《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》與登記實(shí)務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例

與登記實(shí)務(wù)一、《條例》的立法過程二、《條例》的具體內(nèi)容目錄條例的基本制度構(gòu)架1工作回顧2制度設(shè)計(jì)3立法過程立法過程一4體例結(jié)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工回顧2015年11月24日條例發(fā)布（656號令）2月27日簿證統(tǒng)一（25號文）3月1日發(fā)放第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3月30日權(quán)籍調(diào)查（41號文）4月13日中編辦職責(zé)整合意見（50號文）8月3日信息平臺建設(shè)通知（103號文）8月29日登記與交易銜接意見（90號文）1《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛調(diào)處條例》《中華人民共和國物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)指導(dǎo)意見等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》《民法典》（2017）？自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記？2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架物權(quán)法的歷史歷時(shí)十三年的立法：

從1994年列入立法規(guī)劃到2007年3月16日審議通過，前后歷時(shí)13年。歷經(jīng)8次審議

從2002年12月初次審議，到2007年通過，共經(jīng)過5年8審，創(chuàng)我國立法史上單部法律草案審議次數(shù)之最。2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架物權(quán)法定原則第5條:物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。物權(quán)公示原則第6條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架登記生效主義為原則

(原則性規(guī)范)第9條第一款不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

登記對抗主義為例外(例外性規(guī)范)第127條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。第129條土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第158條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架關(guān)于登記效力的特殊規(guī)定第九條第二款依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。2不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律制度框架不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效時(shí)間第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。善意取得制度第106條：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。2立法的總體考慮（一）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能。（二）以《物權(quán)法》為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法?！稐l例》的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以《物權(quán)法》的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語和具體制度設(shè)計(jì)上與《物權(quán)法》的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對現(xiàn)行法律亟需修改的一些問題，按照先立后破的原則，在《條例》中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。2立法的總體考慮（三）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)?！稐l例》以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對于個(gè)別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對于申請登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記?！稐l例》以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時(shí)，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場申請、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場交易安全，方便群眾辦理。2條例立法工作過程國土資源部提交條例送審稿2條例公開征求意見3總理簽署國務(wù)院第656號令，條例正式發(fā)布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和登記中心提出草案初稿13條例立法工作過程

第一階段：研究攻關(guān)2013年4月之前，開展了系列研究儲備工作。2013年4月，正式啟動(dòng)專題研究和立法起草。

（一）前期準(zhǔn)備（2013.4）：完成了國家、地方和域外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)政策文件等資料以及歷年不動(dòng)產(chǎn)登記研究成果的收集、整理和匯編工作，并對其進(jìn)一步消化吸收。（二）聯(lián)合研究（2013.5-7）：與高校聯(lián)合開展《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》起草研究工作，于7月底形成《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（初稿）》。（三）研討完善（2013.8-2014.1）：組織召開了五次專家研討會(huì)和座談會(huì)，對《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》深入探討，形成相對完善的條例結(jié)構(gòu)和內(nèi)容體系。（四）攻關(guān)提交（2014.2-2014.3）：在前期工作基礎(chǔ)上，多次征求專家學(xué)者，特別是不同部門的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記法律專家和地方同志的意見，形成《不動(dòng)產(chǎn)登記條例（建議稿）》。2014年3月10日送法規(guī)司，進(jìn)入內(nèi)部立法程序。3條例立法工作過程2014年3月中下旬，同步形成了專家建議稿和地方建議稿，共三版成果。4月1日，召開地方座談會(huì)5月14日，條例草案征求了全國國土資源系統(tǒng)的意見。5月23日，召開了不動(dòng)產(chǎn)登記部際聯(lián)席會(huì)議法律小組座談會(huì)，

不動(dòng)產(chǎn)登記條例爽約，未能在6月底前如期出臺。7月11日，國土資源部第三次部務(wù)會(huì)議審議條例送審稿，7月15日條例送審稿上報(bào)國務(wù)院。7月30日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會(huì)公開征求意見。8月15日，經(jīng)批準(zhǔn)法制辦公開征求意見。11月24日，總理簽發(fā)國務(wù)院令，2015年3月1日實(shí)施。

第二階段：立法過程3實(shí)施細(xì)則立法工作過程第一輪征求意見（有關(guān)部門、地方國土部門和督察局）2第二輪征求意見（面向全社會(huì)）3部務(wù)會(huì)審議，原則通過42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和登記中心形成初稿1第二輪征求意見（面向全社會(huì)）正式上報(bào)國務(wù)院（將擇機(jī)發(fā)布）52015年11月3條例的體例結(jié)構(gòu)

總則（第1-7條）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第8-13條）

登記程序（第14-22條）

登記信息共享與保護(hù)（第23-28條）

法律責(zé)任（第29-32條）

附則（第33-35條）組織規(guī)范形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)+程序規(guī)范4細(xì)則的體例結(jié)構(gòu)

總則

不動(dòng)產(chǎn)登記簿

登記程序

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記

其他登記

不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、保護(hù)和利用法律責(zé)任

附則制度細(xì)化形式結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)結(jié)構(gòu)+操作規(guī)范4條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則立法目的第1條：為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。（1）整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。根據(jù)《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和國務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門負(fù)責(zé)。將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國不動(dòng)產(chǎn)登記立法過渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。1立法目的（2）規(guī)范登記行為。這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力。

《條例》全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。（3）方便群眾。通過整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請和辦理。便民利民、高效服務(wù)是貫穿《條例》始終的一條重要主線，涉及登記申請、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。1立法目的（4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是《條例》的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是《條例》立法的核心。一直以來，社會(huì)上對《條例》的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè)：就是保護(hù)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)市場交易安全，絕非為了干預(yù)、增負(fù)或設(shè)卡。

簡言之，職責(zé)整合是基本前提，保護(hù)權(quán)益是核心目的、規(guī)范管理是重要抓手，便民利民是工作準(zhǔn)則。1立法依據(jù)突出體現(xiàn)和貫徹落實(shí)《物權(quán)法》精神?！段餀?quán)法》已經(jīng)有明確規(guī)定的，本條例不再重復(fù)規(guī)定。

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等其他單行法律，符合不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”原則的內(nèi)容，也是《條例》的立法依據(jù)。對于其他單行法中與“四統(tǒng)一”原則不符的內(nèi)容，將會(huì)作出統(tǒng)一的調(diào)整，以利于《條例》的實(shí)施。1基本概念第2條：本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

《擔(dān)保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！?登記行為性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)：民事行為說？行政行為說？雙重屬性說？不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式，貫徹物權(quán)的公示公信原則，不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)系（意思自治），屬于程序性行政行為。（科學(xué)把握：調(diào)查—確權(quán)—登記—調(diào)處工作邊界）不動(dòng)產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性，它既是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的公法行為，也是對民事主體的物權(quán)歸屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對前一屬性，本條例側(cè)重于規(guī)范，以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為；針對后一屬性，本條例側(cè)重于保護(hù)，維護(hù)合法權(quán)益。1條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則登記類型2第3條：不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。——以權(quán)利為線索、以形態(tài)為補(bǔ)充條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門規(guī)章有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定，針對《物權(quán)法》有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷的規(guī)定，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等登記類型。針對涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及登記的事項(xiàng)，規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）等登記類型。登記類型2——首次登記的界定與適用不動(dòng)產(chǎn)首次登記是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。明確總登記、初始登記、設(shè)立登記的關(guān)系。細(xì)則規(guī)定：市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動(dòng)產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。登記類型2——變更登記界定與適用指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證或者戶口簿等類型、身份證或者戶口簿等號碼發(fā)生變更的;（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等權(quán)利狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：登記類型2——轉(zhuǎn)移登記界定及適用

指因買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（一）買賣、互換、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的；（二）以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。因下列情形導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記：登記類型2——注銷登記界定及情形適用

指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）因不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。注意：不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷登記：條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則登記原則嚴(yán)格管理（條例第4條第2款）方便群眾（條例第4條第2款）穩(wěn)定連續(xù)原則（條例第4條第2款、第3款）一體登記原則(細(xì)則第2條)連續(xù)登記原則(細(xì)則第26條)屬地登記原則（條例第7條）依申請登記原則(細(xì)則第2條)3登記原則第4條：國家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響?！眹?yán)格管理原則：規(guī)范登記行為，強(qiáng)化政府責(zé)任，提高登記質(zhì)量，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權(quán)穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不因登記機(jī)構(gòu)和程序的改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門繼續(xù)行使其權(quán)屬管理、交易管理等法定職責(zé)。方便群眾原則：切實(shí)提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負(fù)擔(dān)，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，3登記原則一體登記原則：房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。（房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)一體登記，建設(shè)用地使用權(quán)、海域使用權(quán)與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物未一并登記的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移登記或者變更登記時(shí)一并申請登記。）（以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預(yù)告登記、預(yù)查封登記等例外）屬地登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（國務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國有重點(diǎn)林區(qū)等例外）依申請登記原則：不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。（如依職權(quán)登記、依囑托登記）3條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則登記客體4

第5條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；

（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);

（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；

（六）宅基地使用權(quán)；

（七）海域使用權(quán)；

（八）地役權(quán)；

（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股國有土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？無居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營權(quán)？--4登記客體4《物權(quán)法》之前，《民法通則》《擔(dān)保法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業(yè)法》《海域使用管理法》等法律中包含了相當(dāng)數(shù)量的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其登記規(guī)范?！段餀?quán)法》第５條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”《物權(quán)法》中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括：土地的國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等。

實(shí)踐中，存在權(quán)利沖突和交錯(cuò)、其他權(quán)利擴(kuò)容納入等問題的應(yīng)對。與自然資源產(chǎn)權(quán)制度改革精神和方向的契合？信托登記？農(nóng)用地的使用權(quán)？水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)？取水權(quán)？探礦權(quán)？采礦權(quán)？登記管轄4第7條第1款：

“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記?！薄段餀?quán)法》第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理?！弊鹬噩F(xiàn)實(shí)、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級登記為例外。屬地管轄所指向的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)具有唯一性：即不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。《土地管理法實(shí)施條例》第4條規(guī)定“設(shè)區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記。”未涉及國有土地登記管轄，實(shí)踐中做法多樣。為了便于實(shí)踐操作，規(guī)定“直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記”。

登記管轄4跨區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理

細(xì)則：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。第7條第2款：

“跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)的登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！钡怯浌茌?——國家級不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄鑒于此類國有資產(chǎn)的特殊保護(hù)以及保障和服務(wù)功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國家對這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行特殊的管理?？紤]到這些不動(dòng)產(chǎn)在我國不動(dòng)產(chǎn)登記中一直采用分級管轄登記原則的歷史，在堅(jiān)持屬地登記原則的基礎(chǔ)上，對這些特殊不動(dòng)產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護(hù)國有資產(chǎn)，保持不動(dòng)產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項(xiàng)目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門規(guī)定。”登記管轄4——國家級不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊管轄

會(huì)同辦理？參照辦理？授權(quán)立法國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會(huì)同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。國務(wù)院批準(zhǔn)的項(xiàng)目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動(dòng)產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則登記機(jī)構(gòu)和人員5

第6條國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是前提和基礎(chǔ)?！秶鴦?wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和國務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。要求由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

厘清主管部門與實(shí)施主體之間的關(guān)系。登記機(jī)構(gòu)和人員5

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。如：××縣人民政府確定由該縣國土資源局負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對外行使行政職能。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”?！匾兓旱怯洐C(jī)構(gòu)是部門，不再是人民政府。

《國土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》登記機(jī)構(gòu)和人員5

第11條：

“不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。”

不動(dòng)產(chǎn)登記人員與機(jī)構(gòu)息息相關(guān)。登記生效主義為原則，登記對抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動(dòng)產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記人員隊(duì)伍的門檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。類型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動(dòng)產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標(biāo)：打造一支專業(yè)化、高水平的不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)隊(duì)伍。登記機(jī)構(gòu)和人員5關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記人員的界定 承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專業(yè)知識。 國土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織開展對承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過渡和規(guī)范管理。細(xì)化登記人員的考核、培訓(xùn)及管理等。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則具體內(nèi)容6不動(dòng)產(chǎn)登記簿其他具體內(nèi)容結(jié)合登記簿冊證內(nèi)容表述第8條第1、2款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則登記一般程序71.依申請的程序申請→受理→審核→登簿2.依囑托的程序囑托→受理→審核→登簿3.依職權(quán)的程序我國不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，具有公示性和公信力，登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準(zhǔn)確性提供保障。登記一般程序7申請受理審核登簿發(fā)證登簿完成是登記已經(jīng)完成的標(biāo)志登記一般程序7登記申請第14條第1款：

“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請”。（一）申請?jiān)瓌t：雙方申請是原則，單方申請是例外《條例》第14條第1款明確了雙方申請為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請的例外。民事法律行為，一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)情形（不動(dòng)產(chǎn)買賣、互換、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要雙方申請。雙方申請為原則，既符合不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)，也有利于保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確，防止登記錯(cuò)誤。登記一般程序7

登記申請第14條第2款：

“屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。單方法律行為中，不宜也無法要求共同申請，只能單方申請。主要考慮充分尊重現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請，而非必須。登記一般程序7登記申請（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的，主要考慮一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記如農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記均只有一方當(dāng)事人，故只能單方申請。（二）非法律行為導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形的，包括繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，即《物權(quán)法》第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈(zèng)情形時(shí)，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請。（三）權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；此種情況下，僅涉及權(quán)利人姓名、名稱的變化，或不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請。（四）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；此類情況下由于不涉及市場交易等法律行為，僅是對不動(dòng)產(chǎn)客體滅失或權(quán)利人自動(dòng)放棄導(dǎo)致的權(quán)利消滅，可以單方申請。（五）申請更正登記或者異議登記的，按照《物權(quán)法》第十九條的精神，此兩類屬于限制登記的類型，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以單方申請。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形，屬于兜底條款，預(yù)留銜接空間。登記一般程序9

登記申請

處分共有不動(dòng)產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)申請登記，依照本細(xì)則第三十六條的規(guī)定辦理。共有不動(dòng)產(chǎn)申請登記的特殊規(guī)定登記一般程序9登記申請第15條：

“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動(dòng)產(chǎn)登記。”

明確了申請主體范圍和到場申請制度。登記申請主體，可以自己申請，也可以他人代理申請

《條例》第15條第1款沒有強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須親自到現(xiàn)場申請，允許由代理人代為申請。該規(guī)定貫徹落實(shí)了《條例》第1條中“方便群眾申請登記”的立法目的。

《民法通則》第63條：“公民、法人可以通過代理人實(shí)施民事法律行為?！笨紤]不動(dòng)產(chǎn)登記的政策性和技術(shù)性要求較高等現(xiàn)實(shí)因素，《條例》明確將登記代理人制度納入立法?！咀⒁狻看戆ǚǘù砼c委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。

【注意】到場申請與網(wǎng)絡(luò)申請？網(wǎng)上預(yù)約與申請受理的關(guān)系？登記一般程序9——關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請考慮登記申請的代理無民事行為能力和限制民事行為能力人申請登記時(shí)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為申請。

貫徹和銜接《民法通則》第16-18條規(guī)定：未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人；無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人的指定監(jiān)護(hù)；監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。

細(xì)則規(guī)定：（1）無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。（2）監(jiān)護(hù)人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證。（3）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。登記一般程序9——委托代理登記申請的代理當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。登記一般程序9——對中央關(guān)于土地登記代理人制度改革的精神理解登記申請的代理2014年7月22日《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2014〕27號）公布取消一批準(zhǔn)入職業(yè)資格，包括土地登記代理人。核心在于簡政放權(quán)，向市場和社會(huì)放權(quán)。

8月13日人社部下發(fā)《關(guān)于做好國務(wù)院取消部分準(zhǔn)入職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知》，對取消部分準(zhǔn)入資格相關(guān)后續(xù)工作提出具體要求。經(jīng)溝通，將取消的土地登記代理人等五項(xiàng)準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價(jià)類職業(yè)資格，不再實(shí)行職業(yè)準(zhǔn)入制。對取得職業(yè)資格證書的人員不再實(shí)行注冊管理，不再將職業(yè)資格管理和特定繼續(xù)教育和培訓(xùn)硬性鉤掛。土地登記代理人資格是調(diào)整，而不是取消。登記一般程序9申請撤回（三）申請撤回

《條例》允許可以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。

但必須以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回?！咀⒁狻咳绻w申請人提出撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記申請書以及相關(guān)材料退還申請人。【注意】雙方申請的單方撤回問題？第15條第2款：

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請?！钡怯浺话愠绦?申請材料四）申請材料

《條例》第16條詳細(xì)規(guī)定了申請人的提交材料范疇、申請材料的真實(shí)性責(zé)任、信息公開服務(wù)三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請人的登記申請，也為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記申請受理提供了依據(jù)，同時(shí)落實(shí)了登記申請材料真實(shí)性的責(zé)任主體?！段餀?quán)法》第11條：

“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！?提供材料是申請人的義務(wù))登記一般程序9申請材料《條例》第16條：申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；這是申請任何一種登記類型、任何一種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的必備要件。（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；身份證明材料是核驗(yàn)申請人或代理人身份真實(shí)性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護(hù)照以及組織機(jī)構(gòu)代碼證等。（三）相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；這類材料是不動(dòng)產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項(xiàng)的主要來源依據(jù)，屬于申請資料的核心，如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同、繼承或遺贈(zèng)文書等。（四）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類材料主要反映不動(dòng)產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動(dòng)產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；主要在申請異議登記或者查詢、復(fù)制登記資料，涉及相關(guān)利害關(guān)系人時(shí)提交此類材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實(shí)施細(xì)則預(yù)留的銜接空間。登記一般程序9申請材料《條例》第16條第1款要求申請人不但要按照要求提交齊備的登記材料，還要對全部申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，與《物權(quán)法》第21條和《條例》第29條的有關(guān)登記錯(cuò)誤賠償制度相呼應(yīng)。

貫徹落實(shí)《政府信息公開條例》要求，行政機(jī)關(guān)對反映本行政機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能、辦事程序等情況的政府信息應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開。政府信息公開工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)組織編制本行政機(jī)關(guān)的政府信息公開指南、政府信息公開目錄和政府信息公開工作年度報(bào)告的具體職責(zé)。體現(xiàn)便民利民，方便群眾，履職好社會(huì)化服務(wù)的原則!第16條第2款：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息?！钡怯浺话愠绦?——關(guān)于登記申請材料的具體要求申請材料

申請不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請。

申請登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，但申請人應(yīng)當(dāng)提供復(fù)印件與原件一致的材料。登記一般程序9——關(guān)于公證的問題：操作需求、制度供給與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。申請材料1991年《司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》。《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定：用于申請房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請相關(guān)房地產(chǎn)登記的繼承文書、受遺贈(zèng)文書，但人民法院的生效法律文書確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外；2.境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，應(yīng)提供對未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外?！豆C法》第十一條根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證。主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請?jiān)瓌t，增加負(fù)擔(dān)，待后續(xù)完善。登記一般程序9——登記原因證明材料申請材料

因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關(guān)系證明等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。登記一般程序9申請受理《條例》第17條：(嚴(yán)格管理,規(guī)范登記的要求)

“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動(dòng)產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容；

（四）申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場告知申請人不予受理的，視為受理。登記一般程序9申請受理1.決定是否受理的審查要點(diǎn)包括：（1）是否屬于本登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍?！段餀?quán)法》第10條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！薄稐l例》第7條對登記的管轄、跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理機(jī)構(gòu)以及三類特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)作出了規(guī)定。（2）申請材料是否齊全?！段餀?quán)法》第12條第2款規(guī)定，申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料。（3）申請材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個(gè)條件，登記機(jī)構(gòu)才應(yīng)予以受理。但不可機(jī)械理解和處理登記一般程序9申請受理2.貫徹高效便民的原則（1）對于符合條件或全部補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)受理，不得拖延。（2）對于申請材料有錯(cuò)誤但可以當(dāng)場更正的，應(yīng)當(dāng)讓申請人當(dāng)場更正，然后受理；給申請人提供了及時(shí)救濟(jì)渠道。（3）對于材料不齊全或不符合法定形式的，要當(dāng)場一次性告知如何補(bǔ)正，切實(shí)方便群眾。（4）對于不屬于自己登記職責(zé)范圍的申請，不能一推了之，應(yīng)當(dāng)場告訴申請人到哪個(gè)登記機(jī)構(gòu)申請。登記一般程序9申請受理3、強(qiáng)調(diào)書面形式，彰顯規(guī)范，防止?fàn)幾h

無論受理還是不受理，都應(yīng)當(dāng)書面告知，而非口頭形式。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

告知需要補(bǔ)正的內(nèi)容也應(yīng)采取書面形式。

借鑒：《行政許可法》第32條：行政機(jī)關(guān)受理或者不予受理行政許可申請，應(yīng)當(dāng)出具加蓋本行政機(jī)關(guān)專用印章和注明日期的書面憑證但也要靈活變通處理第17條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。登記一般程序9學(xué)界的實(shí)質(zhì)審查和形式審查之爭從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法，有限度的實(shí)質(zhì)審查。查驗(yàn)《條例》第18條：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀?quán)法》第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。登記一般程序9——細(xì)則對查驗(yàn)內(nèi)容的補(bǔ)充考慮查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請后，還應(yīng)當(dāng)對下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：（1）申請人、委托代理人身份材料以及授權(quán)委托書與申請主體是否一致；（2）權(quán)屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（3）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的完稅或者繳費(fèi)憑證是否齊全。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《物權(quán)法》第12條第2款：

申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。（二）實(shí)地查看與調(diào)查1、實(shí)地查看登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《條例》第19條第1款：“屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其他情形。”【注意】登記機(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對已經(jīng)建成部分是否有申請人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查——細(xì)則關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。登記一般程序9實(shí)地查看和調(diào)查《條例》第19條第2款：“對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！薄咀⒁狻坎粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議類型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議這種客觀事實(shí)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。

對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對爭議事實(shí)的調(diào)查和對爭議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查登記一般程序9公告

有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記；（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記；（三）依職權(quán)更正登記；（四）依職權(quán)注銷登記；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。說明：1.公告并非登記必需法定程序，視情形而定。2.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于沿海省、自治區(qū)、直轄市審批項(xiàng)目用海有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)【2002】36號）規(guī)定，負(fù)責(zé)辦理海域使用權(quán)登記的機(jī)關(guān)，要在海域使用權(quán)登記后一個(gè)月內(nèi)以適當(dāng)方式進(jìn)行公告。此公告與登記公告不同。3.公告內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱、不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；登記一般程序9登簿期限《條例》第20條：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！保ㄒ唬┺k理期限

自受理登記申請之日起30日。這是最長辦理期限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動(dòng)產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時(shí)限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實(shí)際進(jìn)一步細(xì)化明確。登記一般程序9登簿《物權(quán)法》第14條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《條例》第21條第1款：“登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)完成登記?！辈粍?dòng)產(chǎn)登記以登簿工作完成為標(biāo)志，而非發(fā)證。登簿的具體內(nèi)容在登記簿冊證中展開登記一般程序9發(fā)證《條例》第21條第2款：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的效力《物權(quán)法》第17條第1款：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?.登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國際上，契約登記和權(quán)利登記模式下的國家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢（如昆士蘭州2000年修訂的《1994年土地法》）登記一般程序9發(fā)證——細(xì)則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿繕寫《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明樣式，由國土資源部統(tǒng)一規(guī)定。現(xiàn)有證書種類包括：《集體土地所有證》《國有土地使用證》《集體土地使用證》《房屋所有權(quán)證》《房地產(chǎn)權(quán)證》《土地承包經(jīng)營權(quán)證》《林權(quán)證》《草原所有權(quán)證》《草原使用證》《海域使用權(quán)證》《無居民海島使用證》，以及《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外）申請共有不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人?！P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的收回

因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)予以注明；確實(shí)無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。登記一般程序9發(fā)證——關(guān)于權(quán)屬證書、登記證明的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。登記一般程序9不予登記《條例》第22條：登記申請有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（3）申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！蛾P(guān)于貫徹落實(shí)〈土地登記辦法〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕70號）明確了12種不予登記的情形。說明：嚴(yán)禁借登記手段將”小產(chǎn)權(quán)房“等違法行為合法化。登記一般程序9依囑托的登記有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記： （一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出沒收、征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。條例的基本制度構(gòu)架1立法目的和依據(jù)2登記類型3登記原則8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記9其他登記4登記客體和管轄10信息共享保護(hù)7登記程序5登記機(jī)構(gòu)和人員11法律責(zé)任具體內(nèi)容二6不動(dòng)產(chǎn)登記簿12附則條例的基本制度構(gòu)架123475不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記6集體土地所有權(quán)登記國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記土地承包經(jīng)營權(quán)登記海域使用權(quán)登記地役權(quán)登記8抵押權(quán)登記條例的基本制度構(gòu)架1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體土地所有權(quán)登記集體土地所有權(quán)登記1一、集體土地所有權(quán)登記的申請人（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會(huì)代為申請；（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請；（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織申請。集體土地所有權(quán)登記1二、集體土地所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）土地權(quán)屬來源材料；（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；（三）其他必要材料。集體土地所有權(quán)登記1三、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（一）轉(zhuǎn)移登記的原因：互換、土地調(diào)整等（二）應(yīng)提交的材料：（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（2）互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料；（3）本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料；（4）其他必要材料。集體土地所有權(quán)登記1四、集體土地所有權(quán)變更、注銷登記應(yīng)提交的材料（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料；（三）其他必要材料。條例的基本制度構(gòu)架2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2一、適用

依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

體現(xiàn)“一體登記”原則

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2二、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料

（一）土地權(quán)屬來源材料；（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；（三）土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證；（四）其他必要材料。前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓合同、租賃合同以及作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2三、地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)登記申請?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理?！?xì)化落實(shí)《物權(quán)法》第136條分層設(shè)立精神國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2四、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）土地權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報(bào)告；（五）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;（六）其他必要材料。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2五、業(yè)主共有部分的首次登記

辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！癸@一體登記原則；明確了登記的共有權(quán)的客體范圍；明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2六、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）發(fā)生變更的材料；（三）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件；（四）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議；（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證；（六）其他必要材料。國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2七、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料

申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）買賣、互換、贈(zèng)與合同；（二）繼承或者受遺贈(zèng)的材料；（三）分割、合并協(xié)議；（四）人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書；（五）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件；（六）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；（七）其他必要材料。

不動(dòng)產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時(shí)須提交經(jīng)備案的買賣合同。國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2八、特定類型的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理

具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的登記，按照本實(shí)施細(xì)則中房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。條例的基本制度構(gòu)架3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3一、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）申請人身份證和戶口簿;（二）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件或者其他權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)申請材料的特別規(guī)定

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者權(quán)屬文件；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料;（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3三、宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的特別規(guī)定申請宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定辦理登記。條例的基本制度構(gòu)架4不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4一、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記的適用依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨(dú)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。依法使用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)，建設(shè)公共設(shè)施，從事公益事業(yè)等的，可以申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4二、集體建設(shè)使用權(quán)登記首次登記應(yīng)提交材料的特殊規(guī)定

申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等土地權(quán)屬來源材料；（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；（三）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；（四）建設(shè)工程已竣工的材料；（五）其他必要材料。

集體建設(shè)用地使用權(quán)首次登記完成后，申請人申請建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交享有集體建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記4三、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記應(yīng)提交的材料

申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、消滅的材料；（三）其他必要材料。

因企業(yè)兼并、破產(chǎn)等原因致使集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，申請人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件等相關(guān)材料，申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。條例的基本制度構(gòu)架5不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記土地承包經(jīng)營權(quán)登記土地承包經(jīng)營權(quán)登記5一、土地承包經(jīng)營權(quán)登記的適用

承包農(nóng)民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)用地，或者國家所有依法由農(nóng)民集體使用的農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記；地上有森林、林木的，應(yīng)當(dāng)在申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記時(shí)一并申請登記。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5二、土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記

依法以承包方式在土地上從事種植業(yè)或者養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的，可以申請土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記，由發(fā)包方持土地承包經(jīng)營合同等材料申請。

以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地的，由承包方持土地承包經(jīng)營合同申請土地承包經(jīng)營權(quán)首次登記。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5三、國有農(nóng)場、草場等土地使用權(quán)登記

以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、林場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、林場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5四、國有林場登記

國有林地使用權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件，地上森林、林木一并登記。條例的基本制度構(gòu)架6不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記海域使用權(quán)登記海域使用權(quán)登記6一、海域使用權(quán)登記的適用

依法取得海域使用權(quán)，可以單獨(dú)申請海域使用權(quán)登記。依法使用海域，在海域上建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)申請海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。

申請無居民海島登記的，參照海域使用權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理。

理解：貫徹以土地、海域?yàn)榛A(chǔ)的“統(tǒng)一登記”原則。明確依法使用海域以及在海域上建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)一并申請海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)。但是，尚未建造建筑物、構(gòu)筑物的，可以單獨(dú)申請海域使用權(quán)登記。海域使用權(quán)登記6二、海域使用權(quán)注銷登記的特殊情形因圍填海造地等新形成土地的，申請人應(yīng)當(dāng)在圍填海造地等工程竣工后，依照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定申請國有土地使用權(quán)登記，并辦理海域使用權(quán)注銷登記。條例的基本制度構(gòu)架7不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記地役權(quán)登記地役權(quán)登記7一、《物權(quán)法》有關(guān)地役權(quán)登記規(guī)定第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。第158條：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第169條：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。地役權(quán)登記7二、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記已經(jīng)登記的地役權(quán)因土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、地役權(quán)轉(zhuǎn)移合同等必要材料，申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請需役地轉(zhuǎn)移登記的，或者需役地分割轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓部分涉及已登記的地役權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)一并申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人拒絕一并申請地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)出具書面材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)辦理地役權(quán)注銷登記。地役權(quán)登記7三、地役權(quán)登記特殊規(guī)定——供役地與需役地的登記銜接地役權(quán)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)分別記載于需役地和供役地登記簿。供役地、需役地分屬不同不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向供役地所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記。供役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記后，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)通知需役地所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并由其記載于需役地登記簿。地役權(quán)設(shè)立后，辦理首次登記前發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)材料，就已經(jīng)變更或者轉(zhuǎn)移的地役權(quán)，直接申請首次登記。條例的基本制度構(gòu)架8不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記抵押權(quán)登記抵押權(quán)登記8

（一）一般抵押權(quán)的登記