策源-西安東航-公園天下2期市場(chǎng)推廣攻略

[封天下]東航·公園天下Ⅱ*08市場(chǎng)攻略往前看

Ⅰ期:公園說ParkLife公園地產(chǎn)：地段位置優(yōu)勢(shì)最大化公園生活，觀邸、全景公園｜天下<案名即戰(zhàn)略>

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Ⅱ期:天下論“2008主調(diào)：中國(guó)的天下”“2008奧運(yùn)中國(guó)年”*2008年奧運(yùn)會(huì)是中國(guó)在世界的舞臺(tái)，是中國(guó)最值得自豪的一年；因而，在全世界的關(guān)注下，中國(guó)希望成為世界關(guān)注的中心，世界經(jīng)濟(jì)關(guān)注的中心、世界投資關(guān)注的中心；因而，對(duì)于2008年，中國(guó)地產(chǎn)不可能天天讓外界關(guān)注中國(guó)“地產(chǎn)調(diào)整年”，中國(guó)地產(chǎn)不可能出現(xiàn)更多負(fù)面的政策信息；因此，08年對(duì)于整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)來說，面臨的是世界的機(jī)遇，熱切期盼、利好心理，局勢(shì)樂觀；“2008-2010：地產(chǎn)黃金年”*2008年奧運(yùn)年、2009年大壽年、2010年世博會(huì)，中國(guó)地產(chǎn)將會(huì)面臨百年難遇的“黃金年”，2008年-2009年被稱為中國(guó)地產(chǎn)自1987年以來第1次高峰“黃金年”，中國(guó)地產(chǎn)將與以往的發(fā)展歷程完全不同，中國(guó)地產(chǎn)不再是中國(guó)地產(chǎn)，而是必將形成全新的地產(chǎn)發(fā)展局面；對(duì)于發(fā)展商而言，中國(guó)地產(chǎn)“黃金年”是絕佳的發(fā)展機(jī)遇；其必將形成中國(guó)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展機(jī)遇；“西安一日，中國(guó)千年”*

西安，中國(guó)六大古都之首，中國(guó)歷史上絕無僅有的十三朝帝都，世界四大文明古都之一，是文明中外的旅游中心城市，有著悠久的歷史積淀和豐富的人文資源。西安市第四輪城市總體規(guī)劃擬定，以“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”為未來中心城市發(fā)展模式；建設(shè)“特色西安”發(fā)展迅猛。在08中國(guó)奧運(yùn)年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年的時(shí)代大背景下，西安千年帝都必然為世界關(guān)注，城市價(jià)值空前提高，西安地產(chǎn)將迎來新一輪的時(shí)代機(jī)遇，風(fēng)云再起，誰得天下？“2008使命：東航的天下”“為榮譽(yù)而戰(zhàn)”關(guān)鍵詞：西安。東航地產(chǎn)。東航集團(tuán)。栗總、韓總、吳總。*公園天下項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而其事關(guān)東航地產(chǎn)品牌，事關(guān)東航系整個(gè)集團(tuán)的西部地產(chǎn)標(biāo)志之一；作為東航置業(yè)進(jìn)軍西安的首發(fā)之作，更事關(guān)東航地產(chǎn)全國(guó)戰(zhàn)略版圖；因而，公園天下不僅僅是地產(chǎn)銷售的戰(zhàn)術(shù)之戰(zhàn)，更是為東航系地產(chǎn)品牌榮譽(yù)而戰(zhàn)的戰(zhàn)略之戰(zhàn)；08年必須通過2期完滿收關(guān)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成功運(yùn)作，力創(chuàng)品牌天地，奠定其西安地產(chǎn)地位與后續(xù)空間?！?008決戰(zhàn)：真正天下之爭(zhēng)

”“為完勝而戰(zhàn)”*事關(guān)完勝全局：06年9月底一期開盤、07年5月公寓內(nèi)部認(rèn)購(gòu)基本實(shí)現(xiàn)1期銷售勝利；2期08年仍541套，其中包含134套合并房；觀邸公寓樓剩余房源95套，其中包含兩套樣板間。近600套房源對(duì)外銷售；因此08年2期要實(shí)現(xiàn)全盤銷售是關(guān)系到整體完勝的戰(zhàn)略之決戰(zhàn)；*事關(guān)價(jià)值決戰(zhàn)：一期最終實(shí)施均價(jià)：4500元/㎡，二期計(jì)劃：6000元/㎡以上！150-170平米偏大戶型總價(jià)高，一年之內(nèi)完成，任務(wù)重、時(shí)間短、速度快、價(jià)格高都將為08年帶來巨大的銷售壓力；*真正天下之爭(zhēng)：由于1期、2期大部分內(nèi)銷，公園天下前期并沒有經(jīng)歷真正的市場(chǎng)歷練；2期收關(guān)，不僅要高于市場(chǎng)價(jià)格，更要完勝天下。要爭(zhēng)得天下，就要在西安建立絕對(duì)的領(lǐng)袖品牌市場(chǎng)地位；因此就必須實(shí)現(xiàn)房交會(huì)控制、機(jī)場(chǎng)控制、高新區(qū)控制、南大街控制，確保銷售正常，進(jìn)而謀求市場(chǎng)地位統(tǒng)治。“2008思變：公園還是天下？

”*公園是賣點(diǎn)，天下才是地位！2期必然是全面建立領(lǐng)袖地位的戰(zhàn)略之戰(zhàn)，停留在單純賣點(diǎn)突擊已不合適宜。*2期區(qū)域處于東北腹地，于公園第2排位置，競(jìng)爭(zhēng)樓盤有更近更好位置，公園已不是唯一。*大盤擅變，1期推廣，現(xiàn)場(chǎng)、客群已建立一定的公園社區(qū)印象效應(yīng)，從公園單一外在因素轉(zhuǎn)到產(chǎn)品本身亮點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)到社區(qū)成熟之美，是2期價(jià)值提升根本。*工程節(jié)點(diǎn)上：1期園林與入伙將帶來雙公園、泛會(huì)所、生活場(chǎng)的真實(shí)體驗(yàn)，從“參觀”到“參與”整合產(chǎn)品概念，整合整盤優(yōu)勢(shì)，以一期樣板帶2期?！盀榈匚欢鴳?zhàn)”“2008作主：誰的天下？

”“為領(lǐng)袖而戰(zhàn)

”天下為家，家得天下。修身、齊家、治國(guó)、平天下。是歷代中華尖端人士的終極夢(mèng)想。天下論是有中華情結(jié)與群眾基礎(chǔ)的。一期與2期之間的價(jià)格和客群渠道的差異決定了2期的基調(diào)要全面提升。最終能否樹立江湖地位，在于2期價(jià)值品質(zhì)能否對(duì)應(yīng)購(gòu)買客群的階層地位與精神歸宿。因此，公園天下2期是生活犒賞，人生顛峰，終極盛宴，歸宿家園。只有打造出家天下的磅礴領(lǐng)袖氣質(zhì)，折服天下人，建筑才能升華為情結(jié)，社區(qū)才能凝聚成圈層，家園才能成就為標(biāo)桿。這決定了2期的精神氣質(zhì)與推廣肌理。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

從“公園”到“天下”*總之，無論是08奧運(yùn)年主調(diào)、08東航榮譽(yù)之年、08完勝?zèng)Q戰(zhàn)、08二期求變、08天下為誰……都說明08年2期必須采取新的戰(zhàn)略！*2期不是獨(dú)立的2期，2期的推廣非常重要的是要延續(xù)1期已經(jīng)形成的品牌影響力，并進(jìn)一步提升品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力；2期不僅僅是2期，而是提升公園天下競(jìng)爭(zhēng)地位的2期。*因而，2期的推廣主題是由系列核心賣點(diǎn)所支持的地位：只有突破“公園”單一的賣點(diǎn)主張，豐富到“天下”為核心的整合價(jià)值，才能建立其市場(chǎng)的地位，樹立其市場(chǎng)的領(lǐng)袖形象，把握其市場(chǎng)的話語權(quán)，打造其市場(chǎng)的影響力，爆發(fā)市場(chǎng)震動(dòng)力以封天下！

決勝點(diǎn)

Ⅱ期的價(jià)值天下盛宴——公園天下Ⅱ期8大價(jià)值體系——<市場(chǎng)地位>價(jià)值01：古新盛宴十三朝古都古城中心中國(guó)歷史上盛極一時(shí)的漢唐國(guó)都，萬邦朝賀&西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安市發(fā)展最快、規(guī)模最大的商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)，陜西省的CBD老機(jī)場(chǎng)板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安古城南二環(huán)“三分天下：老城、南二環(huán)、高新區(qū)”跳脫競(jìng)爭(zhēng)，升華板塊：項(xiàng)目雖然處于老機(jī)場(chǎng)板塊，卻不能糾纏于這一板塊的定位與競(jìng)爭(zhēng)陣營(yíng)。而是要跳脫而出，放眼到整個(gè)城市的發(fā)展格局，項(xiàng)目處南二環(huán)內(nèi)，兼得老城傳統(tǒng)核心便利與高新區(qū)發(fā)展未來，占據(jù)城市的過去與未來的地理位置平衡點(diǎn)，可謂尺度維妙，穿越古今，板塊價(jià)值不可限量！價(jià)值02：中西盛宴中華盛景：西鄰豐慶公園420畝，秉承唐風(fēng)唐韻，西安當(dāng)前品質(zhì)最高的城市水景公園&西域絲路：東靠大唐西市300畝，12.8億元人民幣，絲路起點(diǎn)，中西門戶，世界走廊我看公園，世界看我公園的價(jià)值不僅僅在于景觀，更在于其背后承載的資源價(jià)值；豐慶公園代表著中國(guó)鼎盛帝都盛景，大唐西市則是橫貫歐亞大陸、中西交流的絲路源頭，代表著中國(guó)對(duì)世界文明的貢獻(xiàn)。其凝聚著深厚的歷史人文價(jià)值與世界經(jīng)貿(mào)地位；可謂珠聯(lián)璧合，城市榮譽(yù)。價(jià)值03：四海盛宴{四海精英，大師團(tuán)隊(duì)}World戴德梁行，歐洲業(yè)界之冠，世界頂尖的國(guó)際物業(yè)顧問；Shanghai上海同設(shè)建筑設(shè)計(jì)院，“中國(guó)建筑行業(yè)龍頭”；China東航，世界性航空企業(yè)品牌系。東方神韻，國(guó)際視野；China浙江國(guó)泰建設(shè)，

“魯班杯”、“白玉蘭杯”工程精品保證；China東航物業(yè)，挪威DNV公司的ISO9OO1質(zhì)量管理體系認(rèn)證；價(jià)值04：建筑盛宴空間八賞：?jiǎn)卧霊鬡IP服務(wù)大堂1梯2-3戶，通透開敞110-170㎡戶型，多樣需求空間贈(zèng)送入戶門廳動(dòng)靜分離，布局合理全明戶型，明櫥明衛(wèi)，三面觀景觀景多陽臺(tái)，大面積落地窗獨(dú)立生活陽臺(tái)，采光充足建筑八賞：ARTDECO建筑風(fēng)格，西安首創(chuàng)歸屬感組團(tuán)規(guī)劃板式高層，通透挺拔南低北高排布，陽光建筑和諧退讓景觀，更寬樓間距弧形錯(cuò)落排布，視野開闊立面色彩沉穩(wěn)大氣預(yù)留空調(diào)機(jī)位，立面整潔注：ARTDECO西安第一次出現(xiàn)。世界建筑史上盛極一時(shí)的風(fēng)格派系。發(fā)源于法國(guó)，興盛于美國(guó)，經(jīng)典建筑藝術(shù)與時(shí)尚城市生活完美結(jié)合；挺拔高聳，王者之風(fēng)，俯視天下。世界ARTDECO建筑的“圣地”就在紐約，另一個(gè)則是上海。價(jià)值05：視覺盛宴{五園環(huán)繞景觀大成}幽然之山生命之歌忘憂之林靈動(dòng)之水豐慶公園園林八賞四大主題景觀帶（一軸三帶景觀串聯(lián)）濱水休閑區(qū)（沿水緩步道，木棧橋）水系景觀（水景島、涼亭、水景池）庭院綠化（綠色坡地、景觀花架）親子廣場(chǎng)（許愿池廣場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)）道路綠化（景墻、景觀緩步道、休憩椅）運(yùn)動(dòng)休閑（健身廣場(chǎng)、老年運(yùn)動(dòng)區(qū)）枯山水植物造景藝術(shù)注：景觀是對(duì)1期文脈延續(xù)，提升演繹公園價(jià)值。五園合一，豐富單一公園概念。社區(qū)內(nèi)增加標(biāo)志雕塑小品，強(qiáng)化尊貴生活氛圍。如在道路交匯處，建造紐約中央公園的標(biāo)志裝飾，并設(shè)有景點(diǎn)含義及來源注解。二期主題景觀建議：林景種植3-5株百年以上大樹，為內(nèi)公園主題加分坡地景觀帶種植高大的樹木或灌木，形成小型林帶，隔離道路噪雜二期景觀建議：林區(qū)大樹、坡地草坪二期景觀建議：漫步道、休憩椅，增加生活功能。二期景觀建議：親水平臺(tái)、路燈、背景音樂，細(xì)節(jié)品質(zhì)體現(xiàn)價(jià)值06：生活盛宴6000㎡社區(qū)商業(yè)+1500㎡社區(qū)會(huì)所+1400㎡藝術(shù)幼兒園+4大園林泛會(huì)所社區(qū)商業(yè)配套指定業(yè)態(tài)商業(yè)定向招商建議大唐西市的啟動(dòng)，將提升區(qū)域內(nèi)配套價(jià)值與其近鄰的公園天下商業(yè)，則延伸區(qū)域價(jià)值，順勢(shì)經(jīng)營(yíng)定向招商在于商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)組合，補(bǔ)充業(yè)主日常需求，與社區(qū)形象統(tǒng)一引入一家銀行，或24小時(shí)ATM銀聯(lián)柜機(jī)金融即滿足社區(qū)需求，也填補(bǔ)區(qū)域空白24小時(shí)便利店便利業(yè)主日常需求，同時(shí)填補(bǔ)區(qū)域空白醫(yī)藥超市高檔西餐的加盟，提升社區(qū)形象，也填補(bǔ)區(qū)域空白西餐店社區(qū)會(huì)所豐盛體驗(yàn)建議：與一期住宅交房，同時(shí)公開服務(wù)項(xiàng)，提高業(yè)主圈層內(nèi)的美譽(yù)度健身俱樂部：設(shè)置網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球等場(chǎng)地，為業(yè)主提供免費(fèi)活動(dòng)空間。設(shè)置有氧健身室，可酌情收費(fèi)。咖啡書吧：為業(yè)主提供讀書、休憩、會(huì)友等場(chǎng)所。雜志、書刊可酌情租售。兒童游樂場(chǎng)：為業(yè)主的孩子提供娛樂場(chǎng)所。節(jié)假日可辦理代為看護(hù)，酌情收費(fèi)。商務(wù)中心：為業(yè)主提供商務(wù)服務(wù)，代為收發(fā)傳真等，酌情收取費(fèi)用老人活動(dòng)中心：為社區(qū)老人提供娛樂休閑場(chǎng)所，營(yíng)造社區(qū)和諧、溝通的氛圍社區(qū)會(huì)所分配建議社區(qū)幼兒園雙語模式幼兒園經(jīng)營(yíng)建議引入西安市知名外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，如新加坡蒙特梭利合作經(jīng)營(yíng)。教育機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的人力、物力，采取外教執(zhí)教、游戲教學(xué)的教育模式。4大園林泛會(huì)所生活延伸價(jià)值07：成熟盛宴成熟城市交通+成熟城市配套+成熟社區(qū)眼見為實(shí)（一期園林入伙，成熟生活氛圍）展示“生命之歌”景觀帶實(shí)景，以體驗(yàn)式營(yíng)銷，帶給客戶欣喜，以及物有所值的購(gòu)買動(dòng)力。對(duì)于二期產(chǎn)品而言，新的樣板園林將更有力度展示成熟社區(qū)氛圍，催進(jìn)銷售，實(shí)施價(jià)值提升。成熟園林泛會(huì)所成熟空間生活場(chǎng)一期樣板間具有成熟展示空間的效應(yīng)。對(duì)2期戶型有示范作用，在燈光、裝修軟件進(jìn)一步完善，以實(shí)景實(shí)物打消客戶的顧慮。風(fēng)格：大氣、尊貴，身份、品位價(jià)值08：服務(wù)盛宴東航特色物業(yè)：空姐級(jí)服務(wù)品質(zhì)+國(guó)際品質(zhì)顧問：戴德梁行國(guó)際物業(yè)管理{向東航學(xué)習(xí)}東航，世界性航空企業(yè)品牌。國(guó)際航空業(yè)界的“五星鉆石獎(jiǎng)”。六大服務(wù)品牌陽光使者：如陽光般燦爛、溫暖的微笑，似涓涓細(xì)流般體貼入微的服務(wù)；愛心天使：對(duì)老弱病殘?jiān)屑靶÷每偷膭偎朴H人的服務(wù)；空中顧問：內(nèi)含廣博的知識(shí)、熟悉民航信息，與旅客及時(shí)溝通，提供便利的服務(wù)；當(dāng)家巧手：內(nèi)場(chǎng)技能熟練，巧用機(jī)上餐食、機(jī)供品，為旅客奉獻(xiàn)親情的服務(wù)；藍(lán)天護(hù)理：具備一定的醫(yī)務(wù)、急救知識(shí)并成功實(shí)行機(jī)上救護(hù)的服務(wù)。空中衛(wèi)士：具備客艙安全、空防安全及應(yīng)急情況處置能力，并成功實(shí)行安全防衛(wèi)的服務(wù)。“微笑凌燕”陽光服務(wù)“私密空間”的五星標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)“親子緣”兒童“套餐”服務(wù)“中華韻、東方情”節(jié)慶服務(wù)“幽雅客艙，體貼服務(wù)”……*航空作為是高門檻壟斷行業(yè)，是國(guó)家、城市對(duì)外的窗口，代表一個(gè)國(guó)家的形象，空姐作為服務(wù)形象大使，在服務(wù)業(yè)具有崇高的地位，一直作為高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的代表和象征。

*東航地產(chǎn)的天下何在？市場(chǎng)地位何在？這不是說在地產(chǎn)品牌陣營(yíng)中爭(zhēng)王稱霸，或者不現(xiàn)實(shí)地標(biāo)榜自己第一位。而是在地產(chǎn)項(xiàng)目中發(fā)揮其他地產(chǎn)商所沒有的資源優(yōu)勢(shì)，樹立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，在消費(fèi)者心目中占據(jù)獨(dú)一無二的品牌地位。

*東航地產(chǎn)是東航系的一員。除了資本實(shí)力的保證，作為航空服務(wù)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，在東航地產(chǎn)系物業(yè)服務(wù)上結(jié)合航空高端服務(wù)品質(zhì)的特點(diǎn)，就能樹立獨(dú)樹一幟的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。借鑒東方航空服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，體現(xiàn)鮮明的東航個(gè)性。這就是東航地產(chǎn)強(qiáng)烈的排它性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！即差異化。

{東航地產(chǎn)的個(gè)性}公園天下2期，要實(shí)現(xiàn)高端客群的認(rèn)可，很重要就是提升物業(yè)服務(wù)價(jià)值。東航物業(yè)如果能實(shí)現(xiàn)航空行業(yè)特色的優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合戴德梁行國(guó)際物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，不僅能進(jìn)一步強(qiáng)化東航地產(chǎn)品牌個(gè)性，更能在服務(wù)軟件上增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。{東航特色物業(yè)：空姐級(jí)服務(wù)品質(zhì)}公園天下品牌物業(yè)建議物業(yè)服務(wù)大使：空姐制服形象、保安航空制服增加陽光使者、微笑凌燕、空中顧問、藍(lán)天衛(wèi)士、親子緣”兒童服務(wù)、“中華韻、東方情”節(jié)慶服務(wù)、“幽雅社區(qū)，體貼服務(wù)”服務(wù)內(nèi)容；VIP服務(wù)大廳可增加航班機(jī)票查詢訂購(gòu)服務(wù)；01古新盛宴——區(qū)域價(jià)值02中西盛宴——城市榮譽(yù)03四海盛宴——大師團(tuán)隊(duì)04建筑盛宴——產(chǎn)品價(jià)值05視覺盛宴——景觀價(jià)值06生活盛宴——配套價(jià)值07成熟盛宴——成熟價(jià)值08服務(wù)盛宴——品質(zhì)價(jià)值[天下盛宴]——公園天下Ⅱ期8大價(jià)值體系——2期名稱天下賞——公園天下Ⅱ期——支持點(diǎn)：*天下盛宴，豐盛人生體驗(yàn)與分享；*賞，不僅延續(xù)了觀賞的公園文脈；更是嘉賞生活的態(tài)度，欣賞價(jià)值的選擇，獎(jiǎng)賞人生的資格；*天下賞，大氣蕩漾，透發(fā)領(lǐng)袖氣度。天下賞，賞得天下人！

封天下

九戰(zhàn)定江山節(jié)點(diǎn)>賣點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)節(jié)日節(jié)點(diǎn)攻擊布局01

銷售節(jié)點(diǎn)戶型面積表樓號(hào)主力戶型主力面積可售套數(shù)總面積5號(hào)樓三室二廳一衛(wèi)118.1220823335二室二廳一衛(wèi)106.56號(hào)樓一室二廳一衛(wèi)A79.4812810409一室一廳一衛(wèi)B68.08二室二廳一衛(wèi)107.87號(hào)樓一室二廳一衛(wèi)A88.4412811534二室二廳一衛(wèi)B83.27二室二廳一衛(wèi)102.4210號(hào)樓一室一廳一衛(wèi)A58.1810610018二室一廳一衛(wèi)B87.25三室二廳二衛(wèi)140.1713號(hào)樓三室二廳二衛(wèi)146.67517403４號(hào)樓二室二廳一衛(wèi)107.81107.8總計(jì)

62262806注：其中4套房采光未達(dá)標(biāo)。

色塊表示為A+B戶型根據(jù)二期規(guī)劃總平圖，各幢的地理位置優(yōu)劣如下：7#>6#>10#>5#>13#根據(jù)房型、面積，優(yōu)劣依次如下：7#>6#>13#>10#>5#綜合來看，各幢的均價(jià)依次為：7#>6#>10#>5#>13#二期房源二期對(duì)外銷售房源集中在5、6、7、10和13號(hào)樓1單元，共計(jì)622套，其中有A+B戶型的是6、7、10號(hào)樓，A+B戶型共134計(jì)套，對(duì)外銷售合計(jì)488套，可供銷售面積共計(jì)62806平方米。2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008推盤節(jié)奏&銷售節(jié)點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開盤：5#樓208套面積2.3萬㎡10#樓\13#樓157套面積2.2萬㎡客戶蓄水6#樓\7#樓256套面積2.2萬㎡支持點(diǎn):5#的房型有利、110平米的適中面積，較低價(jià)格開市，獲得一定的市場(chǎng)份額及口碑；10#位置好單價(jià)較高和13#房源位置較差但價(jià)格低，通過高低價(jià)格的差距，促進(jìn)140平的房源去化；根據(jù)銷售走勢(shì)，可將位置景觀最好的6#、7#的價(jià)格拉伸至最大限度，利潤(rùn)最大化.02

工程節(jié)點(diǎn)2008年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年工程節(jié)點(diǎn)4月底一期景觀綠化完工5月底一期交房7月底公寓樓交房11月底二期封頂7月底會(huì)所完工啟用03

節(jié)日節(jié)點(diǎn)2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年節(jié)日節(jié)點(diǎn)2.7春節(jié)3.28住博會(huì)2.20出15元旦5.1-4黃金假7.7奧運(yùn)火炬西安傳遞8.8奧運(yùn)會(huì)秋季房交會(huì)圣誕節(jié)9.14中秋節(jié)04

攻擊布局2008年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2期整合市場(chǎng)攻擊布局——9戰(zhàn)定江山第1戰(zhàn)：2期亮相亮相的力量第2戰(zhàn)：住博會(huì)展會(huì)的力量第3戰(zhàn)：5#開盤開盤的力量第4戰(zhàn)：熱銷熱銷的力量第6戰(zhàn)：奧運(yùn)熱點(diǎn)事件的力量戰(zhàn)略作戰(zhàn)：工程線、推廣線、銷售線立體出擊，9大攻擊戰(zhàn)一脈洞穿!第5戰(zhàn)：一期入伙成熟的力量第7戰(zhàn)：金9銀10產(chǎn)品的力量第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn)商業(yè)的力量第8戰(zhàn)：天下會(huì)品牌的力量[第1戰(zhàn)：2期亮相啟動(dòng)戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年3月初“天下賞”第1戰(zhàn)3月印象啟動(dòng)戰(zhàn)

3月意義：*1年的印象點(diǎn)，2期市場(chǎng)亮劍“全新震動(dòng)力”3月攻擊：2008年2月20日出15，3月真正市場(chǎng)啟動(dòng)；因而，搶3月亮相，全面積累意向客戶；成為2期2008年市場(chǎng)亮劍的第一戰(zhàn)；4月底就要開盤，蓄水時(shí)間非常短，2008年全年定調(diào)，全新2期形象亮相，需要市場(chǎng)震撼！

攻擊主題：廣告主題+銷售節(jié)點(diǎn)

2008天下賞——公園天下2期VIP認(rèn)購(gòu)全面啟動(dòng)！

攻擊方式：*封殺西安，實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)控制、高新區(qū)控制、南大街控制、房交會(huì)控制；*1+N業(yè)主專場(chǎng)認(rèn)購(gòu)—老客戶推薦新客戶提前登記認(rèn)購(gòu)，享有優(yōu)先選房權(quán)。*VIP公開認(rèn)購(gòu)活動(dòng)—提高訂購(gòu)金額，篩選A級(jí)客戶，為開盤做準(zhǔn)備。1、戶外路牌：絕對(duì)封殺城市中心及道路關(guān)注力；2、報(bào)紙廣告：絕對(duì)封殺大眾媒介關(guān)注力；3、報(bào)紙新聞：絕對(duì)封殺公園天下品牌熱點(diǎn)關(guān)注力；4、電臺(tái)廣告：絕對(duì)封殺高端有車族關(guān)注力；5、網(wǎng)絡(luò)廣告：絕對(duì)封殺專業(yè)網(wǎng)絡(luò)關(guān)注力；6、車體廣告：絕對(duì)封殺主干線交通關(guān)注力；7、現(xiàn)場(chǎng)圍墻：絕對(duì)封殺意向目標(biāo)群關(guān)注力；8、售樓中心：絕對(duì)封殺現(xiàn)場(chǎng)客戶關(guān)注力；9、DM/短信：絕對(duì)封殺周邊區(qū)域關(guān)注力；

3月亮相戰(zhàn)

視覺[第2戰(zhàn)：住博會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年3月28日-3月31日攻擊目標(biāo)： *每年一屆的西部住博會(huì)和西安秋季房交會(huì)成為西安樓市動(dòng)態(tài)的風(fēng)向標(biāo)，是西安地產(chǎn)專業(yè)內(nèi)最大的熱點(diǎn)，其將決定我們?cè)诘禺a(chǎn)業(yè)界及準(zhǔn)目標(biāo)群中的知名度和口碑傳播力度；由于公園天下2期在4月底開盤，3月28住博會(huì)就成為開盤戰(zhàn)役的專業(yè)啟動(dòng)點(diǎn)；因而一定要一炮打響，徹底實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)熱點(diǎn)的震撼力；攻擊核心：*一定要爭(zhēng)取最好的位置，力爭(zhēng)形成展位最亮的點(diǎn)；因此我們一定要盡早協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取最佳的展位位置；

*一定要最好的展位設(shè)計(jì)，突出天下賞鮮明個(gè)性、天下盛宴唯一性競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系，肯定是展場(chǎng)最有震撼力的視點(diǎn)； *一定要展場(chǎng)外最大的樓體大條幅或戶外，只要到現(xiàn)場(chǎng)，一定要從外界就形成鮮明控制點(diǎn)； *一定要房地產(chǎn)會(huì)刊的封面及P2-P3，全面控制資料的最亮點(diǎn)； *一定要聯(lián)系記者，我們代表的是2008年春季房交會(huì)最亮的點(diǎn)，只要有房交會(huì)報(bào)道，就一定要有公園天下2期的出現(xiàn)；第2戰(zhàn)3月底住博會(huì)戰(zhàn)

房交會(huì)執(zhí)行要點(diǎn)：1、展位設(shè)計(jì)方案：專業(yè)展位設(shè)計(jì)公司20天 2、展位制作：10天 3、展位安裝：3天 4、展示模型：*公園天下三分天下區(qū)域模型； *2期詳細(xì)規(guī)劃模型； 5、展板；天下盛宴 6、主形象畫面；天下賞+VIP認(rèn)購(gòu) 7、宣傳品：手袋樓書（每一份宣傳品都與眾不同） 8、小禮品 9、現(xiàn)場(chǎng)VIP認(rèn)籌點(diǎn)：VIP資料；現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌接待；為開盤繼續(xù)積累人氣；

[第3戰(zhàn)：開盤攻擊戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年4月初-5月初“天下盛宴”第3戰(zhàn)2期正式開盤“天下盛宴”1、攻擊節(jié)點(diǎn)：*4月26日、27（周末）最佳開盤期*一期園林景觀綠化完成*五一看房黃金假

2、產(chǎn)品力量全面呈現(xiàn)，一期主要是做公園社區(qū)概念，二期主是回到產(chǎn)品具實(shí)概念，銷售上主要靠分樓開盤的人氣來賣，因此，從3月亮相，闡述完天下賞內(nèi)涵之后，實(shí)現(xiàn)了與一期公園的概念過渡；4月推廣主題需要迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值與開盤節(jié)點(diǎn)過渡；“天下盛宴”就是對(duì)公園天下整合產(chǎn)品力的概念包裝；開盤后進(jìn)入第2輪客戶積累期；

3、攻擊主題：天下盛宴OPENDAY——公園天下2期盛大開盤！

4、攻擊方式：*天下盛宴開盤慶典*新景觀樣板區(qū)開放——五一看房嘉年華活動(dòng)

公園天下開盤攻擊核心 1、戶外廣告牌：Openday天下盛宴——公園天下2期4月26日盛大開盤?。? 2、報(bào)紙廣告：Openday開盤廣告+VIP計(jì)劃 3、電臺(tái)廣告：*Openday2期4月26日開盤 *天下盛宴

4、開盤慶典：開盤剪彩及散點(diǎn)嘉年華 5、開盤銷售：展示中心VIP認(rèn)購(gòu)解籌[第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年5月中“天下盛況”

第4戰(zhàn)5月中熱銷持續(xù)戰(zhàn)

熱銷原則：銷售才是硬道理，熱銷才是硬道理中的硬道理。熱銷的目的在于建立持續(xù)的銷售促動(dòng)，需要讓市場(chǎng)一定形成公園天下銷售非常好的口碑；承上啟下，為后期產(chǎn)品銷售積累客戶，為銷售建立促動(dòng)；攻擊節(jié)點(diǎn)：戶外熱銷奇跡廣告報(bào)紙熱銷奇跡雜志熱銷奇跡廣告網(wǎng)絡(luò)熱銷奇跡廣告

熱銷攻擊：*天下盛況——2期銷售奇跡

[第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年5月底-6月“天下歸心”第5戰(zhàn)5月底-6月入伙成熟戰(zhàn)

攻擊目標(biāo)：入伙是社區(qū)成熟的標(biāo)志，是生活氛圍真正形成的開始。要形成話題，為2期后續(xù)面市樓座做市場(chǎng)鋪墊，老客戶影響新客戶；加上7月第二批公寓入伙，進(jìn)一步增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的人氣，對(duì)下半年主力作戰(zhàn)期新客戶產(chǎn)生影響；攻擊節(jié)點(diǎn)：*報(bào)紙：天下歸心歡迎回家——一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力；*條幅：天下歸心歡迎回家——一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力；

攻擊方式：*交房手冊(cè)：全面介紹項(xiàng)目；*裝修沙龍講座：給業(yè)主傳遞裝修方面的經(jīng)驗(yàn)和選材及裝修風(fēng)格建議。

裝修沙龍講座一.活動(dòng)時(shí)間：6月14日上午9點(diǎn)－12點(diǎn)二.活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心三.邀請(qǐng)人員：1期業(yè)主，裝修公司，家具公司四.講座主題：1.關(guān)于裝修方面知識(shí)2.關(guān)于裝修風(fēng)格的知識(shí)3.關(guān)于家具選擇的知識(shí)4.關(guān)于裝修公司的推薦五.宣傳物料：1.報(bào)板：天下歸心——一期入伙，二期熱銷，見證成熟魅力；

2.現(xiàn)場(chǎng)包裝：條幅，裝修公司推薦展板3.交房手冊(cè)，相關(guān)折扣[第6戰(zhàn)：奧運(yùn)準(zhǔn)決戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年7月-8月“天下盛事”

第6戰(zhàn)7-8月

成熟社區(qū)，全民奧運(yùn)*攻擊目標(biāo)：7月奧運(yùn)火炬達(dá)到西安，奧運(yùn)成為最大事件。8月進(jìn)入夏季，是現(xiàn)場(chǎng)展示的好季節(jié)，隨著公寓樓交房，社區(qū)的完善，配套的出現(xiàn)和生活氛圍的營(yíng)造促動(dòng)2期的銷售；同時(shí)7-8月是金9銀10客戶蓄積的關(guān)鍵月，所以利用奧運(yùn)熱點(diǎn)，結(jié)合2期“生命之歌”的運(yùn)動(dòng)主題園林，通過事件的方式強(qiáng)勢(shì)出擊；*攻擊主題：天下盛事——成熟社區(qū)，全民奧運(yùn)*攻擊方式：1.事件性：成熟社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)，以老業(yè)主活動(dòng)啟動(dòng)新客戶蓄積；2.新聞性：2008年的奧運(yùn)主題是公園天下的最好話題；3.生活性：社區(qū)會(huì)所啟用，配套生活真正出現(xiàn)；[第7戰(zhàn)：金九銀十]攻擊時(shí)間：2008年9月-10月“二次開盤”第7戰(zhàn)9-10月金9銀10

意義：金9銀10；下半年第1個(gè)熱銷季節(jié)攻擊目標(biāo)：金9銀10，2次開盤，6/7#開盤，中秋

開盤節(jié)點(diǎn)：9月房交會(huì)是下半年最大節(jié)點(diǎn)：金9銀10是房地產(chǎn)下半年最大節(jié)點(diǎn)；房交會(huì)是買家下半年最大關(guān)注點(diǎn)、國(guó)慶節(jié)是下半年節(jié)假日最大關(guān)注點(diǎn)，因而，9月-10月是實(shí)質(zhì)客戶消化關(guān)鍵點(diǎn)；廣發(fā)英雄帖；

2次開盤最好在9月底10月初；攻擊方式：*2次開盤嘉年華*中秋客戶答謝酒會(huì)*新品鑒賞會(huì)——VIP英雄貼[第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年11月-12月“天下峰會(huì)”第8戰(zhàn)11-12月品牌高峰戰(zhàn)

*攻擊目標(biāo)：11-12月是年底最后一戰(zhàn)也是最關(guān)鍵一戰(zhàn)，年底是收獲及展望的季節(jié)；事件性或帶動(dòng)2期尾盤最后的銷售；*攻擊主題：*光榮與夢(mèng)想*“公園天下”企業(yè)家評(píng)選峰會(huì)*地產(chǎn)高峰論壇*業(yè)主年底答謝會(huì)

*攻擊方式：針對(duì)目標(biāo)客戶群的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)家和企業(yè)家進(jìn)行年終的評(píng)獎(jiǎng)，并可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠和創(chuàng)業(yè)基金；

[第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn)]攻擊時(shí)間：2008年3月-12月“天下匯”公園天下2期3月攻擊執(zhí)行2008年3月

攻擊點(diǎn)1戶外全新形象攻擊點(diǎn)2樓體全新形象攻擊點(diǎn)3商業(yè)全新形象攻擊點(diǎn)4展示中心全新形象攻擊點(diǎn)5報(bào)紙全新形象

攻擊點(diǎn)33月。沿街商鋪全新形象。1、商業(yè)戰(zhàn)略點(diǎn)：*1期住宅立面已經(jīng)全面展現(xiàn)，5月底即將面臨入伙；因而沿街商鋪的氛圍成為現(xiàn)場(chǎng)由工地轉(zhuǎn)變?yōu)樯畹闹匾?jié)點(diǎn)；對(duì)沿街商鋪包裝形成現(xiàn)場(chǎng)的關(guān)注力，營(yíng)造成熟社區(qū)的氛圍；2、商業(yè)封殺點(diǎn)：*“天下匯”形象大字

+店面標(biāo)牌+店面形象噴繪+開街儀式+路旗、標(biāo)識(shí)、門楣；3、商業(yè)銷售點(diǎn)：*沿街商鋪的全新形象不僅僅對(duì)于住宅銷售具有促動(dòng)，同樣對(duì)于清盤商鋪具有銷售支持；*東航商盟會(huì)由東航地產(chǎn)發(fā)起，聯(lián)合西安市服務(wù)、旅游、休閑、娛樂、美食、服飾等各行知名商家組成，共享客戶資源。公園天下業(yè)主購(gòu)房即加盟該商會(huì)，享有聯(lián)盟商家的消費(fèi)折扣、最新資訊等會(huì)員特權(quán)。知名商家的選擇結(jié)盟，提升公園天下的社會(huì)形象，帶給客戶身份和尊貴的象征。東航商盟會(huì)尊貴聯(lián)線九戰(zhàn)定江山[第1戰(zhàn)：2期亮相啟動(dòng)戰(zhàn)]——“天下賞”[第2戰(zhàn)：住博會(huì)熱點(diǎn)戰(zhàn)]——“天下賞”[第3戰(zhàn)：開盤攻擊戰(zhàn)]——“天下盛宴”[第4戰(zhàn)：熱銷持續(xù)戰(zhàn)]——“天下盛況”[第5戰(zhàn)：入伙成熟戰(zhàn)]——“天下歸心”[第6戰(zhàn)：奧運(yùn)準(zhǔn)決戰(zhàn)]——“天下盛事”[第7戰(zhàn)：金九銀十]——“二次開盤”[第8戰(zhàn)：品牌高峰戰(zhàn)]——“天下峰會(huì)”[第9戰(zhàn)：商業(yè)戰(zhàn)]——“天下匯”05

媒體預(yù)算南大街百貨大廈樓頂

媒體位置南大街百貨大廈樓頂媒體介紹：本廣告位位于西安市碑林區(qū)南大街百貨大廈樓頂，地處旅游景點(diǎn)、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標(biāo)志性建筑鐘樓和西北最大的購(gòu)物中心開元商場(chǎng)，還有對(duì)面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當(dāng)勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門廣場(chǎng)；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對(duì)面視覺范圍內(nèi)是人流如潮的世紀(jì)金花；緊鄰民生銀行總行、建設(shè)銀行總行、招商銀行分行、中國(guó)銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金融聚集基地，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量500.0萬人/日，車流量25.0萬輛/日，可視距離達(dá)到300.0米，視角為45度-90度，離地高度15.0米。媒體形式霓虹燈媒體規(guī)格62.5(W)×6(H)可發(fā)時(shí)間即日發(fā)布媒體面積375.0媒體價(jià)格160萬元/年南大街王子飯店樓頂

媒體位置南大街王子飯店樓頂媒體介紹：本廣告位位于西安市碑林區(qū)南大街王子飯店樓頂，地處旅游景點(diǎn)、交通樞紐、商業(yè)中心，其位置北倚西安標(biāo)志性建筑鐘樓和西北最大的購(gòu)物中心開元商場(chǎng)，還有對(duì)面的鐘樓飯店，緊鄰有世界餐飲連鎖店麥當(dāng)勞和必勝客；南邊是迎接中外貴賓的南門廣場(chǎng)；西面所處的是即將完工的仿古一條街西大街，斜對(duì)面視覺范圍內(nèi)是人流如潮的世紀(jì)金花；緊鄰民生銀行總行、建設(shè)銀行總行、招商銀行分行、中國(guó)銀行分行，是西安市最大的商業(yè)金融聚集基地，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量500.0萬人/日，車流量25.0萬輛/日，可視距離達(dá)到300.0米，視角為45度-90度，離地高度15.0米。媒體形式霓虹燈媒體規(guī)格42(W)×6(H)可發(fā)時(shí)間2008年3月20日媒體面積252.0媒體價(jià)格160萬元/年半年85萬南二環(huán)西段紅樹林網(wǎng)吧樓頂媒體位置南二環(huán)西段紅樹林網(wǎng)吧樓頂媒體介紹：本廣告位位于西安市南二環(huán)紅樹林網(wǎng)吧樓頂，該廣告牌位于西二環(huán)與高新四路路口，其正處西安高新開發(fā)區(qū)，所以此廣告牌受眾群體范圍廣、針對(duì)性強(qiáng)、視覺范圍效果極佳，受眾群體無論站在哪個(gè)角度都能正視到其內(nèi)容。此路段日行人及車輛流動(dòng)比例相當(dāng)大，因此在此投放廣告定會(huì)為您的企業(yè)帶來很收益。是西安市最繁華的主干道，適合各行業(yè)樹立品牌形象，平均人流量車流量25.0萬輛/日，可視距離達(dá)到500.0米，視角為45度-90度，離地高度12.0米。媒體形式噴繪媒體規(guī)格42(W)×6(H)可發(fā)時(shí)間即日發(fā)布媒體面積252.0媒體價(jià)格80萬元/年半年45萬南二環(huán)南二環(huán)西二環(huán)桃園路高西四路唐延路豐慶公園媒體位置機(jī)場(chǎng)廣場(chǎng)高速路入口媒體介紹：咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域中心機(jī)場(chǎng)之一，是西部最重要的空港，每天進(jìn)出港的國(guó)際國(guó)內(nèi)航班約580架次。機(jī)場(chǎng)路途經(jīng)咸陽塬這一渭河北岸最著名的古塬