蓬溪項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

四川鑫聯(lián)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司二〇一六年三月二十七日蓬溪項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告目的與意義市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果是決策的重要依據(jù)：沒有調(diào)查研究就沒有發(fā)言權(quán)，按照地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研是制定基本策略的重要步驟。市場(chǎng)調(diào)研、生活行為習(xí)慣調(diào)研、相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研是成功開發(fā)的基礎(chǔ)，本次市場(chǎng)調(diào)研的作用如下：有利于華盛公司進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位，制定和實(shí)施正確的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略有利于華盛公司實(shí)行正確的產(chǎn)品、價(jià)格、分銷、采購(gòu)、廣告策略；有利于華盛公司了解競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)并制定有針對(duì)性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略有利于華盛公司評(píng)估、檢測(cè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況并及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；有利于華盛公司設(shè)計(jì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方案，為開發(fā)與投資提供重要依據(jù)。工作時(shí)間安排：實(shí)地調(diào)研3月21日—26日市調(diào)分析匯總:3月27日—30日

團(tuán)隊(duì)安排：市調(diào)團(tuán)隊(duì)共計(jì)4人調(diào)研目標(biāo)：蓬溪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、蓬溪代表項(xiàng)目等.調(diào)研重點(diǎn)項(xiàng)目：錦繡國(guó)際、香榭城、尚美國(guó)際、香溪美地、天太中央國(guó)際廣場(chǎng)、億聯(lián)建材家居五金城及傳統(tǒng)城區(qū)商業(yè)街等調(diào)研方法：數(shù)據(jù)整合調(diào)查,現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施調(diào)研,定性調(diào)研，觀察調(diào)研,客戶調(diào)研【蓬溪項(xiàng)目市調(diào)計(jì)劃】【整體調(diào)研核心架構(gòu)】目錄宏觀市場(chǎng)分析蓬溪代表項(xiàng)目分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)解讀三目錄宏觀市場(chǎng)分析代表項(xiàng)目分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論一四六五本案及本案所在區(qū)域分析土地市場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)解讀三【蓬溪縣城市情況概述】地理位置：蓬溪縣地處四川盆地中部偏東，涪江中游，位于東經(jīng)105°03′～105°59′和北緯30°22′～30°56′之間。東鄰南充、武勝、合川，西連大英，南接遂寧、潼南，北靠射洪、西充。幅員面積1251平方公里，耕地面積5.57萬公頃，其中基本農(nóng)田5.21萬公頃。市轄區(qū)及人口狀況：蓬溪縣現(xiàn)轄31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、495個(gè)行政村、30個(gè)社區(qū)（其中城區(qū)9個(gè)）。蓬溪人口稠密區(qū)，總?cè)丝诮?0萬人，常住人口77萬人，縣城區(qū)常住人口12萬人（該數(shù)據(jù)為官方2009年公布數(shù)據(jù)，據(jù)我司估算目前城區(qū)常住人口約15萬）；勞動(dòng)力資源32萬人。風(fēng)景名勝：高峰山（清朝道觀）、中國(guó)紅海（4A景區(qū)）、赤城湖、金山寺、寶梵寺、白塔禪院、曠繼勛公園、張鵬翮廣場(chǎng)。交通狀況：蓬溪地處成渝經(jīng)濟(jì)圈腹心，周邊與重慶、成都、綿陽(yáng)、南充、廣安等大、中城市毗鄰，車程均在1個(gè)半小時(shí)內(nèi)。成南高速公路、達(dá)成鐵路、綿遂高速公路、國(guó)道318線橫貫全境。目前，全縣已形成以達(dá)成鐵路、成南高速公路和國(guó)道318線為主軸，省道為骨架，縣鄉(xiāng)路為網(wǎng)絡(luò)，江河、水庫(kù)航道水運(yùn)為補(bǔ)充的現(xiàn)代交通格局。國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況：2015年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值115.24億元，同比增長(zhǎng)12.4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22295元，農(nóng)民人均純收入9048元【蓬溪縣城市情況概述】【蓬溪縣城市功能組團(tuán)劃分】空間結(jié)構(gòu)：概括為“一城三區(qū)多組團(tuán)”。以老城為依托，以318線和芝溪河為紐帶，以南部新城為城市主中心，以城南工業(yè)區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)，沿芝溪河河谷地帶擁河發(fā)展的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)【蓬溪縣城區(qū)實(shí)景圖片】vs老城區(qū)已建成的新區(qū)【蓬溪縣GDP走勢(shì)】房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系<4%4%-5%5%-8%>8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展【鑫聯(lián)行評(píng)述】：蓬溪縣GDP保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)仍處于強(qiáng)勢(shì)發(fā)展勢(shì)頭。在高位的GDP增長(zhǎng)條件下，蓬溪縣房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展期。【蓬溪縣城城區(qū)人口口發(fā)展目目標(biāo)分析】【鑫聯(lián)行評(píng)評(píng)述】：根據(jù)《蓬溪縣縣城市總總體規(guī)劃劃（2013-2030）》城鎮(zhèn)人口口發(fā)展目目標(biāo)：城鎮(zhèn)人口口2015年為35.1萬人左右右，2020年為44萬人左右右，2030年為57.12萬人左右右。蓬溪城市人口持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，城市化進(jìn)程程處于加加速發(fā)展展階段。。蓬溪縣城市化率約為45%，處于加速發(fā)展階段目錄宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析蓬溪代表表項(xiàng)目分分析市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀三【土地市場(chǎng)場(chǎng)分析】——蓬溪縣2015年土地成成交情況況（住宅、、商業(yè)成成交部分分）區(qū)合同/劃撥編號(hào)土地用途出讓面積（公頃）出讓價(jià)款（萬元）成交單價(jià)（萬元/畝）簽訂日期蓬溪縣201535中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地5.19329717916.88230.012015/11/2蓬溪縣201536中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地3.0145883617.5180.002015/11/2蓬溪縣201529中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地4.2274155072.89880.002015/11/2蓬溪縣201532中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地3.5442588240.4155.012015/11/2蓬溪縣201538其他商服用地1.330418508.4925.482015/11/2蓬溪縣201531中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.1267413549.24210.012015/11/2蓬溪縣201537中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地3.6285014354.2180.002015/11/2蓬溪縣201530中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.0920011474.20290.002015/11/2蓬溪縣201533中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地5.8638337036.680.002015/11/2蓬溪縣201534中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地5.37680812904.34160.012015/11/2蓬溪縣201522中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.9180851524.8153.002015/10/22蓬溪縣201523中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地2.0879991659.9653.002015/10/22蓬溪縣201524中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.8839771497.7853.002015/10/22蓬溪縣201521中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.7181331365.8153.002015/10/22蓬溪縣201525中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地2.0437971778.2858.012015/10/22蓬溪縣201520中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地1.3931012110.9101.022015/10/22蓬溪縣201526其他商服用地21625.4254.182015/10/19蓬溪縣201511其他商服用地0.1272324.36170.012015/8/14蓬溪縣201513中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地4.7402294266.1860.002015/8/6蓬溪縣201512中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地6.4050895764.5660.002015/8/6蓬溪縣201506其他商服用地4.4739962948.1443.932015/6/9蓬溪縣201505其他商服用地0.0322389.3519.342015/5/26蓬溪縣201502其他商服用地0.13975469.7433.272015/5/26小結(jié)：1、蓬溪縣縣城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還處于于初級(jí)階階段。2、2015年上半年年土地成成交極少少，成交交主要集集中在下下半年10-12月份。3、土地成成交價(jià)主主要集中中在100萬元/畝以下。【土地市場(chǎng)場(chǎng)分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)部部分）2015年流拍地地塊流拍地塊塊緊靠本本案地塊塊本案【土地市場(chǎng)場(chǎng)分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)流流拍部分分）流拍流拍【土地市場(chǎng)場(chǎng)分析】——蓬溪縣2015年土地流拍情況（住宅、、商業(yè)部部分）【土地市場(chǎng)場(chǎng)分析總結(jié)】蓬溪縣縣縣政府2015年共出讓讓住宅、、商業(yè)用用地約633615平米（約約950畝），未來蓬溪溪縣住宅宅、商業(yè)業(yè)將迎來來持續(xù)較較快增長(zhǎng)長(zhǎng)。目錄宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析蓬溪代表表項(xiàng)目分分析市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀三【鑫聯(lián)行評(píng)評(píng)述】:1、根據(jù)蓬溪溪房管局局網(wǎng)簽登記統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：蓬溪縣2015年網(wǎng)簽銷銷售商品品房2853套，銷售售面積達(dá)達(dá)30萬平方米米，銷售售套數(shù)、、銷售面面積與2014年基本持持平。2、從銷售均均價(jià)來看看，始終終徘徊在在3500元/平方米左左右，2015年商品房平均售價(jià)價(jià)與2014年也未有太大波動(dòng)。3、縣城區(qū)區(qū)商品房房（住宅宅）存量量大約為為45萬方?！句N售市場(chǎng)場(chǎng)解讀】1、銷售量量、銷售售均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)穩(wěn)蓬溪房地地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)結(jié)2、以剛性需求求為主：90-100㎡以下套型型成交占占比較大大3、購(gòu)房主力力軍：從農(nóng)村轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入城市市的居民民較多4、改善性需需求正在增長(zhǎng)長(zhǎng)：改善性需需求居民民主要集集中在120㎡左右5、銷售淡淡、旺季季明顯：：春節(jié)旺旺、平時(shí)時(shí)淡6、產(chǎn)品以以平層為為主，少見復(fù)式、、錯(cuò)層、、躍層、、loft……..【銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀】總結(jié)結(jié)1、蓬溪溪縣房地地產(chǎn)處于于開發(fā)初初期，目目前老城城區(qū)主要要為棚戶戶區(qū)改造造項(xiàng)目，，單體電電梯樓項(xiàng)項(xiàng)目較多多，大型型封閉式式小區(qū)較較少，開開發(fā)項(xiàng)目目整體品品質(zhì)偏低低。2、新老城城區(qū)接合合部是消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房首選選區(qū)域。。3、25—45歲是購(gòu)房房的主要要購(gòu)買群群體，剛剛需為主主。4、各個(gè)樓樓盤熱銷銷戶型是是三房，，兩房次次之，面面積在80—120㎡㎡，接受單單價(jià)在3500元左右。。5、市場(chǎng)缺缺少品質(zhì)質(zhì)較高，，配套設(shè)設(shè)施齊全全，智能能化管理理以及品品牌實(shí)力力開發(fā)的的物業(yè)。。目錄宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析蓬溪代表表項(xiàng)目分分析市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論一四六五本案及本本案所在在區(qū)域分分析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀三開發(fā)商名稱重慶市順慶置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2012年12月交房日期一期：2013年9月

二期：2016年10月建筑面積（㎡）住宅260000商業(yè)20000戶數(shù)1700戶已售約1100戶（銷售周期40個(gè)月）成交均價(jià)（元/㎡）3500車位：1:1【錦繡國(guó)際際】1、項(xiàng)目概概況項(xiàng)目位于于蓬溪縣縣城東片片區(qū)錦陽(yáng)陽(yáng)路，屬屬新一輪輪城市規(guī)規(guī)劃中心心地段。。為蓬溪溪首個(gè)28萬方品品質(zhì)社社區(qū)，，小區(qū)區(qū)設(shè)有有2萬多平平方米米的中中庭花花園、、露天天塑膠膠籃球球場(chǎng)、、露天天游泳泳池、、康樂樂中心心等，，特別別打造造超大大農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、示示范幼幼兒園園建設(shè)設(shè)，兩兩層地地下車車庫(kù)車車位充充足。?！惧\繡國(guó)國(guó)際實(shí)實(shí)景圖圖片】【錦繡國(guó)國(guó)際】項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)：：1、交通通便利利：到到蓬溪溪老城城繁華華區(qū)只只要短短短的的十分分鐘，，輕松松掌握握城市市生活活脈動(dòng)動(dòng)。2、小區(qū)區(qū)景觀觀相對(duì)對(duì)較好好：總總體景景觀與與周邊邊環(huán)境境相協(xié)協(xié)調(diào)，，人與與景觀觀的視視線互互動(dòng)，，2萬多平平方米米景觀觀健身身交流流中庭庭花園園，為為人與與人、、人與與自然然提供供了親親密接接觸的的空間間。3、戶型型空間間多變變：多多數(shù)戶戶型擁?yè)碛锌煽勺兒秃桶l(fā)揮揮的空空間，，4、得房房率高高項(xiàng)目不不足：：景觀觀品質(zhì)質(zhì)不高高、植植栽搭搭配不不合理理，2萬多平平方米米景觀觀中庭庭花園園優(yōu)勢(shì)勢(shì)未能能全方方位發(fā)發(fā)揮出出來。。2、項(xiàng)目目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)開發(fā)商名稱四川涌泯置業(yè)物業(yè)類型城市綜合體開盤日期2015年11月交房日期2017年12月建筑面積（㎡）住宅100000商業(yè)250000戶數(shù)約1200戶已售390戶成交均價(jià)3600元/㎡車位：1800個(gè)【涌泯香香榭城城】1、項(xiàng)目目概況況項(xiàng)目位位于蓬蓬溪縣縣城市市門戶戶位置置，北北臨客客運(yùn)站站，南南鄰普普安大大道，，西臨臨學(xué)苑苑路南南延段段，東東接安安康路路。一一條規(guī)規(guī)劃道道路將將用地地分成成南北北2個(gè)地塊塊，北北地塊塊主要要為商商住區(qū)區(qū)；南南地塊塊為以以“美美食夢(mèng)夢(mèng)幻兒兒童樂樂園””為主主題的的商業(yè)業(yè)綜合合體。。項(xiàng)目定定位于于旅游游文化化商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)社區(qū)區(qū)，打打造當(dāng)當(dāng)?shù)馗吒叨说牡摹癏OPSCA””和城南南中央央商務(wù)務(wù)區(qū)。。集美美食商商貿(mào)、、綠色色生活活、生生態(tài)酒酒店、、旅游游休閑閑等為為一體體的多多功能能商業(yè)業(yè)集群群區(qū)。?！居裤阆汩砍浅切Ч麍D】【涌泯香香榭城城】夢(mèng)幻兒兒童樂樂園商業(yè)集集群區(qū)區(qū)商業(yè)集集群區(qū)區(qū)【涌泯香香榭城城】項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)：：1、項(xiàng)目目周邊邊配套套完善善，赤赤城公公園、、人工工湖、、濕地地公園園、新新城市市廣場(chǎng)場(chǎng)四大大主題題公園園環(huán)繞繞四周周2、教育育方面面，更更是名名校云云集，，香榭榭城高高品質(zhì)質(zhì)璞美美幼兒兒園、、外國(guó)國(guó)語(yǔ)實(shí)實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、、蓬溪溪中學(xué)學(xué)，讓讓孩子子沐浴浴在良良好的的教育育氛圍圍內(nèi)，，將最最便捷捷享受受蓬溪溪最好好的教教育資資源；；3、銀行行、新新縣醫(yī)醫(yī)院、、縣政政府等等行政政機(jī)構(gòu)構(gòu)、擬擬規(guī)劃劃商居居住區(qū)區(qū)、城城市功功能中中心都都緊臨臨四周周4、突出出的區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)和和地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，區(qū)區(qū)位發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢(shì)巨巨大。。項(xiàng)目不不足：：1、項(xiàng)目目工程程進(jìn)度度緩慢慢2、招商商力度度不足足2、項(xiàng)目目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)涌泯香香榭城城【尚美國(guó)國(guó)際】1、項(xiàng)目概況況開發(fā)商名稱蓬溪縣定春實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2016.1.15交房日期2017.12.31建筑面積（㎡）住宅110000商業(yè)/戶數(shù)一期：660戶，二期:不詳已售30戶成交均價(jià)3700元/㎡車位：1:1容積率：2.6由于開開發(fā)商商實(shí)力力問題題，目目前處處于半半停工工狀態(tài)態(tài)，經(jīng)經(jīng)網(wǎng)上上查閱閱和售售房部部咨詢?cè)?，?xiàng)項(xiàng)目概概況不不詳。?！旧忻绹?guó)國(guó)際實(shí)實(shí)景圖圖片】【尚美國(guó)國(guó)際】1、該項(xiàng)項(xiàng)目施施工形形象差差，2、工地地處于于半停停工狀狀態(tài)3、客戶戶接受受程度度底：：從開開盤至至今只只售出出30余套房房源。2、項(xiàng)目目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)【香溪美美地】1、項(xiàng)目目概況況開發(fā)商名稱遂寧恒鼎實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅兼商業(yè)開盤日期2013年1月交房日期2016年6月建筑面積（㎡）住宅120000商業(yè)20000戶數(shù)一期：740戶，二期已售680戶成交均價(jià)3200元/㎡車位：1:1香溪美美地樓樓盤瀕瀕臨縣縣城母母親河河——芝溪河河，東東臨政政府規(guī)規(guī)劃蓬蓬溪城城區(qū)最最大濕濕地公公園（（茶店店子到到鹽神神廟）），西西接即即將開開工的的云臺(tái)臺(tái)廣場(chǎng)場(chǎng)（已已搬遷遷的看看守所所），，北靠靠該樓樓盤項(xiàng)項(xiàng)目重重金打打造的的山地地運(yùn)動(dòng)動(dòng)公園園?！鞠阆烂赖亍俊鞠阆烂赖亍勘景疙?xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)：：1、項(xiàng)目目周邊邊配套套完善善2、交通通便利利，縣縣城2路公交交車，，文井井、新新會(huì)、、新華華、星星星、、里壩壩、上上東、、三會(huì)會(huì)、羅羅戈等等客運(yùn)運(yùn)車輛輛直達(dá)達(dá)本項(xiàng)項(xiàng)目3、項(xiàng)目地塊塊地形特殊殊，車行道道路圍繞高高層住宅樓樓棟環(huán)繞，，保證了中中庭空間幽幽靜、獨(dú)立立化，也很很好地滿足足了高層住住宅的消防防要求。4、簡(jiǎn)歐古典建建筑風(fēng)格樣樣式，用嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)而率直直的建筑細(xì)細(xì)節(jié)，表達(dá)達(dá)出沉穩(wěn)時(shí)時(shí)尚的光影影線條2、項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)【天太中央國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)】1、項(xiàng)目概況況天太中央國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)位位于蓬溪北北街核心地地段，緊鄰鄰蓬溪五一一廣場(chǎng)、天天利商業(yè)街街，為蓬溪溪首個(gè)100米超高地標(biāo)標(biāo)建筑，共共29層。開發(fā)商名稱四川天太實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)類型商業(yè)兼住宅開盤日期2016.1.23交房日期2017.9.30建筑面積（㎡）住宅17000商業(yè)35000戶數(shù)180戶已售179戶成交均價(jià)4600元/㎡車位：1:1【天太中央國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)】【天太中央國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)】項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：1、周邊配套套完善：項(xiàng)項(xiàng)目位于蓬蓬溪北街核核心地段，，緊鄰蓬溪溪五一廣場(chǎng)場(chǎng)、天利商商業(yè)街，據(jù)據(jù)守蓬溪傳傳統(tǒng)商業(yè)中中心。2、是遂寧市市“六大興興市計(jì)劃””、蓬溪縣縣重點(diǎn)工程程項(xiàng)目。3、項(xiàng)目引進(jìn)進(jìn)韓國(guó)元素素，集餐飲飲、童裝童童玩、電子子潮玩及電電影院于一一體，打造造“中韓合合璧”的特特殊文化、、商業(yè)效果果。4、由國(guó)內(nèi)一一線商管公公司成都菲菲爾美斯商商業(yè)管理有有限公司運(yùn)運(yùn)營(yíng)。2、項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)天太中央國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】1、項(xiàng)目概況況開盤時(shí)間：：2015年02月01日交房時(shí)間：：待定總建筑面積積：160165.83㎡地下建筑面面積：1142㎡㎡綠化率率：3.3容積率率：1.57車庫(kù)：：644開發(fā)商商：蓬溪億聯(lián)置置業(yè)有限公公司項(xiàng)目地址：：蓬溪縣普安安新區(qū)物業(yè)類型：：商鋪建筑類別：：多層小高層項(xiàng)目位于普普安新城廣廣福路延伸伸段，緊鄰鄰普安大道道，以“一一站式”復(fù)復(fù)合型商貿(mào)貿(mào)物流中心心為設(shè)計(jì)主主題，打造造蓬溪一流流的綜合性性建材五金金城。項(xiàng)目目總用地面面積101390.8㎡㎡，總建筑面面積160165.83㎡，地上建筑筑面積159053.83㎡，地下建筑筑面積1142㎡㎡，容積率1.57，建筑密度度49%，綠化率3.3%，地面機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車位位644個(gè)。【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】【蓬溪縣億聯(lián)聯(lián)建材家居居五金城】?jī)|聯(lián)建材家家居五金城城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：：1、項(xiàng)目位于于普安新城城廣福路延延伸段，緊緊鄰普安大大道，是蓬蓬溪縣唯一一的“一站站式”復(fù)合合型商貿(mào)物物流中心2、規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)功能齊備備：共規(guī)劃劃建材家居居區(qū)、五金金機(jī)電燈飾飾區(qū)、汽摩摩配區(qū)、基基礎(chǔ)材料區(qū)區(qū)、阿里巴巴巴電商大大廈等五個(gè)個(gè)功能區(qū)。。3、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理。4、項(xiàng)目位于于普安新區(qū)區(qū)，現(xiàn)新區(qū)區(qū)人氣不足足。2、項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)評(píng)目錄宏觀市場(chǎng)分分析蓬溪代表項(xiàng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)結(jié)論一四六五本案及本案案所在區(qū)域域分析土地市場(chǎng)分分析二銷售市場(chǎng)解解讀三【本案區(qū)位】1、片區(qū)范圍圍：東：318國(guó)道南南：普寧路路西西：福祿路路北北：錦臨臨路2、項(xiàng)目位置置:東鄰318國(guó)道,北接廣福路路,西靠縣政府府,，南鄰普寧寧路本案項(xiàng)目所處位位置為普安安新區(qū)項(xiàng)目所處位位置為普安安新區(qū)東鄰318國(guó)道西靠縣政府府南鄰普寧路路北鄰廣福路路本案【本案區(qū)位實(shí)實(shí)景圖】【本案規(guī)劃圖圖】地塊方正，，長(zhǎng)約為280米，寬約為為160米本案【本案規(guī)劃指指標(biāo)】用地性質(zhì)用地性質(zhì)：居住用地（兼容商業(yè)）建筑密度不大于28%,且高層主體建筑密度不大于20%建筑控制高度不大于100米容積率不大于2.8綠地率不小于35%其它1、商業(yè)必須集中布局，且商住分離。2、地質(zhì)災(zāi)害處理、生態(tài)護(hù)坡工程以及山體恢復(fù)由開發(fā)業(yè)主負(fù)責(zé)。交通出入口方位人行（人車分離）車行（人車分離）停車泊位指標(biāo)機(jī)動(dòng)車集中設(shè)置地下停車庫(kù)，按居住戶數(shù)1:1設(shè)置停車泊位，其中地下停車位應(yīng)不小于總停車泊位的80%。自行車集中設(shè)置自行車庫(kù)（建筑室內(nèi)）。配套設(shè)施1、行政管理用房（物業(yè)管理用房）：按建筑面積3‰配建業(yè)主委員會(huì)辦公室及物業(yè)管理用房。2、兒童及老年室外和室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地：按建筑面積的8‰配建兒童及老年室外和室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地（室內(nèi)、室外活動(dòng)場(chǎng)所比例按3：7控制）。3、結(jié)合地下車庫(kù)設(shè)置人防，配電房及設(shè)備用房等設(shè)施設(shè)置在主體建筑之內(nèi)。4、垃圾收集點(diǎn)、室外消防栓要求：按規(guī)范設(shè)置集中垃圾收集點(diǎn)及垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)置室外消防栓。5、郵政信報(bào)箱按遂郵管〔2014〕15號(hào)文件要求執(zhí)行。6、市政環(huán)衛(wèi)及小區(qū)其它服務(wù)設(shè)施。對(duì)外設(shè)置公廁2處（面積不小于30方米）主要規(guī)劃指標(biāo)【項(xiàng)目片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀】片區(qū)街區(qū)特特點(diǎn)：★蓬溪縣政政府機(jī)關(guān)以以及其他行行政機(jī)構(gòu)（（建設(shè)局、、環(huán)保局、、工商局等等）都在此此片區(qū)，區(qū)區(qū)域發(fā)展前前景較好。?！镯?xiàng)目北面面是老社區(qū)區(qū)，居民自自住，目前前在所處地地塊十字交交叉路口318國(guó)道西側(cè)是是億聯(lián)五金金家居建材材城，區(qū)域域內(nèi)無大型型商場(chǎng)，及及小超市、、街鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)日用品來來滿足日常常人們生活活所需?！?18國(guó)道以北政政府至安置置小區(qū)段處處于待開發(fā)發(fā)狀態(tài)，預(yù)預(yù)計(jì)在未來來十年內(nèi)本本區(qū)域的建建設(shè)將影響響整個(gè)蓬溪溪市的房地地產(chǎn)建設(shè)，，將是是新新區(qū)建設(shè)的的重點(diǎn)。億聯(lián)五金家家居建材城城億聯(lián)五金家家居建材城城本案【項(xiàng)目片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀】片區(qū)發(fā)展展趨勢(shì)：：1、此區(qū)域是是蓬溪縣縣已形成成的的行行政中心心，有318國(guó)道縱貫貫?zāi)媳边B連接遂寧寧和南充充。2、蓬溪縣縣城市總總體規(guī)劃劃（2013-2030）為遂寧寧東北部部以綠色色產(chǎn)業(yè)為為主的現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，，成都經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)東東部以““書法文文化”為為特色的的現(xiàn)代化化生態(tài)田田園城市市。3、人口及及用地規(guī)規(guī)模規(guī)劃劃：2015年人口規(guī)規(guī)模達(dá)18萬人（該數(shù)據(jù)據(jù)為官方方2009年公布數(shù)數(shù)據(jù)，據(jù)據(jù)我司估估算目前前城區(qū)常常住人口口約15萬）；用地規(guī)模模達(dá)1530公頃；2020年人口規(guī)規(guī)模達(dá)22萬人、用用地規(guī)模模達(dá)2090公頃；2030年人口規(guī)規(guī)模達(dá)30萬人、用用地規(guī)模模達(dá)2850公頃。4、空間結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃劃：概括括為“一一城三區(qū)區(qū)多組團(tuán)團(tuán)”?！啊耙岳侠铣菫橐酪劳?，以以318線和芝溪溪河為紐紐帶，以以南部新新城為城城市主中中心，以以城南工工業(yè)區(qū)為為產(chǎn)業(yè)集集聚發(fā)展展區(qū)，沿沿芝溪河河河谷地地帶擁河河發(fā)展的的組團(tuán)式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)”。。5、城市功功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃：：根據(jù)蓬蓬溪城市市用地發(fā)發(fā)展方向向選擇和和城市空空間布局局結(jié)構(gòu)，，將蓬溪溪城市分分為老城城片區(qū)、、新城片片區(qū)、南南部產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)三三個(gè)功能能片區(qū)。。此區(qū)域域?qū)傩鲁浅瞧瑓^(qū)，，將是蓬蓬溪縣加加快城市市化進(jìn)程程的中心心區(qū)域和和重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。【項(xiàng)目片區(qū)區(qū)現(xiàn)狀】片區(qū)發(fā)展展趨勢(shì)1、此區(qū)域是是蓬溪縣縣已形成成新的行行政中心心，有318國(guó)道縱貫貫?zāi)媳边B連接遂寧寧和南充充。蓬溪溪縣城市市總體規(guī)規(guī)劃（2013-2030），為遂遂寧東北北部以綠綠色產(chǎn)業(yè)業(yè)為主的的現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，成都都經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)東部以以“書法法文化””為特色色的現(xiàn)代代化生態(tài)態(tài)田園城城市。2、規(guī)劃期期限：近近期2013至2015年、中期期2016至2020年、遠(yuǎn)期期2020至2030年。3、人口及及用地規(guī)規(guī)模：2015年人口規(guī)規(guī)模達(dá)18萬人（預(yù)預(yù)估實(shí)際際人數(shù)達(dá)達(dá)15萬人）、、用地規(guī)規(guī)模達(dá)1530公頃；2020年人口規(guī)規(guī)模達(dá)22萬人、用用地規(guī)模模達(dá)2090公頃；2030年人口規(guī)規(guī)模達(dá)30萬人、用用地規(guī)模模達(dá)2850公頃。4、空間結(jié)結(jié)構(gòu)：““以老城城為依托托，以318線和芝溪溪河為紐紐帶，以以南部新新城為城城市主中中心，以以城南工工業(yè)區(qū)為為產(chǎn)業(yè)集集聚發(fā)展展區(qū)，沿沿芝溪河河河谷地地帶擁河河發(fā)展的的組團(tuán)式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)”。。概括為為“一城城三區(qū)多多組團(tuán)””。5、城市功功能分區(qū)區(qū)：根據(jù)據(jù)蓬溪城城市用地地發(fā)展方方向選擇擇和城市市空間布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)，將蓬蓬溪城市市分為老老城片區(qū)區(qū)、新城城片區(qū)、、南部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)區(qū)三個(gè)功功能片區(qū)區(qū)。此區(qū)區(qū)域?qū)傩滦鲁瞧瑓^(qū)區(qū)，將是是蓬溪縣縣加快城城市化進(jìn)進(jìn)程的中中心區(qū)域域和重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。。威脅-T1、35萬方的““HOPSCA””香榭城（（住宅10萬方）的建成成，導(dǎo)致致客群分分流。2、毗鄰開發(fā)發(fā)項(xiàng)目老老板跑路路（紫御御中央）），尚國(guó)際半停停工狀態(tài)態(tài)導(dǎo)致購(gòu)購(gòu)房者對(duì)對(duì)購(gòu)買期期房的信信心不足。劣勢(shì)-w1、新區(qū)人氣氣不足，，市場(chǎng)需需培育2、項(xiàng)目周周邊地塊塊尚未開開發(fā)，規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)還未形形成。3、地塊周周邊暫無無公交系系統(tǒng)。4、區(qū)域內(nèi)內(nèi)無大型型商場(chǎng)，，及小超超市、街街鋪，短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)難聚人人氣。機(jī)會(huì)-O1、新區(qū)高品品質(zhì)樓盤盤較少2、新建的的億聯(lián)五五金家居居建材城城作為專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)將于今今年年底底開始營(yíng)營(yíng)業(yè)將為為本區(qū)域域帶來人人氣、商商機(jī)3、涌泯香香榭城作作為蓬溪溪規(guī)模最最大的城城市綜合合體,將完善新新區(qū)的城城市配套套4、城南新新區(qū)（普普安新區(qū)區(qū)）作為為政府重重點(diǎn)發(fā)展展新區(qū)優(yōu)勢(shì)-S1、地處普安新區(qū)區(qū)，為蓬蓬溪縣政政府重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展展前景較較好2、普安新區(qū)區(qū)高品質(zhì)質(zhì)樓盤較較少3、正對(duì)億聯(lián)聯(lián)五金家家居建材材城，人人氣、商商機(jī)形成成互補(bǔ)。4、毗鄰赤城城公園、、人工湖湖、濕地地公園、、新城市市廣場(chǎng)四大大主題公公園，未未來市民民居家首首選【本案SWOT分析】【本案損益益預(yù)算】項(xiàng)目數(shù)量（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（萬元）備注一、房產(chǎn)銷售收入

55000

1住宅100000350035000

2商業(yè)20000800016000

3地下車位1000400004000暫按1:1預(yù)估車位。二、房產(chǎn)建筑成本（含土地）

38750

三、銷售費(fèi)用

2544

四、銷售稅金

550005.60%3080固化為收入的5.6%測(cè)算。五、銷售利潤(rùn)

10626

六、管理費(fèi)用

300

七、財(cái)務(wù)費(fèi)用

500

八、土地增值稅

550005%2750暫按征收率5%測(cè)算。九、稅前利潤(rùn)

7076

十、所得稅

25%1769按稅前利潤(rùn)的25%固化測(cè)算。十一、凈利潤(rùn)

5307

十二、銷售凈利率

10%

十三、項(xiàng)目投資回報(bào)率

16%

目錄宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析蓬溪代表表項(xiàng)目分分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)結(jié)論一四六五本案及本本案所在在所在區(qū)區(qū)域分析析土地市場(chǎng)場(chǎng)分析二銷售市場(chǎng)場(chǎng)解讀三根據(jù)實(shí)地地考察，，項(xiàng)目位位于億聯(lián)聯(lián)五金家家居建材材城正對(duì)對(duì)面，未未來此區(qū)區(qū)域人流流量較大大，項(xiàng)目目之間可可形成聯(lián)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)；項(xiàng)目目周圍缺缺乏高品品質(zhì)城市市綜合體體項(xiàng)目，，且鄰近近老城及及新城，，緊靠行行政中心心，未來來此區(qū)域域具有發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，可考考慮打造造成城市市高品質(zhì)質(zhì)園林景景觀社區(qū)區(qū)。商業(yè)以社社區(qū)底商商為主、、住宅以以小高層層及高層層規(guī)劃，，簡(jiǎn)約歐歐式風(fēng)格格，配套套完善，，品質(zhì)物物管，填填補(bǔ)蓬溪溪高品質(zhì)質(zhì)住宅社社區(qū)空白白，開啟啟蓬溪地地產(chǎn)新高高度，刺刺激本地地老百姓姓改善性性住房需需求。市場(chǎng)調(diào)研研結(jié)論后附：住住宅銷售售周期預(yù)預(yù)計(jì)線狀狀圖注：本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅銷售計(jì)計(jì)劃分兩兩批次推推盤，一一批次推推盤房源源約400套，二批批次推盤盤房源約約700套，共計(jì)計(jì)住宅戶戶數(shù)1100套。一批次蓄水排號(hào)號(hào)2016年9月-12月一批次開盤去化50%2016年12月底強(qiáng)銷期去化20%2017年1-3月促銷期+二批次蓄水去化15%2017年4-9月一批次清清盤+二批次開開盤籌備備2017年10-12月2019年1月-8月2018年4-12月2018年1-3月2017年12月底二批次開開盤去化30%強(qiáng)銷期去化20%二批次促促銷期去化35%+一批次清清盤住宅全面面清盤總量去化化90%住宅銷售售周期預(yù)預(yù)計(jì)商業(yè)及車位銷銷售周期預(yù)計(jì)計(jì)商業(yè)及車位銷銷售周期預(yù)計(jì)計(jì)須根據(jù)項(xiàng)目目最終報(bào)建方方案，擇機(jī)而而定。本報(bào)告中不作作詳細(xì)匯報(bào)。。項(xiàng)目建議根據(jù)實(shí)地考察察，項(xiàng)目位于于億聯(lián)五金家家居建材城正正對(duì)面，未來來此區(qū)域人流流量較大，項(xiàng)項(xiàng)目之間可形形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)應(yīng)；，緊鄰安安置小區(qū)，周周邊配套較為為成熟；項(xiàng)目目周圍缺乏高高品質(zhì)城市綜綜合體項(xiàng)目，，且鄰近老城城及新城，緊緊靠行政中心心，未來此區(qū)區(qū)域具有發(fā)展展?jié)摿?，可考考慮作為小型型城市綜合體體項(xiàng)目開發(fā)。。商業(yè)以社區(qū)區(qū)為主、住宅宅以小高層及及高層規(guī)劃，，歐式風(fēng)格，，配套完善，，品質(zhì)物管，，填補(bǔ)蓬溪高高品質(zhì)住宅社社區(qū)空白，開開啟蓬溪地產(chǎn)產(chǎn)新高度，刺刺激本地老百百姓改善性住住房需求。THANKS!謝謝聆聽…….匯報(bào)完畢，望望與貴公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交換意見見！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。14:32:2314:32:2314:3212/31/20222:32:23PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2214:32:2314:32Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:32:2314:32:2314:32Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2214:32:2314:32:23December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。31十十二二月20222:32:23下下午14:32:2312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月222:32下下午午12月月-2214:32December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3114:32:2314:32:2331December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:32:23下下午午2:32下下午午14:32:2312月月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努