風(fēng)險(xiǎn)管理及管理維護(hù)計(jì)畫

風(fēng)險(xiǎn)管理及管理維護(hù)計(jì)畫風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃

風(fēng)險(xiǎn)信息來源

風(fēng)險(xiǎn)管理工具

進(jìn)出管制措施

公共區(qū)域風(fēng)管

火災(zāi)及緊急事件

風(fēng)險(xiǎn)管理及物業(yè)員工

住戶與風(fēng)管教學(xué)大綱風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃物業(yè)經(jīng)理職責(zé):安全與保全維良好居住環(huán)境之重要元素確保所有住戶、訪客及員工人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)所有權(quán)人之財(cái)產(chǎn)及保值喜訴訟趨勢(shì)讓房東(所有權(quán)人)提供安全居住環(huán)境越形重要高額損失賠償，法庭越來越重視意外事故責(zé)任厘清保險(xiǎn)公司降低保障及提高保障限制提供安全與保全維良好居住環(huán)境及保障所有權(quán)人投資首要之務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理稽查至少一年一次;理想一季一次依稽查結(jié)果產(chǎn)出風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，進(jìn)而采取因應(yīng)措施降低及消除風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理信息來源資深經(jīng)理當(dāng)?shù)鼐觳块T消防部門氣象局聯(lián)邦緊急管理機(jī)構(gòu)設(shè)備、機(jī)具及材料供應(yīng)廠商四種風(fēng)險(xiǎn)管理工具避免除去風(fēng)險(xiǎn)例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件預(yù)防降低風(fēng)險(xiǎn)溺斃風(fēng)險(xiǎn):設(shè)定泳池規(guī)則、除去跳水板、聘雇救生員火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn):加設(shè)自動(dòng)灑水系統(tǒng)轉(zhuǎn)移買保險(xiǎn)簽責(zé)任免除有些法院不付予效能承受管理風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)無法完全消除承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn):風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控及風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)Keys,Locks,WindowsandDoors管理進(jìn)入小區(qū)及居住單元風(fēng)險(xiǎn)管理重要項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理需確實(shí)執(zhí)行保全作業(yè)Keycontrol、門、窗警戒Key于新住戶進(jìn)住時(shí)需予置換同時(shí)考慮成本效益，例如300戶租賃小區(qū)，可用312組門鎖組來替換若流動(dòng)率高設(shè)區(qū)可采用磁卡門鎖鑰匙設(shè)計(jì)盡可能避免能被復(fù)制，且需規(guī)范住戶不得自行復(fù)制鑰匙遺失需重新申請(qǐng)安裝內(nèi)鎖窗戶開啟控制于10公分內(nèi)，亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落，但屋內(nèi)亦需考慮火災(zāi)時(shí)窗戶逃生問題公共區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理燈光定期檢視公共區(qū)域燈光昏暗及易發(fā)生事故區(qū)域需加強(qiáng)巡邏最有效方式加強(qiáng)照明出入口需注意出入口安全不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封閉做為緊急時(shí)使用室內(nèi)走道及階梯檢視室內(nèi)空間亦躲藏罪犯火災(zāi)逃生門及防火窗均需設(shè)置開啟警報(bào)器公共區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理設(shè)備及器材游泳池因跳水及游泳受傷及溺水關(guān)閉后，無救生員在場(chǎng)開放時(shí)間需有合格救生員在場(chǎng)跳水板需移除16歲以下需由成人伴隨需有緊急救援設(shè)備救生圈、救生圈搭配長(zhǎng)度至少半個(gè)泳池寬繩索及使用規(guī)則告示明顯易達(dá)緊急求救電話(需標(biāo)示僅限緊急使用、不需任何銅板可直撥119、旁邊需有標(biāo)示說明小區(qū)負(fù)責(zé)人、地址及小區(qū)泳池位置)泳池出入口盡可能采用單一出入口，且可自動(dòng)上鎖游樂區(qū)游樂器材設(shè)計(jì)及使用規(guī)范建議采用附近校區(qū)使用游樂設(shè)備公共區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)管理吸引孩童設(shè)備水池及池塘、儲(chǔ)藏區(qū)、人孔、垃圾處理如何降低孩童興趣美觀與安全取一平衡點(diǎn)游樂區(qū)需遠(yuǎn)離水池及池塘水池及池塘設(shè)計(jì)需注意孩童安全火災(zāi)及緊急事件所有權(quán)人、管理公司及物業(yè)經(jīng)理重要職責(zé)需一有效的火災(zāi)安全規(guī)劃設(shè)計(jì)遠(yuǎn)非物業(yè)經(jīng)理可控制避免火焰蔓延、煙霧偵測(cè)、滅火撒水設(shè)備、通報(bào)系統(tǒng)、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災(zāi)防阻及救援系統(tǒng)需了解各設(shè)備功能及操作確保安全系統(tǒng)完整阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能檢查及維護(hù)檢查及維護(hù)安全系統(tǒng)不安全狀況須詳細(xì)紀(jì)錄及追蹤矯正隨時(shí)提醒物業(yè)員工安全意識(shí)各別住戶單元一年檢查一次，滅火及警報(bào)系統(tǒng)需檢查因警報(bào)器較敏感，亦發(fā)出錯(cuò)誤警報(bào)，而使住戶關(guān)警報(bào)器，管理單位應(yīng)詳細(xì)記錄及進(jìn)行修護(hù)，并正式行文要求住戶啟動(dòng)警報(bào)設(shè)備儲(chǔ)藏空間:避免堆積易燃物品火災(zāi)及緊急事件需一有效的火災(zāi)安全規(guī)劃?rùn)z查及維護(hù)工具室及機(jī)房定期檢視保持清潔裝設(shè)煙霧偵測(cè)器及滅火設(shè)備易燃物須儲(chǔ)存于防爆容器及柜子內(nèi)例如游泳池氯化物防救火災(zāi)及緊急逃生設(shè)備定期請(qǐng)專業(yè)廠商進(jìn)行檢查維修警報(bào)系統(tǒng)、電梯控制、磁感應(yīng)門、干濕灑水系統(tǒng)、消防栓、阻煙設(shè)備、排煙設(shè)備、火災(zāi)照明被用設(shè)備如發(fā)電機(jī)、抽水機(jī)火災(zāi)及緊急事件需一有效的火災(zāi)安全規(guī)劃?rùn)z查及維護(hù)緊急照明及防火門定期檢查及測(cè)試預(yù)防式維護(hù)項(xiàng)目，確保緊急照明電池堪用可詢問當(dāng)?shù)叵狸?duì)火災(zāi)安全及檢查事宜若消防檢查發(fā)現(xiàn)住戶違反規(guī)定，處以罰款將比規(guī)勸有效緊急照明及防火門定期檢查及測(cè)試預(yù)防式維護(hù)項(xiàng)目，確保緊急照明電池堪用可詢問當(dāng)?shù)叵狸?duì)火災(zāi)安全及檢查事宜若消防檢查發(fā)現(xiàn)住戶違反規(guī)定，處以罰款將比規(guī)勸有效火災(zāi)及緊急事件需一有效的火災(zāi)安全規(guī)劃住戶教育為火災(zāi)及緊急防救相當(dāng)重要作業(yè)了解火災(zāi)及緊急事件發(fā)生時(shí)需做什么于美國(guó)部分州要求各建筑物建立緊急及疏散計(jì)劃及確保住戶知道如何反應(yīng)疏散出口疏散指示:盡可能簡(jiǎn)單肢體障礙人士逃難梯井需凈空、寬度須進(jìn)行雙向設(shè)計(jì)平時(shí)需教育住戶遇各種災(zāi)害如何疏散進(jìn)行演練保全及物業(yè)監(jiān)視系統(tǒng)保全系統(tǒng)四類型保全系統(tǒng)門禁控制系統(tǒng)住戶監(jiān)控小區(qū)大門開啟確保住戶與訪客間通訊系統(tǒng)正常使用確保住戶正確指認(rèn)訪客訪客進(jìn)入小區(qū)后大門確實(shí)關(guān)閉包含確實(shí)監(jiān)控程序于物業(yè)營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、住戶手冊(cè)中監(jiān)視系統(tǒng)確實(shí)監(jiān)控，不然監(jiān)視影像毫無意義包含確實(shí)監(jiān)控程序于物業(yè)營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、住戶手冊(cè)中個(gè)別住戶單元監(jiān)控系統(tǒng)管理不負(fù)責(zé)私自裝設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)電子信息保全防止病毒、黑客侵入使用防毒及防黑客軟件保全及物業(yè)監(jiān)視系統(tǒng)保全人員警衛(wèi)人員需定點(diǎn)查看及簽到可由物管公司負(fù)責(zé)人員派遣及外包需受相關(guān)訓(xùn)，尤其有配帶武器警衛(wèi)部分國(guó)家容許警察兼職可讓警察享受租賃優(yōu)惠物業(yè)監(jiān)控行銷時(shí)用物業(yè)保全監(jiān)控，實(shí)際執(zhí)行時(shí)需付相當(dāng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理與物業(yè)員工經(jīng)理級(jí)員工需了解當(dāng)火災(zāi)、緊急事件發(fā)生時(shí)各自責(zé)任及如何因應(yīng)職責(zé)及處理程序須紀(jì)錄于員工作業(yè)手冊(cè)及風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中例如除蟲及施肥時(shí)哪些肥料及除蟲劑可用，用量需多少物業(yè)經(jīng)理須對(duì)相關(guān)法規(guī)熟捻，如OSHA規(guī)范物業(yè)經(jīng)理需建立及維護(hù)一緊急事件處理手冊(cè)存放管理辦公室及經(jīng)理家中包含內(nèi)容警察、消防及救護(hù)單位電話水、電、瓦斯公司緊急服務(wù)電話員工、長(zhǎng)官及保險(xiǎn)公司緊急聯(lián)系電話各類家電、水電及建材行聯(lián)系電話紅十字、緊急避難、食衣提供單位疏散計(jì)劃復(fù)印件水、電、瓦斯切斷位置及操作主要水電圖、結(jié)構(gòu)圖及樓地板圖說進(jìn)入水、電、瓦斯切斷位置所需鑰匙保險(xiǎn)理賠申請(qǐng)單住戶參與鼓勵(lì)住戶進(jìn)可能參與小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)管理改善小區(qū)風(fēng)險(xiǎn)及自宅風(fēng)險(xiǎn)鼓勵(lì)住戶辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)社區(qū)、住戶、員工及訪客守望相助計(jì)劃長(zhǎng)期未在家漏瓦斯、水或火災(zāi)造成財(cái)產(chǎn)損失累積信件及報(bào)紙傳達(dá)未在家訊息，造成歹徒行竊的對(duì)象告知物業(yè)經(jīng)理何時(shí)離開、如何聯(lián)系先暫停信件投遞及報(bào)紙服務(wù)可使用定時(shí)開起電燈系統(tǒng)嚇阻歹徒保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理所有權(quán)人及管理公司均須投保產(chǎn)物保險(xiǎn):保障所有權(quán)人之財(cái)產(chǎn)第三責(zé)任險(xiǎn):保障因人員受傷及死亡或其他財(cái)產(chǎn)損失對(duì)所有權(quán)人及管理公司求償物業(yè)經(jīng)理保存保險(xiǎn)資料、了解投保內(nèi)容及范圍瞭解自負(fù)額當(dāng)住戶求償超出保額時(shí)忽略及錯(cuò)誤造成賠償保費(fèi)需納入預(yù)算中確保符合保障條件了解保險(xiǎn)市場(chǎng)行情意外通報(bào)及求償即使有最佳風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃亦無法避免人員受傷及財(cái)產(chǎn)損失人員受傷處理步驟立即送往最適醫(yī)療單位處理，并取得醫(yī)療紀(jì)錄完整填列意外報(bào)告?zhèn)摺⑹軅F(xiàn)場(chǎng)、目擊者姓名、地址及電話通知保險(xiǎn)單位出險(xiǎn)照相存證要求高層協(xié)助處理意外事件處理時(shí)盡量少說話不論受傷程度為何，對(duì)案場(chǎng)均為一重大案件除與高層或保險(xiǎn)單位討論常止于傷口處置完成，小部份將會(huì)形成訴訟案件需向警察報(bào)備，否則保險(xiǎn)公司不給予賠償經(jīng)理需建立員工聯(lián)系警察事故執(zhí)行綱要，且須記載于員工執(zhí)行手冊(cè)及風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃中意外通報(bào)及求償財(cái)產(chǎn)損失因天然災(zāi)害、忽略或意外事故經(jīng)理人二大職責(zé)詳細(xì)紀(jì)錄損失內(nèi)容清理前以相機(jī)或錄像機(jī)詳細(xì)紀(jì)錄管理中心需存放相關(guān)設(shè)備及確保其可用若為火災(zāi)，取得消防單位報(bào)告進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保護(hù)降低損失及防止人員及財(cái)產(chǎn)二次傷害火災(zāi)后，經(jīng)理須確保后續(xù)無任何危險(xiǎn)任何危險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)關(guān)閉及區(qū)隔求償申請(qǐng)經(jīng)理與高層討論求償細(xì)節(jié)過程可能簡(jiǎn)單，亦可能相當(dāng)復(fù)雜有時(shí)需進(jìn)行損失估算損失可能全部或部分賠償損失證明簽認(rèn)時(shí)須與所有權(quán)人及高層討論意外通報(bào)及求償員