煙75215&63W11ME61E3S961歸屬于母曲司軸者的凈刷潤（:萬元》10119'Ll1574545151135512551139624aE726313幀吉井方在吉井前二即評利洞C萬元）一——一—』熨股東損三5危T52OIJ33B4SJ7537900211111L^Q731QEG4B基本岳般妝話]-E41,4S1,3T1=140,360.66h”抖岸「工In64L4存L3T1.1413EQ.66資產(chǎn)負(fù)債表:貨市資金〔萬元）5sls:岫日S27152SU3S5415224154Si2395L.-:f:一122203640—一一貨市資金〔萬元）5sls:岫日S27152SU3S5415224154Si2395L.-:f:一122203640—一一：T?萬而2S106513典073^6971356551514EL-.IT萬元53笑46M2943319團(tuán)冏用7333736120116E2其他應(yīng)心慟4萬元）764SB644的困祐34BL5322KI5T92104^61存曲【萬元）336121933LT7K3S3SL13S222S5i“Li2)昭3SLL二?。唬骸?一7^5660iOTBDa—流動黃產(chǎn)毛計（萬元）M7QZ43B一福因TO4k1463g3SZT737t2：:：26-L6E5二.：：I.t.l.l：?產(chǎn)L萬元）113H8113313￡蛀田9476&也於■■小S "一3S034219233S310ES7497U4031643S49:4萬力:LffTMWT3&JE31L7LMEZ379Z311Z61LI1：—E：T!L萬元｝592G8G31UE12國第2221T飆21E119素計折日t萬元）1009303笈的70M.6com5面的國定資產(chǎn)凈值〔萬元）49174023D8S212677lfil22fi15西的工一?"——*”WH23CO3S21297716122615E6E6在尊工程t萬元）39B3G13聾轉(zhuǎn)HL3ST1Q51127C5Ki'.1?…際卜1。逐前3懺的43&0742G85■ ?工工萬二%201692PL6y30169251&9—性刖百拜費(fèi)用〔萬元）<LUTSB339K0S14232ILK工?令一一=一51BG54401B3]352526閱員乳233SE4目K-『萬B64Efi?fi667907凱日困21B494&3T9非總前港產(chǎn)臺萬元J€4271194能忸歸的15防M：1€42T8H135fiL^史明皆君I曲兀）交屏住盅通?微I：萬元）皮忖累丹（萬元）應(yīng)付服班「萬元》甫喉陳蛾1萬元》叵忖即.工湖ME萬元）臣交根費(fèi)?萬元》應(yīng)忖利息t萬元》耳他叵付歐〔萬元）一年內(nèi)51明的非遁期用品r萬元》通汁北進(jìn)動品修1萬元）通通所府祖負(fù)性〔萬元）其也非遭動可慢t萬元）罪發(fā)動員得告計【萬元）員也宮計【萬元）文照費(fèi)本I就股本”萬元）描木總稼〔萬元）扇:庫存股西元）黑擊去職I萬元》未分配利羯〔萬元）外而颯去折置些ill：6元3歸寓于母也司甑樂杓￡宮計［萬元）步如股亍根元）16Ttl7321Z91539L“3E6704721321262571iai?tK4前謾崩1翳困北陛|gE-t^iLl?2^g33051卿號牌+MI1732m即箕《H黜iaoBiaa亂565例3鄧彤加料現(xiàn)BFL1901BS111G122^14S225342氏i5鈿》原C6Q1378006M54934L1474SE?Z^535E33SL4llOSLfll310STSL317431自用町3]&jLe—劃的7T2&3T67a5前加5U99K41031&2520eLfit57■56126102772國既201S5U3S7Q609班343T6的5峭工涮別4L5&M5E3日31k1班鼻汪2 11D89362DlOEDl99S4D1169STfl14793BQ49771363%日，J44BELQ015551007isiij^sa2451673177T5舊Ki4.E1EB9部閉隨船以相謔g3504532STE21T925G24.9GS2B?21BS259B3S5T3S6331335Q06QTT29B39—46B844北672T2TB3H1色姐ISbfi44t4MT3SB3?B53737BD9O壬0kHfiLi97， ii泗的55B53322 36ES06黑鬻雷黑黑"蹌S■器1701705函6國1Q44055￡302555⑶你*1第《即31中制隹52jfi7g0143G474現(xiàn)金流量表:投有匕耳||2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/312010/12/31營業(yè)總飲入《萬無）19554913146388001354187910311625717S2755071385苜業(yè)收入匚萬元）19554^1314fiS8S001S54187910S1162571782755071S85苜業(yè)史，成本《萬1659882612557892112162078302S1756716383958184音業(yè)el?，本《萬f113B1506310Z557069Z79765654ZL6143ZZB163007350育業(yè)稅金及附加E萬;179S043131GG7511545001091630777S795S2411銷售費(fèi)用U萬元］413S274=521S9386471305638255G7S207909管理費(fèi)用C」元）4745253902S2200284278021257821184G27財務(wù)費(fèi)用C萬元1477716408489172761765098150423資產(chǎn)減值損失（萬元）495957B9766015S3BZ6463-54545公允價值去動收高；（萬F〉1101-57-872-237-1505投資快益￡萬元J35G1914=1592610O519928G9G997277793對寐叁企業(yè)和含苜企業(yè)的投盜收益229S0918402799940S8S79￡429929170營業(yè)利潤七萬元）33122782t9793624:261342101304157632211S94S9膏業(yè)外收入4萬F）S5543351B711S97144:6576197173言業(yè)外支出（萬元）175597SS6S930S750335225S6非濟(jì).?力落產(chǎn)處售福關(guān)t萬亓）1S4Z±T6326071141^1利潤息領(lǐng)（77K）33802S2252523S2429101210701915B05S81194075所得￡4月用￡萬元）78531859S4845G934fi54C17S0420fi28310114用利潤1萬元）L^ZBZSZ1S29755LXSSSfilBB3961歸屬于母公司所有者的凈利潤（萬；1B119-1115745451511S551Z55L1S96Z43S7ZS315少數(shù)股東損益（:萬元）7S300335420731790031114119747315564S基本每股收益1.S41.431.371.140.S80.臼金稀在宿股收益1.S41.431.371.140.380.金臼

每股收益每股收益意義：由此我們可以看出萬科地產(chǎn)它的凈利潤是逐年增長的，經(jīng)營狀況是良性的。財務(wù)分析（償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、成長能力）償債能力報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31流動比率（%）1.31.341.341.41.41速動比率隗）0.430.430.340.410.37現(xiàn)金比率廢）12,6618,1434920.1317,06利息支付倍數(shù)（勵7175.594040.512824.082855.133200.33資產(chǎn)負(fù)債率晚）77.777,27878,3277,1長期債務(wù)與營運(yùn)資金比率0.270.290.320350.26股東權(quán)益比率隗）22.322.82221.6822.9長期負(fù)債比率照）5.536.797.669.817.0S股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率2771.945020.624950.755094.614250.52負(fù)債與所有者權(quán)益比率（%348.46338.69354.48361.18336.68長期資產(chǎn)與長期資金比率37.7828.9926.1513.5615.27資本化比率（為）19.8822.9625.8130.4923.62固定資產(chǎn)凈值率作）82.9773.4973.2672.7273.23資本固定化比率（%）47.1537.6235.2419.5119.99產(chǎn)權(quán)比率《%）332,98328.05346.74360.21336,83清算價值比率0）134.45133.49130.95127.S9133.41固定資產(chǎn)比重隗）0.80.450.440.430.541174793,98Liiim15Q4 14Q4 1304 12Q4HQ410Q4 流動比率 資產(chǎn)負(fù)郵1）短期償債能力通過流動比率（二流動資產(chǎn)/流動負(fù)債）和速動比率（二速動資產(chǎn)/流動負(fù)債）表現(xiàn)流動比率不同行業(yè)的要求也不盡相同，一般認(rèn)為，最佳流動比率為2.萬科的流動比率一直處于＜2短期償債能力具有一定的壓力，但這種現(xiàn)象沒有得到緩解，流動比率逐年有所下降，說明萬科的償債能力不夠，企業(yè)所面臨流動風(fēng)險較大，債權(quán)人安全程度較低。另外，資產(chǎn)負(fù)債表顯示，萬科的應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)比率很小，發(fā)生壞賬損失的可能性?。坏亲儸F(xiàn)能力很差的存貨占有流動資產(chǎn)相當(dāng)大的比例，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產(chǎn)的存貨壓力進(jìn)一步增大，實際償債能力可能更弱。最佳的速動比率為1，與流動比率相同，速動比率越大，其短期償債能力好，反之則反是。綜上：萬科流動比率和速動比率整體間穩(wěn)定，流動比率在1.3—1.4之間波動，速動比率在0.3—0.5之間浮動，短期償債能力處于穩(wěn)定，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，萬科公司在同行業(yè)中的償債能力仍相對較強(qiáng)2）長期償債能力通過資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和權(quán)益乘數(shù)來表現(xiàn)。萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率每年基本持平，僅上下小幅度波動；萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率較高，企業(yè)可以通過擴(kuò)大舉債規(guī)模獲得多的財務(wù)杠桿利益；但是，該比率高會增加企業(yè)長期償債能力的風(fēng)險。一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)高于50%，但是萬科則達(dá)到78%-79%，這踉自身的經(jīng)營銷售模式有關(guān)，和企業(yè)運(yùn)營管理有關(guān)，風(fēng)險較大，建議企業(yè)完善資金結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展?？傊?，萬科對債務(wù)融資的依賴程度很強(qiáng)；從長期和短期償債能力來看，都是在不斷減弱，但遠(yuǎn)不至于喪失償還能力，加上良好的信用和聲譽(yù)，萬科目前還有較強(qiáng)的償還能力營運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）893.521138.881137.081275.241422.92存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.40.320.320.280.25（2）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31總資產(chǎn)周能率（次）0.350.30.320.310.28總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1030.631214.57114=0.32117S.412B3.42（3）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很舌Id期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/31流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.390.320.340.320.29流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）931.441115.24：1069.841126.761224.07（4）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率瓶看日期2015/12/31201V12/312013/12/312012/12/312011/12/31雕資產(chǎn)周轉(zhuǎn)靴欠）54.1365.9772.3864.2850.99（5） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）88.7958.8754.5460.6346.18應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）4.056.116.65.947.8

市共用轉(zhuǎn)革t次市共用轉(zhuǎn)革t次I 出貴戶周轉(zhuǎn)車i次）存貨居怕室H，黃臺三輪率I.；：；*說明：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較平穩(wěn)，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較以前年度增長，這說明萬科地產(chǎn)的運(yùn)營水平比較高；存貨周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率穩(wěn)定的小幅度增長，這也顯示出萬科的庫存管理壓力較小，固定資產(chǎn)利用率較高；應(yīng)收賬款總體有所下降，說明應(yīng)收賬款速度有所下降，應(yīng)引起管理人員的注意。盈利能力報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31總資產(chǎn)阻■.?■f率004.253.79G.G24.1G3.92主營業(yè)務(wù)7d潤率20.1620.9522.3525.^728.94范資產(chǎn);爭7潤率C%）4.已43.914.274.G44.03成本苴耳1潤率0020.4320.24Zl.6725.427.9營業(yè)利潤率GQ16.S417.0617.20.3821.St5豐營外轉(zhuǎn)成本率值）70.65T0.0668.5363.4460.22銷售凈利率心;I；："T1；S-1H1h11h.141H.1H凈資產(chǎn)收益率O0IB.0917.BG19.白J19.￡￡IS.17股木報酬邢"j243.941S2.29172.47147.95110.27凈資產(chǎn)報酬率￡%）19.7S17.3G18.0219.817.S7費(fèi)產(chǎn)報削率盛。4.413.963.9S4.29■1.09銷售毛利率29.3529.9431.4736.5639.7S二1頁需用比重鼐》4.70G.105.736.-17.56回莖比聿下O J 12.5517.554.2S4.684.7士營利潤比重金）11G.GL121.43127.93127.09131.44苣上利運(yùn)率 與卻三葉錯至總結(jié)1）從營業(yè)利潤看，萬科集團(tuán)是逐年遞減的，雖然15年有所提升，但他的大方向還是減少的，這和近幾年國家出臺了一系列的政策以及房地產(chǎn)市場不景氣有關(guān)。2）凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)一種波動式上升的水平，這個房地產(chǎn)行業(yè)本身有關(guān)，從房地產(chǎn)建設(shè)到出售需要很長一段時間，因此有一定的波動性。3）總體盈利水平呈波動性上升趨勢！8

成長能力企業(yè)成長能力是隨著市場環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場占有率持續(xù)增長的能力，反映了企業(yè)未來的發(fā)展前景報告日期2015/12/312014/12/312013/12/312012/12/312011/12/31主營業(yè)務(wù)收入增長率盤）33.5S0.131.3343.6541.54凈利潤墻長率《幼34.545.4116.8235.0331.22凈資產(chǎn)增長率矗〕17.629.9128.3721.0924.27總資產(chǎn)增長率（%）20.246.092S.5127.8S37.36凈利相請長軍 凈資產(chǎn)摺長率等利聞將長享 凈費(fèi)產(chǎn)增長率說明：凈利潤增長率一直是波動性的，在5%-35%之間更趨于30%；凈資產(chǎn)增長率也是波動性較大，在6%-60%之間變動，這說明房地產(chǎn)這個行業(yè)真的變動太大！萬科集團(tuán)需要做出正確的判斷！2015年財務(wù)分析2015年萬科地產(chǎn)公司年報（與2014年進(jìn)行對比）公E主要財務(wù)指標(biāo)變動附濕項目3UI5-1Z-31磋動率度說明鉞產(chǎn)總■做6L,12?>,S56.773口,宮H?r彩丁3.1口20.2.4.及行版原擴(kuò)人笠.山定金5,318,^8.106,271.525834技雙貴醬L」竹加存黃鼻色,就1NJ>5.1.05鼻1117T西里了.汽5】工隹后3川二位或「1增加可他附蜒菸17,34K,564.3U行田方住床增加國恒業(yè)姻|^,74^7J2Q3U也1痔3Q:]a*"士竹燈常哨）蝌依收改項21,2^2^57O.Sfi1 174^^3.3..7D]6.典把4演作百班增加旦他叵付裁fa,23-5,a22.434444」了2日737a2：]!!-t合作方律布場力nir?ra.-=-k而抬m股本的悵邦權(quán)而10工）1M,3-51.7M結(jié)算和泡視“期目2015年1-1JJH2U14年工月變制幅度昵明再業(yè)收入a13,口口14.6JS.8CsCs.4533-38-n幼豚性人增加笆業(yè)J戊木⑸口遼昌丁10.3：53al7口5,31金&7】/結(jié)HN在J歸如百業(yè)稅金及船加1,7^,042.】，31專，6丁36.36-^-i情用收入增川口利,澗總?靚31135t口.2：而J7e2^2^23-^3233,雪0》?苜，出刊洞州1加脛1展干上而公司刑軍的凈利潤1LH1l/>40.62L多74-多4多.4111巾船M利限息.做JWU11■他指標(biāo)口?！鑫阊?-12月士中13拜1-12月主動幅僮說明資產(chǎn)如信t年VV.TCJ'Hi77.20'Mi口等個石分點(diǎn)隨MjE匕率1.301.34-O.D4詵動比率0.4S0.43股■樂枚怖幽*NN.W際22.M0%i-n,5n個r?分心J龍收悵放曾儲作整之鼻&-2永曲回斌加也在隨m轉(zhuǎn)天數(shù)8Q41-245城.1二迎歐如生

公司資產(chǎn)負(fù)憤主要構(gòu)成情況單悵人民幣萬比項目加5力-312014-12-11占曲帝產(chǎn)的比重增壇百分點(diǎn)金耀占息費(fèi)產(chǎn)的比重〔瑜金豫占總資產(chǎn)的比篁(％)61.12^556.77100.005幅40印國1-CI0.UU貨幣資金 J3?〕&〔門翼108.7()&R325加12.34其他回收款7,5^564.3012J54:S92:446-.379.S22.73存貨^,832,193.056Q,223L772^37,8562M-2.27月中：匚片【開發(fā)產(chǎn)品3附5T心65.702h；69h478.794,461.24在速開除產(chǎn)品次&1,83主工況I91.659JO775強(qiáng)b]-1.25擬開發(fā)產(chǎn)品10,352^30.9616.94V2OJ7I.O318.73-|不建喈宮同及其它135,69].finQ.77351,6S0.2S0號-047應(yīng)｛寸賬款9,1I-K645.S414%OMJ電的注191.77加收建款21,262,570.5814.7SIRJ74;93J.7O35.75-0,^7其他雙忖款 -6,235,02W10.20刎44J7197亂!M1.26?一年內(nèi)到期的非流助貝他2,474^40.414052阿4總3屈4.D20.03任期借款3J82,S58.4Z5.533453,671.216.79公司箱售費(fèi)用F管理費(fèi)用、投資收益等財務(wù)數(shù)據(jù)變動情況單位二人民幣方元項目如15年度年度地械率變動原因銷售費(fèi)用413,82736452,188.95-8.4S%加強(qiáng)銷售費(fèi)用管理 一管理先用474.52493例37721,59%舞營衩模增長+人工特用增加投資收益35S,19n.S]4】$,926.2。-14.31%.項目股牧轉(zhuǎn)讓收益藏少分析：短期來看，市場仍然延續(xù)分化格局，全國大部分地區(qū)仍面臨較大的庫存去化壓力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去庫存方面已經(jīng)走在前列，部分熱點(diǎn)城市甚至面臨庫存過少、房價上漲的壓力。公司將堅持積極銷售，靈活應(yīng)對市場變化。長期來看，行業(yè)進(jìn)入白銀時代的趨勢難以改變，公司將堅持城市配套服務(wù)商的定位，以客戶為中心，不斷推動產(chǎn)品、服務(wù)升級，拓展事業(yè)版圖。2016年，公司將以價值創(chuàng)造、能力提升為核心，繼續(xù)深化合伙人機(jī)制，推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。杜邦財務(wù)分析體系杜邦財務(wù)分析體系是一種實用的財務(wù)分析體系，從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標(biāo)■凈資產(chǎn)收益率出發(fā)，利用各主要財務(wù)比率指標(biāo)間的內(nèi)在有機(jī)聯(lián)系，對企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評價。杜邦分析法從哲學(xué)上說是從局部到整體、從關(guān)鍵點(diǎn)引入全局，并把原因和分解的思想完美應(yīng)用的一個典范。以下將采用2015、2014的財務(wù)狀況數(shù)據(jù)進(jìn)行分析：2015年12.3110

9.27%爭貴產(chǎn)收珞

至

1G,09?u等黃產(chǎn)收益

至17.86%尊資產(chǎn)喻至X4.64%限希乘懸V1-T7.7%)總送盧坦轉(zhuǎn)

￥

035方利H9.27%爭貴產(chǎn)收珞

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至17.86%尊資產(chǎn)喻至X4.64%限希乘懸V1-T7.7%)總送盧坦轉(zhuǎn)

￥

035方利Ht者升收入J0.119i06.24J.27J-95.5+9,13002Q.9U飛3：：簡降"后TX1拈問誄自TJtlK住總部咬戶總甑.二主蘭止幫收入評均資二三冠1-全,ll引W，值*母工尸卜至初閂蕓音相勢計贖人 .平均齒產(chǎn)值窿195.649,130,020,9^91曄+94,37D.D0營業(yè)晚至部雨苦.不費(fèi)收益所用稅十其他19&,549,13D,D2D.Ml65,即0.260,302.073,561,9口0.08^-7.S53,179,593三戶口芍.舊玉竹不=H：1匯"?濡牛，飛：1丘臣:箏卷「?二初k1M'；=主藝.田爬耳片均陽產(chǎn)總頻=主三上轉(zhuǎn)報X」族日二.￡立-期祉E克F以第第3 , 莒北(［入 菖韭燈,平均靈聲以馨1574- 4,1iU?0'U.333,0.a496 -463Ba00445044￡1-191i45,7654SSlHkA 至部*本 ,最黃臉百每強(qiáng).其他145.303.004,490.44-125,570.920,076.154.159.ZE1.964-5,3&+.B33205也丑成小11也丑成小115,723,809.5K解SR

^.521.SBD.47320管理費(fèi)用1,902,617,60702

國方兼用

640,339.5^.33J56.131055523錯百用4.129.272.E94.93高陛弗用

4745.249.792.81財勢沸用

477.73E,G09.6U2014.12.31核心公式：凈資產(chǎn)收益率:總資產(chǎn)凈利率X權(quán)益乘數(shù);銷售凈利率X總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率=凈利潤/銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:銷售收入/平均資產(chǎn)總額權(quán)益乘數(shù);資產(chǎn)總額/所有者權(quán)益總額=1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=1+產(chǎn)權(quán)比率分析：凈資產(chǎn)收益率較上年有所提升0.2個百分點(diǎn)，由于它的總資產(chǎn)收益率提升了0.73個百分點(diǎn)，銷售凈利潤增長了2373952105元，同時它的成本費(fèi)用也在同比增長。由杜邦財務(wù)分析體系可以看出，通過提高售價或銷售量等可以提高營業(yè)收入，并需要努力把收入增長幅度高于成本費(fèi)用增長幅度。應(yīng)該實行嚴(yán)格的資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)利用率，進(jìn)一步提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；在不危機(jī)財物安全的前提下，增加債務(wù)規(guī)模，提高權(quán)益乘數(shù)，充分利用財杠桿效應(yīng)總的來說，萬科集團(tuán)的經(jīng)營狀態(tài)趨于上升趨勢，但漲幅不大。企業(yè)應(yīng)擴(kuò)大市場份額，增加收入。四、現(xiàn)金流量的預(yù)測評估方法的選擇11收益法資產(chǎn)評估的收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評估基本方法之一。資產(chǎn)評估是通過估算被評估資產(chǎn)對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。其適用條件要求是:評估對象使用時間較長且具有連續(xù)性，能在未來相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益;評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險能用貨幣來衡量。顯然地，資產(chǎn)評估的收益法涉及預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率這三個基本參數(shù)。收益法的核心問題就是確定預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率。市場法市場法的基本含義與應(yīng)用前提 （1）市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。 （2）市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。收益法與市場法對比優(yōu)缺點(diǎn)收益法：優(yōu)點(diǎn)1、充分考慮了資產(chǎn)未來收益和貨幣時間價值，能真實準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值;2、資產(chǎn)未來預(yù)期收益的折現(xiàn)過程與投資過程相吻合，因此此法得到的評估結(jié)論易為買賣雙方所接受。缺點(diǎn)1、使用收益法往往受很多條件的限制，所以它的使用范圍比較小，通常適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)的評估；2、資產(chǎn)未來收益額及風(fēng)險報酬率的預(yù)測難度較大，且易受主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響。市場法優(yōu)點(diǎn)：1、原理簡單、易于理解和掌握。也是國際上公認(rèn)的三大基本評估方法之一；2、能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場取得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格，更能反映市場價格變動趨勢；3、評估結(jié)果易于被各方面接受和理解。缺點(diǎn)：1、對市場環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)；2、在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結(jié)果的準(zhǔn)確性；3、該法只適用于以資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。小結(jié)：為了充分考慮了資產(chǎn)未來收益和貨幣時間價值，能真實準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；使得預(yù)估的價值可以為買賣雙方接受，所以本文各項指標(biāo)的預(yù)測主要以收益法為主。收益法下的現(xiàn)金流模型的選擇收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金折現(xiàn)法。由于企業(yè)的價值最終是由其最終所能創(chuàng)造的可自由支配的現(xiàn)金流量決定的，一個企業(yè)的12價值就可以通過將其預(yù)測的未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)成現(xiàn)值得到。基于幾方面的考慮我們采用了根據(jù)企業(yè)預(yù)期現(xiàn)金流量作為評價企業(yè)的依據(jù)這一假設(shè)。其基本原理是：企業(yè)的價值該等于該企業(yè)在未來所產(chǎn)生的全部現(xiàn)金量的現(xiàn)值限制的總額。這個評估模型很好的反映了公司的價值的本質(zhì)，是公司整體獲利能力的綜合化表現(xiàn)。、選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)模型一一企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型（FCFF）在實際應(yīng)用中主要采用一下三種折現(xiàn)模型：股利折現(xiàn)模型股權(quán)自由折現(xiàn)模型和企業(yè)自由現(xiàn)金折現(xiàn)模型折現(xiàn)模型，因為前兩種模型為評估企業(yè)股權(quán)價值的方法，而企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型是評估整個企業(yè)價值的方法，它是以加權(quán)資本成本為折現(xiàn)率折現(xiàn)整個企業(yè)的現(xiàn)金流，因此比較符合我們的企業(yè)，所以本文選擇企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。4.4企業(yè)自由現(xiàn)金流量的預(yù)測FCFF可分為穩(wěn)定的增長和階段性:根據(jù)之前歷史財務(wù)指標(biāo)的資本性支出361051101144121766621131累計折舊（萬元）100933832S67001560^7852533根據(jù)萬科2010——2015年的資本性支出噩耗累計折舊的對比，可以看出，資本性支出顯著高于折舊，并且萬科近五年的增長呈現(xiàn)階段性，因此我們采用兩階段模型： 前五年為調(diào)整階段，后預(yù)測期2016-2020為增長階段。同時也符合萬科的經(jīng)“第四個十年為一個階段”的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)。同時根據(jù)對于萬科的資本結(jié)構(gòu)，經(jīng)營狀況，歷史業(yè)績，發(fā)展前景等綜合分析，了解相關(guān)報表的附注，剔除非正常因素我們以2015年12月31日為評估基準(zhǔn)日，對往后的五年進(jìn)預(yù)測。逐一對企業(yè)自有現(xiàn)金流的重點(diǎn)指標(biāo)一一營業(yè)收入、銷售成本、管理及銷售費(fèi)用、營運(yùn)資本、資本性支出以及累計折舊、營業(yè)稅金及附加、等預(yù)測，下面進(jìn)入詳細(xì)預(yù)測。注：往后所有的報表均以年度為報告期。營業(yè)收入的預(yù)測（1）近五年的營業(yè)收入指標(biāo)營業(yè)收入預(yù)測報告日期2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31營業(yè)總收入（萬元）195549131463880013541879103116257178275營業(yè)收入（萬元）195549131463880013541879103116257178275營業(yè)收入增長率33.58%8.10%31.33%43.65%41.54%經(jīng)營狀況：，“以萬科目前的項目資源，足以支持未來兩到三年的發(fā)展需求，萬科在杭州市區(qū)銷售金額2014年曾首破百億，2015年大幅增長至151.5億元，其作為外來房企排頭兵的領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固。從市場份額來說，近13兩年大力推行“三好”住宅理念且不斷創(chuàng)新產(chǎn)品的萬科銷售穩(wěn)步增長:從銷售情況來看,在房地產(chǎn)政策寬松環(huán)境下,房地產(chǎn)市場有所恢復(fù),使得公司2015共實現(xiàn)銷售面積2067萬平米,銷售金額2615億元,分別同比增長14.4%和21.5%。今年2月國家繼續(xù)集中出臺的寬松政策,我們認(rèn)為公司銷售業(yè)績將會繼續(xù)增長注：由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬科結(jié)算面積為1,259.0萬平方米，同比僅增長2.3%。受這一因素影響，2014年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入為1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。所以我們排除2014年非正常取值，用剩下四年的增長率做簡單算術(shù)平均得31.64%，加上對萬科這幾年收入穩(wěn)步小幅度上漲，我們估計增長率為34%，可能就長期來看會高估營業(yè)收入，但其趨勢預(yù)測還是有很大意義。資產(chǎn)負(fù)蓋率⑼卜 77.70 77.20 79.00 70.32 77.10 74.69（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020營業(yè)收入26203583.4235112801.7847051154.3963048546.8884485052.82銷售成本的預(yù)測（1）近五年銷售成本指標(biāo)銷售成本預(yù)測報告日期2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31營業(yè)收入（萬元）195549131463880013541879103116257178275營業(yè)成本（萬元）1381506310255706927976565421614322816營業(yè)成本增加率34.71%10.52%41.85%51.34%43.74%銷售毛利率（%）29.3529.9431.4736.5639.78毛利率微降,費(fèi)用率下降,但少數(shù)股東權(quán)益占比增加:公司全年綜合毛利率為公司綜合毛利率為29.4%,同比僅微降0.6個百分點(diǎn)，公司拿地控制較好，毛利下滑幅好于我們的預(yù)期。更令人驚喜的是，在土地市場出現(xiàn)明顯過熱、地王頻出的情況下，萬科不僅買到了足夠的土地，而且沒有一塊是“面粉貴過面包”的高價地。據(jù)以上情況我們選取了2013-2015年較為穩(wěn)定的數(shù)據(jù)來進(jìn)行算術(shù)平均得29.02%根據(jù)市場情況，我們有理由認(rèn)為銷售成本會成下降趨勢，因此使用29.02%（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020營業(yè)成本17824587.8822997791.1229672405.3338284182.7449395343.3114

管理及銷售費(fèi)用（三費(fèi)）（1）近五年三費(fèi)指標(biāo)三費(fèi)報告日期2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31銷售費(fèi)用（萬元）413827452189386471305638255678管理費(fèi)用（萬元）474525390262300284278031257821財務(wù)費(fèi)用（萬元）4777464084891727647650981銷費(fèi)/營業(yè)收入2.12%3.09%2.85%2.96%3.56%管費(fèi)/營業(yè)收入2.43%2.67%2.22%2.70%3.59%財費(fèi)/營業(yè)收入0.24%0.44%0.66%0.74%0.71%萬科物流地產(chǎn)在2015年開展了項目獲取、開發(fā)建設(shè)和資產(chǎn)管理全流程業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了從0至U1的突破。而萬科物業(yè)則開始大規(guī)模承接非萬科開發(fā)的項目，包括非住宅項目，合同面積在一年內(nèi)增長了一倍多。這可能是萬科歷史上最好的一年。不僅傳統(tǒng)業(yè)務(wù)再上巔峰，新業(yè)務(wù)也初步有成；不僅房子賣得好，營銷費(fèi)用率還實現(xiàn)了大幅下降。公司全年三項費(fèi)用率同比下降1.4個百分點(diǎn)至4.79%,改善主要是由于市場向好，銷售費(fèi)用率下降。在公司全年營收快速增長,毛利微降,費(fèi)用率下降的背景下,我們得到以下預(yù)估結(jié)果左為算術(shù)平均右為預(yù)估。銷售2.92%定率1.89%管理2.72%2.50%財務(wù)0.56%0.35%（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020銷售費(fèi)用（萬元）421648.33429617.48437737.25446010.49454440.09管理費(fèi)用（萬元）486388.13498547.83511011.52523786.81536881.48財務(wù)費(fèi)用（萬元）47941.214810948277.3848446.3648615.92營業(yè)稅金及附加的預(yù)測（1）近五年營業(yè)稅金及附加指標(biāo)營業(yè)稅金及附加報表日期20152014201320122011營業(yè)稅金及附加（萬元）1798043131667511545001091630777879營業(yè)稅金及附加增加比率36.56%14.05%5.76%40.33%38.31%15

營業(yè)稅金及附加根據(jù)其波動其實以及房地產(chǎn)企業(yè)季度波動，出現(xiàn)每兩年高低值交替，所以我們選取2011-2014兩組值分別算術(shù)平均得高值：39.32%，低值：9.90%，據(jù)此更具規(guī)律的出未來預(yù)測。（2）營業(yè)稅金及附加的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020營業(yè)稅金及附加（萬元）2505084.2942753168.8533025821.8284215660.4355873377.19凈營運(yùn)資本增加額的預(yù)測（1）近五年營運(yùn)資本指標(biāo)營運(yùn)資本預(yù)測日期20152014201320122011營運(yùn)資本126962551191516711312476102940178192249增加額比率6.56%5.33%9.89%25.66%7.98%增加額781088602691101845921017688192249流動資產(chǎn)一流動負(fù)債，然后算出每年的營運(yùn)資本，然后想減得出凈營運(yùn)資本增加額，由于2012年金融危機(jī)，房地產(chǎn)動蕩嚴(yán)重，因此選取2013-2015增加額比率計算算術(shù)平均得7.26%銷售穩(wěn)步增長:從銷售情況來看,在房地產(chǎn)政策寬松環(huán)境下,房地產(chǎn)市場有所恢復(fù),使得銷售金額2615億元,分別同比增長14.4%和21.5%。今年2月國家繼續(xù)集中出臺的寬松政策,我們認(rèn)為公司銷售業(yè)績將會繼續(xù)增長，流動資產(chǎn)大幅度上升；財務(wù)狀況穩(wěn)健，低息發(fā)債助力轉(zhuǎn)型:截至2015年末,公司扣除預(yù)收賬款后負(fù)債率為42.9%;凈負(fù)債率為19.3%,持續(xù)維持在行業(yè)較低水。整體來看，公司財務(wù)狀況穩(wěn)健，流動負(fù)債上升波動不大，因此預(yù)測營運(yùn)資本會呈現(xiàn)上升趨勢。（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020凈營運(yùn)資本13618003.1114606670.1415667114.3916804546.918024557凈營運(yùn)資本增加額988667.0261060444.2521137432.5051220010.1051308582.838資本性支出的預(yù)測（1）近五年資本性支出指標(biāo)16

資本性支出報告日期2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31固定資產(chǎn)凈值（萬元）491748230835212977161226159586固定資產(chǎn)凈值增加額2609131785851751164037628累計折舊（萬元）10093883286700156047852533資本性支出3618511011441217666211890161資本性支出增長比率257.76%-16.94%96.02%-31.10%183.14%資本性支出:本年折舊+固定資產(chǎn)凈值的增加由于萬科房地產(chǎn)公司，近幾年發(fā)展勢頭良好，且其固定資產(chǎn)的生命周期大多為五年，但房地產(chǎn)公司，因為生產(chǎn)周期受季度的影響，所以其增長比率每隔一年呈正負(fù)波動，因此我們把2012——2015年四年里，把相同符號取平均值然后按照其政府波動規(guī)律計算。正率為：176.89%，負(fù)率為：-24.02%，所以我們根據(jù)規(guī)律交替預(yù)測。（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020資本性支出274936.1798761273.4584578419.33951601590.9271216896.709累計折舊預(yù)測（1）近五年累計折舊的指標(biāo)報告日期2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31累計折舊（萬元）10093883286700156047852533累計折舊增長率21.19%18.95%15.77%15.12%15.50%同時期固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率近幾年呈緩慢下降趨勢，但基本還是在50%以上，說明萬科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很快，并且萬科的固定資產(chǎn)的生命周期基本為五年，且從近五年趨勢來看，累計折舊增長率依舊會呈上升趨勢，所以估計為23%（2）未來五年的預(yù)測預(yù)測日期20162017201820192020累計折舊124153.74152709.1002187832.1932231033.5977284171.3252綜合計算萬科企業(yè)現(xiàn)金流量（FCFF）本文使用的公式為FCFF=EBIT（1一所得稅率）一資本性支出一凈營運(yùn)資本增加額，如下圖所示17

萬科企業(yè)自由現(xiàn)金流預(yù)測日期20162017201820192020營業(yè)收入26203583.4235112801.7847051154.3963048546.8884485052.82營業(yè)成本17824587.8822997791.1229672405.3338284182.7449395343.31營業(yè)稅金及附加2505084.2942753168.8533025821.8284215660.4355873377.19三費(fèi)955977.67976274.31997026.151018243.661039937.49EBIT4917933.5738385567.49913355901.0819530460.0528176394.83ebit*(1-T)3934346.8596708453.99910684720.8715624368.0422541115.86折舊124153.74152709.1002187832.1932231033.5977284171.3252資本性支出274936.1798761273.4584578419.33951601590.9271216896.709凈營運(yùn)資本增加988667.0261060444.2521137432.5051220010.1051308582.838FCFF2794897.3935039445.3889156701.21713033800.620299807.644.5折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率（discountrate）是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。本金化率和資本化率或還原利率則通常是指將未來無限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。折現(xiàn)率具有復(fù)雜性：（1）現(xiàn)金流量預(yù)測的不確定性。（2）投資者要求得到風(fēng)險補(bǔ)償。同時估計折現(xiàn)率一個重要的原則就是企業(yè)自由現(xiàn)金流與加權(quán)資本成本相匹配。本文我們使用的資本資產(chǎn)定價模型，比較適合萬科的資本組合。所以需要重點(diǎn)估計下下幾個值：無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險溢價、貝塔系數(shù)，WACC4.5.1無風(fēng)險利率的確定考慮到我國現(xiàn)在國債市場規(guī)模小，市場發(fā)育也不夠完善，以長、短期國債利率作為無風(fēng)險利率的市場認(rèn)同度不同，而我國居民對銀行存款利率的認(rèn)同度較高，因此采取一年期存款利率扣除利息稅后的利率作為無風(fēng)險利率。下圖為我國2011-2014年一年期定期存款利率年份201121)1220132D14-午期存款利率工67哇2.87%3.05%3.25%以上數(shù)據(jù)計算平均值得2.96%,所以2.96%作為無風(fēng)險利率。4.5.2風(fēng)險溢價的確定風(fēng)險溢價:Er=Rf+%）—Rf]xB=市場平均收益率-無風(fēng)險利率綜合考慮全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，以及國家對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，經(jīng)過調(diào)整，把我國股市風(fēng)險溢價定為4%。18

4.5.3B系數(shù)的確定B系數(shù)是度量公司相對于市場指數(shù)的風(fēng)險，由三個變量決定：公司的業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿。下圖為深交所21個行業(yè)的B系數(shù)與相關(guān)系數(shù)農(nóng)林梟做?制霰蜃品紡紈木材造紙石化電子I金*機(jī)械農(nóng)林梟做?制霰蜃品紡紈木材造紙石化電子I金*機(jī)械在I關(guān)系以T,川0.900.941. (J. 口461.030.95L0C0,?5行此口系數(shù)再結(jié)合深交所的行業(yè)B系數(shù)，綜合調(diào)整得萬科預(yù)計B系數(shù)為1.10.接下來利用上述方法依次循環(huán)預(yù)測萬科各年B系數(shù)，因為其發(fā)展較平穩(wěn)，所以其B系數(shù)都會逐漸趨近于1.4.5.4權(quán)益資本成本權(quán)益資本成本=無風(fēng)險利率+股票B系數(shù)*風(fēng)險溢價=6.50%根據(jù)預(yù)測未來萬科每年B系數(shù)，可得萬科高速發(fā)展時期的權(quán)益資本情況：2U1U2U112U1U2U112012201320142015201H權(quán)益資本成本6.60%6.73%6,81%6.49%6.50%6.55%6.54%4.5.5債務(wù)資本成本債務(wù)成本包括長期借款成本和權(quán)益成本，由于前幾年房地產(chǎn)行情好，萬科發(fā)展也比較迅速，所以接下數(shù)額較大的長期借款，并且發(fā)行了一部分公司債來支撐企業(yè)的高速發(fā)展。下圖為2010-2013年借款統(tǒng)計情況會計年度融期推款長期書款M付低券2011年會計年度融期推款長期書款M付低券2011年1,060,000,000.￡)04地叱。與。。.。。2012年^147,000,000.001叫碰Q000.(1。1,184,653,713.322013年750,(100,000.1101」跳附?jīng)_倒下圖為我國2011-2013年一年長期貸款利率年份2U11201220132014一年期長期貸款利率6,90%635彝6.4()%6.50%下圖為我國2011-2013年一年期短期貸款利率年份2U11201220132014一年期短期貸款利率6.50%6,30%6.00%5.60%由于債務(wù)存在稅收優(yōu)勢，因此忽略借款的手續(xù)費(fèi)后，所得稅稅率平均值為20%,計算得到稅后長期借款成本為(6.9+6.55+6.40+6.50)/4*80%=5.27%19稅后短期借款成本為(6.5+6.30+6.00+5.60)/4*80%=4.88%下圖為2011-2013年稅前債務(wù)成本明細(xì)表2U112U122013后期稻款1.m4,蛔越2「臨9,比/狷4囪。5,102,51^3133冬長期供款7SS10.6^7,485.7U867^第款總額4工974*37,*06稅后偵絡(luò)成本4一貽鳧4.97%5,01%扣除利息抵稅效應(yīng)后，萬科貸款的實際貸款成本為(4.96+4.97+5.01)/3=4.98%萬科銀行貸款、應(yīng)付債券、權(quán)益資本占資本結(jié)構(gòu)的平均比例分別為32.6%,6.5%。60.9%，預(yù)計未來幾年內(nèi)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不會發(fā)生太大的變化，對歷史數(shù)據(jù)作出調(diào)整，得到目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)中銀行貸款、應(yīng)付債券、權(quán)益資本比重為33%、7%、60%。加權(quán)平均資本成本率WACC—"dX"')X+" K\)XE(R)=4.98%*40%+6.5%*60%=5.89%公司的折現(xiàn)率采用加權(quán)資本成本率作為折現(xiàn)率，即折現(xiàn)率r=5.89%預(yù)測日期20162017201820192020FCFF2794897.3935039445.3889156701.21713033800.620299807.64折現(xiàn)率(1+5.89%)」(1+5.89%「2(1+5.89%「3(1+5.89%「4(1+5.89%「5現(xiàn)值2639434.694494411.647712127.45710366956.5815248150.9由上表數(shù)據(jù)顯示，預(yù)測期內(nèi)公司的資本性支出顯著大于折舊，不處于穩(wěn)定增長階段，對企業(yè)價值估值應(yīng)選用階段性的FCFF模型進(jìn)行預(yù)測，假定2020年后企業(yè)開始穩(wěn)定增長。公司的現(xiàn)金流計算公式如下：y，Riai=1(1+。)+r(1+r)p=根據(jù)公式得:FCFFFCFFFCFFFCFFFCFFFCFF(1+R)1+(1+R)>+(1+R)W+(1+R)%+ 5+(WACC-g)x(1+R)^5高速增長階段企業(yè)價值：2639434.69+4494411.64+7712127.457+10366956.58+15248150.9=40461081.26(萬元)穩(wěn)定增長階段企業(yè)價值=23187263.23(萬元)企業(yè)價值=高速增長階段企業(yè)價值+穩(wěn)定增長階段企業(yè)價值-債務(wù)資本=40461081.26+23187263.23-1500000=62148344.49(萬元)205企業(yè)價值的評估一一市場法市場法的概念基于價格比率的企業(yè)價值評估方法，即市場法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法的分類按所選可比交易案例分類根據(jù)評估中所選擇可比企業(yè)交易案例的不同，市場法分為上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，在與標(biāo)的公司比較分析的基礎(chǔ)上,確定評估對象價值的具體方法。（2）交易案例比較法是指通過分析與標(biāo)的公司處于同一或類似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料,計算適當(dāng)?shù)膬r值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo),在與標(biāo)的公司比較分析的基礎(chǔ)上,得出評估對象價值的方法。按采用的價值比率分類在企業(yè)價值評估過程中最常用的價格比率有3個，