義烏國際金融中心01－02、01－03地塊前期市場調(diào)研報告116p 1

戴德梁行2010.01義烏國際金融中心01－02、01－03地塊前期市場調(diào)研報告前沿在第一階段報告中，通過對義烏城市、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等宏觀情況，以及商業(yè)、酒店、寫字樓物業(yè)市場的研究分析，結(jié)合地塊自身條件，提出了項目初步發(fā)展方向及定位。本階段將在先前定位研究基礎(chǔ)上，對項目物業(yè)進(jìn)行多角度立體分析思考，整合項目定位形象，進(jìn)而對各個物業(yè)（酒店、商業(yè)、寫字樓）細(xì)化定位研究，給出酒店、寫字樓物業(yè)的定位規(guī)劃建議，并探討商業(yè)部分的業(yè)態(tài)甄選、檔次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于項目整體得以最優(yōu)化打造，為項目的開發(fā)及定位提供可行性參考建議。研究思路發(fā)展策略發(fā)展方向地塊屬性項目整體定位形象酒店定位規(guī)劃建議酒店類型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)體量建議招商建議經(jīng)營管理建議業(yè)態(tài)布局建議寫字樓定位規(guī)劃建議寫字樓類型建議寫字樓體量建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議項目整體布局規(guī)劃建議項目經(jīng)濟(jì)財務(wù)分析對方關(guān)注點：酒店餐飲的安排餐飲特色人均消費體量安排酒店體量的安排五星級酒店體量四星級酒店體量相關(guān)客房數(shù)配套安排酒店內(nèi)部布局商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇業(yè)態(tài)選擇主力店選擇其他業(yè)態(tài)選擇商業(yè)布局一、項目發(fā)展策略策略原則物業(yè)發(fā)展方向二、項目整體定位分析項目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費群定位三、酒店定位規(guī)劃建議酒店類型的確定酒店客群依據(jù)市場酒店狀況酒店體量的確定當(dāng)前競爭市場外省同星級酒店比較酒店客房設(shè)置外省酒店客房借鑒當(dāng)前競爭酒店客房規(guī)劃情況酒店餐飲建議當(dāng)前競爭市場概況外省酒店餐飲概況借鑒酒店餐飲建議（類型、體量、檔次、布局、人均消費）其他酒店配套建議四、寫字樓定位規(guī)劃建議寫字樓類型檔次定位客戶群定位當(dāng)前市場狀況寫字樓體量確定市場狀況自身狀況（規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)測算）寫字樓布局建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議五、對外商業(yè)建議商業(yè)業(yè)態(tài)確定潛在消費群確定自身規(guī)劃狀況依據(jù)各業(yè)態(tài)規(guī)劃建議餐飲娛樂配套（銀行、展示、）招商建議經(jīng)營管理建議業(yè)態(tài)布局建議項目規(guī)劃布局整體建議個物業(yè)布局藥店概述方案參選建議方案經(jīng)濟(jì)測算研究思路一、項目發(fā)展策略二、項目整體定位形象三、酒店定位規(guī)劃建議四、寫字樓定位規(guī)劃建議五、對外商業(yè)定位規(guī)劃建議六、項目整體布局規(guī)劃建議七、項目成本財務(wù)分析

目錄一、項目發(fā)展策略地塊位置

土地面積（㎡）土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求

容積率建筑密度綠地率建筑限高(m)

國際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū)01-02地塊8312.33

住宿餐飲（五星級酒店）

40年

≥6.5≤7.0

≤30％

≥35％

140-150

國際商貿(mào)城金融商務(wù)區(qū)01-03地塊

7749.50

住宿餐飲商務(wù)辦公40年

≥4.5≤5.0

≤35％

≥30％80-100項目地塊屬性本次出讓01-02地塊為住宿餐飲（五星級酒店）用地，01-03地塊為住宿餐飲、商務(wù)辦公用地，產(chǎn)權(quán)不得分割或整體轉(zhuǎn)讓；酒店內(nèi)只能設(shè)配套的小型精品店，不得從事其他商業(yè)零售及批發(fā)、會展活動。參照本案的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告本案用地性質(zhì)為酒店、餐飲、商務(wù)辦公及配套商業(yè)，且只能作為長期持有物業(yè)規(guī)劃。發(fā)展策略各物業(yè)之間功能的互補(bǔ)性各物業(yè)之間檔次的相符性各物業(yè)之間價值的最大化發(fā)展策略項目發(fā)展策略探討項目最適宜發(fā)展方案酒店五星級酒店四星級酒店寫字樓酒店配套商業(yè)對外商業(yè)項目發(fā)展方向依據(jù)上階段研究分析，確定如下物業(yè)類型發(fā)展方向：發(fā)展策略二、項目整體形象定位項目定位模型形象主題定位功能定位（大功能）檔次定位消費群定位商業(yè)規(guī)劃要點地域性前瞻性創(chuàng)新性多樣性操作性12345鑒于：

義烏作為國際小商品貿(mào)易中心，國際化、貿(mào)易化、商務(wù)化程度不斷提高，促進(jìn)城市商貿(mào)、商業(yè)的提升。項目所屬區(qū)域為國際商貿(mào)城－金融商務(wù)區(qū)，是城市商業(yè)升級的重點發(fā)展區(qū)塊，其商貿(mào)城已逐步成型，金融商務(wù)區(qū)已經(jīng)啟動，極具發(fā)展?jié)摿Φ那熬耙?guī)劃，為商業(yè)發(fā)展提供了有利的發(fā)展機(jī)遇。本項目應(yīng)充分利用自身優(yōu)勢，切實發(fā)展符合區(qū)域特征的商業(yè)模式。義烏城市性質(zhì)的快速提升，良好的商貿(mào)發(fā)展，促進(jìn)消費需求及消費觀念正逐步發(fā)生改變，本項目發(fā)展定位必須在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上有所提升，具有前瞻性、包容性，對現(xiàn)有商業(yè)消費觀念進(jìn)行有效引導(dǎo)，有限度的跨越，同時要兼顧本土化，并配以高質(zhì)量的服務(wù)，以滿足日益提升的消費需求。項目整體定位綜上所述，本案商業(yè)規(guī)劃必須著眼于全市的發(fā)展規(guī)劃及消費群對商業(yè)消費環(huán)境、服務(wù)的提高，提供符合現(xiàn)有商業(yè)消費要求，并適當(dāng)超前、引領(lǐng)現(xiàn)代商業(yè)消費需求的商業(yè)模式。創(chuàng)新性：本項目在策劃上要追求務(wù)實、新意相結(jié)合，在概念新、建筑主體新方面著手。只有主題概念有了新意，才能使項目有個性，才能使項目具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。

操作性：策劃方案也要易于操作、容易操作，具備可操作性；另外，在具體的實施上更應(yīng)具有可操作的方法。多樣性：

要選擇多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學(xué)、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性前瞻性創(chuàng)新性多樣性操作性12345商業(yè)規(guī)劃要點項目整體定位義烏經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費力項目環(huán)境啟示義烏相關(guān)物業(yè)市場特點當(dāng)?shù)叵M需求習(xí)慣外因結(jié)合項目自身項目思考定位思維導(dǎo)圖項目定位要點項目整體定位項目概念展示相關(guān)物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀相關(guān)物業(yè)需求現(xiàn)狀項目整體定位項目定位思考外部因素城市及區(qū)塊宏觀狀況為本項目創(chuàng)造較好的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇。城市發(fā)展國際性現(xiàn)代化商貿(mào)名城、區(qū)域交通樞紐產(chǎn)業(yè)發(fā)展對外貿(mào)易、會展、博覽、旅游、物流快速發(fā)展房產(chǎn)市場階段性波動，整體向上發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)集中開發(fā)宏觀指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長，人民生活水平跨入“最富?！毙辛猩虡I(yè)環(huán)境城市商業(yè)處于提升、更新階段，老城更新，新城完善消費需求需求多元化，對商業(yè)環(huán)境、管理、服務(wù)提出更高要求消費結(jié)構(gòu)由日常生活類消費逐步向提高生活品質(zhì)的服務(wù)性消費轉(zhuǎn)變區(qū)塊條件尚處在開發(fā)前期，定位高端，極具發(fā)展?jié)摿^(qū)塊功能作為商貿(mào)城重要組成部分，定位城市金融、商務(wù)中心項目整體定位項目體量總建筑面積約10萬㎡的城市綜合體項目限制以整體持有方式的長期規(guī)劃發(fā)展，不得分割銷售項目核心以高端酒店為核心要求，配套相關(guān)商業(yè)、商務(wù)物業(yè)物業(yè)性質(zhì)以商業(yè)、商務(wù)性質(zhì)的發(fā)展要求項目定位思考內(nèi)部條件項目以酒店為核心的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展前提，為本項目的物業(yè)發(fā)展方向及要求奠定了基礎(chǔ)。項目整體定位項目思考項目定位思考相關(guān)物業(yè)供需狀況未來消費需求市場消費需求市場快速提升，提出更高檔次的要求現(xiàn)有物業(yè)供應(yīng)市場酒店、商業(yè)、寫字樓整體檔次水平中低端市場供需對本項目發(fā)展提出較高的定位要求項目整體定位項目環(huán)境啟示由消費觀念來看一方面商業(yè)體需尊重義烏當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣，不可脫離市場；另一方面，本項目可通過商業(yè)檔次提升，吸引中高檔消費者，并且引領(lǐng)新型的消費觀念，鎖定固有客群。由經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M喜好，引入偏向于餐飲、娛樂等提高生活品質(zhì)的商業(yè)業(yè)態(tài)；與物業(yè)高星級酒店相呼應(yīng)，并順應(yīng)義烏市場發(fā)展的趨勢，物業(yè)商業(yè)部分也應(yīng)建立良好的形象展示，在硬件設(shè)施及軟件服務(wù)上均有所升級和提高，滿足消費需求。由現(xiàn)有商業(yè)市場來看一方面當(dāng)?shù)亟邮苄率挛镉^念較強(qiáng)，對于時尚、先進(jìn)的消費模式有所向往；

另一方面，義烏現(xiàn)有商業(yè)市場屬自然發(fā)展而至，大多為本土品牌，國內(nèi)國際連鎖相對較少，因此市場需要消費觀念的引導(dǎo)，引入更為先進(jìn)和現(xiàn)代化的商業(yè)品牌來帶動整體商業(yè)市場的發(fā)展，并提升城市的整體品質(zhì)，從而與國內(nèi)大中城市呼應(yīng)。本項目需兼顧適應(yīng)性和引領(lǐng)性項目定位思考項目整體定位項目啟示我們可以借鑒：凸顯國際商貿(mào)城－金融商務(wù)區(qū)的區(qū)域特征，首先滿足于區(qū)域內(nèi)商務(wù)、經(jīng)商人群，尤其是入住酒店之經(jīng)商人士的消費需求，其后則逐漸擴(kuò)大商業(yè)輻射，吸引更多消費者；引領(lǐng)新型消費觀念又不脫離市場；開發(fā)創(chuàng)新性、前瞻性、引領(lǐng)性的高端物業(yè)；定位與物業(yè)形象匹配之高質(zhì)量服務(wù)團(tuán)隊，提升物業(yè)檔次定位。項目定位思考項目整體定位高端中高端客群本地消費客群私營企業(yè)主（宴請、消費）市場經(jīng)營主（宴請、消費）中高級管理者（應(yīng)酬、消費）政府高官（行政接待）外來消費客群商務(wù)經(jīng)商客群（商務(wù)消費）外來政客（政務(wù)消費）項目目標(biāo)客群定位部分中低端消費者低端消費者高端消費者中端消費者中高端消費者以本地（商貿(mào)城及市域）高端及中高端企業(yè)、行政客群為主，輔以外來中高端商務(wù)、政務(wù)潛在客群。項目整體定位項目功能定位內(nèi)部因素為本項目的物業(yè)發(fā)展方向及要求奠定了基礎(chǔ)市場供需對本項目發(fā)展提出中高端的定位要求外部因素為本項目創(chuàng)造較好的發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)遇環(huán)境啟示對項目提出創(chuàng)新性、前瞻性、引領(lǐng)性要求完善城市及區(qū)域商業(yè)功能提升城市及區(qū)域商業(yè)品質(zhì)引導(dǎo)城市新型消費觀念項目整體定位項目功能定位義烏cbd行政商務(wù)休閑港功能定位詮釋：項目商業(yè)部分一方面與酒店內(nèi)商業(yè)互補(bǔ)，滿足酒店入住客群高端消費所需；另一方面，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空間，在規(guī)模、檔次及服務(wù)上有所提升和完善；再者，與金融區(qū)整體較高檔次的規(guī)劃定位相符合，引領(lǐng)商業(yè)消費。綜上，建議將項目打造成為適于商務(wù)會談、商務(wù)宴請、放松心情、釋放壓力的商務(wù)休閑港。商業(yè)業(yè)態(tài)以大型餐飲、娛樂為主，休閑、配套為輔。商業(yè)部分整體定位我們可以：發(fā)揮城市cbd的商業(yè)價值，引領(lǐng)區(qū)域，乃至全市的商業(yè)品質(zhì)；

通過餐飲、娛樂的業(yè)態(tài)組合，發(fā)揮集群效應(yīng)，有效留住消費客群，增加項目吸引力；引進(jìn)高端品牌，提供良好商業(yè)環(huán)境，提升服務(wù)品質(zhì)，引領(lǐng)新型消費觀念；定位理解項目功能定位分析商業(yè)部分整體定位一方面提供中高端人群消費服務(wù)，多樣的業(yè)態(tài)選擇，繽紛的消費體驗，放松身心，愉悅生活，引領(lǐng)品質(zhì)時尚生活；另一方面引導(dǎo)新型消費觀念，使得城市整體商業(yè)水平得以提升。項目形象定位商業(yè)部分整體定位

結(jié)合餐飲、休閑娛樂及配套服務(wù)多元化機(jī)能，主要訴求消費者追求時尚、享受美食、放松心情之體驗。通過精致、時尚、品味的消費體驗引入，將娛樂、休閑消費聚焦于此地，形成真正意義上的義烏品質(zhì)生活商業(yè)高地。義烏時尚生活中心，品質(zhì)生活商業(yè)高地，前期滿足本項目酒店部分客群消費需求，并輻射至福田區(qū)域，隨著發(fā)展，擴(kuò)大輻射至全市，乃至周邊城市。全面導(dǎo)入時尚消費理念，建筑形態(tài)、商業(yè)標(biāo)識、景觀綠化、優(yōu)良服務(wù)等，強(qiáng)化品質(zhì)生活一站式消費。包含餐飲、休閑娛樂、配套服務(wù)功能，集食、娛、休于一體。項目形象定位商業(yè)部分整體定位三、酒店定位規(guī)劃建議酒店類型建議酒店體量建議酒店客房建議酒店餐飲建議義烏市場酒店回顧布局情況：隨商業(yè)商圈市場、結(jié)構(gòu)呈帶狀分布，集中分布在國際商貿(mào)城、賓王商圈、繡湖廣場商圈、北苑商圈。酒店發(fā)展義烏以小商品市場為龍頭的商貿(mào)業(yè)蓬勃發(fā)展，帶來大量商旅客，直接帶動酒店業(yè)的迅速發(fā)展，隨著義烏城市國際化程度不斷提高，酒店的規(guī)模、經(jīng)營模式、檔次逐步細(xì)分化。未來供應(yīng)通過相關(guān)地塊出讓條件及相關(guān)部門規(guī)劃文件，可預(yù)見義烏近期推出9個高端酒店項目，其中五星級標(biāo)準(zhǔn)的有5家，且不含現(xiàn)有中高端酒店升級為5星級的可能性。入住率義烏酒店總體入住率水平呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。在星級酒店中，高星級酒店整體入住率高于三星級及以下酒店。國際商貿(mào)城區(qū)域高星級酒店入住率達(dá)80%以上；賓王、修護(hù)商圈，依托政務(wù)、商務(wù)會議客群，入住率在70％；北苑商圈，以準(zhǔn)五星天恒國際大酒店為代表，但因地理位置較偏，入住率相對較低。經(jīng)濟(jì)型酒店對本項目酒店規(guī)劃并不構(gòu)成沖擊，因其客戶結(jié)構(gòu)，對三星級及以下酒店造成較大沖擊。價格特征義烏酒店價格，受其商貿(mào)的繁榮興衰直接影響。三星級及以下酒店價格浮動于100-300元間，經(jīng)濟(jì)型酒店價格維持在200元間，高端酒店均價在400-600元間?？蛻籼卣饔捎诟咝羌壘频攴植荚谏藤Q(mào)區(qū)沿線，故以商貿(mào)客居多，以及政務(wù)商務(wù)會議和婚慶宴請等。三星級及以下酒店客戶結(jié)構(gòu)比較平均，旅游客及商務(wù)客對該檔次酒店沒有明顯偏好。經(jīng)濟(jì)型酒店在義烏并沒有同比城市中的規(guī)模，對商務(wù)客的吸引力也處于中等水平，以來義烏進(jìn)行小商品貿(mào)易的商務(wù)散客為主，吸引網(wǎng)絡(luò)訂房客戶，商務(wù)人士等客戶。義烏市高端酒店數(shù)量較少，以中低端酒店為主，沒有五星級酒店，酒店市場呈現(xiàn)出：低端酒店市場占有率很大，但其硬件設(shè)施及服務(wù)理念較低，隨著市場行情的波動，部分面臨淘汰，而高端酒店市場呈現(xiàn)缺口。近年來高星級及經(jīng)濟(jì)型酒店為市場主要供應(yīng)，未來將保持這一趨勢。高端酒店客群不僅注重設(shè)備、檔次、裝飾、服務(wù)，更注重管理文化的注入，凸顯特色化經(jīng)營理念結(jié)論酒店客群依據(jù)

商務(wù)客群：義烏城市自身有明顯的產(chǎn)業(yè)支撐，隨著城市化進(jìn)程的加速及政府對義烏商貿(mào)城的建設(shè)，將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)企業(yè)的商務(wù)商貿(mào)行為，由于本項目位于義烏國際商貿(mào)城區(qū)塊，因此往來義烏國際商貿(mào)城進(jìn)行商品貿(mào)易的中高端商務(wù)客群將是未來項目的主力客群。政務(wù)客群：義烏目前尚無五星級酒店，政務(wù)接待均安排在區(qū)域內(nèi)幾家相對檔次較高的四星級酒店，其項目品質(zhì)及接待能力均無法滿足日益增長的需求。隨著義烏城市的發(fā)展，以義烏市政府接待的政務(wù)會議等重要客群也必然要求市場出現(xiàn)更高品質(zhì)更高規(guī)格的酒店。旅游客群：旅游休閑產(chǎn)業(yè)是未來義烏的規(guī)劃功能之一，隨著旅游開發(fā)，區(qū)域資源的進(jìn)一步提升，中高端旅游客群的增長將是項目的補(bǔ)充客群。當(dāng)前競爭市場—現(xiàn)有市場比較比較因素海洋酒店天恒國際大酒店義烏大酒店頤和大酒店總建筑面積3.05萬m24萬m2約2萬m2約3萬m2房間數(shù)量285間套280間套246間套280間套標(biāo)套間面積27-60m235-70m230-50m230-60m2會議室數(shù)量9個56個5個價格水平（標(biāo)間）538480458538入住率90%50%70%70%注：義烏同類型酒店比較項目區(qū)域體量（㎡）客房（間）進(jìn)度國際會議中心會議中心810003382010年12月交付國際會展中心文化廣場555933372010年12月交付世貿(mào)中心金融商務(wù)區(qū)約60000500掛牌中注：對本項目構(gòu)成競爭酒店比較外省同星級酒店比較香港港島香格里拉酒店位置：港島香格里拉大酒店坐落于香港金鐘區(qū)的中心地段，是商務(wù)和休閑旅客的完美下榻之選。毗鄰世界知名的太古廣場購物中心，港鐵站僅舉步之遙，前往香港國際機(jī)場也僅需45分鐘。住宿：總建面積約4，5萬平方米，樓高56層，擁有531間寬敞豪華的客房和34套套房，酒店內(nèi)套房面積乃城中首屈一指。最低門市價港幣3400元起?？头棵Q數(shù)量面積（平方米）豪華山景客房21341豪華海景客房19544豪華閣山景客房6741豪華閣海景客房5644行政套房1782海景套房1488香港套房1132香格里拉套房1132總統(tǒng)套房1170客房免費款待上網(wǎng)24小時客房送餐服務(wù)衛(wèi)星/有線電視及店內(nèi)電影頻道dvd硬碟娛樂系統(tǒng)浴室內(nèi)液晶電視國際直撥電話及語音留言信箱大型行政辦公桌電子保險箱咖啡/茶沖煮器皿迷你吧各款睡枕選擇于貴賓廊或鄰近的米芝蓮星級食府珀翠餐廳免費享用豐富早餐貴賓登記及退房服務(wù)私人禮賓及秘書服務(wù)免費飲料、小食、晚間雞尾酒及香檳每次住宿期間免費熨燙一套西服每天免費使用豪華閣會議室兩小時每日報紙及鮮果使用供戶外休閑的賞星園客房設(shè)施豪華閣獨享權(quán)益豪華閣為賓客提供至尊獨享的禮遇，包括：宴會及會議設(shè)施場地容納人數(shù)尺寸面積樓層高度酒會式劇院式宴會式課堂式u型（米）（平方米）（米）5樓香島殿1000700540300—43×156454.45宴會廳a200150120724513×154954.45宴會廳b2502201601005017×152554.45宴會廳c200150120724513×151954.45泰山廳80706054389×141263.23華山廳50303624168×8643.91恒山廳202012——7×3.524.53.91嵩山廳202012——7×3.524.53.91恒山廳/嵩山廳304024——14×3.5493.91天山廳503036242410×7.5753.94廬山廳503036242012×6723.94天山廳/廬山廳1008072603619.5×61173.9439樓＊天窗廳Ⅰ及Ⅱ2001801441084812×182164.2天窗廳Ⅰ1006060503012×91084.2天窗廳Ⅱ1006060503012×91084.2＊六間多功能商務(wù)房可收藏床墊轉(zhuǎn)換為會議室外省同星級酒店比較杭州凱悅大酒店位置：五星級的杭州凱悅酒店地處西子湖畔新湖濱步行街中心區(qū)域，緊鄰商務(wù)、娛樂及購物中心，坐擁風(fēng)光如畫的西湖山色，是杭州的嶄新地標(biāo)。住宿：總面積約3萬平方米，樓高8層客房390間，最低門市價2070起，實際情況在非繁忙時段按7折/8折收取?？头棵Q所在樓層面積（平方米）凱悅客房（大床/雙床）4-6f34-36凱悅庭院房（大床/雙床）3f36凱悅湖景房（大床/雙床）5-6f36嘉賓軒客房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒湖景房（大床/雙床）7-8f36嘉賓軒套房（大床/雙床）7-8f57嘉賓軒至尊客房（大床）7-8f54-57花園套房8f65.5行政套房7f89.5總統(tǒng)套房8f240客房可調(diào)節(jié)亮度的寫字臺燈大理石浴缸24小時客房送餐服務(wù)電水壺私人酒吧電吹風(fēng)有線/衛(wèi)星電視頻道保險箱雙線電話及語音留言信箱25英寸及以上的液晶電視獨立空調(diào)調(diào)節(jié)器三部以上電話機(jī)每日報紙數(shù)據(jù)線，高速寬帶網(wǎng)絡(luò)接入加床服務(wù)獨立加熱控制器加濕器和空氣凈化器24小時禮賓服務(wù)每個房間可以居住三位客人熨斗和熨板嬰兒床床的軟硬程度可作調(diào)整客房設(shè)施外省同星級酒店比較本項目五星級酒店規(guī)模建議本項目五星級酒店定位建議：五星級豪華商務(wù)型酒店本項目五星級酒店體量建議：義烏在建及規(guī)劃中的五星級酒店客房數(shù)在330間左右，建筑面積在5－5.5萬㎡，其中國際會議中心由于會議、公建功能要求，總建筑面積相對較大；其他一線城市標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店規(guī)模一般控制在6－7萬㎡，350－450㎡間客房。因此要確保本案五星級酒店在檔次、規(guī)模上不低于義烏同類酒店。由于本項目內(nèi)還有其他酒店物業(yè)存在（四星級酒店），對酒店需求部分分流，故適當(dāng)減小五星級酒店體量。本項目五星級酒店客房體量建議：物業(yè)類型客房數(shù)量總建體量五星級豪華商務(wù)型酒店350間5.8萬m2本項目四星級酒店規(guī)模建議本項目五星級酒店定位建議：四星級高級商務(wù)型酒店本項目四星級酒店體量建議：從供應(yīng)狀況來看，當(dāng)前義烏中高端酒店尚有較大發(fā)展空間。從需求狀況來看，隨著城市商務(wù)氛圍加深，當(dāng)前經(jīng)商人員結(jié)構(gòu)層次逐步提升，其酒店需求檔次也將隨之提高。本案規(guī)劃以政務(wù)、會務(wù)為主的五星級酒店同時，應(yīng)考慮滿足中高端商務(wù)客對酒店的需求，其需求檔次略低于五星級，如品牌連鎖商務(wù)型酒店（四星級）。本項目四星級酒店客房體量建議：物業(yè)類型客房數(shù)量總建體量四星級高級商務(wù)型酒店240間2.2萬m2客房及配套建議

目前市場上五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)客房套內(nèi)面積為29平米~62平米不等。均配備總統(tǒng)套房及行政套房，并根據(jù)客群定位不同對房間的面積及配套設(shè)施進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)五星級酒店客房國家標(biāo)準(zhǔn)要求（70%客房面積不低于20平米，不包括衛(wèi)生間和走廊等）及義烏同類酒店項目（海洋、天恒國際）的客房標(biāo)準(zhǔn)，及本項目的客群及功能定位，我們建議項目：客房數(shù)量：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)客房350間左右，四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)客房240間左右，其中，標(biāo)準(zhǔn)雙床房比例35%左右；行政樓層全部為單床房，總統(tǒng)套房各2間，布置頂樓。出于特色考慮，可以參照香港港島香格里拉大酒店，設(shè)置類似于vip形式的房型，享受至尊獨享禮遇?？头颗涮祝盒l(wèi)生間大于6平方米，通常同時設(shè)置浴缸和淋浴間，衛(wèi)生間采用國際標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生潔具配套，選用靜音馬桶，提供高檔客房用品，在客房內(nèi)設(shè)辦公區(qū)，配備辦公桌、傳真機(jī)、寬帶雙網(wǎng)口及各類辦公用品，提供其他商務(wù)增值配套設(shè)施。衣櫥的深度要大于0.6米，總寬度要大于1米。此外還要預(yù)留存放備用棉品的地方。壁櫥內(nèi)應(yīng)有良好的照明設(shè)計，隨門開關(guān)。樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費1f愛琴海大堂吧、珊瑚海西餐廳大堂吧/西餐廳中檔200-300元/人2f海逸閣、海暢閣中餐廳/包廂大型中餐中高檔200-500/人16f海弘行政酒廊酒吧中檔100-200元/人海洋酒店在商貿(mào)城5樓有一塊大面積多功能廳，可最多容納700人會議或宴席，有舞臺，宴席價位1500元起，場地費另取。酒店內(nèi)部只有一個多功能廳，按宴席規(guī)格，可容納22桌，200多人同時用餐。此外還有8個vip包房。酒店內(nèi)餐飲均為酒店自有經(jīng)營。海洋酒店由于其地理位置優(yōu)勢，及在義烏已建立的固定客戶群，酒店承辦宴會及會議較多，價格處于中等偏上。海洋酒店酒店個案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費-1f城市溫泉會所、健身中心、游泳池、棋牌室——中檔——1f星空吧天逸咖啡、玉葉庭·商務(wù)中心、商店·花店·西餅屋西餐/大堂吧中高檔100-200元/人2f煙雨江南中餐廳中餐廳包廂時尚餐廳天璽廳大型中餐中高檔100-300元/人3f天恒廳、天鼎廳、天和廳、天仁廳大型中餐中檔及中高檔100-300元/人1f為西餐廳，容納100人規(guī)模。2f有中餐廳，擺放20桌，最多能容納400人。3f有五個大小不一宴會廳，最大廳面積在400m2，最多容納28桌，2個中等大小宴會廳，容納20桌，2個小宴會廳，容納3桌，宴會價位在800元/桌起，場地費另取。酒店內(nèi)餐飲均為酒店自有經(jīng)營。天恒國際大酒店由于地理位置較偏，人流量相對與市中商貿(mào)區(qū)同等星級酒店較少，宴會廳的上座率不高，在同等星級酒店中，宴席價格最低。天恒國際大酒店酒店個案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議樓層餐廳名稱餐飲種類消費檔次人均消費1f鵝池吧商務(wù)中心商場大堂吧中檔100元/人2f多功能廳義烏廳觀義軒大型中餐中高檔100-300元/人3f天府美食城（中餐廳）、天使西餐廳大型中餐、西餐中高檔200-400元/人4f大型功能廳會議、宴席中高檔1500元/桌起17f行政酒廊酒吧中高檔100-200元/人義烏大酒店4f有一個大型宴會廳，700m2，最多可擺放50桌，價位1500元/桌起，因有一專業(yè)舞臺，如需演出，場地費另取，8000元/場。酒店內(nèi)餐飲均由酒店自有經(jīng)營。義烏大酒店由于義烏品牌較老的四星級酒店之一，因開業(yè)早，目前設(shè)施設(shè)備及酒店環(huán)境較之其他四星級酒店已顯老舊，其上座率也處于中等水平，但價位比天恒國際大酒店要高。義烏大酒店酒店個案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議餐廳名稱餐飲種類簡述消費檔次人均消費風(fēng)荷軒中餐廳、藕香榭食街大型中餐13個豪華貴賓廳，推廣粵菜、杭幫菜、川菜的極品美食高檔300-500元/人云天閣中西合璧中西合璧，自助餐及24小時客房送餐服務(wù)高檔100-300元/人明月日本料理日式料理秉承日本料理的傳統(tǒng)工藝，名廚明檔中高檔100-200元/人大堂茶園咖啡、西點環(huán)境高雅，氛圍幽靜，中西飲品、咖啡、茗茶、西點小吃中檔及中高檔100-200元/人1f西餐廳，容納100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2f和3f各一個宴會廳，2層宴會廳較大，能容納26桌，但沒有專業(yè)舞臺；3層宴會廳略小，容納24桌，但有一個專業(yè)舞臺，3f還有10余個豪華vip包房。酒店餐飲均為頤和大酒店自有經(jīng)營。頤和大酒店酒店個案餐飲現(xiàn)狀酒店餐飲建議海洋酒店：200-500元/人1500元/桌起天恒國際大酒店：100-300元/人800元/桌起義烏大酒店：100-400元/人1500元/桌起頤和大酒店：100-500元/人1200元起海洋酒店：2800m2共13個各類型餐廳及包房天恒國際大酒店：3500m2共11個各類型餐廳及包房義烏大酒店：1800m2共8個各類型餐廳及包房頤和大酒店：2600m2

共20個各類型餐廳及包房海洋酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無特色餐飲天恒國際：大型中餐、西餐、咖啡、西點，無特色餐飲義烏大酒店：大型中餐、西餐、酒吧，無特色餐飲頤和大酒店：大型中餐、西餐、咖啡、西點、日式料理餐飲類別人均消費餐飲體量對本項目啟示除大型中餐、西餐等必選餐飲類別之外，可加入特色餐飲類別，與項目檔次、定位相符，區(qū)別于現(xiàn)有同星級酒店內(nèi)餐飲類別，增加項目關(guān)注點，吸引大眾消費。在體量上，借鑒同星級餐飲體量與客房體量比例。在檔次上，對本項目兩個星級酒店做差異化考慮，五星級酒店將餐飲檔次定位提高，保證高檔商務(wù)政務(wù)客戶群體需求，四星級酒店將餐飲檔次定位在中檔及中高檔，滿足更多大眾消費者需求。酒店餐飲建議香港港島香格里拉酒店餐廳/酒吧座位樓層菜式高美食店30五樓美點及小食夏宮180五樓粵菜大堂酒廊80六樓下午茶及小食龍蝦吧餐廳92六樓海鮮及燒烤cafétoo咖啡廳266七樓國際美食灘萬日本料理128七樓日式料理漪畔臺52八樓泰式美饌珀翠餐廳100五十六樓法式佳肴餐廳及酒吧外省同星級酒店比較杭州凱悅大酒店餐廳/酒吧座位菜式特色咖啡廳30美點及小食設(shè)有開放式廚房，客人可以欣賞廚師烹制美食的精湛廚藝，并設(shè)有露天用餐區(qū)域湖濱28180粵菜優(yōu)雅溫馨的中式主題餐廳，提供最具特色的杭州風(fēng)味及周邊城市的特色菜式，用餐之余更可盡享西湖美景大堂酒廊80下午茶及小食是在輕松愉悅的氛圍中品嘗精致小食，甜點和各式飲料的理想場所晚霞酒吧92海鮮及燒烤充滿現(xiàn)代設(shè)計的酒吧為您提供多款雞尾酒，與各式名酒餐廳及酒吧外省同星級酒店比較酒店名稱總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米餐飲面積配比（m2）平均餐飲面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬1414天恒國際大酒店4萬2802.8萬12.5義烏大酒店2萬2461.4萬12.9頤和大酒店3萬2802.1萬12.4香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬15.5杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬17本項目餐飲設(shè)施面積配比四星級酒店餐飲使用面積五星級酒店餐飲使用面積143080平方米8120平方米本項目酒店類型建議——餐飲設(shè)施配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積酒店名稱總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米會議宴會面積配比（m2）平均會議宴會面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬139.6天恒國際大酒店4萬2802.8萬7.9義烏大酒店2萬2461.4萬8.6頤和大酒店3萬2802.1萬8.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬8.4杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬11本項目會議宴會面積配比四星級酒店會議宴會使用面積五星級酒店會議宴會使用面積9.62112平方米5568平方米本項目酒店類型建議——會議宴會面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的會議宴會使用面積酒店名稱總建（m2）客房總數(shù)客房面積（m2）＊百平方米娛樂康體面積配比（m2）平均娛樂康體面積（m2）海洋酒店3.05萬2852萬14.316.9天恒國際大酒店4萬2802.8萬17.2義烏大酒店2萬2461.4萬18.6頤和大酒店3萬2802.1萬18.6香港港島香格里拉大酒店4.5萬5653.1萬19.3杭州凱悅大酒店3.1萬3802萬13.9本項目娛樂康體面積配比四星級酒店娛樂康體使用面積五星級酒店娛樂康體使用面積16.93718平方米9802平方米本項目酒店類型建議——娛樂康體面積配比＊每百平方米客房建筑面積所配的餐飲使用面積物業(yè)功能餐飲會議宴會娛樂康體客房客房部分體量建議8120m25568m29802m234510m2酒店總體量5.8萬m2物業(yè)功能餐飲會議宴會娛樂康體客房客房部分體量建議3080m22112m23718m213090m2酒店總體量2.2萬m2本項目酒店體量總結(jié)本項目五星級豪華商務(wù)型酒店本項目四星級高級商務(wù)型酒店從客群定位對配套設(shè)施的影響來看，以商務(wù)政務(wù)客群為主的酒店顯然對會議功能的要求更高，通過從區(qū)域位置、形象定位綜合考慮，結(jié)合義烏未來市場發(fā)展趨勢，我司對餐飲配套建議如下：餐廳：五星級酒店從其自身檔次及客群定位，餐飲檔次也定位在中高檔及高檔餐飲，1家大型中餐,以宴請、會客、聚會為主要商業(yè)訴求；1家自助式餐廳，環(huán)境優(yōu)雅，吸引市內(nèi)人群及酒店入住客群；韓國料理及西餐廳各1家（意大利餐/墨西哥餐等），以滿足不同消費選擇，以及咖啡吧與酒吧各1家，主要服務(wù)于酒店人群。大型中餐：4000㎡（大小宴會廳6個，共約1000㎡；包廂30個，共約2100㎡）自助餐：2000㎡韓國料理：500㎡西餐廳500㎡咖啡吧：500㎡酒吧620㎡其他軟硬件服務(wù)配套,建議參考國家旅游局制訂的《五星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)》。酒店餐飲建議類型體量（m2）檔次布局人均消費大型中餐4000高檔，吸引酒店3f300-500元自助餐2000中高檔酒店2f200-300元韓國料理500中高檔酒店2f150-200元西餐廳500高檔酒店1f300-500元咖啡吧500中高檔大堂吧100-200元酒吧620中高檔酒店頂層100-300元電梯：電梯廳應(yīng)布置在從酒店入口或前臺登記處很容易看到的地方。還應(yīng)該考慮電梯廳在客房樓層的位置，最好設(shè)在走廊的中部，使住客向任何方向行進(jìn)的距離總和最短。根據(jù)酒店的檔次和方便旅客使用等原因，建議設(shè)置6部電梯分組布置在電梯廳兩側(cè)。電梯廳凈寬達(dá)到4米左右比較合適。國內(nèi)的旅客大都習(xí)慣隨身攜帶一些行李，過窄的轎廂不方便后部的旅客進(jìn)出，建議選用寬扁廂。裙樓設(shè)置左右自動扶梯各兩部，盡量不占用直達(dá)電梯的使用率。電梯采用光面電梯，方便客人著裝，單個載重不低于1500kg。如：深圳威尼斯酒店。公共部位建議

大堂：通常采用將門廳、休息廳及公共交通空間相結(jié)合的設(shè)計方式。這種方法在面積分配上很靈活。能夠使這三個非盈利部分的面積比例有適當(dāng)?shù)膹椥裕瑫r有利于營造宏大的空間。酒店門中部使用大旋轉(zhuǎn)門，左右兩側(cè)為雙向玻璃門，考慮到客人大件行禮，雙向玻璃門寬度不低于2米，1～2f以部分中空設(shè)計構(gòu)成，這兩個樓層中部用玻璃樓梯連接，與正門對應(yīng)。采用這種設(shè)計手法的酒店有：北京東方君悅大酒店、上海威斯汀大酒店、上海的四季酒店等。走廊：避免使旅客產(chǎn)生狹長的感覺，同時也要考慮避免迷路和減少監(jiān)控鏡頭死角。為此，可以采用添加局部照明，配以軟硬裝飾、植物點綴和主題場景的手法來處理。走廊相對的房門最好不宜正對，一來對門客人或服務(wù)人員進(jìn)出的噪音會干擾對面的住客，二來隱私不便保護(hù)。可在不影響衛(wèi)生間落水管道設(shè)計的前提下適度斜對。

其他酒店配套建議公共休息區(qū)及大堂吧：在大堂吧設(shè)置鋼琴、中大型玻璃飾物、甚至大型立體水幕和金屬雕塑以提高整體檔次。在公共休息區(qū)，注意自然光與燈光的結(jié)合，形成自然舒適的環(huán)境效果，給客人營造居家氛圍和交流空間。1f中針對商務(wù)政務(wù)客人提供相配套的商業(yè)、及商務(wù)旅游功能相配套的金融設(shè)施，將直接提升酒店的品質(zhì)。如：迪拜帆船酒店。游泳池：考慮到客人的安全和休閑的特性，游泳池一般采用戲水池的形式，水深1.4米左右，常年恒溫。室內(nèi)光線結(jié)合自然光，使整個空間達(dá)到通透明亮的效果，配合一定的綠化景觀配合，并對使用人數(shù)進(jìn)行控制。多功能廳：五星級酒店的多功能廳面積在800~1500之間，通常以60個標(biāo)準(zhǔn)桌為基準(zhǔn)，多功能廳設(shè)置前廳，便于會議或宴會開始前的集聚，中場休息和結(jié)束后的疏導(dǎo)。由于站立的人所占用的面積是坐著的人的1／3左右，所以宴會廳前廳的理想面積是宴會廳面積的1／3~1／4。前廳內(nèi)還要設(shè)計面積較大的衛(wèi)生間，蹲位按最大容納人數(shù)的50:1配置。衣帽間也需考慮足夠的面積。有些宴會廳還配套有vip休息室和演員化妝間，以滿足全功能需要。

員工通道：在條件允許的情況下，酒店應(yīng)設(shè)計有專門的員工通道，不占用客用通道；廚房：需要有足夠的靈活面積，廚房和洗衣房按功能分割成不同的半封閉式區(qū)域，調(diào)整中西廚房間的面積比，設(shè)計專門的垃圾處理站，與原料進(jìn)貨通道分開，避免二次污染。

總服務(wù)臺：酒店的中樞，一般位于大堂中心靠后位置。根據(jù)總客房數(shù)，總服務(wù)臺的長度總和建議為15米左右。將機(jī)票、留言、簡單商務(wù)等功能結(jié)合在一起，盡量做到不讓客人跑來跑去。臺面高度取決于服務(wù)的形式，坐式開房臺面可降低，站立式開房則需升高。其他酒店配套建議酒店其他服務(wù)建議

酒店為國際五星級（高檔）標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)旅游酒店。每間客房擁有獨立的衛(wèi)生間和彩電、冰箱、音響等設(shè)備；擁有中央空調(diào)系統(tǒng)；擁有閉路電視系統(tǒng)和衛(wèi)星天線系統(tǒng)，以及公共廣播系統(tǒng)和背景音樂系統(tǒng)；擁有電梯系統(tǒng)；擁有自動化防火報警系統(tǒng)和自動噴淋消防系統(tǒng)；擁有現(xiàn)代化電訊系統(tǒng)（國際國內(nèi)電話及電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）；擁有現(xiàn)代化的旅游服務(wù)設(shè)施（外幣兌換、票務(wù)服務(wù)等）；擁有現(xiàn)代化的飲食服務(wù)設(shè)施和康樂、娛樂服務(wù)設(shè)施。其他軟件服務(wù)配套,建議參考國家旅游局制訂的《五星級酒店評定標(biāo)準(zhǔn)》。其他酒店配套建議四、寫字樓定位規(guī)劃建議寫字樓類型建議寫字樓體量建議寫字樓戶型建議寫字樓裝修建議寫字樓管理建議寫字樓類型檔次分析在未來激烈的市場競爭中，“品質(zhì)”將是最為重要的競爭優(yōu)勢，因此我行建議本項目按照杭州新建甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)。說明國際甲級寫字樓杭州甲級寫字樓乙級寫字樓硬件品質(zhì)描述外部形象具有突出的標(biāo)識性、超豪華的公共區(qū)域設(shè)計及裝修、非常寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、超高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備配置且大多為全進(jìn)口產(chǎn)品，注重各種細(xì)節(jié)考慮外部形象具有一定的標(biāo)識性、豪華的公共區(qū)域設(shè)計及裝修、寬闊的辦公空間及高效的平面利用效率、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備設(shè)施配置且關(guān)鍵設(shè)備為全進(jìn)口產(chǎn)品滿足辦公客戶的基本需求競爭優(yōu)勢同未來周邊的新新供應(yīng)項目相比，本項目可保持絕對的競爭優(yōu)勢同未來周邊的新供應(yīng)相比，本項目可保持相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢同未來周邊的新供應(yīng)項目相比，很難塑造制勝的競爭優(yōu)勢寫字樓定位規(guī)劃建議本地實力公司的匯集地及外來大型企業(yè)的首選入駐中心，也是本地產(chǎn)業(yè)從工廠制造到注重品牌的一次遞進(jìn)。以5a級的服務(wù)管理樹立義烏寫字樓的標(biāo)桿。義烏寫字樓市場的一次跳躍，品質(zhì)及服務(wù)管理模式的一次突破。義烏樓宇經(jīng)濟(jì)的引領(lǐng)者。寫字樓定位規(guī)劃建議寫字樓類型檔次分析客戶群定位----民營企業(yè)客戶群義烏現(xiàn)有寫字樓市場以貿(mào)易、物流企業(yè)辦事處居多，由于商貿(mào)區(qū)的強(qiáng)勁的商業(yè)活力作用，這些機(jī)構(gòu)仍將逐漸增多，而未來隨著對于辦公品質(zhì)要求的提高，現(xiàn)有辦公產(chǎn)品將不能滿足其需求。---政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶群

政府目前在海洋商務(wù)樓設(shè)有辦公區(qū)域，未來隨著觀念的提升，對于辦公環(huán)境勢必將有更高要求，但該部分需求特征帶有明顯的計劃色彩,一般按照計劃逐步釋放，但目前不得而知;----投資型客戶群隨著住宅投資價值的回落,寫字樓相對較好的發(fā)展前景及較穩(wěn)定的投資收益率吸引了一定數(shù)量的純投資型客戶。目標(biāo)客戶：市場現(xiàn)存的股份制及私營企業(yè)、品牌企業(yè)及快速發(fā)展型的第三產(chǎn)業(yè)；未來將進(jìn)駐義烏的國際化企業(yè)，如外商獨資、中外合資企業(yè)及其駐義烏辦事處、以及大型國有企業(yè)及機(jī)構(gòu)。辦公市場現(xiàn)狀他們對公司的形象愈加注重，迎合他們的心理需求必會獲得他們的認(rèn)同。寫字樓定位規(guī)劃建議寫字體量確定寫字樓定位規(guī)劃建議義烏現(xiàn)有寫字樓概況名稱區(qū)域體量(萬㎡)主力戶型(㎡)財富大廈a國際商貿(mào)城320－30財富大廈b國際商貿(mào)城2.420－30福田大廈a國際商貿(mào)城4.778,95,125福田大廈b國際商貿(mào)城1.578，108國貿(mào)大廈國際商貿(mào)城485,109,114海洋商務(wù)樓國際商貿(mào)城3100金茂大廈國際商貿(mào)城3.540-60金福源大廈國際商貿(mào)城350-60義烏寫字樓市場現(xiàn)狀目前義烏寫字樓市場上，傳統(tǒng)的中低端辦公物業(yè)體量在１.5-4.7萬㎡左右。在杭州主城區(qū)寫字樓市場，前幾年的寫字樓主要集中以傳統(tǒng)黃龍＼慶春等商圈為主，體量基本集中在５-８萬㎡，隨著錢江新城ＣＢＤ的崛起，寫字樓在體量上有所突破，基本集中在８萬㎡

以上。

本項目作為義烏金融區(qū)重點開發(fā)物業(yè)，且為最早開發(fā)項目，勢必起到價值標(biāo)桿作用。本項目的打造關(guān)鍵在于提升義烏縣有辦公水平，且服務(wù)于對辦公品質(zhì)、自身形象有較高要求的企業(yè)，發(fā)揮義烏辦公物業(yè)領(lǐng)跑功能價值。本項目擁有辦公物業(yè)4萬平方米如何用4萬㎡打造標(biāo)桿？？寫字樓定位規(guī)劃建議布局建議基于市場目前戶型分割情況，在此基礎(chǔ)上，考慮項目布局的均衡性及項目形象的地標(biāo)性，我行建議：鑒于五星級酒店的高檔次、精品質(zhì)，建筑應(yīng)體現(xiàn)整體性，因此，辦公部分建議設(shè)于四星級酒店內(nèi)；相對來說，酒店業(yè)態(tài)對于景觀要求更高，因此建議寫字樓設(shè)置于四星級酒店4-9層，每層面積約2000㎡左右。出于發(fā)展以純租賃型辦公物業(yè)考慮，我行認(rèn)為，本項目寫字樓產(chǎn)品集中發(fā)展以“筒式”布局為寫字樓內(nèi)部布局，1、有利于產(chǎn)品布局和光線；2、考慮客戶需求有利于項目戶型產(chǎn)品的整體分割；3、有利于客戶辦公的私密性設(shè)置；

本項目產(chǎn)品設(shè)置中心區(qū)域為電梯及公共空間，以環(huán)繞型布局整體辦公產(chǎn)品，集中考慮戶型的朝向及光線布局；

在戶型面積設(shè)置上充分考慮自由分割，滿足不同客戶對于項目面積的不同需求；項目評析塔式建筑空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于分割、改造；塔式建筑具備較好景觀視線，戶型結(jié)構(gòu)好；塔式建筑可以有效避免板樓進(jìn)深短，戶型差；塔式建筑可以合理利用容積率，建立地標(biāo)形象。寫字樓定位規(guī)劃建議戶型建議出于本項目與市場區(qū)隔及純出租型物業(yè)的參考，我行建議本項目戶型設(shè)置多為中大面積戶型并可以自由分割，主力面積在50-400平方米左右，適當(dāng)800平方米左右大戶型，可自由組合，標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置面積約1500平方米左右，具有一定的靈活性。在摟層戶型設(shè)置上，建議小戶型設(shè)置在4-5層，滿足中小客戶對于辦公的基本需求；8-9層景觀視線相對較好的層面，設(shè)置300以上較大戶型，滿足大客戶需求；建筑類型戶型面積所占比例寫

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樓50平方米—100平方米35%100平方米—400平方米55%300平方米左右10%戶型配比表：產(chǎn)品形象定位天際大廈80米19層5.7萬㎡由于本項目是對傳統(tǒng)辦公物業(yè)的整合提升，在定位上，我行認(rèn)為只有符合甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓才能滿足本項目產(chǎn)品及客群需求。由于辦公部分處于酒店建筑內(nèi)部，因此，整體建筑風(fēng)格應(yīng)與酒店統(tǒng)一。整體建筑通過自身所具有的魅力如雕塑感、地標(biāo)性以及醒目的色彩、獨特的風(fēng)格等達(dá)到令人注目的效果。我行建議：與酒店共同打造獨幢塔式地標(biāo)物業(yè)建筑形態(tài)，鑒于經(jīng)濟(jì)收益因素，建議寫字樓設(shè)于建筑體低層；

立面整體可采用獨特個性的新現(xiàn)代主義風(fēng)格；

在配套和服務(wù)上打造全市領(lǐng)先的個性化、國際化甲級商務(wù)空間。寫字樓定位規(guī)劃建議寫字樓定位規(guī)劃建議相關(guān)整體建議平面空間凈高建議建議本項目寫字樓凈高設(shè)計為2.7米寫字樓定位規(guī)劃建議公共部位建議

主入口設(shè)計建議本案的入口應(yīng)建成具有吸引力的一個亮點，入口應(yīng)符合整體物業(yè)形象，按照一定的動線設(shè)計，具備時尚、高貴的氣質(zhì)。

大堂設(shè)計建議 采用簡潔現(xiàn)代的大堂設(shè)計理念，選用高端環(huán)保裝修材料，講究線條感，體現(xiàn)精干、高效、智能的氣質(zhì)；另外可在大堂設(shè)置休息等候區(qū)。

電梯廳設(shè)計建議每層電梯廳統(tǒng)一風(fēng)格裝修，注入寫字樓vi形象系統(tǒng)，體現(xiàn)質(zhì)感和品味；在等候廳布置綠色植物、小品裝飾等。

過道、中庭設(shè)計建議在走廊、中庭等共享空間加以獨特設(shè)計，配置溫馨裝飾品，增添客戶的歸屬感；過道配置精美的抽象畫和綠色小品，配以燈飾點綴其間；公共區(qū)、休息區(qū)設(shè)置書報架，供客戶等待中閱覽，共享空間的獨特設(shè)計增添項目檔次與品位。寫字樓定位規(guī)劃建議由于本項目在酒店外商業(yè)已規(guī)劃設(shè)置餐飲及配套商業(yè)，加之項目所在的金融區(qū)未來也將建設(shè)多處商業(yè)休閑中心，因此本項目辦公部分配套服務(wù)功能設(shè)置可有所選擇性。另外，引進(jìn)專業(yè)公司，提供較高水平的物業(yè)服務(wù)。配套及服務(wù)建議物業(yè)管理：一般分為公共性服務(wù)、經(jīng)營性服務(wù)和特約性服務(wù)；我行建議特別聘請知名物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，與項目產(chǎn)品檔次相匹配，形成品質(zhì)+檔次的高端物業(yè)形象。

寫字樓定位規(guī)劃建議智能化服務(wù)建議寫字樓定位規(guī)劃建議五、商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)體量建議招商建議經(jīng)營管理建議業(yè)態(tài)布局建議對外商業(yè)業(yè)態(tài)建議酒店外商業(yè)業(yè)態(tài)建議由義烏整體商業(yè)發(fā)展要求、滿足消費者對品質(zhì)生活消費的需求出發(fā)，并結(jié)合項目周邊原有業(yè)態(tài)供應(yīng)及規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化考慮，通過項目周邊潛在客群的商業(yè)消費需求、便捷性需求分析，并且需與酒店內(nèi)部商業(yè)在檔次上相符，在功能上形成互補(bǔ)。我行在第一階段報告中以推論出餐飲、娛樂及配套業(yè)態(tài)適于本項目酒店外商業(yè)部分。餐飲娛樂銀行、展廳、配套建議業(yè)態(tài)商業(yè)定位規(guī)劃建議商業(yè)定位規(guī)劃建議目標(biāo)消費者由于項目酒店已確定定位為高端,因此項目商業(yè)部分也應(yīng)與之匹配，而不應(yīng)存在較大落差。項目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)目前均走中低端，吸引商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營人士、外來辦事及務(wù)工人員，而本項目可避開現(xiàn)有競爭點，根據(jù)區(qū)域特點，尋求自身發(fā)展空間。

本項目目標(biāo)消費者首先來自于項目高星級酒店入住客群。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有中高消費力客群消費觀念逐漸提升，而中高端消費場所卻不多，本項目恰好可滿足其消費需求。這其中包括具有中高消費能力的當(dāng)?shù)鼐用瘛H商貿(mào)城的經(jīng)營人士、商務(wù)人士等。從金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃來看，未來將帶來大批中高端從業(yè)人員和商務(wù)人士，可為項目帶來消費支撐。另外，隨著本項目的發(fā)展，作為更多的選擇性，也將勢必吸引一部分傳統(tǒng)商圈的客群。因此本項目商業(yè)部分消費群將鎖定如下:項目自身酒店部分高端入住客群；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有具備中高端消費能力的當(dāng)?shù)鼐用瘛⑹袌鼋?jīng)營人士、商務(wù)人士；未來金融區(qū)內(nèi)的從業(yè)人員、商務(wù)人士；市區(qū)中高端消費者。市場細(xì)化餐飲杭州人家大酒店所處區(qū)域：福田區(qū)域

建筑面積：3500㎡樓層：3層包箱數(shù)量：30個最大包廂面積：80㎡停車位：200個經(jīng)營特色：經(jīng)營菜系豐富，包括杭幫菜、粵菜、川菜、金華菜，并以杭幫菜、粵菜為特色?？腿悍诸悾寒?dāng)?shù)鼐用瘛⑺綘I企業(yè)主、政府官員人均消費：80-150元租金承受：100萬元/年，即0.78元/㎡/天

評價：該餐飲與本項目距離較近，其規(guī)模和菜色成為最大競爭優(yōu)勢，受到歡迎，經(jīng)營狀況較好。另外，餐館提供婚宴、代駕、航空訂票等服務(wù)。商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲錦繡人家所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1200㎡樓層：4層包箱數(shù)量：22個最大包廂面積：60㎡停車位：50個經(jīng)營特色：金華菜、杭幫菜客群分類：當(dāng)?shù)鼐用?、私營企業(yè)主、周邊城市人人均消費：70-80評價：義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營較好的特色餐館，裝修風(fēng)格富有情調(diào)，菜色口味適合本地人。現(xiàn)擁有三家分店，福田分店為最大規(guī)模，面積接近2000㎡。市場細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲樹園記所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1600㎡樓層：4層包箱數(shù)量：23個（均帶有衛(wèi)生間）最大包廂面積：40㎡停車位：50個經(jīng)營特色：農(nóng)家菜、金華菜客群分類：當(dāng)?shù)鼐用窬佣嗳司M：50評價：同樣是義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營較好的特色餐館，以經(jīng)營農(nóng)家菜為特色，中午、晚上生意均較好。市場細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲澳門豆撈所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：2000㎡樓層：5層包箱數(shù)量：33個最大包廂面積：60㎡停車位：50個經(jīng)營特色：海鮮、火鍋客群分類：私營業(yè)主、當(dāng)?shù)鼐用袢司M：80-100評價：義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)營較好的特色餐館，裝修風(fēng)格富有情調(diào)，菜色口味適合本地人?，F(xiàn)擁有三家分店，福田分店為最大規(guī)模，面積接近2000㎡。市場細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲雨花西餐所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)建筑面積：1200㎡樓層：3層包箱數(shù)量：11個最大包廂面積：40㎡停車位：30個經(jīng)營特色：西餐客群分類：當(dāng)?shù)鼐用?、酒店入住客群、外國人人均消費：80-150，套餐包含138元/位、198元/位兩種

評價：該品牌為深圳餐飲品牌直營店，目前義烏僅有一家，其他分店均在深圳。該餐廳是義烏當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多的、面向中國口味的西餐廳之一，且環(huán)境相對較好。餐廳位于國際大廈酒店1-3層，良好的區(qū)位帶來較大人流量，餐廳夜間生意較佳。市場細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議餐飲小結(jié)義烏餐飲口味以本地菜、杭幫菜等江浙菜系較受歡迎。消費者中以當(dāng)?shù)鼐用窈蜕馊司佣?，主要以親朋好友聚會、商務(wù)宴請、會談為訴求,另有一部分為政府宴請訴求。消費者對于就餐環(huán)境顯現(xiàn)一定要求。當(dāng)?shù)夭宛^中，一般中型餐館注重裝修特色，講究精致、情調(diào)，整體環(huán)境與餐館經(jīng)營特色相符；大型餐館裝修多偏向于豪華、大器。由于義烏當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展較好，餐飲消費對于停車位有較大需求。在餐飲消費上仍較注重實惠，講究物美價廉，人均消費集中于50-150元。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場細(xì)化餐飲品牌餐飲商家選址參考指福門區(qū)位要求：

成熟商圈,注重有效人流量和商業(yè)環(huán)境面積要求：2000㎡左右主流客群：

年輕白領(lǐng)為主對相鄰品牌的要求：無特定租約：８-10年建筑要求：滿足餐飲業(yè)的基本要求，包括煤氣管道，給排水管道，物流電梯等；鋪位必須平層，對樓層無太高要求，若具備商業(yè)延展，高樓層也可。一茶一座區(qū)位要求：傾向于成熟商圈面積要求：４５０㎡左右主流客群：

商務(wù)人士居多對相鄰品牌的要求：無特定租約：１０年建筑要求：要求有顯眼的廣告招牌位置；房屋展示面積能見度佳；門店需具備排污、排煙管道，最好能納入大樓煙井；每天供水量在35噸以上。市場細(xì)化商業(yè)定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位餐飲根據(jù)義烏餐飲市場分析建議：

建議將餐飲部分作為主力店引進(jìn)，設(shè)于“對外商業(yè)”。鑒于高星級酒店必將自帶大型中餐，為避免競爭，建議該部分設(shè)置1家特色餐飲。綜合義烏本地及杭州、寧波特色餐飲來看，2000㎡規(guī)模已成品牌餐飲主流，因此建議本項目餐飲規(guī)模設(shè)為2000㎡，檔次為中高檔至高檔，并選擇品牌形象良好、尚未進(jìn)入義烏市場、并能適應(yīng)當(dāng)?shù)乜谖兜纳碳?。?guī)模（㎡）樓層類型檔次客群商家例舉餐飲20001-3中式餐飲中高檔當(dāng)?shù)鼐用?、私營業(yè)主、政府官員名家海鮮工坊、至尊鯊魚、采蝶軒商業(yè)定位規(guī)劃建議本案名稱人均消費（元）所屬區(qū)域備注天上人間國際娛樂會所300－500賓王五星級ktv場所，投資4500萬，營業(yè)面積1萬多㎡，豪華包房100余間皇家至尊娛樂會所200－300賓王營業(yè)面積1萬多㎡盛世豪門ktv100－200賓王營業(yè)面積8000多㎡天倫皇朝150－200賓王營業(yè)面積8000多㎡花樣年華150－200江東營業(yè)面積1萬㎡，擁有72間包廂本色酒吧100－200繡湖營業(yè)面積1000㎡88酒吧100－200江東營業(yè)面積2500多㎡鼎級酒吧100－150賓王營業(yè)面積2000多㎡義烏高端娛樂分布娛樂會所酒吧高端娛樂會所概況市場參考娛樂商業(yè)定位規(guī)劃建議市場細(xì)化娛樂名流鉆石年代娛樂會所所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)包含：ktv、酒吧建筑面積：6000㎡樓層：3層包箱數(shù)量：50個小包廂面積：40

㎡(帶衛(wèi)生間,有背投)最大包廂面積：160

㎡(帶衛(wèi)生間,有背投)停車位：50個根據(jù)包廂大小,制定不同最低消費:588元\888元\1888元客群分類：以私營企業(yè)主居多

評價：依托賓王商貿(mào)區(qū)成熟的區(qū)位,以及餐飲聚集的氛圍,名流會所作為消費延展,經(jīng)營狀況較好。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場細(xì)化娛樂鼎級top酒吧所處區(qū)域：賓王商貿(mào)區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)包含：ktv、迪吧、爵士吧建筑面積：2500㎡（迪吧約1000㎡）樓層：2層包箱數(shù)量：20個小包廂面積：50

㎡最大包廂面積：120

㎡停車位：30個根據(jù)包廂大小,制定不同最低消費:1000元左右客群分類：私營企業(yè)主、自由職業(yè)者居多

評價：位于國際大廈酒店裙房4-5層，并在1f設(shè)電梯入口。酒吧內(nèi)含多種功能，其中ktv滿足商務(wù)需求，迪吧受到年輕人歡迎，爵士吧吸引外國人，加上該酒吧區(qū)位較佳，人流量大，酒吧經(jīng)營狀況良好。但受到體育場區(qū)域新酒吧集群效應(yīng)而產(chǎn)生的競爭，鼎級酒吧現(xiàn)經(jīng)營狀況略弱于之前。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場細(xì)化娛樂小結(jié)義烏娛樂場所主要分為ktv和酒吧（包含迪吧）兩種，ktv多偏向于商務(wù)接待，酒吧則以當(dāng)?shù)厝思爸苓叧鞘腥巳簽橹饕M者。消費者對于娛樂場所的規(guī)模、裝修風(fēng)格有較高要求，向往具有特色的娛樂場所。消費者對迪吧類娛樂場的新鮮度有較高要求，并且集群效應(yīng)較為明顯。娛樂消費力旺盛，接近杭州、寧波等中型城市。對停車要求高。商業(yè)定位規(guī)劃建議市場參考娛樂案例借鑒商業(yè)定位規(guī)劃建議市場參考娛樂案例借鑒商業(yè)定位規(guī)劃建議市場參考娛樂案例借鑒ktv、酒吧發(fā)展趨勢分析保證持續(xù)性經(jīng)營目前的大中城市ktv酒吧都存在更替率比較高的現(xiàn)象，如杭州ktv、酒吧的平均生存周期為720天，特別是酒吧的最短生存周期不到100天，因此本項目引入ktv，酒吧業(yè)態(tài)，必須對持續(xù)經(jīng)營的問題有所考慮。注入業(yè)態(tài)特色一般生存期長，經(jīng)營狀況良好，受消費者認(rèn)可的ktv多為規(guī)模大、檔次高、裝修風(fēng)格具有特色的特點；酒吧則注重主題鮮明。酒吧業(yè)態(tài)一般多為本地經(jīng)營，其經(jīng)營效果往往帶有局限性和難復(fù)制性，這也是本項目引入酒吧業(yè)態(tài)應(yīng)注意的問題。商業(yè)定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位娛樂根據(jù)義烏娛樂市場及娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展分析建議：建議引進(jìn)1家大型娛樂。由于本項目對外商業(yè)規(guī)模有限，因此建議本項目特色為鮮明的經(jīng)營風(fēng)格，商業(yè)檔次定位為高檔娛樂會所，內(nèi)含ktv、酒吧、慢搖吧等，提供多種選擇，其特色和類型應(yīng)為當(dāng)?shù)鬲氂校⑦m于當(dāng)?shù)叵埠?，并接近國?nèi)大中城市水平，起到引領(lǐng)作用，規(guī)模在4000㎡左右，位于1-3層。商業(yè)定位規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃布局業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量體量（㎡）餐飲特色餐飲12000配套便利店150糕點、面包店150連鎖咖啡吧1150花店、票務(wù)2100銀行1150展廳汽車展廳1500娛樂娛樂會所14000合計約7000樓層業(yè)態(tài)分布3f特色餐飲娛樂會所2f特色餐飲娛樂會所1f特色餐飲商業(yè)配套汽車展廳娛樂會所商業(yè)定位規(guī)劃建議建筑形態(tài)產(chǎn)品定位商業(yè)類型凈高特色餐飲3.8-4.5米娛樂會所不低于4.5米配套商業(yè)3.2-3.5米鋪位建議建議一層設(shè)為50㎡小開間鋪位，以適于配套業(yè)態(tài)需求；二、三層為矩形大開間，柱間距達(dá)到8米以上。車位配置建議結(jié)合案例車位與建筑規(guī)模比率，商業(yè)物業(yè)建議車位比例達(dá)到100㎡/個，考慮與其他物業(yè)類型相結(jié)合使用。層高建議建筑形態(tài)產(chǎn)品定位餐飲商戶技術(shù)指標(biāo)參考承重：廚房區(qū)域450kg/平方米客席區(qū)250kg/平方米業(yè)態(tài)層高進(jìn)深單店面積用電量空調(diào)制冷量煤氣量排氣量上下水是否需要隔油池m(凈高）mm2kw大卡/m2m3/hm3/sqm/hdnsize西式餐廳（含快餐）最小要求>3>8300180300-2050y推薦要求>4>155002503504030150y特色中餐廳最小要求>3>84001003006015100y推薦要求>4>156001503508025150y大中型餐廳最小要求>3>20150025030015020100y推薦要求>4>301800-300035040020030200y六、項目整體規(guī)劃布局建議物業(yè)布局回顧四星級酒店對外商業(yè)寫字樓層01－02地塊01－03地塊酒店配套商業(yè)五星級酒店分物業(yè)面積（㎡）四星級酒店22000寫字樓層10000對外商業(yè)7000五星級酒店58000酒店配套商業(yè)連廊入口設(shè)置中央公園綠化商城路福田路五星級四星級規(guī)劃路段p主出入口酒店入口地下車庫出入口特色餐飲入口娛樂會所入口商城路為主干道，且面向項目建筑體。由商城路進(jìn)入本項目既對進(jìn)入兩建筑體均較為便利，又利于項目形象和景觀的整體展示，更顯現(xiàn)其品質(zhì)所在。入口設(shè)置中央公園綠化商城路福田路五星級四星級規(guī)劃路段pp車流動線人流動線六、項目成本財務(wù)分析酒店定位五星級酒店地塊用地性質(zhì)及規(guī)劃指標(biāo)要求有酒店物業(yè)類型宏觀義烏城市國際化程度提升，商務(wù)、會展、旅游業(yè)快速發(fā)展，需要更高層次的酒店配套需求市場、產(chǎn)業(yè)的提升，帶來更高層次的高端酒店需求，政務(wù)、會務(wù)、高端商務(wù)需求穩(wěn)定增長市場當(dāng)前中低檔次酒店市場供應(yīng)區(qū)域飽和（經(jīng)營波動大），中高檔次（5星）尚有較大發(fā)展空間五星級酒店是本案可供選擇開發(fā)物業(yè)，符合市場及自身規(guī)劃要求，具有較大發(fā)展?jié)摿?。方向性建議五星級酒店規(guī)模確定鑒于：義烏在建及規(guī)劃中的五星級酒店客房數(shù)在330間左右，建筑面積在5－5.5萬㎡，其中國際會議中心由于會議、公建功能要求，總建筑面積相對較大；其他一線城市標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店規(guī)模一般控制在6－7萬㎡，350－450間客房。當(dāng)前義烏在建及規(guī)劃五星級酒店項目參考項目區(qū)域體量（㎡）客房（間）進(jìn)度國際會議中心會議中心810003382010年12月交付國際會展中心文化廣場555933372010年12月交付世貿(mào)中心金融商務(wù)區(qū)約60000500掛牌中上海、杭州五星級酒店項目參考項目區(qū)域體量（㎡）客房（間）開業(yè)時間上海四季酒店靜安區(qū)770004212002年杭州凱悅文化廣場700003902005年因此要確保本案五星級酒店在檔次、規(guī)模上不低于義烏同類酒店，我行建議本案五星級酒店客房數(shù)在350間左右，總建筑面積控制在58000㎡.方向性建議商務(wù)樓定位分析宏觀產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，如會展、博覽、物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，利于寫字樓市場發(fā)展；區(qū)域作為義烏cbd，商務(wù)樓市場有一定發(fā)展機(jī)會，未來雖有大體量商務(wù)樓供應(yīng)，但本案處于開發(fā)前期，掌控市場先機(jī)。市場供應(yīng)：當(dāng)前義烏市場寫字樓品質(zhì)較差，缺乏高端甲級寫字樓物業(yè)；需求：隨著商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展，催生更多外地相關(guān)行業(yè)的知名企業(yè)來義烏設(shè)分公司或辦事處，以及企業(yè)對自身形象要求提高，對高品質(zhì)寫字樓需求增多。自身條件在以規(guī)劃高端酒店的條件下，一方面高端酒店能提升寫字樓品質(zhì)，同時寫字樓客群能為酒店帶來相應(yīng)住宿、餐飲客群，兩者之間形成有效的功能互補(bǔ)性，提升項目人氣度。甲級寫字樓方向性建議商務(wù)樓體量分析義烏現(xiàn)有寫字樓概況名稱區(qū)域體量(萬㎡)主力戶型(㎡)租金(元/㎡.天)售價(萬/㎡)入住率財富大廈a國際商貿(mào)城320－300.8-1.01.5-2.050%財富大廈b國際商貿(mào)城2.420－300.8-1.01.5-2.040%福田大廈a國際商貿(mào)城4.778,95,1251.0-1.21.5-2.090%福田大廈b國際商貿(mào)城1.578，1081.0－1.21.5-2.090%國貿(mào)大廈國際商貿(mào)城485,109,1141.0-1.51.5-2.080%海洋商務(wù)樓國際商貿(mào)城31001.5－2.0持有100%金茂大廈國際商貿(mào)城3.540-601.0-1.51.3-1.670%金福源大廈國際商貿(mào)城350-601.0-1.51.3-1.565%鑒于：義烏當(dāng)前寫字樓市場戶型面積普遍較小，以不符合實際需求；未來義烏寫字樓需求企業(yè)，仍以外來小型公司或辦事處為主，面積需求相對有限，一般控制在80－150㎡左右；一方面區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)體量較大，而需求相對較少（應(yīng)避免直接競爭），另一方面寫字樓回報率（2.5－3.5％）相對較低，作為持有物業(yè)，不適合大體量規(guī)劃，本案應(yīng)控制寫字樓規(guī)劃面積。因此，我行建議本案安排80－100個單元，戶型面積控制在80－150㎡，總建筑面積控制在8000-10000㎡。方向性建議商業(yè)定位分析本案商業(yè)對外商業(yè)服務(wù)周邊商貿(mào)城中高端經(jīng)商人士，符合其消費需求服務(wù)周邊商務(wù)客群及公寓客群，提供便捷性商業(yè)服務(wù)酒店商業(yè)酒店配套商業(yè)為主，符合酒店自身經(jīng)營、特色、定位要求互補(bǔ)性方向性建議酒店配套商業(yè)業(yè)態(tài)具體餐飲中西式特色餐飲，自助餐廳，咖啡廳等娛樂酒吧，會所，舞廳，棋牌，桌球，兒童俱樂部等休閑桑拿，足療，spa會所等運動館健身房，恒溫泳池，壁球房，羽毛球場，網(wǎng)球場等其他商務(wù)中心，會務(wù)中心方向性建議具體酒店業(yè)態(tài)及特色在第二階段提包中詳敘

對外商業(yè)定位分析酒店外商業(yè)考慮因素首先符合義烏整體商業(yè)發(fā)展要求，滿足消費者對品質(zhì)生活消費的需求其次與項目周邊原有業(yè)態(tài)供應(yīng)及規(guī)劃業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化定位再者必須符合項目周邊潛在客群的商業(yè)消費需求，提供便捷性需求最后必須與酒店內(nèi)部商業(yè)在檔次上相符，在功能上形成互補(bǔ)休閑娛樂餐飲百貨、超市、精品零售銀行、展廳、配套適合業(yè)態(tài)方向性建議對外商業(yè)業(yè)種甄選——百貨、超市本案義烏目前三大百貨總經(jīng)營面積已接近10萬㎡，已能夠滿足當(dāng)?shù)匕儇浵M需求，加之百貨與本項目高星級酒店的定位并不相符；區(qū)域內(nèi)世貿(mào)中心規(guī)劃有大型零售購物中心；因此，商業(yè)部分排除百貨業(yè)態(tài)。義烏現(xiàn)有超市3家，其中核心商圈2家，北苑分區(qū)1家，總面積3.8萬㎡，對于義烏全市來說，尚有發(fā)展空間。但從本項目所在區(qū)域分析，未來將成為金融區(qū)，而非大型居住區(qū)，固有消費力有限，另一方面，本項目定位高端，而超市為大眾消費，商業(yè)檔次與之不符，因此，本項目商業(yè)部分亦排除超市業(yè)態(tài)。百貨超市客戶需求情況市場競爭態(tài)勢商家條件與項目匹配度根據(jù)消費習(xí)慣，零售類消費傾向于繡湖商圈與核心商圈競爭處于劣勢注重商業(yè)氛圍，注重人流量市區(qū)兩大商圈已顯現(xiàn)鮮明特色，本項目應(yīng)發(fā)掘適宜自身及所在區(qū)域之特色，而非與現(xiàn)有消費習(xí)慣碰撞，因此，匹配度低不建議方向性建議中高檔及高檔零售主要集中于三大百貨、異國風(fēng)情街、以及工人北路南段，品牌包括卡地亞、登喜路、bally、armanijeans、bcbg、dkny、boss、verri、施華洛世奇、浪琴等。中檔及以下零售主要集中于繡湖商圈的篁園路、工人西路、保聯(lián)東街等路段；世紀(jì)商城地下街、新天地商廈、香港城等集中商業(yè)項目；以及賓王商圈的服裝步行街、北苑分