海南棋子灣國際商務(wù)旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃案134P

2海南，中國南海上的明珠海南有天涯海角的浪漫，也有讓人瞠目的天價套房，有愜意陽光的海岸，也有夢想破滅后的失落，有舉國淘金的暴富快感，也有上世紀90年代地產(chǎn)泡沫的歷史陣痛，海南總是矛盾著，讓人愛，讓人恨.但海南從未倒下，像一個斗士。帶著曾經(jīng)的傷痛與迷茫，以三亞為起點，從博鰲的世界智慧中崛起，懷抱著國際旅游島的雄心壯志從千里海岸線走來，影響著世界！昌江----棋子灣，一塊未曾雕啄的噗玉，將懷揣南海明珠的國際夢想，探尋一種怎樣的發(fā)展模式，以構(gòu)建高度城市價值為使命，融入海南，從而實現(xiàn)西海岸的崛起與繁榮讓我們一起開始為昌江思考，為海南思考……3所以我們提交的不僅是問題，更是一個解決問題的方法體系并執(zhí)行！我們不僅僅要做房地產(chǎn)，而是出于中國人對中國最美麗海岸線的熱愛，出于我們對土地的執(zhí)著，所以有了我們對棋子灣的構(gòu)想。4本案涉及的內(nèi)容：1、棋子灣應(yīng)做旅游景點還是城市?2、棋子灣的城市定位及形象確立?3、棋子灣的城市規(guī)劃構(gòu)想！5目錄第一階段:榮耀與困惑海南概述及引發(fā)的思考第二階段:瘋狂與陽光一、海南重點產(chǎn)業(yè)研究1、房地產(chǎn)2、旅游第三階段:沉淪與崛起一、西線未來城市發(fā)展構(gòu)想1、棋子灣現(xiàn)階段的狀況2、國際旅游島政策研究3、海南西線城市發(fā)展狀況分析

4、棋子灣城市定位二、棋子灣城市定位現(xiàn)階段的缺失與朔造1、偉大城市的形象朔造2、棋子灣城市形象朔造6海南省，作為中國南海上的一顆璀璨明珠，以其獨有的特點在國內(nèi)和國際上占有重要的地位1海南概述海南省，1988年正式成立。是我國最年輕的省和最大的經(jīng)濟特區(qū)。同時也是我國陸地面積最小，海洋面積最大的省份；全省陸地面積約3.5萬平方千米，海洋面積約200萬平方千米；全省有2地級市、4市轄區(qū)、6縣級市、4縣、6自治縣、1經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1辦事處。海南島與美國夏威夷處在同一緯度，以其1528公里的海岸上以及豐富的生態(tài)景觀資源成為國內(nèi)、國際上有名的旅游勝地海南基本情況7海南位于位于東經(jīng)108°37′-111°05′，北緯18°10′-20°10′之間；海南省，西與越南相對，東與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來亞為鄰；海南，是中國最南端的省份。作為中國走向世界的南大門，海南具有極其重要的戰(zhàn)略地位。海南省背靠中國大陸，面向東南亞諸國，地處南海國際海運要塞，具有極其重要的戰(zhàn)略地位戰(zhàn)略地位2海南處于珠三角“9+2”與東盟自由貿(mào)易區(qū)的“10+1”的結(jié)合部，3小時航班范圍內(nèi)可抵達珠三角、長三角、港澳臺、東南亞等地位，具有重要的戰(zhàn)略地位和先天的發(fā)展優(yōu)勢。8海南省內(nèi)自然資源豐富，其中旅游、土地、海洋、礦產(chǎn)、油氣等自然資源最為突出3自然資源自然資源熱帶海島旅游資源：

海南是中國七大旅游區(qū)之一，是唯一的熱帶旅游地。擁有濱海度假、潛水探奇、熱帶雨林探險、生態(tài)觀光、溫泉養(yǎng)生、民俗文化等11大類特色旅游資源。熱帶土地資源：

海南熱帶土地面積占全國的42.5%，有保存完好的熱帶雨林，小區(qū)域物種十分豐富，是中國南方中草藥主產(chǎn)地之一。全省共有自然保護區(qū)69個，其中國家級自然保護區(qū)8個，省級自然保護區(qū)25個。海洋資源：

海南島海岸線全長1928公里，省轄海域面積約200萬平方公里，沿海大小港灣68個，大小島嶼280個?？晒B(yǎng)殖的沿海灘涂面積約2.57萬公頃，海洋漁場面積16434公頃，海洋水產(chǎn)品在800種以上。礦產(chǎn)資源：

海南有工業(yè)儲量的礦產(chǎn)資源66種。全省保有儲量位居全國前列的礦產(chǎn)有：石英砂、鋯英砂等20余種；其中富鐵礦、鈦砂礦、石英砂、鋯英砂儲量居全國第一位，含量分別約占全國儲量的2/3。油氣資源：海南島周邊海域油氣資源豐富，南海是世界四大海洋油氣聚集中心之一，省轄海域有油氣沉積盆地39個，已探明三個海上氣田和一個陸地氣田，石油地質(zhì)儲量約328億噸，天然氣儲量約11.7萬億立方米。

9思考點1：海南有著豐富而獨特的旅游資源，有著優(yōu)越的地理位置，隨著東南亞旅游城市的興起，靠國內(nèi)游客支撐的海南旅游，海南國際旅游島的發(fā)展之路如何前行？10海南海陸空立體式交通網(wǎng)絡(luò)已基本形成，其中海運最為發(fā)達，目前已建成港口24個交通網(wǎng)絡(luò)4海南交通系統(tǒng)1234

海運:目前共有68個天然港，已開辟24個港口，其中瓊山、三亞、八所、洋浦四個港口為最大。和世界24個國家和地區(qū)有航運業(yè)務(wù)往來，為港澳臺同胞和海外旅游者到海南來觀光游覽提供了方便

鐵路:共有海南東環(huán)鐵路（建設(shè)中）、海南西環(huán)鐵路、粵海鐵路?；浐ｈF路作為中國第一條跨海鐵路已于2003年正式開通。瓊山至廣州的旅客列車已正式運行，并與全國鐵路網(wǎng)并網(wǎng)。

航空:目前已建成?？诿捞m國際機場和三亞鳳凰國際機場，實現(xiàn)與北京、上海、深圳、香港、新加坡、曼谷、吉隆坡等39個國內(nèi)外大中城市通航。

公路:已建成由環(huán)島高速公路和南北3條、東西4條干道組成的骨干公路網(wǎng)，三級公路通達全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)11海南第三產(chǎn)業(yè)比重最大，第二產(chǎn)業(yè)相對比例不足5產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三大產(chǎn)業(yè)都有不同幅度的提升，第一產(chǎn)業(yè)：2009年完成農(nóng)業(yè)增加值461.93億元，增長7.2%；同比2008年，增值率下滑0.5個百分點第二產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)增加值443.43億元，增長12.6%；增值率同比2008年，上升6.8個百分點第三產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)增加值741.24億元，增長14.1%；增值率同比2008年，上升0.8個百分點數(shù)據(jù)來源：海南公報第一產(chǎn)業(yè)39.19%第二產(chǎn)業(yè)42.32%第三產(chǎn)業(yè)54.40%12歷年來，海南整體經(jīng)濟向前發(fā)展，但波動較大，

顯示海南經(jīng)濟對外依賴程度高，抵御風(fēng)險能力不強。在一攬子經(jīng)濟刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟運行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢，在上升通道上加快回升全年全省生產(chǎn)總值1646.60億元，按可比價格計算，比上年增長11.7%。從動態(tài)變化看，一季度gdp增長8.7%，上半年gdp增長9.3%，前三季度gdp增長9.8%，全年gdp增長11.7%，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運行態(tài)勢6海南省gdp2009年,全省gdp為1646.60億元，增長11.7%p；數(shù)據(jù)來源：海南公報13總體來說，自建省以來，海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，特別是第三產(chǎn)業(yè)一直是海南gdp增長的主要貢獻力量，但總量偏低；第二產(chǎn)業(yè)將會成為海南省經(jīng)濟增長的主導(dǎo)力量，也是海南經(jīng)濟目前的短板，第三產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)地位仍將進一步保持。海南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例看，第二產(chǎn)業(yè)比例偏低，第三產(chǎn)業(yè)對外依賴程度高，抵御風(fēng)險能不足，難以規(guī)避經(jīng)濟上的大起大落。名次省份21天津

7500億元

增速16.5%22重慶

6527億元

增速14.9%23云南

6168億元

增速12.1%624新疆

4270億元

增速8%25貴州

3887億元

增速11%26甘肅

3380億元

增速10%27海南

1646.6億元

增速11.7%28寧夏

1334.6億元

增速11.6%29青海

1081.27億元

增速10.1%30西藏

437億元(預(yù)計)增速12.1%小結(jié)14按照“南北帶動，兩翼推進，發(fā)展周邊，扶持中間”的發(fā)展思路，把海南島劃分為五個功能經(jīng)濟區(qū)7產(chǎn)業(yè)布局瓊北綜合經(jīng)濟區(qū)：以?？跒橹行?，繼續(xù)鞏固這一經(jīng)濟區(qū)作為全省行政服務(wù)中心、商業(yè)貿(mào)易中心、科教文化中心和進出島交通樞紐的地位東部沿海經(jīng)濟帶：發(fā)揮東部沿海市縣資源優(yōu)勢，發(fā)展壯大濱海旅游業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。瓊南旅游經(jīng)濟圈:圍繞建設(shè)亞洲一流、世界知名的國際最佳人居環(huán)境城市的目標，用國際水準建設(shè)和經(jīng)營三亞市，保持和增強低密度濱海旅游城市的魅力。

西部工業(yè)走廊：重點發(fā)展洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域。依托園區(qū)重點發(fā)展天然氣與天然氣化工、石油加工和石油化工、紙漿和造紙、礦產(chǎn)資源加工等工業(yè)，帶動臨近市縣發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)。中部生態(tài)經(jīng)濟區(qū):在加強生態(tài)環(huán)境保護特別是強制性保護好自然保護區(qū)和生態(tài)公益林的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、水電、經(jīng)濟林、林下經(jīng)濟、生態(tài)旅游、城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)等特色經(jīng)濟。海南經(jīng)濟情況15企業(yè)位置土地規(guī)模啟動時間開發(fā)周期投資額（億元）中信地產(chǎn)瓊海博鰲10.2平方公里2004年不詳100華潤集團萬寧石梅灣不詳2004年10年50雅居樂陵水清水灣1.5萬畝2006年10年130中信泰富萬寧神州半島38.43平方公里2006年10年100新世界中國?？诿利惿?300畝2007年10年100富力地產(chǎn)三亞、?？?880畝2007年不詳100魯能集團三亞、?？?9平方公里2006年不詳50（已投資）2005年以后，富力、雅居樂、華潤置地等房產(chǎn)大鱷已經(jīng)開始在海南大肆開拓地產(chǎn)業(yè)務(wù)，新世界18.08億元拍下海口美麗沙，廣東富力聯(lián)合海南怡豐15億打造香水灣，雅居樂130億（其中有摩根士丹利30%的股份）加入建設(shè)清水灣項目……。2006年海南主要房地產(chǎn)投資項目均為超大型：清水灣1.5萬畝社區(qū)由雅居樂獨家打造；三亞灣新城，由魯能集團獨立投資64億元開發(fā)；鳳凰島，由浙江國都控股、眾城國際聯(lián)合開發(fā)。開發(fā)商是主要為協(xié)助政府進行區(qū)域集中開發(fā)。例如中信的博鰲開發(fā)計劃?，F(xiàn)在還有很多隱形大鱷開發(fā)商已在海南二線城市拿地，規(guī)模非常大。16海南島以海景+別墅+酒店＋高爾夫的假旅游真地產(chǎn)模式泛濫，客戶需求單一，內(nèi)陸土地價值流失灣區(qū)產(chǎn)品三亞紅塘灣三亞海棠灣三亞亞龍灣二期陵水香水灣陵水清水灣陵水土福灣?？诿利惿澈？谛虏簫u?？邙欀菪鲁侵行挪棽棇毶彸恰?高爾夫＋酒店集群＋游艇俱樂部＋南山人文風(fēng)景區(qū)＋住宅游艇＋溫泉＋商業(yè)＋主題公園＋生態(tài)區(qū)＋住宅高爾夫＋酒店集群＋海上運動、游樂＋生態(tài)景區(qū)＋國際會議＋住宅高爾夫＋酒店＋游艇＋住宅高爾夫＋酒店＋游艇＋學(xué)校等居住配套＋住宅酒店＋游艇＋主題園＋住宅酒店＋游艇＋會展＋商業(yè)＋學(xué)校＋住宅酒店＋游艇＋水上運動＋商業(yè)街＋學(xué)校＋住宅酒店＋游艇＋馬術(shù)俱樂部＋主題樂園＋住宅高爾夫＋酒店＋游艇＋溫泉＋會議＋住宅高爾夫＋酒店＋游艇＋會議中心＋商業(yè)街＋保健…….17思考點6：由于缺乏區(qū)域城市的輻射，海南東線沿海土地開發(fā)模式單一，海岸＋別墅＋酒店＋高爾夫球場的海南開發(fā)模式，海岸線被壟斷、瓜分，內(nèi)陸土地無人問津，后續(xù)發(fā)展如何解決？濱海土地與內(nèi)陸土地價值如何最大化？海南模式如何不再單一依賴海岸線？如何實現(xiàn)市場、開發(fā)商與政府的多贏？18?后續(xù)內(nèi)陸土地價值如何實現(xiàn)19半山半島鳳凰島海航鉑爵公館國際公館福灣???20旅游導(dǎo)向型房地產(chǎn)驅(qū)動，內(nèi)需不足，市場不穩(wěn)定透支未來城市價值，由于缺乏區(qū)域城市輻射，鄰城市沿海土地開發(fā)過度依賴海景資源，內(nèi)陸土地無法實現(xiàn)大縱深開發(fā)，土地價值嚴重流失。城市的土地開發(fā)規(guī)劃前瞻性有待提高，開發(fā)的水平參差不齊海南房地產(chǎn)市場整體而言，受旅游產(chǎn)業(yè)驅(qū)動作用明顯，旅游業(yè)是容易受影響的行業(yè)，不過分的說一個傳染病都可以讓海南的房產(chǎn)倒下。無論是海南分割發(fā)展的第一階段地產(chǎn)期還是圈地發(fā)展的第二階段，海南房產(chǎn)都在賣資源，并且優(yōu)勢資源的利用進深比較淺，以海灘作為排布依次為沙灘+別墅+酒店+高層+高爾夫的模式令后續(xù)地塊無法借勢優(yōu)勢資源，如景觀的導(dǎo)入，所以造成發(fā)展的后續(xù)力不足。123海南省汲取90年代初期房地產(chǎn)市場自由化的教訓(xùn)，目前形成以“打造國際旅游大都市”為水準，政府高度規(guī)劃，科學(xué)布局，旅游產(chǎn)業(yè)拉動，房地產(chǎn)發(fā)展模式單一概論21第一階段：2000年前政府劃大地塊，各開發(fā)商拿地，但由于開發(fā)商水平不等，開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量不高，導(dǎo)致地塊無法實現(xiàn)應(yīng)有價值。第二階段：2000年后外地大開發(fā)商拿地，瓜分壟斷大量海景土地資源，房產(chǎn)項目質(zhì)量有所提高，政府無法主導(dǎo)整體規(guī)劃，土地整體價值不高，內(nèi)陸土地價值流失。海南房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷的兩個階段，出現(xiàn)過輝煌也伴隨著開發(fā)模式上的不足22亞熱帶氣候熱帶氣候熱帶氣候濱海游成為海南游客的首選旅游目的地，并帶動該區(qū)域其它旅游產(chǎn)品呈組拳式發(fā)展濱海游發(fā)展現(xiàn)狀北回歸線大三亞輻射圈大三亞濱海游集中在三亞海、大小東海、亞龍灣、海棠灣、蜈支洲島、分界洲島等區(qū)域熱帶氣候除了保證常年高溫氣候外，海水更清、鹽份更高、可視度更高，游泳、潛水兩相宜。三亞旅游區(qū)陵水三亞輻射圈北回歸線以北的城市群包括有萬寧、瓊海、文昌、?？?，濱海旅游發(fā)展一片慘淡，主要起由在于海水不清與旅游人流不集中難于成團的影響大三亞輻射圈有向東發(fā)展的趨勢，向西方向的樂東市即旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后。人們只記住第一，沒有人記住第二亞熱帶氣候的海水呈碧綠色且透明度較差，濱海游相對較差，潛水項目基本沒有。23大、全、貴、精與順路線的主題公園才能在優(yōu)勝劣汰浪潮中存活主題公園發(fā)展現(xiàn)狀名稱開業(yè)時間主題投資規(guī)模經(jīng)營狀況靈山游樂園1991游樂場3億1994年倒閉，機器事故所致南山文化旅游區(qū)1995佛教文化10億營業(yè)中興隆熱帶植物園熱帶植物園營業(yè)中東山湖野生動物園1995仿野生概念自然動物園1.2億營業(yè)中中華民族文化村1997民族文化1.3億開業(yè)8個月后歇業(yè)，旅游團路線不對南拳鱷魚湖1999仿野生概念自然動物園1.8億2004年倒閉，旅游團路線不對熱帶海洋公園2000海洋主題公園8億2004年末停業(yè)，旅游團路線不對碧海情深2005海洋主題公園1.5億未開業(yè)即歇業(yè)，受臺風(fēng)破壞影響資金鏈呀諾達雨林文化旅游區(qū)2008熱帶雨林3億營業(yè)中海南作為國內(nèi)外知名的旅游目的地，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著，但主題公園發(fā)展相對滯后。1990年末，海南開始多種類型的主題公園建設(shè)嘗試，已積累一定的經(jīng)驗。目前，隨著海南旅游業(yè)發(fā)展，海南主題公園又開始新一輪的蘊育，如：海南文昌航天主題公園、海口火山口主題公園、陵水黎安主題公園群、海棠灣海洋公園和影視基地等，海南主題公園建設(shè)有望迎來一個全新的發(fā)展機遇期。海南主題公園發(fā)展建設(shè)情況一覽表24主題公園發(fā)展現(xiàn)狀靈山游樂園南山文化旅游區(qū)興隆熱帶植物園東山湖野生動物園呀諾達雨林文化旅游區(qū)亞龍灣熱帶雨林公園檳榔谷民族旅游區(qū)熱帶海洋公園中華民族文化村南泰鱷魚湖碧海情深海洋公園從右圖可以看出，早期倒閉的主題公園基本都是因旅行路線不對所致，當主題公園脫離東線濱海旅游路線后，旅行團甚少選擇因路線不對需長途跋涉的其它旅游景點，從而導(dǎo)致該類景點游客稀少，資金鏈斷裂，最終倒閉。其中作為海南省的省會城市的海口，集中在西海岸的旅游項目基本上不是經(jīng)營不善就是倒閉，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為慘淡。省會核心城市也如此，而延伸到海南西部的昌江市，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展該何去何從呢？省會城市?？谖骱０兜穆糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展均出現(xiàn)疲憊，延伸到海南西線的棋子灣該何去何從？25三亞灣大小東海亞龍灣海棠灣土福灣清水灣富力灣香水灣日月灣石梅灣三亞陵水萬寧海南東線旅游景點基本集中在大三亞片區(qū)，與濱海休閑度假旅游充分互動，可滿足多天旅游行程。濱海沿線旅游產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀亞龍灣熱帶雨林公園三亞大小洞天旅游區(qū)三亞南山文化旅游區(qū)南田溫泉度假區(qū)呀諾達雨林文化旅游區(qū)檳榔谷民族旅游區(qū)三亞鹿回頭高爾夫亞龍灣高爾夫三亞紅峽谷高爾夫興隆熱帶植物園南灣猴島生態(tài)景區(qū)大三亞片區(qū)得天獨厚的濱海休閑度假旅游資源與多種復(fù)合式的主題公園與休閑產(chǎn)品相互動，大大促進了該片區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)鏈的壯大發(fā)展，旅行團逗留天數(shù)最多的區(qū)域也意味著擁有相當數(shù)量的自助游客。大而全的規(guī)模效應(yīng)帶動著三亞的旅游持續(xù)發(fā)展。26東線城市發(fā)展格局總結(jié)1、?？?、瓊海、三亞三大區(qū)域性中心城市帶動了東線城市群的發(fā)展，也是目前東海岸線土地開發(fā)格局形成的最基本的內(nèi)在原因。2、三亞、陵水、萬寧沿海灣區(qū)的開發(fā)在很大程度上主要依賴三亞旅游產(chǎn)業(yè)的拉動，是三亞前期城市配套功能規(guī)劃不足的功能延伸效應(yīng)，也是三亞城市升級發(fā)展的城市擴展的客觀需要。3、瓊海灣區(qū)的開發(fā)主要依賴博鰲會展經(jīng)濟與玉帶灘旅游點的帶動，由于缺乏城市的支撐，灣區(qū)的開發(fā)過度依賴會展經(jīng)濟的帶動，后續(xù)發(fā)展乏力。4、由于特殊海域位置，受海水及沙灘資源品質(zhì)的影響，?？?、文昌灣區(qū)的開發(fā)

價值不高，與三亞、萬寧及西線海景無法形成競爭，其沿海度假旅游區(qū)的海景資源吸引力有限，旅游景點的吸引力弱，導(dǎo)致海口目前選擇依托高爾夫核心度假旅游資源來發(fā)展度假型旅游。27海南東線城市群的發(fā)展現(xiàn)狀對西線城市發(fā)展的啟示1、長遠的城市群的整體規(guī)劃可以規(guī)避后續(xù)城市發(fā)展中對海景資源的低效利用。2、三亞、瓊海、海口的城市輻射力短時間內(nèi)西移的可能性較小，西線要全面發(fā)展就必須形成自己的區(qū)域性中心城市，并提高區(qū)域性中心城市的輻射力。3、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度、城市規(guī)劃的水平及城市聚集力是西線區(qū)域性中心城市能否形成輻射力的關(guān)鍵因素。4、沿海土地可持續(xù)性的旅游開發(fā)必須依托城市與區(qū)域旅游資源的綜合影響力，并且要形成合理的旅游線路，提高旅游團的到達率。5、在國際旅游島建設(shè)的大格局中，食、住、行、游、購、娛是構(gòu)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈及

價值鏈的核心要素，西線區(qū)域中心城市的規(guī)劃必須緊扣6大旅游要素規(guī)劃城市

功能。28海南西部由于缺乏類似東線區(qū)域性中心城市的輻射，發(fā)展明顯滯后，西線要實現(xiàn)大規(guī)模、高規(guī)格的發(fā)展就必須形成西線的區(qū)域性中心城市及新城市群，合理規(guī)劃城市功能，形成互補多贏的城市格局，提升區(qū)域的整體競爭力，規(guī)避東線發(fā)展過程中的各種不足與弊端。觀點2930海南各旅游度假區(qū)的旅游產(chǎn)品主走簡單的海資源嫁接路線，濱海旅游產(chǎn)品已呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，無法帶來多元體驗海南島棋子灣濱海旅游度假\高爾夫南山文化旅游區(qū)宗教文化旅游觀光紅塘灣濱海居住\高爾夫＋酒店＋游艇三亞灣城市濱海度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋時尚會展亞龍灣度假會議\高爾夫＋酒店＋游艇＋觀光海棠灣\清水灣\香水灣度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋主題公園＋生態(tài)公園石梅灣\土福灣旅游度假\酒店＋游艇＋主題公園＋文化風(fēng)情村等博鰲會議\度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋生態(tài)養(yǎng)生東海岸濱海旅游度假\高爾夫＋游艇西海岸濱海旅游度假\酒店＋高爾夫＋濱海休閑觀光抱虎角濱海旅游度假月亮灣濱海旅游度假三亞?？诤Ｄ祥_發(fā)的旅游主題熱點濱海生態(tài)觀光——南山旅游區(qū)、三亞西島和蜈支洲島、陵水的生態(tài)公園、萬寧市的石梅灣、文昌市的東郊椰林、?？谑械募偃蘸|寨紅樹林等；黎苗風(fēng)情觀光度假——土福灣等；海南文化古跡游——南山宗教文化游、天涯海角等；熱帶動植物觀賞游——興隆熱帶花園、海口熱帶野生動物園景點；濱海休閑養(yǎng)生度假——各大灣區(qū)的濱海旅游度假區(qū)，多打休閑養(yǎng)生牌，走高爾夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.31優(yōu)勢：豐富的海南原生態(tài)自然旅游資源氣候溫暖宜人。劣勢：全島旅游資源缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各區(qū)域間旅游線路開發(fā)不均衡。盈利模式單一，主要靠景點門票盈利，旅游產(chǎn)品附加價值不高。旅游硬件配套不足，交通、酒店、餐飲、購物設(shè)施價格高，質(zhì)量差。無序競爭久禁不止

，零團費、負團費導(dǎo)致欺客宰客現(xiàn)象時有發(fā)生。精品產(chǎn)品偏少，品質(zhì)整體偏低，觀光型項目多，體驗型度假型項目少。資源整合力度偏弱，開發(fā)運營能力弱海南旅游產(chǎn)業(yè)總結(jié)32思考點7：東線旅游城市帶初成規(guī)模，但與國際旅游島標準尚有較大差距，還處于初級旅游發(fā)展階段的海南旅游，國際旅游島更需要城市綜合競爭力的支撐，海南城市競爭力如何提升？33同樣擁有海岸線，西線工業(yè)無法支撐區(qū)域城市的發(fā)展，哪個城市先發(fā)展，全局開發(fā)還是同質(zhì)化浪費型城市群開發(fā)？東線是海南發(fā)展的先行者，有后發(fā)優(yōu)勢的棋子灣如何定位？是去扎堆海南的首日游，還是慧眼于海南第n天游基地！做海南旅游的夯實者還是跟隨者？城市產(chǎn)業(yè)缺乏的西海岸線，第二產(chǎn)業(yè)的單薄與缺失，如何實現(xiàn)自我發(fā)展？除了這些，還有：34讓我們帶著思考吧！因為一次偉大的發(fā)展總要經(jīng)歷漫長的過程！35第一階段:榮耀與困惑海南概述及引發(fā)的思考第二階段:瘋狂與陽光一、海南重點產(chǎn)業(yè)研究1、房地產(chǎn)2、旅游第三階段:沉淪與崛起一、西線未來城市發(fā)展構(gòu)想1、棋子灣現(xiàn)階段的狀況2、國際旅游島政策研究3、海南西線城市發(fā)展狀況分析

4、棋子灣城市定位二、棋子灣城市定位現(xiàn)階段的缺失與朔造1、偉大城市的形象朔造2、棋子灣城市形象朔造36借助“國際旅游島”概念，從2009年12月15日至今年1月23日，海南房價就翻番了國際旅游島獲批后5天內(nèi)，海南商品房銷量就超過2008年全年總量。2009年12月底，三亞簽約房價為15857.44元/平方米，到2010年1月份，三亞的簽約房價上升到22000元/平方米鳳凰島公寓開盤，700套房子一天賣光，均價高達7萬元/平方米，最貴達9萬元/平方米。大年初三至初五三亞麗思卡爾頓酒店麗水閣豪華海景房則飆至17480元/晚!海南毒豇豆事件曝光產(chǎn)業(yè)遭重創(chuàng)批發(fā)價狂跌90%……海南又一次被推到了輿論的風(fēng)口浪尖海南現(xiàn)象：37除了地產(chǎn)外，旅游產(chǎn)業(yè)作為海南的第三產(chǎn)業(yè)的主體，并且在第一產(chǎn)業(yè)飽和，第二產(chǎn)業(yè)無法提升的情況下，海南的城市發(fā)展主要依托第三產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)作為海南經(jīng)濟的兩大引擎，是海南第三產(chǎn)業(yè)的支柱，而且兩者本來就互相關(guān)聯(lián)，是海南新一輪發(fā)展的動力，他們正好代表這海南的城市特征，我們要構(gòu)建新的城市體系，就不能不了解海南城市的特點，了解其城市特點就是了解其核心產(chǎn)業(yè)，在海南必定是房地產(chǎn)與旅游，把這個兩大產(chǎn)業(yè)摸透了，也就找到了海南城市發(fā)展的脈絡(luò)。有人說：海南是個給點陽光就燦爛的地方！有人說：海南是個只有投機沒有投資的地方！有人說：海南是個只有短線沒有長線的地方！……38第一章海南房地產(chǎn)分析總論/分區(qū)研究重復(fù)還是被重復(fù)39從銷售面積與銷售金額的變化趨勢來看，海南房地產(chǎn)整體正處于快速、健康發(fā)展的階段。2009年海南房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長，商品房銷售面積和銷售金額大幅度增長受海南省旅游產(chǎn)業(yè)的拉動，外來購房客戶增多，海南省近年來房地產(chǎn)需求量不斷上升房產(chǎn)開發(fā)投資金額287.90億增長44.3%房屋施工施工面積1992.78萬㎡增長32.8%房屋銷售銷售面積560.34萬㎡增長50.5%數(shù)據(jù)顯示，近3年來，房地產(chǎn)銷售面積一直高于竣工面積30-50個百分點，市場需求量的火爆促進了海南房地產(chǎn)的快速發(fā)展2市場需求數(shù)據(jù)來源：海南2008年公報2009年海南房地產(chǎn)近年海南房屋竣工面積比較近年海南房屋銷售面積比較401-8月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資167.95億元，同比增長45.3%，商品房銷售額179.51億元，同比增長33.0%1-8月，海南商品房銷售額已超過2008年全年商品住宅銷售額171.12億元，達到了歷年來的最高點2009年1-8月，海南房地產(chǎn)保持著高速增長的勢頭，海南省對樓市投資者和消費者的吸引力越來越強受旅游產(chǎn)業(yè)拉動以及政府的戰(zhàn)略布局影響，海南近幾年來，房地產(chǎn)一直處于健康、快速發(fā)展的運行狀態(tài)，而且這一趨勢將一直持續(xù)。3市場需求數(shù)據(jù)來源：海南房地產(chǎn)月報海南房產(chǎn)情況414房價走勢2009年房價被大幅推高，1-12月全國商品住宅成交均價預(yù)計達4518元/平方米，同比增長達30％2008-2009年，金融危機后，海南經(jīng)濟復(fù)蘇，且房地產(chǎn)市場因受到炒作等原因，房價持續(xù)攀升；剛性需求+寬松的貨幣政策，2009海南樓市持續(xù)高燒2000-2002年，受海南省爛尾樓及積壓房等因素的影響，房價連續(xù)2年下跌，出現(xiàn)5-8個點的負增長趨勢從2003年開始，海南房地產(chǎn)開始走向復(fù)蘇，樓市開始想健康的方向發(fā)展2009年，深圳樓市飆升，其它一線城市比如北京、上海房價也有明顯的上升趨勢（元/平方米）4209年海南省國有土地出讓情況顯示三亞市出讓土地的面積明顯小于?？谑?，顯示建設(shè)用地資源稀缺2009年?？谑谐鲎寚型恋兀ú缓I(yè)用地）10幅，其中，居住用地8幅。出讓土地面積2128畝，其中，居住用地1611畝。樓面地價1780元/平方米，其中，住宅樓面地價1037元/平方米。2009年三亞市出讓國有土地（不含工業(yè)用地）8幅，其中，居住用地3幅。出讓土地面積670畝，其中，居住用地361畝。樓面地價3266元/平方米，其中，住宅樓面地價3786元/平方米。5土地出讓情況三亞市出讓土地的面積明顯小于?？谑?，顯示建設(shè)用地資源稀缺。三亞市的土地價格明顯高于?？谑?，且三亞市住宅用地價格高于商服用地價格，43海南典型區(qū)域房地產(chǎn)市場分析44?？诜康禺a(chǎn)市場研究思路海口城市發(fā)展概括?？诜康禺a(chǎn)市場概述45海口位于海南省北端，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國未來濱海城市和核心發(fā)展城市?？?，又稱椰城，是我國最大經(jīng)濟特區(qū)海南省省會城市，全省政治、經(jīng)濟、文化、經(jīng)濟、交通中心；?？谑休犘阌ⅰ埲A、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)；全市土地總面積2304.84平方公里，其中建設(shè)用地363平方公里；?？陲L(fēng)光秀麗，名勝古跡多，是全國熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積830平方公里，海岸線長131公里。海水平均水溫25℃，透明度1米，最大達2米；未來?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標是：努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地。1城市現(xiàn)狀46海口gdp總值占全省30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長態(tài)勢，但總量偏小，與全國同類城市相比仍有差距2008年海口gdp總值達443.2億元，同比增長10.4%，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)快速增長。?？谑術(shù)dp占全省30%以上；通過橫向的發(fā)展比較，?？诮?jīng)濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市；根據(jù)城市g(shù)dp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？诜康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展時期gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展?？诮?年gdp總量及增長率各城市g(shù)dp橫向比較海口gdp占全省比例4%~5%5%~8%大于8%2gdp總值數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗蟆⒏鞒鞘姓珗?7?？谑腥司鵪dp數(shù)值偏小且增速不斷放緩，與同類城市相比有較大差距，但房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期?？谑腥司鵪dp也處于偏低水平，增長速度緩慢，經(jīng)濟實力較弱；通過橫向比較，?？诮?jīng)濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市；根據(jù)人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？谑蟹康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展期；人均gdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期0-800us$800-4,000us$4000-8,000us$8000-20,000us$各城市人均生產(chǎn)總值橫向比較2人均gdp值?？谑薪?年人均生產(chǎn)總值及增長率數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報48第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比大，而其他產(chǎn)業(yè)相對其他城市比，處于中低水平?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮小；相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。相對于其它城市，?？谑械牡诙a(chǎn)業(yè)仍然是其經(jīng)濟發(fā)展的短板；未來?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報49?？谝缘谌a(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟主體，經(jīng)濟總量偏小，未來將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動經(jīng)濟發(fā)展?？跒楹Ｄ鲜〉暮诵某鞘?，但周邊幅射力有限；目前正在計劃合并澄邁縣，擴大城市版圖及縱深；城市g(shù)dp總量穩(wěn)步增長，但總量仍偏小；發(fā)展速度較快，為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供一定的經(jīng)濟支持；以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，占gdp總量的六成，但城市缺乏高級服務(wù)業(yè)如顧問咨詢、金融理財、信息服務(wù)、國際貿(mào)易等；且旅游業(yè)競爭力有所下降；第二產(chǎn)業(yè)貢獻不足，占gdp總量不到三成，形成城市經(jīng)濟快速突破發(fā)展的瓶頸；“十一五”以來政府將加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持。經(jīng)濟發(fā)展保持以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持，加速經(jīng)濟發(fā)展4小結(jié)5008年末常住人口183.5萬，城市常住人口比戶籍人口高18%左右，外來常住人口將給地產(chǎn)帶來活力2008年末常住人口183.5萬人

，戶籍人口155.82萬人，自然增長率為7.25‰。?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s18%左右，外地人口居住數(shù)量比例有逐年上漲趨勢；?？谑辛鲃尤丝诒３衷?0萬人左右；?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總?cè)丝跀?shù)相對較??；區(qū)域區(qū)域面積（公里）戶籍人口（萬人）美蘭區(qū)552.847.71瓊山區(qū)939.737.06龍華區(qū)300.641.25秀英區(qū)511.526.92匯總2304.6152.945人口總量數(shù)據(jù)來源：海口市政府公報51生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限?？谑械某擎?zhèn)居民人均可支配收入增長速度略有放緩，2008年城市人均可支配收入達到10150元，增長8.8%。與其他內(nèi)地城市相比，?？谑芯用袷杖胨捷^低，對于房地產(chǎn)市場的需求主要表現(xiàn)為生存需求特征；近年人均可支配收入平均增加，人均消費支出保持同步增長，且高于收入增長，表明剩余購買力積累有限，由剩余購買力增加而產(chǎn)生的購房可能性不足。6收入與支出52社會商品零售總額小，人均可支配收入屬于中等水平，恩格爾系數(shù)較高，富裕程度偏低2008年社會消費品零售總額2008年城市居民人均可支配收入對比2008年城市居民恩格爾系數(shù)對比2008?？谑猩鐣M品零售總額達到234.75億元，總額較?。蝗司芍涫杖?4150元，屬中等水平；2008年?？谑卸鞲駹栂禂?shù)為41.5%，表明?？谝呀?jīng)達到小康水平，但與其它城市相比富裕程度還較低；近年?？诔鞘芯用袢司M性支出與人均可支配收入之比都在0.75以上，與普通城市在0.6-0.65之間相比，消費比重偏高，剩余購賣力積累不強。居住支出僅為11%，相比其他大城市而言，本地居民置業(yè)行為不旺盛。7居民生活條件數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報53周期理論：從gdp、房地產(chǎn)發(fā)展程度等指標，房地產(chǎn)一般會經(jīng)歷復(fù)蘇、發(fā)展、危機和蕭條整個周期市場典型表現(xiàn)開發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價低，沒有人買地發(fā)展地價和房價開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場開發(fā)策略：土地儲備；銷售策略：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷依據(jù)gdp增速人均gdp增速房地產(chǎn)發(fā)展程度?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期。階段價格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機蕭條1發(fā)展周期54?？诜康禺a(chǎn)經(jīng)過發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢圖

8889909192939495969798990001020304050607084000房價高速發(fā)展期急速下滑期低谷期復(fù)蘇期發(fā)展期300020001000海南房地產(chǎn)市場已經(jīng)過一個周期的發(fā)展：88年建省房地產(chǎn)開始發(fā)展，92年達到高峰期，出現(xiàn)泡沫；93年宏觀調(diào)控后，94年滑入低谷97、98年開始復(fù)蘇；到04年，房地產(chǎn)總開發(fā)量達400萬平米，其中60％是爛尾樓改造，銷量125萬平米，開始平步發(fā)展；2008年施工總量超過650萬平米，銷售面積達168萬平米；海口房地產(chǎn)市場再次進入穩(wěn)定發(fā)展時期。1發(fā)展周期55土地市場狀況：受資源限制，城市被迫拉大框架，未來土地市場層面，城市和海將難以兼得臨近城市的海景資源被開發(fā)商瓜分且存量不多：傳統(tǒng)認知中的城市海景資源（填海區(qū)、海甸島和西海岸東等區(qū)域）土地資源已經(jīng)被眾多開發(fā)商控制；總體來說一線海景未開發(fā)的土地存量正在下降，土地價格上漲迅速。政府主導(dǎo)城市框架向外擴張：由于城市發(fā)展對海資源的依賴和整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的二元結(jié)構(gòu)，政府主導(dǎo)向土地較容易收儲的西海岸和長流組團擴張；規(guī)劃中城市外擴的方向還有南部和東海岸，但推進的時間還不確定。城市附近的海資源已經(jīng)非常稀缺，價格高端，城市和海已經(jīng)越來越不可兼得。這個趨勢必將導(dǎo)致未來客戶需求多元的趨勢加劇。2一級市場56土地市場交易狀況：在實際供應(yīng)量充足的條件下，?？谕恋貎r格劇烈提升，預(yù)示房地產(chǎn)發(fā)展前景良好本輪?？诘牡貎r上漲，并不是土地緊縮帶來的地價上漲，而是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇過程中，開發(fā)商對未來市場的預(yù)期增強以及購房客戶對未來升值潛力看好導(dǎo)致的；05年海甸島美麗沙一線海景06年西海岸一線海景07年南海大道保稅區(qū)內(nèi)陸非城市核心07年西海岸07年西海岸07年海口灣填海區(qū)08年西海岸小規(guī)模地塊“體外流通”93年房地產(chǎn)泡沫給?？诹粝铝舜罅考性陂_發(fā)商手中的存量土地，政府難以統(tǒng)一規(guī)劃和收儲。爛尾樓處置“壓力巨大”2000年開始的爛尾樓盤活實際上是政府補貼開發(fā)，大量土地和停緩建工程低于成本價出售；外地開發(fā)商強勢介入?？诜績r的持續(xù)上漲，外地品牌開發(fā)商如萬科、魯能等對海口市保持樂觀，紛紛進入海口市拿地、開發(fā)；2一級市場57土地市場供求特征：07年土地成交面積等皆創(chuàng)近年峰值，08年出現(xiàn)了回落；美蘭區(qū)是08年出讓重點區(qū)域來源：根據(jù)土地公告整理日期成交面積（萬平方米）成交幅數(shù)（塊）元）2006年20.74137502007年328.83141592008年199.9191260從06-08年，?？谕恋厥袌龅某山怀什ㄐ螤顟B(tài)，2007年土地成交量在近3年中的量最大，而在成交單數(shù)和單價方面，08年則達到了峰值；2008年土地成交主要集中在美蘭區(qū)域，商品房土地占該區(qū)域成交土地的21.8%；從經(jīng)營性土地成交樓板價來看，07年是近年的最高，達到了1537元，08年則出現(xiàn)了一定回落；2008年個行政區(qū)域土地成交量2006-2008年公告經(jīng)營性土地樓板價走勢2一級市場7201537106502004006008001000120014001600180006年07年08年樓板價（元/平米）多項式(樓板價（元/平米）)58房地產(chǎn)供求：受金融危機和國家宏觀政策的影響，2008年海口房地產(chǎn)市場供應(yīng)和銷售量都出現(xiàn)了下降2008年住宅新增供應(yīng)量同比下降了13.90%，主要是的原因為2008年國家宏觀調(diào)控由松到緊的轉(zhuǎn)變，先是提高二次購房的首付，5次上調(diào)銀行存款準備金率，執(zhí)行從緊貨幣政策2008年商品房成交總量環(huán)比2007年下降11%，1-11月?？谑凶≌山涣繛?60.99萬平方米，同比下降了11.25%。原因主要是新供應(yīng)量的減少，價格過高，普通居民購買力薄弱，以及前半年各種購房政策的限制和金融危機影響；3二級市場數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研數(shù)據(jù)59成交價格：2008年出現(xiàn)近幾年最大漲幅，?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)生量跌價漲的現(xiàn)象近幾年來，受居民生活水平提高以及外來購房群體的不斷增多，市場需求越來越大，?？诜康禺a(chǎn)市場成交價格穩(wěn)步上升，年漲幅在10%以上；2008年，?？诜康禺a(chǎn)市場供應(yīng)量下滑11%，市場以消化存量房為主，受供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)的影響，海口房地產(chǎn)市場量跌價升，房價飆升到4000元/平米以上，出現(xiàn)了近幾年來最大的房價漲幅，漲幅達28%，同比2007年高出17個百分點。4二級市場60市場競爭格局：大開發(fā)商進駐并尋求擴張，市場預(yù)期將被進一步拉升

大量一線開發(fā)商進入海口并打算進行二級開發(fā)魯能：長期的區(qū)域運營商儲備東海岸土地6000畝，盈濱半島整體開發(fā)；已開發(fā)東海岸海藍椰風(fēng)一期。首創(chuàng)：和政府合作開發(fā)長流起步區(qū)，并打算染指二級開發(fā)首創(chuàng)墊資和?？谡献鏖_發(fā)西海岸長流起步區(qū)（至少4000多畝）并有在長流開發(fā)住宅項目的意向。新世界：在?？诖罅績Φ財U張新世界是進入?？谑袌霰容^早的開發(fā)商，在美麗沙有3700畝的土地儲備，準備建設(shè)大規(guī)模高端住宅項目；新世界目前仍然在?？趯ふ覕U張的空間。華僑城：擬訂在?？谀匣鹕娇陂_發(fā)旅游地產(chǎn)項目萬科：收購富春，被動進入?？谝痪€開發(fā)商的到來，可以預(yù)見未來?？谑袌龅漠a(chǎn)品力和營銷水平都將大幅度提升。?？诜康禺a(chǎn)市場將進入大盤時代、品牌時代和品質(zhì)溢價時代。目前?？谌杂写罅看_發(fā)土地積壓在開發(fā)商手中，市場交易頻繁，市場供地總量相對較大。4二級市場61市場發(fā)展格局：?？诙址渴袌鎏幱谄鸩诫A段，二、三級市場未形成聯(lián)動效應(yīng)

解析四解析三解析二解析一三級市場二級市場06年?？谑袌龆址拷灰酌娣e30.02萬平方米，減少34.87%；一手房與二手房成交比例為1：0.19，遠落后大城市，二手房市場極不發(fā)達；?？谝皇址渴袌鐾址渴袌龅膬r格沒有拉開，二手房價格1000-2000，由于一手房價格相對較低，二手房價格優(yōu)勢并不明顯；?？诙址抠I方市場比較小，但賣方房源供應(yīng)量大；?？谑卸址渴袌鐾瑯拥久黠@；?？谑薪诸^基本上看不到中介店面；二手房市場尚處于起步階段，二、三級市場無法形成聯(lián)動；存量市場流動性差抑制換房需求，對房地產(chǎn)市場發(fā)展不利，加大了挖掘舊城客戶換房需求的難度。?？谏钲谏虾０l(fā)達國家0.18：10.88：11.02：13:1—5:15三級市場626?？谑袌隹偨Y(jié)周期：受區(qū)位、政策、人口、經(jīng)濟等因素驅(qū)動，海口房地產(chǎn)處于平穩(wěn)的發(fā)展期供應(yīng)：六大板塊發(fā)展不平衡，各版塊產(chǎn)品根據(jù)自身資源條件，檔次拉開，市場高低端區(qū)隔明顯需求：整體而言，外來客戶與本地客戶需求不相上下，但在高端住宅市場，受旅游業(yè)的拉動，以外來客戶為主價格：受外來客戶強大購買力的拉動，?？诜績r近年上漲較快。高低端產(chǎn)品價格層級拉大土地：受二級市場需求的拉動，土地價格上漲劇烈，且受海景資源的驅(qū)動，城市規(guī)劃被迫沿海岸線拉寬以旅游業(yè)和都市功能雙核吸引的房地產(chǎn)市場，島外客戶的度假、養(yǎng)老需求催化了本土高端物業(yè)價格的提升63三亞房地產(chǎn)發(fā)展狀況part121三亞市城市發(fā)展情況三亞市經(jīng)濟發(fā)展狀況364三亞，位于世界黃金海岸線—北緯18°，中國唯一的熱帶濱海旅游城市三亞市地處海南島最南端，位于北緯18°09′34″~18°37′27″之間。東鄰陵水縣，北依保亭縣，西毗樂東縣，南臨南海。全市面積1919.58平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積37平方公里。東西長91.6公里，南北寬51公里。全境北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。境內(nèi)海岸線長209.1公里，有大小港灣19個。主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼40個，主要島嶼10個，面積較大的有西瑁洲島2.12平方公里，蜈岐洲島1.05平方公里。我國東南沿海對外開放黃金海岸線上最南端的對外貿(mào)易重要口岸，是中國通向世界的門戶之一。

城市概況165三亞市轄兩個管理區(qū)，十個鎮(zhèn)，三個鄉(xiāng)行政劃分2全市轄兩個管理區(qū)（河?xùn)|管理區(qū)、河西管理區(qū)）、一個辦事處（南海辦事處），10個鎮(zhèn)(藤橋鎮(zhèn)、林旺鎮(zhèn)、紅沙鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、羊欄鎮(zhèn)、荔枝溝鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、保港鎮(zhèn)、梅山鎮(zhèn))，3個鄉(xiāng)(高峰、育才、雅亮)。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱5個國營農(nóng)場：國營南田農(nóng)場、國營南新農(nóng)場、國營南島農(nóng)場、國營立才農(nóng)場、國營南濱農(nóng)場。行政區(qū)劃：三亞市管轄河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)2個區(qū)，海棠灣鎮(zhèn)、田獨鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、崖城鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)6個鎮(zhèn)。此外，還管轄南田、南新、南島、立才、南濱5個國營農(nóng)場。共有43個居民委員會和92個村民委員會66主要依托鳳凰國際機場、三亞港、東西線高速、海榆公路和粵海鐵路等海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)交通狀況3對外交通作為三亞“十一五”期間基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重中之重，以機場擴建、東環(huán)城際快速客運軌道建設(shè)、環(huán)島高速公路東西線連接等措施，努力打造海、陸、空區(qū)域性交通樞紐,提升三亞區(qū)域中心城市的地位三亞上海北京日本韓國新加坡吉隆坡三亞已經(jīng)開通第五航權(quán)：經(jīng)停第三國境內(nèi)某點上下旅客或貨物權(quán)海榆東線g224國道海榆中線西線高速g225國道g223國道67三亞，東方夏威夷——獨特的熱帶季風(fēng)性氣候、賦予三亞任何一寸土地都是稀缺旅游資源

旅游資源4三亞是一座健康而龜齡的都邑。海水水質(zhì)、沙灘品質(zhì)、大氣質(zhì)量世界一流，叢林籠罩率和都邑綠化率均達到國內(nèi)較高的水平，是一方未受污染的世間凈土，也是不行多得的龜齡之鄉(xiāng)。三亞有東西兩條旅游線路，沿西線有著名景點天涯海角、南山文化旅游區(qū)、大小洞天崖州古城等；東線則有鹿回頭公園、大小東海、國家級度假灣區(qū)亞龍灣、海棠灣、蜈支洲島、南田溫泉等讓人流連忘返的度假勝地68三亞城市發(fā)展的天時與地利，令其成為屬于中國的國際旅游度假區(qū)地理位置價值>北緯18°，國際黃金海岸，熱帶濱海度假勝地，擁有獨特的海景資源行政區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展>東西兩線旅游資源同步開發(fā)，共同發(fā)展，增大整個三亞的影響力通達的交通>國際航線的不斷增多，讓世界更多的認識三亞小結(jié)569三亞房地產(chǎn)發(fā)展狀況part121三亞市城市發(fā)展情況三亞市經(jīng)濟發(fā)展狀況370三亞經(jīng)濟從2002年起，平均年漲幅保持在14%以上，在海南省中經(jīng)濟比重份額較大總體經(jīng)濟1三亞市歷年gdp比較三亞市典型經(jīng)濟指標占全省的比重三亞2002年以來，經(jīng)濟高速增長，保持較快發(fā)展，平均年漲幅保持在14%以上三亞受金融危機的影響較小，2008年仍保持18%的高增長率，經(jīng)濟運行的基本面保持良好海南省有2個地級市，6個縣級市，4個縣，6個民族自治縣，1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1個辦事處（西南中沙群島辦事處，縣級）三亞市各經(jīng)濟指標的占比超過平均值，特別是旅游收入占比接近一半71三亞市以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)長期是三亞市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，占gdp比重過半三亞市產(chǎn)業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為主，增長迅速旅游業(yè)收入是gdp的主要貢獻者，比重過半自2000年以來，旅游業(yè)占三亞gdp比重均保持在60%以上，成為三亞gdp貢獻最高、拉動力最強的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已經(jīng)成為三亞服務(wù)業(yè)的重要組成部分，并逐步成為第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點近年來旅游業(yè)所占份額略有減少，與gdp總額增長較快有關(guān)，同時也說明了三亞旅游業(yè)的消費層次沒有太大的提升，中高端消費面臨著瓶頸效應(yīng)的制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展2單位；億元72三亞市在海南省各市中城鎮(zhèn)人均可支配收入排名

第二，僅次于省會?？谑腥齺喪谐鞘芯用袢司芍涫杖敕€(wěn)步增加，全省排名第二02—08年三亞城市居民人均可支配收入居民收入3單位；元海南省各市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）從2002年起，三亞市城鎮(zhèn)人均可支配收入穩(wěn)步增長2007年增長速度最快，增長率高達24%三亞未受金融危機波及，經(jīng)濟沒有出現(xiàn)下滑，人民生活水平文中有升73三亞市社會消費品零售總額居全省第二，恩格爾系數(shù)在40%--50%區(qū)間，總體而言，屬小康城市三亞07、08年人均消費性支出統(tǒng)計恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。三亞市恩格爾系數(shù)在40-50%區(qū)間，屬于小康水平。隨著經(jīng)濟水平和人們消費意識的不斷轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)有逐年下降的趨勢三亞市社會銷售品零售總額居全省第二，由于旅游城市的周期性較強，銷售總額與海口市相距甚遠居民消費4海南省各市零售品銷售總額排名742008年三亞全年固定資產(chǎn)投資151.58億元，房地產(chǎn)投資略有縮減，市場在消化存量投資開發(fā)5從2007年開始，房屋市場存量大量消化，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長的特點，2007起商品房開工面積大幅增加2004~2006年房地產(chǎn)開工面積、預(yù)售及成交面積小幅調(diào)整，2007~2008年成交量逐年上升，房地產(chǎn)形勢良好三亞歷年固定投資（億元）商品房開發(fā)與銷售統(tǒng)計（萬平米）三亞的2006年后每年增大對固定資產(chǎn)的投入，政府嚴格控制土地數(shù)量，2008年房地產(chǎn)投資大幅縮水，集中力量消化前兩年的市場存量75作為國際性的旅游勝地，三亞旅游業(yè)為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和有力支撐三亞與其特殊的地理位置、環(huán)境資源，使三亞這個國際濱海度假城市的認知度逐年提高中央、省委的政策扶持加快三亞各項經(jīng)濟的健康運行，宏觀基本面較好第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)地位日益顯現(xiàn)對能與城市發(fā)展水平與城市地位相匹配的、高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求不斷加大，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供了穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)支持三亞市民已經(jīng)邁入生活相對富裕的階段，對所獲得的產(chǎn)品、服務(wù)的要求已不僅僅局限在數(shù)量上，對品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注將越來越高三亞市經(jīng)濟的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供良好的宏觀環(huán)境，旅游業(yè)業(yè)的迅猛發(fā)展為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)支持；區(qū)域認知度的提高為大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)提供了購買需求。總結(jié)6良好的投資環(huán)境旅游業(yè)支撐購買需求76part131三亞市城市發(fā)展情況2三亞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況三亞房經(jīng)濟發(fā)展狀況77三亞市土地開發(fā)投資額有所增長，市內(nèi)新開發(fā)土地面積分布比較均勻。三亞市07、08年土地開發(fā)投資額（萬元）2010年三亞市各鎮(zhèn)土地開發(fā)面積（萬平方米）2010年三亞市將完成土地開發(fā)17029萬平方米，各鎮(zhèn)均有新增開發(fā)土地，三亞市將啟動全方位同時發(fā)展2008年三亞市土地開發(fā)投資額達761800萬元，比2007年增長48.3%土地開發(fā)178商品房供應(yīng)07年起大幅增加，未受金融危機影響；2008年100平米以下的小戶型產(chǎn)品供求旺盛商品房供求分析22008年商品房供應(yīng)情況2008年商品房的供應(yīng)量中100平方米以下的房屋占60%，銷售量超過供應(yīng)量，市場對小戶型的需求較為旺盛。100平米以下商品房的銷售量大于供應(yīng)量，說明之前市場的小戶型存量較多。從2007年開始，房屋市場存量大量消化，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長的特點，2007起商品房開工面積大幅增加。2004~2006年房地產(chǎn)開工面積、預(yù)售及成交面積小幅調(diào)整，2007~2008年成交量逐年上升，房地產(chǎn)形勢良好。79三亞近年來價格上漲趨勢明顯，08年全市住宅銷售均價為10159元/平米，09年上半年回落到9526元/平米商品房價格走勢分析32008年商品房銷售總額達到11.43億元，比200年增加60.3%2000—2008年三亞商品房銷售均價三亞市商品房房價自2000年以來，一直保持較好的上升趨勢，市場較為穩(wěn)定。2008年，三亞市場房屋存量已消化殆盡，房價上升勢頭強勁，相比07年發(fā)生跳躍式增長，未受金融危機的影響（單位：元/平米）商品房銷售總額（億元）80長約7.5km凹深6km25km長約2km長30km19km寬約8.4km28km紅塘灣資源條件、與市區(qū)的距離及政府政策是影響各灣區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵因素整體分布4三亞灣大東海亞龍灣海棠灣灣區(qū)三亞灣大東海亞龍灣海棠灣紅塘灣影響因素由于鄰近市區(qū)，與城市的發(fā)展密切相關(guān)；投資、度假是海坡發(fā)展的主要驅(qū)動由于靠近市區(qū)，大東海成了最早自發(fā)形成的旅游區(qū)得天獨厚的自然條件、政府集中優(yōu)勢政策豐富的頂級資源，廣闊的開發(fā)空間、后發(fā)優(yōu)勢和政府規(guī)劃，支撐其高端定位世界一流的濱海度假勝地，高端純粹私密的休閑度假物業(yè)81第二章海南旅游業(yè)分析總論/政策解讀、典型城市分析重復(fù)還是被重復(fù)82概論

在很大程度上看，海南游只實現(xiàn)了游客觀景的儀式感，缺少體驗性與文化魅力，高期望值與僅29％的回頭客讓海南只留給了游客海岸、天涯海角與博鰲，高爾夫與游艇在東海岸的遍地開花似乎要讓游客忘記了海南的中部，拋棄了海南的西海岸，而以三亞和?？跒榇淼暮Ｄ下糜闻c國際旅游島的國際標準還有現(xiàn)實的差距，研究三亞和?？诘穆糜萎a(chǎn)業(yè)的特點，旨在探尋海南旅游變革的方向。83旅游業(yè)屬于國民經(jīng)濟中第三產(chǎn)業(yè),發(fā)展旅游業(yè),可以有效地推進我國工業(yè)的發(fā)展,擴大就業(yè)的領(lǐng)域和就業(yè)人數(shù),保證社會安定,還可以顯著提高人民的生活水平,改善生活質(zhì)量.由此可見旅游業(yè)對經(jīng)濟的重要性.旅游業(yè)具有一業(yè)興百業(yè)旺的特點，旅游業(yè)包含行、游、住、食、購、娛六大要素，旅游消費不僅與交通、住宿、餐飲、商業(yè)、景區(qū)景點業(yè)、農(nóng)業(yè)以及信息、金融、保險、醫(yī)療、咨詢、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，其直接和間接影響的細分行業(yè)多達100余個。旅游由“食、住、行、游、購、娛”六大要素組成，旅游業(yè)的發(fā)展必然帶動飲食、賓館、交通、景區(qū)、商業(yè)、娛樂業(yè)及其他行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，旅游業(yè)收入每增加1元，商業(yè)、交通、飲食等第三產(chǎn)業(yè)則增加4元收入。旅游業(yè)每增加1個就業(yè)人員，就能帶動相關(guān)行業(yè)5-7個人的就業(yè)機會。84旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟地產(chǎn)互相促進旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、地產(chǎn)的相互關(guān)系旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、地產(chǎn)是相互促進，通過旅游的做旺，優(yōu)化，分析對島內(nèi)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟的帶動。85因旅游帶動酒店、服務(wù)業(yè)、食品、零售、文化等實體經(jīng)濟的發(fā)展；因各行業(yè)在海南的蓬勃發(fā)展而帶來更多的生意投資人，吸引更多的人到達海南定居；因定居移民增多，對住房的剛性需求比例放大，支撐起海南的房地產(chǎn)行業(yè)，逐步釋放地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)定地產(chǎn)市場；因市場發(fā)展使得政府收入不斷增加，從而有更多的資金投入到基礎(chǔ)建設(shè)，環(huán)境改造中，把城市的居住環(huán)境變得更好，在全國各地傳頌；而傳頌的口碑，經(jīng)濟、環(huán)境的優(yōu)化，吸引更多的人到來，移民，旅游，定居。最終實現(xiàn)良性的經(jīng)濟循環(huán)。相互關(guān)系通過“旅游、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)”的相互增長發(fā)展，來實現(xiàn)從一元經(jīng)濟過渡至現(xiàn)代經(jīng)濟，填充中間的空缺經(jīng)濟體系時間差。86文化游典型案例：山東孔子廟、成都武侯祠、北京故宮第二類購物游

典型案例：香港購物天堂第三類項目體驗游

典型案例：廣州長隆歡樂世界、香港迪士尼樂園、香港海洋公園第四類影視游等其他類

典型案例：韓國濟州島“大長今拍攝點”、“世界杯”觀賽游第五類觀光游

典型案例：杭州灣跨海大橋、廈門鼓浪嶼第一類案例借鑒——“旅游產(chǎn)業(yè)”成功開發(fā)的五種模式87麗江·一個讓人流連忘返的地方--成功旅游模式88影視游等其他類

符合條件：“一米陽光”“千里走單騎”拍攝點文化游符合條件：納西民族文化、麗江古鎮(zhèn)購物游

符合條件：牦牛肉、東巴紙等地方特產(chǎn)、古鎮(zhèn)集中式的購物氛圍項目體驗游

符合條件：拉市海騎馬、玉龍雪山登峰觀光游

符合條件：玉水寨、夜游黑龍?zhí)叮?9海南重點城市旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀一、?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)90近年?？诼糜问袌龀掷m(xù)發(fā)展，旅游總收入、過夜游客數(shù)等指標都持續(xù)上漲，但增勢已有所放緩?？谑薪?年旅游總收入及增長率海口市近5年過夜旅游者人次及增長率2004-2008年，海口市旅游收入持續(xù)增加，2008年旅游總收入達到60.02億元，但旅游收入的增長速度有所放緩；2004年-2008年，?？谑羞^夜旅游者的人數(shù)不斷增加，2008年過夜旅游者以達637.9萬人次，，但過夜旅游者的增長速度也有所放緩；8旅游產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?1?？诼糜螛I(yè)目前尚處于觀光旅游階段，和全國其它濱海城市的旅游業(yè)相比仍然缺少競爭力同其它典型濱海旅游城市相比，?？诼糜问袌鲈谟慰推骄M、平均逗留天數(shù)方面都處于較低水平，這說明目前?？诼糜问袌鲞€屬于觀光階段，距離政府的規(guī)劃“國際旅游島”還有相當?shù)木嚯x；2008年濱海城市游客平均消費對比2008典型海濱城市游客平均逗留天數(shù)對比2008年典型濱海旅游城市酒店客房出租率8旅游產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報92第一階段:榮耀與困惑海南概述及引發(fā)的思考第二階段:瘋狂與陽光一、海南重點產(chǎn)業(yè)研究1、房地產(chǎn)2、旅游第三階段:沉淪與崛起一、西線未來城市發(fā)展構(gòu)想1、棋子灣現(xiàn)階段的狀況2、國際旅游島政策研究3、海南西線城市發(fā)展狀況分析

4、棋子灣城市定位二、棋子灣城市定位現(xiàn)階段的缺失與朔造1、偉大城市的形象朔造2、棋子灣城市形象朔造93第三階段:沉淪與崛起一、西線未來城市發(fā)展構(gòu)想1、棋子灣現(xiàn)階段的狀況2、國際旅游島政策研究3、海南西線城市發(fā)展狀況分析

4、棋子灣城市定位二、棋子灣城市定位現(xiàn)階段的缺失與朔造1、偉大城市的形象朔造2、棋子灣城市形象朔造94第一章西線未來城市發(fā)展基調(diào)灣區(qū)概況/定位思考重復(fù)還是被重復(fù)951、灣區(qū)概況96昌江概述昌江黎族自治縣位于海南島西北部，依山面海。昌江距省會海口市196公里，距洋浦開發(fā)區(qū)100公里，距三亞220公里，距八所港50公里。

面積1569平方千米，人口24萬。昌江縣轄7個鎮(zhèn)：石碌鎮(zhèn)、叉河鎮(zhèn)、十月田鎮(zhèn)、烏烈鎮(zhèn)、昌化鎮(zhèn)、海尾鎮(zhèn)、七叉鎮(zhèn)。境內(nèi)有2個國有農(nóng)場（國營紅田農(nóng)場、國營紅林農(nóng)場）。自治縣人民政府駐石碌鎮(zhèn)。

昌江成了海南西部對外經(jīng)濟交往得一個重要“窗口”，海南西部的開放地帶先行地域。97交通網(wǎng)絡(luò)鐵路:鐵路直達?？?、三亞和八所港，粵海鐵路貫穿全境，工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)貨運及客運站點。公路:高速公路接駁?？?、三亞市，全縣各鎮(zhèn)已全部實現(xiàn)公路通車，工業(yè)大道正在興建中；98自然資源土地森林資源全縣土地面積239萬畝，全縣森林面積56.12萬畝，其中天然林39.63萬畝，森林覆蓋率達42％。海洋資源海洋開發(fā)前景廣闊，主要港口有昌化港、海尾港、新港和沙魚塘港。昌化港是昌江主要通商港口，昌化漁場是天然漁場，也是華南四大漁場之一，全縣適宜養(yǎng)殖鮑魚的淺海海域有11處，面積2662畝；養(yǎng)種麒麟菜的主要海域有5處，面積1109畝；可開發(fā)建塘種養(yǎng)江籬、魚、蝦、蟹的主要灘涂有6處，面積3550畝；可開發(fā)利用淡水面積4.5萬畝，發(fā)展海洋捕撈和海水養(yǎng)殖業(yè)，條件優(yōu)越。礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)資源十分豐富，主要礦藏有鐵、銅、鉛、金、石灰?guī)r、熔巖、石英砂、花崗巖等。石碌鐵礦是亞洲最大的露天鐵礦，也是亞洲第一富鐵礦，累計探明儲量為4.04億噸，平均品味達49.2％，最高品味為68％。石灰?guī)r儲量豐富，探明b+c+d級儲量9800萬噸。昌江縣內(nèi)自然資源豐富，其中森林、海洋、礦產(chǎn)等自然資源最為突出。99產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)昌江縣是海南的“礦產(chǎn)基地、水泥之都、鋼鐵之城、芒果之鄉(xiāng)”！2009年昌江縣gdp總量達438306萬元，按可比價格計算（下同）增速為17.7%。第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重為20.2%，同比提高3.6個百分點，比前三季下降1.38個百分點。第一產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為26.66%，同比提高4.48個百分點；第二產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為53.14%，同比下降8.08個百分點，比前三季下降0.79個百分點；100昌江縣擁有相對較強的工業(yè)基礎(chǔ)，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然緩慢。101總面積25平方公里的棋子灣，海岸線保護完整，適宜項目進行縱深區(qū)域整體開發(fā)。棋子灣海灣呈現(xiàn)s形狀，灣長20多公里，適合打造整體濱海產(chǎn)業(yè)，提升區(qū)域及城市的綜合競爭力。棋子灣區(qū)域海景、森林資源豐富，能形成有效的主、次旅游區(qū)，豐富旅游項目。102這里針對棋子灣現(xiàn)有的市場形象，我們首要解決棋子灣是旅游點還是城市的問題。從以上的概況我們可以看出:棋子灣的現(xiàn)階段的定位并不明確，如果有的話那就是與東線很多海灣一樣，僅是一個旅游點的定位。棋子灣的現(xiàn)狀以及原有的定位是把棋子灣放在原有海南的城市價值體系的范圍內(nèi)進行思考及定位的，而隨著全球經(jīng)濟一體化，海南旅游面臨著全球化的競爭，棋子灣的競爭已經(jīng)不是旅游景觀的競爭，而是城市綜合競爭力的競爭，棋子灣的定位無法在低端城市發(fā)展的范圍內(nèi)得到實現(xiàn)，而擴大其目標范圍，以國際旅游島的的視野及標準去重新審視棋子灣的整體定位，是棋子灣進一步發(fā)展并實現(xiàn)其固有價值必由之路。103海南東線沿海的自然資源也是充滿著山、海、河、湖、森林等自然元素，并相對要略勝于西線資源東線自然資源對比東線海水更清；沙灘更美，山脈更長、形態(tài)更豐富；景點更純粹、更集中；休閑度假氛更濃。東線自然資源西線自然資源104棋子灣方向在哪？thessl旅游點?國際化城市！thecity105名詞解釋：城市，是以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口集聚形成的較大居民點（包括按國家行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)）。一般而言，人口較稠密的地區(qū)稱為城市（city），一般包括了住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)并且具備行政管轄功能。城市的行政管轄功能可能涉及較其本身更廣泛的區(qū)域。其中有樓房、街道、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)賣場、廣場、公園等公共設(shè)施。

1062、國際旅游島確立后的相關(guān)政策研究107第四章棋子灣城市定位領(lǐng)先中國50年以點帶面/以面帶市108單純的某項特色很難確立一座城市的定位，或者是確立了卻無法得以長久，無法經(jīng)受時間的考驗，而真正的城市定位必須具備以下一些特點，并且這些特點需要以一個整體的形象進行展示，以下就結(jié)合棋子灣本身的特點進行城市定位建議。109棋子灣的城市特區(qū)規(guī)劃將引起的多贏局面海南角度：總體上并不會削弱一線的城市知名度，可以為海南的旅游注入新的活力，同時解決西線城市的發(fā)展問題。戰(zhàn)略角度：把棋子灣的城市發(fā)展模式作為試驗，進而形成城市發(fā)展的帶動效應(yīng)。昌江角度：通過優(yōu)勢資源的統(tǒng)一加大新城市的吸引力，首先把棋子灣新城市實踐區(qū)富起來，而后帶動后續(xù)的工業(yè)區(qū)。110棋子灣角度：從歷史的角度啟動新城市建造試驗，是中國跨世紀的壯舉，而其間帶來的大配套、大調(diào)整、大升級、大知名升級將成為棋子灣作為城市騰飛的起點，而在海南這樣一個具有高度的平臺上，棋子灣可以更容易解決旅游區(qū)的招商問題，以至于依靠棋子灣打造的世界一流城市模式的品牌帶動周邊鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，甚至撤鎮(zhèn)歸區(qū)，進而大力推動海南整體的經(jīng)濟發(fā)展，真正做到棋子灣定位之初的目標。棋子灣地產(chǎn)角度：本質(zhì)上提升棋子灣地產(chǎn)的價值，從而將棋子灣從一個海南區(qū)域版塊提升為海南、甚至是中國、全亞洲、全球的地產(chǎn)板塊，大大增大板塊的客戶輻射區(qū)，提升地塊價值，減少經(jīng)營風(fēng)險，并且海南可以利用其將品牌在提升一個新臺階。具體為：111把棋子灣作為世界品牌去傳播把棋子灣作為新城名片打造占位棋子灣抓住國際旅游島發(fā)展的龍頭超越省內(nèi)同質(zhì)化競爭構(gòu)筑國際旅游體驗標準讓世人產(chǎn)生國際旅游島與棋子灣的直觀聯(lián)想，關(guān)注海南必關(guān)注棋子灣112兩個著力點：1、對昌江整體資源整合把昌江的優(yōu)勢資源在棋子灣進行集結(jié)，通過棋子灣的帶動內(nèi)地發(fā)展，讓棋子灣先富起來，而后輻射到內(nèi)陸地區(qū)。2、對海南資源的整合棋子灣作為海南西線純潔之地，必須在國際旅游到的高度上，在海南整體產(chǎn)業(yè)的布局上得以資源整合。推動棋子灣晉級海南區(qū)域的頂尖形象113城市定位構(gòu)成棋子灣thecity城市硬件

道路、綠化、建筑第三產(chǎn)業(yè)

旅游業(yè)第一產(chǎn)業(yè)：

農(nóng)業(yè)、漁業(yè)城市軟件

文化、藝術(shù)、服務(wù)第二產(chǎn)業(yè)

工業(yè)114棋子灣城市人文特色朔造：棋子灣—世界后現(xiàn)代建筑的史詩群山不在高，有仙則靈，水不在深，有龍則靈。

棋子灣可貴的并不是山水，而是結(jié)合其中的規(guī)劃并反映一座城市風(fēng)格的建筑形態(tài)。在此我們先看看因為建筑而銘記的城市。1151、流水別墅

流水別墅是建于20世紀的最上鏡的、被拍攝得最多的私人住宅。盡管它遠在賓夕法尼亞州西南的阿巴拉契山脈腳下，每年都有超過13萬的游客訪問。

流水別墅濃縮了賴特獨自主張的“有機”設(shè)計哲學(xué)，考慮到賴特自己將它描述成對應(yīng)于“溪流音樂”的“石崖的延伸”的形狀，流水別墅名副其實，成為一種以建筑詞匯再現(xiàn)自然環(huán)境的抽象表達，一個既具空間維度又有時間維度的具體實例。賓夕法尼亞州因為流水別墅而被世界銘記！116迪拜burjalarab---世界50美景迪拜的驕傲-7星級酒店burjalarab宛如一艘巨大而又精美絕倫的帆船倒映在蔚藍