2016年下半年浙江房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：行政許可的概念模擬試題

2016年下半年浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：行政許可的概念模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于.（2005年試題）A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B：提取法定盈余公積金C：提取公益金D：向投資者分紅E：借款合同2、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為是_。A.房地產(chǎn)直接投資B.房地產(chǎn)間接投資C.房地產(chǎn)混合投資D.房地產(chǎn)有效投資3、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是。A：市場(chǎng)行情變化不定B：供需變化引起價(jià)格變化C：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握D：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%,則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為一萬元。25262241213529855、標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，如某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m,則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為m。A：15B：22C：18D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500近，層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價(jià)格為2000元/近。假定層高每增加0.1m,建造費(fèi)用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80m2/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是（）萬m2。12601380144021008、房地產(chǎn)抵押合同簽訂以后，土地上新增的房屋—其抵押財(cái)產(chǎn)。A.屬于B.不屬于C.根據(jù)情況確定D.依照抵押合同規(guī)定9、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的關(guān)系是_。Ic越大，Pt越大Ic越小，Pt越大Pt越大，Ic越小Ic與Pt無關(guān)10、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000近，年凈收益為350萬元，若報(bào)酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為萬元。A：3752B：3806C：4128D：4830E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。A：指數(shù)平滑分析B：趨勢(shì)擬合分析C：時(shí)間序列分析D：相關(guān)分析E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、下列關(guān)于城市總體規(guī)劃與其他相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系，表述不正確的是。A：城市總體規(guī)劃是區(qū)域規(guī)劃的重要依據(jù)B：國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的依據(jù)C：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接D：區(qū)域規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要依據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、下列關(guān)于目前我國征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法錯(cuò)誤的是_。A.征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府B.征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)C.基本農(nóng)田由國務(wù)院審批D.基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。A：45.05%B：49.31%C：58.86%D：63.6%E：借款合同15、在每個(gè)生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末才能退出生產(chǎn)和流通，以貨幣資金形式被收回的是_。A.置業(yè)投資B.無形資產(chǎn)C.開發(fā)投資D.流動(dòng)資金16、《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起一日內(nèi)作出。515103017、下列屬于大城市土地使用稅幅度定額稅率的是元。A：0.5—10B：0.4—8C：0.7—10D：0.6—9E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從一起計(jì)。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日19、用收稿法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益第一年為A,收益年限為n,凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=。A：B：C：aXnD：8E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是。（過時(shí)）A：富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性C：完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、房地產(chǎn)拍賣的程序中，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)及拍賣保留價(jià)的確定，說法錯(cuò)誤的是。A：對(duì)拍賣房地產(chǎn)確定合理的拍賣保留價(jià)和起拍價(jià)是決定拍賣行為成功與否的主要環(huán)節(jié)B：評(píng)估結(jié)果只能是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的參考依據(jù)C：評(píng)估結(jié)果就是保留價(jià)，但不是起拍價(jià)D：拍賣行需要在房地產(chǎn)拍賣前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和分析，然后由拍賣行和委托方參考評(píng)估價(jià)格確定拍賣房地產(chǎn)的合理保留價(jià)、起拍價(jià)和期望價(jià)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某幢樓房的土地總面積500面，總建筑面積1000近，某人擁有其中80近的建筑面積，按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人分?jǐn)偟耐恋孛娣e為。A：40m2B：8mc：16mD：5mE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤二X直接成本利潤率。A：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用B：后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用C：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本D：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2,房地總價(jià)值為2400萬元，其中土地價(jià)值為800萬元。某人購買了其中的300m2,該部分的房地價(jià)值為126萬元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）5.00%5.25%5.42%5.75%25、契稅實(shí)行的是—稅率。A.比例B.定額C.累進(jìn)D.幅度定額二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證2、下列說法正確的是_。A.可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例B.交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例C.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例3、下列導(dǎo)致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費(fèi)的有。A：資金短缺B：洪澇災(zāi)害C：建材供應(yīng)短缺D：開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓E：規(guī)劃方案上報(bào)后審批期限超過一年4、某高層樓房占用的土地總面積為800m2,總建筑面積為2000m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為__m2。A.40B.45C.48D.505、各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，故不同類型的建設(shè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成的分類不正確的一項(xiàng)是_。A.不可預(yù)見費(fèi)用包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)和其他費(fèi)用B.土地費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、土地租用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.前期工程費(fèi)包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)6、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格7、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和—物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個(gè)性8、與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的等相同、相似的房地產(chǎn)。A：區(qū)位B：用途C：權(quán)利性質(zhì)D：總價(jià)E：外觀9、對(duì)于拍賣，下列說法錯(cuò)誤的是_。A.拍賣的當(dāng)事人有三方，且三方缺一不可B.拍賣中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)是在賣方中間展開的C.拍賣商品的出售價(jià)格由買方定價(jià)D.拍賣方式交易中，競(jìng)買人必須向拍賣人公開其實(shí)身份10、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括_。A.描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場(chǎng)區(qū)域C.在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類型D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界E.解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)11、目前，A省w村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積2畝，因建設(shè)現(xiàn)征收w村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是。A：征收該耕地，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為6人B：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為6萬元C：該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最高為10萬元D：征收該耕地需要報(bào)A省人民政府審批E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用13、采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有。A：開發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位B：開發(fā)商難以估算成本C：開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D：開發(fā)商打算與同行和平共處E：開發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力14、住房公積金。A：全部歸職工個(gè)人所有B：全部歸單位和職工共同所有^記入職工個(gè)人的住房公積金賬戶D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房E：用于租賃自住住房15、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決B：依法起訴C：強(qiáng)制拆遷D：仲裁E：協(xié)商16、某房地產(chǎn)總價(jià)值100萬元，其中土地價(jià)格45萬元。已知土地的報(bào)酬率為8%，綜合報(bào)酬率為15%，則建筑物報(bào)酬率為_。11.4%11.85%18.6%20.73%17、從短期的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的（）。A.租金主要由需求決定B.租金主要由供給決定C.售價(jià)主要由需求決定D.售價(jià)主要由供給決定18、零售商業(yè)物業(yè)的分類不是按—分類的。A.建筑規(guī)模B.經(jīng)營商品的特點(diǎn)C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍D.建筑范圍19、以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說法正確的是。A：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束B：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)結(jié)束C：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束D：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束E：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束20、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)—原則對(duì)歷史成本原則的修正。A.權(quán)責(zé)發(fā)生制B.謹(jǐn)慎C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出21、通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)相比較而言—建筑物的功能是最先進(jìn)的。A.甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓22、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有.【2007年考題】A：后退道路紅線距離B：土地使用期限C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D：容積率E：合并的可能性23、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為_。A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)B.從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn)C.目前沒有開發(fā)，但未來將會(huì)進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價(jià)格可以